Immobilie rentabel?

[BondWurzel]

Übrigens, die "Wohnklos" im Vorort meiner Stadt lassen sich problemlos lediglich für den Zeitraum von drei Monaten anmieten. Offensichtlich gibt es nicht genug langfristige Mietinteressenten.

 

Wutzi

 

...wer will schon länger in so eine Nobelherberge wohnen, a bisserl was drauf und man lebt auf der doppelten qm-Zahl......

[Wutzi]

 

...wer will schon länger in so eine Nobelherberge wohnen, a bisserl was drauf und man lebt auf der doppelten qm-Zahl......

 

Selbst mit Hartz IV gibt es als Single um die 45 m² und bis zu 450 Warmmiete.

 

Wutzi

[Sthenelos]

Übrigens, die "Wohnklos" im Vorort meiner Stadt lassen sich problemlos lediglich für den Zeitraum von drei Monaten anmieten. Offensichtlich gibt es nicht genug langfristige Mietinteressenten.

 

Wutzi

 

 

Wie gesagt, von Gebiet zu Gebiet unterschiedlich. Es wird sehr viel investiert im Moment. Hier hat eine Gruppe einen Tower gekauft mit 50 Appartements, für nen Appel und nen Ei, altes Klump, unbewohnt.

Wird komplett saniert und zu ca. 150 Studentenbuden umgebaut. Der überwiegende Teil der Appartements wird weiterverkauft. Für die Investoren + Bauträger ist das (wenns gescheit gemacht wird) eine Win-Win Situation. Für die Käufer der neu sanierten Buden nicht unbedingt, den Reibach machen andere zuvor. Kauft man gleich 10 Buden, dann noch eher, kann man ganz andere Verträge aushandeln.

 

Und das ist eben auch der Punkt hier in diesem Thread.

 

Man kann, auch als kleiner privater Investor mit etwas Knowhow eine bessere Möglichkeit finden, die Sache selbst in die Hand nehmen ist nicht verkehrt.

[michaelschmidt]

Wurde ja schon viel geschrieben.

 

Der Kredit ist bei dem Zinssatz ja kein Volltilger, daher mußt du auch bedanken, daß die Zinsen in 8 Jahren wesentlich höher sein werden.

Aber wie du ja sagst kannst du den Rest dann bar ablösen.

Also wäre das kein Problem.

 

Bedenke, momentan werden zwei Abiturgänge fertig, daher ist auch dieser derzeit hohe Bedarf an Studentenwohnungen da, das versucht natürlich die Bauwirtschaft abzuschöpfen.

Aber das sieht in wenigen Jahren schon wieder ganz anders aus, da sind die geburtenschwächsten Jahre seit der Gründung der BRD dran und dann werden so manche Unis große Schwierigkeiten bekommen überhaupt noch Hörsäle zu füllen und du vielleicht dann mit ihnen.............................

[35sebastian]

Die Idee mit dem Kredit , der absolut überteuerte Preis - das kam vom Vermögensberater.

Seit Jahrzehnten wird diese Masche gefahren, Und immer wieder fallen Leute drauf rein, auch wenn sie sonst so klug und oder erfolgreich sind.

Das "Steuersparmodell" bekommt immer nur einen anderen Namen.

Steuern sparen- das ist für viele erotischer als Sex.

 

Warum überhaupt der Kredit über 50000 bei Eigenkapital von 22Ts?

Den braucht man doch nicht.

Wenn man unbedingt eine solche Hucke will, bekommt man diese doch für 22Ts , auch in ordentlicher Lage, Marktkenntnis und Geduld vorausgesetzt. Vielleicht ist ja dann noch ein wenig Renovierung nötig.

Ich hab jetzt wirklich genug zum Thema gesagt.

[Sthenelos]

Die Idee mit dem Kredit , der absolut überteuerte Preis - das kam vom Vermögensberater.

Seit Jahrzehnten wird diese Masche gefahren, Und immer wieder fallen Leute drauf rein, auch wenn sie sonst so klug und oder erfolgreich sind.

Das "Steuersparmodell" bekommt immer nur einen anderen Namen.

Steuern sparen- das ist für viele erotischer als Sex.

 

Warum überhaupt der Kredit über 50000 bei Eigenkapital von 22Ts?

Den braucht man doch nicht.

Wenn man unbedingt eine solche Hucke will, bekommt man diese doch für 22Ts , auch in ordentlicher Lage, Marktkenntnis und Geduld vorausgesetzt. Vielleicht ist ja dann noch ein wenig Renovierung nötig.

Ich hab jetzt wirklich genug zum Thema gesagt.

 

absolut überteuerter Preis: das wissen wir nicht, auch wenn es sich zuerst einmal so anhört. Wir wissen ja noch nichtmal ob dieser Preis inkl. Makler und Notar ist. Auch kennen wir nicht die Lage und Stadt. Für begehrten Lagen / Städte ist dieser Preis nicht zu teuer.

 

Vermögensberater: zu pauschal. Es gibt viele sehr gute und effektive Vermögensberater. Ebenso das Gegenteil. Vermögensberater ist nicht gleich Deutsche Vermögensberatung.

Pauschal eine ganze Berufsgruppe zu verteufeln ist nicht korrekt. Für eine Leistung muss bezahlt werden. Will man das nicht, muss man abwägen ob man selbst das Risiko eingehen kann, ohne "Expertenbeistand".

 

Steuersparmodelle: Zustimmung

 

Kredit: im Immobereich wird teilweise noch mit ganz Kredit/EK Quoten gehebelt, auch 90 % FF sind möglich - und können eine gute Rendite erwirtschaften.

[35sebastian]

Ich pauschaliere nicht. Ich gehe auf den Eingangsthread ein.

Und 72 Ts. für 24 qm !!!!!!!Wir sprechen hier nicht von einer Immobilie in Manhattan, Hongkong.

Auch wenn der Preis marktüblich sein sollte, absolut zu teuer.

Wir hatten doch schon reichlich Spekulationsblasen durch Immobilien.

Auch Immobilien müssen sich bei klarem Menschenverstand rechnen.

[psteinbrech]

Wie gesagt, von Gebiet zu Gebiet unterschiedlich. Es wird sehr viel investiert im Moment. Hier hat eine Gruppe einen Tower gekauft mit 50 Appartements, für nen Appel und nen Ei, altes Klump, unbewohnt.

Wird komplett saniert und zu ca. 150 Studentenbuden umgebaut. Der überwiegende Teil der Appartements wird weiterverkauft.

 

.. und weiterverkauft werden sie vermutlich von Vermögensberatern, die gleich den passenden Kredit und das Steiersparmodell mitliefern ..

 

Bei 150WE - auch wenn es Wohnklos sind - könnte man sogar mit der Vermietung Geld machen. Da holst Du Dir nämlich ein (idealerweise englisch-, französisch-, spanisch- und chinesisch-sprachiges) Hausmeisterehepaar, dass die komplette Abwicklung macht und nebenher die "Wechslerwohnungen" wieder herrichtet. Das ist dann wie ein privates Wohnheim, und da kann man gut Geld mit verdienen.

 

Mit einer WE hat man nur Stress - jedes Semester einen neuen Mieter suchen, 1x pro 2 Jahre eine Räumungsklage weil der Mieter sich verpieselt hat ... nö, danke.

 

Peter

[Bergmolch]

Hallo,

der Preis erscheint mir auch sehr hoch: ich verkaufe die ETW meiner Eltern in einer attraktiven süddeutschen Unistadt (eine der ganz attraktiven Unistädte) in guter Lage (in den nächsten Jahren wird in der Nähe allerdings neuer Wohnraum freiwerden). Die frisch renovierte 23 Quadratmeter -Wohnung soll für 45000 angeboten werden, was der Makler für an der oberen Grenze, aber machbar hält. Mein Vater hatte die Wohnung 1991 für 130000 DM gekauft - möglicherweise überteuert, das kann ich nicht beurteilen. Ich kann mir ehrlich eine Studentenbude kaum vorstellen, die eine wesentlich bessere Lage hat.

Übrigens - auch so was gibt es - hatte mir mein Vermögensberater dringend zu dem Verkauf geraten,( an dem er natürlich nichts verdient) - weil er den Immobilienanteil am Vermögen meiner Eltern für zu groß hielt, weil er vermietete immobilien als Geldanlage für riskant und überbewertet hält, weil er auf Dauer nicht an weiter steigende immobilienpreise glaubt und weil zur Zeit gute Preise zu erzielen sind.

Ich hatte zunächst geplant, die Wohnung als Gegengewicht gegen die Inflation weiterzuvermieten......

 

Übrigens - ich bin ja ganz neu hier - ich bin von diesem Forum sehr angetan!

 

Viele Grüße, Bergmolch

[cktest]

Ich kapere mal diesen Thread, um keinen neuen aufmachen zu müssen. Ich bräuchte etwas Inspiration für das folgende "Problem":

Ich wohne unter anderem in einer mitteldeutschen Universitätsstadt zur Miete und zahle dort für meine (Zweit-)Wohnung 290 EUR warm excl. Strom. Das ist für hiesige Verhältnisse offenbar günstig. Ich könnte eine Einzimmerwohnung für 55 TEUR +NK erwerben (27 qm = gleiche Größe, gleiche Lage). Die Immobilie befindet sich in einem Haus aus den Siebzigern und ist derzeit an einen Studenten für 250 EUR netto vermietet (ca. 350 EUR warm); ich würde warten, bis der Student fertigstudiert hat und dann selbst einziehen wollen. Ich nehme an (habe den Studenten noch nicht kennengelernt), dass das in ein paar Jahren der Fall sein dürfte. Wenn ich 2033 in Rente gehe, würde ich die Immobilie wieder verkaufen wollen. So lange müßte ich auch in einer Zweitwohnung zur Miete wohnen.

Die Finanzierung könnte ich wahlweise selbst stemmen oder (teilweise) über einen Kredit.

Es gibt fast keine Rücklagen der Hausgemeinschaft. In den letzten Jahren gab es immer mal wieder Sonderzahlungen. Über eine Fassadenaußendämmung wird offenbar nachgedacht.

Nach etlichen Stunden Excel bin ich mir immer noch nicht im klaren, ob der Erwerb von Eigentum eine gute Idee ist. Bei einer Monatsmiete von derzeit 290 EUR und einem Anstieg von 2% p.a. komme ich auf Ausgaben von 84 kEUR über 20 Jahre. Falls aber mein Eigentümer ausfällt (und irgendwann innerhalb der nächsten 20 Jahre ist das mit großer Wahrscheinlichkeit der Fall), dürften sich meine Mietkosten deutlich verteuern. Nach meinen Berechnungen (Anstieg Hausgeld ebenfalls um 2% p.a., Kapitalzinsen von 5% p.a., Verkaufspreis 2033 55 TEUR) lande ich ähnlich, wenn ich einen Kredit über 25 TEUR aufnehme und den über 10 Jahre mit 4% p.a. abzahle. Günstiger wird es, wenn ich komplett mit Eigenkapital kaufe. Allerdings ist dann die steuerliche Absetzbarkeit niedriger (bei meinem Gehalt ist das aber nicht so relevant). Ob man aber 2033 noch 55 TEUR für die Wohnung bekommt?

Meinungen? Fehlende Information liefere ich gern nach, soweit möglich.

[virenschleuder]

Ja ich meinte eben als Ausgleich zu meinen ETFs, Tagesgeld, Lebensversicherungen,... im Wert von ca. 80.000

Ist eine zwangsbesteuerung von hypotheken wahrscheinlich?

Ich traue dem Euro nicht mehr.. und den Politikern schon gar nicht.

 

Wem traust du denn? Die Idee ist doch nicht von dir oder?

Oder hast du den "Markt" auf die Glaubwürdigkeit und vor allem auf die Kosten überprüft?

Welcher Single nimmt denn eine 24qm große Hucke? inclusiv mit Bad und Kochnische?.

teurer Wohnungskauf und dann noch kreditfinanziert!!!!

Da verdient nur einer prächtig, sicherlich nicht der dumme Käufer.

Also wenn es sich um Tübingen , Ulm oder z.B. Heidelberg handelt würde ich das Mieter finden Problem vernachlässigen .

[Nikolausi]

Wem traust du denn? Die Idee ist doch nicht von dir oder?

Oder hast du den "Markt" auf die Glaubwürdigkeit und vor allem auf die Kosten überprüft?

Welcher Single nimmt denn eine 24qm große Hucke? inclusiv mit Bad und Kochnische?.

teurer Wohnungskauf und dann noch kreditfinanziert!!!!

Da verdient nur einer prächtig, sicherlich nicht der dumme Käufer.

Also wenn es sich um Tübingen , Ulm oder z.B. Heidelberg handelt würde ich das Mieter finden Problem vernachlässigen .

 

Ja, genau in der Region. Ich habs übrigens gemacht und vermietet. Bisher zufrieden.

[Plutos]

Ich kapere mal diesen Thread, um keinen neuen aufmachen zu müssen. Ich bräuchte etwas Inspiration für das folgende "Problem":

Ich wohne unter anderem in einer mitteldeutschen Universitätsstadt zur Miete und zahle dort für meine (Zweit-)Wohnung 290 EUR warm excl. Strom. Das ist für hiesige Verhältnisse offenbar günstig. Ich könnte eine Einzimmerwohnung für 55 TEUR +NK erwerben (27 qm = gleiche Größe, gleiche Lage). Die Immobilie befindet sich in einem Haus aus den Siebzigern und ist derzeit an einen Studenten für 250 EUR netto vermietet (ca. 350 EUR warm); ich würde warten, bis der Student fertigstudiert hat und dann selbst einziehen wollen. Ich nehme an (habe den Studenten noch nicht kennengelernt), dass das in ein paar Jahren der Fall sein dürfte. Wenn ich 2033 in Rente gehe, würde ich die Immobilie wieder verkaufen wollen. So lange müßte ich auch in einer Zweitwohnung zur Miete wohnen.

Die Finanzierung könnte ich wahlweise selbst stemmen oder (teilweise) über einen Kredit.

Es gibt fast keine Rücklagen der Hausgemeinschaft. In den letzten Jahren gab es immer mal wieder Sonderzahlungen. Über eine Fassadenaußendämmung wird offenbar nachgedacht.

Nach etlichen Stunden Excel bin ich mir immer noch nicht im klaren, ob der Erwerb von Eigentum eine gute Idee ist. Bei einer Monatsmiete von derzeit 290 EUR und einem Anstieg von 2% p.a. komme ich auf Ausgaben von 84 kEUR über 20 Jahre. Falls aber mein Eigentümer ausfällt (und irgendwann innerhalb der nächsten 20 Jahre ist das mit großer Wahrscheinlichkeit der Fall), dürften sich meine Mietkosten deutlich verteuern. Nach meinen Berechnungen (Anstieg Hausgeld ebenfalls um 2% p.a., Kapitalzinsen von 5% p.a., Verkaufspreis 2033 55 TEUR) lande ich ähnlich, wenn ich einen Kredit über 25 TEUR aufnehme und den über 10 Jahre mit 4% p.a. abzahle. Günstiger wird es, wenn ich komplett mit Eigenkapital kaufe. Allerdings ist dann die steuerliche Absetzbarkeit niedriger (bei meinem Gehalt ist das aber nicht so relevant). Ob man aber 2033 noch 55 TEUR für die Wohnung bekommt?

Meinungen? Fehlende Information liefere ich gern nach, soweit möglich.

Wohnungen aus den 70'ern würde ich nicht erwerben wollen. Wenn dann ab Mitte der 80'er, da gab es erst erhöhte Energiestandards und qualitativ bessere Bauten. Die größte Gefahr sehe ich aber darin, dass der kommende Renovierungsbedarf deine ganze Kalkulation über den Haufen wirft. Da keine Rücklagen vorhanden sind ist hier einiges an Potential, z.B. wie alt ist das Badezimmer; wurde dieses schon mal neu gemacht oder ist es noch 70'er Jahre style? Ein neues kleines Bad kann so rd. 5000 bis 10.000 Euro kosten. Was für eine Heizung ist vorhanden und wie alt? Ersatz kann mehrere tausend Euro kosten. Mittlerweile sind die Rohre und Leitungen alt und können mal kaputt gehen, die Bude ist nicht richtig isoliert was hohe NK verursacht, etc. Eine potentielle Außendämmung wäre sehr, sehr teuer. Du hast das Haus jetzt nicht genau beschrieben, aber so etwas kostet nicht ein paar tausend, sondern bei paar zehntausend Euro. Bei einer Eigentümergemeinschaft kannst du dich den Entscheidungen der Gemeinschaft auch nicht entziehen. Eventuell treffen hier unterschiedlich Vorstellungen von Selbstbewohner/Vermieter aufeinander.

Kannst ja mal die Sache genauer beschreiben, mir fällt bestimmt noch mehr kritisches ein

 

 

[cktest]

Plutos, vielen Dank für Deine Antwort.

Das Haus ist Baujahr 1976, im Stil eines Zweifamilienhauses (2 Etagen, Satteldach), mit 12 Wohneinheiten in gemischter Größe (da sind also nicht nur Ein-Zimmer-Studenten-Wohnklos drin (so wie das Apartment, über dessen Kauf ich nachdenke), sondern auch Dreizimmerwohnungen). Z.T. sind die Wohnungen vermietet, z.T. wohnen die Eigentümer selbst darin. Mein Anteil am Gesamteigentum würde 4% betragen. Die Fenster sind bodenhoch und scheinen lt. Protokoll der Eigentümerversammlung ein Problem zu sein. Die Lage finde ich top, das Zentrum ist zu Fuß schnell erreichbar und trotzdem ist es ruhig. Die Wohnung befindet sich im 1. OG.

Es gab 2011 und 2012 insgesamt 3 Sonderumlagen in Höhe von fast 6x der jährlichen "Normalumlage". Für was die benötigt wurden, habe ich noch nicht herausbekommen.

Die Fassade hatte letztes Jahr einen Wasserschaden, dessen Reparatur von der Versicherung bezahlt wurde.

Heizung ist eine Ölzentralheizung, ob die schonmal erneuert worden ist, wollte ich im Rahmen der Besichtigung herausfinden; dann kann ich mir auch den Innenzustand der Wohnung (z.B. Bad, Heizkörper, Fenster) anschauen. Die Besichtigung soll nächste Woche stattfinden.

Ich sehe zwei potentielle Risiken: 1. den von Dir angesprochenen Renovierungsbedarf 2. die Frage, ob der Einkaufspreis in 20 Jahren am Markt erzielbar sein wird. Die Inflation spricht da für mich, aber die Demografie gegen mich. Ich gehe nicht davon aus, dass wir in 20 Jahren noch so eine starke Nachfrage nach Studienplätzen haben werden wie heute.

Ich habe heute Nachmittag einen Termin beim Banker, da werde ich versuchen, die demografischen Risiken etwas näher zu eruieren. Vielleicht kann der mir auch sagen, ob ich nach unten handeln kann.

[35sebastian]

Mir fällt zu der Idee nichts Positives ein. Einzimmerwohnung (27qm) 55000 + Kosten, wahrscheinlich noch in einer Eigentümergemeinschaft, keine Rücklagen , absolut zu teuer.

 

Die Folgekosten sind nicht kalkulierbar. Ab 1.1.2014 braucht jedes Haus einen Energiepass. In vielen Fällen wird das sehr teuer , vor allem bei Gebrauchtimmobilien. Und ob ein Student ein "Triple A Mieter" ist, wage ich zu bezweifeln.

 

Heutzutage ist mobil angesagt. Das verträgt sich nicht mit einer Immobilie. Mein Rat: Finger weg. Du wohnst doch prima zur Miete.

 

PS. Wer meint, dass Immobilien sich über die Jahre im Preis erhöhen, irrt gewaltig. Das Gegenteil ist der Fall. Kleinstwohnungen, vor allem in einer EG, verlieren massiv im Preis.

Solide Mieter bevorzugen auch zur Einzelnutzung Wohnungen von mindestens 50 qm , meist mehr , und vor allem in ruhiger Stadtlage.

[BondWurzel]

bei über 2000 € für den qm würde ich mich mal nach anderen Objekten umsehen, wie schon geposted, ist das Baujahr nicht prickelnd für diesen Preis.

[cktest]

Mir fällt zu der Idee nichts Positives ein. Einzimmerwohnung (27qm) 55000 + Kosten, wahrscheinlich noch in einer Eigentümergemeinschaft, keine Rücklagen , absolut zu teuer.

 

Die Folgekosten sind nicht kalkulierbar. Ab 1.1.2014 braucht jedes Haus einen Energiepass.

Ein Energieausweis ist bereits vorhanden. Der Energieverbrauchskennwert beträgt 150 kWh/(m2 x a) und wurde anhand des Verbrauchs von Öl und Warmwasser zwischen Juni 2004 und Mai 2007 berechnet.

 

Und ob ein Student ein "Triple A Mieter" ist, wage ich zu bezweifeln.

Das wäre mir egal, weil ich dann selbst drin wohnen würde.

 

Heutzutage ist mobil angesagt.

Da ich Beamter bin, kann ich schon ziemlich sicher sagen, dass ich mich von hier vor der Rente/Berufsunfähigkeit nicht mehr wegbewegen werde. :-

 

bei über 2000 € für den qm würde ich mich mal nach anderen Objekten umsehen, wie schon geposted, ist das Baujahr nicht prickelnd für diesen Preis.

Was wäre denn ein "vernünftiger Preis" für dieses Baujahr? Billigere Objekte gibt es fast keine (außer als Fachwerk), Neubauten der gleichen Größe kosten > 90 TEUR und sind meines Erachtens der sicherste Weg, Geld zu vernichten (denn da sieht man den Einkaufspreis garantiert nicht wieder).

[BondWurzel]

Was wäre denn ein "vernünftiger Preis" für dieses Baujahr? Billigere Objekte gibt es fast keine (außer als Fachwerk), Neubauten der gleichen Größe kosten > 90 TEUR und sind meines Erachtens der sicherste Weg, Geld zu vernichten (denn da sieht man den Einkaufspreis garantiert nicht wieder).

teure Ecke also, auch im näheren Umland nicht, dann würde ich es nicht machen, wer will schon später auf 27 qm leben und demografisch könnte die Zukunft negativ aussehen.

[asche]

Warum nicht lieber eine schöne Erstwohnung kaufen statt sich an eine kleine, teure Zweitwohnung zu binden? Vor allem, wenn Du die derzeitige Zweitwohnung ohnehin günstig mietest und damit nicht mal eine Mietersparnis hättest?

[Wutzi]

Es gab 2011 und 2012 insgesamt 3 Sonderumlagen in Höhe von fast 6x der jährlichen "Normalumlage". Für was die benötigt wurden, habe ich noch nicht herausbekommen.

 

 

Es ist also kein Geld vorhanden, es wird aber Geld für dringende Ausgaben benötigt. Und das dreimal innerhalb von zwei Jahren.

 

Nimm die Beine in die Hand und lauf.

 

Wutzi