Immobilie rentabel?

[Akaman]

Macht die Kreditfinanzierung nicht gerade eine Investition sinnvoll? Wenn ich zu einem Zins von 1,5% die Kohle bekomme und gleichzeitig auf 8 Jahre zum Festgeldzins von 4,5% anlegen kann...

Selbst, wenn man dir die niedrigen Kreditzinsen für den gesamten Zeitraum bis zur endgültigen und vollständigen Tilgung (und zwar aus den Rückflüssen) garantieren würde, wäre das Objekt immer noch kein Stück attraktiver.

[ceekay74]

Macht die Kreditfinanzierung nicht gerade eine Investition sinnvoll? Wenn ich zu einem Zins von 1,5% die Kohle bekomme und gleichzeitig auf 8 Jahre zum Festgeldzins von 4,5% anlegen kann...

 

Letztes Statement von mir zur Immo:

 

Kurze Antwort: NEIN

 

Lange Antwort: Wenn Du das Geld cash auf der Bank liegen hättest und der Gesamtkaufpreis maximal 10% Deines Vermögens ausmachen würde, könntest Du mit dem Leverage-Effekt Deine Eigenkapitalrendite erhöhen. Da Du das Geld aber nicht übrig hast, erhöhst Du durch den Kredit nur Dein Risiko einen erheblichen Anteil Deines Vermögens zu verlieren. Wer sagt Dir, das die Bude in 8 Jahren nicht nur noch 80% wert ist (oder 70% oder 60%...)? Würdest Du aktuell Aktien oder Gold auf Kredit kaufen?

 

Hast Du bei den sagenhaften 4,5% auch die Einlagensicherung beachtet? Wo bekommst Du denn feste 4,5% auf einen Banksparplan, denn 10 jährige Festgelder darfst Du bei der Milchmädchenrechnung nicht berücksichtigen...

 

Ich habe mein Geld in ETFs, hauptsächlich Europa, 20% EM und Anleihen hauptsächlich im Euroraum.

 

Wie gesagt, überarbeite Deine Asset Allokation und streue weltweit über diverse Anlageklassen.

 

Zum Einstieg seien die üblichen Verdächtigen empfohlen: KLICK und KLACK

 

NACH dem Einlesen in die Threads kann Dir in der Rubrik Fonds und Fondsdepot sicher geholfen werden...

 

P.S.: Kam der "Vermögensberater" aus dem Strukturvertrieb?

[Nikolausi]

 

Letztes Statement von mir zur Immo:

 

Kurze Antwort: NEIN

 

Lange Antwort: Wenn Du das Geld cash auf der Bank liegen hättest und der Gesamtkaufpreis maximal 10% Deines Vermögens ausmachen würde, könntest Du mit dem Leverage-Effekt Deine Eigenkapitalrendite erhöhen. Da Du das Geld aber nicht übrig hast, erhöhst Du durch den Kredit nur Dein Risiko einen erheblichen Anteil Deines Vermögens zu verlieren. Wer sagt Dir, das die Bude in 8 Jahren nicht nur noch 80% wert ist (oder 70% oder 60%...)? Würdest Du aktuell Aktien oder Gold auf Kredit kaufen?

 

Hast Du bei den sagenhaften 4,5% auch die Einlagensicherung beachtet? Wo bekommst Du denn feste 4,5% auf einen Banksparplan, denn 10 jährige Festgelder darfst Du bei der Milchmädchenrechnung nicht berücksichtigen...

 

Ich habe mein Geld in ETFs, hauptsächlich Europa, 20% EM und Anleihen hauptsächlich im Euroraum.

 

Wie gesagt, überarbeite Deine Asset Allokation und streue weltweit über diverse Anlageklassen.

 

Zum Einstieg seien die üblichen Verdächtigen empfohlen: KLICK und KLACK

 

NACH dem Einlesen in die Threads kann Dir in der Rubrik Fonds und Fondsdepot sicher geholfen werden...

 

P.S.: Kam der "Vermögensberater" aus dem Strukturvertrieb?

 

Der Vermögensberater kommt nicht aus einem Strukturvertrieb.

Einlagensicherung wurde natürlich beachtet. Wieso darf ich keine Festgelder berücksichtigen?

Kann mir bitte jemand noch einmal den großen Nachteil einer Kreditfinanzierung erklären?

Ich war der Meinung, dass ich nichts falsch machen kann, wenn der Kreditzins deutlich unter meinen Sparzinsen liegt.

[Kaffeetasse]

ich frage mich, warum die kfw einen privatkredit über 50.000 zu 1,5% für 8 jahre gewähren sollte und nicht selber in festgeld zum doppelten oder dreifachen zinssatz.

macht doch vom risiko her iwie gar keinen sinn, für mich als laien jedenfalls.

 

was aber viel gravierender ist: sagen wir mal der einfachheit halber du bekommst 250 miete/monat ergo 3000 pro jahr.

dann kostet dich die bude satte 24 jahresmieten. ich wünsche viel spass damit...

[BondWurzel]

ich frage mich, warum die kfw einen privatkredit über 50.000 zu 1,5% für 8 jahre gewähren sollte und nicht selber in festgeld zum doppelten oder dreifachen zinssatz.

macht doch vom risiko her iwie gar keinen sinn, für mich als laien jedenfalls.

 

was aber viel gravierender ist: sagen wir mal der einfachheit halber du bekommst 250 miete/monat ergo 3000 pro jahr.

dann kostet dich die bude satte 24 jahresmieten. ich wünsche viel spass damit...

kriegt diese KFW-Kredite zu 1,5% eigentlich jeder?

[Wutzi]

Wie alt ist eigentlich die Wohnung?

 

Hier in einer großen Stadt in NRW sind solche Wohnklos im Vorort (8km von der Uni weg, da will kein Student hin) für 10.000 bis 20.000 im Angebot.

 

Wutzi

[€-man]

kriegt diese KFW-Kredite zu 1,5% eigentlich jeder?

 

Nein. Nur wer 75% des Kreditbetrags mit physischem Gold absichern kann.

 

Gruß

-man

[Atros]

Der Vermögensberater kommt nicht aus einem Strukturvertrieb.

Einlagensicherung wurde natürlich beachtet. Wieso darf ich keine Festgelder berücksichtigen?

Kann mir bitte jemand noch einmal den großen Nachteil einer Kreditfinanzierung erklären?

Ich war der Meinung, dass ich nichts falsch machen kann, wenn der Kreditzins deutlich unter meinen Sparzinsen liegt.

 

Auf mich wirkst du gerade ziemlich beratungsresistent.

 

Falls du wirklich verstehen und nicht nur die Zeit der anderen verschwenden möchtest,dann schlage ich folgendes vor:

1.Stell dir folgende Fragen:

Was verdient der Berater daran?

Wer garantiert dir die Mieteinnahmen und Verkaufseinnahmen (halbwegs gerichtsfest)?

Wo liegt die Verlustgrenze?

 

2.Informiere dich über den Kredit

...

Durch den günstigen KfW-Kredit von 50.000 bei 8 Jahren Laufzeit und 1,5% Zins

Das hört sich erstmal schön an,nur mir fehlt der Glaube an solche "Geschenke".

KfW- Kredite sind i.d.R. mit Auflagen verbunden.Ob die ein zur "Vermietung" bestimmtes "Wohnklo" (Zitat BondWurzel)

finanzieren,da bin ich mir nicht so sicher.

Ich konnte auf die Schnelle kein solches Förderprogramm mit vorallem solch günstigen Konditionen finden.

 

3. Da du es anscheinend noch nicht gemacht hast oder den Artikel nicht verstanden hast, lies dir nochmal den Artikel gründlich durch:

Nicht nur Banken sind schuld

[Akaman]

Ich war der Meinung, dass ich nichts falsch machen kann, wenn der Kreditzins deutlich unter meinen Sparzinsen liegt.

Nochmal ganz langsam:

 

1. der Kredit (mir ist es egal, warum er so preiswert ist) hat eine begrenzte Laufzeit. Danach wirst du wohl den Marktzins kalkulieren müssen bis zur vollständigen Tilgung. Hast du das gemacht?

 

2. selbst wenn der Kredit 0% kostete, ist die Wohnung immer noch ein schlechtes Objekt.

[ceekay74]

Einlagensicherung wurde natürlich beachtet. Wieso darf ich keine Festgelder berücksichtigen?

 

 

Habe ich doch oben geschrieben: Du könntest nur mit Festgeldanlagen rechnen, wenn Du das Geld jetzt schon auf dem Konto übrig hättest.

 

Und noch ein Stichwort: Zinsänderungsrisiko.

 

Wenn noch etwas unklar sein sollte, einfach diesen Thread immer wieder von Anfang an lesen...

 

Hier in einer großen Stadt in NRW sind solche Wohnklos im Vorort (8km von der Uni weg, da will kein Student hin) für 10.000 bis 20.000 im Angebot.

 

Solche Preise kommen mir sehr bekannt vor aus dem Tal der Schwebebahn und aus der Stadt mit dem Florian.

[Nikolausi]

Habe ich doch oben geschrieben: Du könntest nur mit Festgeldanlagen rechnen, wenn Du das Geld jetzt schon auf dem Konto übrig hättest.

Ich hab das Geld schon ;-)

 

Wenn noch etwas unklar sein sollte, einfach diesen Thread immer wieder von Anfang an lesen...

Gilt für dich auch, ich habe nie geschrieben, dass ich es mit EK nicht finanzieren könnte.

Hier in einer großen Stadt in NRW sind solche Wohnklos im Vorort (8km von der Uni weg, da will kein Student hin) für 10.000 bis 20.000 im Angebot.

 

Ich war diesem Vorschlag übrigens auch immer skeptisch gegenüber gestanden, allerdings haben andere Anleger mit ähnlichen Projekten scheinbar gute Erfahrungen in der Region gemacht.

[asche]

Ich war diesem Vorschlag übrigens auch immer skeptisch gegenüber gestanden, allerdings haben andere Anleger mit ähnlichen Projekten scheinbar gute Erfahrungen in der Region gemacht.

... was Dir sicher der Vermögensberater versichert hat?

 

Ehrlich, EUR3.000 Kaufpreis und EUR11 Kaltmiete pro qm für so ein Wohnklo wäre allenfalls in München marktüblich, scheint mir ... und auch da bist Du mit einer größeren Wohnung, die Du als WG vermietest, deutlich besser dran.

 

Auch von meiner Seite aus ein gut gemeintes: Lass' den Scheiss!

 

Wenn Du unbedingt Geld investieren willst, kauf ein ganzes Haus(!) zu 100% kreditfinanziert in Uni-Nähe und vermiete das selbst als WG-Wohnungen mit Elternbürgschaften.

[Sthenelos]

Du bist im falschen Forum mit deinem Anliegen :-)

 

Einige Kommentare hier kann man getrost überlesen, ala Wohnklo`s.

Es mag sicherlich immer und überall andere "kluge" Möglichkeiten geben, wie man sein Geld investieren kann (wobei Edelmetalle sicherlich nicht die beste Empfehlung sind..)

aber man muss sein Invest auch mögen. Kannst du dich für eine Immo begeistern + dem damit verbunden Aufwand/Rendite, dann ziehe es in Betracht. Viele hier können das

aus teilweise berechtigten Gründen nicht, daher auch die Abneigung, die aber nicht ganz gerechtfertigt ist, weil es auf den Einzelfall ankommt!

 

Es gibt einen Markt für Studentenbuden, dieser Markt ist nicht klein, teilweise sehr lukrativ (aber nicht immer für die Eigentümer)

und es herrscht in vielen Städten Mangel an geeigneten Wohnungen. Es lassen sich u.U. sehr gute Renditen erwirtschaften, aber man muss den Immobilienmarkt kennen!,

es ist wie ein Valueinvest für Aktien das man lange halten möchte.

 

Die Kalkulation die du hier schreibst ist möglich unter optimalen Bedingungen aber gleichzeitig auch nichtssagen, weil du keine weiteren Details schreibst.

Der Zins derzeit ist sehr günstig, nicht nur bei der Kfw und das ist sogar ein ganz wesentlicher Kaufgrund für eine Immo.

 

Bei einem Invest dieser Art verdienen viele (Bauträger, Vermögensberater, evtl. Makler, Hausverwaltung) mit, das ist ein wichtiger Punkt und das würde mich persönlich stören

bei dem zu erwartenden Ertrag. Die Mieteinnahmen sind nämlich gering. Mit einer Wohnung, die du für 6000 oder 10000 Euro p.A. vermieten kannst, hat man meistens keinen größeren Aufwand.

 

Wenn, dann empfehle ich die Sache nach langfristiger Planung selbst in die Hand zu nehmen. Ein Haus oder Wohnung zu kaufen und an eine entsprechende Zielgruppe zu vermieten. Dazu braucht man weder Makler, noch Bauträger oder andere Berater, sondern Fachwissen und Marktkenntnisse, die man sich auch selbst aneignen kann.

[Noob1981]

ganz ehrlich: für Immo-Kleinanleger würde ich mir mal das Thema "Garagen" angucken. Gerade in Innenstadtlagen von Großstädten gibt es hier einen laufenden Bedarf, du hast weniger Stress mit "Mietnomaden" oder Technikproblemen. Außerdem ermöglichen die Preise hier einen Einstieg mit kleinem Geld. Nur gibts da dann halt kein KfW. Aber bei Banken gibts bei entsprechenden Sicherheiten auch schon Geld für 1,8% nominal und 5Jahren Zinsbindung.

[Wutzi]

Es gibt einen Markt für Studentenbuden, dieser Markt ist nicht klein, teilweise sehr lukrativ (aber nicht immer für die Eigentümer)

und es herrscht in vielen Städten Mangel an geeigneten Wohnungen.

 

Achtung: wenige Kilometer von der Uni entfernt sieht der Markt für so kleine Wohnungen schon ganz anders aus. Da stehen solche "Wohnklos" trotz Wohnungsmangel in der Innenstadt leer.

 

Wutzi

[BondWurzel]

Es gibt einen Markt für Studentenbuden, dieser Markt ist nicht klein, teilweise sehr lukrativ (aber nicht immer für die Eigentümer)

und es herrscht in vielen Städten Mangel an geeigneten Wohnungen.

 

Achtung: wenige Kilometer von der Uni entfernt sieht der Markt für so kleine Wohnungen schon ganz anders aus. Da stehen solche "Wohnklos" trotz Wohnungsmangel in der Innenstadt leer.

 

Wutzi

 

Ist schon berauschend, wenn das Thema "27qm-Wohnmaisonette", damit sich hier keiner auf den Schlips getreten fühlt, für Studenten, in diesen Forum der Renner ist in diesen Börsenzeiten.

[Sthenelos]

 

 

Ist schon berauschend

 

 

das glaub ich dir Bondi!!! :-

[Noob1981]

klar, wie bei jeder immo ist die lage entscheidend. als student hatte ich auch keinen bock außerhalb zu wohnen (ok, hab ich heute immer noch nicht ;-))

[Sthenelos]

klar, wie bei jeder immo ist die lage entscheidend. als student hatte ich auch keinen bock außerhalb zu wohnen (ok, hab ich heute immer noch nicht ;-))

 

das ist so nicht ganz richtig. Der Student hat üblicherweise "Bock" möglichst wenig zu bezahlen, weil er keine Kohle hat.

In den Genuss des 50 oder 70qm "Luxusappartements" in der Innenstadt kommen nicht alle, bzw. die wenigsten. Die meisten Studenten sind dank öffentlicher Verkehrsmittel, Fahrrad oder gar Auto auch etwas mobil...in einer Großstadt direkt sind viele Lagen nicht bezahlbar und auch der nahe Umkreis kann interessant sein.

 

Hier muss man vor Ort eine genaue Analyse machen über die Situation von Angebot und Nachfrage, pauschal kann man überhaupt nichts sagen.

Weiterhin ist aber nicht nur die Situation im Moment entscheident, sondern wie die Lage auch in 5-15 Jahren aussehen kann. In vielen Gebieten sprießen

die Buden aus dem Boden. Irgendwann ist der Markt zwar nicht übersättigt, aber der Wettbewerb kann schärfer werden, weil viele Investoren gerade in diesem

Markt verstärkt tätig sind. Daher ist es meistens clever, wenn man mit seiner Immo die Zielgruppe umswitchen kann, anderfalls sollte es eine "bombensichere Sache" sein

und das ist der geschilderte Fall eher nicht.

[WOVA1]

Ist schon berauschend, wenn das Thema "27qm-Wohnmaisonette", damit sich hier keiner auf den Schlips getreten fühlt, für Studenten, in diesen Forum der Renner ist in diesen Börsenzeiten.

 

Eher interessant - man versteht, wie sich Immobilienblasen bilden und aufpumpen.

[BondWurzel]

Ist schon berauschend, wenn das Thema "27qm-Wohnmaisonette", damit sich hier keiner auf den Schlips getreten fühlt, für Studenten, in diesen Forum der Renner ist in diesen Börsenzeiten.

 

Eher interessant - man versteht, wie sich Immobilienblasen bilden und aufpumpen.

....die KFW macht's möglich... B)

Investieren in Wohneigentum Warum die Immobilien-Wette nicht aufgeht

http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:investieren-in-wohneigentum-warum-die-immobilien-wette-nicht-aufgeht/70049826.html

[molari]

@ Nikolausi,

 

warum eigentlich genau dieses Objekt? Weil der Berater es vermittelt? Hast du mal online mit anderen Objekten verglichen, der KFW-Zinssatz wird ja wohl kaum an das Objekt gebunden sein....

[psteinbrech]

Moin,

 

ich habe von meinem Vermögensberater eine Investition in eine Immobilie vorgestellt bekommen,

 

Das sind schon mal schlechte Voraussetzungen dafür, ein gutes Geschäft zu machen ..

 

die bis zu 8% Rendite abwerfen soll.

 

Die Rechnung würde mich allerdings interessieren. Du zahlst deutlich mehr als 20 Jahresmieten als Kaufpreis (das ist normalerweise die K.O.-Grenze für Immobilien), d.h. im Normalfall liegt die Rendite damit unter 3% - hängt aber natürlich von den Annahmen zu Inflation und Mietpreissteigerung ab.

 

Hauptbestandteil dieser Kalkulation sind die steuerlichen Vorteile

 

Welche?

Denkmalschutz kann es ja nicht sein, also bleiben nur die Gewinne bzw. Verluste aus Vermietung&Verpachtung. Erstens lohnt sich das meist nur bei einem (Grenz-)Steuersatz nahe der 42% und zum zweiten machst Du nicht ewig Verlust damit - irgendwann will das Finanzamt auch mal Gewinn sehen.

 

Kommt dazu: Wenn ich eine Euro Verlust mache und vom Finanzamt 42 Ct. zurück bekomme, ist es unterm Strich immer noch ein Verlust.

 

Die Wohnung befindet sich in einer süddeutschen Hochschulstadt direkt neben dem Campus und wurde neu gebaut.

 

Eine 24qm Wohnung ist schon was sehr spezielles. Bei der Lage gibt es sicher einen Markt dafür, aber dennoch finde ich sowohl den Kaufpreis als auch die 11 Euro pro qm mehr als Grenzwertig.

 

Ist folgende Kalkulation realistisch?

Wohnfläche: 24qm, Kaltmiete pro qm: 11 => 264 Monatsmiete kalt

 

jährliche Kosten (Hausmeister, etc.) : 410

 

Sind die 264 Euro inclusive oder exlusive Nebenkosten? Und was meint "jährliche Kosten"? Das Hausgeld?

Nebenkosten und Hausgeld sind nicht überschneidungsfrei, möglicherweise stimmt die Rechnung daher nicht.

 

Gesamtinvestition für die Wohnung: 72.000

 

Ist das der reine Kaufpreis oder inclusive Notar, Bank, Makler, Steuer?

 

=> 3,83% Rendite p.a. bei 100%-Eigenkapitalfinanzierung

 

Google mal nach Mietrendite. Normalerweise wird die AfA, Leerstandsrisiko, Mietausfallrisiko und noch ein bisschen was anderes vorab abgezgen. Ausserdem musst Du so eine Wohnung ab und zu mal renovieren (lassen) - das kann man nicht vollständig auf die Mieter abwälzen. Auch Sanierungskosten können irgendwann mal kommen.

 

Durch den günstigen KfW-Kredit von 50.000 bei 8 Jahren Laufzeit und 1,5% Zins und die jährlichen Abschreibungen ergäbe sich eine EK-Rendite von über 8%.

 

Nur mal aus Interesse: Welcher Kredit vergibt die KfW zu 1,5% für vermietete Wohnungen ohne Sanierungsbedarf?

 

Leider habe ich dazu keine exakte Kalkulation und möchte die Experten hier um ihre Meinung bitten.

 

Ich möchte hiermit nicht deinen Berater schlechtmachen. Aber mir wurde auch mal eine Immobilie von einem Berater angeboten. Als ich seine paar geliferten Zahlen in Excel nachgerechnet und um realistische Annahmen ergänzt hatte, war die Nummer negativ. Als ihm das zeigte, wurde er erst blass, dann rot und hat dann ziemlich zügig den Kontakt abgebrochen.

 

Gruß,

Peter

[lacerator1984]

Mal eine kleine Ergänzung zu den schon recht guten Anmerkungen: Hast Du bedacht, dass in 8 Jahren, wenn des Darlehen ausläuft, der Markt für Studentenbuden ein ganz anderer sein kann. Dazu ein paar Gedanken: Die doppelten Abiturjahrgänge werden dann (fast) das Studium beendet haben, es kommen dann eher geburtenschwache Jahrgänge. Das könnte die Nachfrage signifikant senken, ergo auch den Mietpreis. Bei 24 qm ist eher unwahrscheinlich, dass sich das viele junge Arbeitnehmer antun. Die wollen dann eher etwas größeres oder ziehen auf's Land und haben dann Familie.

Ich vermute eher, dass Du heute >20-fache Jahresmiete zahlst und am Ende deutlich weniger bekommst. Ich würde mir die Sache gut überlegen... Selbstverständlich haben die anderen Kommentatoren auch richtige Aspekte genannt, ich würde die Finger davon lassen...

[Wutzi]

Übrigens, die "Wohnklos" im Vorort meiner Stadt lassen sich problemlos lediglich für den Zeitraum von drei Monaten anmieten. Offensichtlich gibt es nicht genug langfristige Mietinteressenten.

 

Wutzi