Immobilien-Risikokapital: Exporo, Bergfürst und Co.

[YingYang]

vor 2 Minuten von smarttrader:

Ich kenne mind. 4 Immobilien die erst nach Fertigstellung in den Vertrieb gegangen sind. Jeweils 7 stellige Kaufsumme. Aktuell ein Objekt, was im Dezember fertig gestellt wird und ab Januar in den Vertrieb geht. Man kann sich vormerken lassen, aber Besichtigung nach Fertigstellung.

 

Sind die Entwickler jetzt auf den Kopf gefallen?

Welche sind das? Welche Objekte?

7stellige Kaufsumme, wow. Also Einfamilienhäuser in Blankenese (oder jeden x-beliebigem Ort in einem Speckgürtel einer deutschen Großststadt).

[smarttrader]

https://www.immonet.de/angebot/48109261

 

Für @YingYang auf die schnelle. 1,495Mio und wird jetzt als Erstbezug verkauft. Sowas sah ich öfters.

[YingYang]

vor 4 Minuten von smarttrader:

https://www.immonet.de/angebot/48109261

 

Für @YingYang auf die schnelle. 1,495Mio und wird jetzt als Erstbezug verkauft. Sowas sah ich öfters.

Ok, wie ich sagte. Einfamilienhaus. Geh wieder mit den Kindern spielen....

 

DIr ist klar, dass das NICHT fertiggestellt ist. Oder wird bei einem schon fertig gestelltem Haus nachträglich dann eine Wärmepumpe eingebaut?

Auf Wunsch kann das Haus mit einer zusätzlichen Luft- Wärmepumpe als Heizungsanlage ausgestattet werden.

[1974]

vor einer Stunde von smarttrader:

Bitte @YingYang

@ smarttrader: hast Du denn Unterlagen dazu wie werthaltig die Bürgschaften dieser Herren sind? Ich kann auch eine Bürgschaft über 5 Milliarden Euro unterschreiben. Die Werthaltigkeit dieser Bürgschaft steht dann auf einem anderen Blatt Papier…

[smarttrader]

@YingYang Natürlich ist alles fertig. Baujahr 2021 und aktueller primärer Energieträger Gas. Fordere das Expose vom Makler an.

 

Und wenn du das immer noch anzweifelst, lass uns zusammen zur Besichtigung gehen. Wirklich du Spinner, es ist klar ersichtlich.

 

Immer dein Stinkstiefel Gelaber.

[odensee]

@smarttrader wenn du dir immer so sicher bist und alle anderen falsch liegen, wie kann es dann sein, dass du immer wieder auf die Nase fällst?

[YingYang]

vor 7 Minuten von smarttrader:

@YingYang Natürlich ist alles fertig. Baujahr 2021 und aktueller primärer Energieträger Gas. Fordere das Expose vom Makler an.

 

Und wenn du das immer noch anzweifelst, lass uns zusammen zur Besichtigung gehen. Wirklich du Spinner, es ist klar ersichtlich.

 

Immer dein Stinkstiefel Gelaber.

Immer dein Dummgelaber. Es geht hier um Projektentwickler. Nicht um Einfamilienhäuser.

Da gibt es 100.000 Angebote auf Immoscout, teilweise von Bauträgern direkt.

Das hat 0,0 mit dem zu tun worüber hier diskutiert wird.

 

Außerdem steht da klar: Baujahr 2022.

Hast du jetzt schon Lesen verlernt?!

 

Thomas Klinke Immobilien GmbH | Neubauprojekte (tk-immo.de)

 

Hier findest du dein tolles Objekt auch:

Fertigstellung:frühestens Ende 4. Quartal 2023, spätestens 2. Quartal 2024

 

Dulli, echt....

 

Wie ein einzelner Mensch so viel Mist erzählen kann unfassbar.

[smarttrader]

Brabandkanal 5 ist die Immowelt Adresse, du hast Braband 8 oder 12. Nein echt, fordere das Expose an.

 

Immer das in Frage stellen, das nervt echt.

 

Den Brabandkanal 5 habe ich garnicht mehr auf der Maklerhomepage gefunden.

[YingYang]

Ok Ingore. Ich gebe mir das Dummgesch.... hier nicht mehr.

[hilflos]

vor 17 Stunden von YingYang:

Die Bank hat eine Grundschuld, die kann die vollstrecken. Dann wird versteigert. Die wenigsten Banken steigern da mit. Da es weitere Kapitalgeben gibt, kann die Bank nicht einfach sich das Objekt unter den Nagel reißen.

 

man muss unterscheiden ob das Objekt einzeln verkauft werden soll, dann geht die Bauträgerbank aus dem Einzel Grundbuch raus und die Bank vom neuen Eigentümer rein. Das ist die ungünstigste Situation, wenn die Hälfte an mehrere Eigentümer verkauft ist, die sich dann irgendwie einigen müssen und das Gebäude fertig stellen. Wenn das Objekt kpl. verkauft werden soll, kann es schon vorkommen, dass die Bank es kauft und selber fertig stellt. Zur Zwangsversteigerung kommt es im ersten Fall nur wenn nur wenige fast fertige Wohnungen übrig sind, im zweiten Fall eigentlich nie, da der Käuferkreis sehr eingeschränkt ist. 

[kafka]

Ich bin bei 4 Projekten drin: Bellavista - die man abschreiben kann. 

 

Essen Buschgarten - bisher alles pünktlich, läuft 31.10.22 aus, schauen wir mal.

 

Kassel Sophienstraße - bisher nichts, aber neu.

 

Und bei EV an der Burg II - auch noch nichts, aber neu. 

[smarttrader]

EV -  Nymphenburger Kanal Rückzahlung angekündigt.

 

Bei EV Digital Invest gab es 0 Ausfälle. Es geht also eindeutig auch ohne Ausfälle.

[Rubberduck]

Zitat

hinsichtlich der Rückzahlung der Gelder im Vorhaben "Donau Portfolio" hat uns der Darlehensnehmer darüber informiert, dass das Vorhaben mit einem Verlust abgeschlossen wurde und es zu keiner Rückzahlng an die Anleger kommen wird. Somit kann es auch nicht zur geplanten Teilrückzahlung Ihres Darlehens im Projekt "Boardinghouse Ingolstadt" kommen.

 

Zinsland. Die Projekte der Bauwerk GmbH stehen beide unter Wasser.

 

Wenn jemand erklären könnte, was bei der Abnahme schief gelaufen ist, dann wäre ich dankbar.

Nicht dass es was ändern würde. Ich wills nur verstehen.

 

Zitat

Sehr geehrte Damen und Herren, wir möchten die Möglichkeit nutzen sie über den aktuellen Stand der Bauvorhaben zu informieren. Wir haben die Wohnungen im Bauvorhaben Kelheim mittlerweile übergeben und haben eine Dekraabnahme des Allgemeineigentums veranlasst. Dies wurde von einzelnen Käufern nicht akzeptiert. Diese haben ein eigenes Gutachten in Auftrag gegeben. Hier warten wir das Ergebnis ab. Die kalkulierten Restbaukosten reichten nicht aus. Das Privatdarlehen musste noch komplett aufgebraucht werden. Es waren zu viele Themen noch abzuarbeiten. Das Projekt schließt somit hochdefizitär. Vom Insolvenzverwalter haben wir noch keine neuen Informationen.

 

[Hubert12345]

Ich lese hier (und auch bei anderen Bewertung z.B. auf Trustpilot), dass für einige/viele sich die Investments in Bauprojekte über Rendity, Bergfürst und co nicht ausgezahlt haben.

 

Gibt es hier Investoren, wo die Investments gut gelaufen sind? Falls ja, wo und in welche Projekte habt ihr investiert? Was war eure Strategie?

[Rubberduck]

vor 5 Minuten von Hubert12345:

Ich lese hier (und auch bei anderen Bewertung z.B. auf Trustpilot), dass für einige/viele sich die Investments in Bauprojekte über Rendity, Bergfürst und co nicht ausgezahlt haben.

 

Gibt es hier Investoren, wo die Investments gut gelaufen sind? Falls ja, wo und in welche Projekte habt ihr investiert? Was war eure Strategie?

Dann lies doch den Thread. Es gibt hier genug erfolgreich beendete Projekte. Ich befürchte aber das war eher Glückssache 

[Hubert12345]

vor 3 Minuten von Rubberduck:

Dann lies doch den Thread. Es gibt hier genug erfolgreich beendete Projekte. Ich befürchte aber das war eher Glückssache 

Den thread hab ich gelesen :-) Mich würde die Strategie hinter der Projektauswahl dazu interessieren… oder war es immer wirklich nur Zufall?

[Seabushy]

vor 8 Stunden von Hubert12345:

Den thread hab ich gelesen :-) Mich würde die Strategie hinter der Projektauswahl dazu interessieren… oder war es immer wirklich nur Zufall?

(Disclaimer: Dies ist ein persönlicher Bericht ohne Anspruch auf Reproduzierbarkeit. Seit 2 Jahren investiere ich nicht mehr neu - auch, weil sich die Auswahl leider nicht verbessert hat.)

 

Ich habe über die letzten ca. 8 Jahre in 25 Projekte investiert, von denen eines sehr verspätet zurück gezahlt wurde. Keine Totalverluste. Vermutlich auch teilweise Zufall.

Bedingungen für meine Auswahl waren:

- angemessene Rendite(versprechen) im Verhältnis zur Laufzeit. Es gab da bessere und schlechtere.

- keine Einzelimmobilien ( Villen in Berlin, Mallorca oder Wien), schon gar nicht mit nur einem Mieter - ok, es gabe eine Ausnahme mit dem Hostel in Leipzig

- bevorzugt gemischte Mieter (Gewerblich / Privat) oder Projekte, die etwas mit medizinischer Versorgung / Pflege oder wahlweise Kinderbetreuung zu tun hatten

- keine Projekte ohne erfolgte Baugenehmigung

- Aufmerksames Lesen der Exposés im Bezug auf die geplante Verwendung der Gelder (teilweise sollten bestehende Darlehen abgelöst werden) sowie die Finanzierung ( EK sowieso immer sehr niedrig, aber manchmal quasi 0)

- Check der Mikro- und Makrolage über zB Streetview, Eingabe von Stadtteilen bei Tante G*, soweit Stadt bzw. Stadtteile nicht bekannt sind

 

[smarttrader]

Wenn ich meine Ausfälle betrachte, sind da alle Kategorien vertreten.

 

Baroper Bogen war eigentlich alles geklärt

Die Moxy Hotels wurden durch Corona nieder gestreckt. Ein Objekt war meines Wissens nach soweit rückabgewickelt, das nur noch die Stadt das Grundstück zurück nehmen sollte. Was Sie verwehrte. Bei ein Objekt war der gestiegene Wert im Dezember ausreichend um alle Verbindlichkeiten zu tilgen. Jetzt wird es noch ca. 60% bringen.

Galerie Konze trotz Stundung aller Zahlungen im August insolvent. Gemischtes Clientel, über 90% vermietet was da schief lief keine Ahnung.

Die Bellavista Dinger hatten irgendwie kein Grund. Bis Q1/2020 waren Kosten im Rahmen, Zeitplan im Rahmen keine Kostensteigerungen. Und vor Corona schon im Verzug.

 

[Rubberduck]

vor 7 Minuten von smarttrader:

.....Corona.....

 

Wurde manchmal explizit als Grund genannt. Schwierigkeiten hatten aber irgendwie alle damit.

 

Ich erkenne beim besten Willen kein Muster. Bei Zinsland wurde aber (bei meinen Projekten) NIE pünktlich zurückgezahlt.

Auch schon vor Corona. Die nutzten alle ihre Grace Period. Insofern darf man vermuten, dass die alle maximal hebelten.

Und das ist eigentlich eher ein Kontraindikator.

 

Die Berliner Projekte hatte immer irgendwelche Probleme mit der Baugenehmigung. Das kristallisierte sich so heraus.

[Rubberduck]

vor einer Stunde von Seabushy:

Ich habe über die letzten ca. 8 Jahre in 25 Projekte investiert, von denen eines sehr verspätet zurück gezahlt wurde. Keine Totalverluste. Vermutlich auch teilweise Zufall.

Bedingungen für meine Auswahl waren:

- angemessene Rendite(versprechen) im Verhältnis zur Laufzeit. Es gab da bessere und schlechtere.

- keine Einzelimmobilien ( Villen in Berlin, Mallorca oder Wien), schon gar nicht mit nur einem Mieter - ok, es gabe eine Ausnahme mit dem Hostel in Leipzig

- bevorzugt gemischte Mieter (Gewerblich / Privat) oder Projekte, die etwas mit medizinischer Versorgung / Pflege oder wahlweise Kinderbetreuung zu tun hatten

- keine Projekte ohne erfolgte Baugenehmigung

- Aufmerksames Lesen der Exposés im Bezug auf die geplante Verwendung der Gelder (teilweise sollten bestehende Darlehen abgelöst werden) sowie die Finanzierung ( EK sowieso immer sehr niedrig, aber manchmal quasi 0)

- Check der Mikro- und Makrolage über zB Streetview, Eingabe von Stadtteilen bei Tante G*, soweit Stadt bzw. Stadtteile nicht bekannt sind

 

 

Irgendwie alles richtig. Aber ich hätte trotzdem ausreichend Gegenbeispiele.

Die komische ehemalige australische Botschaft in Ostberlin bekam nie die Baugenehmigung. Wurde trotzdem verspätet und mit allen Zinsen gezahlt.

Eine Hängepartie. Aber trotzdem Happy End.

 

Die ETWs in Kronstein waren lange Zeit im Plan. Dann plötzlich schossen die Kosten hoch. Und dann war Schluss. Eigentlich perfekte Lage.

Waren sogar mal auf Immoscout inseriert.

 

Das Hotelprojekt in Ingolstadt ging angeblich nach dem VW-Dieselskandal den Bach runter.

Die Kinderbetreuung war immer sofort finanziert.

Bei den Altenheimen war ich immer superskeptisch. Die habens aber meines Wissens alle gepackt.

Ebenso die Self-Storage-Lager.

[smarttrader]

Rückblickend waren nur Wohnimmobilien in den Big 7 die besten Investments.

 

Bei den ein oder anderen Objekt startete der Vertrieb ja erst nach Baubeginn. Durch die stetig steigenden Preise konnten evtl. Mehrkosten abgefangen werden und knapp zurück gezahlt werden. Hätten wir vor 2 Jahren die Zinswende bekommen, wären die Objekte bereits vor 2 Jahren reihenweise ausgefallen.

 

Aber mein absoluter Highlight Satz "Die Sicherheiten sind bei geplanten Verlauf werthaltig.". Was für ein Mist, wenn ich eine Sicherheit stellen muss, dann ist das eine Sicherheit die im Zahlungsausfall verwertet werden kann. Ich kann auch nicht zur Bank gehen und sagen ich habe hier 250k Euro, ich möchte gerne ein Projekt für 2Mio realisieren. Wenn der Gewinn am Ende passt ist es gut und ich zahlen den Kredit zurück. Sollte es teurer werden dann gehen alle leer aus. Die 250k die anfänglich als Sicherheit auf dem Konto lagen, werden evtl. irgendwann noch da sein. Vielleicht gebe ich das Geld vorher aus oder gebe das wieder als Sicherheit für das nächste Projekt an an.

 

Bergfürst hat den Fehler gemacht, statt die Sicherheit auf ein Treuhänderkonto zu transferieren und im Schadensfall davon die Kredite der Anleger zurück zu zahlen, wurden einfach Summen als Sicherheit akzeptiert über die frei verwendet werden konnte und somit nicht werthaltig waren.

 

Es ist auch logisch, wenn ein Entwickler Crowd Investing betreibt und 2 Mio so einnehmen möchte und auch 2 Mio als Sicherheit auf ein Treuhänderkonto bewegen sollte ist das Crowdinvesting sinnlos. Dann könnte er auch die 2 Mio direkt in die Finanzierung einbringen und müsste keine 6,5% Zins zahlen.

[Rubberduck]

vor 7 Stunden von smarttrader:

Bei den ein oder anderen Objekt startete der Vertrieb ja erst nach Baubeginn. Durch die stetig steigenden Preise konnten evtl. Mehrkosten abgefangen werden und knapp zurück gezahlt werden. Hätten wir vor 2 Jahren die Zinswende bekommen, wären die Objekte bereits vor 2 Jahren reihenweise ausgefallen.

Vertrieb vor Baubeginn ist auch nur was für Visionäre. 

 

Ich erinnere mich mal mit meiner Frau vor einem leeren Autohaus gestanden zu haben.

Wir hätten ein paar fertige Reihenhäuser und den Rest als Baustelle erwartet.

Der Vertriebler schilderte dann wortreich wo was mal hinkäme. Geradezu skuril.

Zwei Jahre später waren wir zufällig nochmal da. Wurde gerade alles fertig. Also mindestens 6-9 Monate hinter Zeitplan gelandet.

Ich tippe auch mal dass der Preis kräftig korrigiert werden musste.

 

Gibt man sich nur, wenn man muss....

[smarttrader]

vor 16 Stunden von Rubberduck:

Vertrieb vor Baubeginn ist auch nur was für Visionäre. 

 

Ich erinnere mich mal mit meiner Frau vor einem leeren Autohaus gestanden zu haben.

Wir hätten ein paar fertige Reihenhäuser und den Rest als Baustelle erwartet.

Der Vertriebler schilderte dann wortreich wo was mal hinkäme. Geradezu skuril.

Zwei Jahre später waren wir zufällig nochmal da. Wurde gerade alles fertig. Also mindestens 6-9 Monate hinter Zeitplan gelandet.

Ich tippe auch mal dass der Preis kräftig korrigiert werden musste.

 

Gibt man sich nur, wenn man muss....

Das soll aber die Ausnahme sein (Vertrieb nach Realisierung), diese Diskussion gab es hier mit @YingYang das er es nur anders kennt. Vertrieb vor Baustart und das es teils auch garnicht anders möglich ist. Manche Banken finanzieren wohl nur wenn XX % der Einheiten verkauft wurde.

 

Vor 2 Jahren hätte ich ein großen Bogen um Objekte in Planung gemacht. Jetzt filtere ich nur noch nach Bestand oder bezugsfertig.

[hilflos]

vor 17 Stunden von Rubberduck:

Vertrieb vor Baubeginn ist auch nur was für Visionäre. 

kommt darauf an was verkauft wird. Bei Einzelhandel oder Büro ist das definitiv so. Der oder die Hauptmieter/ Käufer nehmen nämlich Einfluß auf die Planung.

Wohnungen im boomenden Süden, muss musste man vor Baubeginn kaufen um überhaupt eine Change hatte eine zu bekommen

[smarttrader]

vor 11 Minuten von hilflos:

kommt darauf an was verkauft wird. Bei Einzelhandel oder Büro ist das definitiv so. Der oder die Hauptmieter/ Käufer nehmen nämlich Einfluß auf die Planung.

Wohnungen im boomenden Süden, muss musste man vor Baubeginn kaufen um überhaupt eine Change hatte eine zu bekommen

Jetzt sind etliche Projekte abgesagt worden, das Angebot wurde nicht besser. Das Angebot wird deutlich weniger und wird auf eine reduzierte Nachfrage treffen.