Immobilien-Risikokapital: Exporo, Bergfürst und Co.

[Rubberduck]

vor einer Stunde von smarttrader:

Manche Banken finanzieren wohl nur wenn XX % der Einheiten verkauft wurde.

 

Da ist ja noch schlimmer... Dann kaufe ich und warte bis die anderen Dödel gekauft haben? Und dann wird gebaut?

 

Keine Ahnung, ob die eigene Bank das mitmacht. Ich weiß das Bausparkassen nur nach Baufortschritt zahlen.

[smarttrader]

vor 27 Minuten von Rubberduck:

 

Da ist ja noch schlimmer... Dann kaufe ich und warte bis die anderen Dödel gekauft haben? Und dann wird gebaut?

 

Keine Ahnung, ob die eigene Bank das mitmacht. Ich weiß das Bausparkassen nur nach Baufortschritt zahlen.

Angeblich soll es so sein. @hilflos und @YingYang haben hier 10 Posts vorher das geschrieben, das es bei Ihnen in der Region so sein soll.

[Rubberduck]

vor 20 Minuten von smarttrader:

Angeblich soll es so sein. @hilflos und @YingYang haben hier 10 Posts vorher das geschrieben, das es bei Ihnen in der Region so sein soll.

 

Nehme ich interessiert zur Kenntnis. Ich weiß es nicht. Ich weiß nur, warum ich genau das nicht machen würde. 

 

Wie gesagt, dazu meine Story. Auf Immoscout ein hübsches Angebot für hübsche Reihenhäuser gefunden.

Am "großen Tag" -  der Bauträger hatte Sonntag um 10:00 Uhr für alle festgelegt - dann losgefahren.

Wir landeten in einer Ecke mit gemischter Nutzung. Und an der Adresse gab es dann ein leeres Autohaus mit Werkstatt und Hof.

Darauf sollten dann 20 oder so IIRC Reihenhäuser zwischen Straße und Lärmschutzwall der Bahn gepfropft werden.

Flipchart und Poster wurden uns und drei anderen Paaren im Windfang präsentiert.

Danach sollte eine "Schnitzeljagd" über den ehemaligen Werkstatthof stattfinden, wo dann die Lage der Häusle erörtert würde.

DAS haben wir uns dann gespart.

Achso. Jetzt weiß ich wieder warum. Ich war der einzige von den Paaren der eine Frage hatte.

Nämlich ob es schon eine Baugenehmigung gäbe. Die gabs schon, aber noch keine Abrissgenehmigung für das Autohaus. 

Irgendwas mit Grundwasser. Ich sah da schon verbuddelte Ölfässer von Anno Tobak...

Und da war für mich dann Schluss.

 

Achso. Jetzt fällt mir wieder ein, wo der nächste Haken war. Die Häusle am Larmschutzwall hätten als erste verkauft und gebaut werden müssen.

Solange die Holzklasse noch nicht komplett an Mann und Frau gebracht worden war, würden die anderen gar nicht angefangen,

 

Baubeginn und Fertigstellung wäre im nächsten Jahr gewesen. Es ist dann wohl das übernächste geworden. 

 

Soll das machen wer will. Ich kaufe nur was ich sehe. Da kann ich einen Gutachter reinschicken. Fertig ist die Laube...

[Holgerli]

vor 30 Minuten von Rubberduck:

Soll das machen wer will. Ich kaufe nur was ich sehe. Da kann ich einen Gutachter reinschicken. Fertig ist die Laube...

Auch wenn jetzt in den Medien ein Drama aus dem rückläufigen Baumarkt gemacht wird: Ich bin ehrlich gesagt froh, dass gerade etwas Dampf vom Kessel genommen wird.

Und aktuell ist immer noch viel zuviel Dampf drauf: Hier im Dorf wurde vor ein paar Tagen ein 50er-Jahre Haus (Heizung: Ofen), absolut sanierungsbedürftig, eingeklemmt zw. zwei Straßen und daher ohne Garten von der örtlichen SpaKa für 150.000 Euro zum Kauf angeboten.

Gelacht habe ich, wer denn so blöde sein kann sowas bei unter 100 Euro Bodenpreis zu kaufen. Was soll ich sagen? Die Verkaufsanzeige ist raus.

[smarttrader]

vor 3 Minuten von Holgerli:

Auch wenn jetzt in den Medien ein Drama aus dem rückläufigen Baumarkt gemacht wird: Ich bin ehrlich gesagt froh, dass gerade etwas Dampf vom Kessel genommen wird.

Und aktuell ist immer noch viel zuviel Dampf drauf: Hier im Dorf wurde vor ein paar Tagen ein 50er-Jahre Haus (Heizung: Ofen), absolut sanierungsbedürftig, eingeklemmt zw. zwei Straßen und daher ohne Garten von der örtlichen SpaKa für 150.000 Euro zum Kauf angeboten.

Gelacht habe ich, wer denn so blöde sein kann sowas bei unter 100 Euro Bodenpreis zu kaufen. Was soll ich sagen? Die Verkaufsanzeige ist raus.

Wohnst du im Osten? 150 000 Euro für ein EFH in den Zustand wäre hier selbst für 300 000 Euro nur kurz verfügbar. Ähnliches Haus von der Beschreibung Absolute Kernsanierung, Heizung, Dach,Fassade, Keller, Küche und Holzboden. War drin für 340 000 Euro wurde verkauft für 320 000 Euro.

 

1930 Baujahr, Kaufpreis 429 000 Euro und ging im Januar nach 4 Tagen weg.

[Holgerli]

vor 2 Minuten von smarttrader:

Wohnst du im Osten?

Nein, per Definition Landesentwicklungsplan NRW: "ländliche Region" aber definitiv nicht strukturschwach,

[Rubberduck]

vor 17 Minuten von Holgerli:

Hier im Dorf wurde vor ein paar Tagen ein 50er-Jahre Haus (Heizung: Ofen), absolut sanierungsbedürftig

Hier werden immer noch Häuser mit Nachtspeicher angeboten. Hatten schon immer einen Abschlag. Aber nicht so groß wie erwartet.

 

Wenn der Schornsteinfeger den Ofen noch abnimmt, dann dürfte das aktuell sogar die billigste Variante sein.

Würde mir gerade in den Allerwertesten beißen wenn ich gerade mühsam eine Nachtspeicherheizung auf Gas umgenudelt hätte.

Wärmepumpe geht halt nicht immer. Schon gar nicht bei 70er Jahre Butzen ohne dolle Isolierung.

Da ist dann manchmal schon schwierig die Heizungsrohre unter Putz reinzukriegen.

 

vor 2 Minuten von Holgerli:

Nein, per Definition Landesentwicklungsplan NRW: "ländliche Region" aber definitiv nicht strukturschwach,

 

Nach der Brückensperrung lerne ich mal das Sauerland kenne, wenn ich meine Eltern besuche.

Da gibts einiges an Leerstand. Und wohnen möchte ich da nicht...

[Holgerli]

vor 9 Minuten von Rubberduck:

Nach der Brückensperrung lerne ich mal das Sauerland kenne, wenn ich meine Eltern besuche.

Naja, das Sauerland ansich war schon immer eine eigene Kategorie. Wohnen möchte ich da auch nicht gerade.

Da gab es aber schon immer das Phänomen, dass in ein und dem selben Ort massig 50-Jahre-Häuse leerstanden sich die Leute um einen Neubauplatz im selben Ort aber Schlange gestanden haben.

[Bassinus]

vor 1 Stunde von Holgerli:

Da gab es aber schon immer das Phänomen, dass in ein und dem selben Ort massig 50-Jahre-Häuse leerstanden sich die Leute um einen Neubauplatz im selben Ort aber Schlange gestanden haben.

Das doch auch im Süden überall zu sehen... Die Dorfkerne verfallen und drum rum entstehen 2-5 Satelliten aus 1-2 Familienhäuser.

[smarttrader]

vor 5 Stunden von Holgerli:

Nein, per Definition Landesentwicklungsplan NRW: "ländliche Region" aber definitiv nicht strukturschwach,

Heftig. Ist das denn einfach der Metropol Region Hamburg geschuldet, das hier utopische Preise aufgerufen werden?

 

Wenn ich das so lese mit 150 000 Euro kann man schon neidisch werden. Hier kriegt man nicht mal eine 2 Zimmer Wohnung aus dem Baujahr. Baujahr 1961 47 qm, 195 000 Euro ist billigste Immobilie.

[Holgerli]

vor 1 Minute von smarttrader:

Heftig. Ist das denn einfach der Metropol Region Hamburg geschuldet, das hier utopische Preise aufgerufen werden?

Ja, ich denke schon.

Bei uns ist es einfach so, dass jede Großstadt mindestens 50km entfernt ist. Wir haben allerdings durch den HO-Trend nun auch erste Zuzüge daher (also was ich selber so wahrnehme).

 

vor 7 Minuten von smarttrader:

Hier kriegt man nicht mal eine 2 Zimmer Wohnung aus dem Baujahr. Baujahr 1961 47 qm, 195 000 Euro ist billigste Immobilie.

Ich habe mal spasseshalber geschaut: 50qm DG von 1950 gibt es mit Energieausweis "D", allerdings frisch saniert, für 109.000 Euro. Vermutlich bekommt man die auch nahe an 100.000 Euro dran. 45qm DG gab es auch schon für 85.000 Euro. Allerdings Energieausweis "F".

Ansonsten ist es auch absolut möglich ab 200.000 Euro 100qm+ zu bekommen.

Bei Immoscout stehen ja auch immer mögliche Finanzierungen drin: Mittlerweile steht da bei 10 Jahren auch wieder eine Finanzierung 4% und keine für unter 2%.

[smarttrader]

Uff wir hatten ein Haus damals als D Lage abgestempelt, da es 11 Minuten in die nächste Stadt mit mehr als 50k Einwohner war, 15 Minuten bis zur nächsten 100k Einwohner Stadt und 30 Minuten bis Hamburg Hauptbahnhof.

 

Anscheinend gibt es dann wohl eher E oder F Lagen.

 

[muesli]

Am 12.9.2022 um 23:01 von Hubert12345:

Gibt es hier Investoren, wo die Investments gut gelaufen sind? Falls ja, wo und in welche Projekte habt ihr investiert? Was war eure Strategie?

Bei mir läuft es bis jetzt gut, aber ich will nichts verschreien... Ich hab eher nach dem Gießkannenprinzip investiert, möglichst wenig in möglichst viele Projekte (Exporo, E+V, Rendity, Estateguru).  Paar waren Zitterpartien, aber letztlich gab's das Geld mit Verzugszinsen zurück. Nur auf erteilte Baugenehmigung schaue ich mittlerweile auch. Und das ganze macht bei mir nur ca. 10% meines Portfolios aus.

[smarttrader]

So langsam neigt sich das Thema Bergfürst dem Ende entgegen.

 

Was ist bei mir passiert? Alle Projekte sind jetzt in Insolvenz und Chance auf Geld ist nahezu 0.

 

Ich habe jetzt tatsächlich alles zu einen Anwalt gegeben der das jetzt prüft ob Bergfürst nicht belangbar ist. Für mich sehe ich bei Bergfürst erhebliches Verschulden. Alleine die Tatsache das nur einmalig vorhandenes Kapital ohne Treuhandkonto etc. mehrfach als Sicherheit gewertet wurde scheint zumindest nicht ganz Lupenrein zu sein. Im Nachgang ist es logisch, denn wären die beschriebenen Sicherheiten für jedes Projekt gesperrt auf ein Treuhandkonto, dann hätte man weniger Working Capital und hätte das Darlehen auch gleich reduzieren/entfallen lassen können. Leider ist Bergfürst ja auf den Standpunkt das die Sicherheiten nur bei geplanten Verlauf werthaltig sind, ja relativ speziell. Ich kenne Sicherheiten nur für den Worstcase und dann sollen die Sicherheiten den Gläubiger vor Verlust schützen.

 

Ich vermute das bei kein von den ganzen Projekten eine ausreichende Sicherheit existierte um den Gläubiger im ersten Rang und die Nachrang Gläubiger jederzeit bedienen zu können. Das hier einfach seitens Bergfürst mal das Wort Sicherheiten sehr flexibel ausgelegt wurde.

 

[RL2018]

Am 24.10.2022 um 09:20 von smarttrader:

So langsam neigt sich das Thema Bergfürst dem Ende entgegen.

 

Was ist bei mir passiert? Alle Projekte sind jetzt in Insolvenz und Chance auf Geld ist nahezu 0.

 

Ich habe jetzt tatsächlich alles zu einen Anwalt gegeben der das jetzt prüft ob Bergfürst nicht belangbar ist. Für mich sehe ich bei Bergfürst erhebliches Verschulden. Alleine die Tatsache das nur einmalig vorhandenes Kapital ohne Treuhandkonto etc. mehrfach als Sicherheit gewertet wurde scheint zumindest nicht ganz Lupenrein zu sein. Im Nachgang ist es logisch, denn wären die beschriebenen Sicherheiten für jedes Projekt gesperrt auf ein Treuhandkonto, dann hätte man weniger Working Capital und hätte das Darlehen auch gleich reduzieren/entfallen lassen können. Leider ist Bergfürst ja auf den Standpunkt das die Sicherheiten nur bei geplanten Verlauf werthaltig sind, ja relativ speziell. Ich kenne Sicherheiten nur für den Worstcase und dann sollen die Sicherheiten den Gläubiger vor Verlust schützen.

 

Ich vermute das bei kein von den ganzen Projekten eine ausreichende Sicherheit existierte um den Gläubiger im ersten Rang und die Nachrang Gläubiger jederzeit bedienen zu können. Das hier einfach seitens Bergfürst mal das Wort Sicherheiten sehr flexibel ausgelegt wurde.

 

Alle insolvent ist natürlich großes Pech. Darf ich fragen wie viele Invests du gemacht hattest bei Bergfürst?

 

Was willst du jetzt prüfen lassen vom Anwalt, verstehe ich nicht so ganz recht. Wie bei Nachrangdarlehen üblich wirst du eben nachrangig bedient.

 

Aus dem Vermögensinformationsblatt:

Zitat

5.1. Maximalrisiko Eine Gefährdung des Privatvermögens des Anlegers über den Totalverlust seiner Vermögensanlage hinaus bis hin zu einer Privatinsolvenz (sogenanntes anlegergefährdendes Risiko) kann sich aus einer etwaigen Fremdfinanzierung für den Erwerb dieser Vermögensanlage ergeben und stellt das Maximalrisiko dar.

 

Das das mehrfach eingetreten ist (bzw. bei allen wie du schreibst) ist halt extremes "Pech". Aber dafür wäre die Anlage mit höherem Zins verzinst worden als bei einer "sicheren" Anlage.

Deine angeführte Logik mit den nicht vorhandenen Sicherheiten verstehe ich auch nicht so recht? Wenn es Sicherheiten gäbe um alle Erst- und Nachrangigen Gläubiger daraus zu bedienen, hätte sicher keine Finanzierung stattgefunden oder?

 

 

Mal eine Statistik von mir, die (noch) nicht ganz so düster ist wie in deinem Fall:

 

Ich war/bin bei 6 Stück dabei mit Bergfürst:

 

4 Stück: Zurückgeführt

1 Stück: Totalausfall (Bellavista Mallorca). Schaden begrenzt auf rund 30% des Anlagebetrags,.... Jemand hat mir auf dem Handelsplatz die Beteiligung abgekauft

1 Stück: läuft noch, soll diesen Monat eigentlich zurückgeführt werden (Essen - Am Buschgarten)

 

Rendity läuft da um einiges besser bisher. Auch erscheinen mir die Projekte dort solider. Bin da bei 18 Stück dabei, wovon 2 bereits zurückgezahlt wurden (ich weiß, nicht viel aber bin dort viel später rein als bei Bergfürst).

 

 

 

 

[hilflos]

einen kurze Verständnisfrage. welche Rechtsform haben die Projekte? sind das alles einzelne GmbH? Gibt´s dann einen lnsolvents oder Konkurs Verwalter? Das eingenommene Geld kann ja nicht kpl. versickert sein und irgendwelche Werte müssen ja da sein. und wenn es nur eine Planung mit Baugenehmigung ist, die ev. auch noch was wert ist 

[Rubberduck]

vor 3 Stunden von hilflos:

einen kurze Verständnisfrage. welche Rechtsform haben die Projekte? sind das alles einzelne GmbH? Gibt´s dann einen lnsolvents oder Konkurs Verwalter? Das eingenommene Geld kann ja nicht kpl. versickert sein und irgendwelche Werte müssen ja da sein. und wenn es nur eine Planung mit Baugenehmigung ist, die ev. auch noch was wert ist 

 

Im Regelfall gilt 1 Projekt = 1 GmbH (oder was auch immer, Ltd hatten wir ja auch schon) NICHT.

Also: Geht eins schief, geht alles den Bach runter.

 

Natürlich wird dann Insolvenz angemeldet und alles geht seinen Gang. 

Den Fall, dass einer mit der Kasse nach Bahamas ist, hatten  wir noch nicht. Immerhin dieses...

 

vor 3 Stunden von hilflos:

Das eingenommene Geld kann ja nicht kpl. versickert sein und irgendwelche Werte müssen ja da sein. und wenn es nur eine Planung mit Baugenehmigung ist, die ev. auch noch was wert ist 

Das nützt einem bei einem nachrangigen Darlehen nix. Den Letzten beißen die Hunde..

Die Kohlen werden nicht gleichmäßig über die Gläubiger verteilt. Die dürfen gestaffelt/in Rängen anstehen.

[bondholder]

vor 3 Stunden von hilflos:

einen kurze Verständnisfrage. welche Rechtsform haben die Projekte? sind das alles einzelne GmbH? Gibt´s dann einen lnsolvents oder Konkurs Verwalter? Das eingenommene Geld kann ja nicht kpl. versickert sein und irgendwelche Werte müssen ja da sein. und wenn es nur eine Planung mit Baugenehmigung ist, die ev. auch noch was wert ist 

Wer nachrangige Darlehen vergibt, sollte eigentlich wissen, dass es dabei im Insolvenzfall in aller Regel auf genau null Prozent Recovery (Rückzahlung) herausläuft – auch dann, wenn der Insolvenzverwalter noch irgendwelche Werte zu verteilen hat.

 

vor 39 Minuten von Rubberduck:

Die Kohlen werden nicht gleichmäßig über die Gläubiger verteilt. Die dürfen gestaffelt/in Rängen anstehen.

Genau. Risikokapital heißt aus gutem Grund so.

[smarttrader]

Ich stelle jetzt mal die Gegenfrage. Bergfürst wirbt damit, das für das Nachrangdarlehen Sicherheiten existieren.

 

Eine Sicherheit ist etwas, das im Fall der Fälle verwertet werden kann um die Gläubiger auszuzahlen. Aktuell sieht es aber Bergfürst eher so, wenn alles nach Plan läuft ist die Sicherheit werthaltig (aha wozu brauche ich die Sicherheit im Rahmen der störungsfreien Rückführung?). Wenn das Projekt gegen die Wand fährt, die Rückführung unmöglich ist bräuchte ich die Sicherheit um das Geld zu bekommen. Genau dann ist die Sicherheit aber nicht werthaltig oder vorhanden.

 

Es wiederspricht irgendwie der Definition "Sicherheit" bei Krediten. Es ist für mich eher ein Marketing Gag und eine Dummenfalle (die funktionierte). Im Nachhinein war es eigentlich klar, nur leider hat der Kundensupport ja damals immer suggeriert und beteuert alle Kredite sind besichert und es gab noch nie ein Zahlungsausfall bei deren Plattform. Jetzt sind es 7 Projekte (alle Moxy, Bellavista, Konze und Baroper Bogen). Bereits Sommer 2020 ist aufgefallen, das alle Projekte in Schieflage geraten sind.

 

[odensee]

Am 24.10.2022 um 09:20 von smarttrader:

Ich habe jetzt tatsächlich alles zu einen Anwalt gegeben der das jetzt prüft ob Bergfürst nicht belangbar ist. Für mich sehe ich bei Bergfürst erhebliches Verschulden.

Ich sehe bei dir eine Menge Naivität.

Am 14.12.2019 um 09:24 von smarttrader:

Projekte sind auch genauer zu prüfen.

 

Wobei bei Bergfürst auch das letzten Essen Projekt, sofort voll war. Baugenehmigung wird eingereicht, Baustart Mitte 2020, Essen als Standort. Rätselhaft.

 

Bergfürst mit Start um 0 Uhr war gut, ich konnte morgens beim Kaffee und Frühstück mich informieren und investieren.  Und das erste Investment des Tages getätigt bevor ich ins Büro gefahren bin.

 

EV-Captital bin ich Recht zufrieden, geringere Anzahl aber "ordentliche" Projekte.

 

[smarttrader]

2019 gab es 0 Ausfälle. Die Bellavista waren die ersten Ausfälle, danach die Moxy und am Ende Galerie Konz und Baroper Bogen.

 

 

[RL2018]

Bergfürst - Essen am Buschgarten

 

https://de.bergfuerst.com/immobilien/essen-am-buschgarten

 

Sollte im Oktober zurückgeführt werden, verzögert sich jedoch. Gründe dafür sind hier nachzulesen: https://de.bergfuerst.com/files/target/essen-am-buschgarten/dokumente/221101-essen-am-buschgarten-rueckzahlung.pdf

[kafka]

Engel & Völkers Digital Invest hat jetzt auch einen Ausfall (den ersten?): Atelierwohnungen an der Burg II 

[smarttrader]

Hast du dazu ein Link? Oder ist das ähnlich intransparent wie bei Bergfürst?

[kafka]

Hab eine Nachricht bekommen im Postfach..