Fallende Immopreise -> Risiko für Finanzierung?

[mc-mike]

Hallo Community,

 

ich hatte letztens mit einem VWLer eine Diskussion aber leider wusste zu solchen Details keiner von uns was.

 

Man nehme mal folgende hypothetische Situation:

 

Der Wert einer Mietimmobilie die man sagen wir zu 80% über einen Hypothekenkredit finanziert hat bricht

durch Verwerfungen am Immobilienmarkt um 40% ein. Die Mieten bleiben aber gleich!

 

Man kommt also bei der Bedienung der Annuität nicht in Verzug.

Jedoch fehlen der Bank jetzt natürlich wertmäßig Sicherheiten weil die Hypothek nichtmehr

das Wert ist was sie mal war.

 

Kann die Bank jetzt verlangen das z.B. mehr Eigenkapital nachgeschossen wird,

kann sie Notfalls zwangsvollstrecken?

[asche]

Ja, sie hat gem Nr. 22 Banken-AGB ein Nach(be)sicherungsrecht.

 

Ggfs. sogar gesetzliches außerordentliches Kündigungsrecht:

 

§ 490 BGB
Außerordentliches Kündigungsrecht

(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.
...

 

Können die Mieterträge eine Volltilgung des Darlehens gewährleisten, KündigungsR eher nein, können sie das nicht (und müsste daher im Zweifel in das Grundstück zwangsvollstreckt werden), eher ja.

 

Die Banken vollstrecken aber eher ungern (Aufwand, Kosten, ungewisser oft eher geringerer Ertrag), sondern fordern lieber mehr Sicherheiten/verlängern das Darlehen.

[BondWurzel]

kann sie Notfalls zwangsvollstrecken?

 

Grundsätzlich nur, wenn die Kapitaldienstfähigkeit nicht mehr gegeben ist. Für die Zwangsvollstreckung muss primär ein Zahlungsverzug aus dem persönlichen Schuldverhältniss entstanden sein, damit eine Vollstreckung in die dingliche Schuld erfolgen kann.

 

Praktisch hat die Bank auch kein Interesse daran, da bei einer Zangsvollstreckung bei so einem Werteverfall oft noch weniger als die 40% im Wertrückgang erzielt wird. Die Möglichkeit eines so hohen Werteverfalls müsste auch schon bei der ursprünglichen Wertermittlung durch dem Immobilengutachter Berücksichtung finden. Neben der individuellen Wertermittlung/Schätzung wird auch der regionale Markt analysiert, also tatsächliche Kaufpreise werden analysiert.

[Maikel]

Der Wert einer Mietimmobilie die man sagen wir zu 80% über einen Hypothekenkredit finanziert hat bricht

durch Verwerfungen am Immobilienmarkt um 40% ein. Die Mieten bleiben aber gleich!

Das Szenario erinnert mich grundsätzlich an die Immo-Krise in den USA, die Auslöser der Finanzkrise war.

 

Bei den dort meist betroffenen Privathäusern ersetze man die Mieteinnahmen durch das Erwerbseinkommen.

In den USA kam zum Wertverlust der Häuser wohl hinzu, daß die Hypo-Kredite einen variablen Zinssatz hatten, und der stieg an.

Außerdem betrug die Hypothek schon anfänglich oft 100% des Hauswertes oder sogar mehr.

 

Der mögliche Wertverfall ist wohl der wesentliche Grund dafür, daß die 80% für den Hypo-Anteil für deutsche Verhältnisse recht hoch gegriffen sind, bei einer Mietimmobilie muß man (und somit auch die Bank) ja auch immer damit rechnen, daß einige Mieteinnahmen zumindest zeitweise wegfallen.

 

Gruß, Michael

[mc-mike]

im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen

 

Was ist heißt das jetzt auf Deutsch?

 

BondWurzels und asches Aussagen sind ja gegensätzlich wobei asche seine durch den

Paragraph belegt hat den ich nicht ganz verstehe.

 

Die Nr. 2 Banken AGB finde ich gerade nicht da jede Bank ihre eigene AGBs zu haben

scheint.

Auch könnte es sein das der BGB Paragraph evtl bei Hypotheken nicht greift.

 

Nochmal Präzisierung der Frage:

Wertrückgang 40% -> Der Schuldner will auf keinen Fall nachschießen.

[mc-mike]

Habe gerade noch etwas recherchiert und asche meint die AGB-Sparkassen zu meinen

und scheint damit recht zu haben. (AGB-Banken gibt es auch noch und steht ähnliches drin)

 

Also rein rechtlich dürften sie dann das praktisch, ob es aus ihrer Sicht sinnvoll ist, ist

eine andere Frage.

Könnte es aber bei ausreichender Durchgriffssicherheit sein und das wäre natürlich ein gewichtiges

Risiko für die Finanzierung.

 

Jetzt könnte man natürlich bei Individualabreden v.a. bei größeren Immobilienprojektfinanzierungen

diesen Punkt einfach ausschließen.

 

Weiß jemand ob das die Banken machen und ob es vlt z.B. bei Projektfinanzierungen nicht sogar üblich ist?

 

Weil bei Projektfinanzierungen gibt es ja oft keine Durchgriffshaftung, d.h. der Bank würden in jedem

Fall durch eine Vollstreckung höhere Verluste entstehen als wenn sie weiterlaufen lässt.

[asche]

Jetzt könnte man natürlich bei Individualabreden v.a. bei größeren Immobilienprojektfinanzierungen

diesen Punkt einfach ausschließen.

 

Weiß jemand ob das die Banken machen und ob es vlt z.B. bei Projektfinanzierungen nicht sogar üblich ist?

 

Weil bei Projektfinanzierungen gibt es ja oft keine Durchgriffshaftung, d.h. der Bank würden in jedem

Fall durch eine Vollstreckung höhere Verluste entstehen als wenn sie weiterlaufen lässt.

Banken werden niemals auf ein Kündigungsrecht bei Sicherheitenverfall verzichten, erst recht nicht bei non-recourse-Finanzierungen. Ein Kündigungsrecht stärkt ihre Handlungsoptionen/Verhandlungsmacht. Ob sie tatsächlich davon Gebrauch machen, ist eine ganz andere Frage (wenn dann meist nur um einen neuen Investor reinzuholen).

[mc-mike]

Nagut das ist natürlich schon etwas kritisch.

 

Bei welchem Werteverfall ist sowas eigentlich denkbar? Dann wenn der Hypothekenpuffer (20%) gerissen wird?

 

Weil theoretisch könnt die Bank wenn der Wert mal für 1,2 Jahre um 20% sinkt sagen sie schmeißt den Investor raus

und hält die Immobilie einfach selber bis der Wert wieder steigt.

[asche]

Weil theoretisch könnt die Bank wenn der Wert mal für 1,2 Jahre um 20% sinkt sagen sie schmeißt den Investor raus

und hält die Immobilie einfach selber bis der Wert wieder steigt.

Genau das - das asset auf der eigenen Bilanz halten und verwalten müssen - will sie aber partout nicht.

[BondWurzel]

Weil theoretisch könnt die Bank wenn der Wert mal für 1,2 Jahre um 20% sinkt sagen sie schmeißt den Investor raus

und hält die Immobilie einfach selber bis der Wert wieder steigt.

Genau das - das asset auf der eigenen Bilanz halten und verwalten müssen - will sie aber partout nicht.

 

eben, habe selbst diverse Monate in der Rechtsabteilung einer Bank verbracht, Zwangsverwaltung ist das Letzte was man will,eher sofort verkaufen und nicht noch den ganzen Plunder einer Hausverwaltungn und Mieter am Bein, sowas macht man nur,wenn man die Immo nicht wegkriegt, schlimmer sind da noch die Gewerbeimmos, z.B. so eine alte Gärtnerei mit dem ganzen Pflanzengedöns in der Verwaltung ist was Feines...