Immobilienkauf zur Diversifikation?

[slade]

Hallo liebes Forum,

 

da sich hier viele Experten tummeln, die reichlich Erfahrung haben, möchte ich kurz mein Vorhaben äußern, um ggf. ein paar Meinungen einzuholen.

 

Ich plane in nächster Zeit den Kauf eines 2 Familienhauses in 96163 Gundelsheim ist 4 KM von Bamberg/Oberfranken/Bayern entfernt. Folgend ein paar Daten.

 

 

Wohnfläche 215 qm.

Grundstücksfläche 540 qm.

Baujahr 1978

2 Vollgeschosse mit ausgebauten Dach und Vollunterkellerung

Komplett Sanierung 2001 Dach, Fassade, Bäder, Böden es besteht somit die nächsten 10-15 Jahre keine größeren Maßnahmen an.

Neue Heizug 2009, Vollwärmeschutz wurde im Zuge der Sanierung verbaut.

Garage und 2 Carports sind dabei.

2 Wohnungen sind vermietet und bringen gesamt kalt 946 monatlich.

 

Kaufpreis 279.000

 

 

QM-Preis Gundelsheim ca. 150 .

 

Zins für eine evtl. Finanzierung 3,5 %.

 

 

 

Mich interessiert die grundsätzliche Entscheidung für oder gegen dieses Haus bzw. überhaupt eine Immobilie. Da ich im Immobilien und Grundstücksbereich noch rein gar nichts habe, ja nicht einmal etwas Ähnliches, finde ich sollte man ab einer gewissen finanziellen Größe auch dort vertreten sein.Mein Ziel ist dabei nicht, eine gigantische Rendite einzufahren, oder auf riesige Steigerunen zu warten. Es reicht, wenn um die 2-3 % übrig bleiben, langfristig. Ich sehe dieses Objekt als Sicherheit und Altersvorsorgung, da ich eine zu hohe Cashquote habe und Aktien auch schon mehr als genug, noch dazu monatlich viel freecashflow... :-)

 

Grundsätzlich zu meiner finanziellen Situation. Ich hab monaltich für dieses Haus min. 2000 übrig. Es bricht mir auch nicht das Genick, wenn ich mal ein paar Monate Leerstand habe. Ich bin selbstständig und 24 Jahre alt.

 

 

Vielleicht hat der ein oder andere eine Anregung bzw. Meinung.

 

 

Vielen Dank

 

 

Gruß

[Adun]

Ein Haus ist vom Risiko her vergleichbar mit Aktien eines einzelnen Kleinunternehmens. Was Du vorhast, läuft daher auf extreme Konzentration hinaus, das genaue Gegenteil von Diversifikation

 

Da Kredite im Spiel sind und riskante Anlagen (Aktien) vorhanden sind (die, so nehme ich an, nicht verkauft werden sollen, obwohl genau das geboten wäre, um die Eigenkapitalquote zu erhöhen), wird das Risiko vervielfacht.

 

Selbst der günstigste Zins ist nicht günstig, nur weil die Zahl vorne klein ist, wie bei "3,5 %".

 

Lies vielleicht mal das Buch "Kaufen oder mieten?" von Gerd Kommer.

 

Ich würde eindeutig die Finger davon lassen. Du bist im Begriff, aus einer eigentlich sehr komfortablen Situation heraus den Karren an die Wand zu fahren.

[asche]

Slade,

 

Du musst Dich entscheiden, ob Du das Haus kaufst, weil Du später evtl darin wohnen willst oder nur aus Investmentgründen.

 

Letzteres scheint auf den ersten Blick nicht sehr attraktiv: Du hast Jahresnettokaltmieten (JNKM) von weniger als 12.000 und ein Verhältnis von JNKM zu Kaufpreis (ohne! Nebenkosten) von ca. 24.

 

Für Vermietungen rechnet man als ganz groben Daumenwert, IIRC, ca. 15-20 JNKM maximal als angemessenen Preis.

 

Renditemässig wird sich das also nicht rechnen (können).

[Warlock]

Slade,

 

Du musst Dich entscheiden, ob Du das Haus kaufst, weil Du später evtl darin wohnen willst oder nur aus Investmentgründen.

 

Letzteres scheint auf den ersten Blick nicht sehr attraktiv: Du hast Jahresnettokaltmieten (JNKM) von weniger als 12.000 und ein Verhältnis von JNKM zu Kaufpreis (ohne! Nebenkosten) von ca. 24.

 

Für Vermietungen rechnet man als ganz groben Daumenwert, IIRC, ca. 15-20 JNKM maximal als angemessenen Preis.

 

Renditemässig wird sich das also nicht rechnen (können).

 

Mein Vater, der 35 Jahre Erfahrung auf dem Gebiet der Wohnraumvermietung mitbringt, kalkuliert immer 1:10 brutto. Das heißt der Kaufpreis darf maximal das zehnfache der Jahresrendite entsprechen. Die Hälfte der Einkünfte kann man entnehmen, die andere zurückstellen für zukünftige Kosten. Gerade bei kleineren Objekten muss man so kalkulieren. Aus der Beobachtung hat sich leider auch gezeigt das Mieter ein Objekt deutlich schneller verschleißen als Besitzer einer selbstgenutzten Immobilie. Das Argument man würde nur an "seriöse" Leute vermieten ist zwar ganz nett, aber man braucht sich nur ein einziges Mahl irren und eine Trefferquote von 100% ist nicht leicht zu halten.

 

Das Objekt würde also bestenfalls eine schwarze Null ergeben wenn man eine WE selbst nutzt.

[slade]

Ein Haus ist vom Risiko her vergleichbar mit Aktien eines einzelnen Kleinunternehmens. Was Du vorhast, läuft daher auf extreme Konzentration hinaus, das genaue Gegenteil von Diversifikation

 

Da Kredite im Spiel sind und riskante Anlagen (Aktien) vorhanden sind (die, so nehme ich an, nicht verkauft werden sollen, obwohl genau das geboten wäre, um die Eigenkapitalquote zu erhöhen), wird das Risiko vervielfacht.

 

Selbst der günstigste Zins ist nicht günstig, nur weil die Zahl vorne klein ist, wie bei "3,5 %".

 

Lies vielleicht mal das Buch "Kaufen oder mieten?" von Gerd Kommer.

 

Ich würde eindeutig die Finger davon lassen. Du bist im Begriff, aus einer eigentlich sehr komfortablen Situation heraus den Karren an die Wand zu fahren.

 

Hallo Adun,

 

erstmal vielen Dank für deine Meinung.

 

 

bezüglich Diversifikation meine ich, dass ich in meinem Gesamtportfolio, bisher nur Aktien und Renten habe und keinen alternativen Bereich.

Du sagst, dass ein Haus wie eine Aktie eines einzelnen Unternehmes ist. ich habe in meinem Depot 22 Bluechips von Unternehmen in allen Ländern und Branchen. Die sind im Schnitt ähnlich gefallen wie der DAX, zwar nicht so stark aber auch gefallen.

Wenn ich nun in einer Region ein Haus habe, ist es doch unwahrscheinlich, dass alle Häuser dort wertehaltend bleiben, außer meins?!

Du meinst vom Risiko her bestimmt den Zahlungsausfall der Mieter?

Oder meinst du das Risiko, dass ich den Kredit nicht zahlen kann?

Welche Risiken siehst du denn so hoch, dass du sagst ich fahre den Karren an die Wand?

Ich muss noch dazu sagen, dass ich in 3 Jahren eine steuerfreie LW ausbezahlt bekomme, die ca. die Hälfte der Summe des Hauses ausmacht. Diese LV war eine Einmalzahlung und ist schon einbezahlt.

 

Gruß

[slade]

Slade,

 

Du musst Dich entscheiden, ob Du das Haus kaufst, weil Du später evtl darin wohnen willst oder nur aus Investmentgründen.

 

Letzteres scheint auf den ersten Blick nicht sehr attraktiv: Du hast Jahresnettokaltmieten (JNKM) von weniger als 12.000 und ein Verhältnis von JNKM zu Kaufpreis (ohne! Nebenkosten) von ca. 24.

 

Für Vermietungen rechnet man als ganz groben Daumenwert, IIRC, ca. 15-20 JNKM maximal als angemessenen Preis.

 

Renditemässig wird sich das also nicht rechnen (können).

 

Hallo Ashe,

 

vielen Dank für deine Meinung.

 

 

Das heißt, dass das Objekt etwas teuer ist? wenn ich noch 30.000 runterhandel ist es aber rechnerisch immer noch zu teuer :-) Man muss doch auch bei dieser 20er Regel mit in Betracht ziehen, dass da ein 540 qm Grundstück dabei ist, und das Haus komplett saniert ist, vom Dach über Fassade bis hin zu Böden und Bäder?

 

Gruß

 

Slade,

 

Du musst Dich entscheiden, ob Du das Haus kaufst, weil Du später evtl darin wohnen willst oder nur aus Investmentgründen.

 

Letzteres scheint auf den ersten Blick nicht sehr attraktiv: Du hast Jahresnettokaltmieten (JNKM) von weniger als 12.000 und ein Verhältnis von JNKM zu Kaufpreis (ohne! Nebenkosten) von ca. 24.

 

Für Vermietungen rechnet man als ganz groben Daumenwert, IIRC, ca. 15-20 JNKM maximal als angemessenen Preis.

 

Renditemässig wird sich das also nicht rechnen (können).

 

Mein Vater, der 35 Jahre Erfahrung auf dem Gebiet der Wohnraumvermietung mitbringt, kalkuliert immer 1:10 brutto. Das heißt der Kaufpreis darf maximal das zehnfache der Jahresrendite entsprechen. Die Hälfte der Einkünfte kann man entnehmen, die andere zurückstellen für zukünftige Kosten. Gerade bei kleineren Objekten muss man so kalkulieren. Aus der Beobachtung hat sich leider auch gezeigt das Mieter ein Objekt deutlich schneller verschleißen als Besitzer einer selbstgenutzten Immobilie. Das Argument man würde nur an "seriöse" Leute vermieten ist zwar ganz nett, aber man braucht sich nur ein einziges Mahl irren und eine Trefferquote von 100% ist nicht leicht zu halten.

 

Das Objekt würde also bestenfalls eine schwarze Null ergeben wenn man eine WE selbst nutzt.

 

 

Hallo Warlock,

 

vielen Dank für deine Meinung.

 

Ich möchte die WE nicht selber nutzen.

 

deine Rechnung würde bedeuten, dass ich bei 12000 netto jahresmiete nur 120.000 dafür zahlen dürfte????? das ist Unrealistisch, da schon das Grundstück 80.000 wert ist. Und das Haus vor einigen Jahren komplett saniert wurde. Oder meinst du das anders?

 

 

Gruß

[Adun]

bezüglich Diversifikation meine ich, dass ich in meinem Gesamtportfolio, bisher nur Aktien und Renten habe und keinen alternativen Bereich.

Aktienunternehmen besitzen bereits Immobilien; sie sind in einer diversifizierten Aktienanlage also bereits indirekt enthalten. Einen "alternativen Bereich" gibt es überhaupt nicht. Solche Begriffe werden von der Finanzindustrie erfunden, um zu suggerieren, man müsse sowas haben. Das Gegenteil ist der Fall: "alternative" Dinge sind eigentlich immer zu Deinem Nachteil.

 

Du sagst, dass ein Haus wie eine Aktie eines einzelnen Unternehmes ist. ich habe in meinem Depot 22 Bluechips von Unternehmen in allen Ländern und Branchen. Die sind im Schnitt ähnlich gefallen wie der DAX, zwar nicht so stark aber auch gefallen.

Ich halte 22 Aktien für eine realtiv krasse Unterdiversifizierung. Das scheint eher Dein Problem zu sein. Hast Du schonmal in Erwägung gezogen, mit Indexfonds wirklich diversifiziert (auch gerade über die Nicht-Bluechip-Aktien, d.h. smallcap) anzulegen?

 

Wenn ich nun in einer Region ein Haus habe, ist es doch unwahrscheinlich, dass alle Häuser dort wertehaltend bleiben, außer meins?!

Du meinst vom Risiko her bestimmt den Zahlungsausfall der Mieter?

Oder meinst du das Risiko, dass ich den Kredit nicht zahlen kann?

Welche Risiken siehst du denn so hoch, dass du sagst ich fahre den Karren an die Wand?

Die genannten Risiken kommen bei Deinem Plan noch verstärkend hinzu. Das Hauptrisiko ist aber die Wertschwankung des Hauses selbst. Diese entspricht dem von Aktien eines einzelnen Kleinunternehmens. Immobilien gelten in der Allgemeinbevölkerung in Deutschland aus diversen Gründen als ähnlich sicher wie Bankeinlagen, nur mit höherer Rendite. Nichts könnte weiter von der Realität entfernt sein!

 

Ich muss noch dazu sagen, dass ich in 3 Jahren eine steuerfreie LW ausbezahlt bekomme, die ca. die Hälfte der Summe des Hauses ausmacht. Diese LV war eine Einmalzahlung und ist schon einbezahlt.

Das ändert nichts.

[Warlock]

 

Hallo Warlock,

 

vielen Dank für deine Meinung.

 

Ich möchte die WE nicht selber nutzen.

 

deine Rechnung würde bedeuten, dass ich bei 12000 netto jahresmiete nur 120.000 dafür zahlen dürfte????? das ist Unrealistisch, da schon das Grundstück 80.000 wert ist. Und das Haus vor einigen Jahren komplett saniert wurde. Oder meinst du das anders?

 

 

Gruß

 

Ich wollte damit nur einmal ausdrücken das sich Vermietung in dieser Form kaum lohnt. So ist das leider. Der Vorteil ist das du einen Realwert hast der soweit erstmal Krisensicher ist solange dir niemand eine Bombe reinwirft. Als Investment taugt das aber kaum. Das muss man einfach wissen sonst wird man hinterher enttäuscht.

 

Leider ist es auch so das man einiges Investieren muss um den Wert des Objektes zu erhalten. Jeder Hausbesitzer kann davon ein Lied singen. Da auch kein Wohnraummangel besteht (die Lage kann ich nicht beurteilen) wird man eine Wohnung nur gut vermieten können wenn sie top in Schuss ist. Wenn etwas kaputt ist muss man es reparieren lassen usw., die Verwaltung macht auch einiges an Arbeit.

 

Ich finde deine Idee sehr gut, wenn du in anderen Anlageklassen schon ausreichend investiert bist nur solltest du schon wissen worauf du dich einläßt.

 

Ach ja, wenn die Zeit nicht drängt würd ich jetzt nicht kaufen, da im Moment alle kaufen wollen (so ist es zur Zeit zumindest in Westfalen). In einem halben oder einem Jahr kann es gut sein das du dann günstiger kaufen kannst.

 

Wenn du das ganze finanzieren musst ist es so oder so kein Geschäft außer für die Bank. Mit Fremdfinanzierten Immobilien kann man nur Geld verdienen wenn es sich um Topimmobilien in 1A-Lagen handelt, sonst frist die Zinslast die Rendite auf.

 

Äh, ich hab gerade mal überschlagen: Annuität bei 3,5% Zinsen und 2% Tilgung für 279.000 EUR: ~ 1278 EUR pro Monat => Wenn du die Kohle nicht liegen hast lohnt es sich nicht!

[Adun]

Der Vorteil ist das du einen Realwert hast der soweit erstmal Krisensicher ist solange dir niemand eine Bombe reinwirft.

Der Marktwert des Hauses kann allein durch die veränderte Marktlage in einer Krise schnell um 70% sinken! Also weit entfernt von krisensicher.

 

Ich finde deine Idee sehr gut, wenn du in anderen Anlageklassen schon ausreichend investiert bist nur solltest du schon wissen worauf du dich einläßt.

Ich halte die Idee für gefährlich. Niemand braucht "alternative Anlageklassen" Es handelt sich dabei in der Regel um die normalen Anlageklassen nur in anderer Verpackung oder mit geringerer Diversifikation bis hin (wie hier) zu extremer Konzentration oder fehlender Liquidität. Die allgemeinen Marktgesetze für die normalen Anlageklassen sind für "alternative" Anlageklassen nicht plötzlich ungültig!

 

Ach ja, wenn die Zeit nicht drängt würd ich jetzt nicht kaufen, da im Moment alle kaufen wollen (so ist es zur Zeit zumindest in Westfalen). In einem halben oder einem Jahr kann es gut sein das du dann günstiger kaufen kannst.

Das ist Market Timing und ist zum Scheitern verurteilt.

 

Wenn du das ganze finanzieren musst ist es so oder so kein Geschäft außer für die Bank. Mit Fremdfinanzierten Immobilien kann man nur Geld verdienen wenn es sich um Topimmobilien in 1A-Lagen handelt, sonst frist die Zinslast die Rendite auf.

Immobilien in 1A-Lagen sind eben entsprechend teuer. Die Lage ist vollkommen irrelevant. Wenn etwas ausschlaggebend ist, dann eine unerwartete und noch nicht vorhersehbare zukünftige Verbesserung der Lage!

 

Du gibst hier einige typisch deutsche Mythen über Immobilien wieder, die im oben schon genannten Buch "Kaufen oder Mieten" sämtlich schlüssig widerlegt werden. Wer dieses oder ein äquivalentes Buch nicht gelesen hat (wovon es unter deutschsprachiger Literatur leider nichts gibt), braucht über das Thema eigentlich gar nicht anfangen zu diskutieren.

[slade]

 

Hallo Warlock,

 

vielen Dank für deine Meinung.

 

Ich möchte die WE nicht selber nutzen.

 

deine Rechnung würde bedeuten, dass ich bei 12000 netto jahresmiete nur 120.000 dafür zahlen dürfte????? das ist Unrealistisch, da schon das Grundstück 80.000 wert ist. Und das Haus vor einigen Jahren komplett saniert wurde. Oder meinst du das anders?

 

 

Gruß

 

Ich wollte damit nur einmal ausdrücken das sich Vermietung in dieser Form kaum lohnt. So ist das leider. Der Vorteil ist das du einen Realwert hast der soweit erstmal Krisensicher ist solange dir niemand eine Bombe reinwirft. Als Investment taugt das aber kaum. Das muss man einfach wissen sonst wird man hinterher enttäuscht.

 

Leider ist es auch so das man einiges Investieren muss um den Wert des Objektes zu erhalten. Jeder Hausbesitzer kann davon ein Lied singen. Da auch kein Wohnraummangel besteht (die Lage kann ich nicht beurteilen) wird man eine Wohnung nur gut vermieten können wenn sie top in Schuss ist. Wenn etwas kaputt ist muss man es reparieren lassen usw., die Verwaltung macht auch einiges an Arbeit.

 

Ich finde deine Idee sehr gut, wenn du in anderen Anlageklassen schon ausreichend investiert bist nur solltest du schon wissen worauf du dich einläßt.

 

Ach ja, wenn die Zeit nicht drängt würd ich jetzt nicht kaufen, da im Moment alle kaufen wollen (so ist es zur Zeit zumindest in Westfalen). In einem halben oder einem Jahr kann es gut sein das du dann günstiger kaufen kannst.

 

Wenn du das ganze finanzieren musst ist es so oder so kein Geschäft außer für die Bank. Mit Fremdfinanzierten Immobilien kann man nur Geld verdienen wenn es sich um Topimmobilien in 1A-Lagen handelt, sonst frist die Zinslast die Rendite auf.

 

Äh, ich hab gerade mal überschlagen: Annuität bei 3,5% Zinsen und 2% Tilgung für 279.000 EUR: ~ 1278 EUR pro Monat => Wenn du die Kohle nicht liegen hast lohnt es sich nicht!

 

 

meinst du, wenn ich die 1278 nicht habe, lohnt es sich nicht? Hab doch geschrieben, dass ich ohne probleme 2000 im Monat nur für das Objekt habe... selbst wenn dei annuität 1500 ist, kann ich das noch stemmen, ohne dass ein Mieter was zahlt...

 

Also man muss dazu sagen, dass ich im Finanzierungsbereich arbeite und die komplette Prov. aus der Finanzierung bekomme...

 

bei mir steht nun die Rendite nicht im vordergrund... 2 % reicht mir.... ich möchte Sicherheit und Sachwert... Aktien habe ich schon genug, und werde auch immer wieder nachkaufen...

 

 

Wenn ich nun die Miete auf 13500 erhöhe und den Kaufpreis auf 260.000 runter handle, bin ich beim Faktor unter 20 :-)

 

 

 

Schnell tilgen oder langsam ?

 

 

 

 

 

Gruß

[polydeikes]

Mal eine Frage anbei Slade. Würdest du die "Hausverwaltung" selbst machen? Also Kostenabrechnung sowie erfüllen aller Pflichten des Eigentümers? Wenn nicht, ist das auch noch einmal ein nicht zu unterschätzender Kostensatz, oder eben erheblicher Arbeitsaufwand.

 

Die Rendite auf den reinen Kaufpreis ohne Nebenkosten ist schon nicht sonderlich attraktiv. Ich würde von dem Haus die Finger lassen.

 

Wenn überhaupt, dann schau doch mal in Richtung Uni Bamberg oder Uni Bayreuth. Sprich 1 bis maximal 2 Zimmerwohnung in evtl. Nähe / guter Erreichbarkeit der Universität(en). Ich habe keine Ahnung von den Marktpreisen in eurer Region. Du solltest aber eigentlich wenigstens 2 bis eher 3 Einheiten für den gleichen Preis wie das Haus bekommen.

 

Kleine aber "attraktive" Wohnungen in Nähe von Universitäten, FH´s etc. halte ich persönlich noch für den interessantesten Ansatz Geld in Immobilien anzulegen. Ein wesentlicher Vorteil ist meiner Meinung nach auch die Möglichkeit kleinere Einheiten getrennt von einander verkaufen zu können.

 

Allerdings muss man bei Immobilien noch mehr suchen, überlegen und rechnen, als bei vielen anderen Formen der Geldanlage. Mal eben ein Haus kaufen, weil der Preis akzeptabel erscheint, das ist aus meiner Sicht die falsche Herangehensweise.

 

Inwieweit sich das rechnen könnte, hängt in deinem Fall auch maßgeblich von der steuerlichen Seite ab. Mäßige bis mittlere Einkommen sollten von Immobilien erst recht die Finger lassen. Höhere Einkommen profitieren zusätzlich von den Abschreibungen des vermieteten Wohnraums. Das ist für sich selbst zwar kein Grund für den Kauf, aber ein weiterer Anreiz.

[slade]

bezüglich Diversifikation meine ich, dass ich in meinem Gesamtportfolio, bisher nur Aktien und Renten habe und keinen alternativen Bereich.

Aktienunternehmen besitzen bereits Immobilien; sie sind in einer diversifizierten Aktienanlage also bereits indirekt enthalten. Einen "alternativen Bereich" gibt es überhaupt nicht. Solche Begriffe werden von der Finanzindustrie erfunden, um zu suggerieren, man müsse sowas haben. Das Gegenteil ist der Fall: "alternative" Dinge sind eigentlich immer zu Deinem Nachteil.

 

Du sagst, dass ein Haus wie eine Aktie eines einzelnen Unternehmes ist. ich habe in meinem Depot 22 Bluechips von Unternehmen in allen Ländern und Branchen. Die sind im Schnitt ähnlich gefallen wie der DAX, zwar nicht so stark aber auch gefallen.

Ich halte 22 Aktien für eine realtiv krasse Unterdiversifizierung. Das scheint eher Dein Problem zu sein. Hast Du schonmal in Erwägung gezogen, mit Indexfonds wirklich diversifiziert (auch gerade über die Nicht-Bluechip-Aktien, d.h. smallcap) anzulegen?

 

Wenn ich nun in einer Region ein Haus habe, ist es doch unwahrscheinlich, dass alle Häuser dort wertehaltend bleiben, außer meins?!

Du meinst vom Risiko her bestimmt den Zahlungsausfall der Mieter?

Oder meinst du das Risiko, dass ich den Kredit nicht zahlen kann?

Welche Risiken siehst du denn so hoch, dass du sagst ich fahre den Karren an die Wand?

Die genannten Risiken kommen bei Deinem Plan noch verstärkend hinzu. Das Hauptrisiko ist aber die Wertschwankung des Hauses selbst. Diese entspricht dem von Aktien eines einzelnen Kleinunternehmens. Immobilien gelten in der Allgemeinbevölkerung in Deutschland aus diversen Gründen als ähnlich sicher wie Bankeinlagen, nur mit höherer Rendite. Nichts könnte weiter von der Realität entfernt sein!

 

 

 

Ich muss noch dazu sagen, dass ich in 3 Jahren eine steuerfreie LW ausbezahlt bekomme, die ca. die Hälfte der Summe des Hauses ausmacht. Diese LV war eine Einmalzahlung und ist schon einbezahlt.

Das ändert nichts.

 

 

hey adun,

 

 

also ich bin nun schon einige Zeit hier im Forum und habe über Aktien schon viel gelesen... aber dass 22 Aktien eine krasse unterdiversifizierung ist, habe ich noch niemal irgendwo nur ansatzweise gelesen... eher vom Gegenteil war die Rede...

 

 

Du sagst, dass das Hauptrisiko die Wertschwankung ist... :-) !!! also nun kappier ich gar nix mehr.... du willst mir sozusagen sagen, dass mein Depot, dass mittlerweile innerhalb von 2 Monaten 30 % verloren hat, weniger schwankt als eine Immobilie, bei der die Hälfte des Werts das Grundstück ausmacht. Warum ist die Wertschwankung für mich ein Risiko? ob das Haus nun 300.000 oder 250.000 wert ist... berührt mich doch gar nicht...

ich kann deine Argumentation nicht in vollem Umfang nachvollziehen...

 

Welche Risiken siehst du nun direkt ?

 

 

Gruß

[slade]

Mal eine Frage anbei Slade. Würdest du die "Hausverwaltung" selbst machen? Also Kostenabrechnung sowie erfüllen aller Pflichten des Eigentümers? Wenn nicht, ist das auch noch einmal ein nicht zu unterschätzender Kostensatz, oder eben erheblicher Arbeitsaufwand.

 

Die Rendite auf den reinen Kaufpreis ohne Nebenkosten ist schon nicht sonderlich attraktiv. Ich würde von dem Haus die Finger lassen.

 

Wenn überhaupt, dann schau doch mal in Richtung Uni Bamberg oder Uni Bayreuth. Sprich 1 bis maximal 2 Zimmerwohnung in evtl. Nähe / guter Erreichbarkeit der Universität(en). Ich habe keine Ahnung von den Marktpreisen in eurer Region. Du solltest aber eigentlich wenigstens 2 bis eher 3 Einheiten für den gleichen Preis wie das Haus bekommen.

 

Kleine aber "attraktive" Wohnungen in Nähe von Universitäten, FH´s etc. halte ich persönlich noch für den interessantesten Ansatz Geld in Immobilien anzulegen. Ein wesentlicher Vorteil ist meiner Meinung nach auch die Möglichkeit kleinere Einheiten getrennt von einander verkaufen zu können.

 

Allerdings muss man bei Immobilien noch mehr suchen, überlegen und rechnen, als bei vielen anderen Formen der Geldanlage. Mal eben ein Haus kaufen, weil der Preis akzeptabel erscheint, das ist aus meiner Sicht die falsche Herangehensweise.

 

Inwieweit sich das rechnen könnte, hängt in deinem Fall auch maßgeblich von der steuerlichen Seite ab. Mäßige bis mittlere Einkommen sollten von Immobilien erst recht die Finger lassen. Höhere Einkommen profitieren zusätzlich von den Abschreibungen des vermieteten Wohnraums. Das ist für sich selbst zwar kein Grund für den Kauf, aber ein weiterer Anreiz.

 

Hallo Polydeikes

 

natürlich übernehm ich die kompletten Verwaltungsarbeiten und Hausmeisterarbeiten...

 

Aber dass die Rendite nicht so attraktiv ist, hängt doch nur an 2 Faktoren. Kaufpreis und Miete.. Wenn ich den Preis um 30.000 drücke und die Miete auf 13.000 JKM erhöhe schaut die Sache schon ganz anders aus...

 

 

38 % Steuersatz... :-)

[polydeikes]

Aber dass die Rendite nicht so attraktiv ist, hängt doch nur an 2 Faktoren. Kaufpreis und Miete.. Wenn ich den Preis um 30.000 drücke und die Miete auf 13.000 JKM erhöhe schaut die Sache schon ganz anders aus...

 

Wenn sich das durchsetzen lässt ... :-

 

 

38 % Steuersatz...

Sagt bei Selbstständigen rein gar nichts aus. Je nachdem was man denn so macht, kann man den Steuersatz beliebig nach oben oder unten verschieben (Investitionen etc.), dazu kommen die Risiken der jeweiligen Geschäftstätigkeit usw. usf. ... Zumal, rein technisch gesehen, ohnehin nicht der Steuersatz, sondern der Grenzsteuersatz die richtige Größe wäre.

 

Du musst selbst rechnen, in welchem Maße welche Form von Abschreibungen welche Ergebnisse auf die absolute Steuerlast haben würden (oder deinen Steuerberater konsultieren ...). Tipps zur Steuervermeidung werde ich hier an dieser Stelle ganz sicher nicht geben.

 

...

 

Ich denke die meisten hängen sich hier schon am Titel auf:

 

Immobilienkauf zur Diversifikation?

 

Was du da vor hast ist in keinster Art und Weise Diversifikation, es ist nur ein riesiges Klumpenrisiko - nicht mehr, nicht weniger.

 

Einen möglichen Ansatz daraus eine Diversifikation zu machen hatte ich genannt.

[slade]

Aber dass die Rendite nicht so attraktiv ist, hängt doch nur an 2 Faktoren. Kaufpreis und Miete.. Wenn ich den Preis um 30.000 drücke und die Miete auf 13.000 JKM erhöhe schaut die Sache schon ganz anders aus...

 

Wenn sich das durchsetzen lässt ... :-

 

 

38 % Steuersatz...

Sagt bei Selbstständigen rein gar nichts aus. Je nachdem was man denn so macht, kann man den Steuersatz beliebig nach oben oder unten verschieben (Investitionen etc.), dazu kommen die Risiken der jeweiligen Geschäftstätigkeit usw. usf. ... Zumal, rein technisch gesehen, ohnehin nicht der Steuersatz, sondern der Grenzsteuersatz die richtige Größe wäre.

 

Du musst selbst rechnen, in welchem Maße welche Form von Abschreibungen welche Ergebnisse auf die absolute Steuerlast haben würden (oder deinen Steuerberater konsultieren ...). Tipps zur Steuervermeidung werde ich hier an dieser Stelle ganz sicher nicht geben.

 

...

 

Ich denke die meisten hängen sich hier schon am Titel auf:

 

Immobilienkauf zur Diversifikation?

 

Was du da vor hast ist in keinster Art und Weise Diversifikation, es ist nur ein riesiges Klumpenrisiko - nicht mehr, nicht weniger.

 

Einen möglichen Ansatz daraus eine Diversifikation zu machen hatte ich genannt.

 

 

das Haus hat ja 2 Wohneinheiten. Diversifikation meinte ich im Bezug auf mein Gesamtportfolio.

 

 

Gruß

[Granini]

 

natürlich übernehm ich die kompletten Verwaltungsarbeiten und Hausmeisterarbeiten...

 

 

Okay. Du hast also sowohl die handwerklichen als auch immobilienmäßigen Grundlagen, die man dafür braucht?

Unterschätz bitte nicht die Arbeit eines Verwalters!

 

Und wenn du die ganzen Stunden dafür umrechnest mit deinem normalen Gehalt, sinkt die Rendite nochmal dramatisch!

[polydeikes]

das Haus hat ja 2 Wohneinheiten.

 

 

Das ist auch nichts anderes als wenn du St und Vz des gleichen Unternehmens kaufst und meinst du hättest diversifiziert ...

[slade]

das Haus hat ja 2 Wohneinheiten.

 

 

Das ist auch nichts anderes als wenn du St und Vz des gleichen Unternehmens kaufst und meinst du hättest diversifiziert ...

 

 

Diversifizierung bezieht ihr auf Risiken, wie z.b Zahlungsausfall oder Mietnomade? Seh ich das Richtig?

 

 

also, die Mieter die schon drin wohnen, wohnen seit mehreren Jahren drin. Die eine Frau ist Lehrerin und die andere Partei sind die ehemalien Eigentümer des Hauses, Rentner, die darum gebeten haben, in der Wohnung zu bleiben.

 

 

Welche Risiken seht ihr denn, die so groß sind? Gruß

[sekino]

Hallo slade,

 

lass uns doch einmal rechnen:

 

Deine Mieteinnahmen betragen ca. 11.350 p.a.

 

Mit folgenden Kosten muss jeder Vermieter üblicherweise rechnen:

Verwaltungskosten 4% = 454

Instandhaltung 12 % = 1.362

Mietausfallwagnis 2% = 227

sonst. nicht umlegbare Kosten 2% = 227

 

Gesamt = 2.270

 

Darau ergibt sich zunächst ein jährlicher Reinertrag von ca. 9.080 .

 

Bei einem Liegenschaftszins von 3,5% beträgt die Bodenverzinsung ca. 2.835 , denn das Grundstück

hat einen Wert von 81.000 .

 

Demgemäß beträgt der (restl.) Gebäudertrag 6.245 .

 

Nehmen wir an, dass die Immobilie eine Restnutzungsdauer von 70 Jahren hat, bleiben wir bei dem

Liegenschaftszins von 3,5%, dann beträgt der Vervielfältiger nach den Wertermittlungsrichtlinien 26,

ergibt einen Gebäudeertragswert von 162.370 .

 

Der Immobilienwert beläuft sich damit dann auf insgesamt ca. 240.000 bis 245.000 (gerundet).

 

Bitte bedenke dabei, dass hier auch die Nebenkosten bereits enthalten sind, die ja bei einem Kauf anfallen und vom Käufer zu zahlen sind.

Die betragen je nach Ort bzw. Bundesland bis zu 12%.

[polydeikes]

Es sind zwei Paar Schuhe. Die Anlageklasse selbst weist ganz unterschiedliche Risiken auf, jedes Objekt mit den jeweiligen Daten dann auch noch einmal individuelle. Da wir das Objekt und den Markt vor Ort nicht kennen, kann man das individuelle Risiko auch nicht wirklich sinnvoll beurteilen.

 

Das andere Paar Schuhe ist der Anspruch auf Diversifikation. Der Begriff selbst ist mehr als schwammig und jeder interpretiert ein wenig anderes mit hinein. Die wesentliche Grundauffassung ist jedoch ganz einfach formuliert die Annahme, dass bei Aufteilung des eigenen Vermögens in unterschiedliche Anlageklassen insgesamt die Risiken gesenkt werden können.

 

Damit das überhaupt funktionieren kann, müssen sich die unterschiedliche Anlageklassen in bestimmten Szenarien unterschiedlich Verhalten und die Gewichtung der jeweiligen Anlageklassen muss einen Sinn ergeben. Im Falle eines Falles ist der liquidierbare Wert eines solchen Hauses aber eben auch sehr, sehr viel niedriger als der Kaufpreis. Zudem ist es rein absolut gesehen ein riesiger Klumpen im eigenen Vermögen, der jeweils die gleichen Risiken aufweist (es geht weniger darum welche das sind).

 

Das mag etwas anderes sein, wenn man über ein mittel 7 stelliges Gesamtvermögen verfügt und das Haus selbst nur 10 % des Vermögens ausmacht. In deinem Fall hebelst du aber noch die Risiken durch einen Kredit. Es kommt also noch die zusätzliche Wette ins Spiel, dass du mit dem angelegten Vermögen besser performst, als der Kredit fixe Kosten fordert. Das ist eine sehr riskante Kalkulation und geht fast immer schief.

 

Im Falle der Rentabilität der Anlage ist ein Verlust in deinem Fall bei Finanzierung praktisch fast unvermeidbar. Und ja, das liegt vor allem an Kaufpreis, erzielbarer Rendite und Zinskosten ...

 

Was du vorhast hat mit Diversifikation nichts zu tun, du willst gehebelt ein hohes zusätzliches Klumpenrisiko erwerben. Das kannst du tun und es ist nichts pauschal Schlechtes, nur keine Diversifikation - im Gegenteil.

 

Außerdem halte ich dich für zu naiv für dieses Investment, ich zweifle, ob du wirklich über die entsprechenden Kenntnisse verfügst und Aufwand und Risiken richtig einschätzt. Aber das ist nun mal nur ein Forum, Eindrücke können täuschen.

[slade]

Hallo slade,

 

lass uns doch einmal rechnen:

 

Deine Mieteinnahmen betragen ca. 11.350 p.a.

 

Mit folgenden Kosten muss jeder Vermieter üblicherweise rechnen:

Verwaltungskosten 4% = 454

Instandhaltung 12 % = 1.362

Mietausfallwagnis 2% = 227

sonst. nicht umlegbare Kosten 2% = 227

 

Gesamt = 2.270

 

Darau ergibt sich zunächst ein jährlicher Reinertrag von ca. 9.080 .

 

Bei einem Liegenschaftszins von 3,5% beträgt die Bodenverzinsung ca. 2.835 , denn das Grundstück

hat einen Wert von 81.000 .

 

Demgemäß beträgt der (restl.) Gebäudertrag 6.245 .

 

Nehmen wir an, dass die Immobilie eine Restnutzungsdauer von 70 Jahren hat, bleiben wir bei dem

Liegenschaftszins von 3,5%, dann beträgt der Vervielfältiger nach den Wertermittlungsrichtlinien 26,

ergibt einen Gebäudeertragswert von 162.370 .

 

Der Immobilienwert beläuft sich damit dann auf insgesamt ca. 240.000 bis 245.000 (gerundet).

 

Bitte bedenke dabei, dass hier auch die Nebenkosten bereits enthalten sind, die ja bei einem Kauf anfallen und vom Käufer zu zahlen sind.

Die betragen je nach Ort bzw. Bundesland bis zu 12%.

 

 

 

Hey Sekino,

 

vielen Dank für deine Antwort.... das nenn ich mal eine nahezu konrete Aussage....

 

Deiner Meinung nach wäre das Gebäude bei einem Kaufwert(incl. aller Kosten) von 245.000 kaufenswert? Vorrausgesetzt die Lage weitere Faktoren passen?

 

Was sagst du Grundsätzlich zu einer Immobilie? Noch dazu in Form eines 2 Familienhauses?

 

Rätst du zu einer Vollfinanzierung oder möglichst viel Eigenkapital und den Rest sehr schnell tilgen.

 

Hoher Grenzsteuersatz ist vorhanden

 

 

 

 

Vielen Dank

[sekino]

Hier noch ein Artikel aus der FAZ,

 

der sich mit dem Problem befasst.

Richtige Immobilienform stellt Anleger vor Probleme - Vermögensfragen - Finanzen - Investor - FAZ.NET.pdf

[Akaman]

Hast du mal hier reingesehen? (Oft etwas zu optimistische Angaben.)

[Adun]

also ich bin nun schon einige Zeit hier im Forum und habe über Aktien schon viel gelesen... aber dass 22 Aktien eine krasse unterdiversifizierung ist, habe ich noch niemal irgendwo nur ansatzweise gelesen... eher vom Gegenteil war die Rede...

Dann hast Du nur das gelesen, was Du lesen wolltest, und vor den ganzen Threads die Augen verschlossen, wo weltweite Diversifikation mit Indexfonds besprochen wurde, die eigentlich selten unter 1000 Aktien bleibt.

 

Du sagst, dass das Hauptrisiko die Wertschwankung ist... :-) !!! also nun kappier ich gar nix mehr.... du willst mir sozusagen sagen, dass mein Depot, dass mittlerweile innerhalb von 2 Monaten 30 % verloren hat, weniger schwankt als eine Immobilie, bei der die Hälfte des Werts das Grundstück ausmacht.

Absolut richtig!

 

Warum ist die Wertschwankung für mich ein Risiko? ob das Haus nun 300.000 oder 250.000 wert ist... berührt mich doch gar nicht...

Du verwechselst Deine (vermeintliche) Risikotoleranz mit dem Risiko der Anlage. Außerdem gilt das gleiche für die Aktienanlage auch. Du redest Dir das Risiko schön, nur weil eine Aktie täglich gehandelt werden wird und der Wert daher jederzeit sichtbar ist, während man beim Haus den Wert nur bei Kauf und Verkauf sieht. Dabei ist das ein Nachteil der Immobilie.

 

ich kann deine Argumentation nicht in vollem Umfang nachvollziehen...

Dann lass erst recht die Finger davon.

 

Welche Risiken siehst du nun direkt ?

Ich habe es bereits gesagt.

 

also ich bin nun schon einige Zeit hier im Forum und habe über Aktien schon viel gelesen... aber dass 22 Aktien eine krasse unterdiversifizierung ist, habe ich noch niemal irgendwo nur ansatzweise gelesen... eher vom Gegenteil war die Rede...

Dann hast Du nur das gelesen, was Du lesen wolltest, und vor den ganzen Threads die Augen verschlossen, wo weltweite Diversifikation mit Indexfonds besprochen wurde, die eigentlich selten unter 1000 Aktien bleibt.

 

Du sagst, dass das Hauptrisiko die Wertschwankung ist... :-) !!! also nun kappier ich gar nix mehr.... du willst mir sozusagen sagen, dass mein Depot, dass mittlerweile innerhalb von 2 Monaten 30 % verloren hat, weniger schwankt als eine Immobilie, bei der die Hälfte des Werts das Grundstück ausmacht.

Absolut richtig!

 

Warum ist die Wertschwankung für mich ein Risiko? ob das Haus nun 300.000 oder 250.000 wert ist... berührt mich doch gar nicht...

Du verwechselst Deine (vermeintliche) Risikotoleranz mit dem Risiko der Anlage. Außerdem gilt das gleiche für die Aktienanlage auch. Du redest Dir das Risiko schön, nur weil eine Aktie täglich gehandelt werden wird und der Wert daher jederzeit sichtbar ist, während man beim Haus den Wert nur bei Kauf und Verkauf sieht. Dabei ist das ein Nachteil der Immobilie.

 

ich kann deine Argumentation nicht in vollem Umfang nachvollziehen...

Dann lass erst recht die Finger davon.

 

Welche Risiken siehst du nun direkt ?

Ich habe es bereits gesagt.

[sekino]

Hallo slade,

 

meine Rechnung sagt noch nichts aus über die Nachhaltigkeit des Investments. Das ich kann ich auch aus der Ferne nicht einschätzen. Es sagt auch nichts aus über die Bewertung der Mieterstruktur, ich kenne die Mietverträge nicht. Auch da können große Probleme schlummern (ich denke nur einmal an die Schönheitsreparaturen-Klausel, wenn da etwas schief liegt, musst Du in regelmäßigen Abständen diese auf Deine Kosten ausführen lassen, was die ganze Rechnung auf den Kopf stellen kann). Es sagt auch nichts aus über die Lage. Letztendlich ist die Lage des Grundstücks ein ganz entscheidendes Wertbestimmungsmerkmal.

 

Einen Ratschlag kann man Dir nur geben, wenn man Deine persönliche Lebenssituation kennt. Das schließt die familiäre Situation ebenso ein wie die finanzielle Situation.

 

Eine Vollfinanzierung lehne ich grundsätzlich ab. Ich vertrete die Auffassung, dass man immer mindestens so viel Eigenkapital aufwenden sollte, dass die Liquidität aus der Immobilie Zins & Tilgung tragen.

 

Der Steuersatz (für die Abschreibungen auf den Gebäudeanteil, 2% p.a.) spielen zunächst einmal keine große Rolle, die reichen vielleicht aus, um die steuerliche Behandlung der Mieten zu minimieren.

 

Beispiel:

 

Mietertrag 11.350 €

 

nicht umlegbare Kosten bei Vollvermietung 2.050 €

 

Fremdkapital ca. 70% von 245.000 € = 171.500 €, Zinsen 3,5 % p.a = 6.000 €

 

zu versteuernde Einnahmen 3.300 €

 

AfA = 2 % auf 165.00 € = 3.300

 

Ergebnis: Die 3.300 fließen Dir steuerfrei zu, die Du dann zur Tilgung verwenden kannst.....

 

Allerdings verschiebt sich dies mit zunehmender Tilgung (Zinssumme fällt, Tilgung steigt)

 

Mit Gruß

sekino