Alien vs. Predator

[Flughafen]

In der allgemeinen Inflationspanik und dem daraus folgenden Immobilien-Hype wurde mir von meinen Eltern nahegelegt, eine Immobilie zu erwerben. Und zwar nicht nur nahegelegt, sondern sogar ein passendes Objekt gefunden. Eine 3-Zi-Wohnung im münchner Speckgürtel. Details dieses Angebots:

 

1. Das Haus hat eine gute Substanz. Der Bau wurde in die Wirtschaftsflaute Mitte der 70er hinein gebaut und der Rohbau stand erst mal ein paar Jahre leer, bevor die Wirtschaft angesprungen ist und es fertiggestellt wurde. Es wurde nicht mit Heizgeräten, sondern auf dem natürlichen Wege über 2-3 Jahre ausgetrocknet. Selbst in der entlegensten Keller-Ecke gibt es bis heute keine Spur von Schimmel.

 

2. Eine Garage unter dem gleichen Haus kommt dazu, man kommt ins Auto bei jedem Wetter rein ohne nass zu werden.

 

3. Der Preis ist NICHT an die Steigerung der letzten 2 Jahre angepasst. Er bewegt sich ab obersten Rand des langfristigen Verkehrswertes.

 

4. Der Hausverwalter ist sehr gut (meine Eltern wohnen im gleichen Haus und man kenn alle Details, keine Katze im Sack). Das Haus ist gepflegt, es gibt eine angemessene Rücklage. Die Neben- inkl. Heizkosten liegen im Fall meiner Eltern bei moderaten 2,67 € / qm, trotz zwei Aufzüge. Ziemlich günstig. Auch die anderen Besitzer sind sehr vernünftig, das Gemeinschaftsgeld wird gut investiert und nicht für jeden Schmarrn ausgegeben. Z.B. hat sich die Versammlung aus ökologischen Aspekten gegen eine Wärmedämmung entschieden, die Wände bleiben weiter atmungsaktiv.

 

5. Zum Kaufpreis möchten meine Eltern mir 10% beisteuern, die Notar- und Grundstückskosten übernehmen und dann auch monatlich eine Zahlung zur Kredittilgung leisten. Die Idee mit ihrer Mit-Tilgung gefällt mir zwar nicht, aber sie werden das Geld so oder so nicht vernünftig investieren oder für sich ausgeben wollen, sie sind nach ihrer armen Ost-Kindheit leider zu sparsam und das lässt sich nicht mehr ändern.

 

6. Wenn ich meine Lieblingsschäfchen (Aktien und Anleihen) verkaufen würde und für den Rest einen Kredit aufnehmen würde, dann wäre er selbst ohne Mit-Tilgung der Eltern und ohne die Wohnung zu vermieten ganz locker in 7,5 Jahren getilgt. Mit diesen beiden Effekten werden es realistischerweise wahrscheinlich eher 5 Jahre werden.

 

7. Ein weiteres Plus: mein weiterer Verwandte hat 30 Jahre auf dem Bau gearbeitet, ist Maler, kann Fließen legen und sogar Elektrik. Er ist nun frisch in die Rente gegangen, hat genug Zeit und noch das komplette Werkzeug, und würde für einen sehr guten Freundschaftspreis die Wohnung super renovieren, inkl. neues Bad. Das heißt ich bekomme eine aufwertende Komplettrenovierung zu einem marktunterdurchschnittlichen Preis.

 

8. Ich muss nicht zur Versammlung der Besitzer hingehen, das machen meine Eltern für mich.

 

9. Bei München wird man trotz des Baubooms sicherlich immer Mieter finden. Selbst wenn nicht zu Bestpreisen, einen Leerstand gibt es hier nicht.

 

 

Vorteile in der Situation für mich:

 

 

1. ich muss mir die nächsten 5 Jahre keine Gedanken machen, wohin mit dem Geld, welches am Ende des Monats noch übrig bleibt. Ein Investitionsobjekt wäre stets vorhanden und man müsste nicht auf einen Crash warten, um gute Einstandspreise zu bekommen.

 

2. Die EZB würde über einen negativen Realkredit die Wohnung mitfinanzieren. Der Kredit kostet so um die 1,8% p.a., die Inflation bei uns in der Gegend liegt bei ca. 4-4,5%, ergibt reale Kreditkosten von ca. -2,2 bis -2,7%. So hätten auch die Bürger einen Nutzen von der EZB.

 

3. Das investierte Kapital ist weniger inflationsgefährdet. Momentan habe ich z.B. einen drittel meines Geldes nicht investiert.

 

 

Nachteile:

 

 

1. So berauschend finde ich die Rendite von Immobilieninvestments gar nicht. Andererseits muss ich zugeben, dass auch Aktieninvestments über die letzten 10 Jahre durchschnittlich nicht überzeugend waren, die Rendite ist nicht berauschend.

 

2. Habe Bedenken, weil momentan wie verrückt gebaut wird. Irgendwann wird sich das auch auf den Markt durchschlagen.

 

3. Klumpenrisiko.

 

4. Die Besteuerung von 42% auf die Mieteinkünfte sind viel zu hoch im Vergleich zu den 26,4% bei Wertpapieren.

 

 

Weitere Rahmenbedingungen:

 

 

Altersvorsorge oder Vererben ist für mich kein Thema, interessiert nicht. Ich will im Leben nur vermögend werden, nicht für mein Alter oder meine Nachfahren vorsorgen.

 

So. Jetzt bitte ich freundlichst um Eure Meinung, werte Forum-Mitglieder. Eigentlich würde ich ja viel lieber meine "Schäfchen" behalten. Aber ganz unattraktiv ist das Angebot auch nicht und es unüberlegt wegzuwerfen wäre unverantwortlich gegenüber meinen Eltern. Ich denke, man sollte es mindestens diskutieren.

[Fondsanleger1966]

Hallo!

 

1.) glaube ich nicht, dass Reichwerden als einziges Lebensziel ausreicht, um auch glücklich zu werden (auch wenn ich dieses Ziel vor dem angedeuteten Hintergrund nachvollziehen kann).

 

2.) werden Aktien weitaus höher besteuert als Mieterträge. Zuerst Körperschafts- und Gewerbesteuern ungefähr in Höhe der genannten 42%. Dann zusätzlich AGS.

 

3.) ist ein Teil des Mietertrages steuerfrei (Afa). Der Wertzuwachs ist nach 10 Jahren komplett steuerfrei, wenn Du nicht zu viele Immos verkaufst.

 

4.) gehe ich nicht von einer nachhaltigen Aktienhausse in den nächsten 5 - 7,5 Jahren aus (Zyklentheorie, Entschuldungsphase, Abschied von Goldilocks, Demografie).

 

5.) Ein Klumpenrisiko kann auch eine Chancenballung sein. Außerdem wirst Du in den nächsten Jahrzehnten vermutlich über die Immo hinaus Vermögen aufbauen.

 

6.) wird es doch vermutlich immer noch für etwas Spielgeld reichen, um den Spieltrieb zu befriedigen und die Fingerfertigkeit zu erhalten.

 

Ansonsten fehlen wesentliche Infos wie Dein Lebensalter, Deine Lebensumstände und die mgl. Mietrendite. Aber es spricht meiner Meinung ziemlich viel für den Kauf der Wohnung. Sogar wenn Du Dich selbständig machen willst, kannst du die Immo nutzen (z.B. als Sicherheit für einen Kredit).

 

Entscheidungen, zu denen man gedrängt wird müssen auch nicht die schlechtesten sein. In meinen ersten Berufsjahren war ich nicht sonderlich begeistert, als ich von meinem Arbeitgeber angehalten wurde, eine Lebensversicherung abzuschließen. Aktien(fonds) bringen doch sooooo viel mehr Rendite *Ironie off* Inzwischen bin ich heilfroh, eine Police mit steuerfreien 4% Garantieverzinsung + Überschussbeteiligung, einer schönen Dynamik und einem guten BU-Zusatz zu besitzen.

[Nudelesser]

Altersvorsorge oder Vererben ist für mich keine Thems, interessiert nicht. Ich will im Leben nur reich werden, nicht für mein Alter oder meine Nachfahren vorsorgen.

 

Klingt ziemlich trist. Vielleicht solltest Du weder über Aktien noch über Immobilien nachdenken, sondern stattdessen in heiße Flirts und rassige Sportwagen investieren.

 

P.S.: Das Angebot Deiner Eltern klingt auch für mich sehr prüfenswert.

[Flughafen]

1.) glaube ich nicht, dass Reichwerden als einziges Lebensziel ausreicht, um auch glücklich zu werden (auch wenn ich dieses Ziel vor dem angedeuteten Hintergrund nachvollziehen kann).

 

Super Punkt, danke! OK, ich habe natürlich noch ein paar Lebensziele und in diese passt eine Immobilie schlechter rein, als ein großes Aktienpaket. Z.B. möchte ich irgendwann nicht mehr in München leben, sondern irgendwo nördlicher. Und im Rentenalter hätte ich gerne ein kleines Zweit-Häuschen irgendwo auf der südlichen Erdkugel, z.B. in Neuseeland. Mit zwei Wohnsitzen kann man besser den Jahresrhytmen folgen und sich das Wetter aussuchen. Aktien sind für so eine Situation wesentlich handlicher und pfleglicher, als eine Wohnung in einer Stadt, in der man nicht mehr lebt.

 

2.) werden Aktien weitaus höher besteuert als Mieterträge. Zuerst Körperschafts- und Gewerbesteuern ungefähr in Höhe der genannten 42%. Dann zusätzlich AGS.

 

Das habe ich nicht gewusst, danke für die Info!

 

5.) Ein Klumpenrisiko kann auch eine Chancenballung sein. Außerdem wirst Du in den nächsten Jahrzehnten vermutlich über die Immo hinaus Vermögen aufbauen.

Die jährliche Bruttorendite würde 5,0-6,0% betragen, je nachdem, für wieviel man sie vermietet bekommt. Die Untergrenze ist bombenfest, die Obergrenze lässt sich erzielen, wenn die Mieten im gleichen Ausmaß gestiegen sind, wie die Immopreise, genauer weiß ich es nicht, müsste rescherschieren. Kosten für Kauf und Renovierung sind auf die Kaufsumme bereits draufgeschlagen, da sie auch zu zahlen sind. Wenn man die „Starthilfe" meiner Eltern abziehen würde, dann wäre die Bruttorendite auf nur mein eigenes Kapital und nach der Kredit-Volltilgung ca. 6,0% - 7,2% p.a. Hm, bei diese Zahlen werde auch ich nachdenklich. Um sie auf dem Anleihe-Markt zu erzielen müsste man wesentlich höhere Risiken eingehen, als eine münchner Immobilie.

 

Weitere Eckdaten: Ich bin 40, würde gerne bis 65 oder auch 67 arbeiten, habe einen sicheren und interessanten Job, für den auch die Bezahlung stimmt. Eine Selbständigkeit sehe ich nicht auf mich zu kommen. In meinem Fachbereich ist es für mich uninteressant, da gibt es keine nennenswerte Prämie für Selbständigkeit. Die ehemaligen Selbständigen haben nach der Krise 2008 zu uns bei Gelegenheit fest gewechselt. Nebenbei plane ich künftig noch Vorträge zu halten und Schulungen in einem bestimmten Psychologie-Fach durchzuführen, aber es wird nicht genug abwerfen, nur ein netter Dazuverdienst. Kind aus erster Ehe ist bereits aus dem Haus, in der zweiten Ehe wird es voraussichtlich noch 1-2 Kiddies geben. Und dann wird das Geld für Investitionen eine ganze Weile nicht mehr locker sitzen, - meine Frau wird nicht viel arbeiten können. Ein weiteres Problem, - die jährlichen Gehaltserhöhungen werden von der Mutterfirma bestimmt und liegen mit nur 2-2,5% deutlich unter der Realinflation.

 

Was mich bei der Wohnung stört, - sie ist zum Schnäppchen eigentlich nur durch den Preisanstieg der letzten beiden Jahre geworden. Noch vor 2 Jahren wäre es kein Schnäpchen gewesen. Daher habe ich kein Gefühl, mir hier eine Magrin of Safety einzukaufen, mit dem ich die Aktien bzw. Rentenpapiere einkassiere. Das stört irgendwie. Es fehlt das Schnäppchenkauf-Erlebnis.

 

 

 

Klingt ziemlich trist. Vielleicht solltest Du weder über Aktien noch über Immobilien nachdenken, sondern stattdessen in heiße Flirts und rassige Sportwagen investieren.

 

P.S.: Das Angebot Deiner Eltern klingt auch für mich sehr prüfenswert.

 

Für mich klingen Immobilien grundsätzlich trist! Erinnert mich an Plattenbauten und den Immobilien-Gauner Schneider, zu dem die Deutsche Bank ihre berühmten 5-Mrd-Peanutes gesprochen hatte. Mit Aktien fühlt man sich dagegen selbst mit einem kleinen Depot bereits als Großkapitalist. Und dieses Gefühl passt ganz gut zum bereits vorhandenen Sportwagen. Aber ich möchte mich bei Investitionen nicht von Gefühlen leiten lassen, sondern von Zahlen.

[Flughafen]

Ich habe das Ganze noch einmal mit genaueren Zahlen nachgerechnet und bin zu interessanten Ergebnissen gekommen. In 3 bis 5 Jahren werden meine Einkünfte aus der Arbeit als Sparquelle komplett austrocknen. Das Geld wird dann zwar nicht weniger sein, aber der jetzige Sparüberschuss wird dann dem Wohl meiner Kiddies dienen. Wenn die Wohnung bis dahin abbezahlt ist, wäre das gut. Wenn nicht, würde sich die Tilgung auf 8-10 Jahre verlängern, wenn sie nicht mehr auch aus dem Sparüberschuss, sondern nur noch aus der Vermietung + von meinen Eltern finanziert wird.

 

Was mir an dem Ganzen nicht gefällt, ist die langfristige Planung. Wenn ich im Rentenalter 2 Häuschen oder Wohnungen haben möchte in Nord/Ost-Deutschland und im sonnigen Süden, also nichts in München, bedeutet dieses, dass ich die Wohnung nur vorläufig haben werde, für 20-30 Jahre. Danach werde ich vor Wegzug aus dieser umschichten müssen, denn meine Eltern werden sich darum nicht mehr kümmern können.

 

Dazu kann folgendes Szenario eintreten. Ich arbeite in der IT, die technischen Möglichkeiten werden immer besser und die Einstellung der Firma zur Heimarbeit wird ganz langsam, aber doch lockerer. Falls ich sie irgendwann dazu überrede, 2 Tage von zu Hause zu arbeiten, könnte ich bereits jetzt nach Norddeutschland ziehen, mir dort ein Häuschen kaufen und für 3 Tage wöchentlich nach München pendeln. Das heißt, ich könnte u.U. wesentlich früher einen Teil meiner langfristigen Pläne verwirklichen. Und dann müsste/könnte ich vielleicht bereits in 5 oder 10 Jahren das Geld aus der münchner Wohnung raus umschichten. Und ob es sich lohnt, für so wenig Zeit in eine Immobilie zu gehen? Raus aus einem Markt (Aktien, Anleihen), den man kenn und wo man sich wohl fühlt, in ein völlig neues und fremdes Terrain? So lukrativ sie auch ist, zu meinen langfristigen Zielen passt sie doch nicht wirklich, oder?

 

 

[finisher]

Ich kann zwar zu den Details fachlich nichts beitragen. Allerdings scheine ich beim lesen Deiner Beiträge herauszulesen, dass Du nach Gründen suchst, die Immo nicht zu nehmen und dass Du Dich mit einer Immo nicht wohl fühlen würdest. Diese Tatsachen wären für mich schon ein Grund dieses Weg nicht einzuschlagen, selbst wenn das Angebot finanziell sinnvoll erscheint.

[Nudelesser]

Was mir an dem Ganzen nicht gefällt, ist die langfristige Planung.

 

Puh, mir wird klarer, warum Du die Immobilie mit so negativem Blick betrachtest.

 

(...Persönlichere Aussagen auf Wunsch des TO gelöscht...)

 

Fazit: Entweder es kommt mehr Geld rein (Beförderungen, Erbschaften, Berufstätigkeit der Ehefrau...) oder es muss an den Träumen geschraubt werden.

[Flughafen]

Finisher:

 

So ähnlich ist es! Diese Immo passt nicht zu meinen Wünschen und Träumen. Mit reinem Verstand und aus Pflichtgefühlt gegenüber meinen Eltern habe ich zwar versucht, dieses zweifelsohne lukrative Objekt meiner Seele irgendwie schmackhaft zu machen, aber sie sträubt sich dagegen und möchte meinen weiteren Lebensweg in dieser Form nicht haben. Und ich habe das nun respektiert und meinen Eltern das gesagt. Sie können es zwar nicht verstehen, werden mir aber mit der Zeit verzeihen.

 

Die Aliens haben nun verloren. Dieses Objekt ist vom Tisch.

 

Nudelesser:

 

Glaube nicht, dass ein genauer Abgleich sich lohnt. Wer zu weit in die Zukunft zu detailliert plant, fällt auf die Nase. Das Leben hat zu viele unkalkulierbare oder nur schlecht kalkulierbare Variablen. Z.B. was, wenn das erste Kind uns so fertig machen würde, dass wir ein zweites nicht wagen werden? Oder wenn es gesundheitlich nicht klappt? Dann wäre da noch die Eigentumswohnung meiner Eltern im Wert von ca. 150 Tsd und ich bin ihr Einzelkind. Aber werde ich es erben? Falls ja, dann wann und was wird sie wert sein? Desweiteren glaube ich, dass die anfängliche Euphorie meiner Frau in Bezug auf Kindererziehung sich schneller verflüchtigen könnte, als sie sich das vorstellt. Und dann wird sie vielleicht froh sein, wieder arbeiten gehen können. Vielleicht kommt sich irgendwann auch auf den münchner Durchschnitt von ca. 2.100 mtl. netto. Oder es wird uns bei München ein derart attraktives Häusl bzw. Grundstück über den Weg, dass wir es kaufen und bis zur Rente genüsslich bewohnen werden. Die Immo-Preise bei München spielen verrückt und das Mainstream-Angebot geht an meinem Geschmack stark vorbei, aber gänzlich ausschließen kann man auch diese Variante nicht.

 

Zum Rentenalter muss ich mir kein finanzielles Polster anlegen. Ich hätte keine Probleme bei knapper Kasse noch etwas dazuzuverdienen, ein frisches Steak lässt sich auch ganz gut mit frisch verdientem Geld bezahlen. Natürlich kein Kuhstall, aber auch kein herrschaftliches Anwesen, z.B. sowas (hier anklicken) würde ich zur Not auch nehmen, wenn ich nichts Kleineres finde. 3-4 Zimmer bis maximal 130 qm lassen sich leichter putzen und einen Keller für 25-40 Tsd halte ich für überflüssig, wenn auch sehr beliebt bei vielen als Altklumpdeponie. Diese Vorstellungen müssten auch mit 150 Tsd machbar sein, und ich hätte durchaus meine Freude daran. Na ja, und falls es für ein Häuschen im Süden nicht reicht, wären im Winter auch Langzeiturlaube eine Alternative. Außerhalb der Touristensaison gibt es oft erstaunlich günstige Langzeitangebote von Hotels oder für Appartment-Miete. Wobei ich es zu früh finde, mir darüber Gedanken zu machen.

 

[Fondsanleger1966]

Danke für die ausführliche Darlegung Deiner Entscheidungsgründe. Sie zeigt wieder einmal, dass die individuellen Präferenzen eine Wahl zwischen zwei Alternativen komplett drehen können.

 

Allerdings halte ich das hier:

 

Was mich bei der Wohnung stört, - sie ist zum Schnäppchen eigentlich nur durch den Preisanstieg der letzten beiden Jahre geworden. Noch vor 2 Jahren wäre es kein Schnäpchen gewesen. Daher habe ich kein Gefühl, mir hier eine Magrin of Safety einzukaufen, mit dem ich die Aktien bzw. Rentenpapiere einkassiere. Das stört irgendwie. Es fehlt das Schnäppchenkauf-Erlebnis.

für eine Fehleinschätzung. Objektiv ist die Immobilie unter den geschilderten Bedingungen ein weitaus größeres Schnäppchen, als es Dein Wertpapierdepot sein kann.

 

Deutsche Wohnimmos haben fast 20 Jahre Durststrecke hinter sich (siehe Bulwien-Index). Ein Einstieg auf dem Niveau von vor zwei Jahren + die günstige Renovierung durch den Verwandten + die Zuschüsse und die Entlastung durch die Eltern (Eigentümerversammlung) + die für Münchener Verhältnisse überdurchschnittliche Bruttomietrendite ergeben eine Margin of Safety, von denen Value-Anleger nur träumen können. Dazu kommt noch die viel größere Visibilität, die günstigere Besteuerung der Mieterträge im Vergleich zu den Dividenden und die - im Vergleich zu einem Wertpapierkauf nach 2009 - sehr viel niedrigere Besteuerung des Wertzuwachses bei einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren.

 

Die Immobilie ist daher meiner Meinung nach unter Risiko-Chancen-Aspekten das sehr attraktivere Investment. Nur passt sie nicht zu Deiner Lebenssituation und Deinen Zielen.Und auf die kommt es ja an.

[Flughafen]

Objektiv ist die Immobilie unter den geschilderten Bedingungen ein weitaus größeres Schnäppchen, als es Dein Wertpapierdepot sein kann.

 

Deutsche Wohnimmos haben fast 20 Jahre Durststrecke hinter sich (siehe Bulwien-Index). Ein Einstieg auf dem Niveau von vor zwei Jahren + die günstige Renovierung durch den Verwandten + die Zuschüsse und die Entlastung durch die Eltern (Eigentümerversammlung) + die für Münchener Verhältnisse überdurchschnittliche Bruttomietrendite ergeben eine Margin of Safety, von denen Value-Anleger nur träumen können. Dazu kommt noch die viel größere Visibilität, die günstigere Besteuerung der Mieterträge im Vergleich zu den Dividenden und die - im Vergleich zu einem Wertpapierkauf nach 2009 - sehr viel niedrigere Besteuerung des Wertzuwachses bei einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren.

 

So überbewertet ist mein Wertpapierdepot nun mal auch nicht. Der DAX ist günstiger als er noch vor 12 Jahren war, sein KGV ist sogar auf einem 30-jährigen Tief angekommen. Natürlich sind Schnäppchen bei Aktien wesentlich instabiler, als bei Immobilien, eine Deutsche Post z.B. war im Herbst beim Kauf zu ca. 9,15 € mit Dividendenrendite 7,65% noch ein Schnäppchen, aktuell ist diese Rendite nach einem fast 70%-igen Kursanstieg aber auf nur noch 4,8% abgeschmolzen. Immerhin ist bei der Post Brutto=Netto, auf die Post-Dividenden gibt es (momentan) keine Abgeltungssteuer.

 

Wobei selbst diese 4,8% netto der Post immer noch über der den 2,9 - 3,5% netto der Miete liegen. Ich rechne natürlich nicht mit der von Eltern subventionierten Rendite, denn diese ist nur eine versteckte Vermögensübertragung, sie mitzukalkulieren wäre ein Selbstbetrug.

 

Eine andere Frage ist, seien wir mal ehrlich, bei Aktieninvestments erwarten wir doch alle eine höhere Rendite, als bei Immobilien. Wenn ich sagen würde, dass meine Aktien netto nur 2,9-3,5% p.a. als Gesamtrendite bringen würden, würde man mich bemitleiden. Bei Immobilien soll das aber schon ein Schnäppchen sein?

 

Um in Immobilien-Investments einzusteigen fehlt mir auch das Selbstvertrauen eines Immobilien-Maklers, der 30 Jahre den lokalen Markt kennt, den Einfluss von preisrelevanten Faktoren, die Baupolitik „seiner" Gemeinden usw. Und bei meinen schlappen Ersparnissen habe ich ehrlich gesagt auch nicht das notwendige Kleingeld, um zu diversifizieren und mit mehreren Objekten genug Erfahrungen zu sammeln. Ich bin zu arm für ein Immobilien-Experiment. Wenn ich so ab 600 Tsd € hätte, würde ich mir schon überlegen, ein Mehrfamilienhaus zu bauen und zu vermieten. Dann bekommt man auch interessantere Grundstückspreise, der verwandte Handwerker hätte dann mehr zu tun und auch ich könnte beim Parkett- und Fließenlegen mitmachen. Wegen einer Wohnung lohnt es sich nicht mal, das Fließenlegen zu lernen. Auch bekommt man sie in Paletten zu besseren Preisen. Eine einzelne Wohnung ist als Immobilienexperiment, dazu noch bei knapper Kasse nicht besonders geeignet und daher auch nicht lukrativ.

[Fondsanleger1966]

Ich merke schon: Du bist einer dieser Vollblut-Aktionäre, die man sonst nur auf Hauptversammlungen trifft - nur dass Dir vermutlich der sonst meist übliche silbergraue Haarkranz (noch) fehlt.

 

Bei der Immobilie sollte man in dieser Lage natürlich auch die Chancen auf einen steuerfreien Wertzuwachs von ca 1-3% p.a. nicht vergessen. Ob da Aktien auf Sicht von zehn Jahren risikobereinigt ein besseres Ergebnis erzielen werden, wage ich zu bezweifeln angesichts des Makro-Umfeldes. Aber ich lasse mich natürlich gerne davon überzeugen.

 

Deine Antwort zeigt auf jeden Fall, dass Du die für Dich passendere Lösung gewählt hast.

[Flughafen]

Ich merke schon: Du bist einer dieser Vollblut-Aktionäre, die man sonst nur auf Hauptversammlungen trifft - nur dass Dir vermutlich der sonst meist übliche silbergraue Haarkranz (noch) fehlt.

 

Danke schön! Ja, in dieser Rolle würde ich mich sehr wohl fühlen.

 

Bei der Immobilie sollte man in dieser Lage natürlich auch die Chancen auf einen steuerfreien Wertzuwachs von ca 1-3% p.a. nicht vergessen. Ob da Aktien auf Sicht von zehn Jahren risikobereinigt ein besseres Ergebnis erzielen werden, wage ich zu bezweifeln angesichts des Makro-Umfeldes. Aber ich lasse mich natürlich gerne davon überzeugen.

 

Ich glaube auch nicht, dass die Aktien in den nächsten 3-5 Jahren outperformen werden und finde das sogar gut. Übertreibungen müssen bereinigt werden, langfristig wird das die Aktien wieder attraktiver machen. Dazu ergeben sich bei Seitwärtsbewegungen immer wieder ganz nette Crashs nach unten, die auch interessante Möglichkeiten zum Reinvestieren bieten.

 

Was eine Immobilie in München betrifft, habe ich in Wirklichkeit auch noch eine nicht geringe Standortangst. Ein Haus zum Selbstbewohnen wäre für mich zwar schon interessant, aus Lebensqualität- und nicht aus Investitionssichtpunkten. Aber dafür braucht man ein Baugrundstück und diese haben in München langfristige Höchstpreise erreicht. Ende der 50er konnte noch ein Lagerhilfsarbeiter bei Paulaner ein Haus innerhalb der Mittleren Ringes bauen, und heute muss man für das bescheidennste EFH-Baugrundstück von 400 qm schon 250-300 Tsd hinblättern, das sind 10-12 durchschnittliche münchner netto-Jahresgehälter. Natürlich außerhalb der Stadt und ein Haus ist da noch nicht inbegriffen. Da scheint sich über Jahrzehnte die Angebotsseite in München doch etwas verteuert zu haben. Auch im Vergleich von durchschnittlichen Baugrundstückspreisen schneidet München top ab. Zu top:

 

BERLIN 180 Euro

BIELEFELD 200 Euro

COTTBUS 50 Euro

DORTMUND 250 Euro

DRESDEN 150 Euro

ERFURT 150 Euro

ERLANGEN 355 Euro

ESSEN 280 Euro

Frankfurt/Main 500 Euro

FREIBURG 470 Euro

HAMBURG 345 Euro

HANNOVER 200 Euro

KASSEL 155 Euro

KÖLN 345 Euro

LEIPZIG 90 Euro

MAINZ 410 Euro

MANNHEIM 420 Euro

MÜNCHEN 950 Euro

ROSTOCK 160 Euro

STUTTGART 800 Euro

Quelle: LBS „Markt für Wohnimmobilien 2012"

 

Nun, wenn Preise sich über Jahrzehnte so verteuern können, könnten sie sich auch verschlechtern. Die Wirtschaftsdynamik der Regionen ändert sich nun mal, und ob eine Stadt, die heute die Liste anführt, es in 2-3 Jahrzehnten immer noch sein wird? Die höchsten Baulandpreise wurden 1962 in Hamburg und (festhalten!) in Bremen gezahlt! (Quelle). Heute steht Hamburg gerade Mal bei einem Drittel von München. Bremen mit durchschnittlichen 130€/qm (Quelle) liegt bei nur noch einem Siebtel von München. Krass, nicht wahr?

 

Natürlich kann man eine münchner Immobilie auch als Chance sehen, aber bei den Höchstpreisen darf man auch das Risiko nicht vergessen. Und wenn ich es mir in einigen deutschen Städten leisten könnte, ein Baugrundstück zu kaufen und es mental abschreiben, d.h. auf die künftige Preisentwicklung zu pfeifen, so geht sowas in München nicht, dafür wäre mir die zu Investitionssumme zu hoch.

 

Selbst wenn ich Ersparnisse von 300 Tsd hätte (habe ich annähernd nicht), hätte ich größere Bedenken, diese in so einer hochpreisigen Region auszugeben. Durch diese schwindelerregende Preishöhen wäre ich dazu gezwungen, das Geld nicht als Ausgabe, sondern als Investition zu sehen und es ist dabei überhaupt nicht sicher, dass ich beim Verkauf in 20-30 Jahren das Äquivalent dieser Summe mit vollem Erhalt ihrer Kaufkraft noch zurückbekommen würde.

 

PS: Meine Denkweise muss ziemlich verkehrt sein. Unmengen an Geld in Aktien reinstecken und gleichzeitig münchner Immobilien scheuen, - das dürfte jedem Vermögensberater seltsam vorkommen. Aber ich bin damit zufrieden und im Endeffekt zählt das.

[Flughafen]

Ein kleines Update, eine Art Rückwärtsbetrachtung.

 

Ich nachhinein war ich sehr glücklich, von dieser Immo Abstand genommen zu haben und erzähle, welches Schicksal das Besproche ereilte.

 

DIE WOHNUNG (das besprochene Objekt)

 

Der Verkäufer ging nach meine Absage zum Makler und der Makler hat ihm einen Verkaufspreis von 180 Tsd vorgeschlagen. Allerdings haben sich geldgierige Schwestern des Verkäufers gemeldet, die dann auch einen Anspruch auf den Verkaufserlös hätten und denen dieser Preis nicht hoch genug war. So hat der Verkäufer dann unter ihrem Druck entnervt das Handtuch hingeworfen, die Verkaufspläne ad acta gelegt und ist selbst in diese Wohnung eingezogen. Dort lebt er heute glücklich und harmonisch mit seiner Frau. Ich habe ihm zur Erinnerung an diesen Deal einen Brockhaus in ca. 25 Bändern aus Ende der 1920er abgekauft, diese Bücher schmücken heute meine Wohnung und ich schnuppere gelegentlich rein, um zu erfahren, wie die Menschen damals gelebt haben.

 

IMMOBILIEN (meine Einstellung)

 

Ich habe verstanden, dass für mich in meiner Situation und zum aktuellen Lebensabschnitt eine Immobilie nur:

 

zum selbstbewohnen,

nah zur Arbeit,

mit einer nennenswerten Sicherheits-Marge

ohne eine gefühlsmäßig inakzeptabel hohe Kapitalbindung

 

interessant wäre. Um sich gemütlich und zeitsparend arbeitsnah einzurichten und beim Renteneintritt das Grundstück ohne große Wertverluste verkaufen und in eine günstigere Gegend umziehen zu können.

Bei der aktuellen Marktlage sind diese Wünsche unrealistisch, aber in meiner Gemeinde gibt es gelegentlich Grundstücke nach dem Einheimischenmodell, die diesen Kriterien entsprechen könnten. So werde ich diese Möglichkeit im Auge behalten. Ergibt sich was, ist gut, ergibt sich nichts, werde ich dem nicht nachtrauern.

 

WERTPAPIERE

 

Es ist alles noch Schlimmer geworden, die Aktienmärkte haben mich noch mehr verdorben. Meine Depot-Bank behauptet in ihrem letzten Vermögensbericht ernsthaft, dass die Depot-Performance über die letzten 12 Monate sogar den DAX geschlagen hätte. Glaube ich nicht ganz, und es ist im Endeffekt auch nicht wichtig. Aber der Besitz dieser Positionen motiviert mich dazu, mich um sie zu kümmern. Ich habe sogar das Security Analysis von Graham durchgelesen (viele Kapitel eher durchgeblättert) und lese nun den bekannten Forumsklassiker. Und das Wichtigste - ich mache es mit Vergnügen und habe dabei viel Spaß.

 

Nochmals vielen Dank an alle, die mir geholfen haben!

[Fondsanleger1966]

Danke für Deine Rückmeldung!