Immobilien-Risikokapital: Exporo, Bergfürst und Co.

[smarttrader]

Ich bin auch ziemlich platt. Exporo, Bergfürst und ev Capital sind alle Projekte gefährdet. Ich bin mal gespannt, rechne aber aktuell mit einen Totalverlust.

 

Bei 5% Zinsen auf 10 Mio, und 6 Monate Bauzeitverlängerung werden die wenigsten Projekte im Plus landen. Bei einigen Projekten wurde nach 1,5 Jahren nicht mal begonnen mit dem Bau. Da kommen ganz böse Gedanken auf, sind alle Gelder immer für die jeweiligen Bauvorhaben?

 

[Rubberduck]

vor 14 Minuten von smarttrader:

Da kommen ganz böse Gedanken auf, sind alle Gelder immer für die jeweiligen Bauvorhaben?

Nicht unbedingt. Steht im Kleingedruckten. Es gab IIRC aber noch nie eine Konstellation bei der nur ein Projekt eines Entwicklers pleite ging.

[marcus_tullius]

Bei so manchen negativen Meldungen muss man auch mal die positiven Nachrichten mitteilen. Diese E-Mail erhielt ich in dieser Woche:

 

"Sehr geehrter xxx,

 

wir haben heute positive Nachrichten für Sie als Anleger des Projekts “Boutique-Hotel am Blaupark”.

 

Die Darlehensnehmerin (JL Hotel Ulm Grundbesitz GmbH) hat uns fristgerecht mitgeteilt, von ihrem Recht zur ordentlichen Kündigung zum nächstmöglichen Termin Gebrauch zu machen.

 

Das Anlagekapital sowie die Verzinsung ist bereits verfrüht auf dem Treuhandkonto des Zahlungsdienstleisters, der secupay AG, eingegangen. Ihr Investment wurde hierbei bis zum 31.12.2020 verzinst. Ihr Anlagebetrag zuzüglich Verzinsung wird im Laufe der kommenden Woche auf das von Ihnen angegebene Konto ausgezahlt. Wir freuen uns über die erfolgreiche Zusammenarbeit und den baldigen Abschluss des Projekts “Boutique-Hotel am Blaupark”."

 

Das Geld habe ich tatsächlich nebst Zinsen schon auf dem Konto. Angelegt habe ich das Geld Anfang des Jahres. Auch nicht schlecht!

[smarttrader]

Zitat

Fellbach bei Stuttgart: Darlehensrückzahlung für Ihre Anlage "Fellbach bei Stuttgart" wird in Kürze veranlasst

Sehr geehrter smarttrader,

wir freuen uns Ihnen mitteilen zu können, dass Ihr Darlehen in Höhe von XX00,00 € Nominalbeteiligung für das Projekt "Fellbach bei Stuttgart" kurz vor der Rückzahlung steht. Die Datensätze für die Berechnung der einzelnen Teil-Darlehen pro Anleger wurden an die Braun Vermögensverwaltung GmbH übermittelt!

Bitte beachten Sie: Gemäß Ihren Angebotsunterlagen hat die Immobiliengesellschaft bis zu sieben Tage Zeit, die Berechnungs- und Auszahlungsprozesse abzuschließen und das Darlehen samt der letzten, noch ausstehenden Zinszahlung an Sie zu überweisen. Dieser Zeitraum ist so gewählt, damit unsere Emittenten auf jeden Fall fristgerecht auszahlen können – insbesondere in zeitlicher Nähe zu Wochenenden und Feiertagen. In der Regel werden die sieben Tage jedoch nicht benötigt.
 

Damit habe ich nicht gerechnet. Tatsächlich pünktlich.

[Bjørn]

Heute sind Zinsen und Rückzahlung für "Fellbach bei Stuttgart" (Bergfürst) eingegangen. Somit alles pünktlich (wäre eigentlich sogar noch bis Sonntag gelaufen mit 7 Tagen Rückzahlfrist).

Damit kann man also einen Haken an dieses Projekt machen, bei dem ja viele aufgrund der etwas ungewöhnlichen Strukturen sehr skeptisch waren.

[smarttrader]

Es kam eine Anschlussfinanzierung ebenfalls auf Bergfürst.

[Rubberduck]

Rückzahlung für den Grimhold-Weg (Zinsland) ist vermeldet. Gebucht ist noch nix.

 

EDIT: Heute auch auf dem Girokonto.

[Stift]

Am 8.5.2020 um 08:54 von Stift:

Gewohnt reisserisch:

https://finanz-szene.de/fintech/immo-crowdfinanzierer-bergfuerst-ueberwirft-sich-mit-wichtigstem-partner/

 

Einen Update zu den Streitigkeiten zwischen der Bonafide-Gruppe von Stefan Schepers und Bergfürst von Dr. Guido Sandler  gibt es hier zu lesen:

https://investmentcheck.de/?nv=5814&id=5142

Zitat

Loipfinger’s Meinung. Für einen Außenstehenden ist es schwer bei einem so komplexen Streit Partei zu ergreifen. Die beiden Antworten von den Streitparteien lassen in der Tendenz die Wahrheit allerdings eher bei Schepers vermuten. Schepers antwortete konkret und lieferte Belege. Bergfürst versteckte sich zum Teil hinter einer angeblichen Vertraulichkeit. Auf das Bank- und Geschäftsgeheimnis wird einleitend verwiesen, wobei das aufgrund der gestellten Fragen schwer nachvollziehbar ist. Wichtigstes Faktum aus Anlegersicht ist allerdings, dass deren Verträge bisher ordnungsgemäß bedient wurden. Laut Schepers soll das auch so bleiben. Im Zweifel wird sich der neue Fundingpartner Exporo ebenfalls genau überlegt haben, ob er Bergfürst als Plattformpartner ablöst. Hinsichtlich der Transparenz ist Schepers übrigens schon länger positiv aufgefallen. Seit Jahren ist er überdurchschnittlich offen bei Anfragen. Seine Jahresabschlüsse 2018 hat er innerhalb der gesetzlichen Fristen veröffentlicht, was leider eine seltene Ausnahme in der Branche ist.

 

[Rubberduck]

Zinsland: Humboldt-Palais in Augsburg läuft wohl ohne Verzögerung. (Bericht reiche ich nach.)

[tecx]

Hallo liebe Wertpapier Community,

 

ich wollte mal eure Meinung zu den Exporo Bestandsinvestments hören. 

Würdest ihr in die Bestandsobjekte (nicht Finanzierung) investieren als Ergänzung zu einem ETF-Portfolio? 

[HnsPtr]

Kommt mir nicht "in die Tüte".

[Rubberduck]

Ich habe Erfahrung mit einem halben Dutzend Zinsland-Projekten. Ich bin froh wenn die letzte Hälfte nächstes JAhr durch ist. Entweder mit Rückzahlung oder mit Pleite.

Ich sehe nicht, dass Bestand irgendwie sicherer wäre. Wenn nur ein bisschen was schief läuft ist die ganze Konstruktion für die Katz.

Es ist einfach viel zu riskant für die paar Prozent Zinsen. Wenn Du unbedingt Immos haben willst, dann REIT-ETF oder Mittelstandsanleihe (DIC, UBM, Eyemaxx etc etc).

[muesli]

Ich hab mich schon lange gewundert, dass über Exporo Bestand bis jetzt nie etwas hier im Forum zu lesen war. Ich bin in ein paar Projekte investiert (genau wie bei der Finanzierung immer nur mit kleinen Beträgen, um auch bei einer Anlageklasse, die bei mir nur einen geringen Anteil ausmacht, streuen zu können). Die Idee finde ich super, wie es sich in der Praxis verhält, weiß man in 10 Jahren... Was mir etwas Bedenken macht, ist die Tatsache, dass die Objekte nach 10 Jahren veräußert werden. Dadurch müsste ja ein gewisser Zeitdruck entstehen und ich bin mir nicht sicher, wie schnell man Käufer findet. Deshalb hab ich etwas Angst, dass sie unter Wert veräußert werden. Allerdings meinte Exporo mal auf Nachfrage, dass sie die Objekte auch für ein neues Bestandsinvestment behalten können. Das klang für mich sinnvoll und beruhigend - zumindest falls Exporo dann noch existiert und der kleine Hype nicht ganz vorbei ist.

[Schildkröte]

vor 22 Minuten von muesli:

Was mir etwas Bedenken macht, ist die Tatsache, dass die Objekte nach 10 Jahren veräußert werden. Dadurch müsste ja ein gewisser Zeitdruck entstehen und ich bin mir nicht sicher, wie schnell man Käufer findet. Deshalb hab ich etwas Angst, dass sie unter Wert veräußert werden. Allerdings meinte Exporo mal auf Nachfrage, dass sie die Objekte auch für ein neues Bestandsinvestment behalten können. 

Das hat steuerliche Gründe, nach zehn Jahren entfällt die Spekulationssteuer. Selbstverständlich ist man nicht verpflichtet, die Immobilie sofort nach zehn Jahren (zu einem Ramschpreis) zu veräußern.

[muesli]

vor einer Stunde von Schildkröte:

Selbstverständlich ist man nicht verpflichtet, die Immobilie sofort nach zehn Jahren (zu einem Ramschpreis) zu veräußern.

Na ja, wenn man das Investment in eine Anleihe mit 10 Jahren Laufzeit verpackt, ja schon irgendwie...

[ImperatoM]

Am 18.11.2019 um 08:05 von smarttrader:

Die Phoenix Apartments und die Kita Winterhude, laufen aktuell "noch" rund.

Kita-Finanzierung zu hohen Zinsen?

Da ich selbst bereits Beteiligter an einem letztlich nicht realisierten Kita-Projekt in Hamburg war, weiß ich, dass Kitas sehr knapp kalkulieren müssen. Obwohl das so ist, war die Bank, mit der wir letztes Jahr bereits einen Kredit vorverhandelt hatten, sehr entgegenkommend. Wir hätten fast kein Eigenkapital zur Umbaufinanzierung einsetzen müssen und trotzdem einen Kredit für deutlich unter 2% Zins bekommen. Insofern wäre ich recht vorsichtig, wenn eine Hamburger Kita einen sehr attraktiven Zins anbietet, denn erfahrungsgemäß müssten die sich bei halbwegs überzeugendem Geschäftsmodell deutlich günstiger finanzieren können.

 

Unabhängig von dem konkreten Kita-Projekt:

Viel Werbung, hohe Zinsaussichten, geringe Sicherheiten und Transparenz, das erinnert schon ein bisschen an Prokon, muss ich sagen (ja, es gibt auch viele Unterschiede). Ausprobieren kann man es natürlich trotzdem, man sollte nur nicht denken, dass es nach einer möglicherweise guten Ersterfahrung eine gute Idee wäre, danach deutlich mehr Geld zu investieren, denn ob - und vor allem wann - es schiefgeht, weiß niemand, aber wenn es passiert, wird es zu spät sein zu reagieren. Ich würde niemals hier investieren, aber es steht ja jedem frei, selbst zu entscheiden.

 

Zum Thema EK und FK:

Zumindest planerisch muss Eigenkapital tatsächlich immer besser verzinst werden als Fremdkapital, da bin ich ganz bei polydeikes (@civis), denn sonst würde man die Mixtur aus FK und EK anders gestalten, um die EK-Verzinsung zu steigern. Das gilt natürlich nur für die Planung, nach der Umsetzung kann unbeabsichtigterweise ein anderes Ergebnis entstehen. Durchschnittlich und auf lange Sicht wird EK aber eindeutig besser verzinst als FK. Daher liegen übrigens Aktienrediten langfristig auch immer über Anleiherenditen (beim gleichen Unternehmensmix).

[smarttrader]

Aktuell sind alle Projekte nicht mehr im Plan.

 

Bei Bergfürst die Apartments auf Rügen, mit 1 Jahr Verzögerung z.B. .

 

Für mich endet Bergfürst, EV Digital Invest und Exporo in 2 Jahren.

 

Ich muss dir Recht geben, das alle auf einmal in Probleme geraten ist doch sehr komisch. Wahrscheinlich sehr riskante Finanzierungen oder schlecht kalkuliert.

 

 

[Seabushy]

Während "Wohnen am Volkspark" immer noch auf sich warten lässt, wurde nun zumindest mit nur wenigen Tagen Verzögerung die Auszahlung "Kita Kirchstraße" angekündigt.

 

Nachdem sich beim Volkspark seit März nichts getan hat, gibt es nun einen kleinen Hoffnungsschimmer - vielleicht auch nur eine Beruhigungspille:

"Der Darlehensnehmer hat uns darüber informiert, dass für den geplanten Verkauf des Objektes ein LOI (Absichtserklärung) mit einer großen deutschen Versicherung vorliegt. Innerhalb dieser Absichtserklärung wurde eine Exklusivität bis zum 15.08.2020 vereinbart. Dementsprechend werden wir unsere Bemühungen, das Objekt durch einen Ankauf in den eigenen Bestand zu übernehmen, zunächst einstellen.

Der Darlehensnehmer plant Ihr Darlehen aus dem Verkaufserlös zurückzuführen. Weiterhin werden wir mit den Projektbeteiligten im Austausch bleiben, um über den Stand der Verkaufsverhandlungen informiert zu bleiben. Über unseren Kenntnisstand werden wir Sie selbstverständlich wie gewohnt auf dem Laufenden halten."

[176-167]

Zitat

nachdem wir Ihnen am 05.06.2020 über Ihr Investmentcockpit mitgeteilt haben, dass der Darlehensnehmer Ihres Investments "Am Auer Mühlbach" uns gegenüber die fristgerechte Rückzahlung des Darlehens angekündigt hat, möchten wir Ihnen heute unseren neuen Kenntnisstand mitteilen. 

 

Der Darlehensnehmer hat uns darüber informiert, dass die Rückzahlung entgegen seiner ursprünglichen Aussage nicht zum Stichtag des 15.07.2020 erfolgen wird. Grund für die Verschiebung der Rückzahlung ist nach Auskunft des Darlehensnehmers der nicht erfolgte Verkauf des zweiten Objektes in der Weinbauernstraße 14. Hier habe der Zielkäufer den bereits vereinbarten Notartermin kurzfristig abgesagt. 

 

Der Darlehensnehmer befindet sich nun in Verhandlungen mit einem weiteren Kaufinteressenten. Da diese Gespräche sich allerdings noch in einer sehr frühen Phase befinden, gehen wir derzeit davon aus, dass sich die Rückzahlung Ihres Darlehens um ca. drei Monate verschieben wird. Für den Zeitraum der Verschiebung wird Ihr Darlehen weiterhin verzinst.

Dreimonatige Verzögerung, weil ein Käufer abgesprungen ist.

 

Ich habe bei Exporo nur noch drei laufende Investments mit sehr kleinen Beträgen. Wenn die ausgelaufen sind, wird das Kapitel für mich geschlossen.

[Schlumich]

Ich sehe die Entwicklung bei Exporo auch mit zunehmend größer werdender Sorge. Im Moment durchlaufen ja erst einmal die kurzfristigeren Finanzierungen das Endstadium. Die Bestandsobjekte sind alle oder zumindest in der Mehrzahl erst in ein paar Jahren fällig. Da schiebt dann Exporo auch eine ganz schöne Welle vor sich her, wenn ich mir überlege, welche Anzahl an (Bestands)-Objekten in den letzten 2-3 Jahren an den Markt gebracht wurden. 

 

Was mir auch aufgefallen ist: Man sieht im TV keine Exporo-Werbung mehr (so zumindest mein Eindruck)

[kafka]

Zinsen Essen - Am Buschgarten am 3.7. eingegangen, Bellavista 71 Mallorca nicht.

 

Hier kam von Bergfürst heute die Mail, dass weitere 60 Tage zur Zinszahlung eingeräumt wurden. Anschließend gibt es die Gläubigerversammlung. 

 

 

 

[smarttrader]

Bellavista und Laxenberg sind immer sehr spät dran.

 

Wenn ich die aktuelle Lage auf Mallorca sehe, finde ich es auch ok das die Zinsen sich ziehen.

[kafka]

Ja, die vom 31.12.2019 ist auch erst spät eingegangen. 

 

Mal schauen was im Bericht zu Q2 steht. 

[FranzFerdinand]

Das nützt vielleicht dem Einzelfall nichts, aber nach meiner Wahrnehmung beginnen die ersten größeren Projektgesellschaften wieder mit dem normalen Geschäft. Ich kenne mind. 3 größere Entwicklungsprojekte (Wohnbau), die nach dem Lockdown jetzt doch wieder Fahrt aufnehmen. Absichtlich fährt auch niemand so ein Projekt an die Wand. In der letzten Zeit haben diese Portale aber wohl auch Kreti und Pleti angelockt und gleichzeitig hat jeder versucht jeden Euro rauszupressen...

 

Es führt für anständige Renditen halt kein Weg am Direktinvestment vorbei. Das ist zwar mühsamer, aber dank Hebel auf das EK auch lohnender. Ich verkaufe zB grad eine ETW mit 4% (Kaltmiete auf den Kaufpreis) in Süddeutschland, da kann sich jeder seinen EK Hebel frei wählen Aber man muss sich halt mit Mietern rumplagen, statt auf Portale zu schimpfen

[smarttrader]

Hier ist es ja recht ruhig geworden. Ist jemand bei ev-digitalinvest noch dabei? Sind ja ein paar Projekte dabei, die recht gut aussehen und quartalsweise Zinszahlung.

 

Bei Bergfürst soll wohl das eine Moxy Projekt, vorzeitig zurückgezahlt werden, da nicht gebaut werden kann.