Asset-Allokation von Verbindlichkeiten im Portfolio

[kleinerfisch]

Hi,

ich bin gerade dabei, mein Portfolio neu zu ordnen. Dabei geht es natürlich auch um die Asset-Allokation.

Nun ist die Frage aufgetaucht, wie Schulden (hier Hypotheken) zu behandeln sind.

Einerseits sind es sozusagen Bonds, bei denen ich der Schuldner bin (fixe Verzinsung, fixe Laufzeit, fixes Kapital).

Andererseits sind Verbindlichkeiten natürlich was anderes als Forderungen. Letztere können ausfallen, erstere nicht.

 

ein vereinfachtes Beispiel:

Eigentumswohnung 150k

Aktien 250k

Bonds 100k

Vermögen brutto 500k

Rest-Hypothek -100k

Vermögen netto 400k

Wie stelle ich das in Prozent dar?

Entweder nehme ich 400k als Basis und komme dann zB auf

Eigentumswohnung 37,5%

Aktien 62,5%

Bonds 25%

Rest-Hypothek -25%

oder ich saldiere Bonds und Hypothek und komme auf

Eigentumswohnung 37,5%

Aktien 62,5%

Bonds 0%

oder aber ich ignoriere die Hypothek und komme so zu

Eigentumswohnung 30%

Aktien 50%

Bonds 20%

Schließlich könnte ich noch die Immobilie rein netto bewerten und käme dann auf

Eigentumswohnung 12,5%

Aktien 62,5%

Bonds 25%

Die erste Variante kommt zu >100% positiven Anteilen. Die zweite und vierte Variante saldieren Äpfel und Birnen.

Und die dritte Variante ignoriert einfach einen Teil des Portfolios. Mit keiner ist mir so richtig wohl.

 

Gibt es da eine Konvention? Oder wie macht Ihr das?

 

Edit: upps, falsche Taste beim Schreiben der Überschrift erwischt. Die kann man offenbar nicht mehr editieren.

[Eremit]

Ich würde mir zunächst einmal die Frage stellen, warum ich so ein Saldo überhaupt bilden muss. Eine golden Regel besagt ja, dass man nicht mit Geld spekulieren soll, das einem nicht gehört.

 

In dem Fall hieße das, dass erst mal alle Verbindlichkeiten abgebaut werden sollten, bevor du dein Vermögen in Aktien usw. steckst.

 

Nenn uns doch mal den Grund für die Konstellation in deinem Depot. :-)

[vanity]

Nenn uns doch mal den Grund für die Konstellation in deinem Depot. :-)

Warum sollte kleinerfisch uns darüber Auskunft geben? Das ist doch überhaupt nicht die Fragestellung.

 

Ich halte die Vorgehensweise 1 für die am angemessenste: Basis der Allokation ist das Nettovermögen, die Verbindlichkeiten haben sowas wie RK0-Charakter (noch weniger Risiko als RK1, wobei das Risiko hier darin besteht, dass du weniger als den gegenwärtigen Wert zurückzahlen musst (abgesehen von Abdiskontierung)).

 

Die Saldierung mit RK1 (dem sie am ehesten entspricht) halte ich (zur Vereinfachung) auch noch für gangbar (Variante 2), bei der Varianten 3 (weglassen) lügst du dir in die eigene Tasche und bei Variante 4 saldierst du m. E. zwei Assets, die nur vertraglich, sonst aber nichts miteinander zu tun haben.

 

PS: Ich würde dir den Thementitel gerne korrigieren, wenn ich erkennen könnte, was daran falsch sein soll.

[Flemme]

Ich kenne mich mit diesen komischen Rüstungsklassen ja nicht so gut aus aber es gibt bei einer lang laufenden Hypothek sehr wohl auch das Risiko, dass du zuviel bezahlst. Wenn die Zinsen im fraglichen Zeitraum nämlich niedriger ausfallen als erwartet. Daher würde ich die Hypothek genauso einordnen wie eine gleichlang laufende Anleihe von unserem Finanzminister und entsprechend saldieren.

 

PS: Ich würde dir den Thementitel gerne korrigieren, wenn ich erkennen könnte, was daran falsch sein soll.

 

Da war wohl ein Heinzelmännchen unterwegs.

[vanity]

Da war wohl ein Heinzelmännchen unterwegs.

Ich habe Heinzelmännchen von nur lokaler Bedeutung und als eher nachtaktiv in Erinnerung (möchte aber keine nachtaktiv vs. nachts passiv Diskussion lostreten).

 

Das Risiko zu viel zu bezahlen (oder im umgekehrten Fall zu wenig zu bekommen) würde sich zu Marktbedingungen im Kurs niederschlagen. Nun haben Hypothekenkredite typischerweise keinen solchen und als Hilfslösung böte sich an, die zum jeweiligen Bewertungszeitpunkt notwendige Vorfälligkeitsentschädigung zur Kreditablösung additiv zu berücksichtigen (oder mit dem aktuell gültigen, laufzeitkonkruenten Hypothekenzins abzudiskontieren (gilt sinngemäß auch für Festgeld und wurde schon diskutiert - macht aber keiner außer Sparfux). Bevor man aber zu diesen fortgeschritteten Methoden greift ist es vermutlich sinnvoller, Eremits Problemlösungsanregung aufzugreifen (oder eben als Erinnerungsposition getrennt zu kontieren).

[Schinzilord]

Bei den Verbindlichkeiten stellt sich aber die Frage, ob die Zinsen jetzt bereits über die ganze Laufzeit fest sind oder irgendwann neu verhandelt wird -> erhöhtes Risiko, evtl. mit Inflation Linker berücksichtigen.

[Flemme]

Gibt es da eine Konvention? Oder wie macht Ihr das?

 

Ich saldiere Hypothek mit Cash sowie den angesammelten Beträgen in der Pensionskasse und dem Vorsorgekonto. (Dritte Säule - ich wohne in der Schweiz)

 

Schwieriger finde ich die Bewertung der Immobilie. Die ist ja in hohem Masse unflüssig und risikobehaftet. Ich habe mich irgendwann völlig irrational dazu entschlossen sie einfach mit dem halben Kaufpreis anzusetzen.

 

Ich halte einen geringen Aktienanteil auch bei einer existierenden Hypothek für nicht unvernünftig. Da gibt es so einen Punkt in der Effizienzkurve bis zu dem, mit steigendem Aktienanteil, sowohl die Rendite steigt als auch das Risiko sinkt.

 

Die Risikobewertung der Hypothek scheint mir etwas paradox. Je länger die Laufzeit mit fixem Zins desto höher müsste das Risiko für beide Seiten sein. Die Bank lässt sich das höhere Risiko vermutlich vergüten. Umgekehrt bedeutet das, dass der Kreditnehmer für das Privileg bezahlt ein höheres Risiko eingehen zu dürfen. Auf der anderen Seite verstehe ich aber auch wenn sich jemand mit einer langen Laufzeit wohler fühlt.

[Bärenbulle]

Wie stelle ich das in Prozent dar?

Ganz einfach so:

 

Saldieren? Pfui Teufel, wer da irgendwas saldiert, lügt sich ja was übel in die Tasche.

 

Du bist halt mit einem 142%igen Investitionsgrad Deines Vermögens ordentlich gehebelt unterwegs. :'(

[Flemme]

Saldieren? Pfui Teufel, wer da irgendwas saldiert, lügt sich ja was übel in die Tasche.

 

Wo ist den da die Lüge? Es lässt sich sehr gut begründen, dass Festverzinsliches und Hypothek mit fixem Zins in dieselbe Risikoklasse gehören. Ich würde argumentieren, dass du dir über deinen Bondanteil in die Tasche lügst wenn du ihn nicht mit der Hypothek verrechnest.

 

Oder hättest du Angst, dass du aus Versehen vergisst, dass du noch eine Hypothek hast die du zurückzahlen wolltest?

[sparfux]

Also ich denke, man sollte die Hypothek zu der Immoblie rechnen. Beides bildet doch eine Einheit und läuft nur zusammen. Man kann zumindest nicht die Immobilie verkaufen und die Hypothek stehen lassen, da der Kredit ja mit der Immoblie gesichert ist. Man hat einfach ein "Leveraging" auf der Immobilie, die Chancen aber auch Risiken (z.B. bei einem Notverkauf) erhöht. Man kann sich ja mal die Frage stellen, wie man eine "geleveragte" sonstige Anlage, z.B. beim Bund Future oder LevDAX, handhaben würde...

 

Nun haben Hypothekenkredite typischerweise keinen solchen und als Hilfslösung böte sich an, die zum jeweiligen Bewertungszeitpunkt notwendige Vorfälligkeitsentschädigung zur Kreditablösung additiv zu berücksichtigen (oder mit dem aktuell gültigen, laufzeitkonkruenten Hypothekenzins abzudiskontieren (gilt sinngemäß auch für Festgeld und wurde schon diskutiert - macht aber keiner außer Sparfux).

... und selbst der hat das nur zum Zwecke der Verdeutlichung des negativen Korrellationseffekts einer Festgeld-/Sparbriefanlage gemacht.

[Flemme]

Man kann sich ja mal die Frage stellen, wie man eine "geleveragte" sonstige Anlage, z.B. beim Bund Future oder LevDAX, handhaben würde...

 

Gute Idee. Angenommen ich habe 10 Euro Cash (sicherer Anteil). Dann kaufe ich mir auf Kredit für 10 Euro Aktien.

 

Dann habe ich:

10 Euro Aktien

10 Euro Cash

- 10 Euro Kredit

 

Unabhängig von Inflationsentwicklung hebt sich das Risiko von Cash und festverzinslichem Kredit auf. Am Ende der Kreditlaufzeit werden beide den gleichen Wert haben. D.h. vom Risiko ist das Portfolio ist äquivalent zu einem Portfolio mit 100% Aktien und 0% sicherem Anteil. Es hat nur eine schlechtere Rendite.

 

Wenn ich nichts verrechne habe ich noch 100% in der sicheren Klasse.

 

Wenn ich Aktien mit Kredit verrechen habe ich auch noch 100% in der sicheren Klasse und gar kein Risiko mehr.

[kleinerfisch]

Bei den Verbindlichkeiten stellt sich aber die Frage, ob die Zinsen jetzt bereits über die ganze Laufzeit fest sind oder irgendwann neu verhandelt wird -> erhöhtes Risiko, evtl. mit Inflation Linker berücksichtigen.

Interessanter Gedanke, der meiner Argumentation oben zu widersprechen scheint.

Ich nehme an, Du meinst das Zinsänderungsrisiko für die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindungsfrist. Bei 10 Jahren Zinsbindung=Laufzeit und 1% Tilgung ist die natürlich hoch. Gleichzeitig bergen die niedrigen Zinsen heute ein erhöhtes Änderungsrisiko, bei erwarteter höherer Inflation umso mehr. Aber kann das ein Grund sein, die Zinsen jetzt nicht zu "genießen"?

 

Mir ist allerdings unklar, wie mir ein ILB da helfen kann, insbesondere beim heutigen Zinsniveau?

 

Zu den Bewertungsproblemen:

 

Schwieriger finde ich die Bewertung der Immobilie. Die ist ja in hohem Masse unflüssig und risikobehaftet. Ich habe mich irgendwann völlig irrational dazu entschlossen sie einfach mit dem halben Kaufpreis anzusetzen.

Ich nehme da einen geschätzten Marktpreis abzüglich Risikoabschlag. Mit Immowelt.de etc. lässt sich das ganz gut abschätzen. Da ich die Immobilie ja kenne, weiss ich auch, ob zusätzliche Risiken zu berücksichtigen sind (im Rahmen meiner Möglichkeiten).

 

Das Risiko zu viel zu bezahlen (oder im umgekehrten Fall zu wenig zu bekommen) würde sich zu Marktbedingungen im Kurs niederschlagen. Nun haben Hypothekenkredite typischerweise keinen solchen und als Hilfslösung böte sich an, die zum jeweiligen Bewertungszeitpunkt notwendige Vorfälligkeitsentschädigung zur Kreditablösung additiv zu berücksichtigen (oder mit dem aktuell gültigen, laufzeitkonkruenten Hypothekenzins abzudiskontieren.

Ich bin da Anhänger des KISS-Prinzips oder, anders gesagt, das angesprochene Risiko tangiert mich nur peripher .

[kleinerfisch]

Ich würde mir zunächst einmal die Frage stellen, warum ich so ein Saldo überhaupt bilden muss. Eine golden Regel besagt ja, dass man nicht mit Geld spekulieren soll, das einem nicht gehört.

 

In dem Fall hieße das, dass erst mal alle Verbindlichkeiten abgebaut werden sollten, bevor du dein Vermögen in Aktien usw. steckst.

 

Nun ja, Regeln sind dafür da, sie zu brechen :-

 

Du bist halt mit einem 142%igen Investitionsgrad Deines Vermögens ordentlich gehebelt unterwegs.

Nicht so ganz, da Deine Eingangsdaten nicht mit meinen übereinstimmen. Ich würde sagen, ich bin mit 20% gehebelt (100 Hyp / 500 Bruttovermögen).

 

 

Aber im Ernst: Gefährlich ist ohne Zweifel das Spekulieren mit Wertpapierkrediten, die bei fallenden Kursen fällig gestellt werden. M.E. bezieht sich die "goldene" Regel auf diese Fälle. Das ist bei mir ja nun nicht der Fall. Selbst wenn das Wertpapiervermögen komplett wertlos würde, kann die Hypothek nicht gekündigt werden. Dies könnte nur passieren, wenn zusätzlich der Mieter nicht mehr zahlt und mein Einkommen soweit sinkt, dass ich die Raten auch nicht selber zahlen kann.

Dieses Restrisiko gehe ich bewusst ein.

 

Meine Überlegung ist Folgende:

Ich rechne mit höheren Inflationsraten in der nächsten Zeit. Bei Inflation profitieren (mindestens) zwei Assetklassen: Sachwerte und Verbindlichkeiten. Also schlage ich zwei Fliegen mit einer Klappe, wenn ich eine ETW auf Pump kaufe.

Dazu kommt die einfache Rechnung, dass ich mindestens dieselbe Rendite von meinem Mischportfolio (60/40 Aktien/Bonds) erwarte, wie ich für die Hypothek bezahle. Das wird durch den Steuereffekt noch verstärkt, da die AbgSt niedrigerist als mein persönlicher Steuersatz (ETW ist vermietet, Zinsen also absetzbar). Selbst ohne Inflationseffekte sollte sich die Rechnung also lohnen, natürlich mit einem gewissen Risiko.

 

Nenn uns doch mal den Grund für die Konstellation in deinem Depot. :-)

Warum sollte kleinerfisch uns darüber Auskunft geben? Das ist doch überhaupt nicht die Fragestellung.

Danke, aber nun habe ich es ja doch gemacht

[kleinerfisch]

Back to topic:

 

Ich halte die Vorgehensweise 1 für die am angemessenste: Basis der Allokation ist das Nettovermögen, die Verbindlichkeiten haben sowas wie RK0-Charakter (noch weniger Risiko als RK1, wobei das Risiko hier darin besteht, dass du weniger als den gegenwärtigen Wert zurückzahlen musst (abgesehen von Abdiskontierung)).

 

Die Saldierung mit RK1 (dem sie am ehesten entspricht) halte ich (zur Vereinfachung) auch noch für gangbar (Variante 2), bei der Varianten 3 (weglassen) lügst du dir in die eigene Tasche und bei Variante 4 saldierst du m. E. zwei Assets, die nur vertraglich, sonst aber nichts miteinander zu tun haben.

 

Ich saldiere Hypothek mit Cash sowie den angesammelten Beträgen in der Pensionskasse und dem Vorsorgekonto. (Dritte Säule - ich wohne in der Schweiz)

 

Saldieren? Pfui Teufel, wer da irgendwas saldiert, lügt sich ja was übel in die Tasche.

 

Also ich denke, man sollte die Hypothek zu der Immoblie rechnen. Beides bildet doch eine Einheit und läuft nur zusammen. Man kann zumindest nicht die Immobilie verkaufen und die Hypothek stehen lassen, da der Kredit ja mit der Immoblie gesichert ist. Man hat einfach ein "Leveraging" auf der Immobilie, die Chancen aber auch Risiken (z.B. bei einem Notverkauf) erhöht.

RK0 klingt gut. Ein Ausfallrisiko (keiner will das Geld zurück) besteht ja leider nun wirklich nicht .

Es scheint ja nun deutlich in Richtung Variante 1 oder 2 zu gehen. Upps, jetzt gibt es auch noch einen Anhänger von Variante 4.

Die von Sparfux angesprochene Verbindung erhöht sich noch dadurch, dass ich die Hypothek vor Fälligkeit nur unter erheblichen Kosten ablösen kann.

Na immerhin scheint die Frage ja nicht ganz blöd zu sein, wenn namhafte Foristen zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Ich habe allerdings immer noch Bauchschmerzen bei einer Summe >100% (ohne die Schulden) im Allokationsvergleich.

Ich habe mal in ein paar Factsheets von offenen Immofonds geschaut, wie die das machen. Dort wird die Vermögenszusammensetzung analog Variante 1 dargestellt, die immobilienspezifischen Verteilungen (Lage, Größenklassen etc.) analog Variante 3. Letzteres macht ja auch Sinn.

Eine Währungsaufstellung habe ich nicht gefunden, die wäre auch noch mal interessant.

[sparfux]

Gute Idee. Angenommen ich habe 10 Euro Cash (sicherer Anteil). Dann kaufe ich mir auf Kredit für 10 Euro Aktien.

Jetzt nimm mal an, Du würdest in einen "tollen" offenen Immobilienfonds investieren, sagen wir den Hausinvest. Würdest Du jetzt ernsthaft die Kreditquote des Fonds herausrechnen und mit Deiner Cashquote verrechnen? Oder Du investierst in einen ETF auf den LevDAX, der sagen wir einen Hebel von 2 hat. Rechnest Du jetzt 50% Deines Invest gegen Deinen Cash?

 

Ich denke in dem Fall würde man einfach das Risiko des Invests in seiner Asset-Allokation also größer betrachten und dann eben seine Gesamtallokation anpassen - also vergleichweise mehr auf der sicheren Seite investieren. Letztendlich kommt es aber wohl auf das gleiche hinaus, ob man einen Kredit als risikoerhöhend betrachtet und seine Allokation anpasst oder ob man den Kredit mit dem Cash sofort verrechnet,

[Flemme]

Gute Idee. Angenommen ich habe 10 Euro Cash (sicherer Anteil). Dann kaufe ich mir auf Kredit für 10 Euro Aktien.

Jetzt nimm mal an, Du würdest in einen "tollen" offenen Immobilienfonds investieren, sagen wir den Hausinvest. Würdest Du jetzt ernsthaft die Kreditquote des Fonds herausrechnen und mit Deiner Cashquote verrechnen? Oder Du investierst in einen ETF auf den LevDAX, der sagen wir einen Hebel von 2 hat. Rechnest Du jetzt 50% Deines Invest gegen Deinen Cash?

 

Den Hausinvest kenne ich nicht. Aber beim LevDax wäre das Herausrechnen auch sinnlos. Ich kann den ja auch nur als Ganzes kaufen und verkaufen. Also lieber als Ganzes der entsprechenden Risikoklasse zuordnen.

 

Ich denke in dem Fall würde man einfach das Risiko des Invests in seiner Asset-Allokation also größer betrachten und dann eben seine Gesamtallokation anpassen - also vergleichweise mehr auf der sicheren Seite investieren. Letztendlich kommt es aber wohl auf das gleiche hinaus, ob man einen Kredit als risikoerhöhend betrachtet und seine Allokation anpasst oder ob man den Kredit mit dem Cash sofort verrechnet,

 

Ja, dem würde ich zustimmen, ich verstehe jetzt wie du das meintest. Im konkreten Fall einer Immobilie mit fixer Hypothek würde mich dieses Verrechnen des Risikos der beiden wohl überfordern. Ich bin mir ja nicht einmal sicher was das Risiko meiner Immobilie ist. Wenn ich einfach die Hypothek vom sicheren Portfolioanteil abziehe habe ich das richtige Ergebnis und komme mit der Subtraktion aus.

[Bärenbulle]

Nicht so ganz, da Deine Eingangsdaten nicht mit meinen übereinstimmen. Ich würde sagen, ich bin mit 20% gehebelt (100 Hyp / 500 Bruttovermögen).

 

Korrekt. Sorry, da habe ich die Zahlen wohl etwas hektisch ins Excel "gepasted". 20% zusätzlicher Hebel (oder sogar 40%) ist im Übrigen auch nicht unbedingt tragisch solange man eine breit diversifizierte Assetallokation hat..