Investition in ETW

[mäx]

Hallo zusammen,

 

ich plane den Kauf einer ETW zur Vermietung: 3 Zimmer, 80qm für ca. 120.000 (Neubau). Gute Stadt, gute Lage.

 

Ich wohne aktuell umsonst im Haus meines Vaters. Irgendwann plane ich auch den Kauf eines Hauses zur Eigennutzung (200.000) - aber hier ist die Zukunft ungewiss bzw. ich möchte mich noch nicht festlegen (Standort).

 

Der Plan:

- Ich besitze 100.000

- 30.000 Anzahlung + 90.000 Kredit aufnehmen (aktuell gute Konditionen)

- Mit den 70.000 (Rest Vermögen) bleibe ich flexibel und kann meinen Hauskauf immer noch realisieren

 

Mir ist natürlich kaufmännisch gesehen klar, dass ich besser mein gesamtes Vermögen einsetzen sollte. Jedoch möchte ich in meinem Leben flexibel bleiben - heißt einem Hausbau in 3-10 Jahren soll nichts im Wege stehen.

 

Ich sehe die Investition in die ETW als eine Art Mini-Selbständigkeit: Ich investiere 30.000 + Kredit in die ETW und mit dem Restkapital lebe ich normal weiter sprich irgendwann ein Haus zur Eigennutzung.

 

Was halten die Spezialisten davon? Vielen Dank schon mal!

 

Viele Grüße

mäx

 

Anbei noch die obligatorischen Angaben zu meiner Person:

 

2. Basisangaben zur persönlichen Situation

 

2.1 Alter / Familienstand / Kinder / geplanter Renteneintritt

- 32 / ledig / keine Kinder / geplanter Renteneintritt mit 67 also 2046

2.2 Berufliche Situation / Bruttojahreseinkommen / wieviel Geld bleibt bei Abzug aller Kosten im Monat übrig

- IT-Berater / 50.000 / 1.300

2.3 mtl. reserviertes Kapital für Altersvorsorge insgesamt

2.4 Risikotyp / Risikobereitschaft / Umgang mit Verlusten

- Risiko ja, aber Verluste müssen sich in Grenzen halten

2.5 bisherige Risikovorsorge

- Haftpflichtversicherung: vorhanden

- Risiko Lebensversicherung: NEIN

- BU: vorhanden

- Unfallversicherung: vorhanden

2.6 Umfang der Absicherung (Einzelperson, Familie, Lebenspartner)

2.7 bisherige Erfahrung mit Altersvorsorgeanlagen

- keine

 

3. Das 3-Säulenmodell und bisherige Ansprüche

 

3.1 Gesetzliche Rente

- lt. letzter Bescheinigung 1.700 bei Renteneintritt

3.2 kapitalbasierende, staatlich geförderte Rente wie Riester, Rürup, Eichel

- nein, nicht gewollt

3.3 Arbeitgeberfinanzierte Rente (bAV), AVWL-Zahlung möglich ?

- 100/Monat

3.4 private Vorsorge aus Eigenmitteln (Lebensversicherungen, Fonds, ETFs usw. bei Fondspolicen bitte die WKN / ISIN des Fonds angeben)

- TG ca. 90.000

- ETF, Aktien, Immo-Fonds: ca. 10.000

3.5 Zusammenfassung / Umrechnung in monatliches Rentenäquivalent

3.6 benötigte Rente und erwartete Rentenlücke nach bisheriger Kalkulation

 

4. Sonstige Vermögenssituation (Wünsche und Ziele)

 

4.1 aktuelle Sparleistungen

- 1.300

4.2 Schulden

- keine

4.3 absehbare Investitionen (Urlaub, Auto, Wohnung)

- Kurzfristig: ETW zur Vermietung (120.000)

- Mittel- bzw. Langfristig: Haus zur Eigennutzung (200.000)

[Bassinus]

Hallo mäx <img src='https://www.wertpapier-forum.de/public/style_emoticons/default/smile.gif' class='bbc_emoticon' alt='' /><br /><br />Feines Gehalt und guter Überschuss sagen schonmal viel aus, wie du mit eventueller Durststrecken klar kommst. Das macht deine Investition schon mal glaubwürdig. <br /><br />Jedoch versteh ich dein Plan mit dem Kredit nicht, obwohl du ja das nötige Kleingeld hättest... Nichts spricht gegen eine Rücklage, aber 50.000 weniger Kredit bringt mehr "Rendite" da du ja auch Zinsen dafür Zahlen müsstest, diese aber niemals durch TK abgezinst wird. Also dahingehend unbedingt nochmal einen Kopf machen!<br /><br />Weiter gehts:<br /><br />Gute Stadt, gute Lage? Du kennst dich dort aus, es ist bei dir um die Ecke oder das steht im Prospekt des Bauträgers?<br />Ich hoffe du hast dich mit dem örtlichen Mietpreisspiegel vertraut gemacht (KM* 80qm * 12 = Jahreserlös (- 15% Rücklagen)<br /><br />Und das ist auch nur dein maximaler Erlös! Kommt noch Maklergebühren bei Mietersuche, Mieterwechsel, Leerstandszeiten etc. dazu! Hausgeld (nicht alles ist umlegbar) und außerordentliche Aufwendungen noch gar nicht mit aufgezählt (Mietnomaden, Rechtsanwalt) Also überlege dir gut, ob du so einen "Stressfaktor" verträgst. Ansonsten ist eine Immobilie immer eine Überlegung wert, und wie bei dir, m.E. sogar sinnvoll.<br /><br />Du solltest aber darauf achten eine Immobilie in der Nähe bietet mehrere Vorteile: Du kannst nach dem Rechtem sehen, bist vor Ort und kein Handwerker muss es klären, Eigenleistung und Initiative, Eigennutzung bei Leerstand.<br /><br />Dein Projekt mit dem späteren Erwerb eigen genutzter Immobilie macht Sinn. Wieso du dafür nun schon Geld bereit liegen hast, würde sich mir nur erschliessen, wenn du in den nächsten 10 Jahren dies tust. Ansonsten gilt: Anlageimmobilie nach 10 Jahres veräußern und eigengenutzt kaufen. <br /><br />Warum 10 Jahre? <br />Ersteinmal steuerlich, müsstest du kein Veräußerungsgewinn versteuern. Sprich: 10 Jahre mal 100.000 (Anteil Gebäude + anteilige Erwerbsnebenkosten) * 2 % Afa= 20.000 abgeschrieben<br /><br />Wert: Gebäude 80.000+ Grund&Boden 30.000 = 110.000 ; Verkaufspreis 130.000 netto (also Makler etc weggerechnet): nicht steuerpflichtiger Gewinn: 20.000 <br /><br />Zweitens: Du hast einen Überblick der letzten 10 Jahre. Läuft es gut oder nicht? Läuft schlecht= weg damit! Läuft gut = behalten und höheres Darlehen für Eigennutzung aufnehmen.<br /><br />Drittens: War es das alles Wert? Eigentümerversammlungen, Mieterwechsel usw. ?<br /><br /><br />Dann wünsch ich dir noch ein bisschen Ruhe und überleg es dir genau. 1-2 Bücher zum Thema Vermietung und ETW empfehle ich auf alle Fälle! Schaden wird es ganz sicher nicht.<br /><br />Gruß Kevin

[Ramstein]

http://www.amazon.de/Kaufen-oder-mieten-richtige-Entscheidung/dp/3593390809

[mäx]

Hallo Bassinus, Ramstein,

 

die Wohnung liegt bei mir in der Nähe bzw. soll dort gebaut werden (Volksbank Immobilien).

 

Ich nehme also folgende Verbesserungsvorschläge mit:

 

- Mehr EK verwenden

- Literaturrecherche

 

Bzgl. Literatur bin ich bisher auf diese aufmerksam geworden:

 

http://www.amazon.de/Kaufen-oder-mieten-richtige-Entscheidung/dp/3593390809/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1331712440&sr=8-1

http://www.amazon.de/Erfolgreich-Vermieten-Richtiges-Wohnungen-H%C3%A4usern/dp/340659512X/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1331712621&sr=8-1

 

Gruß

mäx

[harryguenter]

ich plane den Kauf einer ETW zur Vermietung: 3 Zimmer, 80qm für ca. 120.000 (Neubau). Gute Stadt, gute Lage.

 

Der Plan:

- Ich besitze 100.000

- 30.000 Anzahlung + 90.000 Kredit aufnehmen (aktuell gute Konditionen)

Ob sich das lohnt? Ich kenne jetzt Eure Mietzinsen nicht, aber das würde ich mir mal gut durchrechnen und auch einen Steuerberater aufsuchen. Bitte auch die Folgekosten, Betriebskosten und Rückstellungen nicht vergessen.

 

Nur mal ein paar Denkanstöße (sicherlich noch nicht vollständig):

1.) Zinsbelastung: 90 TEUR zu ca. 3% sind 2600 EUR p.a. (bzw. 2,81 EUR pro Monat pro qm) Zinsbelastung

2.) Dafür darfst Du den Kaufpreis der Wohnung (ohne Anteil am Grundstück) über 50 Jahre abschreiben. Also 2400 EUR p.a. steuerlich geltend machen

3.) Desweiteren dürfen Erhaltungsaufwendungen steuerlich geltend gemacht werden.

4.) Deine Mieteinahmen sind dagegen zu versteuern (wenn Sie o.a. Posten übertreffen)

5.) Das Darlehen muß getilgt werden. je 1% Tilgungsquote fallen weitere 900 EUR p.a. Belastung an. Bei 1% Tilgung dauert die Rückzahlung bei derzeitigen Zinssätzen mehr als 35 Jahre. (Tilgungen sind steuerlich nicht absetzbar)

6.) Zinsänderungsrisiken für Anschlussfinanzierungen

7.) Deine 30.000 EUR Eigenkapital werfen bei längeren Laufzeiten festverzinslich angelegt aktuell ca. 4% brutto ab. Die 1200 EUR Zinseinnahmen werden zukünftig wegfallen (Opportunitätskosten)

8.) Rückstellungen für Erhaltungsaufwendungen sind von Dir zu Berücksichtigen und nicht auf Mieter übertragbar.

9.) Betriebsausgaben sind von Dir zu tragen und nur bedingt auf den Mieter abwälzbar. Hausverwaltung, Nebenkostenabrechungen, teile der Hausmeistertätigkeiten,

10.) Leerstandsrisiken und Kosten für Mietersuche

11.) Mietzahlungsausfälle und weitere Vermietungsrisiken kommen auf Dich zu (in schlimmster Ausprägung als "Messis" oder "Mietnomaden") sowie die damit verbundenen zeitlichen Aufwände

 

Ob es sich lohnt wird also davon abhängen wie hoch die Mieteinnahmen realistischerweise sind, der Höhe der Verwaltungskosten und Rückstellungen, deiner persönlichen Steuersituation und auch der zukünftigen Zinsentwicklungen.

 

Der geschätze Preis von 200 TEUR für Dein geplantes Eigenheim läßt allerdings nicht auf eine der Hochmietzinsregionen schließen.

[lacerator1984]

Persönlich bin ich grundsätzlich gegen Immobilieneigentum, gerade in Deutschland. Mein Onkel hat eine Firma, die Mieter räumt. Wenn Du das mal gesehen hast bzw. ständig siehst, überlegst Du dir das zig mal, ob Du wirklich jemandem was vermieten willst. Daneben ist die Rechtsprechung hier sehr mieterfreundlich. Dazu kommt noch eine schlechte Rendite auf das eingesetzte Kapital. Und zu glauben, dass Immobilien im Wert nicht schwanken, ist ein Ammenmärchen. Man sieht es nur nicht täglich wie bei Aktien und Festverzinslichen. Häuser nutzen sich ab und bieten in der Regel auch keinen Inflationsschutz, da habe ich schon diverse Rechnungen gesehen. Banken machen einem natürlich etwas anderes vor, die verdienen ja kräftig an den Hypotheken, die doch recht sichere Einnahmen für sie bringen.

Ich denke, dass man mit einem gut strukturierten Portfolio deutlich besser fährt, wenn man den Elan mitbringt, das Geld nicht irgendwie zu "verpulvern".

[Schinzilord]

Ich sehe es genauso wie laverator.

Warum soll man dieses massive Klumenrisiko eingehen, den Großteil der Kapitalanlage in EINE (in Worten: nur eine) Immobilie zu setzen?

Das wäre mir der Stress und die Arbeit nicht wert.

Dann lieber ein schön diversifiziertes Portfolio kaufen und ruhig schlafen mit der Gewissheit, alles Börsensekündlich abstoßen zu können.

[Bassinus]

*gebrabel und OT*

[lacerator1984]

Was ihr beide aber nicht bedenkt:

 

Immobilien sind greifbar und real, das sind Aktien/Fond etc. nicht.

Und wenn die "Bombe" fällt, dann is ehh aus.

 

Aber soviel zum Worst Case ... natürlich kann man mit Immobilien kaum so hohe Renditen erzielen. Aber ein hoher Verlust ist bei geschicktem Einkauf einfach nicht möglich (abgesehen vom superschadensfall ohne versicherung, hausschwambefall etc.). Zur Not kann man darin auch wohnen ... kann man in nem Depot nich ... warte ... ich schreib ne Mail an meine Bank und frag nach Nich das ich falsche Infos liefere und irgendjmd hat dies wirklich im Fall der Fälle sich reserviert

 

Und ruhig schlafen kann ich mit nem Beamtenpäarchen was keinen Kinderwunsch hegt ab 45+ auch für die nächsten 30 Jahre

 

Deine Ansicht halte ich aus mehreren Gründen für nicht gerechtfertigt:

1. Ist eine Aktie sehr wohl greifbar bzw. real. Aktien verbriefen Miteigentum an Unternehmen. Wenn Du vor dem 1. Weltkrieg Siemens-Aktien hattest, sind die immer noch was wert, Häuser sind kauputt gegangen, Zinsträger durch Inflation und Währungsreformen wertlos geworden. Kurzfristig mag das möglich sein mit dem Wertverlust, aber kurzfristig ist sowieso Zockerei.

2. Das mit dem Wertverlust sehe ich ganz anders. Schau dir mal die Wertentwicklung im ländlichen Raum an. Und in Innenstädten wird der Wert wohl auch fallen in 10 Jahren, wenn weniger Studenten da sind.

3. Ich kann in meinem Depot wohnen im übertragenen Sinne: Die Einkünfte finanzieren meine Miete.

4. Braucht man Aktien, um überhaupt Wertzuwachs zu haben bei Inflation, alles andere wird sowieso großteils aufgefressen.

5. Ich kann mit meinen breit gestreuten Aktien besser schlafen als mit einer Immobilie. Klumpenrisiko, wenn die die Miete nicht bezahlen und mit das Haus verwüsten. Schau mal zu welchem Preis man die Leute wieder los wird.

6. Immobilien sind, wie der Name schon sagt, unflexibel. Man braucht ca. 18 Monate, um so ein Ding los zu werden.

 

Ich würde nie in Immobilien investieren, sind für mich reine Klumpenrisiken und Wertvernichter.

[Bassinus]

*gebrabel und OT*

[harryguenter]

1. Ist eine Aktie sehr wohl greifbar bzw. real. Aktien verbriefen Miteigentum an Unternehmen. Wenn Du vor dem 1. Weltkrieg Siemens-Aktien hattest, sind die immer noch was wert, Häuser sind kauputt gegangen, Zinsträger durch Inflation und Währungsreformen wertlos geworden.

Naja, dann hoffe ich mal, dass Du:

1.) Dir Deine Aktien auch tatsächlich physikalisch aushändigen läßt und danch sicher verwahren kannst. Denn auf den digitalen Depotauszug und das Bankenbackup würde ich im Kriegsfalle mal nicht bauen wollen

2.) Du keine Aktien hast deren Unternehmensstandorte nach dem nächsten Krieg in einer neuen Region names UDSSR (Ostpreussen), DDR, Böhmen und Mähren, Elsass usw. liegen. Denn dann hast Du nur noch ein Stück bedrucktes Papier. Im übrigen wurde grundbesitz der DDR nach der Wende teilweise entschädigt oder zurückgegeben - Aktienanteile von Unternehmen aus solchen Regionen nicht.

3.) Du hoffentlich keine Rassenminderheit angehörst die enteignet, vertrieben oder getötet wurde

4.) Du nicht als Soldat oder Volkssturmler eingezogen wirst - und Gute Chancen auf totsein hast.

...

 

Wie auch immer - ich glaube wir sollten hier keine Wertpapier versus Immobilieninvestmentdiskussion anfangen. Das hattten wir schon reichlich. Einen Teil seines Geldes in Immobilien zu haben halte ich prinzipiell nicht für eine schlechte Sache. Auch wenn ich die selbstgenutzte Immobilien bevorzugen würde.

[asche]

4. Niemand braucht Aktien. Das ist Ausfluss des Kapitalismus. Bedenke immer, wenn jmd gewinnt, hat ganz sicher auch ein anderer verloren. Alles andere sind Blasen die früher oder später platzen, bzw. Wetten.

Wo ist da der Unterschied von Aktien und Immobilien?! Blasen gibts da genauso. Und ein Nullsummenspiel sind die erst recht: Ob ich bei Immobilien oder Aktien auf einen Wertzuwachs hoffe beim Verkauf, ist doch egal. Beides "Kapitalismus". Auch bei der Mietzahlung verliert der eine, was der andere gewinnt: Entweder die Miete ist günstig, dann verliert der Vermieter weil er mit einem anderen Mieter mehr bekäme, oder die Miete ist teu®er, dann ist's umgekehrt ...

[klausk]

4. Niemand braucht Aktien. Das ist Ausfluss des Kapitalismus. Bedenke immer, wenn jmd gewinnt, hat ganz sicher auch ein anderer verloren.

Hallo Kevin, die Vorstellung, dass der Handel mit Aktien ein Nullsummenspiel sei, ist anscheinend populär -- und dennoch falsch.

 

Wenn ich einen Gemüseladen aufmachen will, aber nicht genug Kapital habe, dann hole ich mir einen Kredit von der Bank = Fremdkapital des Unternehmers. Läuft das Geschäft, dann gewinnen alle: Die Kunden, weil sie frisches Gemüse zu einem guten Preis erhalten, die Bank, weil ich ihren Kredit zurückzahle und sie derweil Zinsen einstreicht -- und ich auch. (Läuft das Geschäft nicht gut, dann verlieren alle: Die Kunden, weil sie eine schlechte Erfahrung machen mussten, die Bank, weil sie womöglich meinen Kredit abschreiben muss und, last not least, ich.)

 

Läuft das Geschäft noch besser, bringe ich es in eine AG ein und hole mir Aktionäre als Kapitalgeber ins Boot = Eigenkapital des Unternehmens. Läuft's weiterhin gut und bleibt das Unternehmen auf der Gewinnerstrasse, dann gewinnen alle: Die Kunden und die Eigentümer = die Aktionäre.

 

Ob die Aktionäre ihre Anteile an andere verkaufen oder nicht, spielt keine Rolle. Die Käufer von Aktien sind von dem Augenblick an am künftigen Gewinn des Unternehmens beteiligt (und am Verlust ebenfalls).

 

Von einem Nullsummenspiel oder der Vorstellung, dass jeder Gewinn des Einen den Verlust eines Anderen bedeutet, kann also keine Rede sein.

[Bassinus]

*gebrabel und OT*

[molari]

Wärt ihr bitte so gut und bleibt beim Thema, die Kapitalismusdebatte darf gern im OT-Bereich geführt werden aber hier geht es einzig und allein um die Eigentumswohnung von mäx und dem damit verbundenem Drumherum.

[klausk]

Keine Sorge, die Diskussion mit diesem Wirrkopf setze ich sowieso nicht fort.

[fireball]

Ich verstehe nicht, warum die Leute nicht aus aktuellen und historischen Begebenheiten lernen.

 

Schaut euch doch die Situation der Griechen an, das mobile Vermögen hatte mehr als genug Zeit sich in sichere Häfen wie die Schweiz zu verabschieden, wenn mein Vermögen aus einer Wohnung besteht .....

 

Nichts gegen Immos wenn ich das professionell in einer gewissen Größenordnung betreibe, oder es nur einen geringen Teil meines Vermögens ausmacht, so wie mancher hier bei dem die Immos aber den größten Teil des Vermögens ausmacht, kann ich einfach nicht nachvollziehen.

[lacerator1984]

Keine Sorge, die Diskussion mit diesem Wirrkopf setze ich sowieso nicht fort.

 

Genau deshalb hatte ich mich schon aus der Diskussion verabschiedet. Es ist einfach sinnlos, mit diesen Leute zu diskutieren. Zumal schon Grundlagen fehlen, die man sich erarbeitet haben muss.