Nikolausi Juni 24, 2012 · bearbeitet Juni 24, 2012 von Nikolausi Hallo liebe Foristen, ich habe von meinem Vermögensberater eine Investition in eine Immobilie vorgestellt bekommen, die bis zu 8% Rendite abwerfen soll. Hauptbestandteil dieser Kalkulation sind die steuerlichen Vorteile sowie ein günstiger Kredit der KfW zu 1,5% p.a. (Laufzeit 8 Jahre, dann Tilgung). Die Wohnung befindet sich in einer süddeutschen Hochschulstadt direkt neben dem Campus und wurde neu gebaut. Ist folgende Kalkulation realistisch? Wohnfläche: 24qm, Kaltmiete pro qm: 11€ => 264€ Monatsmiete kalt jährliche Kosten (Hausmeister, etc.) : 410€ => 2758€ netto-Einnahmen jährlich Gesamtinvestition für die Wohnung: 72.000€ => 3,83% Rendite p.a. bei 100%-Eigenkapitalfinanzierung Durch den günstigen KfW-Kredit von 50.000€ bei 8 Jahren Laufzeit und 1,5% Zins und die jährlichen Abschreibungen ergäbe sich eine EK-Rendite von über 8%. Leider habe ich dazu keine exakte Kalkulation und möchte die Experten hier um ihre Meinung bitten. Angenommen, die Kaltmiete ist erzielbar, sind die übrigen Kalkulationen realistisch? Welche Beträge können jährlich abgeschrieben werden? Vielen Dank Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ceekay74 Juni 24, 2012 · bearbeitet Juni 24, 2012 von ceekay74 Leider habe ich dazu keine exakte Kalkulation und möchte die Experten hier um ihre Meinung bitten. Angenommen, die Kaltmiete ist erzielbar, sind die übrigen Kalkulationen realistisch? Welche Beträge können jährlich abgeschrieben werden? Wieso hast Du keine vernünftige Kalkulation von Deinem "Vermögensberater"? Hört sich für mich fast nach Strukturvertrieb an, aber naja.... "Bis zu 8% Rendite" meint wohl Vollvermietung ohne Leerstand, Mietnomaden, Aufwand für Neuvermietung, Reparaturen, Kosten für Steuerberater, Instandhaltungsrücklage... Ob die Kaltmiete erzielbar ist, erfährst Du aus dem örtlichen Mietspiegel und aktuellen vergleichbaren Mietangeboten. Welche steuerlichen Vorteile versprichst Du Dir? Ob die Kalkulation realistisch ist, wird Dir niemand ohne das Objekt und/oder den Wirtschaftplan zu kennen beantworten können (Stichwort "nicht umlegbare Kosten"). Abschreibung beträgt 2% auf den Gebäudeanteil ohne Boden. Klumpenrisiko beachten! Deine Fragen lassen mich aber stark daran zweifeln, ob eine fremdfinanzierte Studentenbude die richtige Anlage für Dich ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Atros Juni 24, 2012 Warum fällt mir spontan der folgende Artikel ein? Nicht nur Banken sind schuld Auf der Jagd nach Erträgen bleibt der gesunde Menschenverstand häufig auf der Strecke. Besonders Senioren sollten auf weitere Kredite verzichten und die Kosten zusätzlicher Geldanlagen im Auge behalten. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Juni 24, 2012 Bei einer Wohnfläche von 24 m² hast du eine hohe Mieterfluktuation. Wohnst du vor Ort, um regelmäßig eine Neuvermietung vornehmen zu können? Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
35sebastian Juni 24, 2012 Ab in den Papierkorb! Und den "Vermögensberater" dazu. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Nikolausi Juni 25, 2012 Danke für eure Antworten. Ja ich wohne vor Ort und bin in ein paar Minuten am Objekt. Die Mietersuche übernimmt jedoch die Wohnverwaltung (ist bei den 410 Jahreskosten dabei). Mit steuerliche Vorteile meinte ich die Abschreibungen. Die Ersparnis würde ich zu ca. 4% anlegen und kann dann den 1,5%-Kredit am Ende bedienen. Es kommt mir insgesamt nicht auf eine hohe Rendite an, sondern ist als Ausgleich zu sonstigen Anlagen geplant, falls der Euro crasht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BondWurzel Juni 25, 2012 Danke für eure Antworten. Ja ich wohne vor Ort und bin in ein paar Minuten am Objekt. Die Mietersuche übernimmt jedoch die Wohnverwaltung (ist bei den 410 Jahreskosten dabei). Mit steuerliche Vorteile meinte ich die Abschreibungen. Die Ersparnis würde ich zu ca. 4% anlegen und kann dann den 1,5%-Kredit am Ende bedienen. Es kommt mir insgesamt nicht auf eine hohe Rendite an, sondern ist als Ausgleich zu sonstigen Anlagen geplant, falls der Euro crasht. Ausgleich zu anderen Anlagen mit 50.000 Kredit? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Juni 25, 2012 Die Mieterauswahl würde ich immer selber machen. Was machst du, wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt, aber du den Kredit weiter bedienen mußt? Kannst du eine eventuell notwendige Räumung finanziell durchstehen? Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kaffeetasse Juni 25, 2012 viel spaß mit der immobilie, da wirst du sicherlich viel freude dran haben, wenn der euro crasht (und der staat immobilienvermögen evtl. mit zwangshypotheken besteuern wird). Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Nikolausi Juni 25, 2012 Ja ich meinte eben als Ausgleich zu meinen ETFs, Tagesgeld, Lebensversicherungen,... im Wert von ca. 80.000 Ist eine zwangsbesteuerung von hypotheken wahrscheinlich? Ich traue dem Euro nicht mehr.. und den Politikern schon gar nicht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kaffeetasse Juni 25, 2012 es gab da doch letztes jahr so eine nette volkszählung. die nötigen daten wären schonmal schnell zur hand... aber im prinzip ist jedes vermögen, das bei der bank/versicherung liegt im euroland nicht vor staatlichem zugriff oder besteuerung sicher. da helfen nur physische edelmetalle, diamanten, cash in harter ausländischer währung und alles andere im sicheren ausland gelagert. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Juni 25, 2012 Wie würde denn die Wertermittlung einer Immobilie durchgeführt werden? Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
35sebastian Juni 25, 2012 Ja ich meinte eben als Ausgleich zu meinen ETFs, Tagesgeld, Lebensversicherungen,... im Wert von ca. 80.000 Ist eine zwangsbesteuerung von hypotheken wahrscheinlich? Ich traue dem Euro nicht mehr.. und den Politikern schon gar nicht. Wem traust du denn? Die Idee ist doch nicht von dir oder? Oder hast du den "Markt" auf die Glaubwürdigkeit und vor allem auf die Kosten überprüft? Welcher Single nimmt denn eine 24qm große Hucke? inclusiv mit Bad und Kochnische?. teurer Wohnungskauf und dann noch kreditfinanziert!!!! Da verdient nur einer prächtig, sicherlich nicht der dumme Käufer. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Juni 25, 2012 Übrigens: ich halte bei einem kreditfinanzierten Immobiliengeschäft einen nicht zahlenden Mieter für gefährlicher als eine Zwangshypothek. Gerade bei Studenten reicht es aus, daß sie den BAFÖG-Anspruch verlieren. Oder keinen Job mehr haben. Dann wird das noch vorhandene Geld für Lebensmittel u. ä. ausgegeben. Und der Vermieter schaut in die Röhre. Sowas habe ich im Bekanntenkreis schon mitbekommen. Es war erschreckend, wie schnell die Mietschulden in den vierstelligen Bereich gingen. Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Nikolausi Juni 25, 2012 · bearbeitet Juni 25, 2012 von vanity Quote Wem traust du denn? Die Idee ist doch nicht von dir oder? Oder hast du den "Markt" auf die Glaubwürdigkeit und vor allem auf die Kosten überprüft? Welcher Single nimmt denn eine 24qm große Hucke? inclusiv mit Bad und Kochnische?. teurer Wohnungskauf und dann noch kreditfinanziert!!!! Da verdient nur einer prächtig, sicherlich nicht der dumme Käufer. Die Idee war schon von mir und ich bin in der Vergangenheit mit Immobilien auch ganz gut gefahren. Ein Student nimmt so eine Bude, ich selbst bin mit 16qm klar gekommen. Ich will ja etwas kreditfinanziertes, um wie gesagt einen Ausgleich zu schaffen. Bezüglich Inflation etc. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Wutzi Juni 25, 2012 Wer garantiert dir denn, daß bei einer vielleicht kommenden Inflation die Mieten weiterhin in voller Höhe fließen? Wutzi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Nikolausi Juni 25, 2012 Wer garantiert dir denn, daß bei einer vielleicht kommenden Inflation die Mieten weiterhin in voller Höhe fließen? Wutzi Wenn die Mieten nicht in voller Höhe ansteigen wird wenigstens der Kredit billiger. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ceekay74 Juni 26, 2012 Danke für eure Antworten. Ja ich wohne vor Ort und bin in ein paar Minuten am Objekt. Die Mietersuche übernimmt jedoch die Wohnverwaltung (ist bei den 410 Jahreskosten dabei). Mit steuerliche Vorteile meinte ich die Abschreibungen. Die Ersparnis würde ich zu ca. 4% anlegen und kann dann den 1,5%-Kredit am Ende bedienen. Es kommt mir insgesamt nicht auf eine hohe Rendite an, sondern ist als Ausgleich zu sonstigen Anlagen geplant, falls der Euro crasht. Wie möchtest Du denn aus den Minibeträgen das endfällige Darlehn tilgen? JNME 2.750 Euro abzgl. AfA rund 1.150 Euro bei 20% Bodenanteil abzgl. Zinsen 750 Euro gleich 850 Euro Gewinn vor Steuer abzgl. 350 Euro Steuer (geschätzt) Macht 1.650 Euro Cash-Flow pro Jahr bei Vollvermietung und ohne Reparaturen oder sonstige Aufwendungen. Sichere 4% vor Steuer für die Anlage, wo gibts denn die? Auch bei dem "Vermögensberater"? In 8 Jahren dürften weniger als 15 TEUR zusammenkommen, das reicht nicht für die Tilgung... Ja ich meinte eben als Ausgleich zu meinen ETFs, Tagesgeld, Lebensversicherungen,... im Wert von ca. 80.000 Ist eine zwangsbesteuerung von hypotheken wahrscheinlich? Ich traue dem Euro nicht mehr.. und den Politikern schon gar nicht. Du möchtest also knapp 90% Deines Vermögens in eine schlecht rentierende ETW stecken? Habe oben schon das Klumpenrisiko erwähnt, Du wärst ein Paradebeispiel. Wenn Du dem Euro nicht mehr traust, gibt es wesentlich bessere Alternativen wie physische Edelmetalle oder Fremdwährungsanleihen. Alles auch hochspekulativ aber m.M.n. immer noch mit weniger Risiko behaftet als die fremdfinanzierte ETW. Die Idee war schon von mir und ich bin in der Vergangenheit mit Immobilien auch ganz gut gefahren. Ein Student nimmt so eine Bude, ich selbst bin mit 16qm klar gekommen. Ich will ja etwas kreditfinanziertes, um wie gesagt einen Ausgleich zu schaffen. Bezüglich Inflation etc. Würdest Du die Wohnung auch zu 100% eigenfinanziert kaufen, oder gefällt Dir nur die nicht vorliegende Schönrechnung des "Vermögensberaters"? Wenn die Mieten nicht in voller Höhe ansteigen wird wenigstens der Kredit billiger. Ob die Mieten steigen oder nicht hängt von Angebot und Nachfrage ab, die Immobilienpreisentwicklung ist abhängig von der Zinsentwicklung. Dein Worst Case dürften stark steigende Zinsen für die notwendige Anschlussfinanzierung in 8 Jahren in Verbindung mit sinkenden Immobilienpreisen für Studentenkäfige sein. Dann finanziert Dir keine Bank mehr die Bude... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
35sebastian Juni 26, 2012 · bearbeitet Juni 26, 2012 von 35sebastian Hallo liebe Foristen, ich habe von meinem Vermögensberater eine Investition in eine Immobilie vorgestellt bekommen, die bis zu 8% Rendite abwerfen soll. Hauptbestandteil dieser Kalkulation sind die steuerlichen Vorteile sowie ein günstiger Kredit der KfW zu 1,5% p.a. (Laufzeit 8 Jahre, dann Tilgung). Die Wohnung befindet sich in einer süddeutschen Hochschulstadt direkt neben dem Campus und wurde neu gebaut. Ist folgende Kalkulation realistisch? Wohnfläche: 24qm, Kaltmiete pro qm: 11 => 264 Monatsmiete kalt jährliche Kosten (Hausmeister, etc.) : 410 => 2758 netto-Einnahmen jährlich Gesamtinvestition für die Wohnung: 72.000 => 3,83% Rendite p.a. bei 100%-Eigenkapitalfinanzierung Durch den günstigen KfW-Kredit von 50.000 bei 8 Jahren Laufzeit und 1,5% Zins und die jährlichen Abschreibungen ergäbe sich eine EK-Rendite von über 8%. Leider habe ich dazu keine exakte Kalkulation und möchte die Experten hier um ihre Meinung bitten. Angenommen, die Kaltmiete ist erzielbar, sind die übrigen Kalkulationen realistisch? Welche Beträge können jährlich abgeschrieben werden? Vielen Dank Wem traust du denn? Die Idee ist doch nicht von dir oder? Oder hast du den "Markt" auf die Glaubwürdigkeit und vor allem auf die Kosten überprüft? Welcher Single nimmt denn eine 24qm große Hucke? inclusiv mit Bad und Kochnische?. teurer Wohnungskauf und dann noch kreditfinanziert!!!! Da verdient nur einer prächtig, sicherlich nicht der dumme Käufer. Die Idee war schon von mir und ich bin in der Vergangenheit mit Immobilien auch ganz gut gefahren. Ein Student nimmt so eine Bude, ich selbst bin mit 16qm klar gekommen. Ich will ja etwas kreditfinanziertes, um wie gesagt einen Ausgleich zu schaffen. Bezüglich Inflation etc. Ich habe zum Thema genug gesagt und wohl auch genug gewarnt. Sicherlich ist der Kauf einer Immobilie zur jetzigen Zeit keine schlechte Idee. Aber auch auf diesem Markt sind Kenntnisse und Erfahrungen vonnöten. Profis kaufen an interessanten Plätzen zu Schnäppchenpreisen. 24qm zu 72Ts. und das noch kreditfinanziert. Auf so was fallen nur blutige Anfänger rein! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Nikolausi Juni 26, 2012 Wie möchtest Du denn aus den Minibeträgen das endfällige Darlehn tilgen? JNME 2.750 Euro abzgl. AfA rund 1.150 Euro bei 20% Bodenanteil abzgl. Zinsen 750 Euro gleich 850 Euro Gewinn vor Steuer abzgl. 350 Euro Steuer (geschätzt) Macht 1.650 Euro Cash-Flow pro Jahr bei Vollvermietung und ohne Reparaturen oder sonstige Aufwendungen. Sichere 4% vor Steuer für die Anlage, wo gibts denn die? Auch bei dem "Vermögensberater"? In 8 Jahren dürften weniger als 15 TEUR zusammenkommen, das reicht nicht für die Tilgung... Du möchtest also knapp 90% Deines Vermögens in eine schlecht rentierende ETW stecken? Habe oben schon das Klumpenrisiko erwähnt, Du wärst ein Paradebeispiel. Wenn Du dem Euro nicht mehr traust, gibt es wesentlich bessere Alternativen wie physische Edelmetalle oder Fremdwährungsanleihen. Alles auch hochspekulativ aber m.M.n. immer noch mit weniger Risiko behaftet als die fremdfinanzierte ETW. Würdest Du die Wohnung auch zu 100% eigenfinanziert kaufen, oder gefällt Dir nur die nicht vorliegende Schönrechnung des "Vermögensberaters"? Ob die Mieten steigen oder nicht hängt von Angebot und Nachfrage ab, die Immobilienpreisentwicklung ist abhängig von der Zinsentwicklung. Dein Worst Case dürften stark steigende Zinsen für die notwendige Anschlussfinanzierung in 8 Jahren in Verbindung mit sinkenden Immobilienpreisen für Studentenkäfige sein. Dann finanziert Dir keine Bank mehr die Bude... Mir ist schon klar, dass mit Mieteinnahmen+Steuerersparnis+Anlage des Geldes zu 4% nur ein Teil meines Kredits getilgt werden kann. Nach 8 Jahren kann man das aber auch nicht erwarten... Die 80.000 in Etfs etc. sollten natürlich bestehen bleiben und nicht aufgelöst werden. Zu 100% eigenfinanziert würde ich mir die Wohnung nicht kaufen, interessant ist es für mich mit dem Kredit zu 1,5%. Welche Edelmetalle würdest du kaufen? Gold ist mir zu stark gestiegen... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ceekay74 Juni 26, 2012 Mir ist schon klar, dass mit Mieteinnahmen+Steuerersparnis+Anlage des Geldes zu 4% nur ein Teil meines Kredits getilgt werden kann. Nach 8 Jahren kann man das aber auch nicht erwarten... Die 80.000 in Etfs etc. sollten natürlich bestehen bleiben und nicht aufgelöst werden. Zu 100% eigenfinanziert würde ich mir die Wohnung nicht kaufen, interessant ist es für mich mit dem Kredit zu 1,5%. Die Wohnung ist kreditfinanziert immer noch interessant für Dich? Dann kann ich Dir wirklich nicht mehr helfen. Nur mal so am Rande: Vor den Panikkäufen von Kleinanlegern wurden in beliebten Studentenstädten in NRW solche Käfige im Alter zwischen 10 und 25 Jahren für das 15-fache bis 20-fache der JNME gehandelt, bei Zwangsversteigerungen gab es Schnäppchen für rund das 10-fache der JNME. Noch Fragen? In was hast Du denn Deine 80 TEUR (Gesamtvermögen?) angelegt, dass Du so extreme Inflations- und/oder "Eurocrash"-Ängste hast? Irgendwas stimmt dann wohl nicht mit Deiner Asset Allokation... Welche Edelmetalle würdest du kaufen? Gold ist mir zu stark gestiegen... Gold ist Dir zu stark gestiegen, 3 TEUR pro qm für die Butze ist Dir aber nicht zu teuer? Wenn Du Deine Nerven unbedingt beruhigen musst, kaufe halt für ein paar Tausender Gold und/oder Fremdwährungen. Beides ist mit hohem Risiko verbunden. Besser wäre aber eine Neuausrichtung Deiner gesamten Anlagen, damit Du in Ruhe schlafen kannst. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BondWurzel Juni 26, 2012 Wenn einer so einen Wohnklo haben will einschl. hoher Mieterfrequenz und Mietminderungsgequacke, soll man ihn nicht abhalten, Erfahrungen machen das Leben erst spannend. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
35sebastian Juni 26, 2012 Wenn einer so einen Wohnklo haben will einschl. hoher Mieterfrequenz und Mietminderungsgequacke, soll man ihn nicht abhalten, Erfahrungen machen das Leben erst spannend. Right. So drastisch wollte ich es nicht sagen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Nikolausi Juni 26, 2012 Die Wohnung ist kreditfinanziert immer noch interessant für Dich? Dann kann ich Dir wirklich nicht mehr helfen. In was hast Du denn Deine 80 TEUR (Gesamtvermögen?) angelegt, dass Du so extreme Inflations- und/oder "Eurocrash"-Ängste hast? Irgendwas stimmt dann wohl nicht mit Deiner Asset Allokation... Welche Edelmetalle würdest du kaufen? Gold ist mir zu stark gestiegen... Gold ist Dir zu stark gestiegen, 3 TEUR pro qm für die Butze ist Dir aber nicht zu teuer? Wenn Du Deine Nerven unbedingt beruhigen musst, kaufe halt für ein paar Tausender Gold und/oder Fremdwährungen. Beides ist mit hohem Risiko verbunden. Besser wäre aber eine Neuausrichtung Deiner gesamten Anlagen, damit Du in Ruhe schlafen kannst. Macht die Kreditfinanzierung nicht gerade eine Investition sinnvoll? Wenn ich zu einem Zins von 1,5% die Kohle bekomme und gleichzeitig auf 8 Jahre zum Festgeldzins von 4,5% anlegen kann... Ich habe mein Geld in ETFs, hauptsächlich Europa, 20% EM und Anleihen hauptsächlich im Euroraum. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
