hokuspokus August 1, 2011 Hallo zusammen, ich habe zwei Fragen zu einer bevorstehenden Immobilienanschaffung. Ich möchte mir eine ETW als Kapitalanlage anschaffen um - ganz ehrlich - etwas Geld zu parken und "etwas in der Hand zu haben". Die Entscheidung ist sicherlich etwas emotional geprägt, aber ich versuche sie so gut wie es geht zu rationalisieren. Es ist ein Neubau mit folgenden Daten: Größe: 29m² Kosten: 112.000 + Nebenkosten Mieteinnahmen: 460/Monat Lage: Sehr gut in einer Süddeutschen Universitätsstadt Ein Darlehen kriege ich aktuell wohl für ca. 4,5% Zins und möchte es in spätestens 10 Jahren zurückgezahlt haben. Selbst bei 100% Fremdfinanzierung. Meine Frage: 1) Lohnt sich diese Immobilie? Faktor Anschaffungskosten / Jahreskaltmiete liegt im Bereich 20, daher klingt es ja schon einmal nicht schlecht. 2) Wieviel sollte ich von dieser Summe fremd finanzieren? 3) Mit welcher Rendite kann ich Rechnen? Vor Steuern ist mir die Rechnung klar. Nach Steuer nicht so ganz, insbesondere wegen der Fremdfinanzierung. Mein Grenzsteuersatz liegt aktuell bei 38%. Danke für Eure Hilfe! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
vanity August 1, 2011 Dass der fremdfinanzierte Teil renditetechnisch eine Nullnummer (bei erheblichem Risiko) ist, kannst du locker selbst errechnen. Selbst der eigenfinanzierte Teil ist sowohl vor als auch nach Steuern grenzwertig (bezogen aufs Risiko kaum zu verantworten). Vergleichsrendite am Kapitalmarkt = (Bruttorendite Immo x (1 - pers. Steuersatz)) / (1- AgSt-Steuersatz) Also entweder bist du dir sehr sicher, dass die Immo beständig im Wert steigt (und die Wertsteigerung eines Tages auch realisierbar sein wird) oder du solltest die Finger davon lassen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Noob1981 August 1, 2011 wo liegt die Wohnung denn? das hat ja erhebliche Auswirkungen auf den qm-Preis und die spätere Wiederverkaufschancen. Falls es Regensburg ist, ist es viel zu teuer. Ansonsten: gerade bei Studentenwohnungen musst du bedenken, dass die Abnutzung höher ist. Echte Rendite ist von vielen Punkten abhängig: Renovierungskosten, ggf. Leerstand (bei guten Studentenwohnungen eher unwahrscheinlich), usw. Aber selbst die Vorsteuer-Rendite wäre mir für sowas schon zu niedrig. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Malvolio August 1, 2011 Hallo zusammen, ich habe zwei Fragen zu einer bevorstehenden Immobilienanschaffung. Ich möchte mir eine ETW als Kapitalanlage anschaffen um - ganz ehrlich - etwas Geld zu parken und "etwas in der Hand zu haben". Die Entscheidung ist sicherlich etwas emotional geprägt, aber ich versuche sie so gut wie es geht zu rationalisieren. Es ist ein Neubau mit folgenden Daten: Größe: 29m² Kosten: 112.000 + Nebenkosten Mieteinnahmen: 460/Monat Lage: Sehr gut in einer Süddeutschen Universitätsstadt Ein Darlehen kriege ich aktuell wohl für ca. 4,5% Zins und möchte es in spätestens 10 Jahren zurückgezahlt haben. Selbst bei 100% Fremdfinanzierung. Meine Frage: 1) Lohnt sich diese Immobilie? Faktor Anschaffungskosten / Jahreskaltmiete liegt im Bereich 20, daher klingt es ja schon einmal nicht schlecht. 2) Wieviel sollte ich von dieser Summe fremd finanzieren? 3) Mit welcher Rendite kann ich Rechnen? Vor Steuern ist mir die Rechnung klar. Nach Steuer nicht so ganz, insbesondere wegen der Fremdfinanzierung. Mein Grenzsteuersatz liegt aktuell bei 38%. Danke für Eure Hilfe! Bist Du sicher, dass die Kaltmiete stimmt? Oder sind die 460 Euro/Monat warm? Was die Steuern und Finanzierung angeht, so kannst Du die Kreditzinsen für die fremdvermietete Wohnung absetzen. Wieviel das genau ist, hängt natürlich von der Finanzierung ab. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil mit der Zeit. Wieviel du finanzieren willst ist schwer zu sagen. Das hängt erst mal davon ab, wie viel Eigenkapital du überhaupt investieren kannst bzw. willst und was du ansonsten mit dem Geld anfangen würdest, quasi als Alternativinvestition? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
molari August 1, 2011 Du solltest mal konkret deine montalichen Ausgaben für die Wohnung bestimmen. Versicherungen, Beiträge für eventuelle Eigentümergemeinschaft/Verwaltung ect. Dann solltest du deine persönliche Situation betrachten, kannst du 1 bis 2 Jahre die Raten für den Kredit zahlen, falls die Wohnung leer steht? Kannst du eventuell auch große Renovierungskosten tragen, falls du dir mal wirklich extreme Mieter einfängst? Wichtig ist auch, wie gut sind deine Nerven? Mieter sind rechtlich extrem gut abgesichert und der ein oder andere Mieter klagt gern auch mal bei Kleinigkeiten. . Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
jogo08 August 1, 2011 · bearbeitet August 1, 2011 von jogo08 Dazu gab es vor Kurzem in der FAZ einen schönen Artikel: KLICK Die Vermögensfrage Immobilien sind kein Freibrief für hohe Renditen Die meisten Anleger übersehen die Tatsache, dass bei vielen Liegenschaften nur der Preis des Grundstückes steigt, der Wert des Gebäudes aber sinkt. Die Rendite vermieteter Immobilien ist daher meist bescheiden. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
bb_florian August 1, 2011 · bearbeitet August 1, 2011 von bb_florian 1) Lohnt sich diese Immobilie? Faktor Anschaffungskosten / Jahreskaltmiete liegt im Bereich 20, daher klingt es ja schon einmal nicht schlecht. Wenn du noch Reparaturen / Renovierung usw. einrechnest, bist du bei einer Vorsteuerrendite von vielleicht 3-4%. D.h. du kalkulierst noch eine Wertsteigerung ein, da ja eine Immobilie ein riskantes Asset ist und dementsprechend die Rendite höher sein sollte. Und 460 Kaltmiete für 29 Quadratmeter ist in München durchaus drin, ABER: Die Lage muss sehr, sehr gut sein (nicht "Nord-Schwabing" oder solche Späße) und das sonst übliche (gut geschnitten, ruhig, ...). In weniger guten Lagen ist diese Miete in München denke ich nicht unbedingt erzielbar. Nachtrag: 4,5% sind viel zu viel. Wenn ich das richtig lese, bietet z.B. die DiBa eine Finanzierung zu 3,55% (für eine 70% Finanzierung / 5 Jahre) bzw. 3,95% (70% / 10 Jahre). Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Morbo August 1, 2011 · bearbeitet August 1, 2011 von Morbo Dazu gab es vor Kurzem in der FAZ einen schönen Artikel: KLICK dieser Artikel ist super! Er deckt ja gleich mehrere falsche Erwartungen/Ansichten unmissverstaendlich auf bei denen man sich leicht um den Verstand diskutiert wenn der Gegenueber mal wieder alles besser weis (ich meine damit nicht den Thread-eroeffner, sondern allgemein Diskussionen in denen jemand unbedingt auf ein Haus versessen ist und einfach nicht merken will, dass er sich uebernimmt). Artikel kommt in meine Sammlung. Danke dafuer. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
mipla August 1, 2011 Selbst für eine Immobilie einee seehr schlechte Rendite. 460*12=5520 abzgl 20% Beweko = 4416 Setzt das mal ins Verhältnis zum Kaufpreis Die 4,5 Prozent sind etwas teuer für eine 10 Jährige Festzinsbindung bei ca 8,2% Tilgung. Ich würde wenn es geht eine Ersatzsicherheit anbieten, damit du eine bessere Kondition bekommst. Ein 3 vor dem Komma sollte möglich sein Eventuell gibt dir die Bank somit den Hinweis, dass die auch nicht viel von der Idee halten und auch nicht viel von der Immobilie. Außerdem warum volltilgen, dann kannst du ja nach 10 Jahren keine Zinsen mehr absetzen Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
nord_sued August 1, 2011 Diese Art Immobilienfragen sind Loomansche Steckenpferde. Auch der Beitrag vom Samstag passt. FAZ Abgesehen von der Finanzierung, würde ich auf die nackten Zahlen schauen. Du willst vor Nebenkosten die 20,3 fache Jahresmiete zahlen. Auf den m² sind es 3862 EUR. Das ist aus meiner Sicht alles sehr viel. Warum müssen es immer sehr gute Lagen sein? Selbst in schrumpfenden Orten sollten auch gute oder mittlere Lagen ausreichen, wenn man dadurch einen deutlich geringeren Multiplikator zahlt. Hier gibt es zwar auch die utopischen Preise mit 20 + x, man bekommt aber durchaus auch etwas mit einer 12. Außerdem ist bei einer einzelnen Wohnung natürlich das Klumpenrisiko enorm und Du bist bei einer WEG-Verwaltung nicht Herr der Entscheidungen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Akaman August 1, 2011 Alle angemeldeten Bedenken sind berechtigt. Und es gibt noch weitere, die wir in anderen Fäden schon durchgehechelt haben. Wenn Immo, dann allerhöchstens in bestimmten Fällen als Konsumgut zum Selbstdrinwohnen. Alles andere rechnet sich nur in extremen Ausnahmefällen. Wenn du trotzdem etwas zum Vermieten kaufen willst, würde ich in jedem Fall eine Immo kaufen, die schon vermietet ist. Die sind meist deutlich günstiger. Man muss allerdings zusätzlich etwas über die Bonität des Mieters in Erfahrung bringen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
zocker August 1, 2011 Hallo zusammen, ich habe zwei Fragen zu einer bevorstehenden Immobilienanschaffung. Ich möchte mir eine ETW als Kapitalanlage anschaffen um - ganz ehrlich - etwas Geld zu parken und "etwas in der Hand zu haben". Die Entscheidung ist sicherlich etwas emotional geprägt, aber ich versuche sie so gut wie es geht zu rationalisieren. Es ist ein Neubau mit folgenden Daten: Größe: 29m² Kosten: 112.000 + Nebenkosten Mieteinnahmen: 460/Monat Lage: Sehr gut in einer Süddeutschen Universitätsstadt Danke für Eure Hilfe! es gibt mehrere Dinge die da wichtig sind: 1. Du hast dann EINE Immobilie, die dein ganzes Kapital darstellt(?) - da ist keine Diversifizierung, volles Risiko! 2. Du rechnest mit Miete mal 12 - das ist nicht nüchtern - in Wirklichkeit hast du eine Leerstandsquote - zwischen 5-10% rechnen offene Immofonds. 3. Mietminderungen seitens gewiefter Mieter sind heute üblich - rechne 2-5% p.a. das ist knapp gerechnet. 4. Erhaltungsmaßnahmen kosten 5. Energetische Sanierung kostet 6. Du zahlst Faktor 20 das ist üppig Wenn du mir all diesen Parametern neu rechnest - kommt da eine mittlere Katastrophe raus - lass es. Oder andersrum ich habe mir 10 Jahre die Nerven poliert mit Mietern, die alle Tricks kannten - es war finanziell Mist, aber schlimmer noch meine Lebensqualität als Vermieter im Mieterfreundlichen BRD-Land war 10 Jahre im Eimer - das muß man sich nicht antun, wenns finanziell bessere Alternativen gibt. Oder: Es gibt eine Statistik, nach der 50% aller prvaten deutschen Vermieter nach Abzug aller Kosten keine oder eine negative Rendite machen, weitere 25% liegen zwischen 0% und 2,5% Rendite, und nur 25% haben mehr als 2,5% Rendite. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schinzilord August 1, 2011 Noch ein Grund gegen die Anschaffung: Momentan ist der Zins günstig, was die Leute in Scharen in Immobilien treiben lässt (es ist ja soo günstig), dass sie vergessen, dass sie sich selbst die Preise hochtreiben. Desweiteren kaufen jetzt grad viele wie der TO (das ist nicht negativ gemeint!), die eine Immobilie in Zeiten von Finanz- und Wirtschaftskrisen und steigender Inflation als "Anker" ansehen, mit dem sie durch den Sturm kommen. Diversifikationsgesichtspunkte werden hierbei außer Acht gelassen (Es lebe das Klumpenrisiko!) Dies treibt alles die Preise zusätzlich nach oben -> Bei Immobilien funktiert es nicht so wie in der .com Bubble, wo man nur einfach vor allen anderen verkaufen konnte, um der Blase zu entgehen. Auf der Immobilie bleibt man dann schön sitzen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
sekino August 1, 2011 Bei diesen Werten kann ich nur sagen: Finger weg. Du musst zunächst einmal davon ausgehen, dass zu dem Kaufpreis mindestens noch 6% Nebenkosten hinzukommen (Grunderwerbsteuern, Notargebühren, Gerichtsgebühren) ggf. noch weitere Prozente für den Makler (ist regional sehr unterschiedlich, in Berlin z.B. mehr als 7%). So werden aus den 112.000 ganz schnell 120.000 und mehr. Die Miete (mit einer Miete von 15,86 /m² verdammt hoch) fließt Dir ja nicht netto zu, sondern Du hast Aufwendungen für die Verwaltung, Instandhaltung und Instandhaltungsrücklage, das Mietausfallwagnis und die nicht umlegbaren Nebenkosten von ca. 20%, bei kleineren Einheiten eher mehr, da die Verwaltung durch den Hausverwalter ja oft ein Fixbetrag ist, der so um 30 pro Monat liegt. Auf jeden Fall kommen vor Steuern bei Dir erst einmal von den 460 monatlich nur ca. 370 an. Damit wäre der jährliche Reinertrag ca. 4.440 . Von diesem Betrag musst Du Zins & Tilgung des Darlehns finanzieren. Nehmen wir eine günstige Variante von 3,6% Zins bei einem Fremdkapital von 120.000 , so sind das im ersten Jahr 4.320 . Dass Du noch tilgen willst, haben wir noch nicht berücksichtigt. Die Rechnung wird natürlich besser für Dich, wenn wir die steuerliche Seite dieser Investition aufschlagen, aber auch die wird das Blatt nicht ins Positive wenden. Nehmen wir einen Bodenateil von 20% an, so beträgt der Gebäudeanteil ca. 96.000 , die AfA beträgt mit 2% p.a. = 1.920 . Du sparst auf diese AfA Deinen Grenzsteuersatz von 38%, das sind ca. 730 jährlich. Steuerersparnis und der nicht durch Zinsen belegte Restbetrag der Netto-Mieten betragen ca. 850 jährlich. Du kannst es drehen und wenden wie Du willst, Du musst von Deinem anderen Einkommen einen erheblichen Teil aufbringen, wenn Du das Fremdkapital in 10 Jahren tilgen willst. Insofern kann ich mich nur wiederholen: Finger weg von dieser Immobilie Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
asche August 1, 2011 Bei diesen Werten kann ich nur sagen: Finger weg. +1. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Malvolio August 1, 2011 Also ich persönlich würde mir grundsätzlich keine Wohnungen als Kapitalanlage kaufen .... es sei denn vielleicht man bekommt sie zu einem sensationell guten Preis .... was aber hier augenscheinlich nicht der Fall ist. Man hat auf jeden Fall eine Menge Kosten, zeitlichen Aufwand und wenn man Pech hat auch eine Menge Ärger mit Mietern, Miteigentümern, Handwerkern, etc. Vielleicht gibt es Leute, die Spaß an so was haben, für mich wär' das aber nichts. Man kann sich natürlich alles schön rechnen mit entsprechenden angenommenen Mieteinnahmen und Wertsteigerungen. Aber ob dann hinterher in der Wirklichkeit tatsächlich alles so schön funktioniert wie vorher auf dem Papier, das muss sich dann erst mal herausstellen. Auf jeden Fall sollte man sich so etwas vorher sehr sehr gut überlegen, gerade wenn man keine Erfahrung mitbringt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hokuspokus August 1, 2011 Zu den aufgekommenen Fragen: Die Wohnung wird in Erlangen gebaut und liegt recht zentral. 464 ist die Kaltmiete, 16/m² sind wohl gut erreichbar in Erlangen, abzgl. Verwaltungskosten 18/Monat sowie Rückstellungen für Instandhaltung. Auch wenn das fertige Gebäude recht schnicke aussieht, haben mich Eure Berechnungen doch bestätigt, dass das gute Stück nichts ist. Aktuell ist wirklich alles zu high priced. Mir geht es wirklich so ein wenig wie dem Kollegen im FAZ Artikel. Ein bischen Cash auf dem Konto und keine Ahnung wohin damit. Jemand Tipps oder Links fürs Forum was aktuell noch Sinn macht? Der Festgeldleiter bin ich langsam leid... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Chris89 August 1, 2011 Mir geht es wirklich so ein wenig wie dem Kollegen im FAZ Artikel. Ein bischen Cash auf dem Konto und keine Ahnung wohin damit. Jemand Tipps oder Links fürs Forum was aktuell noch Sinn macht? Der Festgeldleiter bin ich langsam leid... Wenn du Geld in Immobilien anlegen willst, schau dir doch mal die Deutsche Euroshop an. Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds keine "Bewertungs-Blackbox" und stabil in den Erträgen. Derzeitige Dividendenrendite 4,15%, Tendenz steigend. Vielleicht ist es ja was für dich. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
hokuspokus August 2, 2011 Mir geht es wirklich so ein wenig wie dem Kollegen im FAZ Artikel. Ein bischen Cash auf dem Konto und keine Ahnung wohin damit. Jemand Tipps oder Links fürs Forum was aktuell noch Sinn macht? Der Festgeldleiter bin ich langsam leid... Wenn du Geld in Immobilien anlegen willst, schau dir doch mal die Deutsche Euroshop an. Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds keine "Bewertungs-Blackbox" und stabil in den Erträgen. Derzeitige Dividendenrendite 4,15%, Tendenz steigend. Vielleicht ist es ja was für dich. Ist das dann ein geschlossener Immobilienfond? Vma müssten es nicht umbedingt Immobilien sein. Ich hätte nur gerne etwas, was einen festen Wert hinter sich liegen hat. Aktien oder Rohstoffe investiere ich aktuell nur ungern und was gibt es da sonst noch? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Nudelesser August 2, 2011 Vergleichsrendite am Kapitalmarkt = (Bruttorendite Immo x (1 - pers. Steuersatz)) / (1- AgSt-Steuersatz) Die hohen Preise für Immos liegen mMn vor allem daran, dass der Staat diese hemmungslos steuerlich subventioniert und dass viele Anleger ihr Hirn ausschalten, wenn Steuergeschenke winken. Man kann Schuldzinsen von den Mieterträgen absetzten und zahlt so wenig bis keine Steuern auf die laufenden Einnahmen. Nach Ablauf der Spekulationsfrist (10 Jahre) kann man das Objekt dann auch noch steuerfrei verkaufen und eine evtl. Wertsteigerung kostenlos mitnehmen. Als Aktienanleger kann man da nur neidvoll zusehen und sich freuen, dass die Abgeltungssteuer noch nicht auf 30% erhöht wurde, wie von Herrn Steinbrück bereits für den Fall des SPD Wahlsiegs angekündigt... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Akaman August 2, 2011 · bearbeitet August 2, 2011 von Akaman Ist das dann ein geschlossener Immobilienfond? Nein, weder geschlossen noch Fond. Mein Link Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
dennsch August 2, 2011 Ich zwar keine Ahnung was man wie von welcher Steuer absetzen kann oder wie das Mietrecht aussieht etc. Aber rein Mathematisch betrachtet hast du bei 100% Fremdfinanzierung (und Tilgung nur mit Einnahmen der Immobilie) verloren: Kreditbetrag: 112000,00 Zinssatz: 4,5% p.a. Rückzahlungsrate: 460,00 Ratenintervall: monatlich Die erforderliche Laufzeit beträgt: 54,38 Jahre bzw. 652,56 Monate Zinsen und Gebühren gesamt: 188.156,22 Euro Gesamtaufwand: 300.156,22 Euro Wenn du in 10 Jahren alles getilgt haben möchtest: Kreditbetrag: 112000,00 Zinssatz: 4,5% p.a. Laufzeit der Ratenzahlungen: 10 Jahre Die erforderliche regelmäßige Rate beträgt: 1.160,75 Euro (monatlich) Zinsen und Gebühren gesamt: 27.290,00 Euro Gesamtaufwand: 139.290,00 Euro (Errechnet mit http://www.zinsen-be...editrechner.php ) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
LagarMat August 2, 2011 · bearbeitet August 2, 2011 von Stezo Zu den aufgekommenen Fragen: Die Wohnung wird in Erlangen gebaut und liegt recht zentral. 464€ ist die Kaltmiete, 16€/m² sind wohl gut erreichbar in Erlangen, abzgl. Verwaltungskosten 18€/Monat sowie Rückstellungen für Instandhaltung. Auch wenn das fertige Gebäude recht schnicke aussieht, haben mich Eure Berechnungen doch bestätigt, dass das gute Stück nichts ist. Aktuell ist wirklich alles zu high priced. Warum sollte irgendwer in Erlangen denn solch eine horende Miete bezahlen? Du redest von einer Singlewohnung in einer Universitätsstadt. Wer wird in Erlangen also hauptsächlich solche Wohnklos mieten wollen? 16€/m² zahlt man in Toplage in der Hamburger Innenstadt. Schau mal auf's Bild! Such Dir ein paar Aktien oder ETFs und gut is. ms erlangen.tiff Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
