Fragen bezüglich Hypotheken oder Grundschulddarlehen

[kafkaesk93]

Hallo

 

Ich habe einige Fragen bezüglich Hypotheken oder Grundschulddarlehen hoffe das mir jemand helfen kann, denn ich werde aus den Erklärungen diverser Internetseiten nicht schlau.

 

 

 

Szenario:

 

Mal angenommen mir gehören 20 % eines Hauses welches noch unter 3 weiteren Inhabern verteilt ist (20%, 30%, 30%). Ich würde hierbei gerne meinen Anteil veräußern kann dies aber nicht an die andern Inhaber da denen das nötige Geld fehlt. Die anderen Eigentümer wollen außerdem in diesem Haus weiter wohnen (Miete an mich kommt aus privaten Gründen nicht in Frage).

 

1. Ist es möglich ein Grundschulddarlehen auf einen Immo-teil aufzunehmen (hierauf habe ich unterschiedliche Antworten erhalten)?

 

 

 

2. Wieso sind die Zinsen auf ein Grundschulddarlehen so hoch (12%-18% ca.) eigentlich ist das doch ein gut abgesicherter Kredit (100% mit Immo besichert?)

 

 

 

3. Ist es möglich eine Hypothek auf einen Immo-teil aufzunehmen (hierauf habe ich unterschiedliche Antworten erhalten)?

 

 

 

 

 

4. Gibt es Verkaufsoptionen auf Immobilien die ich verkaufen könnte oder ähnliches womit ich relativ kurzfristig an Geld komme?

 

 

 

Ich hoffe das ich die Richtung in welche ich gerne gehen würde darlegen konnte.

 

Eine Zwangsversteigerung möchte ich aus privaten Gründen möglichst verhindern.

 

 

 

Über Hilfe und Antwort würde ich mich freuen

 

mit freundlichen Grüßen Kafkaesk93

 

 

 

[ImperatoM]

 

2. Wieso sind die Zinsen auf ein Grundschulddarlehen so hoch (12%-18% ca.) eigentlich ist das doch ein gut abgesicherter Kredit (100% mit Immo besichert?)

 

 

Ich habe mal gehört, dass dieser Satz recht "unerheblich" sei, glaube aber selbst nicht richtig dran. Vielleicht kann mal jemand voll erklären, was es damit auf sich hat.

[Malvolio]

12%-18%? Wo hast Du denn diese Zinsen her?

 

Wenn man das Haus durch eine Teilungserklärung aufteilen kann, dann kann man grundsätzlich natürlich für einen Teil einer Immobilie einen Kredit bekommen .... sofern sich eine Bank findet. Das hieße in etwa das Haus in separate Eigentumswohnungen aufzuteilen. Ohne dies wird es wahrscheinlich schwierig, es sei denn alle Eigentümer sind einverstanden mit der Belastung des Objektes.

[BondWurzel]

 

2. Wieso sind die Zinsen auf ein Grundschulddarlehen so hoch (12%-18% ca.) – eigentlich ist das doch ein gut abgesicherter Kredit (100% mit Immo besichert…?)

 

 

Ich habe mal gehört, dass dieser Satz recht "unerheblich" sei, glaube aber selbst nicht richtig dran. Vielleicht kann mal jemand voll erklären, was es damit auf sich hat.

Das sind die dinglichen Zinssätze die im Falle der ZV in Frage und in Rechnung gestellt werden, ansonsten gilt der Zins aus dem persönlichen Darlehen welches bei einer Grundschuld per Zweckerklärung angeknüft wird.

 

http://de.wikipedia.org/wiki/Dinglicher_Zins

 

Bei einer Zwangsvollstreckung wird also richtig teuer bzw. uneinbringbar.

[Big Harry]

Falls es verschiedene in sich abgeschlossene Wohneinheiten sind könnte man natürlich eine Teilungserklärung machen, aber es klingt im Eröffnungspost so, als wäre es ein einzelnes Objekt. Wie wäre die Lage, wenn du den Anderen deinen Teil auf Raten verkaufst? Oder würden persöhnliche Gründe dem genau wie einer Mietzahlung dem im Wege stehen?

 

 

[kafkaesk93]

Falls es verschiedene in sich abgeschlossene Wohneinheiten sind könnte man natürlich eine Teilungserklärung machen, aber es klingt im Eröffnungspost so, als wäre es ein einzelnes Objekt. Wie wäre die Lage, wenn du den Anderen deinen Teil auf Raten verkaufst? Oder würden persöhnliche Gründe dem genau wie einer Mietzahlung dem im Wege stehen?

 

 

 

Sehr richtig verkauf in raten würde nicht funktioniren...

 

Ich habe mal gehört, dass dieser Satz recht "unerheblich" sei, glaube aber selbst nicht richtig dran. Vielleicht kann mal jemand voll erklären, was es damit auf sich hat.

Das sind die dinglichen Zinssätze die im Falle der ZV in Frage und in Rechnung gestellt werden, ansonsten gilt der Zins aus dem persönlichen Darlehen welches bei einer Grundschuld per Zweckerklärung angeknüft wird.

 

http://de.wikipedia....Dinglicher_Zins

 

Bei einer Zwangsvollstreckung wird also richtig teuer bzw. uneinbringbar.

 

Die ca. 12%-18% sind sozusagen eine absicherung des Kreditgebers und nicht der "richtige" Zinssatz?

[kafkaesk93]

12%-18%? Wo hast Du denn diese Zinsen her?

 

Wenn man das Haus durch eine Teilungserklärung aufteilen kann, dann kann man grundsätzlich natürlich für einen Teil einer Immobilie einen Kredit bekommen .... sofern sich eine Bank findet. Das hieße in etwa das Haus in separate Eigentumswohnungen aufzuteilen. Ohne dies wird es wahrscheinlich schwierig, es sei denn alle Eigentümer sind einverstanden mit der Belastung des Objektes.

 

Sind 2 Wohnungen in einem Haus mit Garten. Schwierig da einen klaren 20% Anteile zu formulieren ...

Ist irgendwie auch verständlich das die bank im notfall keine halbe wohnung haben möchte :-

 

12%-18%? Wo hast Du denn diese Zinsen her?

 

Wenn man das Haus durch eine Teilungserklärung aufteilen kann, dann kann man grundsätzlich natürlich für einen Teil einer Immobilie einen Kredit bekommen .... sofern sich eine Bank findet. Das hieße in etwa das Haus in separate Eigentumswohnungen aufzuteilen. Ohne dies wird es wahrscheinlich schwierig, es sei denn alle Eigentümer sind einverstanden mit der Belastung des Objektes.

 

Sind 2 Wohnungen in einem Haus mit Garten. Schwierig da einen klaren 20% Anteile zu formulieren ...

Ist irgendwie auch verständlich das die Bank im notfall keine halbe Wohnung haben möchte :-

[Big Harry]

ja, der dingliche Zinssatz ist eine zusätzliche Sicherheit für den Kreditgeber, damit für den Fall, dass die aufgelaufenen Zinsen, die Restschuld und die Mahnkosten den Grundschuldbetrag übersteigen weiterer Spielraum bleibt.

Würden denn die anderen Eigentümer einer teilweisen Belastung zustimmen? (Vermutlich nicht, sonst wäre das Problem zu leicht gelöst^^)

 

Man könnte den Bewohnern ein Nießbrauchsrecht vorrangig vor der Grundschuld einräumen, um ihnen eine Belastung schmackhaft zu machen. Die Bank dürfte davon aber nicht unbedingt begeistert sein . . .

[kafkaesk93]

ja, der dingliche Zinssatz ist eine zusätzliche Sicherheit für den Kreditgeber, damit für den Fall, dass die aufgelaufenen Zinsen, die Restschuld und die Mahnkosten den Grundschuldbetrag übersteigen weiterer Spielraum bleibt.

Würden denn die anderen Eigentümer einer teilweisen Belastung zustimmen? (Vermutlich nicht, sonst wäre das Problem zu leicht gelöst^^)

 

Man könnte den Bewohnern ein Nießbrauchsrecht vorrangig vor der Grundschuld einräumen, um ihnen eine Belastung schmackhaft zu machen. Die Bank dürfte davon aber nicht unbedingt begeistert sein . . .

 

Hab mich da mal kurz reingelesen (Nießbrauchsrecht) und das klingt nach einer interresanten Lösung... In was drükt sich die unzufriedenheit der Bank aus höeren Zinsen?

[BondWurzel]

ja, der dingliche Zinssatz ist eine zusätzliche Sicherheit für den Kreditgeber, damit für den Fall, dass die aufgelaufenen Zinsen, die Restschuld und die Mahnkosten den Grundschuldbetrag übersteigen weiterer Spielraum bleibt.

Würden denn die anderen Eigentümer einer teilweisen Belastung zustimmen? (Vermutlich nicht, sonst wäre das Problem zu leicht gelöst^^)

 

Man könnte den Bewohnern ein Nießbrauchsrecht vorrangig vor der Grundschuld einräumen, um ihnen eine Belastung schmackhaft zu machen. Die Bank dürfte davon aber nicht unbedingt begeistert sein . . .

 

Hab mich da mal kurz reingelesen (Nießbrauchsrecht) und das klingt nach einer interresanten Lösung... In was drükt sich die unzufriedenheit der Bank aus höeren Zinsen?

in dem die den Beleihungswert drastisch senken, da der Nießbrauch den Veräuserungserlös im Ernstfall sehr drücken würde...keine hohe Sicherheit für die Bank, kein günstiges Darlehen.

Nießbrauch

 

Berechtigung, eine Immobilie quasi wie der eigentliche Eigentümer zu nutzen. in Nießbrauchrecht wird als Belastung in Abteilung 2 des Grundbuches eingetragen. Immobilien mit einem Nießbrauchrecht sind kaum bis gar nicht verwertbar.

[harryguenter]

ja, der dingliche Zinssatz ist eine zusätzliche Sicherheit für den Kreditgeber, damit für den Fall, dass die aufgelaufenen Zinsen, die Restschuld und die Mahnkosten den Grundschuldbetrag übersteigen weiterer Spielraum bleibt.

Ja, und bei diesen Zinssätzen ist der ursprüngliche Grundschuld- und Kreditbetrag mehrfach übersichert.

Dies wäre dann ein Problem wenn man Darlehn und Grundschuld voneinander trennen könnte. Die grundschuld ist aber vertraglich (und m.E. auch rechtlich) an den kredit gebunden. Obwohl übersichert darf der Darlehnsgeber die Grundschuld natürlich nur bis zur Höhe seiner tatsächlichen Forderungen aus dem Kreditvertrag verwerten. Vor einigen Jahren gab es da mal Aufruhr weil angeblich irgendwelche Bösen Hedgefonds Kredite aufgekauft getrennt und die Grundschuld verwertet haben sollen. Die meisten Horrorgeschichten waren aber wohl nicht haltbar. Gesetzlich wurde m.W. die Bindung nochmal bekräftigt sowie die Möglichkeit geschaffen dass der Darlehnsgeber (gegen Aufpreis) das Darlehn nicht ohne Zustimmung des Darlehnnehmers verkaufen darf.

Wie auch immer - bei einer seriösen Bank und einem solventen Schuldner gibt es da kein Problem.

 

Würden denn die anderen Eigentümer einer teilweisen Belastung zustimmen? (Vermutlich nicht, sonst wäre das Problem zu leicht gelöst^^)

Man könnte den Bewohnern ein Nießbrauchsrecht vorrangig vor der Grundschuld einräumen, um ihnen eine Belastung schmackhaft zu machen. Die Bank dürfte davon aber nicht unbedingt begeistert sein . . .

Das Problem ist: Eine Wohneinheit kann nur als Ganzes oder gar nicht verkauft / versteigert werden. Deswegen hat ein 20% Anteil (bzw. 40% auf eine der beiden Wohneinheiten bezogen) für die Bank keinen Wert.

Ebenso hilft ein Niesbrauchrecht der Bank nicht weiter wenn es um die Verwertung der Sicherheit geht. Hier wird man keinen Kredit zu akzeptablen Konditionen bekommen - wenn überhaupt.

 

Es scheint sich so ein wenig um die klassichen Probleme einer Erbengemeinschaft zu handeln. Hierfür gibts keine tollen oder einfachen Lösungen. Letztendlich wird man bei der schnellen Verwertung auf Mietzahlungen oder Auszahlungsansprüchen bestehen müssen. Wenn man das nicht möchte muß man wohl warten bis der Anteil verwertbar ist.

[Big Harry]

Angenommen folgende Konstellation: Erstrangig Nießbrauch, zweitrangig Grundschuld: Dann würden ja alle Eigentümer von der Grundschuld betroffen sein und damit kein Problem bei der Verwertung im Notfall entstehen. Da das Grundstück vermutlich nur maximal mit dem Gegenwert des 20% Eigentums belastet werden soll wäre ja eine gewisser Spielraum für den Wert des Nießbrauchs vorhanden. Wobei ein Nießbrauch den Beleihungswert extrem sinkt, Pi mal Daumen um den Barwert der Miete, die die Person für eine gleichwertige Wohnung für die erwartete Lebenszeit zahlen müsste abzüglich Instandhaltungskosten.

 

Es scheint sich so ein wenig um die klassichen Probleme einer Erbengemeinschaft zu handeln. Hierfür gibts keine tollen oder einfachen Lösungen. Letztendlich wird man bei der schnellen Verwertung auf Mietzahlungen oder Auszahlungsansprüchen bestehen müssen. Wenn man das nicht möchte muß man wohl warten bis der Anteil verwertbar ist.

Das stimmt, bei der von mir aufgezeigten Variante ist im Fall der Zahlungsunfähigkeit das Haus im Zwang. Dieses Risikos muss man sich bewusst sein und die Frage ist, ob man das den Bewohnern antun möchte. Im Falle der Erbengemeinschaft kann das ganze dann natürlich noch zu familieninternen Konflikten führen . . .

[kafkaesk93]

Es scheint sich so ein wenig um die klassichen Probleme einer Erbengemeinschaft zu handeln. Hierfür gibts keine tollen oder einfachen Lösungen. Letztendlich wird man bei der schnellen Verwertung auf Mietzahlungen oder Auszahlungsansprüchen bestehen müssen. Wenn man das nicht möchte muß man wohl warten bis der Anteil verwertbar ist.

 

Erbschaft ist gut geschätzt...

 

Meint ihr das ein Nießbrauchrecht in Kombination mit einer Hypothek auf die 100% Haus möglich währe?

[Big Harry]

möglich ist es, die Frage ist eher, in wie weit das Haus der Bank als Sicherheit dienen kann. Es gibt drei Menschen, denen ein Nießbrauchrecht eingeräumt werden muss. Je mach dem wie alt die Sind besitzt das Nießbrauchrecht einen anderen Wert. Sind die Bewohner älter? Wie hoch wäre eine vergleichbare Miete? Das sind so die Größen auf die es ankommt. Vielleicht wäre es auch praktisch, in dem Zug eine Teilungserklärung zu machen. Dadurch würde die Wohnung, in der nur eine Person ein Nießbrauchsrecht bekommt leichter zu beleihen sein.

[kafkaesk93]

Ich werde es mit einer Kombinatioin aus einer Hypothek und eines Nießbrauchrechts für eine ältere Person mal probieren .

 

Vielen dank für eure Hilfe und eure Anregungen

 

MFG Kafkaesk93

[Archimedes]

ja, der dingliche Zinssatz ist eine zusätzliche Sicherheit für den Kreditgeber, damit für den Fall, dass die aufgelaufenen Zinsen, die Restschuld und die Mahnkosten den Grundschuldbetrag übersteigen weiterer Spielraum bleibt.

Ja, und bei diesen Zinssätzen ist der ursprüngliche Grundschuld- und Kreditbetrag mehrfach übersichert.

Dies wäre dann ein Problem wenn man Darlehn und Grundschuld voneinander trennen könnte. Die grundschuld ist aber vertraglich (und m.E. auch rechtlich) an den kredit gebunden. Obwohl übersichert darf der Darlehnsgeber die Grundschuld natürlich nur bis zur Höhe seiner tatsächlichen Forderungen aus dem Kreditvertrag verwerten. Vor einigen Jahren gab es da mal Aufruhr weil angeblich irgendwelche Bösen Hedgefonds Kredite aufgekauft getrennt und die Grundschuld verwertet haben sollen. Die meisten Horrorgeschichten waren aber wohl nicht haltbar. Gesetzlich wurde m.W. die Bindung nochmal bekräftigt sowie die Möglichkeit geschaffen dass der Darlehnsgeber (gegen Aufpreis) das Darlehn nicht ohne Zustimmung des Darlehnnehmers verkaufen darf.

Wie auch immer - bei einer seriösen Bank und einem solventen Schuldner gibt es da kein Problem.

 

Würden denn die anderen Eigentümer einer teilweisen Belastung zustimmen? (Vermutlich nicht, sonst wäre das Problem zu leicht gelöst^^)

Man könnte den Bewohnern ein Nießbrauchsrecht vorrangig vor der Grundschuld einräumen, um ihnen eine Belastung schmackhaft zu machen. Die Bank dürfte davon aber nicht unbedingt begeistert sein . . .

Das Problem ist: Eine Wohneinheit kann nur als Ganzes oder gar nicht verkauft / versteigert werden. Deswegen hat ein 20% Anteil (bzw. 40% auf eine der beiden Wohneinheiten bezogen) für die Bank keinen Wert.

Ebenso hilft ein Niesbrauchrecht der Bank nicht weiter wenn es um die Verwertung der Sicherheit geht. Hier wird man keinen Kredit zu akzeptablen Konditionen bekommen - wenn überhaupt.

 

Es scheint sich so ein wenig um die klassichen Probleme einer Erbengemeinschaft zu handeln. Hierfür gibts keine tollen oder einfachen Lösungen. Letztendlich wird man bei der schnellen Verwertung auf Mietzahlungen oder Auszahlungsansprüchen bestehen müssen. Wenn man das nicht möchte muß man wohl warten bis der Anteil verwertbar ist.

Weil das so ein Hammer ist, hier noch einmal das Video:

[Kolle]

Damit solche Horrorgeschichten nicht weiter verbreitet werden -> Risikobegrenzungsgesetz

 

Nachtrag: Hier ist der genaue Passus: Kein gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld: Mit dem Sicherungsvertrag (auch: Sicherungsabrede oder Zweckerklärung) wird bei Kreditsicherheiten zwischen Kreditgeber und dem Sicherungsgeber (beispielsweise dem Grundstückseigentümer bei einer Sicherungsgrundschuld) vereinbart, welche Forderung bzw. welcher Kredit durch welche Sicherheit abgesichert werden soll. Wird der Kredit verkauft, kann der Darlehensnehmer dem neuen Gläubiger diese Sicherungsabrede entgegenhalten. Ein bisher – mangels Kenntnis der Sicherungsabrede – nach § 1157 S. 2 BGB dennoch möglicher gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld wird durch die neue Regelung nach § 1192 Abs. 1a BGB ausgeschlossen.