Immobilie als Anlage / Altersvorsorge etc.

[bohi]

Hallo Leute

 

ich wollte mal wieder das Thema Immobilien als Miet/Rendite-Objekte öffnen. Wurde zwar schon oft diskutiert, aber ich habe ein Problem, das ich aus wirtschaftlicher Sicht nicht ganz fassen kann und Unterstützung bzw. Meinungen dazu brauche.

 

ich habe 2 ETW als Mietobjekte und wollte diese bisher immer zur Altervorsorge (mit großem Fremdfinanzierungsanteil) aufbauen.

Meine Grund-Überlegung ist immer gewesen diese ETW über Mieteinnahmen zu finanzieren und das Darlehen darüber zu decken- und so über einen Zeitraum Eigentum und Vermögen und Zusatz-Einnahmen fürs Alter aufzubauen.

Dies ist meiner Ansicht nach im allg. auch durchaus möglich, leider komme ich aufgrund diverser Umstände in Zweifel, ob sich das Vermietertum wirklich lohnt, ich habe mittlerweile Erfahrung mit Mietnomaden, Zahlungsausfällen, Nachbarschaftstreitereien etc. gemacht so dass es im ganzen für mich so aussieht das ich einfach "keinen Bock mehr" habe mich damit rumplagen zu müssen..

 

Die Überlegung "finanziert sich von selbst und nach 20 Jahren hast du etwas in der Hand" hindert mich an der Aufgabe und am Verkauf. daher gebe ich mal die konkreten Zahlen:

ETW1: Anschaffung 60.000 Mieteinahmen ca. 350 /Monat

ETW2: Anschaffung 130.000 Mieteinnahmen ca. 600 /Monat.

Die Immos sind an relativ guten Standort (Ballungsort), wo zumindest von Wertstabilität ausgegangen werden kann, die Eigentümergemeinschaften sind ok und solide.

 

Darlehen wird bezahlt mit 800 / Monat und ich könnte in ca. 10-12 Jahren mit größeren Sondertilgungen die Restschuld abbezahlen (und dannach reale Mieteinnahmen erhalten )

Was würdet Ihr tun? diese ETW behalten oder eher verkaufen und andere Anlagemöglichkeiten nutzen ? Was wäre eine Alternative Altersvorsorge in der ich mit wenig Eigenkapital Vermögen in Gesamtwert von ca. 190000 aufbauen könnte, die dann monatlich ca. 900 abwirft und ihren Wert einiermaßen erhält (Inflation etc) ? Habe ich hier einen Denkfehler ?

[andy]

Ich denke, v.a. mit deinen gemachten Erfahrungen, solltest du dir durchaus überlegen, zumindestens mal den Marktwert der ETWs zu testen. Wann hast du sie denn gekauft?

Da ich aus der Branche komme, kann ich mir für eine Privatperson nicht vorstellen, dass das dauerhaft gut geht. Enormes Klumpenrisiko. Als Selbstnutzer sicherlich aktuell recht interessant, aber als Wertanlage sehe ich da ehr Risiken als Chancen.

[Akaman]

Enormes Klumpenrisiko.

Ich bin - nicht zuletzt wegen eigener Erfahrungen - durchaus ziemlich kritisch gegenüber vermieteten Wohnungen eingestellt.

 

Trotzdem: ob das hier schon ein enormes Klumpenrisiko darstellt, könnten wir erst beurteilen, wenn wir wüssten, welchen Anteil die Wohnungen am Gesamtvermögen haben und wie letzteres zusammengesetzt ist.

[cktest]

Ich gehe davon aus, dass in Deutschland gerade eine Immobilienblase entsteht, die in ca. 5 Jahren platzen wird (etwa so lange hat es in GB/US von den ersten Anzeichen bis zum Knall gedauert). Ich würde die Immobilien also noch eine Weile halten und dann (hoffentlich vor dem Platzen) verkaufen.

Alternative ist natürlich schwierig, insbesondere wenn man (wie Du) stark gehebelt arbeiten will; dieses Blog klingt aber recht interessant.

[Onassis]

dieses Blot klingt aber recht interessant.

Die Dividendenausschüttungen sehen nett aus.

Aber was mich viel mehr interessieren würde, wie sich die einzelnen Aktien entwickelt haben.

Wie hat sich das gesamte investierte Kapital entwickelt?

 

Ich habe ein paar Aktien angeschaut und die sind teilweise um bis zu 50% in 12 Monaten gefallen, z.B. Pengrowth Energy Corp.: https://www.comdirec...#timeSpan=5Y&e

 

Nur die Dividenden zusammen zu zählen reicht nicht!

Wenn da Kapital in die Knie geht, dann war die ganze Geschichte nichts!

 

Ich würde diese Seite eher mit Vorsicht genießen!

 

Onassis

[juro]

Ich gehe davon aus, dass in Deutschland gerade eine Immobilienblase entsteht, die in ca. 5 Jahren platzen wird (etwa so lange hat es in GB/US von den ersten Anzeichen bis zum Knall gedauert). Ich würde die Immobilien also noch eine Weile halten und dann (hoffentlich vor dem Platzen) verkaufen.

Alternative ist natürlich schwierig, insbesondere wenn man (wie Du) stark gehebelt arbeiten will; dieses Blot klingt aber recht interessant.

 

Das Portfolio sieht eher gruselig aus. Dividenden-Rendite auf Kosten der Performance? Desweiteren dürften die Kosten bei den teilweise geringen Anlagebeträgen pro Aktie ziemlich hoch sein. Das Depot dürfte m.E. ziemlich zyklisch sein u. riskant. Von Dividendenkürzungen bzw. Bezahlungen aus der Substanz ganz zu schweigen.

[StinkeBär]

Bei Mehrfamilienhäusern im mittleren Preissegment kann bei der Mietkalkulation mit 2 bis 5% Mietaufallwagnis von der Warmmiete gerechnet werden, damit ist die Rücklage für die Prozessrisiken bei normalen Mittelstandsmietern ausreichend abgedeckt.

[Aktiencrash]

ETW1: Anschaffung 60.000 Mieteinahmen ca. 350 /Monat

ETW2: Anschaffung 130.000 Mieteinnahmen ca. 600 /Monat.

 

Handelt es sich bei den Mieteinnahmen um die Nettomiete ?

[monopolyspieler]

...

Alternative ist natürlich schwierig, insbesondere wenn man (wie Du) stark gehebelt arbeiten will; dieses Blot klingt aber recht interessant.

 

Das Portfolio sieht eher gruselig aus. Dividenden-Rendite auf Kosten der Performance? Desweiteren dürften die Kosten bei den teilweise geringen Anlagebeträgen pro Aktie ziemlich hoch sein. Das Depot dürfte m.E. ziemlich zyklisch sein u. riskant. Von Dividendenkürzungen bzw. Bezahlungen aus der Substanz ganz zu schweigen.

 

Ja vollkomme richtig- wäre auch nicht mein Ding.

Immerhin hat er derart viele Positionen, das er mit seinen Dividenden alle 4 Monate eine Insolvenz auffangen kann.

Aber man kann sich auch mit besseren Aktien so eindecken, das man jeden Monat Dividenden kassiert.

Zwar nicht unbedingt in dieser Höhe, dafür aber langfristig weniger problematisch.

[Onassis]

Also nur Aktien mit einer monatlichen Dividende zu kaufen um ein regelmäßiges Einkommen zu haben ist absoluter Quatsch!

Statt 500 EUR jeden Monat zu kassieren kann ich auch gerne 6.000 EUR im Mai erhalten.

Dann die 6.000 aufs Tagesgeldkonto und einen 500 EUR Dauerauftrag zum Girokonto hinüber!

 

Ich habe fertig!

 

Onassis

 

PS: Ich glaube eher er hat sich einfach alle Aktien mit einer hohen Dividendenrendite rausgesucht.

Egal wie hoch die Marktkapitalisierung ist oder wie sich der Aktienkurs entwickelt.

Im Prinzip ist das Ding mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht real, sondern nur graue Theorie, um seine Excel-Tabelle zu verkaufen!

[ceekay74]

Im Prinzip ist das Ding mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht real, sondern nur graue Theorie, um seine Excel-Tabelle zu verkaufen!

... und trotzdem zitiert ihr alle artig den Link auf den Blog, der sowohl recht dubios als auch in einem Thema mit dem Schwerpunkt "Immobilie als Anlage" ein klein wenig OT ist.

 

Wichtiger Hinweis nach §34 WPHG:

Die hier vorgestellten Wertpapiere befinden sich in meinem Dividenden Muster-Depot. Das Dividenden Muster-Depot auf ichpostekeinewerbungfürdubioseblogs.de dient ausschließlich Informationszwecken und stellt kein Angebot, keine Empfehlung und keine Aufforderung zum Kauf der angesprochenen Anlageprodukte dar.

Gemeint ist wohl der § 34b des WpHG (Analyse von Finanzinstrumenten) und nicht der § 34 (Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht). Angaben zur realen Investition in die Toptitel des Blogs konnte ich ebenso wenig finden, wie einen Hinweis auf die anfallende Quellensteuer. Lediglich "Bankkosten/Kapitalertragsteuer etc. [sind] bereits rausgerechnet".

 

 

 

Back to topic:

 

ich habe 2 ETW als Mietobjekte und wollte diese bisher immer zur Altervorsorge (mit großem Fremdfinanzierungsanteil) aufbauen.

Könntest Du die beiden Mietobjekte aktuell bar bezahlen, oder stellt der Verkehrswert abzgl. Restschuld den Großteil Deines Vermögens dar?

 

Was würdet Ihr tun? diese ETW behalten oder eher verkaufen und andere Anlagemöglichkeiten nutzen ?

Wann läuft denn die Zinsbindung der Darlehn aus? Bei hohem Fremdfinanzierungsanteil und langer Restlaufzeit bzw. hoher Vorfälligkeitsentschädigung könnte u.U. trotz aktuell hohem Preisniveau Minusgeld herauskommen.

 

Was wäre eine Alternative Altersvorsorge in der ich mit wenig Eigenkapital Vermögen in Gesamtwert von ca. 190000 aufbauen könnte, die dann monatlich ca. 900 abwirft und ihren Wert einiermaßen erhält (Inflation etc) ? Habe ich hier einen Denkfehler ?

Müsstest Du bei den monatlichen Erträgen von 900 Euro bei 190 TEUR Vermögen nicht noch Rücklagen für Mietausfall, Renovierungen, Sanierungen, Reparaturen, Verwaltungsaufwand abziehen?

[Aktiencrash]

 

Müsstest Du bei den monatlichen Erträgen von 900 Euro bei 190 TEUR Vermögen nicht noch Rücklagen für Mietausfall, Renovierungen, Sanierungen, Reparaturen, Verwaltungsaufwand abziehen?

 

 

Natürlich muss er das. Von daher oben meine Frage:

Handelt es sich bei den Mieteinnahmen um die Nettomiete ?

 

Handelt es sich bei den Angaben nicht um die Nettomiete, dann ist eine Berechnung der Rendite nur Schönfärberei.

[Aktiencrash]

X,xx € (Jahresmiete)

- X,xx € (Verwaltung)

- X,xx € (MAW)

- X,xx (Instandhaltung)

- X,xx € (Afa)

= X,xx € (Jahresnettomiete)

 

 

Mietrendite = Jahresnettomiete x 100 / Kaufpreis

[Hedger99]

Also nur Aktien mit einer monatlichen Dividende zu kaufen um ein regelmäßiges Einkommen zu haben ist absoluter Quatsch!

Statt 500 EUR jeden Monat zu kassieren kann ich auch gerne 6.000 EUR im Mai erhalten.

Dann die 6.000 aufs Tagesgeldkonto und einen 500 EUR Dauerauftrag zum Girokonto hinüber!

 

Ich habe fertig!

 

Onassis

 

Ich glaube der Zinseszins-Effekt ist noch nicht bei Dir angekommen. Wenn man monatliche Ausschüttungen (in dem Fall 500 Euro) gleich wieder investiert, hat erzielt man eine höhere Dividende als wenn man erst am Ende eines Jahres die gesamte Dividende (6000 Euro) erhält. Im ersten Jahr macht dies zwar noch keinen üppigen Betrag aus, aber über die Jahre ist dies nicht vernachlässigbar.

 

VG

[neubeckj]

Hallo Leute

 

ich wollte mal wieder das Thema Immobilien als Miet/Rendite-Objekte öffnen. Wurde zwar schon oft diskutiert, aber ich habe ein Problem, das ich aus wirtschaftlicher Sicht nicht ganz fassen kann und Unterstützung bzw. Meinungen dazu brauche.

 

ich habe 2 ETW als Mietobjekte und wollte diese bisher immer zur Altervorsorge (mit großem Fremdfinanzierungsanteil) aufbauen.

Meine Grund-Überlegung ist immer gewesen diese ETW über Mieteinnahmen zu finanzieren und das Darlehen darüber zu decken- und so über einen Zeitraum Eigentum und Vermögen und Zusatz-Einnahmen fürs Alter aufzubauen.

Dies ist meiner Ansicht nach im allg. auch durchaus möglich, leider komme ich aufgrund diverser Umstände in Zweifel, ob sich das Vermietertum wirklich lohnt, ich habe mittlerweile Erfahrung mit Mietnomaden, Zahlungsausfällen, Nachbarschaftstreitereien etc. gemacht so dass es im ganzen für mich so aussieht das ich einfach "keinen Bock mehr" habe mich damit rumplagen zu müssen..

 

Die Überlegung "finanziert sich von selbst und nach 20 Jahren hast du etwas in der Hand" hindert mich an der Aufgabe und am Verkauf. daher gebe ich mal die konkreten Zahlen:

ETW1: Anschaffung 60.000 Mieteinahmen ca. 350 /Monat

ETW2: Anschaffung 130.000 Mieteinnahmen ca. 600 /Monat.

Die Immos sind an relativ guten Standort (Ballungsort), wo zumindest von Wertstabilität ausgegangen werden kann, die Eigentümergemeinschaften sind ok und solide.

 

Darlehen wird bezahlt mit 800 / Monat und ich könnte in ca. 10-12 Jahren mit größeren Sondertilgungen die Restschuld abbezahlen (und dannach reale Mieteinnahmen erhalten )

Was würdet Ihr tun? diese ETW behalten oder eher verkaufen und andere Anlagemöglichkeiten nutzen ? Was wäre eine Alternative Altersvorsorge in der ich mit wenig Eigenkapital Vermögen in Gesamtwert von ca. 190000 aufbauen könnte, die dann monatlich ca. 900 abwirft und ihren Wert einiermaßen erhält (Inflation etc) ? Habe ich hier einen Denkfehler ?

 

Hallo,

 

hier ein interessanter Beitrag aus dem Fokus Online

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-27761/kapitalanlage-wohnung-frei-haus_aid_841613.html

 

Viele Srüße

Jens

[Kolle]

Kreditfinanzierter Vermögensaufbau durch Immobilien lohnt sich wohl nur für Spitzenverdiener, die jetzt ihren Steuersatz glätten und später durch die Rentenphase einen Progressionsgewinn realisieren können.

 

Für mich war es eher neutral und damals konnte man sogar noch degressiv abschreiben. Besondere Vorkommnisse wie Mietausfälle etc. gab es keine. Einen nennenswerten "Wertanstieg" auch nicht wenn ich die Instandhaltungskosten abziehe. Ein gutes Geschäftsmodell sieht anders aus.

[Kolle]

Durch Abwanderung, Arbeitslosigkeit und Überalterung sinkt die Einwohnerzahl in vielen deutschen Städten. Deshalb stehen Wohnungen leer, und die Mieten sinken, statt wie in wenigen Zentren zu steigen.

 

Wohnungsleerstände werden bundesweites Problem

[Maikel]

Eigentumswohnung - Verwalter insolvent - Rücklagenkonto leergeräumt

 

Bei meiner vermieteten Eigentumswohnung ist der Verwalter, seit über 10 Jahren für das Haus tätig, abgetaucht und wohl insolvent; er hat vorher scheinbar unser Rücklagenkonto geräumt (Genaueres weiß ich bisher noch nicht).

Das Rücklagenkonto war gut gefüllt, da z.Zt. die Balkone saniert werden. Aufgefallen ist es, als Handwerkerrechnungen nicht mehr bezahlt wurden.

 

Ich schreibe das hier einerseits, um auf ein Risiko hinzuweisen, das wir hier im Forum bei einer Eigentums-Wohnung (vermietet oder selbstgenutzt) wohl noch nicht auf dem Radar hatten.

 

Andereseits erhoffe ich mir Tips, wie ich jetzt evtl. noch Teile meines Geldes retten kann.

Die letzten beiden Abbuchungen von Wohngeld habe ich rückgängig gemacht; für die Abbuchung der Umlage für die aktuelle Sanierung war es nach 9 Wochen leider zu spät.

 

Immerhin scheint mein Verlust dabei geringer zu sein als der, den mir letztens K+S beschert hat.

 

Gruß, Michael

[Kolle]

Eigentumswohnung - Verwalter insolvent - Rücklagenkonto leergeräumt

 

Bei meiner vermieteten Eigentumswohnung ist der Verwalter, seit über 10 Jahren für das Haus tätig, abgetaucht und wohl insolvent; er hat vorher scheinbar unser Rücklagenkonto geräumt (Genaueres weiß ich bisher noch nicht).

Das Rücklagenkonto war gut gefüllt, da z.Zt. die Balkone saniert werden. Aufgefallen ist es, als Handwerkerrechnungen nicht mehr bezahlt wurden.

 

Ich schreibe das hier einerseits, um auf ein Risiko hinzuweisen, das wir hier im Forum bei einer Eigentums-Wohnung (vermietet oder selbstgenutzt) wohl noch nicht auf dem Radar hatten.

 

 

Gegen kriminelle Hausverwalter, die mit der Kasse untergetaucht sind, habe ich auch keine richtige Idee. Du kannst dir einen Titel holen, den Gerichtsvollzieher im Voraus bezahlen dass er tätig wird, aber wenn das Geld fort ist hast du schlechte Karten. Wenn noch was da ist, geht dein Anspruch den "normaler" Gläubiger vor, da dein Geld kriminell unterschlagen wurde.

 

Im Moment kann man Wohnungen wenigstens gut verkaufen. Ein Bekannter hat eine Wohnung an seinen Mieter verkauft, der sich die Miete nicht mehr leisten konnte. Dank niedriger Zinsen konnte er sich die Wohnung allerdings kaufen. Wie der Mieter die Bank ( Commerzbank ) überzeugen konnte, braucht ihn nicht zu interessieren.