Steuerliche Behandlung Verkauf o.Immobilienfonds

[Wolfhard]

Nach Verkauf eines offenen Immobilienfonds mit Verlust teilte die depotführende Bank in der Geschäftsabrechnung mit: Von der zuständigen Stelle wurde der Immobiliengewinn pro Anteil am Verkaufstag mit - xx% vom Rücknahmepreis gemeldet.

In der steuerlichen Behandlung wurde bei der Ermittlung des negativen Veräußerungsergebnisses u.a. ein positiver besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn berücksichtigt, d.h. der Veräußerungsverlust um diesen Wert reduziert. Die Herkunft dieses Wertes ist nicht erklärt. Vermutung: Es wurde die Differenz des Immobiliengewinns am Kauftag und Verkauftag ermittelt. Ich kenne den Immobiliengewinn am Kauftag nicht. Leider wird der Fond bei vwd nicht geführt. Nach der negativen Fondsentwicklung kann man von einer ebenfalls negativen Entwicklung des Immobiliengewinns ausgehen.

 

Was meint Ihr zu dieser Abrechnung?

Kann es sein, dass ein echter Verlust durch die positive Differenz der negativen Immobiliengewinne reduziert wird?

Dadurch reduziert sich der bei der Abgeltungssteuer anrechenbare Verlust auf seltsame Weise.

Kann es sein, dass der Gesetzgeber das so gewollt hat? Habe für Immobilienfonds hier im Forum gefunden:

 

Bei Immobilienfonds sind im Veräußerungserlös Veräußerungsgewinne enthalten, die aus ausländischen Grundstücksverkäufen stammen und bei denen Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommen auf das Besteuerungsrecht verzichtet hat. Sie sind somit von der Besteuerung auszunehmen. Da bei einem Kauf kurz vor der steuerfreien Ausschüttung und anschließendem Verkauf ein Verlust realisiert worden wäre zumal der Anteilspreis um die Ausschüttung gesunken wäre und der Anleger dadurch eine Doppelbegünstigung (steuerfreie Ausschüttung und steuerlicher Verlust) erfährt, ist der Anschaffungspreis als auch der Veräußerungspreis um den Anteil des steuerfreien Immobiliengewinns im Verhältnis des Gesamtvermögen des Investmentfonds zu mindern (§ 8 Abs. 5 Satz 6 InvStG). Der von der Investmentgesellschaft täglich zu veröffentlichende Immobiliengewinn (wird auch auf der Homepage vom VWD Fondsservice bekanntgegeben) ist somit ins Verhältnis zum Rücknahmepreis zu setzen.

 

Gibt es eine Möglichkeit, die steuerliche Behandlung neutral prüfen zu lassen? Das Ding ist ja auch keine Steuerbescheinigung, wie unten draufsteht.

Das zuständige FA erklärt sich nicht zuständig und die Bank sagt, die steuerliche Behandlung ist richtig.

Ach ja, der mittlerweile geschlossene Fond wurde mehrere Jahre gehalten und ist in Abwicklung. Es geht leider nicht um Peanuts ...

 

Danke im Voraus für Eure Meinungen und Hilfe

[vanity]

Willkommen im Forum, Wolfhard! Normalerweise wirst du hier geholfen, wobei deine zu knackende Nuss schon zu den härteren zählt.

 

Ich bin kein Spezialist für Offene Immos und deren steuerlicher Behandlung, aber die Vorgehensweise erscheint mir unter Berücksichtigung des Zitats (hast du den Link, damit man den Kontext erkennt?) plausibel:

 

Versteuert wir in erster Annäherung die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten (hier negativ, also Steuergutschrift).

 

Um der Besonderheit des steuerfreien Anteils an den Ausschüttungen Rechnung zu tragen, werden sowohl der Erlös als auch die Kosten um den anteiligen steuerfreien Immobiliengewinn zum jeweiligen Zeitpunkt reduziert. Per Saldo wird also der Bruttoveräußerungsgewinn um die Differenz zwischen Immobiliengewinn zu den Zeitpunkten Verkauf und Kauf reduziert, um den zu versteuernden Veräußerungserlös zu erhalten. Liegen zwischen Kauf und Verkauf Ausschüttungen, muss der anrechenbare Immobiliengewinn um den davon ausgeschütteten Anteil reduziert werden, sonst passt die Systematik nicht mehr.

 

Das heißt, dass die Reduktion des Erlöses durchaus niedriger ausfallen kann als die Reduktion der Kosten, per Saldo also mehr als deren Differenz zu versteuern ist (im Gegenzug gab's dafür eine steuerfreie Ausschüttung).

 

Damit beantworten sich deine Fragen

Kann es sein, dass ein echter Verlust durch die positive Differenz der negativen Immobiliengewinne reduziert wird?

Dadurch reduziert sich der bei der Abgeltungssteuer anrechenbare Verlust auf seltsame Weise.

Kann es sein, dass der Gesetzgeber das so gewollt hat? Habe für Immobilienfonds hier im Forum gefunden:

beide mit Ja.

 

Nach der negativen Fondsentwicklung kann man von einer ebenfalls negativen Entwicklung des Immobiliengewinns ausgehen.

Das ist nicht unbedingt gesagt! Eine negative Entwicklung des Immobiliengewinns kann auch durch Verkauf kurz hinter Ausschüttung und/oder Kauf kurz vor Ausschüttung zustandekommen. Ob ein Veräußerungsverlust (oder eine Abwertung) innerhalb des Fonds den Immogewinn beeinflusst, weiß ich nicht.

 

Vielleicht ist die Entwicklung auch nicht negativ, sondern in der Abrechnungsmethodik versteckt: Ohne die Abrechnung zu kennen, vermute ich, dass der Immogewinn zum Zeitpunkt des Verkaufs direkt ausgewiesen wurde (wie du schreibst), während der Immogewinn zum Zeitpunkt des Kaufs in den (reduzierten) Anschaffungskosten versteckt ist. Um das genauer zu klären, müsstest du die Kaufabrechnung analysieren und ggf. mit den Daten der Verklaufsabrechnung abgleichen. Oder du sprichst die KAG an, welche Immobiliengewinne zu beiden Zeitpunkten vorlagen.

 

Falls die Anschaffung vor 2009 war, sieht es möglicherweise noch anders aus (dann sollte aber auch kein Veräußerungsverlust geltend zu machen sein).

[Taxi]

Hallo Wolfhard,

 

der Immobiliengewinn ist ein Prozentwert, mit dem Du auf den Fonds-Rücknahmepreis bezogen berechnen kannst, wie hoch die im Fondsanteil enthaltenen nach Doppelbesteuerungsabkommen steuerfreien Erträge sind. Der Immobiliengewinn wird zusammen mit jedem neuen Fondspreis von der Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht.

 

In der Regel steigt der Immobiliengewinn innerhalb eines Fondsgeschäftsjahres, da er insbesondere durch ausländische Mieterträge gespeist wird. Genauso steigt er durch erzielte Veräußerungsgewinne von ausländischen Immobilien. Da der Fonds im Ausland auch Kosten hat, kann er auch mal fallen. Zum Ende eines Fondsgeschäftsjahres werden Dir mittels Ausschüttung oder Thesaurierung diese steuerfreien Erträge zugewiesen. Im selben Moment sinkt der Immobiliengewinn in genau dieser Höhe. So ist sichergestellt, dass die steuerfreien Erträge dem Anleger genau einmal zugerechnet werden.

 

Letztendlich ist für Dich nur der so genannte "besitzzeitanteilige Immobiliengewinn" entscheidend, also die Veränderung des Immobiliengewinns Deines Fonds während Deiner Haltezeit. Dies entspricht dem Anteil, den Dein Fonds während Deiner Haltezeit an steuerfreien Erträgen erwirtschaftet hat und die Dir noch nicht mittels Ausschüttung oder Thesaurierung zugerechnet wurden. Der Wert kann positiv sein, selbst wenn der Kurs des Fonds gesunken ist (dann waren wohl die ausländischen Immobilieninvestitionen erfolgreicher gewesen als die inländischen). Deine Bank berechnet bei Verkauf den besitzzeitanteiligen Immobiliengewinn automatisch und reduziert in dieser Höhe den steuerpflichtigen Anteil am Veräußerungsgewinn (so geregelt in § 8 Abs. 5 InvStG).

 

Da Du Deine Fondsanteile mit Verlust verkauft hast, wirst Du eine Steuergutschrift erhalten. Wenn Dein besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn positiv war, wird die Steuergutschrift sogar noch größer ausfallen; war er negativ, so wäre die Gutschrift kleiner.

 

Du selbst kannst leider nicht nachprüfen, ob die verwaltende Kapitalanlagegesellschaft den Immobiliengewinn richtig berechnet hat (er sollte aber in der Regel stimmen). Du kannst höchstens nachprüfen, ob Deine Bank aus Kauf- und Verkaufs-Immobiliengewinn den richtigen besitzzeitanteiligen Immobiliengewinn berechnet hat (das müsste aber stimmen, da dahinter automatisierte Datenbankabfragen stehen). Dazu müsstest Du bei der Kapitalanlagegesellschaft auf der Homepage einmal nachschauen.

 

Solltest Du noch weitere Immobilienfonds besitzen, so achte einmal auf die Entwicklung des Fonds-Immobiliengewinns vom 31.12.2011 auf den 01.01.2012. Auf Grund eines BFH-Urteils ("Claw-Back-Besteuerung") werden ab 2012 die Erträge und Aufwendungen aus englischen Immobilien nicht mehr im Immobiliengewinn berücksichtigt. In der Regel wird es einen spürbaren Sprung nach unten geben.

 

Viele Grüße

 

TaxI

 

[SkyWalker]

Es wird sich höchstwahrscheinlich um die Ausschüttungen/Thesaurierung handeln, um welchen Fonds handelt es sich denn?

[Wolfhard]

Danke für Eure Statements.

 

Es wird sich höchstwahrscheinlich um die Ausschüttungen/Thesaurierung handeln

 

Besitzzeitanteilige akkumulierte Substanzausschüttungen werden bei der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage ebenso wie Zwischengewinne und akkumulierte thesaurierende Erträge berücksichtigt.

 

 

Die Kaufabrechnung enthält keine Information zum Immobiliengewinn. Habe von der Fondsgesellschaft den Immobiliengewinn am Kaufdatum erbeten und werde versuchen, den in der Steuerbemessung ausgewiesenen Immobiliengewinn nachzurechnen.

 

Da keine Vorteile durch einen negativen Immobiliengewinn oder die Entwicklung des Immobiliengewinns entstanden sind, bleibt die Frage nach der Sinnhaftigkeit der abzüglichen Berücksichtigung der Differenz des Immobiliengewinns zum Verkaufs-/Kaufzeitpunkt im vorliegenden Fall der Verlustberechnung bei massiven Abwertungen der Immobilien und Kursreduzierungen während der Fondshaltezeit.

Ist für mich einfach nicht nachvollziehbar, da ich mir nicht vorstellen kann, dass der Gesetzgeber diese Möglichkeit so nachteilig für den Investor behandelt haben wollte.

 

Wenn die Berechnung der Steuerbemessung gesetzeskonform ist, gibt es irgendeine Beschwerdestelle oder ein sinnvolles Rechtsmittel gegen den entstandenen Nachteil?

 

Viele Grüße

 

Wolfhard

[Wolfhard]

Nachtrag:

 

Habe die Mitteilung erhalten,dass sich der Immobiliengewinn beim Verkauf ~-32% (wie bekannt) und beim Kauf ~-6,5% betrug. Damit lässt sich der absolute Wert für den besitzzeitanteiligen Immobiliengewinn in der Steuerbemessung nachvollziehen.

 

 

Bleibt die laienhafte Verständnisfrage, was sich hinter solch einer negativen Entwicklung des Immobiliengewinns verbirgt. Bei positiver Entwicklung ist die Erklärung nachvollziehbar:

 

Letztendlich ist für Dich nur der so genannte "besitzzeitanteilige Immobiliengewinn" entscheidend, also die Veränderung des Immobiliengewinns Deines Fonds während Deiner Haltezeit. Dies entspricht dem Anteil, den Dein Fonds während Deiner Haltezeit an steuerfreien Erträgen erwirtschaftet hat und die Dir noch nicht mittels Ausschüttung oder Thesaurierung zugerechnet wurden.

 

Aber was bedeutet das im Umkehrschluß für einen negativen besitzzeitanteiligen Immobiliengewinn während der Haltezeit? Es ist für mich nicht erkennbar, wo ich einen steuerlichen Vorteil hatte, der bei der Steuerberechnung den Veräußerungsverlust in einer Größenordnung von ca. 25% reduziert.

 

Mit Dank und Grüßen

 

Wolfhard

[vanity]

Das sieht nach dem P2 aus, gekauft im 2. Halbjahr 2009. Auf https://www.ebundesanzeiger.de/ebanzwww/wexsservlet?session.sessionid=59ed95ad8202526fce17789675258a08&page.navid=detailsearchlisttodetailsearchlistupdate&fts_search_list.destHistoryId=10871&genericsearch_param.currentpage=1 (falls Link abgelaufen ist -> Suche in ebundesanzeiger.de mit ISIN) lassen sich in den Jahres- und Halbjahresberichten die immobiliengewinne taggenau nachverfolgen (jeweils gegen Ende der Veröffentlichung). Vermutlich lassen sich die Sprünge bei Abgleich mit den Mitteilungen zu Abwertungen, Veräußerungsverlusten und Ausschüttungen nachvollziehen.

 

Bleibt die laienhafte Verständnisfrage, was sich hinter solch einer negativen Entwicklung des Immobiliengewinns verbirgt. Bei positiver Entwicklung ist die Erklärung nachvollziehbar

Die Erklärung gilt für positive wie negative Entwicklungen gleichermaßen: Es sind für einen deutschen Anleger steuerfreie Veränderungen im Fondsvermögen, die noch nicht ausgeschüttet (thesauriert) wurden. In diesem Falle waren die Veränderungen fast durchweg negativ.

 

Aber was bedeutet das im Umkehrschluß für einen negativen besitzzeitanteiligen Immobiliengewinn während der Haltezeit? Es ist für mich nicht erkennbar, wo ich einen steuerlichen Vorteil hatte, der bei der Steuerberechnung den Veräußerungsverlust in einer Größenordnung von ca. 25% reduziert.

So unschön dies für dich ist: Es geht nicht darum, dass du einen steuerlichen Vorteil hast, sondern darum, dass bestimmte Gewinne/Verluste nicht der Steuer unterliegen. Es sollte unmittelbar nachzuvollziehen sein, dass in dem Falle, wo ein Gewinn steuerfrei vereinnahmt werden kann, im Gegenzug ein etwaiger Verlust nicht steuerlich geltend gemacht werden kann. Alles andere wäre widersinnig. Nicht anders war es übrigens auch vor Einführung der AgSt: Sobald die Spekulationsfrist abgelaufen war, waren sowohl Gewinne als auch Verluste Privatsache.

[Wolfhard]

Damit ist einiges klarer geworden. Danke.

 

Es sind für einen deutschen Anleger steuerfreie Veränderungen im Fondsvermögen, die noch nicht ausgeschüttet (thesauriert) wurden. In diesem Falle waren die Veränderungen fast durchweg negativ

 

Wie werden negative Immobiliengewinne ausgeschüttet?

[Wolfhard]

Die vorgenannte Erklärung zum Immobiliengewinn ist nachvollziehbar, greift aber im konkreten Fall nicht.

 

Es gibt in der Größenordnung des errechneten negativen Immobiliengewinns(ca. 25% des realisierten Verlustes) nichts zu thesaurieren oder auszuschütten( siehe Fonsdaten).

 

Der Fonds hat während der Haltezeit fast ausschließlich Wertverluste erlitten , die zu Kursverringerungen geführt haben, und eine positive Veränderung des Immobiliengewinns ist nicht zu erwarten, da der Fonds in Abwicklung ist und nur noch verlustbehafteter Substanzverkauf erfolgt.

 

 

Wie will man den Anlegern, die die Abwicklung des Fonds bis zum bitteren Ende aussitzen, erklären, warum Ihre Steuerabzugsmöglichkeit des realisierten Verlustes im Rahmen der AgSt um die Rechengröße negativer Immobliengewinn reduziert wird, wenn endgültig nichts mehr zu thesaurierendes existiert?

 

Führt die geltende Regelung nicht zu deutlichen Nachteilen der schon genug gebeutelten Anleger?

 

Verkäufe langzeitig gehaltener Anteile während der Abwicklung offener Immobilienfonds sollten von der Anrechnung des negativen Immobiliengewinns auf die AdSt ausgenommen werden.

[Torman]

Ich bin schon länger an der steuerlichen Behandlung der offenen Immofonds in Abwicklung interessiert. Wenn ich die Darstellung hier richtig verstanden habe, so wäre diese steuerliche Behandlung auch ein großer Nachteil für alle, die die Fonds über die Börse mit deutlichem Abschlag gekauft haben. Ich versuche mal ein Beispiel:

 

1. Kauf über die Börse zu 70 bei KAG-Kurs von 100

2. Abwicklungserlös des Fonds in Höhe von insgesamt 75 (also mit 25% Verlust relativ zum NAV bei Kauf)

 

In der Betrachtung vor Steuern hätte der Käufer eine Gewinn von 7,1% erzielt (75/70-1). Im ungünstigsten Fall müsste man davon ausgehen, dass der Verlust auf den NAV zu 100% auf nicht der Steuer unterliegende Transaktionen zurückgeht. Dann stellt sich der steuerpflichtige Ertrag wie folgt dar.

 

Abwicklungsertrag(75) - Immobiliengewinn nach Abwicklung(-25) - Kaufkurs(70) - Immobiliengewinn(0) = 30

Davon 28% (AbgSt. + Soli + KiSt.) macht 8,4 Steuerzahlung.

 

Damit macht der Käufer nach Steuern einen Verlust von 4,9%. ( (75-8,4)/70-1 )

 

So langsam wird der hohe Abschlag an der Börse plausibel. :'(

[vanity]

...

Klingt plausibel, aber:

 

Ich hatte mir im September 2010 den Spaß erlaubt, einen kurzen Mistrade mit dem P2 durchzuführen und die Abrechnungen dazu jetzt noch mal hervorgekramt. Interessanterweise ist dort vermerkt:

 

Kauf 07.09.10 ... wurde uns (meiner Depotbank) ... der ausländische Immobiliengewinn pro Anteil mit -22,27% vom NIV gemeldet

Verkauf 08.09.10 ... wurde uns (meiner Depotbank) ... der ausländische Immobiliengewinn pro Anteil mit -22,27% vom NIV gemeldet

 

und bei beiden: Gilt nur für Anteile im Betriebsvermögen (entsprechend auch beim Aktiengewinn, der sich von -36,33% auf -36,11% entwickelt hat)

 

Bei Kauf hatte ich einen steuerlichen Ausgleich auf 0,06 € / Anteil (Zwischengewinn? - ja, lt. eBuZ).

Bei Verkauf hatte ich einen Ausgleich auf Kursverlust (inkl. Spesen) abzgl. 0,06 € / Anteil, so dass mir per Saldo die Steuer auf den Kursverlust gutgeschrieben wurde. Über den ausl. Immobiliengewinn lässt sich natürlich keine Aussage treffen (*), da dieser sich nicht verändert hat, aber offensichtlich war die Veränderung beim Aktiengewinn steuerlich für mich nicht relevant. In Verbindung mit dem Vermerk meiner Depotbank schließe ich daraus, dass die hier diskutierte Regelung im Privatvermögen gehaltene Anteile nicht betrifft.

 

(*) Eigentlich doch, denn sonst hätte sie in irgendeiner Form auf der Kaufabrechnung auftauchen müssen, was nicht der Fall war!

 

Kann das jemand bestätigen, vielleicht anhand von Kauf-/Verkaufs-Abrechnungen bei verändertem Immo-Gewinn?

 

@Wolfhard: Hieltest du die Anteile im Betriebs- oder im Privatvermögen?

[Taxi]

Hallo zusammen,

 

vielleicht kann ich hier ein paar Missverstände ausräumen:

 

Grundsätzlich

 

Folgendes passiert, wenn ein transparenter Fonds aus einem inländischen Depot verkauft wird, der ab 1.1.2009 gekauft und im Privatvermögen gehalten wurde:

 

Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Gewinn aus der Rückgabe oder Veräußerung des Fondsanteils. Dabei sind jedoch etliche Korrekturen durchzuführen. Hier das genaue Schema, das auch die Banken anwenden:

 

Bemessungsgrundlage = Veräußerungspreis ./. Anschaffungskosten

 

Korrektur um Zwischengewinne: Der bei Kauf steuermindernd berücksichtigte Zwischengewinn wird wieder zugerechnet, der bei Verkauf zusätzlich zu versteuernde Zwischengewinn wird gleich wieder abgezogen. Im Ergebnis werden damit die Zwischengewinneffekte neutralisiert.

 

Herausrechnen von ausschüttungsgleichen Erträgen, die während der Haltezeit dem Anleger bereits zugerechnet wurden. Diese Erträge hat der Anleger bereits versteuert, daher werden sie abgezogen. Die Versteuerung dieser besitzzeitanteiligen Erträge erfolgte bei Fondsthesaurierungen durch Abführung von Kapitalertragsteuer aus dem Fondsvermögen heraus. Diese anteilige Kapitalertragsteuer ist nun dem Veräußerungsgewinn wieder hinzuzurechnen.

 

Sollten während der Haltezeit (frühere) ausschüttungsgleiche Erträge ausgeschüttet worden sein (diese wären beim Anleger steuerfrei angekommen), dann sind diese nun der Bemessungsgrundlage wieder zuzuschlagen.

 

Hinzurechnung von ausgeschütteten Veräußerungsgewinnen aus Wertpapieren, die der Fonds bereits vor dem 1.1.2009 erworben hatte. Die Ausschüttung erfolgte nämlich steuerfrei, dürfte es aber für Anleger, die den Fonds ab dem 1.1.2009 erworben hatten, nicht sein. Daher erfolgt hier die Korrektur.

 

Herausrechnen des besitzzeitanteiligen Immobiliengewinns (aktueller Prozentsatz * Veräußerungserlös ./. damaliger Prozentsatz * Anschaffungskosten), da dieser Anteil des Fondspreises steuerfrei ist.

 

Hinzurechnen von während der Haltezeit erfolgter Substanzauskehr aus dem Fonds heraus.

 

Am Ende bleibt eine völlig andere Bemessungsgrundlage übrig, die von der Bank berechnet wird und auf die die Bank Abgeltungsteuer einbehält (wenn positiv) oder die zu Steuererstattungen führt (wenn negativ). Das Berechnungsschema ist zwar kompliziert, aber letzten Endes "gerecht", da sichergestellt wird, dass jeder Ertrag nur genau einmal besteuert wird. Diese Berechnung ist in § 8 Abs. 5 InvStG geregelt (und im Detail noch viel komplizierter). Der Anleger kann das alles nur schwer kontrollieren, da diese Korrekturen und die zugrundeliegenden Kennzahlen nicht unbedingt auf der Abrechnung mit veröffentlicht werden müssen.

 

 

Auf die Fragen in diesem Thread bezogen:

 

Der Immobiliengewinn ist für betriebliche und private Anleger relevant.

 

Der Zwischengewinn ist nur für Privatanleger relevant und führt nur noch zu Verschiebungen der Steuer. Er hat eigentlich keine materielle Bedeutung mehr.

 

Der Aktiengewinn ist nur relevant, wenn die Fondsanteile im Betriebsvermögen gehalten werden. Er muss dann in der Steuererklärung des Anlegers berücksichtigt werden, genau wie auch der Immobiliengewinn (die Bank tut das nämlich nicht). Für Privatanleger spielt der Aktiengewinn keine Rolle.

 

 

@Torman: Deine Berechnung ist nur deswegen so nachteilig, weil Du unterstellst, dass der Fondspreis zwar gestiegen ist (70 -->75), gleichzeitig aber der steuerfreie Anteil im Fonds stark gefallen ist (0 --> -25). Das halte ich für eher unwahrscheinlich. Der hohe Abschlag an der Börse für geschlossene "offene Immobilienfonds" gibt eher die Meinung des Kapitalmarktes wider, dass der Fonds bei der Zerschlagung seines Immobilienportfolios diese Abschläge in Kauf nehmen muss.

 

@vanity: Der Immobiliengewinn muss nicht unbedingt auf der Kaufs-/Verkaufsabrechnung ausgewiesen sein (auch wenn es schöner wäre).

 

 

Viele Grüße

 

TaxI

 

[Torman]

@Torman: Deine Berechnung ist nur deswegen so nachteilig, weil Du unterstellst, dass der Fondspreis zwar gestiegen ist (70 -->75), gleichzeitig aber der steuerfreie Anteil im Fonds stark gefallen ist (0 --> -25). Das halte ich für eher unwahrscheinlich. Der hohe Abschlag an der Börse für geschlossene "offene Immobilienfonds" gibt eher die Meinung des Kapitalmarktes wider, dass der Fonds bei der Zerschlagung seines Immobilienportfolios diese Abschläge in Kauf nehmen muss.

Das von mir konstruierte Beispiel ist sicher ein Extremfall. Man sollte sich aber bewusst sein, dass neben dem Risiko der Immopreise, Vorfälligkeitsentschädigungen und sonstiger Abwicklungskosten auch das Risiko von steuerfreien Verlusten bei den offenen Immofonds relevant werden kann.

 

Zum Glück habe ich meine P2V Anteile erst gekauft, nachdem der größte Teil des negativen Immogewinns schon erzielt wurde.

[Wolfhard]

@vanity:

 

@Wolfhard: Hieltest du die Anteile im Betriebs- oder im Privatvermögen?

 

Der Fonds wurde im Privatvermögen gehalten.

 

Interessant ist, dass in der Geschäftsabrechnung zum angegeben Immobiliengewinn der Zusatz vermerkt ist:"(Gilt nur für Anteile im Betriebsvermögen)".

 

Die Erklärung gilt für positive wie negative Entwicklungen gleichermaßen: Es sind für einen deutschen Anleger steuerfreie Veränderungen im Fondsvermögen, die noch nicht ausgeschüttet (thesauriert) wurden. In diesem Falle waren die Veränderungen fast durchweg negativ.

 

Bitte für meinen Fall erklären, warum negativer Immobiliengewinn steuerlich zur Reduzierung des tatsächlichen Anlageverlustes führt.

 

@Taxi:

 

Herausrechnen des besitzzeitanteiligen Immobiliengewinns (aktueller Prozentsatz * Veräußerungserlös ./. damaliger Prozentsatz * Anschaffungskosten), da dieser Anteil des Fondspreises steuerfrei ist.

 

Wie bitte erfolgt das Herausrechnen bei negativem besitzzeitanteiligen Immobiliengewinn (=Immobilienverlust)? Vorzeichenbehaftet oder absolut?

 

Es gibt leider keinen Gewinn.

[Torman]

Bitte für meinen Fall erklären, warum negativer Immobiliengewinn steuerlich zur Reduzierung des tatsächlichen Anlageverlustes führt.

Er führt nicht zu einer Reduktion des tatsächlichen Anlageverlustes, sondern zu einer Reduktion des steuerlich relevanten Anlageverlustes. Du darfst diese Verluste allein tragen, der Staat beteiligt sich hieran nicht, da auch ein möglicher Gewinn aus diesen Immobilien nicht steuerpflichtig gewesen wäre.

[Taxi]

Hallo Wolfhard,

 

bei Käufen ab dem 1.1.2009 ist der Immobiliengewinn in jedem Fall auch relevant auch für Anteile im Privatvermögen.

 

Die Berechnung des Immobiliengewinnanteils dient dazu, sowohl die Anschaffungskosten als auch den Veräußerungserlös in zwei Teile aufzuteilen: Den steuerfreien Teil und den steuerpflichtigen Teil. Gewinne oder Verluste im steuerfreien Teil werden steuerlich nicht berücksichtigt. Gewinne oder Verluste im steuerpflichtigen Teil werden dagegen berücksichtigt.

 

Am besten ist es an einem Beispiel zu erklären:

 

Kauf für 90, Immobiliengewinn 20% --> steuerfreier Teil 18, steuerpflichtiger Teil 72

Verkauf für 80, Immobiliengewinn 15% --> steuerfreier Teil 12, steuerpflichtiger Teil 68

Folge: Im steuerfreien Bereich gab es einen Verlust (von 18 auf 12 --> -6), der wird aber nicht berücksichtigt, weil er steuerfrei ist. Im steuerpflichtigen Bereich gab es ebenfalls einen Verlust (von 72 auf 68 --> -4), der zu einer Steuererstattung führen wird. Beide einzelnen Verluste zusammen ergeben den gesamten Verlust: -6 + -4 = -10.

 

Wenn nun der Verkauf im Beispiel immernoch für 80 erfolgt, der Immobiliengewinn aber nun 5% betragen würde, dann wäre der steuerfreie Teil 4, der steuerpflichtige Teil 76. In dem Fall hätte sich ein steuerfreier Verlust von -14 ergeben (von 18 auf 4) und ein steuerpflichtiger Gewinn von +4 (von 72 auf 76). Es käme zur Besteuerung des steuerpflichtigen Gewinns.

 

In die Formel eingesetzt würde die Bank vereinfacht so rechnen:

 

steuerpflichtige Bemessungsgrundlage = 80 - 90 - (5% * 80 - 20% * 90) = -10 - (4-18) = -10 - (-14) = +4

 

Wenn der Immobiliengewinn negativ wäre, würde genauso gerechnet werden, es kämen nur ein paar Minuszeichen dazu. Wesentlich ist eigentlich nur die Veränderung des Immobiliengewinns über die Haltedauer (="Besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn"). Das Ergebnis wäre also das gleiche, wenn der Immobiliengewinn nicht von 20% um 15 Prozentpunkte auf 5% fällt, sondern z.B. von -10% um 15 Prozentpunkte auf -25%.

 

Viele Grüße

 

TaxI

[oyh]

Das von mir konstruierte Beispiel ist sicher ein Extremfall. Man sollte sich aber bewusst sein, dass neben dem Risiko der Immopreise, Vorfälligkeitsentschädigungen und sonstiger Abwicklungskosten auch das Risiko von steuerfreien Verlusten bei den offenen Immofonds relevant werden kann.

 

Dass die Realitaet nah herankommt zeigt meine Endabrechnung nach dem Kanam US-Verkauf (Post mit Details zu steuerlichen Berechnung):

Durch die steuerliche Behandlung wurde mein Vorsteuergewinn von 1,99Euro/Anteil auf 5,23Euro/Anteil aufgeblaeht.

Dadurch ist der Nachsteuergewinn nicht wie "erwartet" 1,46Euro/Anteil sondern lediglich 0,60Euro/Anteil.

 

Wesentlich ist eigentlich nur die Veränderung des Immobiliengewinns über die Haltedauer (="Besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn"). Das Ergebnis wäre also das gleiche, wenn der Immobiliengewinn nicht von 20% um 15 Prozentpunkte auf 5% fällt, sondern z.B. von -10% um 15 Prozentpunkte auf -25%.

 

In obigem KanamUS Fall war der Gewinn von ca. 25% (Kauf) ins Negative (Verkauf) gefallen.

 

Nebenbei: Beim KanamGrund ist der ImmoGewinn momentan (noch) bei ca. 25%.

 

Bin gerade am Ueberlegen, ob ich wegen den steuerlichen Effekten die Haende von den geschlossen OIFs lassen sollte. Entscheidend ist fuer mich nicht so sehr die Steuerzahlung sondern vielmehr, dass ich unter gewissen Einkommensgrenzen bleiben muss (und das zu erwartete Aufblaehen des vermeintlichen KapGewinns dabei sehr nachteilig ist).

[2wei]

Zunächst einmal ein dickes Lob an TaxI: Das Niveau Deiner Beiträge hier übersteigt alles, was ich im Internet von Banken oder vom BVI zu dieser Fragestellung finden konnte. Du erläuterst, warum beim Immobiliengewinn so verfahren wird. Danke!

Meine Fragen:

1. Veräußerungspreis oder Anteilspreis

Herausrechnen des besitzzeitanteiligen Immobiliengewinns (aktueller Prozentsatz * Veräußerungserlös ./. damaliger Prozentsatz * Anschaffungskosten), da dieser Anteil des Fondspreises steuerfrei ist.Herausrechnen des besitzzeitanteiligen Immobiliengewinns (aktueller Prozentsatz * Veräußerungserlös ./. damaliger Prozentsatz * Anschaffungskosten), da dieser Anteil des Fondspreises steuerfrei ist.

Welcher Wert ist der richtige bei der Ermittlung des Immobiliengewinns: Der Veräußerungspreis (bei geschlossenen offenen Immobilienfonds ist das der Börsenkurs) oder der Anteilspreis ("Rücknahmepreis" zu dem bei geschlossenen offenen Immobilienfonds keine Rücknahme erfolgt).

2. Empfehlung einer Quelle zur Erläuterung aller Bereinigungsposten

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für den Kapitalertragsteuerabzug bei Rückgabe oder Veräußerung von Investmentfonds sind mehrere Bereinigungsposten zu ermitteln (vgl. oben Beitrag #12 von TaxI). Wo finde ich eine gute Darstellung der Berechnung aller Bereinigungsposten mit Erläuterung, warum so verfahren wird (für den Immobiliengewinn hat TaxI das hervorragend geleistet) und der Information, wo die für diese Berechnung notwendigen Daten zu finden sind? Auch an einer kompletten Beispielrechnung wäre ich interessiert.

3. Beispielrechnung

Vielleicht ist es hier jemandem möglich ein Beispiel vorzurechnen?

(Falls auf ein Szenario eingegangen werden kann, bitte:

Kauf von Stück 100 Morgan Stanley P2 Value am 26.10.10 über die Börse zu 18,50 ;

Verkauf dieser Position am 29.08.2012 über die Börse zu 10,20;

Die Anschaffungsnebenkosten sind zu vernachlässigen.

Wie werden die einzelnen Bereinigungsposten ermittelt, die in die Berechnung der Bemessungsgrundlage für den Kapitalertragsteuerabzug eingehen?)

Danke!

[Taxi]

Zunächst einmal ein dickes Lob an TaxI: Das Niveau Deiner Beiträge hier übersteigt alles, was ich im Internet von Banken oder vom BVI zu dieser Fragestellung finden konnte. Du erläuterst, warum beim Immobiliengewinn so verfahren wird. Danke!

Vielen Dank für das Lob.

 

 

1. Veräußerungspreis oder Anteilspreis

 

Welcher Wert ist der richtige bei der Ermittlung des Immobiliengewinns: Der Veräußerungspreis (bei geschlossenen offenen Immobilienfonds ist das der Börsenkurs) oder der Anteilspreis ("Rücknahmepreis" zu dem bei geschlossenen offenen Immobilienfonds keine Rücknahme erfolgt).

Zur Ermittlung des besitzzeitanteiligen Immobiliengewinns zitiere ich mal das Investmentsteuergesetz (genaugenommen § 8 Abs. 5 Satz 7 InvStG):

 

"Ferner bleiben bei der Ermittlung des Gewinns die Anschaffungskosten und der Veräußerungserlös mit dem Prozentsatz unberücksichtigt, den die Investmentgesellschaft für den jeweiligen Stichtag (...) veröffentlicht hat."

 

Aus Sicht des Anlegers kommt es also auf den tatsächlich erzielten Veräußerungserlös an. In der Regel sollte er mit dem Rücknahmepreis übereinstimmen, den die verwaltende Kapitalanlagegesellschaft an jedem Bewertungstag veröffentlicht (siehe § 5 Abs. 2 Satz 1 InvStG). Das muss aber nicht so sein. Letzten Endes zählt für den Anleger der Preis, den seine depotführende Stelle abrechnet. Bei Verkäufen an der Börse ist das dann der abgerechnete Börsenkurs.

 

 

2. Empfehlung einer Quelle zur Erläuterung aller Bereinigungsposten

 

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für den Kapitalertragsteuerabzug bei Rückgabe oder Veräußerung von Investmentfonds sind mehrere Bereinigungsposten zu ermitteln (vgl. oben Beitrag #12 von TaxI). Wo finde ich eine gute Darstellung der Berechnung aller Bereinigungsposten mit Erläuterung, warum so verfahren wird (für den Immobiliengewinn hat TaxI das hervorragend geleistet) und der Information, wo die für diese Berechnung notwendigen Daten zu finden sind? Auch an einer kompletten Beispielrechnung wäre ich interessiert.

Zu den einzelnen Bereinigungsposten:

 

Die Bereinigung erfolgt bei Privatpersonen nach den Regelungen des § 8 Abs. 5 InvStG. In dem BMF-Schreiben (siehe oben) im Anhang 6 ist eine bessere Darstellung. Weder das Gesetz ist vollständig (es fehlt die Korrektur von Erträgen nach §6), noch das BMF-Schreiben (die Änderung in § 8 Abs. 5 S. 3 InvStG ist dort noch nicht berücksichtigt).

 

Vollständig müsste es so sein:

 

Veräußerungspreis

./. Anschaffungskosten

+ Zwischengewinn bei Erwerb (§8(5)S.2 InvStG)

./. Zwischengewinn bei Verkauf (§8(5)S.2 InvStG)

./. Besitzzeitanteilige ausschüttungsgleiche Erträge (§8(5)S.3 InvStG)

+ Besitzzeitanteilige ausgeschüttete ausschüttungsgleiche Erträge (§8(5)S.4 InvStG)

+ Aus dem Fonds gezahlte Kapitalertragsteuer und ausländische Steuer (ggf. gekürzt um einen Ermäßigungsanspruch) (§8(5)S.3 InvStG)

+ Ausgeschüttete Altveräußerungsgewinne (nur für Neu-Anleger) (§8(5)S.5 InvStG)

./. Besitzanteiliger Immobiliengewinn (§8(5)S.6 7 InvStG)

+ Substanzauskehr (Rechtsgrundlage ab JStG 2010: §8(5)S.6 InvStG)

./. versteuerte Erträge nach §6 InvStG, soweit diese nicht auf Ausschüttungen beruhen (siehe [bMF 18.08.2009] Anhang 6, ohne Rechtsgrundlage)

= Bemessungsgrundlage

 

Diese Übersicht findest Du z.B. in Maier, Peter / Wengenroth, Thomas, Änderungen bei der Besteuerung von Erträgen aus Investmentfonds, ErbStB 2009 1/2009, S. 19ff. Der eine Autor (Peter Maier) ist Mitarbeiter des BVI im Bereich Steuern. Ansonsten wüsste ich auch nicht, wo man es nachlesen könnte. Andere Aufsätze haben in der Regel diese Darstellung nur abgeschrieben.

 

Wo bekommt man diese Daten her? Deine Bank macht es sich einfach. Sie erhält über die "WM-Datenmitteilungen" alle relevanten Daten von der Kapitalanlagegesellschaft. Du selbst müsstest ein wenig stöbern:

- Den Anschaffungs- und Veräußerungspreis entnimmst Du Deiner Abrechnung

- Zwischengewinn und Immobiliengewinn wird die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlichen

- die anderen Daten sollten in der "§5-Bescheinigung" im Bundesanzeiger veröffentlicht worden sein

 

Die Herleitung ist aber wirklich nicht trivial. Ich würde Dir empfehlen, direkt bei Deiner Bank nachzufragen, wie sie auf den genauen Betrag kommt, den sie dem Kapitalertragsteuereinbehalt unterworfen hat.

 

3. Beispielrechnung

Vielleicht ist es hier jemandem möglich ein Beispiel vorzurechnen?

 

Um Dein Beispiel durchzurechnen fehlt mir leider die Zeit... sorry.

 

Viele Grüße

 

TaxI

 

 

[2wei]

(Nochmals herzlichen Dank an TaxI. – Ich bin wirklich beeindruckt!)

 

Hier noch zwei Folgefragen:

 

1. "§ 5-Bescheinigung" und deren Bereinigungspositionen

 

§ 5-Bescheinigungen sind auf der Homepage der Fondsgesellschaft hinterlegt (bis auf eine, die mir auf Anfrage zugemailt wurde). Drei Bereinigungpositionen galt es noch nachzuvollziehen:

 

- Substanzauschüttung

- Besitzzeitanteilige ausschüttungsgleiche Erträge

- Ausgeschüttete Altveräußerungsgewinne

 

Meine – zugegeben: etwas triviale – These: Der jeweilige Beitrag zur Bemessungsgrundlage ist die Summe der in den § 5-Bescheinigungen genannten Beträge über den Besitzzeitraum. – Das hat sich auch nahezu bestätigt:

 

1.1 Substanzauschüttung

 

Der wie vorgenannt addierte Betrag pro Anteil stimmt mit dem von der Bank angegebenen überein – bis zu dritten Dezimalstelle.

 

(Wieso aber gibt es eine Abweichung ab der vierten Dezimalstelle? Das wäre eine formal durchaus berechtigte, wenn auch materiell weniger relevante Frage.)

 

1.2 Besitzzeitanteilige ausschüttungsgleiche Erträge

 

Die o. g. Addition führt zum gleichen Betrag pro Anteil wie von der Bank angegeben – bis zu zweiten Dezimalstelle.

 

Eine Abweichung ab der dritten Dezimalstelle pro Anteil führt aber bei Anteilsbeständen in vier- oder gar fünfstelliger Stückzahl zu Differenzen, die nicht mehr vernachlässigt werden dürften. – Was tun?

 

1.3 Ausgeschüttete Altveräußerungsgewinne

 

Für diese Bereinigungsposition kann ich in der § 5-Bescheinigung keine Angabe finden und erlaube mir daher, ein Exemplar dieser Bescheinigung hier als Anhang beizufügen mit der Frage: Wo finde ich die ausgeschütteten Altveräußerungsgewinne?

 

 

2. Nochmal: Veräußerungspreis oder Anteilspreis

 

@TaxI: Wie sicher bist Du, dass hier § 8 V 7 InvStG einschlägig ist: Mich irritiert, dass im § 5 II, auf den er verweist, vom "Aktien"gewinnen die Rede ist und nicht vom Immobiliengewinn.

 

Das Ergebnis käme mir aber sehr zupass. Und es wäre der zweite erhebliche Fehler in der Bankabrechnung.

 

(Der erste noch erheblichere Fehler war, dass die Bank bei der Ermittlung des Immobiliengewinns die Werte des Immobiliengewinns des Kauf- und Verkaufsdatums nicht subtrahiert hat, sondern addiert. Das führte zu einer zu versteuernden Bemessungsgrundlage, die deutlich höher war als allein der Veräußerungserlös! Und man muss nicht glauben, dass ein Hinweis an die Bank ausgereicht hätte, ihre Abrechnung zu korrigieren… – Die Bank und LaLeLaLeLu)

4. Zahlung 120705.pdf

[Taxadvisor]

(Nochmals herzlichen Dank an TaxI. Ich bin wirklich beeindruckt!)

 

Hier noch zwei Folgefragen:

 

1. "§ 5-Bescheinigung" und deren Bereinigungspositionen

 

§ 5-Bescheinigungen sind auf der Homepage der Fondsgesellschaft hinterlegt (bis auf eine, die mir auf Anfrage zugemailt wurde). Drei Bereinigungpositionen galt es noch nachzuvollziehen:

 

- Substanzauschüttung

- Besitzzeitanteilige ausschüttungsgleiche Erträge

- Ausgeschüttete Altveräußerungsgewinne

 

Meine zugegeben: etwas triviale These: Der jeweilige Beitrag zur Bemessungsgrundlage ist die Summe der in den § 5-Bescheinigungen genannten Beträge über den Besitzzeitraum. Das hat sich auch nahezu bestätigt:

 

1.1 Substanzauschüttung

 

Der wie vorgenannt addierte Betrag pro Anteil stimmt mit dem von der Bank angegebenen überein bis zu dritten Dezimalstelle.

 

(Wieso aber gibt es eine Abweichung ab der vierten Dezimalstelle? Das wäre eine formal durchaus berechtigte, wenn auch materiell weniger relevante Frage.)

 

1.2 Besitzzeitanteilige ausschüttungsgleiche Erträge

 

Die o. g. Addition führt zum gleichen Betrag pro Anteil wie von der Bank angegeben bis zu zweiten Dezimalstelle.

 

Eine Abweichung ab der dritten Dezimalstelle pro Anteil führt aber bei Anteilsbeständen in vier- oder gar fünfstelliger Stückzahl zu Differenzen, die nicht mehr vernachlässigt werden dürften. Was tun?

 

1.3 Ausgeschüttete Altveräußerungsgewinne

 

Für diese Bereinigungsposition kann ich in der § 5-Bescheinigung keine Angabe finden und erlaube mir daher, ein Exemplar dieser Bescheinigung hier als Anhang beizufügen mit der Frage: Wo finde ich die ausgeschütteten Altveräußerungsgewinne?

 

 

2. Nochmal: Veräußerungspreis oder Anteilspreis

 

@TaxI: Wie sicher bist Du, dass hier § 8 V 7 InvStG einschlägig ist: Mich irritiert, dass im § 5 II, auf den er verweist, vom "Aktien"gewinnen die Rede ist und nicht vom Immobiliengewinn.

 

Das Ergebnis käme mir aber sehr zupass. Und es wäre der zweite erhebliche Fehler in der Bankabrechnung.

 

(Der erste noch erheblichere Fehler war, dass die Bank bei der Ermittlung des Immobiliengewinns die Werte des Immobiliengewinns des Kauf- und Verkaufsdatums nicht subtrahiert hat, sondern addiert. Das führte zu einer zu versteuernden Bemessungsgrundlage, die deutlich höher war als allein der Veräußerungserlös! Und man muss nicht glauben, dass ein Hinweis an die Bank ausgereicht hätte, ihre Abrechnung zu korrigieren Die Bank und LaLeLaLeLu)

 

Zu 1.1. und 1.2.: Die Datensätze der Bank sind unterschiedlich aufgebaut. Unsere Erfahrung je "kleiner" die Bank, desto eher wird gerundet, vorgeschrieben sind nur bei einigen Angaben nur "vier" Nachkommastellen. Bei 1.2. sollte ja auch der Nachweis der Summe der in den Vorjahren versteuerten Erträge möglich sein, soweit es materielle Abweichungen zur Bankbescheinigung gibt.

Zu 1.3.: Diese werden regelmäßig nicht ausgeschüttet (wenn dann 5 I c) bb) bzw. hh).

Zu 2: Der 8 V 7 InvStG (...nach § 5 Abs. 2 für die Anwendung des Absatzes 1 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 veröffentlicht hat.) verweist auf § 5 II nur hinsichtlich der allgemeinen Modalitäten, Rechtsgrundlage ist der § 4 Abs. 1 der auf die steuerfreien ausländischen Immobiliengewinne etc. verweist.

 

Gruß

Taxadvisor

[Taxi]

Hallo 2wei,

 

zu den Rundungsdifferenzen:

 

Die in der §5-Bescheinigung ausgewiesenen Werte sind Feststellungen, die das gesamte Fonds-Wirtschaftsjahr betreffen und dem Anleger zum Tag der Ausschüttung zugerechnet werden. Wenn die Haltedauer über mehrere Ausschüttungstermine hinwegläuft, müssen die Werte zusammengerechnet werden. Die Rundungsdifferenzen könnten auch dadurch entstanden sein, dass Deine Bank bei der Zusammenrechnung exakt gerechnet hat und nicht mit den gerundeten Werten der §5-Bescheinigung. Deine Bank bezieht die Daten von WM ("Wertpapiermitteilungen"), WM erhält sie von der KAG, die KAG erhält sie vom Steuerprüfer (hier KPMG), KPMG rechnet intern ein Excel-Tool mit mindestens 7 Nachkommastellen Genauigkeit. Wenn Du bei manuellem Zusammenrechnen der §5-Daten auf für Dich günstigere Werte kommst, könntest Du Dich in der Veranlagung darauf berufen und dadurch den Rundungsvorteil ausnutzen (das dürfte aber eher ein theoretischer Vorteil sein).

 

 

Ausgeschüttete Altveräußerungsgewinne:

 

In der Regel wird ein Fonds solche Erträge nicht ausschütten, da sie dadurch - zumindest für betriebliche Anleger - steuerpflichtig werden. Dieser Fonds hat tatsächlich einige ausgeschüttet, ausgewiesen unter 1 c) dd). Vermutlich wollte der Fonds sich "leerschütten". Wenn Du den Fondsanteil erst ab 2009 erworben hast, wird dieser Betrag (der bei der Ausschüttung selbst für Dich als steuerfrei behandelt wurde) nachträglich steuerpflichtig und damit bei Veräußerung des Fondsanteils nachversteuert. Du musst ihn dann hinzurechnen. Hintergrund: Mit dieser Regelung sollte vermieden werden, dass sich Anleger ab 2009 nachträglich in Fonds einkaufen, um von den Veräußerungsgewinnen zu profitieren, die auf Fondsebene vor 2009 entstanden sind, aber noch nicht ausgeschüttet wurden.

 

 

Korrektur um den besitzzeitanteiligen Immobiliengewinn

 

Ja, § 8 Abs. 5 S. 7 InvStG ist einschlägig. Taxadviser hat es schon erklärt: Die Freistellung ist in § 4 Abs. 1 InvStG geregelt, § 5 Abs. 2 behandelt nur die Veröffentlichungspflichten. Dabei wird der Begriff "Aktiengewinn" (im weiteren Sinn) als Oberbegriff verwendet für:

- Aktiengewinn (im engeren Sinn): Bezieht sich auf Aktien (Dividenden und Veräußerungsgewinne)

- Immobiliengewinn (Mieten und Veräußerungsgewinne), die mittels DBA freigestellt sind

 

Viele Grüße

 

TaxI

 

[2wei]

Vielen Dank an Taxadvisor und TaxI,

Ihr seid grossartig!

 

Die Berechnung der ausgeschütteten Altveräußerungsgewinne kann so tatsächlich verifiziert werden:

Werte der Position 1 c) dd) in den § 5 Bescheinigungen über den Besitzzeitraum addieren so stimmt's.

Nochmals vielen Dank!

Viele Grüße, 2wei

[2wei]

Weiter geht's leider!

 

 

1. Immobiliengewinn Satz 7 (von § 8 Abs. 5) ist einschlägig", aber nicht für die Bank

 

Taxadvisor und TaxI habe ich so verstanden, dass für die Korrektur des besitzzeitanteiligen Immobiliengewinns § 8 Abs. 5 Satz 7 einschlägig ist (mit dem Ergebnis, dass er auf Basis von Anschaffungskosten und Veräußerungserlös berechnet wird also nicht zwingend auf Basis des Rücknahmepreises.) Dieser Argumentation kann ich gut folgen.

 

Meine Bank leider nicht: Sie widerspricht meiner Bitte um entsprechende Korrektur. Ihre Argumentation verstehe ich zwar nicht, doch geht sie etwa so:

 

Der Immobiliengewinn werde immer auf Basis des Rücknahmepreises ermittelt.

Satz 7 sei nicht einschlägig, weil Satz 7 sich auf Substanzausschüttungen beziehe.

Dann zitiert die Bank die Sätze 5, 6 und 7 (von § 8 Abs. 5).

Im übrigen legt Sie eine Kopie von Anhang 6 (zum Entwurf des BMF-Schreibens vom 18.08.2009) bei.

 

Im Anhang 6 ist aufgelistet, dass die Korrektur des Immobiliengewinns in Satz 6 geregelt sei. Im besagten Satz 6 lese ich eine Regelung zur (hier nicht relevanten) Substanzauskehrung. Die Substanzauskehrung hatte die Bank zuvor in Satz 7 verortet.

 

Wie kann ich die Bank überzeugen?

 

(Abschrift der Bankantwort siehe Anlage)

2. Zwischengewinn Neutralisierung des Zwischengewinns beim Verkauf?

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage werden (u. a.) der Zwischengewinn bei Erwerb addiert und der Zwischengewinn bei Verkauf subtrahiert (vgl. obigen Eintrag von TaxI (#19); also (unter Auslassung der hier nicht relevanten Bereinigungsgrößen):

 

Veräußerungsgewinn

./. Anschaffungskosten

()

+ Zwischengewinn bei Erwerb

./. Zwischengewinn bei Verkauf

()

= Bemessungsgrundlage

 

Die Bank aber addiert zu dieser Bemessungsgrundlage wieder den zuvor subtrahierten Zwischengewinn bei Verkauf: Sie neutralisiert die vorangegangene Subtraktion. Der sich danach ergebende Betrag wird der Kapitalertragsteuer unterworfen. Die Bank rechnet also:

 

Veräußerungsgewinn

./. Anschaffungskosten

()

+Zwischengewinn bei Erwerb

./. Zwischengewinn bei Verkauf

()

= Bemessungsgrundlage (= Veräußerungsgewinn nach Differenzmethode" gem. Bank)

+ Zwischengewinn bei Verkauf

= KapSt-pflichtiger Kapitalertrag" (der sodann mit dem Verrechnungstopf verrechnet wird und im übrigen der Kapitalertragsteuer unterworfen wird.)

 

Was stimmt?

(Und zutreffendenfalls: Wie überzeuge ich die Bank?)

 

[Taxadvisor]

2. Zwischengewinn Neutralisierung des Zwischengewinns beim Verkauf?

 

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage werden (u. a.) der Zwischengewinn bei Erwerb addiert und der Zwischengewinn bei Verkauf subtrahiert (vgl. obigen Eintrag von TaxI (#19); also (unter Auslassung der hier nicht relevanten Bereinigungsgrößen):

 

Veräußerungsgewinn

./. Anschaffungskosten

()

+ Zwischengewinn bei Erwerb

./. Zwischengewinn bei Verkauf

()

= Bemessungsgrundlage

 

Die Bank aber addiert zu dieser Bemessungsgrundlage wieder den zuvor subtrahierten Zwischengewinn bei Verkauf: Sie neutralisiert die vorangegangene Subtraktion. Der sich danach ergebende Betrag wird der Kapitalertragsteuer unterworfen. Die Bank rechnet also:

 

Veräußerungsgewinn

./. Anschaffungskosten

()

+Zwischengewinn bei Erwerb

./. Zwischengewinn bei Verkauf

()

= Bemessungsgrundlage (= Veräußerungsgewinn nach Differenzmethode" gem. Bank)

+ Zwischengewinn bei Verkauf

= KapSt-pflichtiger Kapitalertrag" (der sodann mit dem Verrechnungstopf verrechnet wird und im übrigen der Kapitalertragsteuer unterworfen wird.)

 

Was stimmt?

(Und zutreffendenfalls: Wie überzeuge ich die Bank?)

 

Beides, der Zwischengewinn ist m.E. nicht Bestandteil des Veräußerungsgewinns aber dennoch natürlich als Kapitalertrag steuerpflichtig. Im Ergebnis müsste beides der Kapitalertragsteuer unterliegen, aber nur der Wert Bemessungsgrundlage als Veräußerungsgewinn ausgewiesen werden.

 

Gruß

Taxadvisor