WERTGRUND WohnSelect D

[KimJennifer]

Angeblich soll es in diesem Jahr (2017) noch eine Ausschüttung geben. Weiss jemand wann genau mit dieser Ausschüttung zu rechnen ist und wie hoch diese in etwa ausfallen dürfte?

[Profiler]

Die Gesamtausschüttung erfolgt am 27. Dezember in Höhe von 49,96 EUR pro Anteil. 

Details dazu unter Vertriebsmitteilungen und Steuerliche Daten zur Zwischenausschüttung auf www.wohnselect.de

[TimdZ]

"Da die Liquidität aus den in 2017 erfolgten Verkäufen marktbedingt nicht kurzfristig reinvestiert werden kann und diese gleichzeitig den Fonds mit Negativzinsen deutlich belasten würde, werden diese Mittel ebenfalls im Zuge einer „Zuführung aus dem Sondervermögen“ (sog. Substanzauskehrung) an die Anleger ausgeschüttet.

 

(...)

 

Durch die Ausschüttung in Höhevon rund ein Drittel des Fondsvermögens fällt der Rücknahmepreis des WERTGRUND WohnSelect D unter den Erstausgabepreis von 100,00 EUR.

Bitte berücksichtigen Sie, dass die Anleger durch die sog. Substanzausschüttung auch einen Anteil ihres eingesetzten Kapitals zurückerhalten."

 

 

Nachvollziehbar, aber letztlich freilich ein stückweit auch frustrierend.

[faks]

Hui, schon wieder sehe ich in meinem Depot einen Anstieg über 1.x%, aber diesmal bisher ohne Erklärung

[Mangalica]

Der Kaufkurs an den Börsen liegt aktuell fast 25% über dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft. Wenn ich mir da andere offene Immobilienfonds ansehe, scheint das nicht normal zu sein. Wahrscheinlich ist dieser Fonds immer noch sehr begehrt und es gibt kaum Verkäufer.

 

Ich bin jemand, der diesen Fonds eigentlich sehr interessant findet, bislang noch keine Anteile besitzt, bei diesen Kursen aber auch keinen Einstieg finden kann. Die sind an der Börse aktuell leider völlig überbewertet.

[philippoe]

vor 3 Minuten schrieb Zuto:

Der Verkauf des Teilportfolios lag mehr als 50% über den auf der Wohnselect-Seite ausgewiesenen Verkehrswerten der Immobilien.

Jeder der sich etwas mit Wohnimmobilien auskennt weiß, dass die tatsächlichen Marktwerte bei den im Fonds verbliebenen Beständen in z.B. Berlin und Dresden mindestens ebenfalls 50% höher sind als die Verkehrswerte.

Insofern sind 25% über dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft noch mindestens weitere 25% unter dem tatsächlichen Wert des Fonds. 

Quellen?

[philippoe]

Besten Dank! Sehr beeindruckend: In dem von dir verlinkten PDF auf Seite 4 sind die Verkäufe aller Objekte nochmal schön übersichtlich zusammengestellt. Ein Objekt in Ingolstadt mit Verkehrswert 24.5M€ ist kürzlich für 47.7M€ (!!) verkauft worden! Mir ist zwar bekannt dass der Verkehrswert sich nach dem Ertragswertverfahren und nicht nach dem Marktwert richtet, aber mir war nicht bekannt dass das so enorm (positiv!) abweichen kann! Da scheint es ja genügend Käufer zu geben, die enorme Aufschläge bereit zu sein scheinen! Ich frage mich was das für die vielen anderen Wohnimmo-OIFs bedeutet, die gerade im Aufbau sind (Fokus Wohenen Deutschland, UniImmo Wohnen ZBI, SwissLife Living + Working) und die ihre Objekte nicht "damals günstig" sondern jetzt gerade relativ teuer einkaufen müssen. Wohl vor allem eine deutlich schlechtere Rendite als beim Wohnselect D...

[philippoe]

vor 13 Minuten schrieb Zuto:

Dies auf die noch vorhandenen Bestände übertragen ergibt, dass [...]

100%ig übertragen kann man das wohl kaum. Denn das Fondsmanagement hat ja extra diese Objekte mit ~50% Verkaufsmehrwert zum Verkauf ausgewählt, weil das Fondsmanagement diese Preise für langfristig nicht unbedingt haltbar ansah. Die anderen Objekte werden dementsprechend niedrigere (aber nachhaltigere) Verkaufsmehrwerte haben und verbleiben somit erstmal im Portfolio. Zitat vom Fondsmanagement aus https://www.wertgrund.de/wertgrund-arrondiert-portfolio-des-wertgrund-wohnselect-d-und-realisiert-gewinne-fuer-anleger: „In Leipzig sehen wir ein besonders stark gestiegenes Preisniveau, das wir nicht in voller Höhe für nachhaltig erachten, daher haben wir uns hier von unserem Bestand im WERTGRUND WohnSelect D getrennt“. Und dann im nächsten Satz „Der verbleibende Bestand von fast 2.000 Wohneinheiten bietet in den kommenden Jahren noch deutliches Entwicklungspotential in den Bereichen Nachverdichtung, Sanierung und Dachgeschossausbau, das wir aktiv managen wollen.“

 

Ansonsten stimme ich dir aber natürlich zu.

[philippoe]

Sehr passender Artikel von Scope (vom August 2017) genau zu dem eben diskutierten Thema, d.h. zur Bewertungspraxis ("Ertragswertverfahren") von OIFs: Der Artikel legt dar, warum die Immobilien in OIFs konservativ bewertet sind und deshalb von den aktuellen Martkpreisen (d.h. der aktuellen Hausse) sehr stark abweichen können: https://www.scopeanalysis.com/ScopeAnalysisApi/api/downloadstudy?id=e054487a-8f7c-42ec-86b7-ffe0395d4ccf

 

Zitat

Die globale Verteuerung der Immobilien an zahlreichen Standorten findet derzeit nur bedingt Niederschlag in den Wertveränderungen der Portfolios. Dies ist vor allem auf die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter zurückzuführen, die auf nachhaltig erzielbare Werte abstellen, um damit Marktausschläge nach oben und unten zu glätten. Diese Praxis führt dazu, dass viele Objekte der offenen Immobilienfonds derzeit im Vergleich zu aktuell erzielbaren Marktpreisen unterbewertet sind. In Phasen sinkender Marktpreise könnte sich dieses Vorgehen als Segen erweisen, da Wertkorrekturen bis zu einem gewissen Niveau erst einmal nicht erforderlich wären. Die konservative Bewertungspraxis sorgt damit für eine niedrige Performance-Volatilität bzw. hohe Performance-Stabilität der offenen Immobilienfonds. Auch in den Jahren vor der Finanzkrise 2007 / 2008 konnte diese Bewertungspraxis allzu große Ausschläge glätten. Gänzlich vermeiden konnte sie diese jedoch nicht. Vor allem im Jahr 2007 führte der Boom auf den globalen Immobilienmärkten bei offenen Immobilienfonds zu hohen Wertänderungsrenditen von durchschnittlich 4,5%. Zwar waren dafür auch signifikante Veräußerungsgewinne verantwortlich, dennoch: Die Bestandsimmobilien werteten damals kräftig auf – deutlich stärker als dies beispielsweise 2016 der Fall war. Entsprechend mussten die Gutachter nach der Finanzkrise ab 2009 die Verkehrswerte der Fondsimmobilien wieder nach unten anpassen. Zum Hintergrund: Die Gutachter werden zwar von den Kapitalverwaltungsgesellschaften beauftragt, sie agieren in ihrem Urteil über den Wert eines Objekts jedoch unabhängig. Die Bestellung der Gutachter muss der BaFin angezeigt werden. Diese verfügt darüber hinaus über ein Vetorecht. Das Bewertungsverfahren stellt zudem auf die langfristige Ertragskraft der Immobilien ab. Damit soll sichergestellt werden, dass beispielsweise punktuell erzielbare Spitzenmieten die Bewertung nicht verzerren.

 

Noch ein leicht ergänzender Artikel der sich auf den obigen scope-Bericht bezieht: http://www.rohmert-medien.de/immobilienbrief/wertaenderung-bei-publikums-oif-2016-nur-06-bei-25-fachem-jll-index,234308.html

 

Schlussfolgerung: Wenn ich aktuell einen OIF kaufe, bin ich den Preisübertreibungen der aktuellen Immobilienhausse im Durchschnitt deutlich weniger ausgesetzt als ein Anleger, der eine einzelne Immobilie (womöglich noch in einer A-Stadt wie München) zum Marktpreis kauft. Das gleiche gilt natürlich auch für eine Baisse...

[faks]

Und weiter gehts:

 

"Mit  Wirkung  zum  11.  Januar  2018  erhöht  sich  der  Anteilwert  des WERTGRUND  WohnSelect D  um  1,18  EUR.  Der  zum  Stichtag  ermittelte  Ausgabepreis  beläuft  sich  auf  94,11  EUR,  der Rücknahmepreis  auf  89,63  EUR. Der  Anteilpreisanstieg  resultiert  aus  den  regulären,  quartalsweisen  Nachbewertungen  im Monat  Januar  2018  von  insgesamt  sechs  Fondsimmobilien. Die  größten  Verkehrswerterhöhungen  betreffen  die  Nachbewertungen  der  Liegenschaften  in Dresden  und  Berlin.  Die  Steigerungen  ergeben  sich  im  Wesentlich  aus  angepassten  Liegenschaftszinsen.  Außerdem  wurden Neuvermietungen,  Anpassungen  der  Restnutzungsdauern, aktualisierte Marktmieten  sowie  Modernisierungsmaßnahmen  berücksichtigt." 

 

Quelle:

https://www.wohnselect.de/wp-content/uploads/2018_01_11-Anteilwerterhöhung.pdf

[capriccio]

Wie hier schon angemerkt worden ist, liegt der Kaufkurs an den Börsen aktuell deutlich über dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft (momentan 105.59 EUR vs 89,63 EUR).  

 

Ich überlege mir bei dem hohen Kurs demnächst zu verkaufen (bin 2013 eingestiegen). Kann mir jemand sagen, wie der Verkauf an der Börse funktioniert? Börsenplatz und ggf. Limit angeben?? 

Wie hier schon angemerkt worden ist, liegt der Kaufkurs an den Börsen aktuell deutlich über dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft (momentan 105.59 EUR vs 89,63 EUR).  

 

Ich überlege mir angesichts des hohen Kurs demnächst zu verkaufen (bin 2013 eingestiegen). Kann mir jemand sagen, wie der Verkauf an der Börse funktioniert? Börsenplatz und ggf. Limit angeben?? 

 

[philippoe]

Am 1/22/2018 um 19:31 schrieb capriccio:

Ich überlege mir angesichts des hohen Kurs demnächst zu verkaufen (bin 2013 eingestiegen). Kann mir jemand sagen, wie der Verkauf an der Börse funktioniert? Börsenplatz und ggf. Limit angeben?? 

 

Ich hab zwar auch noch nie einen OIF über die Börse verkauft, aber da es ja eben ein stinknormaler Börsenverkauf ist, sollte das was du beschreibst natürlich klappen. Das bestätigt mir auch meine DKB Verkaufsmaske wenn ich auf "OIF verkaufen" klicke.

[odensee]

Ich weiß nicht, ob die Frage hier passt oder besser in einem Anfängerthread... daher ggf gerne verschieben.

 

Ich habe am 9.7.2015 Anteile des Wertgrund Wohnselect zu einem Kurs von 117,50 (börslich) erworben. Nun sehe ich in der "Steuersimulation" der comdirect einen Einstandskurs von 88,40. Bei einem Verkauf jetzt zu einem Kurs von ca. 99 Euro müsste ich Gewinne versteuern. Nun hat es im Dezember eine Substanzausschüttung gegeben.

 

Ist das korrekt, dass bei einer Substanzausschüttung der Einstandskurs "korrigiert" wird? Stehe da gerade gedanklich etwas auf dem Schlauch....

 

 

[IndexP]

Ohne die Substanz-Ausschüttung (ca. 29 Euro/Anteil?) würde doch der Kurs jetzt so bei 99+29=128 Euro stehen, oder? (Erinnerung: Kauf zu 117,50)

Womit dann wie auch jetzt ca. 11 Euro Gewinn zu versteuern wären, oder?

[odensee]

Am 26.2.2018 um 18:10 schrieb IndexP:

Ohne die Substanz-Ausschüttung (ca. 29 Euro/Anteil?) würde doch der Kurs jetzt so bei 99+29=128 Euro stehen, oder? (Erinnerung: Kauf zu 117,50)

Womit dann wie auch jetzt ca. 11 Euro Gewinn zu versteuern wären, oder?

Danke

[odensee]

Gibt es nachvollziehbare Gründe für die Kursverluste der letzten Tage?

[capriccio]

Es scheint eine gewisse Korrelation zur Entwicklung des Aktienmarktes zu geben, allerdings sind die Ausschläge nicht so stark. 

Mittlerweile ist der Kurs wieder bei 105,30 EUR. 

 

Weiss jemand, ob es dieses Jahr eine Ausschüttung gibt? 

[KimJennifer]

Am 12. Juni 2019 erfolgt eine Ausschüttung in Höhe von 0,50 EUR je Anteil - hier die Erläuterung:

 

https://www.wohnselect.de/wp-content/themes/wohnselect/pdf-ausschuettung/2019_06_12-VM-Ausschuettung-WohnSelect.pdf

[Dandy]

Erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 5,9Mio. Geier! Als wären die für den Boom am Immobilienmarkt verantwortlich. Immer dasselbe mit den Fonds.

[Yoko]

vor 20 Stunden von Dandy:

Erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 5,9Mio. Geier! Als wären die für den Boom am Immobilienmarkt verantwortlich. Immer dasselbe mit den Fonds.

Das ist schon enorm. Bei einem Nettofondsvolumen von 274 Mio. Euro sind das fast 2,2% ans zusätzlichen Kosten, die dort anfallen. Durch die Vergütung entsteht ebenfalls eine negatives Gesamtergebnis für das Jahr.

 

Das Problem an aktiven Fonds / offenen Immobilienfonds sind die widersprüchlichen Ziele von Anleger und Fondsbetreibern.

 

- Anleger wollen möglichst viel Geld verdienen.

- Der Fondsbetreiber möchte ebenfalls möglichst viel Geld verdienen.

- Viel Geld für Fondsbetreiber bedeutet entsprechend weniger Geld für den Anleger.

 

Als Fondsbetreiber setzt man die Gebühren so hoch wie möglich an, bis an die Grenze wo Anleger abgeschreckt sind und flüchten würden. Und die meisten Anleger flüchten erst, wenn die Performance deutlich unter Benchmark ist.

 

 

Bei REITS / Immobilienunternehmen wie Deutsche Wohnen sind die Ziele besser aufeinander ausgerichtet. Die Aktienbesitzer sind Eigentümer der Firma und möchte diese möglichst profitabel gestalten. Das Gehalt des Managements hängt meistens auch von der Profitabilität des Unternehmens ab. D.h., im Idealfall arbeitet Management, Aufsichtsrat und die Aktionäre alle am gleichen Ziel: Höherer Firmenwert. Wenn das erreicht wird, dann profitieren alle davon.

 

Bei Offenen Immobilienfonds profitiert entweder der Fondsbetreiber oder die Anleger wenn es außergewöhnlich gut läuft. Wenn der Fondsbetreiber am längeren Hebel sitzt, hat man als Anleger leider das nachsehen. 

[Schwachzocker]

Am ‎04‎.‎06‎.‎2019 um 16:59 von Dandy:

Erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von 5,9Mio. Geier! Als wären die für den Boom am Immobilienmarkt verantwortlich. Immer dasselbe mit den Fonds.

Jaja, immer dasselbe mit diesen komischen Leuten, die Geld verdienen wollen. Zum Teufel mit denen!

[Dandy]

Und wieder einer dieser schwachen Qualitätsbeiträge. Nullnummer!

[Ramstein]

Niemand ist gezwungen, diesen Fonds zu behalten. An der Börse bekommt man wegen des Cash Stops einen deutlichen Aufpreis auf den NAV. Was hindert die Nörgeler am Verkauf?

[Dandy]

Nichts. Sonst noch Fragen?

[drizzit]

Ich hatte an sich vor diesen Immobilienfonds meinem Depot beizumischen. Nun hat der Fonds aber mit ca. 40% seines Portfolios in Berlin schon ein recht hohes Klumpenrisiko was den geplanten Mietendeckel angeht; sollte er tatsächlich kommen hätte das doch eine gravierende Auswirkung auf die zukünftige Performance, oder?

 

Würdet ihr aufgrund der aktuellen Situation also von einem Kauf absehen? Gibt es Alternativen mit einem ähnlichen Fokus aber besserer Diversifikation?