Immobilienfinanzierung

[ctsun]

ich hoffe auf eure hilfe:

 

ich möchte in naher zukunft (2 wochen) eine immobilie finanzieren.

was muss ich dabei alles beachten bzw hat jemand ein paar tipps, wie ich einen guten zins bekommen kann.

 

summe: ca. 450T

eigenkapital: ca 40T

 

muss ich eventuell noch ein paar informationen anfügen?

[Ramstein]

Fast hätte ich in meiner unnachahmlich charmanten Art nur geschrieben "Nein, du hast alles gesagt", aber jetzt frage ich noch mal: Sind die Erwerbsnebenkosten in den 450K drin? Hast du Vorstellungen über Tilgungshöhe, Laufzeit, etc.?

[ctsun]

in dem 450T ist alles drin. von dem reinen haus, über das grundstück, nebenkosten bis hin zu den gartenarbeiten.

monatliche belastung soll so niedrig wie mögllich sein.

sondertilgungen sollen möglich sein.

laufzeit? gute frage....kommt drauf an, wie hoch ich sondertilgen werde.

tilgung an sich? bin ich mir auch nicht sicher. was ist denn in der aktuellen zeit ratsam, wo die zinsen nicht so hoch sind.

 

bin ich hier überhaupt richtig oder ist es besser, wenn ich mit dem fall, von bank zu bank renne über die nächsten wochen?

[swingkid]

Ist schon ein bisschen dürftig, was Du von Dir preisgibst. Man erfährt nicht einmal

 

-die Einkommenssituation

 

-ob Du im Amgestelltenverhältnis arbeitest oder selbständig bist

 

-wie sich das EK aufteilt

 

-ob es bereits Angebote gibt

 

uswusf............

 

Und Du möchtest in 2 Wochen loslegen? Ambitioniert..

 

 

[Gerald1502]

Hallo ctsun,

 

Ramstein und swingkid haben schon einiges bemängelt und das wären die fehlenden Informationen. So kann man keine vernünftigen Ratschläge geben. Auch ist hier der Faktor Zeitdruck mit zu brücksichtigen, da Du schon in 2 Wochen mit der Finanzierung beginnen möchtest. Als erstes informiert man sich bei Banken, Förderbanken etc. über die derzeitigen Immobilienzinsen etc. Es wäre auch gut zu wissen, ob Du ein Haus kaufst, Haus kaufst und dann sanierst, Haus baust etc. Entscheidend, so sagen es viele hier im Forum ist die Lage.

 

Bitte ergänze zumindest bis zum Punkt 4 die fehlenden Angaben hier im Thema, besser in Deinem Anfangsbeitrag. https://www.wertpapier-forum.de/topic/31744-altersvorsorge-richtlinie-zur-themeneroeffnung/

Alles weitere ergibt sich aus der nachfolgenden Diskussion.

 

Viele Grüße

Gerald

[Ramstein]

Ich wollte nur mal kurz antesten, ob sich ctsun schon irgendwelche Gedanken gemacht hat; immerhin will er eine 90% Finanzierung in 2 Wochen stemmen. Gut, dass da wenigstens die Nebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer bereits drin sind; sonst wäre es noch illusorischer.

 

Der TO schein aber nicht unbedingt zu wissen, dass er für 90% keine 1. Hypothek kriegt, sondern eine Finanzierungskombination und/oder Bürgschaften braucht. Zur Realitätsverankerung wäre es da wohl schon sinnvoll, asap einen Banktermin zu machen und sich mal beraten zu lassen. Das wird sicher keine optimale Lösung, aber er bekommt einen Eindruck.

 

Wenn ich lese "monatliche Belastung so gering wie möglich", fallen mir 2 Varianten ein: Tilgungsfreies Darlehen, oder wulffen mit variablem Zinssatz. Beides würde vermutlich im Desaster enden, sodass eine intensivere Beschäftigung mit dem Thema wohl dringend angeraten ist. Und damit meine ich nicht, ausschließlich hier Fragen zu stellen und dann blind auf die Antworten zu vertrauen.

[ctsun]

oh....hatte ich vollkommen übersehen.

werde somit diese daten nachreichen

2. Basisangaben zur persönlichen Situation

 

2.1 Alter, Familienstand, Kinder, geplanter Renteneintritt

30 jahre, ledig, freundin, keine kinder, rente mit 65

 

2.2 Berufliche Situation / Bruttojahreseinkommen / wieviel Geld bleibt bei Abzug aller Kosten im Monat übrig

selbstständig, 70000, 1500

2.3 mtl. reserviertes Kapital für Altersvorsorge insgesamt

500

2.4 Risikotyp / Risikobereitschaft / Umgang mit Verlusten

komme ich gut mit klar, risikofreudig

2.5 bisherige Risikovorsorge / Falls nicht: Personen und Sachversicherungen im Überblick

bu, hp, hr, pkv, pflege vorhanden

2.6 Umfang der Absicherung (Einzelperson, Familie, Lebenspartner)

lebenspartner ist mit einberechnet

2.7 bisherige Erfahrung mit Altersvorsorgeanlagen

 

Thema Haus: Hausbau oder Hauskauf oder Hauskauf und dann Sanierung und Ausbau oder Eigentumswohnung

4.4 monatlich ersparte Miete

aktuell, kleine mietswohnung mit 450 euro miete

4.5 monatlich zusätzlich verfügbares Einkommen

siehe oben, ca 600-1000

4.6 monatliche Bewirtschaftungskosten

???

4.7 Zinssatz des Darlehens

noch unbekannt

4.8 wie hoch soll die geplante monatliche Tilgung in € sein, die ihr Euch so vorstellt und wie lange plant ihr für die Abzahlung der Wünsche und Ziele

tilgung kommt drauf an. ob 1% tilgung und seperat sparen oder mehr tilgung und direkt abzahlen. muss ich durchrechnen, was mehr sinn macht

4.9 geplantes Eigenkapital in x Jahren

40T aktuell und ein erbe von 150t kommt innerhalb der nächsten 10 jahre

4.a findet ihr die gewählte Kaufpreishöhe für realistisch oder überschätzt ihr Euch womöglich mit Eurem Vorhaben

kaufpreis günstig

4.b habt ihr Euch über die Finanzierung schon mal informiert und es durchrechnen lassen

bisher nicht wirklich

4.c maximaler Kaufpreis der Immobilie

450T

 

in das haus soll eine einliegerwohnung hereinkommen die ca. 400 KM im monat generiert

weiterhin kann mein dad mir 200T geben, wenn er dafür eine hypothek auf sein abbezahltes haus aufnimmt. er ist angestellter mit 75.000 einkommen.

dieses geld muss ich aber auch mittragen.

 

mit der monatlichen belastung meinte ich eher die höhe der tilgung. ob 0%, 1% oder mehr. und nebenher seperat sparen.

 

ich hoffe dass dies nun etwas ausführlicher ist

[Rohlöff]

mit der monatlichen belastung meinte ich eher die höhe der tilgung. ob 0%, 1% oder mehr. und nebenher seperat sparen.

 

 

Ich bin kein Finanzierungsexperte - aber...

 

0% Tilgung? In welchem Fall macht so etwas Sinn?

Möchte man sein Eigentum nicht irgendwann abbezahlt haben? Meiner Meinung nach sollte man versuchen Kredite so schnell wie möglich zu tilgen. Warum ein Leben lang Zinsen zahlen?

Aber vielleicht gibt es ja auch steuerliche Aspekte, die wiederum Sinn machen - kenne ich aber nicht.

 

Ich kenne mich mit der Thematik aber wie gesagt nicht so gut aus, jedoch sprang mir dieses 0% Tilgung ins Auge.

[Ramstein]

4.c maximaler Kaufpreis der Immobilie

450T

 

in das haus soll eine einliegerwohnung hereinkommen die ca. 400 KM im monat generiert

weiterhin kann mein dad mir 200T geben, wenn er dafür eine hypothek auf sein abbezahltes haus aufnimmt. er ist angestellter mit 75.000 einkommen.

dieses geld muss ich aber auch mittragen.

 

mit der monatlichen belastung meinte ich eher die höhe der tilgung. ob 0%, 1% oder mehr. und nebenher seperat sparen.

 

ich hoffe dass dies nun etwas ausführlicher ist

Dir ist schon klar, dass auf den Kaufpreis die o.g. Kaufnebenkosten drauf kommen? (6-8% plus evtl. Maklergebühr)

Die Generierung durch die Einliegerwohnung ist etwas unklar.

Dir ist schon klar, dass du mit mindestens 1.500 bis 2.000 Euro pro Monat an Belastung durch den Kredit rechnen musst? Und das bei einem Haus auch Versicherungen, Grundsteuer, Wasser, Kanal, Straßenreinigung, etc. usw (mehr als bei einer kleinen Mietwohnung) anfällt?

[ctsun]

@ramstein

ich schrieb oben, dass in dem betrag alle kosten mit drin sind. grundstück, baunebenkosten, haus, ausbau des hauses usw. (makler gebühren zahle ich keine)

 

zu der einliegerwohnung: es ist ein hanggrundstück, wodurch ich mit keller bauen muss. und dieser keller soll so ausgebaut werden dass ich ihn vermieten kann und dadurch einnahmen generieren kann.

dies kann dann meinen aufwand zur finanzierung ein wenig reduzieren.

 

1500-2000 euro belastung? mit welcher tilgungsannahme?

für laufende nebenkosten habe ich im monat für mich selber knapp 200 euro einkalkuliert.

 

@klaus-behmer

diese 0 waren nur eine annahme. ob sich das lohnt weiß ich nicht. ich hatte halt nur eine überlegung, dass ich durch seperates sparen mehr erwirtschafte als ich an zinsen zahlen muss

[BondWurzel]

rechts oben ist ein netter Rechner...

 

http://www.baufi24.de/hausfinanzierung/

[Flemme]

0% Tilgung? In welchem Fall macht so etwas Sinn?

Möchte man sein Eigentum nicht irgendwann abbezahlt haben? Meiner Meinung nach sollte man versuchen Kredite so schnell wie möglich zu tilgen. Warum ein Leben lang Zinsen zahlen?

Aber vielleicht gibt es ja auch steuerliche Aspekte, die wiederum Sinn machen - kenne ich aber nicht.

 

 

Die Frage ist offensichtlich ob man eine bessere Alternative hat wo man seine Ersparnisse investieren kann. Das ist wohl unterschiedlich in verschiedenen Ländern. Für einen Schweizer ist es oft günstiger in die steuerlich geförderte Alterssicherung einzuzahlen als seine Hypothek zu reduzieren. Implizit tilgt man aber eigentlich immer ein bisschen - durch die Inflationsrate.

[Ramstein]

zu der einliegerwohnung: es ist ein hanggrundstück, wodurch ich mit keller bauen muss. und dieser keller soll so ausgebaut werden dass ich ihn vermieten kann und dadurch einnahmen generieren kann.

dies kann dann meinen aufwand zur finanzierung ein wenig reduzieren.

Und ich verstehe deine Angabe immer noch nicht:

 

in das haus soll eine einliegerwohnung hereinkommen die ca. 400 KM im monat generiert

Meinst du vielleicht Nettokaltmiete von 400 Euro?

Wie groß soll die Wohnung sein bei welcher Miete? Ist das realistisch?

 

Hast du bei deinen Bau- und Finanzierungsplänen die Steuern berücksichtigt?

[ctsun]

zu der einliegerwohnung: es ist ein hanggrundstück, wodurch ich mit keller bauen muss. und dieser keller soll so ausgebaut werden dass ich ihn vermieten kann und dadurch einnahmen generieren kann.

dies kann dann meinen aufwand zur finanzierung ein wenig reduzieren.

Und ich verstehe deine Angabe immer noch nicht:

 

in das haus soll eine einliegerwohnung hereinkommen die ca. 400 KM im monat generiert

Meinst du vielleicht Nettokaltmiete von 400 Euro?

Wie groß soll die Wohnung sein bei welcher Miete? Ist das realistisch?

 

Hast du bei deinen Bau- und Finanzierungsplänen die Steuern berücksichtigt?

 

400 KM steht bei mir für 400 euro KaltMiete. habe ich vielleicht etwas missverständlich beschrieben.

die wohnung wird ca 70qm groß sein. und daher passt es recht gut. eventuell nehme ich noch etwas mehr. vielleicht 450 bis 500 euro kaltmiete.

welche steuern meinst du? grunderwerbssteuer? die ist jedenfalls drin.

das reine haus kostet ca. 200T. der rest ist grundstück (70T), nebenkosten, außenanlagen und arbeitskosten für schlüsselfertigen bau.

[Ramstein]

00 KM steht bei mir für 400 euro KaltMiete. habe ich vielleicht etwas missverständlich beschrieben.

die wohnung wird ca 70qm groß sein. und daher passt es recht gut. eventuell nehme ich noch etwas mehr. vielleicht 450 bis 500 euro kaltmiete.

welche steuern meinst du? grunderwerbssteuer? die ist jedenfalls drin.

das reine haus kostet ca. 200T. der rest ist grundstück (70T), nebenkosten, außenanlagen und arbeitskosten für schlüsselfertigen bau.

Ich hatte spontan Kilometer gelesen.

 

 

Natürlich ist die Miete steuerpflichtig. Baust du ein Haus mit Einliegerwohnung oder ein 2-Familienhaus, bei dem das Eigenkapital für die selbstgenutzte Wohnung verwendet wird und die vermietete Wohnung voll fremdfinanziert ist?

 

 

 

[ctsun]

00 KM steht bei mir für 400 euro KaltMiete. habe ich vielleicht etwas missverständlich beschrieben.

die wohnung wird ca 70qm groß sein. und daher passt es recht gut. eventuell nehme ich noch etwas mehr. vielleicht 450 bis 500 euro kaltmiete.

welche steuern meinst du? grunderwerbssteuer? die ist jedenfalls drin.

das reine haus kostet ca. 200T. der rest ist grundstück (70T), nebenkosten, außenanlagen und arbeitskosten für schlüsselfertigen bau.

Ich hatte spontan Kilometer gelesen.

 

 

Natürlich ist die Miete steuerpflichtig. Baust du ein Haus mit Einliegerwohnung oder ein 2-Familienhaus, bei dem das Eigenkapital für die selbstgenutzte Wohnung verwendet wird und die vermietete Wohnung voll fremdfinanziert ist?

 

 

 

 

fehler meinerseits. beim nächsten mal schreibe ich es aus

 

baue ein haus und darunter (in den keller) kommt die einliegerwohnung. bin mir nicht sicher wie es offiziell genannt wird. ob 2 familienhaus oder stadtvilla mit einliegerwohnung.

bei der ganzen summe und nur 40T eigenkapital gehe ich davon aus, dass alles fremdfinanziert wird und nur die nebenkosten und evtl möbel durch das eigenkapital bezahlt wird.

[ctsun]

für mich wäre wichtig, zu erfahren, auf was ich achten muss, wenn ich mir bei einer bank angebote hole.

oder welcher ansprechpartner sich mit sowas richtig gut auskennt.

will halt nicht so fehler machen wie ein bekannter vor mir, der mit bausparverträgen gebaut hat und im nachhinein festgestellt hat, wieviel kohle er durch so etwas verbrannt hat.

[Fondsanleger1966]

für mich wäre wichtig, zu erfahren, auf was ich achten muss, wenn ich mir bei einer bank angebote hole.

oder welcher ansprechpartner sich mit sowas richtig gut auskennt.

will halt nicht so fehler machen wie ein bekannter vor mir, der mit bausparverträgen gebaut hat und im nachhinein festgestellt hat, wieviel kohle er durch so etwas verbrannt hat.

Ich kann Max Herbst empfehlen ( www.fmh.de ), einen unabhängigen Honorar-Baufiberater mit sehr viel Erfahrung.

 

Was Dir vorschwebt, ist eine sehr schwierige Finanzierung. Da wird es auf eine individuelle Beratung ankommen und Du wirst vermutlich noch deutlich mehr Infos geben müssen, als Du hier bisher offengelegt hast.

 

Deine Bankentournee kannst Du Dir sparen. Die wird Dir nichts bringen. Es sei denn, Dein unternehmerisches Geschäftsfeld ist die Inneneinrichtung von Banken. Dann könntest Du natürlich Vor-Ort-Studien betreiben. ;-)

 

Für die Banken ist der beleihungsfähige Wert eine zentrale Größe. Also Herstellungskosten minus Wertabschlag. Der kann je nach Marktgängigkeit der Immobilie bis zu 30% betragen (z.B. in manchen Regionen auf dem Land). Alle Nebenkosten und die Einrichtung bleiben dabei ohnehin außen vor. Aufwendungen für einen Garten i.d.R. auch.

 

Vom beleihungsfähigen Wert finanzieren die Banken bis zu 60% (Hypothekengrenze). Darüber i.d.R. nur mit Aufschlag bis ca 80%. 100% des Beleihungswertes ist derzeit ziemlich schwierig, wenn nicht großes Vermögen vorhanden ist.

 

Selbständige sind ohnehin ein - oft problematischer - Sonderfall, für den meistens andere Regeln und Zinssätze gelten.

 

Die 200.000 Euro von Deinem Vater sind eine nette Idee, nur werden die als Kredit in Deiner Selbstauskunft auftauchen, wenn er sie Dir nicht schenkt.

 

Kannst Du das Erbe als Schenkung schon jetzt erhalten? Das würde helfen.

 

Bei der Zinsbindung sind mindestens 15 Jahre, derzeit eher 20 Jahre (gibt es aber seltener) sinnvoll wg des Kündigungsrechts nach 10 Jahren.

[Fondsanleger1966]

für laufende nebenkosten habe ich im monat für mich selber knapp 200 euro einkalkuliert.

Das ist doch arg wenig für ein Haus.

 

 

 

[ctsun]

für laufende nebenkosten habe ich im monat für mich selber knapp 200 euro einkalkuliert.

Das ist doch arg wenig für ein Haus.

 

 

 

 

arg wenig? ich dachte das würde vollkommen reichen. 100 euro strom im monat und 50 euro für warmwasser. und der rest für paar versicherungen und die stadt

[Ramstein]

arg wenig? ich dachte das würde vollkommen reichen. 100 euro strom im monat und 50 euro für warmwasser. und der rest für paar versicherungen und die stadt

Da schaue ich mal in meine Aufstellung:

 

Heizung (Gas, Öl, Kohle, Pellets, etc.); Wartung nicht vergessen

Strom

Grundsteuer abhängig von Grundstücksgröße und Hebesatz

Feuerversicherung und Gebäudeversicherung abhängig vom Gebäudewert

Müllabfuhr

evtl. Straßenreinigung

Schornsteinfeger

Kaltwasser

Abwasser

evt. Niederschlagswasser

 

200 Euro reichen höchstens für die Hütte in der Provinz; da hast du aber Probleme, die Miete für die Einliegerwohnung zu bekommen.

[Ramstein]

Schau mal in die FAZ: Zweifamilienhäuser sind oft nur mäßig rentabel

[ctsun]

arg wenig? ich dachte das würde vollkommen reichen. 100 euro strom im monat und 50 euro für warmwasser. und der rest für paar versicherungen und die stadt

Da schaue ich mal in meine Aufstellung:

 

Heizung (Gas, Öl, Kohle, Pellets, etc.); Wartung nicht vergessen

Strom

Grundsteuer abhängig von Grundstücksgröße und Hebesatz

Feuerversicherung und Gebäudeversicherung abhängig vom Gebäudewert

Müllabfuhr

evtl. Straßenreinigung

Schornsteinfeger

Kaltwasser

Abwasser

evt. Niederschlagswasser

 

200 Euro reichen höchstens für die Hütte in der Provinz; da hast du aber Probleme, die Miete für die Einliegerwohnung zu bekommen.

 

habe eben nochmal mit meinem zukünftigen nachbarn gesprochen. und er meinte auch, dass bei der größe 200 bis 250 euro im monat vollkommen reichen.

das ist jedenfalls dass, was er im schnitt im monat ausgibt inkl. aller werte.

pauschal sagt man doch bei neuen häuser: 1,5 x größe

 

und ich will nicht das ganze haus vermieten sondern nur die einliegerwohnung, um die finanzierung nach unten zu fahren. es hat nichts mit altersvorsorge oder renditeobjekt zu tun

aber interessanter artikel.

[psteinbrech]

Das ist doch arg wenig für ein Haus.

 

 

 

 

arg wenig? ich dachte das würde vollkommen reichen. 100 euro strom im monat und 50 euro für warmwasser. und der rest für paar versicherungen und die stadt

 

Hallo,

 

Ja, das ist arg wenig. Bei einem Reihenmittelhaus kommst Du damit hin, aber das wird wohl keine 450k kosten.

 

Was mir erst mal auffällt: Du hast 1500,- im Monat übrig, aber nur 40k an Eigenkapital? sparst Du wirklich erst seit rund 2 Jahren, oder hast Du Urlaube, Anschaffungen etc. vergessen?

 

Die ganze Konstruktion (Selbständig, zur Zeit gutes Einkommen, Papa beleiht sein eigenes Haus mit 200k) erinnert mich sehr an einen Bekannten von mir .. sein Haus ist gerade in der Zwangsversteigerung, das seiner Mutter wird folgen. Bitte überleg Dir SEHR genau, was Du da tust, vor allem, falls Du mal weniger Glück im Beruf hast, Krank wirst ...

 

Der Beste Rat ist glaube ich: Lass Dir Zeit! Und lass von jemand unabhängiges Prüfen, ob 450k für ein Einfamilienhaus mit Einlieger im Keller (!) wirklich so ein Schnäppchen ist.

 

Der kleine Nachteil an Neubauten ist: Du hast alle Kosten am Anfang. Eventuell ist was gebrauchtes günstiger (es gibt schon sehr schöne EFH ab 250.000), denn die Einstiegskosten sind deutlich geringer. Selbst wenn Du im Laufe der Zeit renovieren musst, verteilt sich das besser und kann jeweils in kleinen Stücken angespart werden.

 

Und noch eins: Mieter im EIGENEN Haus zu haben heißt immer auch: Es ist nicht wirklich das eigene Haus! Du musst Rücksicht nehmen, mit Lärm aufpassen, bist nie unbeobachtet, kannst nie im Bademantel durch den Hausflur laufen ... mein Ding wäre das nicht. Letzlich bist Du doch wieder nur auf eine Wohnung reduziert .. auch wenn ein Garten dran ist.

 

Grüße,

Peter

[dynamind]

zu der einliegerwohnung: es ist ein hanggrundstück, wodurch ich mit keller bauen muss. und dieser keller soll so ausgebaut werden dass ich ihn vermieten kann und dadurch einnahmen generieren kann.

 

Bist du dir sicher, dass du den "Keller" vermieten kannst?

Vermieten Nachbarn ähnliche Einliegerwohnungen und zu welchem Preis?

Wie lange dauert es bis du die Ausbaukosten durch die Miete wieder eingenommen hast und lohnt sich die Vermietung wirklich angesichts des potentiellen Ärgers und der Folgekosten (Reparaturen, Wartung, Mietausfall, Mietminderung usw.) den Mieter mit sich bringen?