Immobilienfinanzierung - Wie denkt die Bank ?

[Haribo.]

Servus,

 

zum Thema Immobilienerwerb als Privatperson möchte ich eine Grundsatzfrage stellen:

 

Szenario

 

- Käufer der Immobilie besitzt den Kaufpreis inkl. Nebenkosten zu 100% da genug Eigenkapital (Spareinlagen, Wertpapierdepot)

- Käufer möchte aber aufgrund der Liquidität und event. Förderzuschüsse trotzdem günstig Fremdkapital für Kauf in Anspruch nahmen

- Käufer besitzt kein regelmäßiges nachweisbares Einkommen aus Lohn oder Gehalt, Käufer hat also nur sein Wertpapierdepot und seine Spareinlagen

 

Fragen:

 

1. Bekommt der Käufer theoretisch einen Kredit?

2. Falls ja, wie sichert sich die Bank ab?

 

Danke im Vorab!

[BondWurzel]

Servus,

 

zum Thema Immobilienerwerb als Privatperson möchte ich eine Grundsatzfrage stellen:

 

Szenario

 

- Käufer der Immobilie besitzt den Kaufpreis inkl. Nebenkosten zu 100% da genug Eigenkapital (Spareinlagen, Wertpapierdepot)

- Käufer möchte aber aufgrund der Liquidität und event. Förderzuschüsse trotzdem günstig Fremdkapital für Kauf in Anspruch nahmen

- Käufer besitzt kein regelmäßiges nachweisbares Einkommen aus Lohn oder Gehalt, Käufer hat also nur sein Wertpapierdepot und seine Spareinlagen

 

Fragen:

 

1. Bekommt der Käufer theoretisch einen Kredit?

2. Falls ja, wie sichert sich die Bank ab?

 

Danke im Vorab!

 

Werden dann Einkünfte aus der Immo erzielt? Absicherungen erfolgen über Verpfändung des Vermögens; zusätzlich können noch Bürgschaften Dritter angeboten werden.

[Atros]

1. Bekommt der Käufer theoretisch einen Kredit?

Es dürfte wohl kaum ein Themenfeld geben,in dem Theorie und Praxis soweit auseinanderfallen.

 

Zudem müßte man näher auf die Konditionen und die Rahmenbedingungen eingehen.

-Wieviel % sollen finanziert werden?

-Welche Beziehungen bestehen zur Bank?

-Welches Scoring-Verfahren benutzt die Bank? (Alter,Wohnort, etc.)

-Mögliche Sicherheiten (siehe bondwurzel)?

...

 

 

Käufer besitzt kein regelmäßiges nachweisbares Einkommen aus Lohn oder Gehalt, Käufer hat also nur sein Wertpapierdepot und seine Spareinlagen

Sehr oft ist dies ein absolutes K.O.-Kriterium,sollten die potentiellen "Sicherheiten" dieses "Manko" nicht deutlich aufwiegen.

 

 

Eine pauschale (und für alle Kreditinstitute zutreffende) Antwort dürfte es hier wohl nicht geben.

[Noob1981]

mal direkt aus der Praxis, da mehr oder weniger gerade im eigenen Umfeld erlebt:

 

Es ist abhängig von der Verteilung EK/FK. Wenn das in Kombination mit der eingetragenen Grundschuld passt, bekommst du das Geld. Die Konditionen dafür sind Verhandlungssache.

[Haribo.]

@BondWurzel

 

Ja, theoretisch besteht Vermietungsabsicht. Gehen wir aber davon aus, dass das Obkjekt zum Zeitpunkt des Kreditantrags unvermietet ist.

 

Was bedeutet Verpfändung des Vermögens praktisch? - Käufer besitzt Sparkonto bei Bank X und Wertpapierdepot bei Bank Y, die Bank Z gibt den Kredit. Will nun Bank Z, dass man Tagesgeld oder Depot zu ihr überträgt oder gibt es eine Art Vertrag, dass Bank Z bis zur vollständigen Tilgung des Kredits über Konto und Depot bei X und Y Hoheit hat?

 

@Atros

 

Folgendes theoret. Szenario:

 

- Käufer hat 500 k Eigenkapital,

- Immobilie kostest 250 k,

- 50 % also 125 k soll davon mit Fremdkapital aufgebracht werden,

- Beziehungen zur kreditgebenden Bank bestehen noch keine, da der Käufer seine Spareinlagen und sein Wertpapierdepot bei anderen Banken mit den besten Konditionen dafür hat

- Infos über Scoring Verfahren der Bank sind Käufer nicht bekannt

- Sicherheiten sind nur das vorhandene Eigenkapital in Form von Spareinlagen und Wertpapierdepot (und die gekaufte Immobilie selbst, falls als Sicherheit akzeptiert)

[BondWurzel]

@BondWurzel

 

Ja, theoretisch besteht Vermietungsabsicht. Gehen wir aber davon aus, dass das Obkjekt zum Zeitpunkt des Kreditantrags unvermietet ist.

 

Was bedeutet Verpfändung des Vermögens praktisch? - Käufer besitzt Sparkonto bei Bank X und Wertpapierdepot bei Bank Y, die Bank Z gibt den Kredit. Will nun Bank Z, dass man Tagesgeld oder Depot zu ihr überträgt oder gibt es eine Art Vertrag, dass Bank Z bis zur vollständigen Tilgung des Kredits über Konto und Depot bei X und Y Hoheit hat?

 

 

Es gibt Verpfändungsverträge - kann man auch bei "anderen" Banken machen, Verfügungen sind dann nur mit Zustimmung des Kreditgebers möglich.

 

http://www.kredite-magazin.net/verpfaendung-sparguthaben/

 

http://www.kredit.sc/kreditsicherheiten/guthaben-verpfaenden/

[Atros]

Folgendes theoret. Szenario:

 

- Käufer hat 500 k Eigenkapital,

- 50 % also 125 k soll davon mit Fremdkapital aufgebracht werden,

- Beziehungen zur kreditgebenden Bank bestehen noch keine, da der Käufer seine Spareinlagen und sein Wertpapierdepot bei anderen Banken mit den besten Konditionen dafür hat

- Sicherheiten sind nur das vorhandene Eigenkapital in Form von Spareinlagen und Wertpapierdepot (und die gekaufte Immobilie selbst, falls als Sicherheit akzeptiert)

 

Wie Noob1981 schon geschreiben hat,werden die sich wohl auf die "Verpfändung" der Immobilie konzentrieren (+ eventuell Bürgschaften fordern).

 

Das Thema: Spareinlagen und Wertpapiere als Sicherheiten,sollte man in dem beschriebenen Szenario mal außen vorlassen. Ja,theoretisch ist es möglich. Aber praktisch in der beschriebenen Situation? (Man müßte hier näher in die Details gehen als es für das Problemverständnis sinnvoll wäre.)

 

 

Aber 2 Punkte wären noch wichtig:

 

-Die Finanzierung der laufenden Kosten (Zinsen+Tilgung), die 375 t€ müssen den Lebensunterhalt und die laufenden Kreditzahlungen (Zinsen+evt. Tilgung für 125t€) decken. (Das würde ich als "Knackpunkt" ansehen. Aber wenn die "Story" und die Immobilie passt... who knows...)

 

-Die Werthaltigkeit der Immobilie (Lage,Lage,Lage und Zustand etc.)

 

Also rein theoretisch könnte es klappen, praktisch wäre ich da aber eher pessimistisch.

[Haribo.]

Danke für Eure Antworten!

 

@Noob1981

 

Wie war in deinem Praxisbeispiel das Verhältnis EK/FK ?

 

Denkst Du 50 / 50 ist für die Bank unter den Rahmenbedingungen in Ordnung?

 

@Bondwurzel

 

Danke für die Links.

 

@artos

 

Interessant, Danke.

 

Also Du meinst, die Bank bevorzugt in der Praxis immer einen Grundschuldeintrag auf die Immobile gegenüber Spareinlagen oder Wertpapieren als Sicherheit.

 

Vergibt die Bank in Abhängigkeit der Sicherheiten unterschiedliche Kreditkonditionen (insbesondere Zins) ?

 

Also z. B. ein Angestellter in Führungspostion mit 100 k Jahresgehalt bekommt andere Kreditkonditionen für ein und den selben Finanzierungswunsch wie ein glücklicher Lottogewinner der 1 Mio. auf seinem Bankkonto parkt aber nur einer ehrenamtlichen unbezahlten Beschäftigung nachgeht?

[Noob1981]

ja, Grundschuld ist ihnen am liebsten, bei 50/50 und entsprechendem Gutachten/Rahmbedingungen kann die Bank in der Regel sicher sein ihr Geld wieder zu sehen. Ein Depot kann schwanken und ist nicht so sicher für die Bank. Je mehr Sicherheiten (hierzu gehört auch ein regelmässiger Geldeingang wie durch ein Gehalt) du bietest, desto besser sind die Konditionen.

 

Dann kommen noch Punkte dazu, wie Kreditsumme, alles unter 150.000 machen vielen Banken nicht so viel Spaß weil das Verhältnis Aufwand/Nutzen nicht so attraktiv ist, wie bei einer größeren Finanzierung. und noch so einige Punkte mehr

[Atros]

@artos

 

Interessant, Danke.

 

Also Du meinst, die Bank bevorzugt in der Praxis immer einen Grundschuldeintrag auf die Immobile gegenüber Spareinlagen oder Wertpapieren als Sicherheit.

Jein.

Die Immobilie als Sicherheit zu nutzen ist der "Normalfall". Mit einer Beleihung von nur 50% wäre der Kredit auch bereits sehr gut durch die Immobilie abgesichert.

Das Thema Spareinlagen und Wertpapier wollte ich daher für diesen speziellen Fall ausklammern.

Natürlich sind Spareinlagen und bestimmte Wertpapiere,wenn die Bank dies zuläßt, sehr willkommen. Allerdings eigenen sich eben nicht alle Wertpapiere zur Beleihung und die Verfügungsgewalt wird eingeschränkt.Speziell in Hinblick auf den Zwang zur Gewinnerzielung (f. Lebensunterhalt etc.) könnte sich dies als sehr negativ erweisen. Zur Erinnerung wir sprechen über nur noch 375 t€ die zur Sicherung des Lebensunterhalts+Kreditfinanzierung zur Verfügung stehen. Bei einer Rendite von 5% wären dies Erträge von nur 18.750 € brutto p.a. .

Zudem sprechen wir hier über i.d.R. sehr langfristige Verpflichtungen.

 

Es zählt hier nur die Perspektive des Kreditinstituts. Was sich der Käufer denkt, wovon er lebt , ob die Immobilie werthaltig oder Schrott ist, sei mal aussen vor.

Eben nicht.

a )

Die normale "Bank" wird sorgfältig prüfen ob der Kreditnehmer sich den Kredit leisten kann. (Es bringt der Bank nichts,wenn man zwar gut besichert ist, allerdings der Kunde mit hoher Wahrscheinlichkeit insolvent wird.)

(Bonitätsprüfung ist hier das Stichwort)

b )

Bei der Immobilie als Sicherheit wird die Bank sogar sehr genau darauf achten,daß die Immobilie auch den entsprechenden Wert hat . (Siehe auch weiter unten.)

(Beleihungsquote ist hier das Stichwort.)

 

Vergibt die Bank in Abhängigkeit der Sicherheiten unterschiedliche Kreditkonditionen (insbesondere Zins) ?

 

Also z. B. ein Angestellter in Führungspostion mit 100 k Jahresgehalt bekommt andere Kreditkonditionen für ein und den selben Finanzierungswunsch wie ein glücklicher Lottogewinner der 1 Mio. auf seinem Bankkonto parkt aber nur einer ehrenamtlichen unbezahlten Beschäftigung nachgeht?

JA! (Stichwort: Beleihungsquote und Bonitätsprüfung)

Die Beleihungsquote hat i.d.R. einen direkten Einfuß auf den Zins. (Für eine 100% Beleihung muss mehr gezahlt werden als für eine 30% Beleihung.)

Der Rest hängt eben auch vom "Ratingverfahren/Scoringverfahren/Bonitätsprüfungsverfahren" ab. (Ja,es gibt in der Kreditwirtschaft Kredite deren Zinsen sich an solchen persönlichen Faktoren orientieren.)

Vieles dürfte hier aber auch direkt über die Beleihungsquote geregelt werden. (Je größer die Unsicherheit umsomehr Sicherheiten müssen gestellt werden.D.h. geringere Beleihungsquoten etc.)

Wenn also beide als gleich gut eingestuft werden,dann könnten sie die selben Konditionen bekommen.

Nachtrag:

Neben dem Lebensunterhalt+Kreditzahlungen wird das Kreditinstitut bestimmt noch Hausgeld bzw. Rücklagen unterstellen.(Vermute ich mal.)

 

[wolf3007]

Moin,

 

also, es gibt auch Banken die bis 60% Beleihung eine Finanzierung ohne Bonitätsunterlagen durchführen.

 

Auch dort wird der Kredit ganz normal durch eine Grundschuld besichert in Höhe des Darlehnsbetrages.

[Atros]

Moin,

 

also, es gibt auch Banken die bis 60% Beleihung eine Finanzierung ohne Bonitätsunterlagen durchführen.

 

Auch dort wird der Kredit ganz normal durch eine Grundschuld besichert in Höhe des Darlehnsbetrages.

 

Nein,

auch die führen eine Bonitätsprüfung durch, nur eben ohne "Nachweise" des Darlehensnehmers. Als "Bonitätsunterlagen" nehmen diese die Selbstauskunft des Darlehensnehmers sowie Schuf-Auskünfte etc. .

 

Siehe hier:

Einige (wenige) unsere Bankpartner machen allerdings von der Möglichkeit, Kunden und sich selbst das Leben einfacher zu machen, Gebrauch und verzichten bei Beleihungen bis ca. 60% des Verkehrswertes auf die Prüfung von Einkommensunterlagen. Statt sich durch Papierberge zu wühlen, begnügt man sich dort mit einer Selbstauskunft und den üblichen Objektunterlagen (z.B. Grundrisse und Wohnflächenberechnung).

 

Wichtig: auch bei Finanzierungen ohne Einkommensnachweise wird sehr wohl die Bonität des jeweiligen Darlehensnehmers anhand der Selbstauskunft geprüft. Dabei wird auch eine Schufa-Auskunft eingeholt (bei Selbständigen zusätzlich eine Credit- Reform-Auskunft). Diese Wirtschaftsauskünfte müssen einwandfrei sein.

[BondWurzel]

Moin,

 

also, es gibt auch Banken die bis 60% Beleihung eine Finanzierung ohne Bonitätsunterlagen durchführen.

 

Auch dort wird der Kredit ganz normal durch eine Grundschuld besichert in Höhe des Darlehnsbetrages.

 

steht hier ganz gut beschrieben...

 

http://finanzierungstipps24.de/ratgeber/immobilienfinanzierung/hausfinanzierung.html

[Atros]

Moin,

 

also, es gibt auch Banken die bis 60% Beleihung eine Finanzierung ohne Bonitätsunterlagen durchführen.

 

Auch dort wird der Kredit ganz normal durch eine Grundschuld besichert in Höhe des Darlehnsbetrages.

 

steht hier ganz gut beschrieben...

 

http://finanzierungs...nanzierung.html

 

Zum Thema "Scoring" als Bonitätsprüfung gab es diese Woche übrigens einen interessanten Beitrag bei WiSo:

Geoscoring: Sage mir wo du wohnst

 

Das sagt vieles zum Thema ...

 

"ohne Bonitätsunterlagen"

... fast genauso gut wie "ohne Geschmacksverstärker" oder "ohne Konservierungsstoffe".

Wobei es bei letzteren tatsächlich Angebote gibt, in denen "drin" ist,was auf der Packung steht ...

[wolf3007]

Nein,

auch die führen eine Bonitätsprüfung durch, nur eben ohne "Nachweise" des Darlehensnehmers. Als "Bonitätsunterlagen" nehmen diese die Selbstauskunft des Darlehensnehmers sowie Schuf-Auskünfte etc. .

 

Ohne Bonitätsunterlagen meine ich auch den Nachweiß von Gehaltsabrechnungen, Est-Beischeiden ect...klar machen die eine Schufa, Credit Score ect und auch eine Selbstauskunft muss vorliegen...ich habe nun auch

 

schon einige dieser Finanzierungen vermittelt..auch gibt es Banken die dann Zinsgewinne als Einkünfte anrechnen...