Immobilien als Renditeanlage

[SlapShot]

Hallo,

ich spiele schon seit längerem mit dem Gedanken, in meiner ehemaligen Studentenstadt ein oder zwei Wohnungen zu kaufen und anschließend zu vermieten. Der Gedanke kam mir, als ich meine Wohnung dort gekündigt habe und innerhalb einer Woche 25 Leute die Wohnung besichtigen wollten, obwohl es wirklich eine der schlechtesten Gegenden der Stadt ist. Es gibt in einigen Gegenden quasi keinen Leerstand.

 

Angenommen ich kaufe eine Wohnung (vielleicht auch erst in ein paar Jahren, im Moment sind die Whg ja sehr teuer), mit was für einer Rendite kann man rechnen? Bzw. macht es überhaupt Sinn dies als Geldanlage zu betrachten?

 

Wieviel muss man ca. für Renovierungen in der Whg. zurücklegen (prozentual von der KM)? Hat da jemand Erfahrungswerte?

 

Meine nächste Frage wäre, ich habe in einem Buch gelesen, das es "besser" wäre statt eine Wohnung bar zu zahlen, z.B. 3 Wohnungen zu kaufen und "den Mieter die Kredite abzahlen lassen", also die Wohnung beleihen lassen und sich quasi selbst finanzieren lassen. Mal abgesehen von dem sehr hohen Risiko erschließt sich mir der Sinn dieser Aussage nicht so wirklich. Kann mir das evtl. jemand vorrechnen warum das sinnvoller sein soll?

 

Ich hoffe hier findet sich der ein oder andere, der aus eigener Erfahrungen berichten kann oder aus sonstigen Gründen Ahnung von der Materie hat und mir meine Fragen beantworten kann.

 

P.S.: Ich will mich hier wirklich nur oberflächlich informieren um einen "Einstieg in die Materie" zu erhalten. Ich werde nicht nächste Woche losrennen und mit minimalem EK soviele Wohnungen kaufen wie ich bekomme.

 

Beste Grüße SlapShot

[illemann]

Hallo,

ich spiele schon seit längerem mit dem Gedanken, in meiner ehemaligen Studentenstadt ein oder zwei Wohnungen zu kaufen und anschließend zu vermieten. Der Gedanke kam mir, als ich meine Wohnung dort gekündigt habe und innerhalb einer Woche 25 Leute die Wohnung besichtigen wollten, obwohl es wirklich eine der schlechtesten Gegenden der Stadt ist. Es gibt in einigen Gegenden quasi keinen Leerstand.

 

Angenommen ich kaufe eine Wohnung (vielleicht auch erst in ein paar Jahren, im Moment sind die Whg ja sehr teuer), mit was für einer Rendite kann man rechnen? Bzw. macht es überhaupt Sinn dies als Geldanlage zu betrachten?

 

Wieviel muss man ca. für Renovierungen in der Whg. zurücklegen (prozentual von der KM)? Hat da jemand Erfahrungswerte?

 

Meine nächste Frage wäre, ich habe in einem Buch gelesen, das es "besser" wäre statt eine Wohnung bar zu zahlen, z.B. 3 Wohnungen zu kaufen und "den Mieter die Kredite abzahlen lassen", also die Wohnung beleihen lassen und sich quasi selbst finanzieren lassen. Mal abgesehen von dem sehr hohen Risiko erschließt sich mir der Sinn dieser Aussage nicht so wirklich. Kann mir das evtl. jemand vorrechnen warum das sinnvoller sein soll?

 

Ich hoffe hier findet sich der ein oder andere, der aus eigener Erfahrungen berichten kann oder aus sonstigen Gründen Ahnung von der Materie hat und mir meine Fragen beantworten kann.

 

P.S.: Ich will mich hier wirklich nur oberflächlich informieren um einen "Einstieg in die Materie" zu erhalten. Ich werde nicht nächste Woche losrennen und mit minimalem EK soviele Wohnungen kaufen wie ich bekomme.

 

Beste Grüße SlapShot

 

 

 

 

Hallo,

ein Dokument im Wert von 3,90 Euro das mich persönlich vom Investieren in Stein abgehalten hat ist "Erfolgreich Vermieten: Richtiges Vermieten von Wohungen und Häusern" von Peter Schüller. Nun muss man nicht davon ausgehen, dass alles schief laufen wird was schief laufen kann, aber es gibt sehr sehr viel zu bedenken und gerade in einer Studentenstadt, wo der Lebenswandel der Mieter sicher etwas dynamischer ist, genau wie der Durchsatz der Mieter (Ausnahme: Dauerstudent -- vielleicht aus anderen Gründen nicht so wünschenswert als Mieter?) gibt es ne Menge anderer Investitionsmöglichkeiten, die mit deutlich weniger eigener Arbeit und Kopfschmerzen verbunden sind. Hinzu kommt, dass die Rendite, die natürlich abhängig ist vom Verhältnis Kaufpreis/Mietpreis nach Abzug der Rücklagen (diese wiederum sind abhängig vom Alter der Wohnung, dem Mieterdurchsatz etc.) oft weniger übrig bleibt als bei vielen Aktien- oder Rentenfonds. Ein Hauptvorteil einer Immobilie ist der reale Wert, genau wie ein guter Schutz gegen Inflation. Diese Vorteile hat man aber auch bei Aktienfonds und da kommt noch die Liquidität dazu. Daher keine pauschale Empfehlung -- es gibt einfach zu viele Dinge die stimmig sein müssen, damit sich das lohnt. Wenn du mehr wissen möchtest, schicke gerne eine PN.

[BondWurzel]

Hallo,

ich spiele schon seit längerem mit dem Gedanken, in meiner ehemaligen Studentenstadt ein oder zwei Wohnungen zu kaufen und anschließend zu vermieten. Der Gedanke kam mir, als ich meine Wohnung dort gekündigt habe und innerhalb einer Woche 25 Leute die Wohnung besichtigen wollten, obwohl es wirklich eine der schlechtesten Gegenden der Stadt ist. Es gibt in einigen Gegenden quasi keinen Leerstand.

 

Angenommen ich kaufe eine Wohnung (vielleicht auch erst in ein paar Jahren, im Moment sind die Whg ja sehr teuer), mit was für einer Rendite kann man rechnen? Bzw. macht es überhaupt Sinn dies als Geldanlage zu betrachten?

 

Wieviel muss man ca. für Renovierungen in der Whg. zurücklegen (prozentual von der KM)? Hat da jemand Erfahrungswerte?

 

Meine nächste Frage wäre, ich habe in einem Buch gelesen, das es "besser" wäre statt eine Wohnung bar zu zahlen, z.B. 3 Wohnungen zu kaufen und "den Mieter die Kredite abzahlen lassen", also die Wohnung beleihen lassen und sich quasi selbst finanzieren lassen. Mal abgesehen von dem sehr hohen Risiko erschließt sich mir der Sinn dieser Aussage nicht so wirklich. Kann mir das evtl. jemand vorrechnen warum das sinnvoller sein soll?

 

Ich hoffe hier findet sich der ein oder andere, der aus eigener Erfahrungen berichten kann oder aus sonstigen Gründen Ahnung von der Materie hat und mir meine Fragen beantworten kann.

 

P.S.: Ich will mich hier wirklich nur oberflächlich informieren um einen "Einstieg in die Materie" zu erhalten. Ich werde nicht nächste Woche losrennen und mit minimalem EK soviele Wohnungen kaufen wie ich bekomme.

 

Beste Grüße SlapShot

 

Bei Fremdfinanzierung hat man natürlich positive steuerliche Effekte.

 

Steuerliche Probleme können natürlich auch auftreten...

 

http://www.finanztip.de/recht/steuerrecht/einkuenfte-aus-vermietung.htm

 

http://www.finanztip.de/recht/steuerrecht/f9852.htm

 

Immobilen ist ein grosses Thema und beinhaltet auch viele Risiken wie Mietnomaden, Mietminderungen, Instandhaltungen und Gebäudeerhaltung auf der Kostenseite.

 

Erhaltung Wiederverkaufswert - Zukunft - Wertentwicklung.

 

Ob es letztlich zu einer guten Rendite kommt, hängt dann von vielen Faktoren ab.

[SlapShot]

Vielen Dank für die Infos soweit schon einmal, das "Buch" werde ich mir auf jeden Fall einmal bei Amazon besorgen.

Trotzdem würden mich noch einmal ein paar Antworten auf die obigen Fragen interessieren, was man erwarten kann wenn alles normal läuft, also kein besonderer Glücksgriff, aber auch kein Pech. Wieviel kann man etwa rechnen für Instandhaltung usw.

 

Bondwurzel, ich habe die beiden Links jetzt nur einmal überflogen, sehe jetzt die steuerlichen Probleme nur bei Vermietung innerhalb der Familie oder bei Ferienwohnungen. Ich denke bei eienr normalen fremdvermieteten Wohnimmobilie treten diese Probleme nicht auf.

 

Wieviel EK muss man ca. mitbringen, damit die Banken ausschließlich die Immobilie selbst als Sicherheit akzeptieren. Reichen 50% oder sollten es mehr sein?

[Bassinus]

Bondwurzel, ich habe die beiden Links jetzt nur einmal überflogen, sehe jetzt die steuerlichen Probleme nur bei Vermietung innerhalb der Familie oder bei Ferienwohnungen. Ich denke bei eienr normalen fremdvermieteten Wohnimmobilie treten diese Probleme nicht auf.

 

Wieviel EK muss man ca. mitbringen, damit die Banken ausschließlich die Immobilie selbst als Sicherheit akzeptieren. Reichen 50% oder sollten es mehr sein?

 

Also steuerliche Probleme tauchen bei der Fremdvermietung ab 66% der Ortsüblichen Miete nicht auf.

 

Wie hoch die Rendite ist, bestimmt sich nach so vielen Dingen: Finanzierung, Mietsituation, Städtewachstum, Abwanderung, Demografischer Wandel und und und

 

Allein der persönliche Steuersatz entscheidet über Vollfinanzierung oder EK-Anlage:

 

Im Steuerspitzensatz von 45% kann man Verluste sehr gut steuerlich verwerten. Dazu Paaren sich dann noch der nicht steuerbare Verkauf der Anlage nach 10 Jahren und der längere Atem von jmd. der genügend Geld zum Leben hat.

 

Allein schon der Steuerunterschied von 25% erzeugt eine Renditeunterschied durch Steuerersparnis in Anfangsjahren durch Vollfinanzierung in 2 Stelligen Bereichen!

 

Als Kleinanleger sollte man eher an die kleineren Anlagetypen denken: Haus bauen mit Einliegerwohnung etc. oder kleine ETW kaufen in unmittelbarer Umgebung (man kennt "sein Viertel", bessere Kontrolle und Eigenleistung)

Als Aufwand für Instandhaltung würde ich Brutto 15 % pro Jahresmiete zurückhalten und auf Fest-Tages-Geld anlegen. Ebenso macht auch Sinn einen Bausparvertrag in geringer Höhe abzuschließen. 7,5 % Kaltmiete pro Monat als Sparrate, 7,5 aufs Tagesgeldkonto.

Natürlich ist dies auch abhängig von: Mieterdurchsatz, Zustand, Alter der Wohnung, Umgebung, Eigenleistung usw.

 

An sich ist eine Immobilie für mich persönlich ab 40-50% EK eine Anlage alternative und sogar sehr Sicher wenn man diese auch eigengenutzt verwenden kann, um Leerstandszeiten zu überbrücken. Kleinanlegern rate ich von vollfinanzierten Modellen vollständig ab. Damit wird man nicht reich. Nur mit Ausdauer und Glück zahlt man das ab und hat am Ende eine überteuerte Immobilie geschaffen (durch Überzinsung der Darlehenssumme und weitere Gebühren durch Risikoleben, Bonitätsabsicherung etc.)

 

Jap, ab 40 % ungefähr, kann man davon ausgehen das die Hausbank lediglich ^^ die Immobilie als Sicherheit verlangt. Natürlich spielen hier wie immer mehrere Faktoren hinein: Bonität, Arbeitsplatz, Verkehrswert der Immobilie und und und

 

Zur Zeit sind die Immobilienpreise allerdings hoch und ich rate zwecks Zinsaugenwischerei nicht zum Kauf. Alternativ mal einige Zwangsvollstreckungen besuchen. Dabei nichts kaufen, nur den Ablauf anschauen ... sollte diese ZinsTiefst-Höchst-Immopreise-Blase nämlich in 4-5 Jahren platzen, kann man sich dort gute Schnäppchen sichern Vorausgesetzt: EIGENKAPITAL!

 

Gruß Kevin

[35sebastian]

Mit kleinem Geld , das sind Beträge unter 100000, lohnen keine Direktinvestments.

Auch mit größeren Vermögen und Einkommen ist man bei Immobilien absolut nicht auf der sicheren Seite.

Viele haben mit ihrem "Betongold" riesige Probleme oder damit richtige Pleiten erlebt.

Immobilien sind halt immobil und binden großes Kapital, Das passt nicht zu einer mobilen Gesellschaft .

Früher waren offene Immobilienfonds solide Investments. Jetzt sind sie hochriskant und werden geschlossen oder aufgelöst, natürlich mit Verlust.

[bb_florian]

ich spiele schon seit längerem mit dem Gedanken, in meiner ehemaligen Studentenstadt ein oder zwei Wohnungen zu kaufen und anschließend zu vermieten.

 

Studenten ziehen so aus eigener Erfahrung im Durchschnitt mindestens alle 2-3 Jahre um. Du hast also entsprechend Zeitaufwand für die Vermietung, bzw. wenn du nicht vor Ort bist, musst du jemanden beauftragen, der sich darum kümmert.

[Perdox]

Ich habe selbst mehrere Immobilien und ein großer Teil davon ist beliehen. Die Rendite ist letztendlich davon abhängig wie hoch der Leverage ist und wie der Kaufpreis war. Dann spielen die Dinge die alle oben bereits geschrieben worden sind logischerweise ebenfalls eine Rolle (Mietnormaden etc.) Es ist eine Mentalitätssache und die Frage wieviel Risiko man überhaupt verkraften kann ob man Leverage einsetzt oder eben nicht. Ich rechne einfach mal zwei Beispiele für Dich, wenn Du Fragen hast, können wir gerne darüber sprechen. Grundsätzlich würde ich persönlich keine Eigentumswohnungen mehr kaufen (für den Anfang sind sie aber nicht so schlecht) weil sie erstens meistens teurer sind und zweitens man eine Eigentümergemeinschaft hat und nicht frei entscheiden kann. Für mich käme daher heute eigentlich nur noch ein Mehrfamilienhaus in Frage. Auch aus Risikoaspekten, fällt da mal eine Miete aus habe ich immer noch andere Mieteinnahmen. Viele Immobilieninvestoren die ein höheres Immobilienvermögen haben die ich kenne sehen da genauso. Aber wie gesagt alle haben eigentlcih mal klein angefangen. Hier die Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus:

 

Wichtig und entscheidend sind bei der Immobilie immer zwei Sachen: LAGE und PREIS

 

Nehmen wir an wir haben eine Toplage:

 

Kaufpreis für ein 4 Parteienhaus: 400.000,- Netto-Mieteinnahmen: 18.000,- -> 22,22 fache Jahresnettomiete

das führt zu einer Mietrendite von 4,5%, hiervon muss man allerdings noch Instandsetzungsmassnahmen abziehen. Pro qm² kann man eigentlich so 15,- Instandsetzungsmaßnahmen rechnen. 15% Rücklage wie oben beschrieben kommen also schon ganz gut hin. Nach Abzug der Instandhaltung kommt man also ca. auf eine Rendite von 3,825% -> allerdings muss man dazu sagen, dass teilweise Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter umgelegt werden können. So sieht die Berechnung auf jedenfall nicht sonderlich prickelnd aus. Der Kaufpreis war also zu hoch (wird aber im Moment am Markt bezahlt...). Kann man das selbe Haus jetzt zum Beispiel aus einer Zwangsversteigerung für die 15 fache Jahresmiete kaufen (ist nur theoretisch man muss dort meistens dann renovieren etc.) sähe das ganze natürlich schon ganz anders aus. -> Rendite läg da irgendwo bei 6% vor Steuern bei 100% EK Einsatz.

 

So beim Kaufpreis kommt aber noch einiges an Kosten dazu: Knapp 10% Nebenkosten bei Erwerb: Notar, Grundbuchkosten, Makler (event.), Grunderwerbssteuer

 

Das heißt der Kaufpreis ist eigentlich nochmal höher und so wird die Rendite eben weier gemindert. Wie gesagt Gesamtkaufpreis zählt ungemein.

 

Die Lage sollte 1a sein, denn nur dort kann ich mir über einen langen Zeitraum meine Mieter aussuchen und das Haus wird keinen Wertverlust sondern wahrscheinlich eher Wertsteigerungen erfahren.

 

Inflationsstabil ist ein Haus weil ich die Inflation normalerweise an die Mieter weitergeben kann. Was mein Hauspreis auch steigert, weil ich ja irgendwann bei Verkauf auch wieder einen Faktor x der Jahresmiete bezahlt bekomme. Nur kann ich die Inflation normalerweise nur in guten Lagen weitergeben weil ich in den schlechten Lagen glücklich bin überhaupt Mieter zu finden. Dadurch können da auch durchaus Wertminderungen passieren.

 

Steuerlich ist das ganze interessant weil die Abschreibungen und Zinsen mit den Mieteinnahmen die ich habe verrechnet werden können. Wenn ich dann einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erfahre kann ich diesen mit meinen anderen Einkommensarten verrechnen. Cashflowmäßig habe ich die Afa aber in der Tasche und kann daher meine Kredite zurücktilgen. Und bekomme Steuern zurückbezahlt. Wenn Du das überlegst solltest Du aber vorher genau überlegen was Du machst und vielilecht auch einen Steuerberater zur Hilfe nehmen. Bei Fragen gerne per PN, bin allerdings im Moment ziemlich eingebunden, daher wird es etwas dauern bis ich antworte.

 

Auch hier mal eine Beispielrechnung bei Spitzensteuersatz 45%:

 

Jahresgehalt aus Angestelltenverhältniss 200.000,-

Mieteinnahmen 100.000,-

Afa: 20.000,-

Kaufpreis Immobilie: 1,5 Mio

Sicherheiten sind kein Problem daher wird die Immobilie einmal komplett fremdfinanziert (ohne NK die trägt der Käufer aus EK)

 

Beispiel 1 100% EK Finanzierung:

Miete - Afa = 80.000,- - 45% Steuern = 44.000,- Jahresgewinn nach Steuern aber Cashflow 64 T -> Rendite nach Steuern ohne Betrachtung NK und Instandsetzung: 4,27%

 

Beispiel 2: 100 % FK Finanzierung Zinssatz 5%:

 

Zinsen 75.000,- zu zahlen

Afa 20.000,-

 

Miete - Zinsen - Afa = 5000,- -> -45% Steuern = 2750 + Afa 22.750 Cashflow -> bei 0 EK -> EK Rendite unendlich Risiken ebenfalls ausserordentlich hoch. Tilgung ins Darlehen ist quasi der Gewinn, der wird aber eben erst bei Verkauf des Hauses und dessen Wertstabilität realisiert. Wo wir wieder beim Thema LAGE wären. Gehen wir aber davon aus, dass der Mann/ die Frau die Kohle hatte und die 1,5 Mio jetzt noch anlegt, die Zinsen muss ich also dann auch noch rechnen. Hier ist eben dann auch wieder die Frage wieviel er verdienen kann. 3% nach steuern und er ist schon besser als in Beispiel 1. Macht er sogar einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung, kann er diesen mit seinem Jahreseinkommen verrechnen, da fallen unter anderem teilweise die Nebenkosten mit rein.

 

Insgesamt also nicht uninteressant, aber einmal viel Arbeit und zweitens muss man sich viel damit beschäftigen, damit man letztlich das richtige Modell wählt. Und es ist eben auch nicht so leicht zu durchschauen. Eh man alles einmal richtig macht hat man mit Sicherheit mehr als eine Immobilie. Aber ja es rechnet sich gut. Aus meiner Sicht sollte man versuchen eher günstig zu vermieten in guten Lagen, dann hat man lange gute Mieter nicht zu viel Ärger und rechnen tut es sich trotzdem noch gut. -> Sicherheitsrücklage muss da sein, Risiken müssen austariert werden, Mietnormaden können jedem passieren, auch wenn man sich schon durch ein wenig Arbeit dagegen schützen kann. Aber ohne Risiko gibts eben auch keine Rendite. Der Einkauf spielt die Musik. Hoffe ich konnte helfen.

 

Beste Grüße

Perdox

[Wutzi]

Studenten haben oft kein Geld.

 

Wutzi

[SlapShot]

Danke für die vielen Beiträge, natürlich haben Studenten meist kein Geld, aber durch Bafög usw. ist doch jeden Monat Geld da, dann müsste man evtl. schauen, dass man eine Wohnung wählt, die u.U. WG-geeignet ist. Hier gehen 20m² Einzimmerwohnungen zu 250 KM weg. Daher ist das Leerstandsrisiko (natürlich in der richtigen Lage (Fußwegentfernung zur Uni)) in meinen Augen relativ gering.

 

Perdox zu deiner Musterrechnung, wenn die Immobilie wirklich in guter Lage ist und die Inflation im Kaufpreis ausgeglichen wird (mehr oder weniger) sind die von dir errechneten Renditen doch teilweise schon inflationsbereinigt, es geht also vielleicht nur noch 1% oder 1,5% fpr Inflation ab um am Ende die tatsächliche Rendite zu haben ist das richtig?

 

Die Entscheidung kann mir keiner abnehmen, ich denke jedoch auch, dass die aktuelle Zeit nicht optimal ist. Die Kaufpreise sind im Moment ca. 18xKM + NK

 

Für den Anfang wäre eine Wohnung aber mit Sicherheit die vorsichtigste Variante, da man dort einen Mietausfall auch über ein Jahr noch locker vom Tagesgeldkonto bezahlen kann (Wäre aber trotzdem blöd )

[Sheridon]

Ich hab nochmal eine Frage/Anmerkung bezüglich der "guten Lage". Meiner Meinung nach sollte man das nicht überbewerten. Wenn man eine Immobilie in weniger guter Lage zu einem entsprechend niedrigen Preis bekommt, kann man auch mit teilweise Leerstand noch eine gute Rendite erzielen.

 

Außerdem gebe ich zu bedenken, dass es keineswegs gesagt ist, dass gute Lagen noch besser werden und schlechte Lagen noch schlechter. Wichtig wäre also vor allem einzuschätzen, wie sich das Umfeld der Immobilie in Zukunft entwickeln wird, und das ist denke ich verdammt schwierig.

 

Ich muss aber dazusagen, dass ich mit Immobilien keinerlei Erfahrung haben und das nur so meine Gedanken zum Thema sind.

[Wutzi]

Moin,

 

der BAFÖG-Höchstsatz liegt bei 585 . Viel ist das nicht.

 

Wie schätzt du denn das Angebot für Studentenjobs in deiner Stadt ein?

 

Wutzi

[Schinzilord]

Mal anders gefragt: Würdet ihr einen hohen Prozentsatz eures Vermögens einem Unternehmen leihen, bei dem der Gewinn nach oben gedeckelt ist auf sagen wir max. 7-8% p.a., aber gleichzeitig 50% Verlust möglich sind?

Also eine Unternehmensanleihe mit non investmentgrade rating <BBB. Da würde ich max. 5% meines Vermögens reinstecken.

Ähnlich sehe ich es auch bei Immobilien.

[molari]

Mal anders gefragt: Würdet ihr einen hohen Prozentsatz eures Vermögens einem Unternehmen leihen, bei dem der Gewinn nach oben gedeckelt ist auf sagen wir max. 7-8% p.a., aber gleichzeitig 50% Verlust möglich sind?

Also eine Unternehmensanleihe mit non investmentgrade rating <BBB. Da würde ich max. 5% meines Vermögens reinstecken.

Ähnlich sehe ich es auch bei Immobilien.

 

Gehst du bei der Deckelung von Immobilien in eher mittelmäßiger Lage oder von einem stark begrenzten Immobilienmarkt aus? Bedenken sollte man hier vlt. das bei Immos extreme regionale Unterschiede vorliegen und viele bei den guten Lagen eher auf Preissteigerungen spekulieren.

[Schinzilord]

Mal anders gefragt: Würdet ihr einen hohen Prozentsatz eures Vermögens einem Unternehmen leihen, bei dem der Gewinn nach oben gedeckelt ist auf sagen wir max. 7-8% p.a., aber gleichzeitig 50% Verlust möglich sind?

Also eine Unternehmensanleihe mit non investmentgrade rating <BBB. Da würde ich max. 5% meines Vermögens reinstecken.

Ähnlich sehe ich es auch bei Immobilien.

 

Gehst du bei der Deckelung von Immobilien in eher mittelmäßiger Lage oder von einem stark begrenzten Immobilienmarkt aus? Bedenken sollte man hier vlt. das bei Immos extreme regionale Unterschiede vorliegen und viele bei den guten Lagen eher auf Preissteigerungen spekulieren.

Sollte eigentlich egal sein, weil ja der Kaufpreis am Münchner Marienplatz um einiges höher liegt als als in Mittersendling.

Natürlich kann man immer zum Höchstpunkt einer Immoblase aussteigen, aber da ist doch eine Menge Glück dabei. Und so effizient halte ich den Immobilienmarkt, dass er die verschieden regionalen Unterschiede berücksichtigt (ausgenommen evtl. ein paar abgelegene Immos im bayrischen Wald.

Also um dir kurz zu antworten:

jegliche Immoblien in Ballungsräumen. Natürlich besteht die Chance, sich ins nächste Szenenviertel einzukaufen, aber genausogut kann es auch andersherum laufen. Deswegen meine <5% Regel, um dieses unsystematische Risiko auszuschließen. Hiervon ausgenommen ist natürlich das selbstgenutzte Eigenheim.

[molari]

Ich wollte eher darauf hinweisen, dass wohl viele Leute die sich Immobilien kaufen eben auch darauf hoffen, dass man gerade im nächsten Szeneviertel gekauft hat. Während diese Möglichkeit bei Anleihen so nicht besteht. Ich denke hier sind wir eher im Bereich der unterschiedlichen Wahrnehmung von möglichen Gewinnen zu möglichen Verlusten.

[Schinzilord]

Ich wollte eher darauf hinweisen, dass wohl viele Leute die sich Immobilien kaufen eben auch darauf hoffen, dass man gerade im nächsten Szeneviertel gekauft hat. Während diese Möglichkeit bei Anleihen so nicht besteht. Ich denke hier sind wir eher im Bereich der unterschiedlichen Wahrnehmung von möglichen Gewinnen zu möglichen Verlusten.

Dann wäre eventuell der bessere Vergleich von Immobilien der zu kleinen Unternehmen (Small Caps). Hier ist der Gewinn nach oben auch nicht beschränkt, hat aber ein höheres Risiko als Fremdkapital.

[molari]

Dann wäre eventuell der bessere Vergleich von Immobilien der zu kleinen Unternehmen (Small Caps). Hier ist der Gewinn nach oben auch nicht beschränkt, hat aber ein höheres Risiko als Fremdkapital.

 

Hm von der Modellierung her interessant, aber sollte man das Risiko nicht rein auf das eingesetze Kapital betrachten? Sprich bei Small Caps wäre der maximal Verlust 100% des eingesetzten Kapitals, während ich bei der Immobilie ( wo es nunmal eher gängig ist mit FK zu arbeiten, da die Sache mit 100% EK nach Kosten einfach kaum mehr lohnt) das Problem habe bei Leerstand (und vlt sogar Wertverlust) den Kredit aus meinem restlichen Vermögen tilgen zu müssen. Ich denke der Vergleich ist also nicht ganz einfach.

[Moneycruncher]

 

 

Gehst du bei der Deckelung von Immobilien in eher mittelmäßiger Lage oder von einem stark begrenzten Immobilienmarkt aus? Bedenken sollte man hier vlt. das bei Immos extreme regionale Unterschiede vorliegen und viele bei den guten Lagen eher auf Preissteigerungen spekulieren.

jegliche Immoblien in Ballungsräumen. Natürlich besteht die Chance, sich ins nächste Szenenviertel einzukaufen, aber genausogut kann es auch andersherum laufen. Deswegen meine <5% Regel, um dieses unsystematische Risiko auszuschließen. Hiervon ausgenommen ist natürlich das selbstgenutzte Eigenheim.

 

Das ist für mich der eigentlich spannende Punkt. Bei aktuellen Hypothekenzinssätzen unter 3% könnte man (fast?) schon hebeln. Wenn jemand ein großes Depot hat, z.B. ca. 400-600.000.- , davon 50% Aktien, der Rest FG und TG, dann ist eine selbstgenutzte Immobilie mehr als eine Überlegung wert. Vielleicht sogar mit bewusst geringem EK-Einsatz.

[BondWurzel]

Ich habe selbst mehrere Immobilien und ein großer Teil davon ist beliehen. Die Rendite ist letztendlich davon abhängig wie hoch der Leverage ist und wie der Kaufpreis war. Dann spielen die Dinge die alle oben bereits geschrieben worden sind logischerweise ebenfalls eine Rolle (Mietnormaden etc.) Es ist eine Mentalitätssache und die Frage wieviel Risiko man überhaupt verkraften kann ob man Leverage einsetzt oder eben nicht. Ich rechne einfach mal zwei Beispiele für Dich, wenn Du Fragen hast, können wir gerne darüber sprechen. Grundsätzlich würde ich persönlich keine Eigentumswohnungen mehr kaufen (für den Anfang sind sie aber nicht so schlecht) weil sie erstens meistens teurer sind und zweitens man eine Eigentümergemeinschaft hat und nicht frei entscheiden kann. Für mich käme daher heute eigentlich nur noch ein Mehrfamilienhaus in Frage. Auch aus Risikoaspekten, fällt da mal eine Miete aus habe ich immer noch andere Mieteinnahmen. Viele Immobilieninvestoren die ein höheres Immobilienvermögen haben die ich kenne sehen da genauso. Aber wie gesagt alle haben eigentlcih mal klein angefangen. Hier die Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus:

 

Wichtig und entscheidend sind bei der Immobilie immer zwei Sachen: LAGE und PREIS

 

Nehmen wir an wir haben eine Toplage:

 

Kaufpreis für ein 4 Parteienhaus: 400.000,- Netto-Mieteinnahmen: 18.000,- -> 22,22 fache Jahresnettomiete

das führt zu einer Mietrendite von 4,5%, hiervon muss man allerdings noch Instandsetzungsmassnahmen abziehen. Pro qm² kann man eigentlich so 15,- Instandsetzungsmaßnahmen rechnen. 15% Rücklage wie oben beschrieben kommen also schon ganz gut hin. Nach Abzug der Instandhaltung kommt man also ca. auf eine Rendite von 3,825% -> allerdings muss man dazu sagen, dass teilweise Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter umgelegt werden können. So sieht die Berechnung auf jedenfall nicht sonderlich prickelnd aus. Der Kaufpreis war also zu hoch (wird aber im Moment am Markt bezahlt...). Kann man das selbe Haus jetzt zum Beispiel aus einer Zwangsversteigerung für die 15 fache Jahresmiete kaufen (ist nur theoretisch man muss dort meistens dann renovieren etc.) sähe das ganze natürlich schon ganz anders aus. -> Rendite läg da irgendwo bei 6% vor Steuern bei 100% EK Einsatz.

 

So beim Kaufpreis kommt aber noch einiges an Kosten dazu: Knapp 10% Nebenkosten bei Erwerb: Notar, Grundbuchkosten, Makler (event.), Grunderwerbssteuer

 

Das heißt der Kaufpreis ist eigentlich nochmal höher und so wird die Rendite eben weier gemindert. Wie gesagt Gesamtkaufpreis zählt ungemein.

 

Die Lage sollte 1a sein, denn nur dort kann ich mir über einen langen Zeitraum meine Mieter aussuchen und das Haus wird keinen Wertverlust sondern wahrscheinlich eher Wertsteigerungen erfahren.

 

Inflationsstabil ist ein Haus weil ich die Inflation normalerweise an die Mieter weitergeben kann. Was mein Hauspreis auch steigert, weil ich ja irgendwann bei Verkauf auch wieder einen Faktor x der Jahresmiete bezahlt bekomme. Nur kann ich die Inflation normalerweise nur in guten Lagen weitergeben weil ich in den schlechten Lagen glücklich bin überhaupt Mieter zu finden. Dadurch können da auch durchaus Wertminderungen passieren.

 

Steuerlich ist das ganze interessant weil die Abschreibungen und Zinsen mit den Mieteinnahmen die ich habe verrechnet werden können. Wenn ich dann einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erfahre kann ich diesen mit meinen anderen Einkommensarten verrechnen. Cashflowmäßig habe ich die Afa aber in der Tasche und kann daher meine Kredite zurücktilgen. Und bekomme Steuern zurückbezahlt. Wenn Du das überlegst solltest Du aber vorher genau überlegen was Du machst und vielilecht auch einen Steuerberater zur Hilfe nehmen. Bei Fragen gerne per PN, bin allerdings im Moment ziemlich eingebunden, daher wird es etwas dauern bis ich antworte.

 

Auch hier mal eine Beispielrechnung bei Spitzensteuersatz 45%:

 

Jahresgehalt aus Angestelltenverhältniss 200.000,-

Mieteinnahmen 100.000,-

Afa: 20.000,-

Kaufpreis Immobilie: 1,5 Mio

Sicherheiten sind kein Problem daher wird die Immobilie einmal komplett fremdfinanziert (ohne NK die trägt der Käufer aus EK)

 

Beispiel 1 100% EK Finanzierung:

Miete - Afa = 80.000,- - 45% Steuern = 44.000,- Jahresgewinn nach Steuern aber Cashflow 64 T -> Rendite nach Steuern ohne Betrachtung NK und Instandsetzung: 4,27%

 

Beispiel 2: 100 % FK Finanzierung Zinssatz 5%:

 

Zinsen 75.000,- zu zahlen

Afa 20.000,-

 

Miete - Zinsen - Afa = 5000,- -> -45% Steuern = 2750 + Afa 22.750 Cashflow -> bei 0 EK -> EK Rendite unendlich Risiken ebenfalls ausserordentlich hoch. Tilgung ins Darlehen ist quasi der Gewinn, der wird aber eben erst bei Verkauf des Hauses und dessen Wertstabilität realisiert. Wo wir wieder beim Thema LAGE wären. Gehen wir aber davon aus, dass der Mann/ die Frau die Kohle hatte und die 1,5 Mio jetzt noch anlegt, die Zinsen muss ich also dann auch noch rechnen. Hier ist eben dann auch wieder die Frage wieviel er verdienen kann. 3% nach steuern und er ist schon besser als in Beispiel 1. Macht er sogar einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung, kann er diesen mit seinem Jahreseinkommen verrechnen, da fallen unter anderem teilweise die Nebenkosten mit rein.

 

Insgesamt also nicht uninteressant, aber einmal viel Arbeit und zweitens muss man sich viel damit beschäftigen, damit man letztlich das richtige Modell wählt. Und es ist eben auch nicht so leicht zu durchschauen. Eh man alles einmal richtig macht hat man mit Sicherheit mehr als eine Immobilie. Aber ja es rechnet sich gut. Aus meiner Sicht sollte man versuchen eher günstig zu vermieten in guten Lagen, dann hat man lange gute Mieter nicht zu viel Ärger und rechnen tut es sich trotzdem noch gut. -> Sicherheitsrücklage muss da sein, Risiken müssen austariert werden, Mietnormaden können jedem passieren, auch wenn man sich schon durch ein wenig Arbeit dagegen schützen kann. Aber ohne Risiko gibts eben auch keine Rendite. Der Einkauf spielt die Musik. Hoffe ich konnte helfen.

 

Beste Grüße

Perdox

 

Ich habe jetzt eine ETW verkauft,nach 20 Jahren ist der Renovierungsaufwand wieder voll gegeben und alle Käufer meckern an jedem scheinbaren Mangel herum, obwohl die Lage gut ist. Letztlich hat der Verkauf aber gut geglückt, im Vergleich zu anderen Anlagechancen in dem Zeitraum war dieses Investment sehr schwach, obwohl ich noch mit einem blauen Auge davon gekommen bin. Mit Mietern möchte ich nichts zu tun haben. Das Gebäude wird jetzt 40 Jahre alt und die Instandhaltungen laufen jetzt bei allen Balkonen. Vorher wurden schon alle Fenster ausgetauscht - immer aus den normalenRücklagen über Jahre hinweg.

 

Also nur mit Zahlen zu arbeiten ist bei Immos verkehrt. MAn muss eine richtige Hausverwaltung betreiben und das Kapital ist halt immobil.

 

Ich werde jetzt von dem Geld schöne Depfabonds mit Fälligkeit 2015 um die 70% kaufen, das ist pflegeleichter und wesentlich rentabler. Letztlich hat man nur mit Maklern, Kreditinstituten und Mietern zu tun, alles auch psych. Belastungen und sehr zeitraubend.

[Moneycruncher]

Mit Mietern möchte ich nichts zu tun haben.

 

Ich auch nicht!

[Emilian]

...Letztlich hat man nur mit Maklern, Kreditinstituten und Mietern zu tun, alles auch psych. Belastungen und sehr zeitraubend.

Mich würde mal interessieren, wenn Du all das mit einrechnest ebenso Autofahrten, Termine etc. Kam da nach Inflation überhaupt noch eine nennenswerte Rendite heraus? Wo lag die in etwa - größer oder kleiner 2% ?

 

Gruß Emilian.