SlapShot August 9, 2012 Hallo, immer wieder lese ich, dass es sinnvoll ist eine Wohnung die ausschließlich vermietet werden soll über einen Kredit zu finanzieren. Mir erschließt sich jedoch nicht der Sinn warum das besser sein sollte. Natürlich werden Steuern gespart, aber auf der anderen Seite kostet die Wohnung durch die Zinsen ja auch viel mehr. Kann mir dazu jemand ein Rechenbeispiel geben z.B. für eine 100k Wohnung, bzw einen guten Link? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ceekay74 August 9, 2012 Hallo, immer wieder lese ich, dass es sinnvoll ist eine Wohnung die ausschließlich vermietet werden soll über einen Kredit zu finanzieren. Mir erschließt sich jedoch nicht der Sinn warum das besser sein sollte. Natürlich werden Steuern gespart, aber auf der anderen Seite kostet die Wohnung durch die Zinsen ja auch viel mehr. Kann mir dazu jemand ein Rechenbeispiel geben z.B. für eine 100k Wohnung, bzw einen guten Link? Die Frage stellt sich eigentlich ja nur, wenn die Wohnung komplett bar bezahlt werden könnte. Dann kannst Du mit einer (teilweisen) Fremdfinanzierung zusätzlich einen Gewinn einstreichen, wenn die Hypothekenzinsen unter den Anlagezinsen mit gleicher Laufzeit liegen. Beispiel aus einem Nachbarforum: Kaufpreis: 80000 EUR Notar : 1000 EUR Grunderwerbssteuer : 3600 Jahreskaltmiete: 5200 EUR nicht umlegbare Nebenkosten im Jahr 350 EUR persönlicher Steuersatz: 30% 1. Nur Festgeld: 85 TEUR zu 4,4% fest für 5 Jahre ergibt 2.753 Euro oder 3,24% Rendite nach Steuer + SolZ ohne KiSt 2. ETW eigenfinanziert: 85 TEUR Anschaffungskosten 4850 Euro Nettomiete nach nicht umlegbaren NK 1360 Euro AfA bei 20% Bodenwert Steuern somit 1.104 Euro inkl SolZ ohne KiSt Ergibt 3.745 Euro oder 4,41% Rendite nach Steuer + SolZ ohne KiSt 3. ETW tlw. fremdfinanziert 85 TEUR AK 50 TEUR Hypothek zu 3,0% 4850 Euro Nettomiete nach nicht umlegbaren NK 1360 Euro AfA bei 20% Bodenwert 1500 Euro Zinsaufwand Steuern somit 630 Euro inkl SolZ ohne KiSt Zinsertrag von 50 TEUR zu 4,4% 2200 Euro abzgl 580 Euro Steuern + SolZ ohne KiSt Ergibt 4.339 Euro oder 5,1% Rendite nach Steuer + Solz ohne KiSt Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Bassinus August 9, 2012 Weiterhin sei noch erwähnt, dass die individuelle Steuerlast natürlich auch zur Rendite beiträgt, da du je nachdem Steuern unter 25 %, 25% + SolZ oder vllt gar im Steuerspitzensteuersatz bist. Sei dir aber bewusst das Eigentum verpflichtet und man viel mehr Stress hat (Mieter, Unwegbarkeiten). Das passiert dir mit ner Festgeldanlage nicht (so häufig). Gruß Kevin Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
SlapShot August 9, 2012 Vielen Dank, genau so eine Erklärung hatte ich gesucht! Noch eine kleine Frage, ist es egal woher der Kredit kommt um ihn steuerlich absetzen zu können? Also auch Verwandte o.ä.? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
WOVA1 August 9, 2012 · bearbeitet August 9, 2012 von WOVA1 Im Prinzip geht auch ein Kredit unter Verwandten. Sollte aber auch in einer sauberen Darlehensvereinbarung festgehalten werden. Ausserdem wird sich das Finanzamt ggf. auch dafür interessieren, ob die Zinsen marktüblich sind und ob Zins und Tilgung tatsächlich gezahlt werden. Ansonsten vermuten die Beamten eine Schenkung - das kann je nach Verwandtschaftsgrad teuer werden. Und natürlich dafür, ob der Darlehensgeber die Zinsen auch brav versteuert. Wobei es auf der Seite noch eine ganz hässliche Bestimmung gibt: Bei Darlehen unter nahestehenden Personen gilt aber eine Sonderregelung. Für diese Kapitalerträge (Zinseinkünfte) erfolgt die Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz, wenn der Kreditnehmer die Zinsen steuerlich absetzen kann. Hauptanwendungsfall dürften hier die Darlehen innerhalb einer Familie sein. Diese Zinserträge sind mit dem persönlichen Steuersatz beim Darlehensgeber zu versteuern, soweit die Zinsen beim Schuldner zu Werbungskosten oder Betriebsausgaben führen. Wäre bei einem Kredit für eine vermietete Wohnung der Fall. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
SlapShot August 9, 2012 Im Prinzip geht auch ein Kredit unter Verwandten. Sollte aber auch in einer sauberen Darlehensvereinbarung festgehalten werden. Ausserdem wird sich das Finanzamt ggf. auch dafür interessieren, ob die Zinsen marktüblich sind und ob Zins und Tilgung tatsächlich gezahlt werden. Ansonsten vermuten die Beamten eine Schenkung - das kann je nach Verwandtschaftsgrad teuer werden. Und natürlich dafür, ob der Darlehensgeber die Zinsen auch brav versteuert. Wobei es auf der Seite noch eine ganz hässliche Bestimmung gibt: Bei Darlehen unter nahestehenden Personen gilt aber eine Sonderregelung. Für diese Kapitalerträge (Zinseinkünfte) erfolgt die Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz, wenn der Kreditnehmer die Zinsen steuerlich absetzen kann. Hauptanwendungsfall dürften hier die Darlehen innerhalb einer Familie sein. Diese Zinserträge sind mit dem persönlichen Steuersatz beim Darlehensgeber zu versteuern, soweit die Zinsen beim Schuldner zu Werbungskosten oder Betriebsausgaben führen. Wäre bei einem Kredit für eine vermietete Wohnung der Fall. Dankeschön, sehr guter Hinweis, dann fällt der Plan sorum wohl flach, denn es macht keinen Sinn wenn der Kreditgeber das ganze über 10-20 Jahre voll versteuern muss... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Bassinus August 9, 2012 Im Prinzip geht auch ein Kredit unter Verwandten. Sollte aber auch in einer sauberen Darlehensvereinbarung festgehalten werden. Ausserdem wird sich das Finanzamt ggf. auch dafür interessieren, ob die Zinsen marktüblich sind und ob Zins und Tilgung tatsächlich gezahlt werden. Ansonsten vermuten die Beamten eine Schenkung - das kann je nach Verwandtschaftsgrad teuer werden. Und natürlich dafür, ob der Darlehensgeber die Zinsen auch brav versteuert. Wobei es auf der Seite noch eine ganz hässliche Bestimmung gibt: Wäre bei einem Kredit für eine vermietete Wohnung der Fall. Dankeschön, sehr guter Hinweis, dann fällt der Plan sorum wohl flach, denn es macht keinen Sinn wenn der Kreditgeber das ganze über 10-20 Jahre voll versteuern muss... Die Zinsen? Doch, kann Sinn machen wenn du z.b. einen persönlichen Steuersatz von 42 % hast und er (Rentner?) nur bei 20 % rumgurkt Aber wie schon erwähnt, es muss üblich sein. Eine Bank gibt dir ja auch nicht einfach so einen Kredit. Und du zahlst ja auch nicht einfach so 10% Also alle Richtungen müssen bedacht sein. Das Finanzamt kann dir nämlich den Abzug wegen fehlender fremdüblichkeit versagen, die Zinseinnahmen beim Kreditgeber aber versteuern. Viel Spaß beim klagen Gruß Kevin Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
