WERTGRUND WohnSelect D

[Profiler]

Zusätzlich zur Ausschüttung für das abgelaufene GJ 2014/15 erfolgt ebenfalls am 10. Juni eine Zwischenausschüttung für das GJ 2015/2016 in Höhe von 1,48 EUR je Anteil.

Wertgrund_WohnSelect_D_Steuerliche_Hinweise_GJ2016_ZAS.pdf

[KimJennifer]

Warum erfolgt denn in diesem Jahr eine sogenannte Zwischenausschüttung? Was versteht man darunter?

[Profiler]

Die Fondsgesellschaft sitzt auf zu viel Cash. Ich nehme daher an, dass die Zwischenausschüttung indirekt dazu dient, einen Teil der überschüssigen Liquidität, die sich aufgrund hoher Mittelzuflüsse seit Jahresbeginn aufgebaut hat, wieder an die Anleger zurückzuführen.

Versteuert werden muss gemäß Angaben der Fondsgesellschaft jedenfalls alles.

Weiß jemand mehr?

[Profiler]

Wertgrund hat im April/Mai diesen Jahres (Geschäftsjahr 2015/2016) eine Wohnanalage in Münster verkauft (vgl. Anhang).

 

Ich vermute, dass ein beachtlicher Teil vom Netto-Verkaufserlös (Wertzuwachs) ausgeschüttet wurde.

 

Grund bleibt derselbe: Cash verringern.

6_20150505091102.pdf

[Gelbbauchunke]

Hallo,

 

ich bin auf diesen Fonds gestoßen und erwäge, ihn meinem ETF-Portfolio beizumischen, weil mir das "Wertschöpfung aus einer Hand" Prinzip gefällt.

 

Nun bin ich bei der Gesellschaft auf das Factsheet gestoßen und muss das hier lesen:

 

 

 

Hat der Fonds also 2,5% Verwaltungsgebühr + 0,025% Verwahrstellengebühr + 25% Erfolgsabhängige Verwaltungsgebühr des 5% übersteigenden Betrags der Anteilsentwicklung, oder wird die Projektientwicklungsgebühr vom AA bezahlt?

 

 

Ist das nicht ein wenig teuer?

 

Gruß

[moonraker]

Hallo,

 

ich bin auf diesen Fonds gestoßen und erwäge, ihn meinem ETF-Portfolio beizumischen, weil mir das "Wertschöpfung aus einer Hand" Prinzip gefällt.

 

Nun bin ich bei der Gesellschaft auf das Factsheet gestoßen und muss das hier lesen:

 

 

 

Hat der Fonds also 2,5% Verwaltungsgebühr + 0,025% Verwahrstellengebühr + 25% Erfolgsabhängige Verwaltungsgebühr des 5% übersteigenden Betrags der Anteilsentwicklung, oder wird die Projektientwicklungsgebühr vom AA bezahlt?

 

 

Ist das nicht ein wenig teuer?

 

Gruß

Die Kosten stehen auch schon hier in Beitrag #5

Allerdings sind es nicht 2,5% Verwaltungsgebühr, sondern "nur" 1,15% - steht doch im von Dir kopierten Text.

Zusammen mit der erfolgsabhängigen Gebühr ergab sich für 2014 eine TER von 1,3% (Quelle Fondsweb)

 

Also günstig sind die wenigsten aktiven Fonds, egal ob Aktien-, Anleihen- oder Immobilienfonds - das sollte sich doch langsam rumgesprochen haben...

[Gelbbauchunke]

Moonraker,

 

du scheinst meinen Beitrag nicht richtig gelesen zu haben, oder ich habe mich undeutlich ausgedrückt.

Ich versuche es noch einmal.

 

2013/2014 hatte der Fonds eine Gesamtkostenquote von 1,66%.

2014/2015 ist sie auf 2,56 % gestiegen.

 

 

 

Hier kann man entnehmen, dass es eine "Ankaufs-/Verkaufs-/Bau-/Umbau-/Projektentwicklungsgebühr" von bis zu 1,5 % gibt.

 

 

 

Scheinbar wird diese in Zukunft zusätzlich verrechnet. Mit 2,56% läge der Fonds dann auch deutlich über der Gesamtkostenquote anderer Immofonds.

 

Um auf deine nette Formulierung zurück zu kommen: Damit wäre der Fonds dann auch um gut ein Prozent teurer, als es sich bislag bereits rumgesprochen hat ...

[Ramstein]

Scheinbar wird diese in Zukunft zusätzlich verrechnet. Mit 2,56% läge der Fonds dann auch deutlich über der Gesamtkostenquote anderer Immofonds.

 

Um auf deine nette Formulierung zurück zu kommen: Damit wäre der Fonds dann auch um gut ein Prozent teurer, als es sich bislag bereits rumgesprochen hat ...

Sei doch mal konstruktiv und nenne einen Fonds mit besserer Performance, der in vergleichbare Märkte investiert.

 

Hinweis: Bei der Suche hilft fondsweb.

[Yoko]

Scheinbar wird diese in Zukunft zusätzlich verrechnet. Mit 2,56% läge der Fonds dann auch deutlich über der Gesamtkostenquote anderer Immofonds.

 

Um auf deine nette Formulierung zurück zu kommen: Damit wäre der Fonds dann auch um gut ein Prozent teurer, als es sich bislag bereits rumgesprochen hat ...

 

Andere Fonds nehmen meistens ebenfalls eine Gebühr auf An- und Verkauf.

 

Wenn sich der Immobilienbestand stark und häufig ändert, dann sind die 1,5% zusätzlichen Gebühren für An-/Verkauf heftig. Bleibt der Immo-Bestand aber recht beständig, dann sind diese zu vernachlässigen.

 

Da der Wertgrund sich gerade im Aufbau befindet, d.h. Immobilien werden erworben und ausgebaut, ist auch mit höheren Kosten zu rechnen als bei anderen Immofonds, die ihren Immobilienbestand gefühlt seit 10 Jahren nicht mehr geändert haben.

[Gelbbauchunke]

Nun, Ramstein, gerne würde ich dir eine ganze Reihe Konkurrenzprodukte präsentieren, wir wissen aber beide, dass es die nicht gibt.

 

Um es mit den Worten von Thomas Grey zu halten:

 

""where ignorance is bliss 'tis folly to be wise."

[Ramstein]

Nun, Ramstein, gerne würde ich dir eine ganze Reihe Konkurrenzprodukte präsentieren, wir wissen aber beide, dass es die nicht gibt.

Was soll dann dein Rumnölen über die hohen Kosten? Nur weil du gern liest, was du schreibst? Oder glaubst du, deswegen sinken die Kosten? Entweder du willst investieren, dann musst du damit leben, oder du willst nicht in den Bereich investieren. Mir reichen die Zahlen:

 

[Mato]

Ich habe den Fonds ja auch seit längerem unter Beobachtung, weil er eigentlich der einzige ist, der in Wohnimmmobilien investiert.

 

Trotzdem finde ich es gut, dass die hohen Kosten hier zur Sprache gebracht wurden. Mit 2,56% im letzten Jahr sind das deutlich mehr als man vielleicht auf den ersten Blick vermuten würde.

Mehr wollte Gelbbauchunke glaube ich gar nicht sagen. Dass es dabei keine Konkurrenzfonds mit gleichem Anlagesprektrum gibt, steht auf einem anderen Blatt.

[moonraker]

Moonraker,

 

du scheinst meinen Beitrag nicht richtig gelesen zu haben, oder ich habe mich undeutlich ausgedrückt.

Ich tippe auf letzteres...

Die Verwaltungsgebühr steht in Deinem Screenshot explizit mit bis zu 1,15% - und diese steigt ja auch nicht (theoretisch noch von 1,1% auf 1,15% mögl.).

Dass Du die Gesamtkostenquote meintest, hast Du nicht geschrieben...

 

Ich versuche es noch einmal.

 

2013/2014 hatte der Fonds eine Gesamtkostenquote von 1,66%.

2014/2015 ist sie auf 2,56 % gestiegen.

 

 

Hier kann man entnehmen, dass es eine "Ankaufs-/Verkaufs-/Bau-/Umbau-/Projektentwicklungsgebühr" von bis zu 1,5 % gibt.

 

 

Scheinbar wird diese in Zukunft zusätzlich verrechnet. Mit 2,56% läge der Fonds dann auch deutlich über der Gesamtkostenquote anderer Immofonds.

Um auf deine nette Formulierung zurück zu kommen: Damit wäre der Fonds dann auch um gut ein Prozent teurer, als es sich bislag bereits rumgesprochen hat ...

Diese Quote steigt übrigens auch, wenn die Performance im Vorjahr gut war und deshalb die Performancegebühr greift. Das war z.B. von 2013 auf 2014 der Fall, da die Wertentwicklung 2% besser war.

Es kann aber eben auch mal wieder weniger werden.

 

Für die 1,5% "Ankaufs-/Verkaufs-/Bau-/Umbau-/Projektentwicklungsgebühr" gilt ja im übrigen auch die "bis-zu"-Regelung.

Dass man jetzt davon Gebrauch macht ist sicher unerfreulich, aber eben möglich.

Wurde diese Gebühr denn auf dem Papier erst neu eingeführt? Oder stand sie da immer schon und wurde nur nicht erhoben?

 

Wenn einem die Kosten zu hoch sind, muss man sich eben von dem Fonds trennen. Wenn die Performance trotzdem noch stimmt, zahlt man eben mehr an die KAG.

Ich habe auch noch aktive Fonds, die über 2% TER haben, trenne mich aber z.Zt. nicht davon...

[Gelbbauchunke]

Hi Moonraker,

 

du hast recht, ich hatte mich undeutlich ausgdrückt.

 

Auch so ist der Fonds noch attraktiv genug, um in mein Portfolio zu wandern. Die Erhebung dieser zusätzlichen Gebühr ist nachvollziehbar und dient dem höheren Zweck

 

In diesem Sinne happy investivng.

[Gelbbauchunke]

Ramstein springt wirklich über jedes Stöckchen, was man ihm hinhält.

 

Wie Mato richtig festgestellt hat, ging es mir im Prinzip um den großen Sprung in der TER und wie dieser bei den anderen Anlegern ankommt. Danke für die Aufklärung @all und schönen Abend noch.

[Rubberduck]

Focus Money widmet sich in Heft 35/2015 dem Thema "Immobilie schlägt den Dax."

Neben Zertifikaten (die im Heft als "Anlagestrategie ohne Risiko" gepriesen werden)

kommen also auch wieder Immofonds in Mode.

Focus Money nennt neben dem Wertgrund auch den gerade aufgelegten

Fokus Wohnen Deutschland WKN A12BSB. Wohl noch nicht allgemein zu erwerben.

Beim Wertgrund wird auf die erwartete Wiedereröffnung in 2016 verwiesen.

[Yoko]

Der Cash-Stop scheint seit dem 15.02.16 wieder aufgehoben worden zu sein. Auf der Website zum Fonds findet man nichts, im Bundesanzeiger findet sich aber eine entsprechende Mittteilung:

 

 

https://www.bundesan...HistoryId=19746

 

Aktuell steht der Preis laut Fondsgesellschaft bei 116 Euro, in Frankfurt wird es für 126 Euro gehandelt. Hat man hier also eine super Arbitragemöglichkeit?

 

Edit: Bei meinem Broker (DAB und ComDirect) konnte ich die Fondsgesellschaft allerdings nicht auswählen, dort geht nur die Börse als Handelsplatz.

 

Edit2: Wie es aussieht, wurde das Cash-Stop zwar eingestellt, dafür gibt es dann scheinbar Cash-Calls falls neues Geld in den Fonds fließen soll. Aktuell gibt es allerdings keinen Cash-Call, also alles beim Alten.

[powerschwabe]

Der Cash-Stop scheint seit dem 15.02.16 wieder aufgehoben worden zu sein. Auf der Website zum Fonds findet man nichts, im Bundesanzeiger findet sich aber eine entsprechende Mittteilung:

 

 

https://www.bundesan...HistoryId=19746

 

Aktuell steht der Preis laut Fondsgesellschaft bei 116 Euro, in Frankfurt wird es für 126 Euro gehandelt. Hat man hier also eine super Arbitragemöglichkeit?

 

Edit: Bei meinem Broker (DAB und ComDirect) konnte ich die Fondsgesellschaft allerdings nicht auswählen, dort geht nur die Börse als Handelsplatz.

 

Edit2: Wie es aussieht, wurde das Cash-Stop zwar eingestellt, dafür gibt es dann scheinbar Cash-Calls falls neues Geld in den Fonds fließen soll. Aktuell gibt es allerdings keinen Cash-Call, also alles beim Alten.

 

Man muß zwischem dem 7 und 16 März das Formular ausfüllen. Danach soll man eine Rückbestätigung erhalten. Ich frage mich jetzt aber was dann die Depotführende Stelle ist. Kann ich den Fonds dann ganz normal in mein Depot legen, oder wird irgendwo ein neues Depot angelegt?

Mein Link

Mein Link

Mein Link

http://www.wertgrund.de/Microsite_WohnSelect/pdf/04_CashCALL_Zeichnungsavis_WERTGRUND_WohnSelect_D.pdf

[faks]

Man muß zwischem dem 7 und 16 März das Formular ausfüllen. Danach soll man eine Rückbestätigung erhalten. Ich frage mich jetzt aber was dann die Depotführende Stelle ist. Kann ich den Fonds dann ganz normal in mein Depot legen, oder wird irgendwo ein neues Depot angelegt?

 

Bei der ebase über Fondsdiscount als Vermittler ist die depotführende Stelle direkt die ebase.

Wie das anderswo läuft kann ich natürlich nicht sagen.

[edwin]

Die Frage ist ob sich der Aufwand überhaupt lohnt.

 

Die Vergangenheitsperformance ist ja ganz schön, aber zuletzt hat sich die Renditekurve stark abgeflacht.

Schaut man auf das letzte halbe Jahr, kommt man auf eine Jahresrendite von um die 3%,

nimmt man nur die letzten drei Monate, sind es hochgerechnet aufs Jahr nur noch rd. 2,5%.

 

Und dann die Vorgeschichte der Fondsgesellschaft TMW ...

[pianopaule]

Wofür eigentlich eine PerformanceFee: Für durchgedrückte Mieterhöhungen ohne in die Immosubstanz zu investieren oder gar für eine willkommene Neubewertung ?

 

Wie soll man sich denn besondere Wertsteigerungen der assets (also Immobilien, in diesem Fall wohl eingekaufte Wohnimmobilien) vorstellen welche anschliessend eine PF begründen ?

[pianopaule]

Die Fondsgesellschaft sitzt auf zu viel Cash. Ich nehme daher an, dass die Zwischenausschüttung indirekt dazu dient, einen Teil der überschüssigen Liquidität, die sich aufgrund hoher Mittelzuflüsse seit Jahresbeginn aufgebaut hat, wieder an die Anleger zurückzuführen.

Versteuert werden muss gemäß Angaben der Fondsgesellschaft jedenfalls alles.

Weiß jemand mehr?

 

Wenn die Annahme von Profiler stimmt, ist das eine bedenkliche Entwicklung. Die KAG sammelt Gelder von Privatinvestoren ein, sind die Zuflüsse zu hoch werden diese einfach wieder an diesmal allerdings alle Investoren ausgeschüttet mit der Folge dass Teile der Neuanlegungen plötzlich für alle steuerpflichtig werden.

 

Ok, Profiler's post ist schon älter . . .

[Profiler]

Der Fonds wurde vor dem beschlossenen Cash-Stop mit neuen Geldern der Investoren überschwemmt.

Deshalb wurde m.E. Anfang 2015 ein Teil der angesammelten Überschussliquidität im Zuge einer Zwischenausschüttung an die Anteilsinhaber zurückgeführt.

Dann kam (richtigerweise) der Stop, also es wurden baw. keine neuen Anteile herausgegeben.

Das ergibt Sinn, da sich wohl kaum so schnell aussichtsreiche Investments finden ließen (Ankauf neuer Objekte, Sanierungen) wie Gelder der Gesellschaft zuflossen.

Ich denke auch, dass man die Vergangenheitsperformance nicht in die Zukunft fortschreiben kann.

Der Grundstein des enormen Erfolgs wurde schon vor Jahren im Ankauf renovierungsbedürftiger Immobilien gelegt, die damals günstig im Einkauf waren und auch durch die fortlaufende höhere Neubewertung (allgemeiner Anstieg der Marktpreise) zu deutlichen Wertsteigerungen im Portfolio führte.

Mittlerweile werden auch in den 1b-Lagen, auf die sich der Fonds konzentriert, deutlich höhere Anschaffungspreise verlangt.

Das muss dann auch erst mal mit höheren (weiter steigenden) Mieten (nach Sanierung) erwirtschafttet werden.

Das dürfte im Grundsatz mittelfristig weiter gelingen, da 1. aufgrund der Geldpolitik der EZB die Immobilienblase weiter befeuert wird (Stichwort "Geldschwemme", "Negativzinsen") und 2. wegen der Flüchtlingskrise Wohnraum für alle knapper wird und neue Wohnungen benötigt werden.

Aber der Renditetrend wird sich zusehends etwas abflachen, wie bereits die Daten für 2015/2016 aufzeigen.

Trotzdem kann sich die Performance immer noch sehen lassen.

[pianopaule]

Der Fonds wurde vor dem beschlossenen Cash-Stop mit neuen Geldern der Investoren überschwemmt.

Deshalb wurde m.E. Anfang 2015 ein Teil der angesammelten Überschussliquidität im Zuge einer Zwischenausschüttung an die Anteilsinhaber zurückgeführt.

Dann kam (richtigerweise) der Stop, also es wurden baw. keine neuen Anteile herausgegeben.

 

Problematisch ist hier dass einerseits die neuen Anlagegelder zunächst durch den üblichen Ausgabeaufschlag/Managementgebühren-Kanal verfrachtet werden und anschliessend als für die Investoren zu versteuernde Ausschüttung zurückgeführt werden. Alle, die da neu investiert hatten müssten für diesen Teil ihrer Investition letztenendes einen knackigen Verlust einbuchen der für die Gesamtbetrachtung berücksichtigt werden muss. Kurz, für diese Zeit gab es nur einen Gewinner, die KAG und einen Verlierer, den Anleger.

 

Das ergibt Sinn, da sich wohl kaum so schnell aussichtsreiche Investments finden ließen (Ankauf neuer Objekte, Sanierungen) wie Gelder der Gesellschaft zuflossen.

Ich denke auch, dass man die Vergangenheitsperformance nicht in die Zukunft fortschreiben kann.

 

Das ist eine der Grundproblematiken offener Immobilienfonds. Wohin mit den Zuflüssen ?

 

Der Grundstein des enormen Erfolgs wurde schon vor Jahren im Ankauf renovierungsbedürftiger Immobilien gelegt, die damals günstig im Einkauf waren und auch durch die fortlaufende höhere Neubewertung (allgemeiner Anstieg der Marktpreise) zu deutlichen Wertsteigerungen im Portfolio führte.

Mittlerweile werden auch in den 1b-Lagen, auf die sich der Fonds konzentriert, deutlich höhere Anschaffungspreise verlangt.

Das muss dann auch erst mal mit höheren (weiter steigenden) Mieten (nach Sanierung) erwirtschafttet werden.

 

Eine solche Methodik der fortlaufenden Neubewertung aufgrund von kurzfristigen Angebot/Nachfrage-Verschiebungen ist für mich dasselbe wie die tägliche Aktienbewertung.

 

Das dürfte im Grundsatz mittelfristig weiter gelingen, da 1. aufgrund der Geldpolitik der EZB die Immobilienblase weiter befeuert wird (Stichwort "Geldschwemme", "Negativzinsen") und 2. wegen der Flüchtlingskrise Wohnraum für alle knapper wird und neue Wohnungen benötigt werden.

Aber der Renditetrend wird sich zusehends etwas abflachen, wie bereits die Daten für 2015/2016 aufzeigen.

Trotzdem kann sich die Performance immer noch sehen lassen.

 

Eine Immobilienblase mag ja durch die EZB befeuert sein - aber sicher nicht im Segment renovierungsbedürftige Wohnimmobilien in höchstens 1b-Lagen. Es wird zurzeit zweifelsohne weiterer Wohnraum benötigt. Wenn das einigermassen befriedigt ist wäre das möglicherweise das Aus für dieses Papier. Denn es wird Wohnraum, wie auch immer dieser ausgestaltet sein wird, geschaffen werden. Das ist für mich so sicher wie das Amen in der Kirche.

 

Danke Profiler, für Deine Antwort aber ich würde empfehlen, wenn Du denn investiert bist, einen guten Ausstiegszeitpunkt zu finden und auch weiterhin die Praktiken der KAG zu hinterfragen.

[pianopaule]

Bondholder zitierte gestern in einem Allgemeintread zu OI wikipedia:

 

Hast du dich über die Anteilspreisermittlung bei Offenen Immobilienfonds informiert?<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif;"><br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif;">Ihr Wert wird nicht nach Marktpreisen ermittelt. Unabhängige Sachverständige schätzen den Verkehrswert ein. Er richtet sich nach dem Ertragswert entsprechend der deutschen Wertermittlungsverordnung. Alle den Wert beeinflussenden wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte, u. a. Marktkonformität und Nachhaltigkeit der Mieten, werden dabei einbezogen. Bei der Einschätzung haben die Gutachter einen gewissen Spielraum.<br style="font-family: tahoma, arial, verdana, sans-serif;">wikipedia: Offener Immobilienfonds

Also wird inländisch nach dem Ertragswertverfahren ermittelt wenn das denn so stimmt. Da dürfte bei dem asset renovierungsbedürftigte Wohnimmoblilien in 1b-Lagen nach Abzug aller Kosten normalerweise nicht viel übrigbleiben.