Immobilienfinanzierung

[Alpha-Seeker]

Hallo zusammen!

 

Da wir möglicherweise in der Zukunft ein Haus bauen oder kaufen wollen, stelle ich hier kurz unsere Gedanken diesbezüglich vor mit der Bitte um Kommentare und Ergänzungen.

 

Die Annahmen: das Haus kostet 400k (alles inklusive) und soll in 7 Jahren gekauft werden. Die momentane Kaltmiete beträgt 600. Monatlich können ca. 1000 gespart werden. Auf dem TG Konto liegen 25k.

 

Der Plan:

 

1. In 7 Jahren sollen 100k (25%) Eigenkapital über Sparbriefe / Tagesgeld angespart werden. Warum so viel EK? Um das Bankdarlehen niedrig zu halten.

 

2. Zusätzlich wird ein Bausparvertrag über 100k abgeschlossen. Dieser hat in 7 Jahren ca. 40k Bausparguthaben (500 monatliche Raten, 0.5% Verzinsung) und einen 60k Kredit mit 3% (Darlehenszinsen, 600 Zins und Tilgung pro Monat über 10 Jahre). Der Bausparer kann mit der weggefallenen Miete getilgt werden.

 

3. Der Restbetrag wird per Bankdarlehen bzw. teilweise über KfW Darlehen finanziert zu angenommen 5.6%. Mit monatlichen Raten von 1000 über 10 Jahre und 1600 danach ist das Bankdarlehen in 25 Jahren getilgt

 

 

 

Schwierigkeiten:

 

1. Nach dem Bausparvertrag bleiben weitere 500 pro Monat zur Eigenkapitalbildung über Sparbriefe / Tagesgeld übrig. Bei 25k Anfangskapital , einer durchschnittlichen Rendite von 4% (z.B. Santander Bank) und monatlichen Sparraten von 500 kommen wir nur auf ca. 80k Eigenkapital nach 7 Jahren.

 

2. Ggf. wollen wir irgendwann ein neues Auto anschaffen oder in eine größere Wohnung ziehen, sodass die Sparquote sinkt. Mögliche Lösungen:

Sparquote erhöhen, Einkommen erhöhen, Sparzeit verlängern.

 

Gibt es weitere wesentliche Punkte, die wir berücksichtigen müssen? In Wohnriester muss ich mich noch einlesen.

[polydeikes]

Naja. Das Zahlenwerk ist sehr theoretisch. Das fängt schon bei den 400k an. 400k können viel und auch wenig sein in Relation zu dem, was man aus Bankensicht dafür bekommt. Anders formuliert: Die Bank bewertet die Immobilie idR nach dem durchschnittlichen Baupreis für die umschlossenen m³ Wohnraum. Alternativ beim Kauf eines Hauses nach dem evtl. Vorliegenden Verkehrswert (bspw. Zwangsversteigerung).

 

400k können da in München einem Reihenhaus entsprechen, hier bei mir bekommt man für 400k schon 200m2 + x + 1000m2 Grundstück und Schwimmbad im Keller beim Hauskauf.

 

Wenn also den 400k auf Grund ausgefallener Wünsche bspw. nur 250k interne Rechengrundlage der Bank zu Grunde liegen, hast du trotz der 100k Eigenkapital einen abartig hohen Beleihungswert und ein Problem bei der FInanzierung. WIll meinen, mit den reinen Zahlen lässt sich vergleichsweise wenig sinnvolles sagen, allein schon unter zum Beispiel regionalen Aspekten.

 

Ob das Wohn Riester Thema Sinn macht, ist im Wesentlichen eine Frage des Einkommens und ob man mit den zahlreichen Einschränkungen zurecht kommt oder nicht.

 

Bausparverträge müssen generell nicht unbedingt die beste Variante zum Ansparen sein. Man darf die Zinsverluste in der Ansparphase, die Abschlussgebühren und vor allem die oft sehr kurze Zeit zur Tilgung nicht auf die leichte Schulter nehmen. Das will alles wohlüberlegt und gut durchgerechnet sein.

 

In Relation zur Kaltmiete dürftest du bestenfalls um die 100.000 Euro Darlehen aufnehmen. Mit den 1.600 Euro würde ich nicht mehr als 250.000 Euro finanzieren. Auf Zinsen-Berechnen.de findest du Tools, wo du dir mal einen Einblick über den Tilgungsverlauf verschaffen kannst.

 

Es ist auch eher unrealistisch die Sparrate zu halten, wenn die 1000 Euro dem derzeit maximal verfügbaren Einkommen entsprechen. Zumal du mit dem Ansparen und der TIlgung zugleich unterstellst, dass du auch die gesamte Tilgungsphase über eben diese 1.600 Euro aufbringen kannst. Das ist mehr als unrealistisch. Ein Haus, dass 400k kostet, wird in Relation zu einer Mietwohnung für 600 Euro wesentlich höhere Fixkosten verursachen, der frei verfügbare Teil des Einkommens dürfte deutlich geringer als die geschätzten 1600 ausfallen.

 

Dazu sollte auch noch Rücklagen gebildet werden, spätestens nach 10-15 Jahren je nach Haus kommen mit Sicherheit die ersten richtig kostenintensiven Maßnahmen.

 

Mal abgesehen davon, dass eine zu eng genähte Finanzierung immer schon mit einem Bein bei der Zwangsversteigerung ist ... gibt zu viele Eventualitäten, Schicksalsschläge etc. pp..

[Alpha-Seeker]

Naja. Das Zahlenwerk ist sehr theoretisch. Das fängt schon bei den 400k an. 400k können viel und auch wenig sein in Relation zu dem, was man aus Bankensicht dafür bekommt. Anders formuliert: Die Bank bewertet die Immobilie idR nach dem durchschnittlichen Baupreis für die umschlossenen m³ Wohnraum. Alternativ beim Kauf eines Hauses nach dem evtl. Vorliegenden Verkehrswert (bspw. Zwangsversteigerung).

 

400k können da in München einem Reihenhaus entsprechen, hier bei mir bekommt man für 400k schon 200m2 + x + 1000m2 Grundstück und Schwimmbad im Keller beim Hauskauf.

 

Wenn also den 400k auf Grund ausgefallener Wünsche bspw. nur 250k interne Rechengrundlage der Bank zu Grunde liegen, hast du trotz der 100k Eigenkapital einen abartig hohen Beleihungswert und ein Problem bei der FInanzierung. WIll meinen, mit den reinen Zahlen lässt sich vergleichsweise wenig sinnvolles sagen, allein schon unter zum Beispiel regionalen Aspekten.

Das mit der Bewertung der Bank ist ein guter Tip. Der Beleihungswert steht allerdings fest, bevor der Vertrag mit der Bank geschlossen wird. Die Disziplin, keine Finanzierung mit extem hohem Beleihungswert abzuschließen, traue ich mir zu. Für die 400k soll voraussichtlich ein gut ausgestattetes Reihenhaus bzw. eine Doppelhaushälfte im süddeutschen Raum angeschafft werden..

 

Ob das Wohn Riester Thema Sinn macht, ist im Wesentlichen eine Frage des Einkommens und ob man mit den zahlreichen Einschränkungen zurecht kommt oder nicht.

Kannst du bitte kurz erläutern, welche Rolle das Einkommen spielt und welche Einschränkungen es gibt?

 

Bausparverträge müssen generell nicht unbedingt die beste Variante zum Ansparen sein. Man darf die Zinsverluste in der Ansparphase, die Abschlussgebühren und vor allem die oft sehr kurze Zeit zur Tilgung nicht auf die leichte Schulter nehmen. Das will alles wohlüberlegt und gut durchgerechnet sein.

Der kurze Tilgungszeitraum ist berücksichtigt. Es gibt natürlcih mehrere Möglichkeiten zum Ansparen, aber mit einer Kombination von Bausparen und TG/FG wird man nicht vollständig auf dem falschen Fuß erwischt, falls die Zinsen für das Bankdarlehen extrem steigen.

 

 

In Relation zur Kaltmiete dürftest du bestenfalls um die 100.000 Euro Darlehen aufnehmen. Mit den 1.600 Euro würde ich nicht mehr als 250.000 Euro finanzieren. Auf Zinsen-Berechnen.de findest du Tools, wo du dir mal einen Einblick über den Tilgungsverlauf verschaffen kannst.

Gibt es eine Faustregel wie man mit 600 Miete auf 100k Darlehen kommt? Mit den 1600 würden 260k finanziert (400k- 100k EK - 40k Bausparguthaben), d.h. die Diskrepanz zu 250k ist nicht zu groß. Den Tilgungsverlauf habe ich mit in Excel grob aufgesetzt, sodass ich mit den einzelnen Variablen experimentieren kann. Ich muss so etwas immer selber ausrechnen

 

Es ist auch eher unrealistisch die Sparrate zu halten, wenn die 1000 Euro dem derzeit maximal verfügbaren Einkommen entsprechen. Zumal du mit dem Ansparen und der TIlgung zugleich unterstellst, dass du auch die gesamte Tilgungsphase über eben diese 1.600 Euro aufbringen kannst. Das ist mehr als unrealistisch. Ein Haus, dass 400k kostet, wird in Relation zu einer Mietwohnung für 600 Euro wesentlich höhere Fixkosten verursachen, der frei verfügbare Teil des Einkommens dürfte deutlich geringer als die geschätzten 1600 ausfallen.

Die letzten 11 Monate blieb im Schnitt 1300 pro Monat über, sodass 1000 Sparrate machbar sind. Von den 1000 wären ausserdem nur 500 definitiv weg für den Bausparvertrag. Die 500 für TG/FG würden eher aus psychologischen Gründen auf ein separates Konto gebucht werden, was in der Ansparphase notfalls auch mal einen Monat ausbleiben könnte. In der Tilgungsphase ist denke ich bei jedem Häuslebauer Selbstdisziplin gefragt.

Die höheren Fixkosten im Vergleich zu einer 600 Wohung müssen auf jeden Fall berücksichtigt werden. Gibt es eine Faustformel für die mit einem Haus verbundenen laufenden Kosten? Auf jeden Fall gilt dann auch hier: Sparquote erhöhen, Einkommen Erhöhen oder Ansparzeit verlängern

 

 

Dazu sollte auch noch Rücklagen gebildet werden, spätestens nach 10-15 Jahren je nach Haus kommen mit Sicherheit die ersten richtig kostenintensiven Maßnahmen.

Macht Sinn, gibt es eine Faustformel mit % pro Jahr?

 

Mal abgesehen davon, dass eine zu eng genähte Finanzierung immer schon mit einem Bein bei der Zwangsversteigerung ist ... gibt zu viele Eventualitäten, Schicksalsschläge etc. pp..

Ich versuche mit diesem Faden, eine zu eng genähte Finanzierung zu vermeiden. Eventualitäten und Schicksalsschläge gehören zum Leben, hiere habe ich den notwendigen Optimismus, positiv in die Zukunft zu schauen.

 

 

Auf jeden Fall danke für die Tips, da waren einige gute Punkte dabei und meine eigenen Antworten haben mich nochmals genauer über unser Vorhaben nachdenken lassen.

[tanneur]

Die Relation 600 Kaltmiete und das Haus mit 400k ist schon relativ gross und scheint mir weit auseinander zu liegen. Vor allem solltet ihr überlegen, wie sich eine geplante monatliche Belastung von 1600 für Zins und Tilgung im Vergleich zum jetzigen Budget auswirkt. Die Laufzeit ist ja da mit 25 Jahren schon recht lang kalkuliert und da sollte man sich vielleicht nicht zu stark knebeln.

 

Vielleicht erst mal ganz kurz zu unserem Konzept. Kauf war in 2004. Finanzierung haben wir so gewählt, dass die fixe monatliche Belastung so gering wie möglich ist. D.h. so viel wie möglich Eigenkapital kombiniert mit einem einfachen Annuitätendarlehen. Anfangstilgung gering (1%) aber mit dem Recht auf jährliche Sondertilgung. Zinsbindung haben wir mit 15Jahren gewählt, da der Kredit bei jährlicher Sondertilgung dann zurückgezahlt ist. Nach 10 jahren hat man ein Sonderkündigungsrecht, so dass die Bank das Zinsänderungsrisiko trägt. Ziel war es auch die monatliche Rate in einer Höhe zu wählen, die auch mit einem Einkommen bestritten werden kann.

 

Von Bausparen halte ich nicht so viel - habe mich damit auch nie so richtig beschäftigt. Nach allem was ich aber so gelesen hatte fand ich die Kostenstruktur und die relativ hohen Tilgungsraten für das Darlehen nicht so attraktiv. Für mich war "echtes" Eigenkapital der bessere Weg.

 

Kennst du das Buch von Kommer "Kaufen oder Mieten"? Gab es damals als ich gekauft habe noch nicht - habe es aber trotzdem letztens gelesen. Halte ich durchaus für lesenswert.

[polydeikes]

Das mit der Bewertung der Bank ist ein guter Tip. Der Beleihungswert steht allerdings fest, bevor der Vertrag mit der Bank geschlossen wird. Die Disziplin, keine Finanzierung mit extem hohem Beleihungswert abzuschließen, traue ich mir zu. Für die 400k soll voraussichtlich ein gut ausgestattetes Reihenhaus bzw. eine Doppelhaushälfte im süddeutschen Raum angeschafft werden..

 

Es schadet nicht die Bank deines "Vertrauens" aufzusuchen und mal nach deren Berechnungsgrundlage für eure Region zu fragen. In der Regel finanzieren die Banken weniger als der Markt möchte, bzw. mehr nur mit entsprechendem Aufschlag auf die Werbekonditionen. Spielen aber eben viele Faktoren eine Rolle, bspw. Dauer der Tilgung, evtl. euer Einkommen ... etc. ... aber vor allem auch der Beleihungswert.

 

Kannst du bitte kurz erläutern, welche Rolle das Einkommen spielt und welche Einschränkungen es gibt?

 

Das mit dem Einkommen lässt sich schnell erläutern. Wer mit Riester tilgt / anspart, wendet in der Regel die maximal förderberechtigten Beiträge von 2100 p.a. abzgl. Zulagenanspruch pro Person auf. Die Förderquote ist dann natürlich umso attraktiver, je höher das Einkommen ist -> resultiert einfach aus der Steuerersparnis. Niedrige Einkommen profitieren von Wohn Riester nur mit einem ganzen Stall von Kindern sehr gut, dann allerdings halte ich die Finanzierung einer Immobilie für ohnehin mehr als fraglich.

 

Zum Thema Einschränkungen lässt sich nicht nur ein Satz schreiben, hier solltest du dich ausführlich informieren.

 

Der kurze Tilgungszeitraum ist berücksichtigt. Es gibt natürlcih mehrere Möglichkeiten zum Ansparen, aber mit einer Kombination von Bausparen und TG/FG wird man nicht vollständig auf dem falschen Fuß erwischt, falls die Zinsen für das Bankdarlehen extrem steigen.

 

Die Überlegung ist nachvollziehbar, aber nicht unbedingt korrekt. Die Zinswette mit den Bausparern ging bspw. in den letzten Dekaden immer schief. Muss in Zukunft nicht das gleiche sein, ist aber eine Wette und eine nicht gerade billig erkaufte. Die sollte man sich mal in der ganzen Dimension klar machen / berechnen.

 

Gibt es eine Faustregel wie man mit 600 Miete auf 100k Darlehen kommt? Mit den 1600 würden 260k finanziert (400k- 100k EK - 40k Bausparguthaben), d.h. die Diskrepanz zu 250k ist nicht zu groß. Den Tilgungsverlauf habe ich mit in Excel grob aufgesetzt, sodass ich mit den einzelnen Variablen experimentieren kann. Ich muss so etwas immer selber ausrechnen

 

Faustregeln gibt es viele, jeder verwendet eine andere. Der Makler rät gern zu mehr Haus, die Bank tendentiell auch, als man sich real leisten kann. Konservativere Ansätze vergleichen bspw. die Kaltmiete für ein vergleichbares Objekt mit der Zinsbelastung. Nur als Beispiel: Kostet die Miete für das Reihenhaus kalt 1000 Euro, entspricht das einer Zinsbelastung von 12.000 Euro. Bei 4 % Zinsen wären das dann beispielsweise 300.000 Euro Kaufpreis. Das sagt natürlich nichts darüber aus, ob du dir das Haus leisten kannst, zeigt aber die Relation zwischen Miete und Kauf in einer ersten brauchbaren Zahl als Grundlage.

 

Meine Zahlen kommen von folgendem Beispiel:

Beleihungswert ü 72 %

Darlehen 100k

effektiver Zins 4,3 %

Laufzeit 19 Jahre

Tilgung 3 %

 

Kommt man überschlagen ungefähr auf 600 Euro mtl. Rate und eine Restschuld von knapp 13.000 Euro nach 19 Jahren ...

 

Wie gesagt, spiel einfach mal selbst mit dem hier bspw.: http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php

 

Die letzten 11 Monate blieb im Schnitt 1300 pro Monat über, sodass 1000 Sparrate machbar sind. Von den 1000 wären ausserdem nur 500 definitiv weg für den Bausparvertrag. Die 500 für TG/FG würden eher aus psychologischen Gründen auf ein separates Konto gebucht werden, was in der Ansparphase notfalls auch mal einen Monat ausbleiben könnte. In der Tilgungsphase ist denke ich bei jedem Häuslebauer Selbstdisziplin gefragt.

Die höheren Fixkosten im Vergleich zu einer 600 Wohung müssen auf jeden Fall berücksichtigt werden. Gibt es eine Faustformel für die mit einem Haus verbundenen laufenden Kosten? Auf jeden Fall gilt dann auch hier: Sparquote erhöhen, Einkommen Erhöhen oder Ansparzeit verlängern.

 

Wie gesagt, ich versteh den Aufwand dazu nicht unbedingt. Mit Faustformeln ist das immer so eine Sache, lässt sich bei einem ungebauten Haus nicht sagen. Ein Erker hier, ein Balkon da und schnell sinds mal 30 % mehr Heizkosten als kalkuliert, ein Durchlauferhitzer fürs Warmwasser und jede Stromkalkulation geht baden. Es gibt aber in jeder Region Informationen zum Mietspiegel, zu den Bewirtschaftungskosten etc. pp. von Immobilienverbänden, Verbraucherzentralen usw. usf. ... meist auf qm2 umgelegt. Im Netz findet man auch sehr viele Informationen zum Thema, aus eigener Erfahrung kann ich sagen, davon sind gefühlte 99 % viel zu niedrig angesetzt.

 

Dazu sollte auch noch Rücklagen gebildet werden, spätestens nach 10-15 Jahren je nach Haus kommen mit Sicherheit die ersten richtig kostenintensiven Maßnahmen. - Macht Sinn, gibt es eine Faustformel mit % pro Jahr?

 

Kommt ganz aufs Haus an. Bei einem Reihenhaus sollten dich zumindest Erneuerung der Heizung (ab 10k - x ), Instandsetzung von bspw. Fenstern und Dach und eben solche Dinge nicht ans finanzielle Aus drängen. Es gibt für z.Bsp. Eigentumswohnungen grundsätzlich brauchbare Werte für Instandssetzungsrücklagen von Eigentümerverbänden in deiner Region. Die Zahlen unterscheiden sich stark. Selbst bei vergleichsweise jüngeren Häusern aus z.Bsp. den 80ern ist man schnell mal mit 8 Euro / m2 je Monat dabei, wenns um Rücklagen geht. (ist schnell mal mehr als die Miete einer normalen Wohnung)

 

Faustformeln lassen sich wenn, dann bestenfalls in Abhängigkeit vom zu kaufenden Objekt anwenden - denke ich.

 

Ich versuche mit diesem Faden, eine zu eng genähte Finanzierung zu vermeiden. Eventualitäten und Schicksalsschläge gehören zum Leben, hiere habe ich den notwendigen Optimismus, positiv in die Zukunft zu schauen. Auf jeden Fall danke für die Tips, da waren einige gute Punkte dabei und meine eigenen Antworten haben mich nochmals genauer über unser Vorhaben nachdenken lassen.

 

Am Ende kann ich dir nur raten allgemein den Kauf / Bau eines Hauses sehr wohl zu überlegen. Wenns denn so kommen sollte, verlass dich nicht auf Bank- oder Bausparberater, sondern bemühe dein eigenes Hirn. Ich hatte glücklicherweise die Möglichkeit binnen 6 Jahren vollständig zu tilgen. Bei uns lassen aber eben die Immobilienpreise dieses auch zu. Auf Finanzierungsspielchen über ein halbes Menschenleben würde ich mich sicher nicht einlassen.

 

Die Relation 600 Kaltmiete und das Haus mit 400k ist schon relativ gross und scheint mir weit auseinander zu liegen. Vor allem solltet ihr überlegen, wie sich eine geplante monatliche Belastung von 1600 für Zins und Tilgung im Vergleich zum jetzigen Budget auswirkt. Die Laufzeit ist ja da mit 25 Jahren schon recht lang kalkuliert und da sollte man sich vielleicht nicht zu stark knebeln.

 

 

Von Bausparen halte ich nicht so viel - habe mich damit auch nie so richtig beschäftigt. Nach allem was ich aber so gelesen hatte fand ich die Kostenstruktur und die relativ hohen Tilgungsraten für das Darlehen nicht so attraktiv. Für mich war "echtes" Eigenkapital der bessere Weg.

 

[tanneur]

Gibt es eine Faustregel wie man mit 600 Miete auf 100k Darlehen kommt? Mit den 1600 würden 260k finanziert (400k- 100k EK - 40k Bausparguthaben), d.h. die Diskrepanz zu 250k ist nicht zu groß. Den Tilgungsverlauf habe ich mit in Excel grob aufgesetzt, sodass ich mit den einzelnen Variablen experimentieren kann. Ich muss so etwas immer selber ausrechnen

 

Finanztest hatte mal EXCEL-Blätter zur Berechnung von Darlehen. Die konnte man schön als Basis für eigene Szenarios verwenden. Kannst ja mal auf der Webseite nachschauen - wenn dort nichts mehr gibt kannst du mir auch eine PN schicken und ich schaue nochmal auf meinem Rechner (falls Interesse besteht).

 

 

Die letzten 11 Monate blieb im Schnitt 1300 pro Monat über, sodass 1000 Sparrate machbar sind. Von den 1000 wären ausserdem nur 500 definitiv weg für den Bausparvertrag. Die 500 für TG/FG würden eher aus psychologischen Gründen auf ein separates Konto gebucht werden, was in der Ansparphase notfalls auch mal einen Monat ausbleiben könnte. In der Tilgungsphase ist denke ich bei jedem Häuslebauer Selbstdisziplin gefragt.

 

Hier denke ich sollte man aufpassen, dass man nicht zuviel Selbstdisziplin von sich selbst abverlangt. Leider habe ich es mehrfach im Bekanntenkreis erlebt, dass der Hausbau mit einigen "Entbehrungen" verbunden war und das kann auf Dauer zermürbend sein - vor allem wenn der Horizont 25+ Jahre beträgt. Bei Neubauten sollte man das erhebliche Kostensteigerungsrisiko in der Bauphase mit beachten. Die anfängliche Kalkulation kann und wird wohl höchstens eine untere Grenze darstellen. Die meisten Risiken tragt ihr als Bauherren, wenn zum Beispiel nach Baubeginn Probleme auftreten, die vorab nicht erkennbar waren. Außerdem gibt es häufiger Änderungswünsche während der Bauphase (z.B. bei den Materialien) und viele Bauherren, die selbst Hand anlegen überschätzen das Potential der Eigenleistungen.

 

Beim Kauf einer "Gebrauchtimmobilie" müssen entsprechend die höheren Nebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer etc.) mit kalkuliert werden.

 

Die höheren Fixkosten im Vergleich zu einer 600 Wohung müssen auf jeden Fall berücksichtigt werden. Gibt es eine Faustformel für die mit einem Haus verbundenen laufenden Kosten? Auf jeden Fall gilt dann auch hier: Sparquote erhöhen, Einkommen Erhöhen oder Ansparzeit verlängern

 

Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass Nebenkosten nicht zwangsläufig höher liegen. Ein großer Anteil sind z.B. die Heizkosten, die bei einer neuen Immobilie teilweise deutlich unter viel kleineren aber älteren Objekten liegen. Das liegt vor allem an der permanenten Verschärfung der Energieeinsparungsverordnung und zum anderen am höheren Wirkungsgrad moderner Heizungsanlagen. Ein weiterer Punkt liegt in der Kontrolle, die ihr über die Kosten habt (günstigerer Anbieter oder anderer Bedarf).

Wir hatten damals einige Verwandte und Bekannte interviewt und uns jeweils eine detaillierte Nebenkostenaufstellung geben lassen. Fazit war, dass die Streuung der einzelnen Posten zu groß war um daraus etwas sinnvolles abzuleiten. Alles in allem sind die Nebenkosten im Vergleich zur Wohnung vorher in etwa gleich geblieben.

 

polydeikes, am 10. Mai 2011 - 21:03, schrieb:

 

Dazu sollte auch noch Rücklagen gebildet werden, spätestens nach 10-15 Jahren je nach Haus kommen mit Sicherheit die ersten richtig kostenintensiven Maßnahmen.

 

Macht Sinn, gibt es eine Faustformel mit % pro Jahr?

 

Kommer gibt in seinem Buch als Anhaltswert 2% der Gebäudekosten pro Jahr an.

 

Aus eigener Erfahrung liegen wir im Moment bei ca. 0,5-1% für Wartungs-, Reparatur- und Umbaumaßnahmen (die kommen mit Sicherheit). Das Haus ist aber noch keine 10 Jahre und größere Reparaturmaßnahmen traten auch noch nicht auf. Insofern scheinen mir die 2% durchaus realistisch (wenn man ein paar Rücklagen mit einrechnet).

 

 

Ich versuche mit diesem Faden, eine zu eng genähte Finanzierung zu vermeiden. Eventualitäten und Schicksalsschläge gehören zum Leben, hiere habe ich den notwendigen Optimismus, positiv in die Zukunft zu schauen.

 

Das ist schon die richtige Einstellung. Mein Hinweis ist vor allem, dass man das Korsett nicht zu eng schnürt. Daher auch der Tip aus meinem ersten Beitrag sich ein Darlehen zu nehmen, das eine relativ geringe feste monatliche Belastung erfordert aber die Möglichkeit zur Sondertilgung beinhaltet. Das verschafft etwas Flexibilität. Man muss ja nicht immer von Schicksalsschlägen ausgehen aber z.B. bei einem Kind ändert sich die Einkommenssituation auch temporär.

[Alpha-Seeker]

[quote

name=tanneur' timestamp='1305063160' post='677172]

Die Relation 600 Kaltmiete und das Haus mit 400k ist schon relativ gross und scheint mir weit auseinander zu liegen. Vor allem solltet ihr überlegen, wie

sich eine geplante monatliche Belastung von 1600 für Zins und Tilgung im Vergleich zum jetzigen Budget auswirkt. Die Laufzeit ist ja da mit 25 Jahren schon recht lang kalkuliert und da sollte man sich vielleicht nicht zu stark knebeln.

Die Diskrepanz von 600 Kaltmiete zur 400k Immobilie liegen auch daran, dass unsere Wohung sehr günstig und klein ist. 1600 sind mit dem jetzigen Budget im Durchschnitt immer möglich gewesen.

 

Vielleicht erst mal ganz kurz zu unserem Konzept. Kauf war in 2004. Finanzierung haben wir so gewählt, dass die fixe monatliche Belastung so gering wie möglich ist. D.h. so viel wie möglich Eigenkapital kombiniert mit einem einfachen Annuitätendarlehen. Anfangstilgung gering (1%) aber mit dem Recht auf jährliche Sondertilgung. Zinsbindung haben wir mit 15Jahren gewählt, da der Kredit bei jährlicher Sondertilgung dann zurückgezahlt ist. Nach 10 jahren hat man ein Sonderkündigungsrecht, so dass die Bank das Zinsänderungsrisiko trägt.

Ziel war es auch die monatliche Rate in einer Höhe zu wählen, die auch mit einem Einkommen bestritten werden kann.

Die Idee mit niedriger Anfangstilgung und jährlichen Sondertilgungen gefällt mir sehr gut, das werde ich wohl übernehmen. Dann können mögliche jährliche Sonderzahlungen sinnvoll verwendet werden.

 

Von Bausparen halte ich nicht so viel - habe mich damit auch nie so richtig beschäftigt. Nach allem was ich aber so gelesen hatte fand ich die Kostenstruktur und die relativ hohen Tilgungsraten für das Darlehen nicht so attraktiv. Für mich war "echtes" Eigenkapital der bessere Weg.

Hier kommt es auf die zukünftigen Zinsen an und mit einem gemischten Vorgehen Bausparen + TG/FG ist man ab einem bestimmten Marktzins besser aufgestellt. Ich will nicht alles auf eine Karte setzen und hoffen, dass das Zinsniveau stabil bleibt. Wie würdet ihr EK aufbauen?

 

Kennst du das Buch von Kommer "Kaufen oder Mieten"? Gab es damals als ich gekauft habe noch nicht - habe es aber trotzdem letztens gelesen. Halte ich durchaus für lesenswert.

Langfristig soll gekauft werden, ist keine rein rationale Entscheidung.

 

Die Überlegung ist nachvollziehbar, aber nicht unbedingt korrekt. Die Zinswette mit den Bausparern ging bspw. in den letzten Dekaden immer schief. Muss in Zukunft nicht das gleiche sein, ist aber eine Wette und eine nicht gerade billig erkaufte. Die sollte man sich mal in der ganzen Dimension klar machen / berechnen.

In den letzten Jahren sind die Zinsen kontinuierlich gesunken, sodass die Wette nicht aufgegangen ist. Ausgehend von der aktuellen Situation halte ich einen Anstieg des Zinsniveaus für wesentlich wahrscheinlicher als einen weiteren Rückgang, sodass die Wette erfolgsversprechend erscheint.

Am Ende kann ich dir nur raten allgemein den Kauf / Bau eines Hauses sehr wohl zu überlegen. Wenns denn so kommen sollte, verlass dich nicht auf Bank- oder Bausparberater, sondern bemühe dein eigenes Hirn.

Bin dabei, ich traue nämlich keinen Beratern.

 

 

Finanztest hatte mal EXCEL-Blätter zur Berechnung von Darlehen. Die konnte man schön als Basis für eigene Szenarios verwenden. Kannst ja mal auf der Webseite nachschauen - wenn dort nichts mehr gibt kannst du mir auch eine PN schicken und ich schaue nochmal auf meinem Rechner (falls Interesse besteht).

Die Rechner kenne ich. Habe mir allerdings selber etwas gebastelt, da ich dann flexibler rechnen kann

 

Hier denke ich sollte man aufpassen, dass man nicht zuviel Selbstdisziplin von sich selbst abverlangt. Leider ...

Hier bin ich ebenfalls optimistisch, da wir unser Leben ja auch genießen wollen.

 

 

 

 

Noch eine andere Frage: Unter welchen Umständen würdet ihr euer Depot teilweise beim hauskauf auflösen, um mehr EK zu haben?

 

 

Nochmals Danke für die Rückmeldungen!

 

 

[polydeikes]

Noch eine andere Frage: Unter welchen Umständen würdet ihr euer Depot teilweise beim hauskauf auflösen, um mehr EK zu haben?

 

Beim Hauskauf auf Pump, sprich Finanzierung, würde ich gar kein Depot behalten und habe es auch nicht. Das einzige was weiterlief war eine private Rentenversicherung aus grauer Vorzeit mit steuerlichen Privilegien (ich kann die Übergangsregelung als Selbstständiger nutzen). Aber vermutlich wäre die auch nicht weiter gelaufen, wenn ich nicht sicher gewesen wäre binnen 10 Jahren spätestens durch zu sein. Das es dann schneller ging war glücklich, aber nicht planbar. Schon allein daher sind flexible Finanzierungen wie oben vorgeschlagen wichtiger, als ein paar Prozentpünktchen weniger Effektivzins ...

 

Zumindest wenn man nicht gerade verbeamtet oder im öffentlichen Dienst ohne Perspektive bei zeitgleich geringem Risiko schuftet ...

[Chris89]

Die Idee mit niedriger Anfangstilgung und jährlichen Sondertilgungen gefällt mir sehr gut, das werde ich wohl übernehmen. Dann können mögliche jährliche Sonderzahlungen sinnvoll verwendet werden.

 

Vllt. wäre auch ein variables Darlehen mit Zinscap (Cap-Darlehen) eine Alternative zum normalen Annuitätendarlehen für euch.

[fireball]

Eine Aufsplittung der Dahrlehen mit unterschiedlicher Laufzeit, Tilgung ist gerade bei sehr langen Laufzeiten durchaus auch sinnvoll.

Sonderzahlungen sind in der Höhe begrenzt, durch kurze und lange Laufzeit und die daraus resultierende Umschuldungen lässt sich die Rückzahlung sehr flexibiliesieren, kostet zwar etwas mehr bringt aber erheblich mehr Sicherheit.

[Mickeyscorner]

Hallo zusammen!

 

Da wir möglicherweise in der Zukunft ein Haus bauen oder kaufen wollen, stelle ich hier kurz unsere Gedanken diesbezüglich vor mit der Bitte um Kommentare und Ergänzungen.

 

Die Annahmen: das Haus kostet 400k (alles inklusive) und soll in 7 Jahren gekauft werden. Die momentane Kaltmiete beträgt 600. Monatlich können ca. 1000 gespart werden. Auf dem TG Konto liegen 25k.

 

Der Plan:

 

1. In 7 Jahren sollen 100k (25%) Eigenkapital über Sparbriefe / Tagesgeld angespart werden. Warum so viel EK? Um das Bankdarlehen niedrig zu halten.

 

2. Zusätzlich wird ein Bausparvertrag über 100k abgeschlossen. Dieser hat in 7 Jahren ca. 40k Bausparguthaben (500 monatliche Raten, 0.5% Verzinsung) und einen 60k Kredit mit 3% (Darlehenszinsen, 600 Zins und Tilgung pro Monat über 10 Jahre). Der Bausparer kann mit der weggefallenen Miete getilgt werden.

 

3. Der Restbetrag wird per Bankdarlehen bzw. teilweise über KfW Darlehen finanziert zu angenommen 5.6%. Mit monatlichen Raten von 1000 über 10 Jahre und 1600 danach ist das Bankdarlehen in 25 Jahren getilgt

 

 

 

Schwierigkeiten:

 

1. Nach dem Bausparvertrag bleiben weitere 500 pro Monat zur Eigenkapitalbildung über Sparbriefe / Tagesgeld übrig. Bei 25k Anfangskapital , einer durchschnittlichen Rendite von 4% (z.B. Santander Bank) und monatlichen Sparraten von 500 kommen wir nur auf ca. 80k Eigenkapital nach 7 Jahren.

 

2. Ggf. wollen wir irgendwann ein neues Auto anschaffen oder in eine größere Wohnung ziehen, sodass die Sparquote sinkt. Mögliche Lösungen:

Sparquote erhöhen, Einkommen erhöhen, Sparzeit verlängern.

 

Gibt es weitere wesentliche Punkte, die wir berücksichtigen müssen? In Wohnriester muss ich mich noch einlesen.

 

Ich könnte noch einen weiteren Vorschlag einbringen=> jetzt eine Immobilie kaufen und mit einer möglichst hohen Finanzierung und niedriger Tilgung die noch niedrigen Zinsen ausnutzen und in 7 Jahren den Hauserwerb umsetzen und die angeschaffte Immobilie mit hoher Restschuld steueroptimiert vermieten.

Ich führe mal die Vor- und Nachteile auf:

Annahme: sofortiger Erwerb einer Immobilie

Vorteile: Ausnutzen der niedrigen Zinsen, Wegfall der Mietbelastung, Ausnutzen der günstigen Grundstückspreise, bei weiterem Anstieg der Inflation bereits jetzt Erwerb von Sachwerten

Nachteile: Anschaffungsnebenkosten, Grunderwerbsteuer, aufgrund niedrigen Eigenkapitals sehr eingeschränkte Objektauswahl, laufende Instandhaltungskosten, Risiko bei späterer Fremdvermietung auf Mietnomaden zu treffen

 

Mein Vorschlag ist nur dann umzusetzen, falls Ihr überhaupt eine Immobilie mit Wohlfühlcharakter im Bereich von rund 150.000 € finden könnt.

Wie ich auf diesen Wert komme?

Angenommen, du findest tatsächlich eine Immobilie für rund 150.000 €. Nebenkosten kommen hinzu in Höhe von rund 7% (Mischkalkulation), Beadrf liegt nun bei 160.500 €.

Von deinem Eigenkapital mußt du rund 20.000 € in die Finanzierung einbringen, verbleiben 140.500, bei 15 Jahren Laufzeit und 1% Tilgung liegt die Belastung aktuell bei rund 5,12% Effektiv und einer monatlichen Belastung von rund 700 €, 100 € mehr als bei deiner Kaltmiete.

Der Rest ist allerdings sehr hypothetisch, der Wert deiner Immobilie kann sinken oder steigen, für die Sollzinsen gilt das gleiche, das Mietszenario nach Auszug in 7 Jahren kann ebenfalls in die Hose gehen...

Nur ne Anregung...

[polydeikes]

Auf Basis der 25k Eigenkapital könnte er das auch über einen Riester Bausparkombi lösen, was ihm 19 Jahre Tilgungszeit verschaffen würde und auch bei rund 147 k Finanzierungssumme enden würde. Vermutlich hat er aber insgesamt mehr als die 25k liegen. Mit bspw. 40k Eigenkapital könnte er gemessen an den verfügbaren Mitteln evtl. bis zu 235k sofort finanzieren.

 

Wir kennen aber nur die verfügbaren Mittel, nicht das Einkommen und nicht die ganzen Reserven. Auch kennen wir die Immopreise bei ihm nicht ... in Stuttgart oder München dürfte es da eher schlecht aussehen.

[Alpha-Seeker]

Vllt. wäre auch ein variables Darlehen mit Zinscap (Cap-Darlehen) eine Alternative zum normalen Annuitätendarlehen für euch.

 

Klingt gut.

 

Während die Zinssätze bei "normalen" Darlehen bedingt durch viele Anbieter sehr gut vergleichbar sind, werden Cap-Darlehen nur von wenigen Banken offensiv angeboten. Daher ist ein Konditionenvergleich schwierig.

 

hoffentlich ändert sich das in den nächsten Jahren.

 

Ich könnte noch einen weiteren Vorschlag einbringen=> jetzt eine Immobilie kaufen und mit einer möglichst hohen Finanzierung und niedriger Tilgung die noch niedrigen Zinsen ausnutzen und in 7 Jahren den Hauserwerb umsetzen und die angeschaffte Immobilie mit hoher Restschuld steueroptimiert vermieten.

Ich führe mal die Vor- und Nachteile auf:

Annahme: sofortiger Erwerb einer Immobilie

Vorteile: Ausnutzen der niedrigen Zinsen, Wegfall der Mietbelastung, Ausnutzen der günstigen Grundstückspreise, bei weiterem Anstieg der Inflation bereits jetzt Erwerb von Sachwerten

Nachteile: Anschaffungsnebenkosten, Grunderwerbsteuer, aufgrund niedrigen Eigenkapitals sehr eingeschränkte Objektauswahl, laufende Instandhaltungskosten, Risiko bei späterer Fremdvermietung auf Mietnomaden zu treffen

 

Mein Vorschlag ist nur dann umzusetzen, falls Ihr überhaupt eine Immobilie mit Wohlfühlcharakter im Bereich von rund 150.000 finden könnt.

Wie ich auf diesen Wert komme?

Angenommen, du findest tatsächlich eine Immobilie für rund 150.000 . Nebenkosten kommen hinzu in Höhe von rund 7% (Mischkalkulation), Beadrf liegt nun bei 160.500 .

Von deinem Eigenkapital mußt du rund 20.000 in die Finanzierung einbringen, verbleiben 140.500, bei 15 Jahren Laufzeit und 1% Tilgung liegt die Belastung aktuell bei rund 5,12% Effektiv und einer monatlichen Belastung von rund 700 , 100 mehr als bei deiner Kaltmiete.

Der Rest ist allerdings sehr hypothetisch, der Wert deiner Immobilie kann sinken oder steigen, für die Sollzinsen gilt das gleiche, das Mietszenario nach Auszug in 7 Jahren kann ebenfalls in die Hose gehen...

Nur ne Anregung...

 

Danke für den Vorschlag, werde es mal durchrechnen. Allerdings ist mir das Risiko des zukünftigen Immobilienwertes wohl zu hoch.

 

 

 

 

[Alpha-Seeker]

Auf Basis der 25k Eigenkapital könnte er das auch über einen Riester Bausparkombi lösen, was ihm 19 Jahre Tilgungszeit verschaffen würde und auch bei rund 147 k Finanzierungssumme enden würde. Vermutlich hat er aber insgesamt mehr als die 25k liegen. Mit bspw. 40k Eigenkapital könnte er gemessen an den verfügbaren Mitteln evtl. bis zu 235k sofort finanzieren.

 

Wir kennen aber nur die verfügbaren Mittel, nicht das Einkommen und nicht die ganzen Reserven. Auch kennen wir die Immopreise bei ihm nicht ... in Stuttgart oder München dürfte es da eher schlecht aussehen.

 

 

Ok, wir brauchen wohl noch mehr Details. Momentan vorhandenes EK: 25k, Notgroschen: 15k, Depot: 40k. Familieneinkommen: 75k (2 Erwachsene, 1 Kind). Wir haben Häuser für ~350k angeschaut und festgestellt, dass diese unseren Vorstellungen und unserem Budget entsprechen.

[polydeikes]

Andere Faktoren mal außen vor, nur mal die Zahlen berücksichtigt:

 

Bei 350k (inkl. Nebenkosten?) ergäbe sich ja effektiv ein Finanzierungsbedarf von 350 - 25 - 15 - 40 = 270. Die 270 entsprächen wiederum rund 77 % von den 350k. Beleihungswerte unter 80 % sind grundsätzlich eine gute Voraussetzung für eine Finanzierung.

 

Wenn man Riester jetzt mal nimmt als grobe Rechnung, könntet ihr ja jeweils 175 Euro p.m. aufwenden. Davon geht jeweils der Anspruch auf Grundzulage ab, entspricht also pro Person einem Jahresbeitrag von 1946, zusammen 3.892 Euro. Dafür gäbs dann 2x154 Euro Zulage und nochmal ungefähr 1030 Euro Steuererparnis (zusammenveranlagt, 30 / 40 Aufteilung).

 

Die Förderung entspräche dann ca. 86 mtl. zusätzlich ...

 

Die richtig günstigen Bausparkombis gibts nur bis 72 % BLW, aber die Alte Leipziger finanziert bspw. bis zu 92 % BLW.

 

Wenn du die 270k bei 4,3 % Zinsen mit 3 % tilgst, kommst du auf ungfähr 1642 Euro mtl. Rate. Die Restschuld nach 19 Jahren läge bei ca. knapp 33k. Das wäre durchaus zum jetzigen Zeitpunkt mit einem Bausparkombidarlehen finanzierbar. Depot und Analgen machen mMn bei einer Baufi ohnehin keinen Sinn. Einen gewissen Notgroschen sollte man jedoch haben, wenigstens mal 3 Monatsnettos pro Person.

 

Je nach Haus gibts evtl. ja noch Förderprogramme, Kfw Darlehen etc. pp. ... womit sich die Gesamtbelastung vielleicht reduzieren könnte. Aber grundsätzlich würde ich sagen, eine Finanzierung zum jetzigen Zeitpunkt könnte realisierbar und Riester (als Bausparkombikredit) durchaus dafür geeignet sein.

 

PS: Ich hab das Kind beim berechnen verballert, macht aber den Kuchen nicht mehr fett ... bzw. bleibt sich ...

 

PS2: Wenn man die 86 mtl. Riester Förderung auf die 1642,5 Rate draufrechnet, liegt die Restschuld nach 19 Jahren bei rund 3k. Bringt also auf die 19 Jahre zunächst mal einen Tilgungsvorteil von rund 30k ...