KFlash Juli 14, 2012 Ich spiele mit dem Gedanken mir eine (oder zwei) Eigentumswohnung (ETW) zur Weitervermietung zu kaufen. Die Themen "Objektauswahl", "Kauf oder Ersteigern" und auch die Themen aus SpiegelTV Spezial "Mietnomaden" möchte ich gern erst einmal hinten an stellen. Was mich interessiert sind Verwaltungs/Verfahrensfragen die nach der Immobilienübertragung anstehen. Ich hoffe dieser Thread kann auch eine Art Wissensbasis/Sammlung für andere Interessierte sein. Variante A - Wohnung ist bei Kauf bereits vermietet Wie gelangt die Miete auf mein Konto? Direkt oder über eine Hausverwaltung? Wer teilt dem Mieter mit, dass sich etwas geändert hat? Wann und wie komme ich an den Mietvertrag zur Einsichtnahme? Erfolgt die Übertragung nicht zum Monatswechsel, wie komme ich an den Teilbetrag des angerissenen Monats? Wie erfolgt die Heiz/Nebenkostenabrechnung? Variante B - Wohnung ist bei Kauf leer stehend Wenn ich nicht vor Ort wohne: Wie bekomme ich die Wohnung am besten Vermietet? (Besichtigungstermine wahrnehmen ist dann nicht/selten möglich) Woher bekommt man einen vernünftigen Mietvertrag? Gibt es hier "All Inclusive" Angebote für die Verwaltung Wie und wo wird die Kaution am besten hinterlegt. Allgemein Welche Pflichten als Neueigentümer muss/sollte ich wahrnehmen? Wie handhabt man Reparaturen etc am besten, wenn man nicht vor Ort ist? Welche Form von Versicherung sollte ich als Vermieter für mich und für meine ETW abschließen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
John Silver Juli 14, 2012 Ich spiele mit dem Gedanken mir eine (oder zwei) Eigentumswohnung (ETW) zur Weitervermietung zu kaufen. Die Themen "Objektauswahl", "Kauf oder Ersteigern" und auch die Themen aus SpiegelTV Spezial "Mietnomaden" möchte ich gern erst einmal hinten an stellen. Was mich interessiert sind Verwaltungs/Verfahrensfragen die nach der Immobilienübertragung anstehen. Ich hoffe dieser Thread kann auch eine Art Wissensbasis/Sammlung für andere Interessierte sein. Variante A - Wohnung ist bei Kauf bereits vermietet Wie gelangt die Miete auf mein Konto? Direkt oder über eine Hausverwaltung? Wer teilt dem Mieter mit, dass sich etwas geändert hat? Wann und wie komme ich an den Mietvertrag zur Einsichtnahme? Erfolgt die Übertragung nicht zum Monatswechsel, wie komme ich an den Teilbetrag des angerissenen Monats? Wie erfolgt die Heiz/Nebenkostenabrechnung? Variante B - Wohnung ist bei Kauf leer stehend Wenn ich nicht vor Ort wohne: Wie bekomme ich die Wohnung am besten Vermietet? (Besichtigungstermine wahrnehmen ist dann nicht/selten möglich) Woher bekommt man einen vernünftigen Mietvertrag? Gibt es hier "All Inclusive" Angebote für die Verwaltung Wie und wo wird die Kaution am besten hinterlegt. ... Hier schon mal ein paar erst Antworten: Variante A 3. Du machst das geltend beim Kauf, z.B. Wohnungspreis + X Tage Mietanteil für Monat X und/oder X Monate Miete - oder viel einfacher Du machst eine Eigentumsübertragung zum Monatsanfang oder wann immer es am besten paßt. Der Kauf wird sowieso notariell beurkundet, da kann man sich das Datum dann auch aussuchen. Im übrigen als Hinweis, falls man meint man könne so Teile des Kaufpreises als Miete ausweisen und so die zu zahlende Grunderwerbsteuer senken - Steuerhinterziehung ist strafbar. Variante B 1. Falls vorhanden Vertrauensperson vor Ort oder Hausverwaltung oder Makler einschalten. 2. "Haus und Grund" oder irgend ein anderer Grundeigentümer Verein. Das ist ganz wichtig, denn wenn Du Dir selber "einen ausdenkst" kann der ganz schnell nichtige Klauseln enthalten und dann in ganzen Teilen unwirksam sein. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Bassinus Juli 14, 2012 Variante A - Wohnung ist bei Kauf bereits vermietet Wie gelangt die Miete auf mein Konto? Direkt oder über eine Hausverwaltung? Wer teilt dem Mieter mit, dass sich etwas geändert hat? Wann und wie komme ich an den Mietvertrag zur Einsichtnahme? Erfolgt die Übertragung nicht zum Monatswechsel, wie komme ich an den Teilbetrag des angerissenen Monats? Wie erfolgt die Heiz/Nebenkostenabrechnung? 1. Nicht jedes Haus muss eine Hausverwaltung haben. Also im Zweifel musst du das alles managen. Also auch Änderungsmittelung und die Mieter darauf hinweisen, dass sie nun auf ein anderes Konto das Geld überweisen müssen, sich an den Mietverträgen aber nichts ändert (§ 566 BGB). Bei ner Hausverwaltung muss das ggf. mit dieser abgesprochen werden. 2. Den übergibt dir der Verkäufer des Hauses / ETW. Sind die üblichen Vertragsunterlagen. Dazu gehört ja z.B. auch Energiepass etc. 3. Übergang immer zur Lasten& Nutzen laut notariell beurkundeter Kaufvertrag. Also selbst bestimmbar. Die Entragung wird erst ab notarieller Beurkundung wirksam, aber es darf durchaus ein früherer Zeitpunkt gewählt werden. Wirksam aber eben erst ab Notar. 4. Entweder über eine Hausverwaltung oder so wie es der Verkäufer früher gemacht hat. Du darfst natürlich auch selbst alles erledigen. Zum Beispiel wäre auch eine Pauschalregelung möglich. Allerdings muss das dann mit den Mietern abgesprochen werden. Am besten man macht eine Zwischenabrechnung. Diese Vorgehensweise ist sinnvoll. Ansonsten gilt der Kaufpreis dann als alles abgegolten, wenn nichts anderes vereinbart wurde. (§ 556 BGB) Variante B - Wohnung ist bei Kauf leer stehend Wenn ich nicht vor Ort wohne: Wie bekomme ich die Wohnung am besten Vermietet? (Besichtigungstermine wahrnehmen ist dann nicht/selten möglich) Woher bekommt man einen vernünftigen Mietvertrag? Gibt es hier "All Inclusive" Angebote für die Verwaltung Wie und wo wird die Kaution am besten hinterlegt. 1. Am günstigsten ist natürlich immer die eigene Vermögensverwaltung. Ausserdem "kennt" man dann auch seine Pappenheimer Ansonsten Makler, Freunde&Bekannte die näher wohnen, Internet (aber da muss man trotzdem Besichtigungstermine wahrnehmen) So als Tipp: Sammelbesichtigungen mit 3-x Mietern an einem Tag/Termin machen. Dann ist die Ausbeute am größten und man fährt nicht 10mal umsonst. 2. Im Internet gibt es schon fertige. Wenn du dir ein paar Bücher zum Thema aneignen würdest, würdest du auch sehen, dass es Gang und Gäbe ist, dort einen Standart-Mietvertrag abzudrucken. 3. Natürlich. Kostet dann eben mehr. Aber es gibt Verwaltungen die Akquise und Makleraufgaben übernehmen. Meist aber eigenständige Verträge. 4. Diese Frage stellt sich nicht, da es eine Gesetzliche Vorschrift dafür gibt. ( § 551 Absatz 3 BGB) Allgemein Welche Pflichten als Neueigentümer muss/sollte ich wahrnehmen? Wie handhabt man Reparaturen etc am besten, wenn man nicht vor Ort ist? Welche Form von Versicherung sollte ich als Vermieter für mich und für meine ETW abschließen? 1. Alle die dich als Hausbesitzer treffen? Zum Beispiel: Grundsteuer zahlen, Sicherung des Eigentums, je nach Gemeinde Wegräumpflichten etc. 2. Durch eine Fachfirma? 3. Elementarversicherung wäre nicht schlecht! Ich empfehle dir: Buch1 Buch2 Buch3 Ansonsten dann eben noch Forumsbeiträge hier zum Thema Kapitalanlage Immobilie mit Clusterrisiko, Finanzierung etc. Einfach mal Suche anstrengen. Viel Spaß! Gruß Kevin Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
