Was alles in Asset Allocation?

[Tschek]

Hallo,

 

ich bin mir bgzl. Asset Allocation nicht ganz im klaren, was ich hier alles berücksichtigen soll....

Alle Assets oder nur die kurzfristig liquidierbaren?

 

 

1. Eigenes Wohnhaus zu den Herstellungskosten. Soll das mit rein? Würde die Assets ja ziemlich dominieren.

2. Rentenanwartschaften gesetzliche Rente, abgezinst (Berechnung: Alternative "Welche Einmalzahlung Rentenversicherung notwendig um garantierte Rente zu bekommen".

3. Betriebsrente überwiegend durch AG (wie oben?)

4. Riester in Fonds

5. Lebensversicherungen

6. Betriebliche Altersvorsorge - Gehaltsumwandlung (in Fonds)

7. Cashreserve (Tagesgeld z.B. 30 kEUR) - wird immer wieder aufgefüllt

8. Depot

 

- Soll ich nur das wirklich liquidierbare Vermögen betrachten (4-8)?

- Ich habe mir einen Risikoanteil von ca. 60% überlegt (Aktien, Rohstoffe, Mischfonds), Teils ETF, teils aktiv

Das würde ja bedeuten, dass ich lange Zeit erstmal ausschließlich in Risiko gehen würde....

- Alternativ würde ich die Asset Allocation nur fürs Depot betrachten

 

 

Wie seht ihr das?

 

Danke

Tschek

[Adun]

In die Asset allocation müssen natürlich immer sämtliche Anlagen einbezogen werden, denn sie gehören alle Dir und haben deshalb keine anderen Ziele als die liquiden. Gerade das erlaubt es ja erst, die Nachteile illiquider Anlagen halbwegs erträglich zu halten; Du kannst Rebalancing durchführen indem Du statt dem illiquiden Asset ein gleichwertiges liquides nach/verkaufst... Welche Form von Anlage wofür gewählt wird, ist dann rein eine Frage der Asset location.

 

Ein Haus sollte man natürlich immer mit dem Marktwert ansetzen; nicht mit den Herstellungskosten. Es gehört in die gleiche Anlageklasse wie Micro-Cap-Aktien. Natürlich dominiert es die Assets. Es ist eben nicht gerade vernünftig für Normalbürger, ein Haus zu besitzen. Es in die Assets Allocation einzubeziehen, sieht dieser Wahrheit ins Auge.

[Schinzilord]

Da kann ich Adun nur zustimmen, wenn auch mit Einschränkungen was seine Immobilieeinstufung von MicroCap Aktien betrifft. Ich habe bis jetzt noch keine Studien oder weitergehende Literatur dazu gelesen, evtl. teilt uns Adun hoffentlich seine Gedankengänge mit.

 

Hier meine eigenen Gedanken:

Fragestellung: Wie bestimme ich das Risiko einer selbstgenutzten Immobilie?

 

Wenn du dir einen REIT Index anschaust (also Unternehmen, die den meisten Umsatz mit Vermietung/Verpachtung von Immobilien machen und steuerlich begünstigt sind), siehst du sehr schön dass selbst eine Diversifizierung über >100 REIT Unternehmen eine riskantere Anlage ist als eine Investition in den MSCI World. Und wenn du jetzt nur eine Immobilie besitzt, ist es ja so, dass du dein eigenes REIT Unternehmen hast (nur eines davon!), so dass du maximales unsystematisches Risiko besitzt.

Deshalb, so nehme ich an, zählt Adun die eigene (einzige) Immobilie zu den Micro Caps.

 

REITs haben folgende Zahlungsströme

-> Unterhalt / Finanzierung der Immobilien über Kredite / liquide Assets

<- Mieteinnahmen, Einnahmen aus Verkauf

 

Trotzdem kann man diese Einteilung aber als Privatperson auch relativieren, denn man selbst ist ja der zugleich der Begünstigte der eigenen Immobilie.

Also drei Zahlungsströme:

-> Investition / Unterhalt der Immobilie (Finanzierung über Kredit, langfristige Verbindlichkeit)

<- Miete von sich selbst für diesen Unterhalt

<- Opportunitätsnutzen, weil man ja selbst in der Immobilie wohnt (also keine weiteren Kosten für Miete). Und dies ist ein relativ sicherer Zahlungsstrom (höchstens wie eine Unternehmensanleihe vom Risiko her)

 

1. Die Risiken der Investition in die Immobilie und Abzahlung mit dem eigenen Humankapital sind natürlich riskant (Aktienähnlich Microcaps, siehe REITs mit sehr hohem unsystematischem Risiko).

 

2. Die eigene Miete als Zahlungseingang unterliegt demselben Risiko wie das eigene Humankapital (also Staatsanleihe als Beamter, Aktie DM Large Cap als Vorstand eines DAX Unternehmens mit Bonizahlungen etc.). Also Vermietungsquote immer 100%, Bonität ist von der eigenen Bonität des Einkommens abhängig.

 

3. Der Opportunitätsnutzen unterliegt welchem Risiko? Es ist ja ein sehr sicherer Zahlungsstrom, welcher allerdings an Risiko 1 gekoppelt ist. Also sagen wir im neg. Fall MicroCap Risiko.

 

Das ergibt gemittelt (2x Microcaps + eigenes Humankapital) / 3.

Also müsste man die abdiskontierten Mieteinahmen aus sich selbst als Asset mit dem selben Risiko wie Humankapital unterlegen. Und das kann sehr stark schwanken und ist abhängig von der eigenen Lebenssituation.

 

Deswegen muss man die eigene Immobilien nicht zwangsläufig MicroCaps Aktien zuschlagen, sondern kann auch das Risiko mitteln (und somit senken).

Riskant bleibt es aber trotzdem!

[Flemme]

Ich glaube auch, dass die Risikoklasse einer selbstgenutzten Immobilie sehr stark von den persönlichen Umständen abhängt. Kann es sein, dass du irgendwann plötzlich aus beruflichen Gründen umziehen musst?

 

Der Vergleich mit Microcaps wundert mich aber doch. Wenn das Risiko so gross ist, warum finanzieren Banken dann so bereitwillig?

[CHX]

Der Vergleich mit Microcaps wundert mich aber doch. Wenn das Risiko so gross ist, warum finanzieren Banken dann so bereitwillig?

 

Adun spricht damit wohl die potentiellen starken Wertschwankungen von den Immobilien selbst an - siehe auch hier.

[Adun]

Ich glaube auch, dass die Risikoklasse einer selbstgenutzten Immobilie sehr stark von den persönlichen Umständen abhängt. Kann es sein, dass du irgendwann plötzlich aus beruflichen Gründen umziehen musst?

Das Risiko einer Anlage hängt nicht von den persönlichen Umständen des Investors ab. Was Du hier meinst, dürfte die fehlende Liquidität eines Hauses sein und die Wahrscheinlichkeit, dass man das Haus verkaufen muss oder sollte. Die haben aber nichts mit dem Risiko der Immobilie zu tun. Bei Verkauf realisiere ich einen ggfs. dann sehr niedrigen Marktwert des Hauses, aber dass dieser Wert niedrig ist, hat nichts damit zu tun, dass ich verkaufe... Natürlich sind aber die persönlichen Umstände relevant für die Frage, ob es nur unverünftig ist, ein Haus zu besitzen, oder grob fahrlässig...

 

Der Vergleich mit Microcaps wundert mich aber doch. Wenn das Risiko so gross ist, warum finanzieren Banken dann so bereitwillig?

Weil die Bank kein grundsätzliches Problem mit hohen Risiken hat, und das Risiko für die Bank auch bei weitem nicht so groß ist wie für den Eigentümer, denn

- sie kann über viele solche Risiken diversifizieren

- ihr steht die Immobilie einschließlich des bereits abbezahlten und des über Eigenkapital finanzierten Anteils als Sicherheit zur Verfügung

- ihr steht das Einkommen des Kreditnehmers als Sicherheit zur Verfügung

- sie erhält Kreditzinsen für das Risiko, das sie eingeht.

Ein Teil des Risikos des Hauskäufers (die Immobilie zu verlieren und das Gehalt gepfändet zu bekommen) entsteht also gerade dadurch, dass er der Bank Sicherheiten stellen muss (so dass sie die Immobilie liquidieren und das Gehalt pfänden zu kann, wenn der Kredit nicht mehr bedient wird).

 

Während das Risiko für den Hauskäufer also (ungefähr) vergleichbar ist mit der Aktie eines Micro-Cap-Unternehmens, ähnelt das Risiko der Bank eher einer besicherten Anleihe eines guten Schuldners.

[Flemme]

Natürlich sind aber die persönlichen Umstände relevant für die Frage, ob es nur unverünftig ist, ein Haus zu besitzen, oder grob fahrlässig...

 

Dann hoffe ich mal, dass ich nur unvernünftig bin.

 

Danke für deine Erläuterungen zum Risko der Banken.

[Tschek]

Hallo,

 

also bzgl. Eigenheim kann ich eure Ausführungen nicht nachvollziehen. Für mich ist die Immobilie eigentlich der Anker in meinen Anlagen und das über den reinen EUR-Wert hinaus. Lebensqualität und Freiheit lässt sich schwer taxieren.

Die Immobilie ist bezahlt und muss auch bei Arbeitslosigkeit und Kriesen glücklicherweise nicht verkauft werden (nach heutigem Ermessen). Das Grundstück ist groß genug um darauf Gemüse etc. anzubauen. Eine kleine Halle reicht um bei Bedarf das ein oder andere Vieh zu halten.

Ich sehe das Risiko daher viel kleiner....

 

Gruß

Tschek

[Malvolio]

Im Prinzip muss man natürlich alle wesentlichen Vermögensbestandteile in das Kalkül einbeziehen, aber speziell selbst genutzte Immobilien sind meiner Ansicht nach ein Sonderfall. Hier sehe ich folgende Probleme:

 

- Der Wert eines Hauses ist (vor dem Verkauf) bestenfalls zu schätzen.

- Ob und wann dieser Schätzwert überhaupt realisierbar ist, ist in den meisten Fällen völlig ungewiss, evt. ist das Haus gar nicht zu verkaufen, wenn es keinen Käufer gibt.

- Ein Haus bietet auch finanziell kaum abbildbaren Nutzen, der bei einem Verkauf wegfiele.

- Eine Immobilie stellt immer auch eine finanzielle Belastung, mit zum Teil unregelmäßigen Auszahlungen (z.B. Reparaturen) dar.

 

Aus diesem Grund sehe ich ein Eigenheim eher als Basis, als grundlegendes Anspruchsniveau, als gegebene Annahme an, beziehe es aber selbst nicht mit in das Kalkül ein, allein schon weil ein kurz- bis mittelfristig realisierbarer Wert meist nicht verlässlich zu ermitteln ist. (Absehbare Belastungen berücksichtige ich aber natürlich schon in meiner Finanzplanung, gewissermaßen unter Anwendung des Imparitäts- bzw. Vorsichtprinzips.) Ähnliches gilt eigentlich auch für gesetzliche Rentenansprüche, die (hoffentlich) irgendwann mal zu ungewissen Zahlungsströmen führen werden. Lebensversicherungen, etc. würde ich immer nur mit dem aktuellen Rückkaufwert berücksichtigen.

[Adun]

also bzgl. Eigenheim kann ich eure Ausführungen nicht nachvollziehen. Für mich ist die Immobilie eigentlich der Anker in meinen Anlagen und das über den reinen EUR-Wert hinaus. Lebensqualität und Freiheit lässt sich schwer taxieren.

Das mögen Nutzungen sein, die Du aus der Immobilie ziehst (und auch wenn dem mangelnde Flexibilität usw. gegenübersteht, möchte ich das so gelten lassen), aber das hat mit den ökonomischen Aspekten und Asset Allocation erstmal nichts zu tun.

 

Ich will ja niemandem seine Immobilie nehmen. Aber man sollte sich einfach ehrlich eingestehen, wie es aussieht und die Situation nicht schöner malen als sie ist.

 

Die Immobilie ist bezahlt und muss auch bei Arbeitslosigkeit und Kriesen glücklicherweise nicht verkauft werden (nach heutigem Ermessen). Das Grundstück ist groß genug um darauf Gemüse etc. anzubauen. Eine kleine Halle reicht um bei Bedarf das ein oder andere Vieh zu halten.

Ich sehe das Risiko daher viel kleiner....

Du wiederholst das, was Du bereits in Deinem Eingangsbeitrag gesagt hast, ohne auf die Einwände dagegen einzugehen. Ich habe oben bereits gesagt, dass dies nichts mit dem Risiko der Anlage zu tun hat. Es betrifft Deine persönlichen Umständen und Deine Risikotragfähigkeit. Aber nur, weil Du persönlich vielleicht eine hohe Risikotragfähigkeit hast, wird eine riskante Anlage nicht weniger riskant. Das gleichzusetzen oder zu vermischen ist ein sehr häufig anzutreffender Fehlschluss, aber es wird dadurch nicht weniger zum Fehlschluss.

 

- Meine Grundeinstellung zur Immobilie kenn ich ja zu 100%, bin hier quasi Kunde und Unternehmen in einer Person. D.h. ich unterliege keinen Stimmungsschwankungen oder Märkten. Und hier hängt der Vergleich mit Unternehmen (REIT-Index) o.ä. Denn ich bin Mieter und Vermieter in einer Person. Ein etwaiger Vorteil als Vermieter wird zu meinenm Nachteil als Mieter und umgekehrt. Neutralisiert sich im Unterschied zum REIT-Index (welcher nur eine Seite abbildet).

Hier machst Du den gleichen Denkfehler. Der Wert der Immobilie schwankt nun mal mit den Märkten. Wenn Du, aus welchem Grund auch immer, verkaufen musst (dass ein Grund dafür vorliegen wird mag bei Dir unwahrscheinlich sein oder auch nicht), dann bekommst Du nur den Marktpreis der Immobilie. Denn nach dem Verkauf bist Du ja eben nicht mehr Kunde und Unternehmen in einer Person; und für die Bewertung ist die Zukunft nach einem Verkauf maßgeblich, nicht die Gegenwart und nicht die Vergangenheit.

 

- Der Cashfolw ist schon gelaufen. D.h. auch hier hängt der Vergleich mit REIT-Index. Denn hier gibt es zukünftige Cashflows mit hoher Unsicherheit. Es würde hier ein Vergleich mit dem Verkauf eines städtischen Wassernetz eher zutreffen.

 

- M.E. kann man einen Eigenheimkauf nicht mit dem REIT-Index in Verbindung bringen, nur weil Immobilien als Grundlage dienen. Das Ziel / Risiko / Chance sind hier völlig unterschiedlich.

 

- Der Wertverlust einer eigengenutzten Immobilie kann nur bei Realisierung anfallen. Wenn ich 70 Jahre drinn wohne wäre ein theoretischer Wertverlust (über 70 Jahre auch nur Zeitweise) unerheblich. Hier kommt es wieder auf die persönlichen Wahrscheinlichkeiten an, ob jemand 70 Jahre für realistisch hält oder nicht. Ich lebe am "Land" und arbeite in der Stadt, da ist das statistisch gesehn wohl eher der Fall.

 

Das alles sind Argumente, die für mich persönlich gelten. Bei z.B. einem jungen Paar welches in der Stadt arbeitet und eine Großteil finanziert, würde dies alles wohl anders aussehen.

All das läuft im wesentlichen auch auf wieder auf diesen Denkfehler hinaus: Du verwechselst persönliche Risikotragfähigkeit mit dem Risiko Deiner Anlage. Du kannst den Wert der Immobilie nicht damit ansetzten, wie er "für Dich persönlich" ist. Am Markt bekommst Du diesen Wunschwert nicht.

 

Weiter muss das Risiko mit Alternativen Risiken verglichen werden. Hier kommen aktuelle Risiken und mögliche zukünftige Risiken in Betracht. Das ganze ist wie immer eine persönliche Einstellung. Im Endeffekt geht es nur um eine "größer" / "kleiner" Betrachtung von Risiken.

 

z.B.

Wohnhaus / Besitz kann besteuert werden bzw. mit einer Zwangsanleihe belegt werden / kann zerstört oder besetzt werden etc.

Vermietet Immobilien können an Wert verlieren

Geld kann durch Inflation entwertet werden

Aktien können bis ins bodenlose fallen

Anleihen können ausfallen

Lebensversicherungen können ausfallen und durch Inflation entwertet werden

 

Für mich persönlich (und doch geht es wie immer um eine persönliche Einstellung) sind die Themen Ausfall von Bonds / LV´s und Geldentwertung und Börsenverfall durchaus realistischer wie das Risiko meines Eigenheims. In einer Depression ist nicht finanziertes Eigentum von hohem Wert. Wenn es nicht dazu kommt, sind die Nachteile einer nicht finanzierten Immobilie zum Selbsnutz wohl sehr überschaubar.

Das sind Mythen. Sie entspringen den beiden großen Inflationen des letzten Jahrhunderts. Objektiv gesehen ist eine Immobilie vergleichbar mit einer Aktie eines Micro-Caps. Im übrigen ist Geldentwertung eine Frage der Rendite, nicht des Risikos. Eine Frage des Risikos wäre der unerwartete Anstieg der Geldentwertung.

 

1. Selbstgenutzte Immobilie. Hier tu ich mich schwer den Wert der Immobilie zu bestimmen. Hier rechne ich den Bodenpreis + Herstellungkosten, da ich den aktuellen Marktwert nicht habe. Die Herstellungskosten deshalb, damit ich auf der sicheren Seite bin. Nach 6 Jahren, seit dem ich gebaut habe, haben sich die Rohstoffpreise (Steine, Stahl, Beton etc.) zum Teil deutlich erhöht. Die Lohnkosten sind ebenfalls gestiegen. Diese gestiegen Baukosten würde eine gewisse Abschreibung auf das Haus kompensieren.

Hat jemand ne bessere Idee (ohne den Marktwert über eine Verkaufsanziege zu schätzen)?

Schau Dir einfach die Verkaufsanzeigen ähnlicher Häuser an oder lass das Haus von einem Makler bewerten. Für den Wert eines Hauses sind im wesentlichen ausschlaggebend die zukünftigen möglichen Einnahmen (durch Vermietung z.B.) und die zukünftigen drohenden Ausgaben (Instandhaltungskosten). Der Wert eines Hauses liegt dadurch in der Regel unter seinen Herstellungskosten und man betrügt sich nur selbst, wenn man mit diesen rechnet.

 

2. gestzliche Rentenanwartschaften: Gehören die mit rein, oder nicht. Wie würdet ihr diese abzinsen? Soll ich hier als Rechenmodell eine Privatrente mit Einmalzahlung unterstellen (Rente einsetzen und höhe der notwendigen Einmalzahlung berechnen lassen)?

 

3. M.E. gibt es keine sicheren Anlagen mehr. Jede Assetklasse hat ihr Risiko. Das macht es nicht einfach ein Protfolioriskio zu bestimmen. Würde es evtl. mehr sinn machen in kurzfristig sinnvoll veräußerbar / langfristige Investments zu unterscheiden.

Das "M.E." hat keine objektive Kraft. Es gibt sichere Anlagen; dazu gehören Anleihen von Staaten erstklassiger Bonität und Bankeinlagen genauso, wie sie das immer schon taten. Natürlich gibt es keinen Stein der Weisen und auch solche Anlagen können in fatalistischen Extremsituationen wertlos werden. Aber dieses Risiko lässt sich nicht ausschalten, bzw. jeder Versuch, das zu tun, würde andere, noch nachteilhaftere Konsequenzen haben. Es gibt daher nicht den geringsten Anlass, irgendwelche taktischen Spielereien zu machen, was die Risikobewertung oder die Asset Allocation angeht.

 

Ich habe folgenden Eindruck: Worauf Deine ganzen Gedankengänge hinauslaufen, ist der Versuch, zu zocken, und Dir das mit den Begrifflichkeiten des passiven Investierens zu rechtfertigen. Zocken im hinblick auf eine Wette, dass sich die Geschichte der beiden Inflationen und Währungsreformen des letzten Jahrhunderts sinngemäß in nächster Zukunft wiederholen wird (Immobilienbesitzer als Gewinner, Bank-, Lebensversicherungs- und Staatsanleihenbesitzer als Verlierer). Ich kann Dir dazu nur ganz deutlich sagen: Wenn Du zocken willst, dann zocke eben, aber versuch bitte nicht, Dir den Zock damit schönzureden, dass Du Dir einredest, er sei notwendige Konsequenz der Prinzipien der Asset Allocation.

[Ramstein]

Ich bin mir bgzl. Asset Allocation nicht ganz im klaren, was ich hier alles berücksichtigen soll....

Alle Assets oder nur die kurzfristig liquidierbaren?

Bevor ich auf die Frage eingehe, hier meine Meinung zur selbstgenutzten Immobilie: Du hast sie, vermutlich bist du damit auch zufrieden bis glücklich. Sind schon jetzt Probleme abzusehen, wie ein beruflich bedingter Standortwechsel? Ist das Haus auch barrierefrei nutzbar, oder musst du im Alter oder bei Gehbehinderung ausziehen, da z.B. zu viele Treppen? Gibt es potenziell den Wert drückende Planungsrisiken wie Einflugschneise, Umgehungsstrasse, Bahnlinie, Müllverbrennung, Windräder, wegbrechende Infrastruktur, etc. usw.? Wie alt ist das Haus, gibt es drohende Renovierungen, für die keine Rücklagen existieren? Bildest du regelmäßig Instandhaltungsrücklagen, die auch liquide sind? Falls alle diese Punkte im grünen Bereich liegen, geniesse das Leben im eigenen Haus. Falls nicht, ist es einfacher, sich in jüngeren Jahren umzuorientieren.

 

Zu deiner Frage: Du sagst nicht, weshalb du eine Asset Allocation machen willst. Wenn du über die Reallokation die Chance auf Wertsteigerung erhöhen willst, so gehört das Haus nicht da rein, da es nun mal illiquide ist. Ich persönlich würde auch nicht so weit gehen, eine Immobilie (als Teil der Assets) mit einer Hypothek zu belasten, um Aktien zuzukaufen.

 

Du sagst auch nichts über die Anlagedauer. Hast du noch 30-40 Jahre bis zur Rente, oder nur noch 5-10? Wie hoch sind die Rentenansprüche? Wie hoch ist die Deckungslücke?

[Tschek]

Hallo Adun,

 

erstmal Dank für die ausführliche Antwort. Ich finde bei diesen Diskussionen immer wieder neue Aspekte, befürchte aber, dass wir mit der Eigenheim ja/nein-Diskussion (wie schon viele Threads zum Thema) zu keinem Ergebnis kommen werden.

 

Ich will hier nicht auf meinem Standpunkt bestehen. Ja, Du hast natürlich recht. Bei einer Bestandsaufnahme geht es immer um den aktuellen Marktwert. Wenn ich auch noch kein parktikables Instrument für mich gefunden habe, mein Eigenheim zu einem aktuellen Marktwert zu bepreisen. Ich werde nicht für eine Asset Allocation alle 5 Jahre einen Makler dafür aufsuchen. Ein Näherungswert tut es da auch.

 

Das mögen Nutzungen sein, die Du aus der Immobilie ziehst (und auch wenn dem mangelnde Flexibilität usw. gegenübersteht, möchte ich das so gelten lassen), aber das hat mit den ökonomischen Aspekten und Asset Allocation erstmal nichts zu tun.

Ich will ja niemandem seine Immobilie nehmen. Aber man sollte sich einfach ehrlich eingestehen, wie es aussieht und die Situation nicht schöner malen als sie ist.

 

Warum sollte das mit ökonomischen Aspekten nichts zu tun haben? Jeder Nutzen gehört bewertet. Wenn dies auch objektiv kaum möglich ist, ist dieser Wert trotz allem nicht zu vernachlässigen. Dieser Wert bestimmt auch den Marktwert und ist in ihm enthalten, denn wenn Immobilien für den Eigengebrauch ohne diesen Aspekt (Lebensqualität/Freiheit) gekauft würden, dann wär der Markt deutlich kleiner.

 

Bei der Bewertung gebe ich Dir ja recht. Diese hat zum Marktwert zu erfolgen. Bei der Anlageentscheidung sieht das jedoch anders aus. Hier kommt die persönliche Einschätzung und individuelle Situation zum Tragen. Benötigt jemand nach Wahrscheinlichkeit das Kapital nicht, ist der Preis für die unflexible Anlage kleiner. Benötigt jemand wahrscheinlich das Kaptial ist der Preis höher zu kalkulieren. Ist es jemanden etwas "Wert", in einem Eigenheim zu wohnen, dann ist dieser Wert auch in die Kalkulation / Entscheidungsrechnung mit einzubeziehen. Wenn mich jemand frägt ob er sich eine Immobilie oder Eigentumswohnung kaufen soll, dann frage ich auch nach Kapital, Ziele, Familie, berufliche Zukunft, Lage, Kaufpreis etc.. Ich hab hier kein klares ja/nein, bevor ich nicht die individuelle Situation kenne.

 

Deine Argumentation baut ja darauf auf, dass die Immobilie bei Verkauf nur ein Bruchteil der ursprünglichen Investition erlöst. Das ist aber Glaskugellesen. Mein Vater z.B. hat für 120.000 DM selbst gebaut. Das war vor 40 Jahren. Heutiger Wert ca. 300 kEUR. + Mietfreie Zeit 40 Jahre. Keine Ahnung, ob er einen theoretischen Wertverlust hatte zur Zeit der Ölkriese.

 

Ich will hier nur sagen: Es gibt Unterschiede zwischen aktuellen Marktpreis und Anlageentscheidung. z.B. bei einer Rentenversicherung. Nach 5 Jahren unterhalb des Rückkaufswertes. Zum Laufzeitende aber mit Rendite. D.h. die Entscheidungsrechnung ist immer an spezielle Gegebenheiten gebunden die jeder für sich selbst erstellen muss. Z.B. Meine Investition ist bis zum Tod angelegt. Das Risiko das Haus warum auch immer vorher verkaufen zu müssen ist zu bewerten und einzupreisen. Dieses Risiko ist aber individuell. Auch das Ziel und jede einzelen Entscheidungsrechnung.

 

 

 

Für mich persönlich (und doch geht es wie immer um eine persönliche Einstellung) sind die Themen Ausfall von Bonds / LV´s und Geldentwertung und Börsenverfall durchaus realistischer wie das Risiko meines Eigenheims. In einer Depression ist nicht finanziertes Eigentum von hohem Wert. Wenn es nicht dazu kommt, sind die Nachteile einer nicht finanzierten Immobilie zum Selbsnutz wohl sehr überschaubar.

Das sind Mythen. Sie entspringen den beiden großen Inflationen des letzten Jahrhunderts. Objektiv gesehen ist eine Immobilie vergleichbar mit einer Aktie eines Micro-Caps. Im übrigen ist Geldentwertung eine Frage der Rendite, nicht des Risikos. Eine Frage des Risikos wäre der unerwartete Anstieg der Geldentwertung.

 

Jedes Geldsystem ist endlich und das haben uns nicht nur unsere beiden großen Inflationen gezeigt. Ich spekuliere aber nicht darauf, auch wenn Du darauf abzielst. Ich habe kein Gold, dafür zwei LV´s die ein oder andere Aktie. Das ich ein Haus gebaut habe hat auch nichts damit zu tun, sondern hat andere Gründe. Anleihen von Staaten mit erstklassiger Bonität? Meinst Du Frankreich oder Österreich oder Italien vor einiger Zeit? Für jedes Asset gibt es Risiken.

 

Warum soll eine Immobilie vergleichbar mit einer Aktie eines Micro-Caps sein, wenn die Struktur beider Anlagen gänzlich unterschiedlich ist. Wie kommst Du zu Deiner Aussage? Warum soll ich bei meinem Wohnhaus ein Risiko einer Aktienanlage haben (Managementrisiko, Finanzierungsrisiko, Absatzrisiko, Risiken durch Konkurrenz etc.). Bei Micro-Caps gibt es einen höheren Prozentsatz an Totalausfall bzw. deutlichen Kursverlust > 50%. Das seh ich bei einer Immobilie nicht.

 

 

@Ramstein: Ja, alles im grünen Bereich. Es soll tatsächlich noch jemanden geben, der eine Immobilie baut um darin alt zu werden. Es sind auch derzeit keine Probleme erkennbar. Das Haus ist 6 Jahre alt und ich habe 30 kEUR als Cashreserve für Haus oder Auto. Wird dann immer wieder aufgefüllt. Ich habe mal gelesen, dass Immobiliensparer mehr Geld sparen als Mieter, da sie wohl einen höheren Anteil in Zins- und Tilgung stecken und nachdem das Haus abbezahlt ist, das Sparen nicht mehr lassen können :-)... Nur ein weiterer Aspekt.

 

Zur Asset Allocation: Ich hab jetzt zusätzlich p.a. ca. 10 kEUR für langfristige Investments zur Verfügung. Diesen Betrag möchte ich sinnvoll aufteilen. Ich könnte die Asset Allocation eben nur für das Depot isoliert vornehmen oder aber andere meiner Investments (siehe Eingangspost) mit einbeziehen. Ich habe noch 29 Jahre bis zur Rente. Durch die bestehenden Verträge (insbesonderre Betriebsrente etc.) gibt es keine Deckungslücke (auch unter Berücksichtigung der steuerlichen und GKV-Situation im Alter).

 

 

Gruß

Tschek

[Bärenbulle]

@Tschek: Eine interessante Diskussion die Du da initiert hast.

 

- Soll ich nur das wirklich liquidierbare Vermögen betrachten (4-8)?

- Ich habe mir einen Risikoanteil von ca. 60% überlegt (Aktien, Rohstoffe, Mischfonds), Teils ETF, teils aktiv

Das würde ja bedeuten, dass ich lange Zeit erstmal ausschließlich in Risiko gehen würde....

- Alternativ würde ich die Asset Allocation nur fürs Depot betrachten

 

 

Wie seht ihr das?

 

Wenn es um den langfristigen Horizont geht z.B. die Altersvorsorge, dann sollten alle Assets inkl. der oft dominanten Immobilie im Portfolio mitberücksichtigt werden. Da die Immobilie aber nur mit hohen Transaktionskosten verkaufbar bzw. in liquide Mittel transformierbar ist, mag es durchaus sinnvoll sein diese insbesonder für den kurzfristigen Anlagehorizont auszuklammern.

 

Die Frage des Risikos ist stark abhängig davon, ob und wie stark die Immobilie fremd finanziert ist. Hat man 50% fremdfinanziert ist der Risikoimpact aufgrund des Fremdkapitalhebels sehr hoch. Vermutlich sogar höher als bei Small Cps. Jedoch läßt sich mMn auch diskutieren, ob das damit einhergehende disziplinierende Abbezahlen einer Immobilie nicht im Schnitt mehr Früchte abwirft als die allzuoft undisziplinierte Anlage in Papierassets, wo diverse Psychofallen lauern (z.B. Verkauf von Aktien auf dem Tiefpunkt einer Krise) in die ein Großteil der Bevölkerung hineintappt. Ist man ein sachkundiger, disziplinierter Anleger, dann hat man aber sicher gute Chancen den verschuldeten Häuslebauer beim Vermögensaufbau zu überholen.

Ist die Immobilie weitgehend abbezahlt und liegen Werpapiervermögenswerte in ähnlicher oder gar höherer Wertigkeit vor, so sieht das mMn ganz anders aus. Ein Vergleich mit Small Caps erscheint mir nicht sinnhaft, denn die Korrelation zu Aktien ist nicht allzu groß. Adun's Meinung, man würde bereits durch Aktien eine Immobilien-ähnliche Risikoexposure abdecken halte ich für nicht statthaft, denn die Schwankung der Aktien wird vor allem duch die Gewinnerwartung und nur kaum durch den enthaltenen Immobilienwert beeinflußt. Nehmen wir ein Unternehmen welches der Einfachheit halber einen Buchwert in ähnlicher Höhe seines Immobilienbesitzes hat und ansonsten als Produktionsmittel seine Mitarbeiter nutzt. Selbst in diesem extremen Fall hat eine 10% Wertschwankung des Immobilienbesitzes vermutlich gar keinen oder nur einen minimalen Effekt auf den Börsenwert des Unternehmens, da die Immobilien längst abgeschrieben, nicht nach Marktwert bewertet sind bzw. den künftigen Dividendenstrom des Unternehmen nicht mit gleicher Korrelation beeinflußen.

Ich persönlich habe ca. 50% meines Vermögens in einer abbezahlten Immobilie stecken und kann Euch versichern, dass ich meine Immobilie wohl kaum in 50% Small Caps umtauschen würde und dann noch annähernd ruhig schlafen würde.

[Adun]

Ich will hier nicht auf meinem Standpunkt bestehen. Ja, Du hast natürlich recht. Bei einer Bestandsaufnahme geht es immer um den aktuellen Marktwert. Wenn ich auch noch kein parktikables Instrument für mich gefunden habe, mein Eigenheim zu einem aktuellen Marktwert zu bepreisen. Ich werde nicht für eine Asset Allocation alle 5 Jahre einen Makler dafür aufsuchen. Ein Näherungswert tut es da auch.

Natürlich, das habe ich auch nicht bestritten. Ich habe als Alternative die Möglichkeit genannt, Anzeigen ähnlicher Objekte anzuschauen. Wichtig ist es, eine realistische Methode zu wählen. Anschaffungspreise sind keine realistische Methode. Damit rechnet man sich nur das Risiko schön, weil man sich dann nämlich vormacht, dass es gar keins gibt.

 

Warum sollte das mit ökonomischen Aspekten nichts zu tun haben? Jeder Nutzen gehört bewertet. Wenn dies auch objektiv kaum möglich ist, ist dieser Wert trotz allem nicht zu vernachlässigen.

Du kannst das nicht als ökonomischen Aspekt bewerten, weil Du es nicht verkaufen kannst. Der Nutzen geht mit der Veräußerung des Hauses sofort verloren, weil dann Dein Eigentum von Dir getrennt wird, und sich der Nutzen erst daraus ergibt, dass es eben nicht von Dir getrennt ist. Und der Anteil dieses Nutzens während der Besitzzeit kannst Du auch nicht ökonomisch einrechnen, weil er nicht kapitalisierbar ist. Es ist daher für die Asset Allocation irrelevant. Womit ich nicht sagen will, dass es für Dich irrelevant ist oder für die Entscheidung, das Haus anzuschaffen. Aber wenn man sich sein Vermögen bei der Asset Allocation mit solchen Aspekten schönrechnet, dann begeht man einen Fehler.

 

Dieser Wert bestimmt auch den Marktwert und ist in ihm enthalten, denn wenn Immobilien für den Eigengebrauch ohne diesen Aspekt (Lebensqualität/Freiheit) gekauft würden, dann wär der Markt deutlich kleiner.

Das mag so sein oder mag nicht so sein, es ändert nichts an dem, was ich gesagt habe: Man muss den Marktwert realistisch schätzen und wenn man die Anschaffungskosten dafür ansetzt tut man das nicht.

 

Bei der Anlageentscheidung sieht das jedoch anders aus. Hier kommt die persönliche Einschätzung und individuelle Situation zum Tragen.

Das habe ich nicht bestritten. Ich habe mich bisher rein darauf bezogen, wie das Haus bei der Asset Allocation einzuordnen ist. Wie man dann vernünftig damit umgeht, das ist eine andere Frage. Man muss das Haus nicht verkaufen oder beleihen, wenn man feststellt, dass dieser Posten eigentlich viel zu dominant ist. Obwohl dann oft die vernünftige Entscheidung lauten wird, den Rest des Vermögens sicher anzulegen, bis er eine erhebliche Höhe im Verhältnis zum Haus erreicht hat. Und es ändert nichts daran, dass man sich bei der Feststellung, wie die Asset Allocation aktuell aussieht, nichts vormachen darf, und dass man das Haus so weit wie möglich auch bei Rebalancing einbeziehen sollte.

 

Benötigt jemand nach Wahrscheinlichkeit das Kapital nicht, ist der Preis für die unflexible Anlage kleiner. Benötigt jemand wahrscheinlich das Kaptial ist der Preis höher zu kalkulieren.

Also ich sehe nicht wie das Haus jemanden mehr kostet, der unflexibler ist und umgekehrt. Der kann das Risiko vielleicht nicht so gut tragen, aber das Haus kostet ihn erstmal das selbe. Wie schon mehrfach betont ist höhere Flexibilität also eine Sache höherer Risikotragfähigkeit. Man muss einfach Eigenschaften der Anlage und Eigenschaften des Anlegers strikt trennen, sonst geht es schief. Und zwar gerade bei der Asset Allocation.

 

Ist es jemanden etwas "Wert", in einem Eigenheim zu wohnen, dann ist dieser Wert auch in die Kalkulation / Entscheidungsrechnung mit einzubeziehen. Wenn mich jemand frägt ob er sich eine Immobilie oder Eigentumswohnung kaufen soll, dann frage ich auch nach Kapital, Ziele, Familie, berufliche Zukunft, Lage, Kaufpreis etc.. Ich hab hier kein klares ja/nein, bevor ich nicht die individuelle Situation kenne.

Wie gesagt: Natürlich spielen solche immateriellen Werte eine Rolle bei der Frage, ob man das Haus überhaupt anschafft. Aber nicht bei der der Asset Allocation.

 

Deine Argumentation baut ja darauf auf, dass die Immobilie bei Verkauf nur ein Bruchteil der ursprünglichen Investition erlöst. Das ist aber Glaskugellesen. Mein Vater z.B. hat für 120.000 DM selbst gebaut. Das war vor 40 Jahren. Heutiger Wert ca. 300 kEUR. + Mietfreie Zeit 40 Jahre. Keine Ahnung, ob er einen theoretischen Wertverlust hatte zur Zeit der Ölkriese.

Ich ermahne lediglich dazu, das Haus mit dem jeweils aktuellen, realistischen Marktwert anzusetzen. Das ist eine wirksame Schätzung und hat mit Glaskugelei nichts zu tun. Ich habe im übrigen nirgendwo behauptet, dass die Immobilie notwendigerweise nur einen Bruchteil der ursprünglichen Investition erlöst.

 

Dein Vater hat zufällig das Haus gerade in der historisch einzigartigen Zeit besessen, wo Immobilienbesitz außergewöhnlich ertragreich war. Glaube aber nicht, dass das eine Garantie für die Zukunft ist. Dennoch: Ja, auch Dein Vater hätte den aktuellen Wert des Hauses in seine Asset Allocation einbeziehen sollen.

 

Ich will hier nur sagen: Es gibt Unterschiede zwischen aktuellen Marktpreis und Anlageentscheidung. z.B. bei einer Rentenversicherung. Nach 5 Jahren unterhalb des Rückkaufswertes. Zum Laufzeitende aber mit Rendite.

Ich finde den Vergleich unpassend und habe diverse Einwände, aber IMO müssen wir das hier nicht diskutieren, denn:

 

D.h. die Entscheidungsrechnung ist immer an spezielle Gegebenheiten gebunden die jeder für sich selbst erstellen muss.

... das habe nicht wie bereits mehrfach betont nicht bestritten, aber:

 

Z.B. Meine Investition ist bis zum Tod angelegt. Das Risiko das Haus warum auch immer vorher verkaufen zu müssen ist zu bewerten und einzupreisen. Dieses Risiko ist aber individuell. Auch das Ziel und jede einzelen Entscheidungsrechnung.

das ist, wie auch schon mehrfach betont, nicht richtig. Du redest hier über Deine Risikotragfähigkeit und die hat nichts mit dem Haus zu tun sondern mit Deiner individuellen Situation. Risiko ist nicht individuell. Risikotragfähigkeit ist individuell. Ich muss auf dieser klaren Trennung bestehen, denn Du bist nicht Dein Haus. Wer diese beiden Dinge vermischt, ist auf dem Holzweg.

 

Jedes Geldsystem ist endlich und das haben uns nicht nur unsere beiden großen Inflationen gezeigt.

Diese fatalistische Einstellung ist Glaskugelei. Es gibt keine Garantie für irgendeinen Untergang des Geldsystems oder der Wirtschaft oder von sonst irgendetwas. Das sollten sich alle Untergangspropheten hinter die Ohren schreiben. Wer auf die Notwendigkeit des Untergang spekuliert, geht ein ganz erhebliches Risiko dafür ein, dass am Ende doch die Optimisten recht behalten.

 

Anleihen von Staaten mit erstklassiger Bonität? Meinst Du Frankreich oder Österreich oder Italien vor einiger Zeit? Für jedes Asset gibt es Risiken.

Genau das habe ich bereits geschrieben, ich wiederhole es gerne nochmal: Natürlich gibt es keinen Stein der Weisen und auch solche Anlagen können in fatalistischen Extremsituationen wertlos werden. Aber dieses Risiko lässt sich nicht ausschalten, bzw. jeder Versuch, das zu tun, würde andere, noch nachteilhaftere Konsequenzen haben. Es gibt daher nicht den geringsten Anlass, irgendwelche taktischen Spielereien zu machen, was die Risikobewertung oder die Asset Allocation angeht.

 

Warum soll eine Immobilie vergleichbar mit einer Aktie eines Micro-Caps sein, wenn die Struktur beider Anlagen gänzlich unterschiedlich ist. Wie kommst Du zu Deiner Aussage? Warum soll ich bei meinem Wohnhaus ein Risiko einer Aktienanlage haben (Managementrisiko, Finanzierungsrisiko, Absatzrisiko, Risiken durch Konkurrenz etc.). Bei Micro-Caps gibt es einen höheren Prozentsatz an Totalausfall bzw. deutlichen Kursverlust > 50%. Das seh ich bei einer Immobilie nicht.

Die Struktur beider Anlagen ist identisch. Es gibt das Risiko des Totalausfalls, z.B. wenn das Haus zerstört oder unbewohnbar wird, und es gibt das Risiko von Wertverlusten > 50%, und diese sind tatsächlich auch schon eingetreten. Nur ein Beispiel: Im zweiten Weltkrieg wurden viele Häuser zerstört und danach wurde verbleibendes Immobilienvermögen mit einer Vermögensabgabe von 50% belastet, Stichwort Zwangshypothek (immer noch weitaus weniger als Barvermögen, was den Immobilienmythos damals auch befeuert hat, aber sicher auch kein Pappenstiel)! Dies scheint bei den Hausmythos-Anhängern in Vergessenheit geraten zu sein. Und während der großen Inflation vor dem zweiten Weltkrieg waren die Mieteinnahmen quasi null, was am Immobilienmarkt ebenfalls zu erheblichen Werteinbußen um bis zu 70% und mehr führte, wenn ich das richtig in Erinnerung habe (Gerd Kommer hat in seinem Buch "Kaufen oder Mieten" einige interessante Kursverläufe dazu drin.) Managementrisiko, Finanzierungsrisiko, Absatzrisiko, Risiko durch Konkurrenz gibt es bei Immobilien ganz genauso wie bei Micro-Cap-Unternehmen. Wir müssen uns da nichts schönreden. Auch hier kann ich mich nur wiederholen: Der Wert der Immobilie schwankt nun mal mit den Märkten. Wenn Du, aus welchem Grund auch immer, verkaufen musst (dass ein Grund dafür vorliegen wird mag bei Dir unwahrscheinlich sein oder auch nicht), dann bekommst Du nur den Marktpreis der Immobilie. Denn nach dem Verkauf bist Du ja eben nicht mehr Kunde und Unternehmen in einer Person; und für die Bewertung ist die Zukunft nach einem Verkauf maßgeblich, nicht die Gegenwart und nicht die Vergangenheit. Und: Für den Wert eines Hauses sind im wesentlichen ausschlaggebend die zukünftigen möglichen Einnahmen (durch Vermietung z.B.) und die zukünftigen drohenden Ausgaben (Instandhaltungskosten). Da mögliche Erträge durch Vermietungsmöglichkeit somit einen wesentlichen Teil des Hauswerts ausmachen, existiert genau das, was Du leugnest: Managementrisiko der Vermietung, Finanzierungsrisiko, Risiken durch Vermieterkonkurrenz, Risiken durch Vermietungsabsatz. Bezüglich der Situation, wie sie nach einem Verkauf vorliegt, also nicht der Vergangenheit und nicht der Gegenwart, und die daher den aktuellen Marktwert der Immobilie bestimmt.

 

Und nochmal: Es geht mir nicht darum, Dich dazu zu überreden, Deine Immobilie zu verkaufen. Sondern ich versuche Dich einfach nur darauf hinzuweisen, dass es sinnlos ist, Dir das ganze mit dem üblichen Satz von Immobilienmythen schöner zu rechnen, als es ist, um dem ganzen einen Grad der rein ökonomischen Rationalität zuzusprechen, den es nun mal objektiv nicht hat. Und dass Du einen Fehler begehst, wenn Du diese Wirklichkeit bei der Asset Allocation nicht einbeziehst.

[Adun]

Ein Vergleich mit Small Caps erscheint mir nicht sinnhaft, denn die Korrelation zu Aktien ist nicht allzu groß. Adun's Meinung, man würde bereits durch Aktien eine Immobilien-ähnliche Risikoexposure abdecken halte ich für nicht statthaft, denn die Schwankung der Aktien wird vor allem duch die Gewinnerwartung und nur kaum durch den enthaltenen Immobilienwert beeinflußt.

Du übersiehst hier, dass der Immobilienwert wiederum die Gewinnerwartung direkt beeinflusst. Die mögliche Beleihungshöhe und der dafür erreichbare Zins hängen vom Immobilienwert ab und dadurch bestimmt sich, wieviel Gewinn ich machen kann. Und solange die Immobilie nicht beliehen ist, muss sie notwendigerweise einen Teil des Aktienpreises ausmachen, sonst könnte ich das Unternehmen kaufen, und folgendermaßen restrukturieren: Immobilie verkaufen und zurückmieten und den Barerlös ausschütten. Der Zusammenhang zum Gewinn offenbart sich hier durch die Schmälerung der zukünftigen Gewinne durch die zukünftigen Mietzahlungen. Der Aktienpreis muss aber bei der Aktion dennoch offenkundig um exakt den Immobilienwert sinken (denn genau so viel habe ich jetzt in bar und schütte ich aus).

 

Nehmen wir ein Unternehmen welches der Einfachheit halber einen Buchwert in ähnlicher Höhe seines Immobilienbesitzes hat und ansonsten als Produktionsmittel seine Mitarbeiter nutzt. Selbst in diesem extremen Fall hat eine 10% Wertschwankung des Immobilienbesitzes vermutlich gar keinen oder nur einen minimalen Effekt auf den Börsenwert des Unternehmens, da die Immobilien längst abgeschrieben, nicht nach Marktwert bewertet sind bzw. den künftigen Dividendenstrom des Unternehmen nicht mit gleicher Korrelation beeinflußen.

Aus dem Buchwert folgt erst mal nichts zum Börsenwert, ich halte den hier für völlig irrelevant. Ersetzt man stattdessen sinnvollerweise "Buchwert" durch "Aktienwert", dann muss man sagen: Aus dem oben geschriebenen kann man herleiten, dass Deine Vermutung falsch ist.

 

Beachte: Die Aussage von mir, auf die Du Dich beziehst, besagt, dass in einem international diversifizierten Portfolio bereits genügend Immobilien enthalten sind. Es wird nicht gesagt, dass dieses Portfolio gleichwertig zu einem 100%-Immobilieninvestment ist. Niemand sollte 100% seiner riskanten Positionen in Immobilien stecken.

 

Ich persönlich habe ca. 50% meines Vermögens in einer abbezahlten Immobilie stecken und kann Euch versichern, dass ich meine Immobilie wohl kaum in 50% Small Caps umtauschen würde und dann noch annähernd ruhig schlafen würde.

Daraus folgt, dass die Frage, ob Du ruhig schläfst, wohl wenig mit dem objektiven Risiko Deiner Anlagen zusammenzuhängen scheint.

[Tschek]

Hallo Adun,

 

ich befürchte fast, wir kommen da nicht zusammen. Erst mal reden wir aneinander vorbei (gleich der erste Punkt) zum anderen teile ich nicht Deine Meinung, z.B. zum Thema Immobilie = Micro Cap.

 

Warum sollte das mit ökonomischen Aspekten nichts zu tun haben? Jeder Nutzen gehört bewertet. Wenn dies auch objektiv kaum möglich ist, ist dieser Wert trotz allem nicht zu vernachlässigen.

Du kannst das nicht als ökonomischen Aspekt bewerten, weil Du es nicht verkaufen kannst. Der Nutzen geht mit der Veräußerung des Hauses sofort verloren, weil dann Dein Eigentum von Dir getrennt wird, und sich der Nutzen erst daraus ergibt, dass es eben nicht von Dir getrennt ist. Und der Anteil dieses Nutzens während der Besitzzeit kannst Du auch nicht ökonomisch einrechnen, weil er nicht kapitalisierbar ist. Es ist daher für die Asset Allocation irrelevant. Womit ich nicht sagen will, dass es für Dich irrelevant ist oder für die Entscheidung, das Haus anzuschaffen. Aber wenn man sich sein Vermögen bei der Asset Allocation mit solchen Aspekten schönrechnet, dann begeht man einen Fehler.

Bei der Bewertung zum Marktpreis ist dieser Aspekt doch enthalten. Denn der Käufermarkt wäre deutlich kleiner, wenn dieser Aspekt bei den Käufern keine Berücksichtigung fände. D.h. es wirkt sich direkt auf den Preis auf, da die Nachfrage deutlich höher ist, als wenn es hier nur um eine reine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung gehen würde. Du denkst, ich schlage deshalb auf den Marktwert noch was drauf, sozusagen als Wohlfühlbonus. Das tu ich natürlich nicht.

 

Dieser Wert bestimmt auch den Marktwert und ist in ihm enthalten, denn wenn Immobilien für den Eigengebrauch ohne diesen Aspekt (Lebensqualität/Freiheit) gekauft würden, dann wär der Markt deutlich kleiner.

Das mag so sein oder mag nicht so sein, es ändert nichts an dem, was ich gesagt habe: Man muss den Marktwert realistisch schätzen und wenn man die Anschaffungskosten dafür ansetzt tut man das nicht.

Sind wir ja zusammen.

 

Bei der Anlageentscheidung sieht das jedoch anders aus. Hier kommt die persönliche Einschätzung und individuelle Situation zum Tragen.

Das habe ich nicht bestritten. Ich habe mich bisher rein darauf bezogen, wie das Haus bei der Asset Allocation einzuordnen ist. Wie man dann vernünftig damit umgeht, das ist eine andere Frage. Man muss das Haus nicht verkaufen oder beleihen, wenn man feststellt, dass dieser Posten eigentlich viel zu dominant ist. Obwohl dann oft die vernünftige Entscheidung lauten wird, den Rest des Vermögens sicher anzulegen, bis er eine erhebliche Höhe im Verhältnis zum Haus erreicht hat. Und es ändert nichts daran, dass man sich bei der Feststellung, wie die Asset Allocation aktuell aussieht, nichts vormachen darf, und dass man das Haus so weit wie möglich auch bei Rebalancing einbeziehen sollte.

Wenn man Deiner Micro-Cap Theorie folgen würde stimmt das wohl. Ich sehe das anders (weiter unten).

 

 

Benötigt jemand nach Wahrscheinlichkeit das Kapital nicht, ist der Preis für die unflexible Anlage kleiner. Benötigt jemand wahrscheinlich das Kaptial ist der Preis höher zu kalkulieren.

Also ich sehe nicht wie das Haus jemanden mehr kostet, der unflexibler ist und umgekehrt. Der kann das Risiko vielleicht nicht so gut tragen, aber das Haus kostet ihn erstmal das selbe. Wie schon mehrfach betont ist höhere Flexibilität also eine Sache höherer Risikotragfähigkeit. Man muss einfach Eigenschaften der Anlage und Eigenschaften des Anlegers strikt trennen, sonst geht es schief. Und zwar gerade bei der Asset Allocation.

Sehen wir es mal als Businessplan. In diesem werden die zukünftigen Zahlungsströme erfasst. Inkl. der zu erwartenden Kosten. Und da werden Wahrscheinlichkeiten mit eingepreist. D.h. in wie vielen Fällen wird nach welcher Zeit Liquidiert und mit welchen Kosten bzw. Wertverlusten. Verglichen Anlage A mit B, C o.ä. Die Erwartung, in wie vielen Fällen das so sein wird bestimmt sich durch die indivduelle Gegebenheiten und in machen Fällen nach Statistiken. Hat aber nichts mit der eigenen Risikoeinschätzung zu tun.

 

Ist es jemanden etwas "Wert", in einem Eigenheim zu wohnen, dann ist dieser Wert auch in die Kalkulation / Entscheidungsrechnung mit einzubeziehen. Wenn mich jemand frägt ob er sich eine Immobilie oder Eigentumswohnung kaufen soll, dann frage ich auch nach Kapital, Ziele, Familie, berufliche Zukunft, Lage, Kaufpreis etc.. Ich hab hier kein klares ja/nein, bevor ich nicht die individuelle Situation kenne.

Wie gesagt: Natürlich spielen solche immateriellen Werte eine Rolle bei der Frage, ob man das Haus überhaupt anschafft. Aber nicht bei der der Asset Allocation.

Das kannst Du nicht trennen. Ich kauf mir ein Haus, weil immaterielle Werte eine Rolle bei der Anschaffung spielen und verkauf es wieder weil es nicht zur Asset Allocation passt? Nein. Der Ansatz gefällt mir nicht.

 

Jedes Geldsystem ist endlich und das haben uns nicht nur unsere beiden großen Inflationen gezeigt.

Diese fatalistische Einstellung ist Glaskugelei. Es gibt keine Garantie für irgendeinen Untergang des Geldsystems oder der Wirtschaft oder von sonst irgendetwas. Das sollten sich alle Untergangspropheten hinter die Ohren schreiben. Wer auf die Notwendigkeit des Untergang spekuliert, geht ein ganz erhebliches Risiko dafür ein, dass am Ende doch die Optimisten recht behalten.

Ich hab das nicht fatalistisch in meiner Diskussion oder in meinen derzeitigen Assets so vertreten. Ich glaube nicht an Untergang, sehe aber die derzeitige politische Lage (inkl. der Staatsschuldenkriese) durchaus als Zeit hoher potentieller Veränderung an.

 

Anleihen von Staaten mit erstklassiger Bonität? Meinst Du Frankreich oder Österreich oder Italien vor einiger Zeit? Für jedes Asset gibt es Risiken.

Genau das habe ich bereits geschrieben, ich wiederhole es gerne nochmal: Natürlich gibt es keinen Stein der Weisen und auch solche Anlagen können in fatalistischen Extremsituationen wertlos werden. Aber dieses Risiko lässt sich nicht ausschalten, bzw. jeder Versuch, das zu tun, würde andere, noch nachteilhaftere Konsequenzen haben. Es gibt daher nicht den geringsten Anlass, irgendwelche taktischen Spielereien zu machen, was die Risikobewertung oder die Asset Allocation angeht.

Ich versteh Dich nicht. Immobilien sind höchst risikoreich analog Midcaps. Aber Anleihen aus Frankreich oder Italien sind o.k. und für Dich kein Anlass für "taktische Spielereien".

 

Warum soll eine Immobilie vergleichbar mit einer Aktie eines Micro-Caps sein, wenn die Struktur beider Anlagen gänzlich unterschiedlich ist. Wie kommst Du zu Deiner Aussage? Warum soll ich bei meinem Wohnhaus ein Risiko einer Aktienanlage haben (Managementrisiko, Finanzierungsrisiko, Absatzrisiko, Risiken durch Konkurrenz etc.). Bei Micro-Caps gibt es einen höheren Prozentsatz an Totalausfall bzw. deutlichen Kursverlust > 50%. Das seh ich bei einer Immobilie nicht.

Die Struktur beider Anlagen ist identisch. Es gibt das Risiko des Totalausfalls, z.B. wenn das Haus zerstört oder unbewohnbar wird, und es gibt das Risiko von Wertverlusten > 50%, und diese sind tatsächlich auch schon eingetreten. Nur ein Beispiel: Im zweiten Weltkrieg wurden viele Häuser zerstört und danach wurde verbleibendes Immobilienvermögen mit einer Vermögensabgabe von 50% belastet, Stichwort Zwangshypothek (immer noch weitaus weniger als Barvermögen, was den Immobilienmythos damals auch befeuert hat, aber sicher auch kein Pappenstiel)! Dies scheint bei den Hausmythos-Anhängern in Vergessenheit geraten zu sein. Und während der großen Inflation vor dem zweiten Weltkrieg waren die Mieteinnahmen quasi null, was am Immobilienmarkt ebenfalls zu erheblichen Werteinbußen um bis zu 70% und mehr führte, wenn ich das richtig in Erinnerung habe (Gerd Kommer hat in seinem Buch "Kaufen oder Mieten" einige interessante Kursverläufe dazu drin.) Managementrisiko, Finanzierungsrisiko, Absatzrisiko, Risiko durch Konkurrenz gibt es bei Immobilien ganz genauso wie bei Micro-Cap-Unternehmen. Wir müssen uns da nichts schönreden. Auch hier kann ich mich nur wiederholen: Der Wert der Immobilie schwankt nun mal mit den Märkten. Wenn Du, aus welchem Grund auch immer, verkaufen musst (dass ein Grund dafür vorliegen wird mag bei Dir unwahrscheinlich sein oder auch nicht), dann bekommst Du nur den Marktpreis der Immobilie. Denn nach dem Verkauf bist Du ja eben nicht mehr Kunde und Unternehmen in einer Person; und für die Bewertung ist die Zukunft nach einem Verkauf maßgeblich, nicht die Gegenwart und nicht die Vergangenheit. Und: Für den Wert eines Hauses sind im wesentlichen ausschlaggebend die zukünftigen möglichen Einnahmen (durch Vermietung z.B.) und die zukünftigen drohenden Ausgaben (Instandhaltungskosten). Da mögliche Erträge durch Vermietungsmöglichkeit somit einen wesentlichen Teil des Hauswerts ausmachen, existiert genau das, was Du leugnest: Managementrisiko der Vermietung, Finanzierungsrisiko, Risiken durch Vermieterkonkurrenz, Risiken durch Vermietungsabsatz. Bezüglich der Situation, wie sie nach einem Verkauf vorliegt, also nicht der Vergangenheit und nicht der Gegenwart, und die daher den aktuellen Marktwert der Immobilie bestimmt.

 

Tut mir leid. Aber die Struktur beider Anlagen sind identisch? Nur weil es das (theoretische) Risiko des Totalausfalls gibt ", z.B. wenn das Haus zerstört oder unbewohnbar wird (Versicherung?)" und es das Risiko von Wertverlusten gibt hat das doch gar nix mit dem Risiko eines Microcaps zu tun.

Du schreibst "Managementrisiko, Finanzierungsrisiko, Absatzrisiko, Risiko durch Konkurrenz gibt es bei Immobilien ganz genauso wie bei Micro-Cap-Unternehmen" - aber doch nicht in der Ausprägung bei einer selbstbewohnten Immobilie. Diese Risiken gibt es auch in einer Partnerschaft. Aber deshalb setzt keiner die Ehe mit einem Micro-Cap Unternehmen gleich. Wer natürlich ein Buch zu verkaufen hat (Kaufen oder Mieten) der geht es extrem an mit den Argumenten.

Das was ich aus Deinem Absatz hier rauslese ist, dass der Wert einer Immobilie der derzeitige Marktwert ist. Ja, schön. Das stimmt. Aber glaube nicht, dass jeder Käufer in Instandhaltung und Mieteinnahmen rechnet. Zum Glück gibt es ja noch die Selbstnutzer die nicht so genau nachrechnen (damit wären wir wieder am Anfang des Themas)

 

Du arbeitest in Deiner Argumentation mit sehr weit hergeholten Argumenten (Haus wird zerstört oder unbewohnbar in einem nicht versicherbarem Risiko), zweiter Weltkrieg, 50% Zwangsabgabe. Diese Argumentation wirfst Du mir aber in sehr abgeschwächter From zum Punkt Geldsystem vor. Ist für Dich: "Diese fatalistische Einstellung ist Glaskugelei". Aber hier passt es Dir wohl in die Argumentation. Tut mir leid, kannst mich damit nicht überzeugen.

Das alles lastest Du in irgendeiner Forum der Immobilie an. Alternativen? Bonds? Aktien? Gold? - Wenn es soweit kommt wie Du sagst, ist die bessere Alternative die Immobilie (trotz 50% Zwangsabgabe) bzw. Bodenwert wenns denn noch extremer sein soll.

 

Gruß

Tschek

[TimdZ]

Ohne mich durch sämtliche Beiträge in diesem Faden gebissen zu haben, möchte ich - da ja offenbar auch der Wert von Assets vor dem Hintergrund deren Objektivierbarkeit hier von manchen etwas liberaler interpretiert wird (siehe Immobilie und die ins Feld geführten subjektiven Aspekte, die im Bezug auf Immobilieneigentum als Gegenwert geltend gemacht werden) - eine weitere Assetklasse zumindest zu Bedenken geben:

 

Steigerung des eigenen Humankapitals durch kontinuierliche Investitionen in Weiterbildung...

 

Nur so als Gedankenanstoß - wohlwissend, dass eine zahlenmäßige Erfassung hier nahezu fruchtlos bleiben muss, denn mit den Kosten für eine Weiterbildungsmaßnahme/-veranstaltung verhält es sich wohl ähnlich wie mit den Herstellungskosten einer Immobilie. Diese direkt anzusetzen, wäre verzerrend - die Findung des anzusetzenden Wertes indes kann sich hinreichend schwierig gestalten.

[teffi]

- Der Wertverlust einer eigengenutzten Immobilie kann nur bei Realisierung anfallen.

 

Das stimmt nicht bzw. genauso wie für ein Aktienportfolio. Du kannst das Haus z.B. auch nicht mit irgendeinem Phantasiewert beleihen, sondern mit einem, der so ungefähr stimmt, und möglicherweise viel geringer ist als er es mal war.

 

1. Selbstgenutzte Immobilie. Hier tu ich mich schwer den Wert der Immobilie zu bestimmen. Hier rechne ich den Bodenpreis + Herstellungkosten, da ich den aktuellen Marktwert nicht habe. Die Herstellungskosten deshalb, damit ich auf der sicheren Seite bin. Nach 6 Jahren, seit dem ich gebaut habe, haben sich die Rohstoffpreise (Steine, Stahl, Beton etc.) zum Teil deutlich erhöht. Die Lohnkosten sind ebenfalls gestiegen. Diese gestiegen Baukosten würde eine gewisse Abschreibung auf das Haus kompensieren.

Hat jemand ne bessere Idee (ohne den Marktwert über eine Verkaufsanziege zu schätzen)?

 

Mir ist an gleicher stelle mal empfohlen worden, einen möglichst schleimigen Immobilienmakler zu suchen und nachzufragen, was das Haus bringen würde, wenn ich über ihn verkaufe. Dabei nicht so tun, als wolle man eigentlich nicht verkaufen;). Das dürfte der einfachste Weg sein, um an eine halbwegs realistische Schätzung zu kommen auf Basis von Immobilienpreisen aus der gleichen Gegend.

[Bärenbulle]

Aus dem Buchwert folgt erst mal nichts zum Börsenwert, ich halte den hier für völlig irrelevant. Ersetzt man stattdessen sinnvollerweise "Buchwert" durch "Aktienwert", dann muss man sagen: Aus dem oben geschriebenen kann man herleiten, dass Deine Vermutung falsch ist.

Das ist reine Theorie, gültig im perfekt effizienten Markt. Ebenso theoretisch ist Deine Risikovermutung bezogen auf die von mir geschilderte Situation. Ich habe meine Immobilie 2006 gekauft. Als in 2008 der Aktienmarkt über 50 Prozent einbrach, verlor die Immobilie praktisch nichts an Wert. Ich konnte daher ruhig schlafen, denn mein Vermögen war nahezu stabil. Von Deinem vermeintlichen mikrocap-ähnliches Risikoeffekt fehlt daher in der Praxis jede Spur.

[Adun]

Bei der Bewertung zum Marktpreis ist dieser Aspekt doch enthalten. Denn der Käufermarkt wäre deutlich kleiner, wenn dieser Aspekt bei den Käufern keine Berücksichtigung fände. D.h. es wirkt sich direkt auf den Preis auf, da die Nachfrage deutlich höher ist, als wenn es hier nur um eine reine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung gehen würde. Du denkst, ich schlage deshalb auf den Marktwert noch was drauf, sozusagen als Wohlfühlbonus. Das tu ich natürlich nicht.

Dann frage ich mich, warum Du das dann als Gegenargument bringst und wir darüber diskutieren?

 

Sehen wir es mal als Businessplan. In diesem werden die zukünftigen Zahlungsströme erfasst. Inkl. der zu erwartenden Kosten. Und da werden Wahrscheinlichkeiten mit eingepreist. D.h. in wie vielen Fällen wird nach welcher Zeit Liquidiert und mit welchen Kosten bzw. Wertverlusten. Verglichen Anlage A mit B, C o.ä. Die Erwartung, in wie vielen Fällen das so sein wird bestimmt sich durch die indivduelle Gegebenheiten und in machen Fällen nach Statistiken. Hat aber nichts mit der eigenen Risikoeinschätzung zu tun.

Du missachtest weiterhin die zentrale Tatsache, dass die Schwankung des Marktwertes objektiv vorhanden ist und Du beim Verkaufen nur diesen Marktpreis bekommst. Alles andere ist Sache der persönlichen Risikotragfähigkeit.

 

Das kannst Du nicht trennen. Ich kauf mir ein Haus, weil immaterielle Werte eine Rolle bei der Anschaffung spielen und verkauf es wieder weil es nicht zur Asset Allocation passt? Nein. Der Ansatz gefällt mir nicht.

Man kann es trennen und man muss es trennen. Außerdem liest Du weiterhin nicht aufmerksam. Ich schrieb gerade nicht, dass man es verkaufen sollte, nur weil es nicht zur Asset Allocation passt und habe sehr wohl gewürdigt, dass man ein Haus wegen immaterieller Werte kaufen kann, auch wenn es ökonomisch unvernünftig ist. Ich schrieb: "Man muss das Haus nicht verkaufen oder beleihen, wenn man feststellt, dass dieser Posten eigentlich viel zu dominant ist. Obwohl dann oft die vernünftige Entscheidung lauten wird, den Rest des Vermögens sicher anzulegen, bis er eine erhebliche Höhe im Verhältnis zum Haus erreicht hat. Und es ändert nichts daran, dass man sich bei der Feststellung, wie die Asset Allocation aktuell aussieht, nichts vormachen darf, und dass man das Haus so weit wie möglich auch bei Rebalancing einbeziehen sollte."

 

Ich hab das nicht fatalistisch in meiner Diskussion oder in meinen derzeitigen Assets so vertreten. Ich glaube nicht an Untergang, sehe aber die derzeitige politische Lage (inkl. der Staatsschuldenkriese) durchaus als Zeit hoher potentieller Veränderung an.

Jede Zeit ist eine Zeit mit hohen potentiellen Veränderungen. Kein Stein bleibt auf dem anderen in einer dynamisch sich entwickelnden Gesellschaft. Die aktuelle Zeit ist in dieser Hinsicht nicht anders als irgendeine andere.

 

Ich versteh Dich nicht. Immobilien sind höchst risikoreich analog Midcaps. Aber Anleihen aus Frankreich oder Italien sind o.k. und für Dich kein Anlass für "taktische Spielereien".

Das habe ich nicht gesagt. Italien hat keine erstklassige Bonität. Das Risiko von Frankreich als Emittent ist gerade noch hinnehmbar, obwohl die Marktbewertung bereits auf erhöhtes Risiko hinweist.

 

Tut mir leid. Aber die Struktur beider Anlagen sind identisch? Nur weil es das (theoretische) Risiko des Totalausfalls gibt ", z.B. wenn das Haus zerstört oder unbewohnbar wird (Versicherung?)" und es das Risiko von Wertverlusten gibt hat das doch gar nix mit dem Risiko eines Microcaps zu tun.

Das war auch kein Argument dafür, dass es vom Risiko her einem Microcap entspricht (obwohl es das tut) sondern nur ein Gegenargument bezüglich Deiner Behauptungen. Das Risiko des Totalausfalls ist nicht theoretisch, es ist genauso real wie bei Microcap-Unternehmen.

 

Du schreibst "Managementrisiko, Finanzierungsrisiko, Absatzrisiko, Risiko durch Konkurrenz gibt es bei Immobilien ganz genauso wie bei Micro-Cap-Unternehmen" - aber doch nicht in der Ausprägung bei einer selbstbewohnten Immobilie.

Doch, auch beim Marktwert einer selbstbewohnten Immobilie. Du bekommst für eine Immobilie eben nicht mehr, nur weil Du sie vorher selbstgenutzt statt fremdgenutzt hast. Du hast oben noch geleugnet: "Du denkst, ich schlage deshalb auf den Marktwert noch was drauf, sozusagen als Wohlfühlbonus. Das tu ich natürlich nicht. " Und dennoch tust Du es hier gerade.

 

Diese Risiken gibt es auch in einer Partnerschaft. Aber deshalb setzt keiner die Ehe mit einem Micro-Cap Unternehmen gleich.

Insofern die Ehe einem Micro-Cap-Unternehmen gleichzusetzen ist, sollte man sie auch so behandeln. Ich kann jedoch keine offensichtlichen Punkte erkennen, die in diese Richtung gehen könnten. Man könnte vielleicht beim gesetzlichen Güterstand die Trennung als Risiko ansehen, weil Zugewinnausgleich und entfallende Steuervorteile drohen. Das muss man in der Tat beachten, aber es sind doch Sachverhalte, die mit denen einer Immobilie nur schwer zu vergleichen sind.

 

Wer natürlich ein Buch zu verkaufen hat (Kaufen oder Mieten) der geht es extrem an mit den Argumenten.

Hast Du irgendwelche stichhaltigen Einwände gegen die Immobilienpreisentwicklungen, die in dem Buch angegeben sind?

 

Das was ich aus Deinem Absatz hier rauslese ist, dass der Wert einer Immobilie der derzeitige Marktwert ist. Ja, schön. Das stimmt. Aber glaube nicht, dass jeder Käufer in Instandhaltung und Mieteinnahmen rechnet. Zum Glück gibt es ja noch die Selbstnutzer die nicht so genau nachrechnen (damit wären wir wieder am Anfang des Themas)

Niemand muss genau nachrechnen. Es geht darum, Methoden auszuschließen, die vorsätzlich daneben liegen. Der Anschaffungswert gehört zu solchen auszuschließenden Methoden. Man findet schnell bei den Verkaufsanzeigen raus, in welcher Größenordnung der Marktwert von ähnlichen Objekten sich gerade befindet. Den kann man dann realistisch ansetzen.

 

Du arbeitest in Deiner Argumentation mit sehr weit hergeholten Argumenten (Haus wird zerstört oder unbewohnbar in einem nicht versicherbarem Risiko), zweiter Weltkrieg, 50% Zwangsabgabe. Diese Argumentation wirfst Du mir aber in sehr abgeschwächter From zum Punkt Geldsystem vor. Ist für Dich: "Diese fatalistische Einstellung ist Glaskugelei". Aber hier passt es Dir wohl in die Argumentation.

Meine Argumentation ist nicht weiter hergeholt. Es handelt sich hier um geschichtliche Tatsachen. Die Schwankungen der Marktwerte bestanden nicht nur damals; es waren damals nur ganz besonders krasse Beispiele. Nur weil Dir bei Deiner Immobilie der aktuelle Werte nicht täglich so auf die Nase gebunden wird, wie das bei Aktien der Fall ist, heißt das nicht, dass die Wertschwankungen nicht da sind. Wenn man das missachtet, dann geht man genauso falsch vor wie ein kleines Kind, das sich die Augen zuhält und dann glaubt, es sei unsichtbar.

 

Das alles lastest Du in irgendeiner Forum der Immobilie an. Alternativen? Bonds? Aktien? Gold? - Wenn es soweit kommt wie Du sagst, ist die bessere Alternative die Immobilie (trotz 50% Zwangsabgabe) bzw. Bodenwert wenns denn noch extremer sein soll.

Es geht in meinen Beiträgen hier nicht um dieses Thema, sondern um Deine Frage nach der Asset Allocation in Bezug auf Immobilien. Und da lautet die Antwort, wie ich schon mehrfach gesagt habe: Ja, das Haus ist mit einzubeziehen, und als Wert ist der Marktwert anzusetzen. Wenn man das Haus behalten will, so folgt daraus dann, dass man vernünftigerweise das gesamte übrige Geld sicher anlegen sollte (es sei denn es ist so viel, dass das Haus nicht mehr dominiert). Wer anders handelt, verschließt sich den Realitäten.

 

Das ist reine Theorie, gültig im perfekt effizienten Markt. Ebenso theoretisch ist Deine Risikovermutung bezogen auf die von mir geschilderte Situation.

Nein, es ist leider bittere Realität, keine reine Theorie. Theorien sind im übrigen niemals rein; es besteht immer die Gefahr, dass sie die Realität zutreffend beschreiben, und selbst wenn nicht, dann immer noch, dass sie ihr zumindest nahe kommen.

 

Ich habe meine Immobilie 2006 gekauft. Als in 2008 der Aktienmarkt über 50 Prozent einbrach, verlor die Immobilie praktisch nichts an Wert. Ich konnte daher ruhig schlafen, denn mein Vermögen war nahezu stabil. Von Deinem vermeintlichen mikrocap-ähnliches Risikoeffekt fehlt daher in der Praxis jede Spur.

2008 sind die Immobilienmärkte weltweit drastisch eingebrochen. Wenn das bei Deiner Immobilie nicht der Fall war, hattest Du einfach mehr Glück als Verstand. Deutsche Immobilien waren z.B. nicht ganz so stark betroffen. Glaub nicht, dass deshalb Deine Immobilie irgendwie sicherer war.

[Tschek]

Hallo Adun,

 

danke für Deine Antworten und dafür, dass Du immer sachlich bleibst. Obwohl wir hier nicht zusammen kommen, finde ich es gut, dass Du immer versuchst, Deinen Standpunkt zu erläutern.

Ich hab auch einige Deiner Standpunkte für mich übernommen, aber nicht alle B)

 

Wenn Du mal in der Nähe von Nürnberg bist, dann komm einfach mal auf ein Bier vorbei. Ich zeig Dir dann wie schön die immaterielle Seite sein kann.

 

Ich lass es mal für mich, mit dem Thema selbstgenutzte Immobilie, erst mal gut sein.

 

Ich werde auf alle fälle LV´s (als Sichere Anlage?), Riester (Fonds) und MA-Aktien (hatte ich im ersten Post vergessen) in die Asset Allocation einbeziehen.

Was soll ich mit dem Thema Betriebsrente machen? Wenn mit rein, dann wie bewerten?

Die gestzliche Rente drausen lassen oder auch mit dazu?

 

Gruß

Tschek

[Tschek]

Hallo,

 

ich bin das mit der Bewertung Eigenheim mal wie ne Bank angegangen. Internet sei Dank B)

 

Bewertungsmodell:

 

Normalherstellungskosten 2005 lt. Tabelle (Bruttogeschossfläche x Referenzpreis für meine Bauform, gewichtet nach Ausstattungsniveau für verschiedene Gewerke)

x Baupreisindex 2005-2011

+ Nebenkostensätze lt. Normalherstellungskostenübersicht

= Herstellungskosten

- Altersminderung nach Restwertabelle Wohnhaus

=Zeitwert

 

+ Bodenpreis x m2 (hab ich aus Verkaufsanzeigen gemittelt)

+ Nebenkosten (sind bei mir etwas aufwändiger, deshalb ein EUR Betrag)

= vorläufiger Sachwert

- Marktanpassungsfaktor (hab ich von einigen Maklergutachten; bei uns ca. 21%)

= Sachwert zu Marktpreisen

 

War mit diesem Wert nur 10 kEUR unter dem von mir bisher angesetzten, eher geschätzem Wert.

 

Komischwerweise komme ich mit dem Ertragswertmodell (hier: ersparte Miete) auf den Wert des vorläufigen Sachwertes, also über den Sachwert zu Marktpreisen.

Kalkuliert bis Alter 85 Jahre und bei unterstellter Abzinsung von 3% (Abzinsungsfaktor so niedrig, da ohne Inflationsannahme, da ja Miete wahrscheinlich an einen Inflationsindex gekoppelt ist). Inkl. Inflation wäre das dann wohl ein Faktor von ca. 5,5 - 6%.

 

Gruß

Tschek.

[boll]

Komischwerweise komme ich mit dem Ertragswertmodell (hier: ersparte Miete) auf den Wert des vorläufigen Sachwertes, also über den Sachwert zu Marktpreisen.

Kalkuliert bis Alter 85 Jahre und bei unterstellter Abzinsung von 3% (Abzinsungsfaktor so niedrig, da ohne Inflationsannahme, da ja Miete wahrscheinlich an einen Inflationsindex gekoppelt ist). Inkl. Inflation wäre das dann wohl ein Faktor von ca. 5,5 - 6%.

Gerd Kommer führt in seinem Buch Kaufen oder Mieten auf, dass die (Brutto-?)Gehälter in Deutschland inflationsbereinigt von 1970 bis 2009 (also in 40 Jahren) um 111% stiegen, während die inflationsbereinigten Mieten nur um 9% zunahmen.

 

Das muss nichts für die Zukunft heißen, daher dies nur zur Info.

[Pfennigfuchser]

Zum Ansatz der Immobilie möchte ich noch einmal Folgendes in den Ring werfen:

 

Im Prinzip muss man sich überlegen, ob man barwertig ALLES miteinbezieht (also z.B. zukünftige Rentenzahlungen, Löhne, etc) oder eben das aktuell vorhandene Portfolio betrachtet."Wohnen" stellt in meinen Augen eine lebenslange Liability dar, der Dinge wie z.B. Verdienst und Rente zur Deckung entgegenstehen. Durch den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie verringere ich diese Liability (aus "Miete + NK" wird der tendenziell kleinere Posten "lfd. Kosten"). Wenn ich nicht umziehen, sprich verkaufen, muss, wäre das in etwas der Wertansatz. Dann müsste ich ggf aber auch Gehalt und Rente (mit Unsicherheiten wie Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit behaftet) ebenfalls barwertig ansetzen.

 

Ich persönlich bin zu faul, über die Rentenlücke hinaus über ungelegte Eier nachzudenken und rechne daher mit dem aktuell vorhandenen Portfolio. Da lasse ich dann auch die Immo einfliessen - allerdings nur mit einem Wert, der der kleinen Immo entspricht, die ich beziehen würde, wenn ich Miete zahlen müsste, ich rechne mich also künstlich etwas schlechter, indem ich den Luxus-Teil vernachlässige. Als ich die gleiche Immo vermietet hatte, habe ich sie mit Ihrem Ertragswert einfliessen lassen.