Immobilien-Risikokapital: Exporo, Bergfürst und Co.

[Holgerli]

finanz-szene.de: Bei Exporo sollen mittlerweile 18 Projekte in Verzug sein

[hilflos]

ich hoffe es passt hier rein, ich bin nicht beteiligt und die Infos stammen aus der Presse. Die Hypovereinsbank / Wealthcap hat einen geschlossenen Immobilienfonds (Blautalcenter Ulm) für 37,9 Millionen verkauft, für das sie vor 25 Jahren 125 Millionen gezahlt hat.  Die Anleger sollen so +-0 herausgekommen sein. Auch wenn Corona viel dazu beigetragen hat, ist das im Immobiliengeschäft keine gute Leistung. Da wäre das Geld auf dem Sparbuch besser angelegt gewesen.

[WOVA1]

vor einer Stunde von hilflos:

Auch wenn Corona viel dazu beigetragen hat, ist das im Immobiliengeschäft keine gute Leistung.

Ich bin an dem Fonds beteiligt - und kenne die Geschichte .

Wealthcap könnte man eigentlich umbenennen in Poorcap - würde den Leistungen entsprechen. 

Oder als abschreckendes Beispiel gegen die Beteiligung an geschlossenen Immofonds verwenden. 

 

Das konkrete Objekt hatte auch vor Corona schon Schwierigkeiten -

es litt vorallem unter dem recht restriktiven 'Centrums-Konzept' der Stadt Ulm, was verhinderte, dass da etwa ein großer Sportartikel-Vermarkter einziehen konnte.

Trotzdem hätte man es 2018 noch für knapp 100 Mio. verkaufen können - da hat man es aber noch selbst weiterentwickeln wollen.

 

Anderes Beispiel aus demselben Fonds: Man verkaufte ein Objekt in Magdeburg an einen englischen Investor - für 145 Mio.

Der steckte da 20 Mio. rein, optimierte den Mietermix - und verkaufte es nach 3 Jahren für weit über 200 Mio an die örtliche Volksbank.

[smarttrader]

Bergfürst meldet den nächsten Insolvenzfall, diesmal soll es den Baroper Bogen erwischt haben... . Mal wieder keine Sicherheiten vorhanden, die den Nachrang decken würden.

 

Irgendwie komisch, alle Sicherheiten sind wertlos sobald ein Projekt ins schwimmen kommt. Dabei wirbt Bergfuerst damit, das es umfangreiche und geprüfte Sicherheiten gibt.

 

Scheint momentan keine gute Zeit für Immobilienentwickler zu sein.

[Ramstein]

vor einer Stunde von smarttrader:

Bergfürst meldet den nächsten Insolvenzfall, diesmal soll es den Baroper Bogen erwischt haben... . Mal wieder keine Sicherheiten vorhanden, die den Nachrang decken würden.

 

Irgendwie komisch, alle Sicherheiten sind wertlos sobald ein Projekt ins schwimmen kommt. Dabei wirbt Bergfuerst damit, das es umfangreiche und geprüfte Sicherheiten gibt.

 

Scheint momentan keine gute Zeit für Immobilienentwickler zu sein.

Wie sagte schon Al Bondy im Bondboard:

 

Zitat

Besicherungen, Ratings und Covenants sind grundsätzlich fürn dicken (_._).

 

[Malvolio]

Natürlich gibt es Sicherheiten .... die reichen aber im Insolvenzfall in aller Regel nicht für die Geldgeber, die im Rang ganz ganz hinten stehen. Es wird mir immer ein Rätseln bleiben, wie man in so etwas investieren kann. 

[smarttrader]

Eine Sicherheit hat für mich nur dann Sinn, wenn die Sicherheit im Worst Case greift. Und mir ist kein Ausfall bekannt, wo die Sicherheit in ausreichender Höhe vorlag.

 

Bergfürst hat mir mal am Telefon mitgeteilt, das es normal sei wenn Sicherheiten im Insolvenzfall wertlos werden oder das Projekt nicht wie geplant verläuft und das Zahlungsprobleme auftreten.

[WOVA1]

vor 3 Stunden von smarttrader:

Bergfürst meldet den nächsten Insolvenzfall, diesmal soll es den Baroper Bogen erwischt haben... . Mal wieder keine Sicherheiten vorhanden, die den Nachrang decken würden.

 

Irgendwie komisch, alle Sicherheiten sind wertlos sobald ein Projekt ins schwimmen kommt. Dabei wirbt Bergfuerst damit, das es umfangreiche und geprüfte Sicherheiten gibt.

Wenn man genügend Sicherheiten hätte ( oder einbringen wollte ), bräuchte man keine Nachrangdarlehen.

Das ist doch gerade der Witz bei den Darlehen via Bergfürst & Co: 

Das normale Fremdkapital läuft über mit den Grundstücken besicherte Bankdarlehen -

die Nachrangdarlehen ersetzen einen Teil des Eigenkapitals, was der Projektentwickler normalerweise einbringen müsste, aber nicht kann oder nicht will.

[Rubberduck]

Zinsland: Mail bezüglich Donau-Portfolio. Alles unklar. Vermutlich gibt es die Teilrückzahlung im Herbst. Oder auch nicht...

 

An der Stelle habe ich lieber 0.5k versenkt als bei der Bande eine ETW in der Pipeline zu haben. 

Verspätete Fertigstellung. Erwartete Schadensersatzklage. 

[Holgerli]

finanz-szene.de: Exporo fundet – doch Firmenwert sinkt anstatt zu steigen

 

Meiner Meinung nach ist die Überschrift harmloser als der Inhalt.

Persönliche Meinung: Ich bin froh, dass ich da keinen Euro investiert habe. Ein solides und nachhaltiges Geschäftsmodell ist für mich etwas anderes.

[buhh]

Ist noch jemand von euch bei "Galerie Konze Dortmund" investiert?
Hier sollen die Anleger nun abstimmen zwischen:"

• Stimmen Sie der Verlängerung zu, stellt die VR-Bankvereins Bad Hersfeld-Rotenburg eG die Weiterfinanzierung des Projekts in Aussicht und die Cityhaus 100 GmbH wird die zuvor dargestellten Themen weiter vorantreiben und auf die Realisierung des Projekterfolgs hinwirken.
• Stimmen Sie der Verlängerung nicht zu, wird die VR-Bankvereins Bad Hersfeld-Rotenburg eG die Weiterfinanzierung des Projekts nicht leisten. Das Projekt „Galerie Konze Dortmund“ wäre gescheitert und das Gebäude müsste im aktuellen Bau- und Vermietungsstand verwertet werden.

Stimme ich zu wird die Rückzahlung des Darlehns und die zinsen gestundet. Stimme ich nicht zu passiert wohl das gleiche xD

Was ist eure Einschätzung?

 

Generell fallen bei mir gerade bzw. seit einiger Zeit ein Projekt nach dem anderen aus und die "Sicherungen" scheinen echt wertlos zu sein...

Obwohl ich seit ~2017 auf der Plattform investiere bin ich unterm Strich negativ -.-

[smarttrader]

Willkommen im Club. Für mich ist es ebenfalls absolut unverständlich, warum keinerlei Sicherungen funktionieren und werthaltig sind. Herr Ufuk mit 3 Projekten und überall ist nichts von der Sicherung zu sehen.

 

Bellavista mit Herrn Dreher, auch ins Leere zwangsvollstreckt.

 

Galerie Konze habe ich der Verlängerung zugestimmt. So besteht zumindest eine geringe Chance auf Rückzahlung.

 

Ich finde das System eigentlich super, aber das Problem ist die fehlende Sicherheit. Wie wurde mir das von Bergfürst mal beschrieben: Die Sicherheiten sind bei geplanten Projektverläufen werthaltig, wenn ein Projekt Probleme hat wird es schwierig diese zu verwerten.

 

Bei den Herrn Ufuk Projekten, ist jedes Projekt mit einer Bürgschaft über Summe X "besichert". Ich habe das Gefühl, das Geld wurde nirgends gesperrt oder ähnliches und ausgegeben. Wie kann eine Summe X zeitgleich für mehrere Projekte genutzt werden?

 

Wie kann es sein das Bergfürst die Sicherheit nicht verwertet hat in den Bellavista Projekten? Es wurde nie begonnen und keine Reporte abgeben.

 

Es ist aktuell sehr schwierig, die steigenden Kosten und die Fachkräfte fehlen einfach. Aber warum alle Projekte mit Schieflage, eine nicht werthaltige Besicherung haben ist schon sehr komisch.

 

32% des investierten Kapitals habe ich verloren. Nie wieder so ein dubioses Immobilieninvestment.

[WOVA1]

vor 28 Minuten von smarttrader:

Nie wieder so ein dubioses Immobilieninvestment.

Das war immer schon ein ( gewolltes ) Missverständnis.

Es ist kein Immobilieninvestment, sondern der Erwerb einer nachrangigen Forderung.

Läuft ein Projekt ok, wird die Forderung zurückgezahlt und das war es.

Läuft ein Projekt schief,  guckt man in die Röhre.

 

Wenn die 'Sicherheiten' werthaltig wären, hätten die finanzierenden Banken die auch gern genommen und die Projekte höher finanziert.

 

 

[smarttrader]

Ich bin da etwas differenzierter eingestellt. Bergfürst wirbt damit, das es umfangreiche Sicherheiten gibt die im Problemfall greifen. Wenn die Sicherheiten aber nur im Fall des geplanten Verlaufs greifen, werden die Sicherheiten nicht gebraucht.

 

Wenn ein Projekt in Schieflage gerät werden die Sicherheiten gebraucht, sind aber nichts wert.

 

Irgendwie ist das schon an Betrug grenzend. Es gibt etwas, was im Bedarfsfall nichts wert ist aber es wird als Sicherheit beworben.

 

Die Form des Risikokapitals ist ok, hier wurden auch Investoren gesucht für ein Projekt. 4 Mio von der Bank und 1 Mio sollte als EK gestellt werden. Als GbR dargestellt und 100k Mindestanlage. Endfällige Gewinnausschüttung mit Nachschusspflicht im Verhältnis zur Anlage.

 

Da weiss ich wenigstens es kann Geld bringen oder Geld kosten.

[hilflos]

vor 3 Stunden von WOVA1:

 

Wenn die 'Sicherheiten' werthaltig wären, hätten die finanzierenden Banken die auch gern genommen und die Projekte höher finanziert.

Banken oder andere Großinvestoren finanzieren nicht nur mit vollen Sicherheiten, aber haben die Möglichkeiten die Projekte zu übernehmen und selber fertig zu stellen. 

z.B. der Südstadtbogen in Neu Ulm mit 450 Wohnungen wird jetzt von den 3 Investoren und der Stadt fertiggestellt.  

[smarttrader]

Für mich ist es keine Sicherheit, wenn diese nur bei geplanten Verlauf werthaltig ist. Die Sicherheit muss bei einer zahlungsunfähig greifen.

[bondholder]

vor 12 Minuten von smarttrader:

Für mich ist es keine Sicherheit, wenn diese nur bei geplanten Verlauf werthaltig ist. Die Sicherheit muss bei einer zahlungsunfähig greifen.

Bei solchen Ansprüchen ist die Vergabe von Risikokapital an Projektentwickler nicht das richtige Investment für dich.

[smarttrader]

vor 8 Minuten von bondholder:

Bei solchen Ansprüchen ist die Vergabe von Risikokapital an Projektentwickler nicht das richtige Investment für dich.

Warum nicht? Was soll eine Sicherheit an Sicherheit haben, wenn die Sicherheit nur bei geplanten Verlauf werthaltig ist. Mir fällt nichtmal ein Vergleich ein, so schwachsinnig ist das mit nicht werthaltige Sicherheit.

 

Dann sollen die einfach schreiben, es gibt keine Sicherheiten und das wäre ok. Wenn aber mit Sicherheiten geworben wird und diese geprüft werden und beworben werden, sollten diese auch greifen.

[buhh]

Stellen die mir eigentlich wenigstens eine Verlustbescheinigung aus?

[smarttrader]

Gute Frage ich hoffe das mal, wobei seit letzten Jahr bei den ein oder anderen Projekt die Zwangsversteigerung angekündigt wurde ohne bisherige Folgen.

[buhh]

On 7/28/2022 at 11:41 AM, buhh said:

Stellen die mir eigentlich wenigstens eine Verlustbescheinigung aus?

Also sie stellen eine aus wenn der Verwertungsprozess abgeschlossen ist.
Sprich das kann Jahre dauern. Im Angesicht der sich materialisierenden Risiken (Ausfall und nutzlosen Sicherheiten sowie auch noch Steuerliche Nachteile, im vergleich zu z.b. Aktien) scheinen mir doch auch die 6% Zins zu wenig

[YingYang]

Leute lest euch durch was ihr da investiert.

Ich habe mich nicht tiefer damit beschäftigt und da auch noch nie was investiert, aber wenn ich sowas sehe:

Unfassbar dreistes Angebot

 

7% Eigenkapital.

Klar dann wird mit erstrangiger Grundschuld geworben. Ist ja voll "sicher" das Ganze.

Und dann noch "tolle" 4,5% Zinsen.

 

Ach ja, das Beste kommt zum Schluss:

Zitat

 

Der Restbetrag i.H.v. EUR 500.000 wird für die Bedienung der im Rahmen der Emission über BERGFÜRST anfallenden Kosten und Gebühren verwendet.
 

 

 

Heißt Bergfürst zieht sich vorab mehr Geld raus, als Eigenkapital im Projekt steckt. Risiko für Bergfürst: 0% (ich unterstelle mal nicht dass Bergfürst einen Teil dieser Gebühren an den EK-Geber weiterreicht. Das wäre dann nämlich die Krönung der Dreistigkeit)

Risiko für den Anleger: 100%

 

Jeden Tag steht ein Dummer auf, man muss ihn nur finden. Und Bergfürst hat bei dem Projekt schon 2,3 Mio. EUR von sehr dummen Menschen eingesammelt.

 

 

 

[smarttrader]

Wer hier noch investiert ist eh nicht ganz bei Sinnen. Seit einem Jahr ist bei Bergfürst mehr Ausfall als planmäßige Rückführung normal.

 

Wie heisst es von Bergfürst so schön, die Sicherheiten sind bei geplanten Verlauf werthaltig sonst leider nicht. Was ist eine Sicherheit wert die wertlos ist? Als Privatmann kann ich auch keinen Immobilienkredit aufnehmen und der Bank sagen wenn der Mieter fleissig zahlt und das Objekt jährlich 10% Wertsteigerung erfährt kann ich ihnen den Kredit zurück zahlen.

 

Bei mir sind jetzt 81% der Investmentsumme in Zwangsvollstreckungsprojekten gebunden. In 3 Jahr 81% Verlust, sowas ist keine Geldanlage. Ich finde das System genial, mit ein paar Tausender kann sich jeder Privatinvestor beteiligen. Sonst sind Projekte meist mit GbR oder ähnlichen Konstrukten hinterlegt und beginnen mit 6 stellig. Mit allen drum und dran, Nachschusspflicht und Firmenbeteiligungen.

[Cauchykriterium]

vor 4 Minuten von smarttrader:

Bei mir sind jetzt 81% der Investmentsumme in Zwangsvollstreckungsprojekten gebunden. In 3 Jahr 81% Verlust, sowas ist keine Geldanlage.

Im ersten redest Du von Investment, im zweiten von Anlage. Könnte es sein, dass es schlicht ein riskantes Investment und keine Anlage war?

[odensee]

vor 7 Minuten von smarttrader:

Bei mir sind jetzt 81% der Investmentsumme in Zwangsvollstreckungsprojekten gebunden. In 3 Jahr 81% Verlust, sowas ist keine Geldanlage

... und ...

Am 18.6.2022 um 09:20 von smarttrader:

Ab da wurde es unangenehm. Wir konnten sehen wie das Depot schrumpfte und schrumpfte. Bei der ersten roten Zahl haben wir überlegt steuerneutral auszusteigen.

 

Haben es leider nicht gemacht und jetzt hat sich doch einiges an Wohlstand aufgelöst und die Aussicht soviel Geld verloren zu haben das eine Anschlussfinanzierung in 4,5 notwendig ist bricht ein das Herz.

Du scheinst ja kein wirklich gutes Händchen für die Geldanlage zu haben.  Ich habe da einen guten Tipp für dich:

Am 18.6.2022 um 09:20 von smarttrader:

Wir hätten alles auf ein Tagesgeldkonto zu 0,0% anlegen können und hätten sich die Restschuld getilgt.