Immobilien-Finanzierung

[Toni]

Da ein Bekannter von mir weiss, daß ich mich stärker mit Finanzen und Börse

beschäftige, fragte er mich, was ich von seinem Vorhaben halte, einen alten

Resthof in einer recht einsamen Gegend (alte Bundesländer) zu kaufen.

 

Ich kenn mich zwar mit Aktien aus, aber weniger mit Immobilien.

Deshalb leite ich die Frage einfach einmal weiter an Euch.

 

Ausgangssituation:

 

* Bekannter, nennen wir ihn einmal Michael, ist 35 und seit knapp 10 Jahren verheiratet.

* Mittlerweile mit 4 Kindern im Alter von 3-9 Jahren.

* Nettoeinkommen etwa 3500 Euro

* Frau, 38 Jahre, arbeitet nicht, kann sie bei 4 Kindern gar nicht. Will sie aber später (Pferdestall auf dem irgendwann sanierten Hof).

 

* Der Resthof wurde mit 230.000 Euro annonciert. Preis konnte aber auf 160.000 Euro herunter gehandelt werden.

* Bei Kauf fallen zusätzlich an: Maklergebühr ca. 7%, Notarkosten etc. - etwa 10-15.000.

* Resthof ist sanierungsbedürftig. 20.000-30.000 werden aber sicher nötig sein.

 

Michael ist handwerklich sehr begabt und willig, eine Menge in Eigenleistung zu renovieren (auch Heizung/Dämmung kein Problem).

 

* Die Bank bietet tatsächlich einen Kredit in der Höhe an, obwohl das Eigenkapital nur etwa 20.000-30.000 beträgt.

* Kreditzins zunächst für 10 Jahre fest bei ca. 3,5%.

 

 

Was haltet Ihr davon?

 

Wie kann das sein, daß die Bank bei so geringem EK einen so hohen Kredit gewährt??

[Akaman]

Da ein Bekannter von mir weiss, daß ich mich stärker mit Finanzen und Börse

beschäftige, fragte er mich, was ich von seinem Vorhaben halte, einen alten

Resthof in der Pampa zu kaufen.

Ich rate Nicht-Argentiniern dringend davon ab, dort Grundbesitz zu erwerben. Egal, ob in der pampa húmeda oder in der pampa seca.

[Toni]

Da ein Bekannter von mir weiss, daß ich mich stärker mit Finanzen und Börse

beschäftige, fragte er mich, was ich von seinem Vorhaben halte, einen alten

Resthof in der Pampa zu kaufen.

Ich rate Nicht-Argentiniern dringend davon ab, dort Grundbesitz zu erwerben. Egal, ob in der pampa húmeda oder in der pampa seca.

Mit Pampa meine ich Deutschland, weitab von irgendwelchen Städten.

[Akaman]

 

Ich rate Nicht-Argentiniern dringend davon ab, dort Grundbesitz zu erwerben. Egal, ob in der pampa húmeda oder in der pampa seca.

Mit Pampa meine ich Deutschland, weitab von irgendwelchen Städten.

Ach soooooo ...

[Toni]

Wäre schön, wenn jemand ernsthaft antworten würde.

 

[Drella]

Ich rate Nicht-Argentiniern dringend davon ab, dort Grundbesitz zu erwerben. Egal, ob in der pampa húmeda oder in der pampa seca.

 

Dieses Forum ist einfach zum brüllen

[ceekay74]

Schwer verkäuflicher sanierungsbedürftiger Resthof j.w.d., Alleinverdiener mit 4 Kindern, 10-15% Eigenkapital, 10 Jahre Zinsbindung nahe dem Zinstief? Wer hat die Sanierungskosten geschätzt? Resthöfe neigen zu landwirtschaftlichen Altlasten, deren Sanierung den Kaufpreis übersteigen kann.

 

Ergo: Würde ich von abraten, kommt sonst spätestens in 10 Jahren zu Herrn Zwegat ins Reality-TV.

 

Allerhöchstens als Volltilgerdarlehn für den Individualisten mit Hang zur ökologischen Selbstversorgung, sofern die Arbeitsstelle so gut wie unkündbar und in der Nähe ist,

[Toni]

Danke ceekay.

 

Ich hoffe, dass noch mehr ihre Meinung dazu schreiben. Es ist mir wichtig.

[juliusjr]

Ich bin ja eher selten im wertpapier community aber heut hab ich mal reingeschaut und diesen threat nur angetippt weil ich von tonis analysen immer einen guten eindruck hatte. Aber das is doch quark. Keiner von uns kann das beurteilen. Wenn der auf dem hof leben will und nicht viel zum leben braucht und mit wenigen renovierungen und wenig wärme leben kann und sein arbeitsplatz sicher ist dann ist das ok. Ich würd nicht für so n alten schrott was ausgeben aber das is von mir auch ne vorverurteilung weil ichs noch nicht gesehen hab. Das muss halt für den menschen passen.

[Toni]

Ja, kann sein, dass man es nicht so leicht beurteilen kann.

 

Ich möchte ja nur Meinungen hören.

[Akaman]

Ich möchte ja nur Meinungen hören.

Bitte sehr, damit du mir nicht mehr so arg böse bist:

 

Für mich wäre es definitiv nichts.

 

Ob es was für Michael und seine Familie ist, hängt davon ab, wie deren Lebensplanung aussieht.

 

Wo arbeitet er denn? In der Nähe?

 

Gibt es in zumutbarer Entfernung zumutbare Schulen?

 

Ob der Preis angemessen ist, können wir alle nicht beurteilen, da wir das Objekt nicht kennen.

[€-man]

Toni, wenn ich auch kein Gaucho bin, so betrachten hier zwei Seelen in meiner Brust Deinen Fall.

 

Seele 1:

 

Grundsätzlich gibt es für jemanden, der "solche Dinge" mag und sich auch handwerklich betätigen kann und will, keine Stadt, die ihm annähernd die "ländliche Zufriedenheit" bieten könnte.

Der angedachte Pferdestall (mit Aufnahme und Pflege von Fremdpferden?) ist in der heutigen Zeit eine gefragte Sache. Allerdings darf man hier den enormen Arbeitsaufwand (vom Misten bis zum täglichen Füttern) nicht außer Acht lassen. Urlaubsfahrten usw. werden hier regelmäßig zum Problem. Ein Zusatzeinkommen (mit Fremdpferden) ist allerdings auch nicht zu verachten. Wird man sich für diese Variante entscheiden, dann ist eine Reithalle aber fast unumgänglich. Es sei denn, man entschließt sich einen Gnadenhof zu betreiben.

 

Für Kinder ist es i.d.R. eine wunderbare Sache, naturnah und im Zusammenleben mit Tieren aufzuwachsen. Für das älteste Kind könnte allerdings ein - meist wieder schnell vergehender - kleiner Nachteil (Wechsel der Freunde usw.) auftreten. Kompensiert wird das m.M.n. durch die Geschwister und durch die neue "Abenteuerumgebung". Auch neue Freunde finden sich bald ein.

 

Über den Preis kann ich nichts sagen. Dazu müsste man wissen, wo in etwa der Hof liegt. Wie viel Grund dabei ist und ob diese Gründe (Wiesen, Felder, Wald?) verpachtet sind, bzw. verpachtet werden können.

 

 

Seele 2:

 

Anfahrtszeit und Kosten zur Arbeitsstelle? Bewusstsein, dass die Kinder wahrscheinlich oft chauffiert werden müssen? Zusätzlicher (auch zeitlicher) Aufwand, wenn im Winter eine ellenlange Zufahrt selbst geräumt werden muss? Haben Deine Freunde eine Landlebenerfahrung, bzw. eine Vorstellung, wie es da abgeht? Beispiel: Ohne Mitglied bei Feuerwehr, Sport- und sonstigen Vereinen zu werden, wird man in einer Dorfgemeinschaft (falls es diese dort gibt - und diese gibt es in unseren dicht besiedelten Regionen eigentlich überall) noch mehr als "Zuagroasta" (Zugereister) betrachtet, als dies ohnehin die ersten Jahre geschieht.

Das muss jetzt nicht zwangsläufig ein persönliches Problem sein, wenn man ohnehin einen gewissen Abstand ohnehin möchte. Aber Kontakte sind schon wichtig, besonders wegen der Kinder!

 

Mitte Dreißig ist auch noch kein Alter, in dem i.d.R. der Reifeprozess schon weiter fortgeschritten ist. Wie schätzt Du Deine Freunde ein? Spontan, weil es etwas Neues ist? Oder wohlüberlegte Planung, mit dem Wissen, dass das Landleben eher arbeitsaufwändiger und weniger bequem sein kann?

Vieles wird sich ändern. Da ist beispielsweise das Obst, das man nicht unbedingt am Boden verfaulen lassen sollte. Einwecken, trocknen oder sonstige Verarbeitungsmöglichkeiten lauern da auf die Leute. Derer Dinge schlummern noch einige, die man sorgsam bedenken sollte.

 

Fazit: Es ist bestimmt nicht mit einem Umzug innerhalb einer Stadt oder in eine andere Stadt zu vergleichen! Ich persönlich sehe hier den monetären Bereich eher weniger belastend, als die Fallstricke der persönlichen Unzufriedenheiten, die früher oder später auftauchen können, aber nicht müssen.

 

Gruß

€-man

 

Edit: Da hat Freund Akaman ja schon einiges angeritzt.

[fireball]

Toni gehts hier um die Lebensphilosophie in die Pampa zu ziehen oder um das finanzielle ?

Zum ersten hab ich nichts beizutragen, ich würde auf alle Fälle erst mal einen unabhängigen Baugutachter der mit sowas auch schon Erfahrung hat einschalten, sehr gut investiertes Geld. Wenn dann genauere Summen auf den Tisch liegen und selbst noch mal ein üppiger Aufschlag drauf gerechnet wurde, bauen grad bei solchen Sachen wird immer teuerer als gedacht, würde ich ich mit meinem Kumpel zusammen setzten wenn er offen genug dafür ist und seine Finanzen durchleuchten und eine passende Finanzierung zusammenknüpfen, was meist auf nicht ein sondern mehrere Dahrlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungsfristen Sondertilgungen etc. rausläuft. Gerade bei 4 Kinder sollte man verdammt flexibel sein.

 

Ich denke mit den rein finanziellen Dingen bist du mehr als bewandert, deshalb geh ich da auch nicht näher ein, wenn nicht pn macht frei.

[Malvolio]

Also hier muss man zwei Seiten betrachten. Erstens: Will er und seine Familie irgendwo im Nirgendwo auf einem sanierungsbedürftigen Hof wohnen. Das hat eine Menge Vor und Nachteile, die man gut abwägen sollte. Langer Weg zur Arbeit, zum einkaufen, zur Schule, zu Ärzten, Freunden, Kinos, Theater, usw. usw. Voraussichtlich sehr viel Arbeit an Haus und Hof! Sowas muss man mögen. Bei aller Begeisterung hinsichtlich des idyllischen Lebens auf dem Bauernhof sollte man das alles nicht vergessen! Letztendlich kann sich Dein Freund und die anderen Familienmitglieder solche Fragen aber nur selber beantworten.

 

Die zweite Seite ist der finanzielle Aspekt. Wenn man nur die Zahlen oben sieht, dann währe das vermutlich schon darstellbar. Man geht als Faustformel immer von mindestens 20% EK aus, Eigenleistungen können hier durchaus auch mitzählen. Aber die Gefahr, sich hier etwas schön zu rechnen, besteht natürlich. Die Höhe des Kaufpreises kann man von der Ferne her nicht beurteilen. Der große Preisnachlass macht mich etwas stutzig. Sanierungskosten von 20-30 T sind vermutlich etwas optimisch geschätzt. Wenn er viel selbst machen kann, spart das sicher viel Geld, aber an den Wochenenden kann man auch keine Wunder vollbringen. Hier sollte man möglichst realistisch schätzen, wie groß der finanzielle und zeitliche Aufwand für die Sanierung und den späteren Unterhalt wirklich ist. Ob die Zins- und Tilgungzahlungen für das Darlehen leistbar sind, muss man dann auch kritisch hinterfragen. Hier gibt es natürlich Stellschrauben bezüglich Zinsbindungsfrist und Anfangstilgungsrate .... aber da sollte man aufpassen, dass man nicht über 30 Jahre auf dem Darlehen festhängt. Ich würde eher eine lange Zinsbindung und hohe Anfangstilgung bevorzugen, was aber natürlich wieder eine höhere monatliche Belastung bedeutet. Man sollte hier alle zu erwartenden Kosten berücksichtigen und sich die Sache nicht schön rechnen. Ob das dann für deinen Freund passt, muss man dann sehen.

[Toni]

Danke Euch, es gibt ja doch ein paar Meinungen.

 

 

Mir geht es hier hauptsächlich um das finanzielle, ob es realistisch ist.

[WOVA1]

Mir geht es hier hauptsächlich um das finanzielle, ob es realistisch ist.

 

In meinen Augen eigentlich so unrealistisch, dass die gesamte Familie schon

viel Liebe zu dem Landleben brauchen wird.

 

Fängt an mit den Nebenkosten: 7 % Makler + Grunderwerbssteuer + Notarkosten -

da landest Du bei je nach Bundesland 12 - 13,5 % des Kaufpreises.

Damit sind bei 160.000 Kaufpreis mal nicht 10-15 Tausend, sondern 19000 EUR weg.

Damit fast das ganze Eigenkapital.

 

Bei 3.500 EUR Brutto wird es wohl auch auf eine Minimaltilgung rauslaufen -

warum schreibt man dann die Zinsen nur 10 Jahre fest ?

Nach 10 Jahren wären die Kinder 13 - 19, also vermutlich noch in der Schule / Ausbildung.

Oder bringt der 0,25 - 0,5 % Zuschlag für 15/20 Jahre Zinsfestschreibung schon den Traum zum Platzen ?

[SkyWalker]

Für den Auslauf der Zinsbindung sollte mit deutlich höheren Annuitäten gerechnet werden, ich habe es so gelernt das man auch dann noch mit einer 6-8% Belastung leben können müsste.

Kann mich also nur meinem Vorredner anschließen, alles etwas wackelig kalkuliert oder besteht doch ein vorlaufender Plan? Meine Meinung, Finger weg!

[Toni]

Allerhöchstens als Volltilgerdarlehn <<

 

Volltilgerdarlehen kommt bei dem Einkommen wohl kaum in Frage, das ist für sehr gut verdienende, die anstatt 750 gleich jeweils 1500-2000 Euro/Monat zahlen. Also möglichst hoher, schneller Abtrag des Kredits.

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/volltilgerdarlehen-schnell-wieder-schuldenfrei-seite-all/3501474-all.html

 

>>

Wo arbeitet er denn? In der Nähe?

<<

 

Ja, das ist einer der Gründe. Es wäre erheblich näher als von Michaels momentaner Mietsituation. Sagen wir mal ca. 150 Km näher.

 

 

@juliusjr:

 

Es geht nicht um die Frage, ob das Landleben schön ist, sondern ob die Kreditfinanzierung Eurer Meinung in Ordnung geht.

Ich kenne mich nämlich überhaupt nicht aus mit Krediten, da ich keinen benötigen würde.

 

@WOVA1:

 

>>

Oder bringt der 0,25 - 0,5 % Zuschlag für 15/20 Jahre Zinsfestschreibung schon den Traum zum Platzen ?

<<

 

Wie gerade geschrieben, ich kenne mich glücklicherweise überhaupt nicht aus mit Krediten. Ist das momentan

möglich, dieses Extremzinstief mit nur 0,25-0,5% Aufschlag auf 20 Jahre fest zu machen?

Das wäre doch top, weil viel tiefer geht doch kaum.

[Wutzi]

Wie sicher ist denn der Arbeitsplatz?

 

Und gibt es vergleichbare Arbeitsplätze in der Umgebung?

 

Wie groß ist denn die Entfernung vom Hof zum Arbeitsplatz?

 

 

Wutzi

[€-man]

Mir geht es hier hauptsächlich um das finanzielle, ob es realistisch ist.

 

Wennst des gleich gschriebn hättst, dann wär ich fast a hoibe Stund früher in d' Sonn kemma.

 

Gruß

-man

[ceekay74]

Volltilgerdarlehen kommt bei dem Einkommen wohl kaum in Frage, das ist für sehr gut verdienende, die anstatt 750 gleich jeweils 1500-2000 Euro/Monat zahlen. Also möglichst hoher, schneller Abtrag des Kredits.

 

Volltilgerdarlehn gibt es auch mit Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren.

 

180 TEUR Darlehnssumme über 15 Jahre als Volltilger mit 3,27% Zins bei Interhyp ergeben eine monatliche Rate von 1.260 Euro bei größtmöglicher Planungssicherheit.

 

Persönlicher Zinsrechner bei Interhyp: KLICK

[Sthenelos]

Es geht nicht um die Frage, ob das Landleben schön ist, sondern ob die Kreditfinanzierung Eurer Meinung in Ordnung geht.

Ich kenne mich nämlich überhaupt nicht aus mit Krediten, da ich keinen benötigen würde.

 

 

Prinzipiell JA.

 

3500 Euro netto reichen sogar "locker" um 160.000 Euro abzubezahlen wenn man ein paar Jahre noch Zeit hat und evtl. Kosten für Instandhaltung die sich auf angebliche 30.000 Euro belaufen zu bedienen.

3,5 % Zinsen ist in Ordnung dafür, dass wenig EK eingebracht wird, viel billiger gehts nicht.

 

Problematik:

Hof für 160.000 Euro kann nichts vernünftiges sein, nichtmal in Ostdeutschland in der Provinz. 30000 Euro reichen nichtmal aus um das Dach von einem Hof zu decken, geschweige denn für weitere Späße wie Außenisolierung, neuer Anstrich, Scheune, auch Gebühren für Abwasser z.B. können hoch sein bedingt durch große Hof und Dachflächen. Das was da im Lauf von 10-30 Jahren auf einen zukommt dürften bei diesem Kaufpreis eher (bestenfalls) 100-150.000 Euro sein, außer man lässt halt alles wie es ist, manches wie ein undichtes Dach kann man aber nicht..

 

Dein Bekannter sollte m.A. mind. (minimal!) 1000,00 Euro im Monat Kredit bedienen können. Selbst wenn nach Ablauf der 10 Jahre die Zinsen bei 5 oder 6 % liegen sollte es kein Problem sein den verbleibenden Kredit zu bedienen.

 

Aber es ist nur Theorie. In der Praxis kommt es auf sovieles an, wie gut ist der Hof, was muss Zeit seines Lebens investiert werden, selbst in Eigenleistung gibts ein neues Dach nicht für lau. Dann wieviel Geld kann im Monat für den Kredit locker gemacht werden, wie schauts mit Altersabsicherung, Versicherungen aus, Vorsorge für Kinder, Kosten der Kinder, Auto, + + + alle Fixkosten und variablen Kosten müssen berücksichtigt werden. Ebenso was man mit einem Hof macht wenn man 60,70,80 Jahre alt wird und wer dann das Anwesen versorgt. Dann irgendwann sieht man am Ende ob es sich eine gute Idee sein kann.

 

Höfe und Landsitze waren früher eher vermögenden Menschen vorbehalten - nicht ohne Grund. Der finanzielle, materielle und zeitliche Aufwand ist wesentlich höher als bei einem normalen EFH.

[Akaman]

Wennst des gleich gschriebn hättst, dann wär ich fast a hoibe Stund früher in d' Sonn kemma.

Vielleicht sogar so:

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/8/8f/Gaucho-a-cavalo.jpg

[Malvolio]

Wie gerade geschrieben, ich kenne mich glücklicherweise überhaupt nicht aus mit Krediten. Ist das momentan

möglich, dieses Extremzinstief mit nur 0,25-0,5% Aufschlag auf 20 Jahre fest zu machen?

Das wäre doch top, weil viel tiefer geht doch kaum.

 

Die Banken bieten hier verschiedene Varianten an. Die wichtigsten Stellschrauben sind die Dauer der Zinsbindung und die (Anfangs-)Tilgungsrate. Je höher die Dauer der Zinsbindung, desto höher ist die Planungssicherheit. Natürlich lässt die Bank sich das auch durch einen Aufschlag beim Zinssatz bezahlen. Die Tilgungsrate ist aber mindestens genau so wichtig. Wenn er z.B. nur 1% Anfangstilgungsrate wählt, sind die monatlichen Raten zwar relativ niedrig, aber es dauert dann unter Umständen weit über 30 Jahre, bis er das Darlehen abgezahlt hat. Über die Gesamtlaufzeit bedeutet das natürlich höhere Zinslast und höhere Restschulden beim auslaufen der Zinsbindung.

 

Eine höhere Tilgungsrate bedeutet auf der anderen Seite aber eben wieder eine höhere monatliche Belastung, die sich ja aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammensetzt. Er sollte sich hier mal Tilgungspläne für verschiedene Varianten ausrechnen lassen. Dann kann er sehen, wie lange es voraussichtlich dauert, bis das Darlehen getilgt ist bzw. wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch ist. Wahrscheinlich gibt es hierfür auch Rechner im Internet. Man sollte das bei der jeweiligen Bank auch nochmal machen lassen und sich genau informieren, was sonst noch für Kosten auftreten (Disagio, Bereitstellungszinsen, Gebühren, usw.). Die Möglichkeit von Sondertilgungen ist natürlich auch grundsätzlich vorteilhaft. Das sollte man bei der Auswahl des Darlehens auch berücksichtigen.

 

Ohne Gewähr, hier mal ein Rechner für Annuitätendarlehen: http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

[€-man]

Wennst des gleich gschriebn hättst, dann wär ich fast a hoibe Stund früher in d' Sonn kemma.

Vielleicht sogar so:

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/8/8f/Gaucho-a-cavalo.jpg

 

So wie es scheint, scheint da aber nix.

 

Gruß

-man