Immobilienfinanzierung

[RodriguezFatz]

Um nochmal auf deine ursprüngliche Frage zu kommen:

 

Du musst die Nebenkosten des Hauskaufs (Steuer, Notar,...) von deinem Geld bezahlen - da hat die Bank / der Kredit nichts mit zu tun. Alles was dann noch über ist, ist dein Eigenkapital. Und alle Kosten, die dann noch über sind, müssen mit deinem Eigenkapital und dem Geld der Bank finanziert werden. Insofern sind die 40 tsd., die du nennst nicht dein Eigenkapital.

 

Schreib dir für den Besuch der Bank die Hausdaten (m^2 ...) auf, die wollen das zum Teil wissen.

 

Ich bin vor kurzem über einen privaten Anlageberater am besten gefahren, der konnte deutlich bessere Konditionen rausholen, als ich bei den Banken bekommen konnte. Die DeBeKa hatte von allen Banken wo ich war noch das beste Angebot.

[harryguenter]

habe eben nochmal mit meinem zukünftigen nachbarn gesprochen. und er meinte auch, dass bei der größe 200 bis 250 euro im monat vollkommen reichen.

Ich befürchte er antwortet nicht ehrlich, hat seine Zahlen nicht im Kopf, die Hälfte vergessen oder er mag Dich nicht.

 

Ich hatte vor einigen Jahren schonmal eine solche Aufstellung gemacht. Beitrag 3 von mir in nachfolgendem Link wird Dir vielleicht die Augen öffnen. Dazu kommt, dass auch bei neuen Häusern die ersten Jahre immer wieder Geld in Ausstattung und Errichtung geht, und schon nach wenigen Jahren die ersten Reparaturen und Wartungen hinzukommen. Mein Standort ist übrigends eine Stadt im Münsterland - man kann es getrost strukturschwache und ländliche Region nennen.

 

https://www.wertpapier-forum.de/topic/13817-leerstehendes-haus-monatliche-grundkosten/?do=findComment&comment=210658

PS: Die Aufstellung enthielt nur Grundgebühren - keine Verbrauchskosten wie Strom, Wasser, Heizung, Warmwasser, Abwasser, Reparaturen oder Wartungen! Damals waren schon 100 EUR im Monat "kalt" weg. Die meisten Städte haben seit dem die Grundsteuer saftig angehoben.

[ctsun]

ich bedanke mich für die vielen beiträge und vorschläge.

will euch auf dem laufenden halten.

 

zu den nebenkosten: habe mir die komplett aufzeigen lassen, was auf mich zukommt und durchgerechnet: 100 euro strom, 50 euro gas, 100 euro für den ganzen rest im jahr (steuer, müll, etc.)

somit bin ich da auf der sicheren seite.

 

zu dem preis von 450T: ich habe mir angebote von 20 !!! verschiedenen bauträgern geholt und habe mir das günstigste ausgesucht, was eine gute bauleistungsbeschreibung vorgibt. der große block bewegt sich ca. bei 560T euro.

 

und ja, ich spare erst seit 2 jahren. und dabei habe ich im letzten jahr noch viele urlaube gemacht. irgendwie hat alles perfekt geklappt dieses jahr mit meiner geldanlage. daher muss ich meinem berater einen großen dank zukommen lassen.

 

@dynamind: in der region wo ich baue, gibt es eine warteliste von ca. 2 jahren auf ein grundstück und 1 1/2 jahren auf mietswohnungen. es ist aktuell die begehrteste gegend des ortes, wo ich mich befinde. der preis in der region liegt bei ca. 9 euro pro qm. somit befinde ich mich im fairen preis, da auch noch gartennutzung vorgesehen ist.

 

 

@rodiguezfatz: steuer und notarkosten habe ich eingeplant. aber da bin ich mit 10T EK auf der ganz sicheren seite. somit stehen noch 30T da.

 

hatte heute morgen auch einen termin mit einem baufinanzieren, den mir mein berater empfhohlen hat. und es hört sich ganz gut an. zins ist phänomenal. und passt so alles wie ich es gerne hätte. und vor allem wurde mir kein bausparer oder so ein irrsinn empfohlen.

 

[Jacob F]

Welche Zinsbindung hat denn der Kredit? Wenn der Zins so klein ist, vermute ich vllt maximal 2 Jahre. Im schlimmsten Fall stehst du dann bald mit 5%+ im Regen.

 

Und noch zu deiner Selbständigkeit: Wie sieht es steuertechnisch aus? Wenn du noch nicht lange selbständig bist, droht evtl eine Steuernachzahlung oder eine Vorabzahlung, die du bisher noch nicht auf dem Schirm hast?

 

Du solltest dir vllt eine Sensitivitätsrechnung machen und schauen, welche Abweichungen von deinem Plan zum Gau führen und anschließend die Eintrittswahrscheinlichkeiten bewerten.

 

- So wird dir die Miete z.B. sicher nicht in 12 von 12 Monaten zufließen, sondern vllt in 10 von 12.

- Dann musst du wissen, wie lange du auf dein geregeltes Einkommen verzichten kannst, bis es zur Zahlungsunfähigkeit kommt. Gerade als Selbstständiger sollte man konservativ planen (Sieht momentan mit einer EK-Quote von unter 7% eher hochspekulativ aus; mit so einem Hebel arbeiten sonst nur die bösesten unter den sowieso schon bösen Banken )

- Wieviel % dürfen die Baukosten maximal nach oben abweichen?

- Ab welchem Zinssatzszenario besteht Gefahr

- Um wieviele Monate darf sich die Fertigstellung / der Einzug (Deiner und der des Mieters) maximal verschieben bevor ...?

- Um wieviel % darf die erzielbare Miete für die Kellerwohnung maximal Abweichen?

- Um wieviel % dürfen die veranschlagten Nebenkosten maximal abweichen? (Auch daran denken, dass in Monaten, in denen die Wohnung leersteht, die Nebenkosten weiterlaufen, und zwar auf deine Rechnung)

 

Wie schon von anderen erwähnt musst du mit gehöriger Vorsicht vorgehen, da du nicht nur deine eigene finanzielle Zukunft aufs Spiel setzt, sondern unter umständen auch die deiner Eltern.

 

Wünsche dir dennoch alles Gute bei deinem Vorhaben!

[ctsun]

Welche Zinsbindung hat denn der Kredit? Wenn der Zins so klein ist, vermute ich vllt maximal 2 Jahre. Im schlimmsten Fall stehst du dann bald mit 5%+ im Regen.

 

Und noch zu deiner Selbständigkeit: Wie sieht es steuertechnisch aus? Wenn du noch nicht lange selbständig bist, droht evtl eine Steuernachzahlung oder eine Vorabzahlung, die du bisher noch nicht auf dem Schirm hast?

 

Du solltest dir vllt eine Sensitivitätsrechnung machen und schauen, welche Abweichungen von deinem Plan zum Gau führen und anschließend die Eintrittswahrscheinlichkeiten bewerten.

 

- So wird dir die Miete z.B. sicher nicht in 12 von 12 Monaten zufließen, sondern vllt in 10 von 12.

- Dann musst du wissen, wie lange du auf dein geregeltes Einkommen verzichten kannst, bis es zur Zahlungsunfähigkeit kommt. Gerade als Selbstständiger sollte man konservativ planen (Sieht momentan mit einer EK-Quote von unter 7% eher hochspekulativ aus; mit so einem Hebel arbeiten sonst nur die bösesten unter den sowieso schon bösen Banken )

- Wieviel % dürfen die Baukosten maximal nach oben abweichen?

- Ab welchem Zinssatzszenario besteht Gefahr

- Um wieviele Monate darf sich die Fertigstellung / der Einzug (Deiner und der des Mieters) maximal verschieben bevor ...?

- Um wieviel % darf die erzielbare Miete für die Kellerwohnung maximal Abweichen?

- Um wieviel % dürfen die veranschlagten Nebenkosten maximal abweichen? (Auch daran denken, dass in Monaten, in denen die Wohnung leersteht, die Nebenkosten weiterlaufen, und zwar auf deine Rechnung)

 

Wie schon von anderen erwähnt musst du mit gehöriger Vorsicht vorgehen, da du nicht nur deine eigene finanzielle Zukunft aufs Spiel setzt, sondern unter umständen auch die deiner Eltern.

 

Wünsche dir dennoch alles Gute bei deinem Vorhaben!

 

ich habe eine zinsbindung von 15 jahren für den einen kredit und für den anderen 10 jahre. dazu noch 2 kfw darlehen über jeweils 50T. dadurch ergibt sich ein mischzins von 2,9.

und mit diesem zins kann ich ja glaube recht zufrieden sein.

 

steuervorrauszahlungen und nachzahlungen werden aktuell schon bezahlt und sind somit in der ganzen planung mit eingerechnet worden.

 

und den rest werde ich im laufe der woche mal durcharbeiten. danke für den tipp mit den dingen, die ich aktuell noch nicht so genau durchgerechnet habe. mache ich mich heute mal dran

[RED-BARON]

@ctsun:

 

abgesehen, dass ich es für Wahnsinn halte in der heutigen Zeit ein Haus MIT Kredit zu bauen. ...

 

Mach Dir Gedanken darüber, wer das Haus fertigstellt, wenn die Baufirma pleite geht, während der Erstellung.

 

Ein Kollege hat eben jetzt diesen Fall: Kern-Haus.

 

Es gibt da sicherlich verschiedene Möglichkeiten die Baufirma in die Pflicht zu nehmen, oder auch die Bank oder wen auch immer

BEVOR, der Fall eintritt !!!

 

z.B. Bürgschaft der Baufirma bezüglich die Fertigstellung.

 

Tritt dieser Fall ein und wurde nicht bedacht - kalkuliere min. 10% Mehrkosten für das Haus ein.

 

Was passiert mit Gewährleistungsansprüchen, wenn die Baufirma pleite macht.

 

Mein Kollege hat nun ein halbfertiges Haus, und keine Gewährleistung auf bisher ausgeführte Arbeiten ( Rohbau, Dach, usw. )

 

Ja und, das erste Haus baut man für seinen Feind - aber das weisst Du längst.

 

 

Eine Anmerkung noch: Sollte der Wert des Hauses unerwartet unter den Beleihungswert sinken, stellt die Bank den Kredit gern

sofort fällig. Dann ist nix mit 10 oder 15 Jahren ...

 

Leider finde ich es jetzt nicht, es wurde in einem Film über die Sparkasse berichtte. Diese hat Kredite an Finanzinvestoren verkauft

obwohl die Raten monatlich zuverlässig bezahlt wurden.

 

Die Investoren haben haben dann die Schuldner verfrühstückt - das war kein Einzelfall - die Sparkasse hat keine Stellungnahme

dazu abgegeben. Irgendwo bei WISO oder MARKT oder so im GEZ-TV kam das und war auch auf youtube eingestellt.

 

Hier ein Bsp. - die Masche ist immer die selbe im Grund

 

 

Ich kann mir nur vorstellen, dass man selbst ein Vorkaufsrecht oder so ggü. der Bank erwirkt bei Abschluss des Kredites.

So dass der Kreditvertrag Dir als "Investor" zuerst angeboten werden muss - bevor er einem Hedgefond untergejubelt wird.

 

Irgendsowas würde ich auf jedenfall vor Unterzeichnung des Vertrages mal "nachfregen" :-

 

Dir nützt die ganze Rechnerei NICHTS, wenn Du nicht mit nem Messer zwischen den Zähnen zur Bank gehst^^

 

Viel Glück !

[ctsun]

@ctsun:

 

abgesehen, dass ich es für Wahnsinn halte in der heutigen Zeit ein Haus MIT Kredit zu bauen. ...

 

Mach Dir Gedanken darüber, wer das Haus fertigstellt, wenn die Baufirma pleite geht, während der Erstellung.

 

Ein Kollege hat eben jetzt diesen Fall: Kern-Haus.

 

Es gibt da sicherlich verschiedene Möglichkeiten die Baufirma in die Pflicht zu nehmen, oder auch die Bank oder wen auch immer

BEVOR, der Fall eintritt !!!

 

z.B. Bürgschaft der Baufirma bezüglich die Fertigstellung.

 

Tritt dieser Fall ein und wurde nicht bedacht - kalkuliere min. 10% Mehrkosten für das Haus ein.

 

Was passiert mit Gewährleistungsansprüchen, wenn die Baufirma pleite macht.

 

Mein Kollege hat nun ein halbfertiges Haus, und keine Gewährleistung auf bisher ausgeführte Arbeiten ( Rohbau, Dach, usw. )

 

Ja und, das erste Haus baut man für seinen Feind - aber das weisst Du längst.

 

 

Eine Anmerkung noch: Sollte der Wert des Hauses unerwartet unter den Beleihungswert sinken, stellt die Bank den Kredit gern

sofort fällig. Dann ist nix mit 10 oder 15 Jahren ...

 

Leider finde ich es jetzt nicht, es wurde in einem Film über die Sparkasse berichtte. Diese hat Kredite an Finanzinvestoren verkauft

obwohl die Raten monatlich zuverlässig bezahlt wurden.

 

Die Investoren haben haben dann die Schuldner verfrühstückt - das war kein Einzelfall - die Sparkasse hat keine Stellungnahme

dazu abgegeben. Irgendwo bei WISO oder MARKT oder so im GEZ-TV kam das und war auch auf youtube eingestellt.

 

was spricht denn dagegen in der heutigen zeit MIT kredit zu bauen?

ich sehe es so, dass vor allem in der heutigen zeit es sinn macht MIT kredit zu bauen.

 

ich kenne mich mit kern haus nicht aus und weiß somit auch nicht wie deren handhabung aussieht. ist das so wie bei heinz von heiden oder town und country?

bei mir trifft dies nicht ganz zu, da es sich um ein fertighaus handelt in holzständerbauweise. und das ganze ist ein hersteller, der eine gute auftragslage hat und gute arbeit abliefert, wie mir mehrere personen mitteilten, die mit der firma "gebaut" haben.

 

und zu dem kredit: man kann den teufel auch an die wand malen. das sind einzelfallschicksale und das muss nicht bei jedem gelten.

[RED-BARON]

Beim Fertigteilhaus ist das Risiko bei der Fertigstellung nahezu 0.

Ein Kredit sollte möglichst die gesammte Finanzierung abdecken.

Anschlussfinanzierungen find ich nicht so charmant.

[ctsun]

normalerweise würde ich es auch machen. allerdings gibt es wohl keine bank die eine zinsbindung von 30 bis 35 jahren zulässt mit einem gescheiten zins

oder verstehe ich dich grade falsch?

[RED-BARON]

hast Du nicht. Ich will Dir nicht auf die Füsse treten, aber

meiner bescheidenen Meinung nach sollte das Haus usw.

nach 10 Jahren abbezahlt sein. Höchstens 15 Jahre oder

es ist einfach zu teuer. Es gibt aber auch immer eine Alternative

 

die ist aber Schweißtreibend B)

 

Wenn, bei einer günstigen Mietwohnung wie Du jetzt hast

kannst auch in 5 Jahren das Haus selbst bauen, beim Dach nimmst

Dir eine Firma, den Rest überwacht ein Bau-Ing auf Honorarbasis.

 

... so würde ich *persönlich* das machen.

 

Bei 3% und 15 Jahren Laufzeit kost Dich der Spass ja effektiv 600k Euro ...

 

Ein Leben als Sklave ?

[ctsun]

hast Du nicht. Ich will Dir nicht auf die Füsse treten, aber

meiner bescheidenen Meinung nach sollte das Haus usw.

nach 10 Jahren abbezahlt sein. Höchstens 15 Jahre oder

es ist einfach zu teuer. Es gibt aber auch immer eine Alternative

 

die ist aber Schweißtreibend B)

 

Wenn, bei einer günstigen Mietwohnung wie Du jetzt hast

kannst auch in 5 Jahren das Haus selbst bauen, beim Dach nimmst

Dir eine Firma, den Rest überwacht ein Bau-Ing auf Honorarbasis.

 

... so würde ich *persönlich* das machen.

 

Bei 3% und 15 Jahren Laufzeit kost Dich der Spass ja effektiv 600k Euro ...

 

Ein Leben als Sklave ?

 

ganz ehrlich: ich kenn kaum einen der sein haus in 10 bis 15 jahren abbezahlen kann. entweder verdienst du soviel geld dass DU es schaffst oder dein haus/wohnung etc kostest kaum was.

 

und deine alternative ist ja interessant aber kommt für mich absolut gar nicht in frage. ich kenne wiederum kaum einen der die zeit hat ein haus selber zu bauen. da hängt man ja 2 bis 3 jahre dran, wenn man es nebenbei machen musst.

es sei denn, du bist wiederum vom fach und kannst es selber.

[RED-BARON]

Hm, okay, bei den Eltern eines Freundes war das Land schon vorhanden.

Daher hast bei den Doppelverdienern in ~10 Jahren gereicht. 130qm, also

nicht übermäßig groß, aber okay. Das hilft Dir nicht weiter.

 

Wenn die Alternative keine Option ist, würde ich drauf spekulieren auf das

Platzen der Housebubble in Mitteleuropa ...

 

Evt. eine Zwangsversteigerung, irgendwo was ausbaufähiges schießen.

Ich vermute, es ist auch ausgeschlossen in eine andere Region zu siedeln.

Je nachdem was Du beruflich machst ...

 

Egal, ich würde jedenfalls echt alle Optionen in betracht ziehen und nicht

nur nach einem günstigen Kredit suchen. Das wäre in den 90er Jahren noch

anders gewesen - man wird aber zum Glück nicht dümmer

 

Viel Glück bei Deinem Vorhaben

 

Nachtrag:

 

Phantomvermögen

http://www.bullionaer.de/ziemann.php/goldnews/20120227Phantomvermoegen.htm

[FranzFerdinand]

Hallo zusammen,

 

ich entere mit meiner Frage mal dieses Thema, weil die Suche nichts besseres ergab.

 

Folgende Situation:

 

Kauf einer ETW für gut 400.000€

Eigenkapital: 200.000€

Bruttoeinkommen: rund 100.000€ (Ehepaar, 1 Kind, Berufseinsteiger, regelmäßige Steigerung zu erwarten)

Das EK steckt zur Hälfte in DAX-Aktien/Fonds von vor 2008, Dividendenrendite des Depots derzeit ca. 3,5%/Jahr.

 

Kredit würde zu etwa 2,8% gewährt werden, da die tatsächliche Kreditaufnahme bei der finanzierenden Bank 60% des Wohnungspreises NICHT übersteigen wird.

 

 

Würdet ihr raten, das Aktiendepot zu halten, und stattdessen einen entsprechend höheren Kredit aufzunehmen? Annahme: Die 60%-Grenze kann trotzdem gehalten werden. Theoretisch liegt ja die erwartbare Rendite über den Finanzierungszinsen!

[Kolle]

Folgende Situation:

 

Kauf einer ETW für gut 400.000€

Eigenkapital: 200.000€

Bruttoeinkommen: rund 100.000€ (Ehepaar, 1 Kind, Berufseinsteiger, regelmäßige Steigerung zu erwarten)

Das EK steckt zur Hälfte in DAX-Aktien/Fonds von vor 2008, Dividendenrendite des Depots derzeit ca. 3,5%/Jahr.

 

Kredit würde zu etwa 2,8% gewährt werden, da die tatsächliche Kreditaufnahme bei der finanzierenden Bank 60% des Wohnungspreises NICHT übersteigen wird.

 

 

Würdet ihr raten, das Aktiendepot zu halten, und stattdessen einen entsprechend höheren Kredit aufzunehmen? Annahme: Die 60%-Grenze kann trotzdem gehalten werden. Theoretisch liegt ja die erwartbare Rendite über den Finanzierungszinsen!

 

Du musst nach Steuern rechnen. Die Kursgewinne ( da 2008 ) sind steuerfrei, bei Dividenden wird bei Erreichen des Sparerpauschbetrags Abschlagssteuer abgezogen. Der Kredit ist steuerlich nicht anrechenbar bei Eigennutzung. Da der Kredit bei deinem Einkommen zügig zurückgeführt werden kann, bleibt die Spekulation wie sich deine Aktien/Fonds weiterentwickeln. Genau das ist der Knackpunkt.

 

Keine klare Handelsempfehlung möglich. Vielleicht würde ich soviel der Aktien/Fonds halten bis der Sparerpauschbetrag erreicht ist. Bei zügiger Bedienung des Kredits auch alles. Die Bestände von 2008 sind ein "historischer Sonderfall", je nach Einschätzung der Einzelwerte würde ich hauptsächlich diese halten.