teffi März 6, 2011 Hallo zusammen, immer, wenn ich mit Leuten über Geldanlagen spreche oder meine eigenen Anlagen ordne und bewerte, wünsche ich mir, ich könnte Immobilien auf einfache Weise einfließen lassen. Das wäre einmal nützlich, um zu beurteilen, wie Immobilien innerhalb des Portfolios gewichtet sind. Zum Anderen wäre es ganz nützlich, wenn man die Einkünfte aus der Vermietung mit einem Wert der Anlage ins Verhältnis setzen könnte, um zu beurteilen, ob sie sich überhaupt rechnet. Für Immobilien bekommt man ja nun keinen täglichen Kurs, und die Ermittlung des Wertes ist deshalb recht schwierig. Man könnte natürlich einfach den Kaufkurs als Basis nehmen. Allerdings kann der völlig daneben sein, vor allem, wenn die Immobilie länger nicht mehr den Besitzer gewechselt hat. Dann könnte es sich anbieten, den Einheitswert als Grundlage zu nehmen, mit einem Gewissen Aufschlag. Oder sollte man sich gar die Mühe machen, Immobilienpreise aus der Umgebung in Erfahrung zu bringen und dann den Wert selbst zu schätzen - abzüglich einer Sicherheitsmarge? Wie schätzt Ihr das ein - oder lebt Ihr einfach damit, dass manche Vermögensanteile keinen schätzbaren Wert haben und verlasst Euch insgesamt auf Euer Bauchgefühl? Vielen Dank für alle Kommentare, teffi Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
polydeikes März 6, 2011 Versuchs doch einfach über den Ertragswert? http://de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
teffi März 6, 2011 Hallo polydeikes, Versuchs doch einfach über den Ertragswert? Das ist natürlich eine gute Idee, in abgespeckter Form könnte man so eine Bewertung recht schnell selbst durchführen. Was die Asset Allocation angeht ist so eine Bewertung sicher auch sinnvoll. Aber wenn man die Rendite einschätzen will, dann sollte man den Wert doch wohl eher nicht anhand der Gewinne berechnen, oder? Das dreht sich ja im Kreis.. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Lampalya März 6, 2011 Dann könnte es sich anbieten, den Einheitswert als Grundlage zu nehmen, mit einem Gewissen Aufschlag. Oder sollte man sich gar die Mühe machen, Immobilienpreise aus der Umgebung in Erfahrung zu bringen und dann den Wert selbst zu schätzen - abzüglich einer Sicherheitsmarge? Also wenn du den Einheitswert aus deinem Einheitswertbescheid/Grundsteuermessbescheid meinst, dann würde ich das wohl eher nicht als geeignet ansehen. Da dieser immer wegen der Vergleichbarkeit zurückgerechnet wird, im Westen auf 1964 und im Osten auf 1935. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
teffi März 6, 2011 Also wenn du den Einheitswert aus deinem Einheitswertbescheid/Grundsteuermessbescheid meinst, dann würde ich das wohl eher nicht als geeignet ansehen. Da dieser immer wegen der Vergleichbarkeit zurückgerechnet wird, im Westen auf 1964 und im Osten auf 1935. Den meine ich. Man könnte Ihn ja mit einem Faktor multiplizieren, um eine Annäherung and den heutigen Wert herzustellen. Mir geht es in erster Linie nicht um eine exakte Einschätzung. Für manche Zwecke (e.g. Asset Allocation) wäre eine Annäherung auch schon hilfreich, selbst wenn es +-20% wäre. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
polydeikes März 6, 2011 · bearbeitet März 6, 2011 von polydeikes Rendite kannst du doch nur auf eine Investition erzielen. Also kann die Rendite nur in Relation zum Kaufpreis stehen. Die "Bewertung" (ähnlich Kurs einer Aktie / Anleihe etc. pp.) würde ich mit einem vereinfachten Ertragswert festlegen. Den "realen" Wert der Immobilie trifft das alles nicht. Denn das ist nun mal der Wert, den dir jeder zu jeder Zeit bereit ist für die Immobilie zu zahlen. Da spielen andere Faktoren eine Rolle und das macht eine "Spekulation auf eine Kaufpreisveränderung" schwierig. Ich denke du willst aber lediglich die vermietete Immo anderen Assets gegenüberstellen. Und da würden mir die 2 genannten Dinge fürs erste reichen. - Rendite -> Erlöse unter Berücksichtigung aller Abzüge / Kosten in Relation zum Anschaffungspreis - Ertragswert der Immobilie und dessen Entwicklung als Kennziffer für die Wertentwicklung des Objekts?! Im Prinzip machen Immobilienfonds im Großen doch auch nichts anderes ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
teffi März 6, 2011 Rendite kannst du doch nur auf eine Investition erzielen. Also kann die Rendite nur in Relation zum Kaufpreis stehen. Ja das stimmt. Ich glaube was ich gerne zusätzlich einschätzen würde, ist, ob eine Immobilie wenigstens halbwegs die Einkünfte bringt, die ich erzielen würde, wenn ich die Immobilie verkaufen und den Ertrag z.B. in Anleihen anlegen oder anders investieren würde. Dazu müsste man natürlich den Verkaufspreis einschätzen können, was sehr schwierig ist. Aber bekomme ich in Bezug auf einen möglichsten Verkaufspreis eher 0.2% oder 2% an Einkünften rein? Alleine die Größenordnung würde mich schon weiterbringen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
polydeikes März 6, 2011 · bearbeitet März 6, 2011 von polydeikes Ah okay. Ich glaub jetzt hab ich dein Problem verstanden und bisher an deiner Frage vorbeigeredet, sry. Also hier wäre mein erster und einfachster Ansatz der Weg zu einem möglichst schmierigen Makler. Sprich so einem, dem man das Provisionsinteresse schon aus 10 Meter Entfernung ansieht. Den würde ich konsultieren und bzgl. eines Verkaufs befragen. Der wird dir gemessen an der Absetzbarkeit der Immobilie sicher einen ungefähren Preis nennen, der ihm möglichst bald die Provision in die Kasse spült. (was dann nicht unbedingt dein Vorteil ist ) Musst halt nur erstmal so tun als brauchst du dringend Geld, nichts unterschreiben und wenn er mit einer Hausnummer rausrückt völlig erschrocken abwinken ... Und schon hast du einen "realistischen" erzielbaren Mindestpreis ... wie gesagt ... den Teil mit dem schnellen Geld nicht vergessen ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
teffi März 6, 2011 Ha, das ist natürlch eine kreative Lösung. Vielleicht sollte ich das wirklich mal probieren.. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
polydeikes März 6, 2011 · bearbeitet März 6, 2011 von polydeikes Naja. Immobilien kannst du natürlich auch seriös bewerten lassen. Nur wegen eines Verkehrswerts heißt es aber noch lange nicht, dass du die Immobilie zu dem Preis dann auch binnen einer geeigneten Zeit abstoßen könntest. Und das kannst du bei Anleihen bspw. ja jederzeit tun (naja, Ausnahmen gibts da auch). Von daher würde mich persönlich eben ein solcher Verkaufspreis unter "realistischen" Bedingungen interessieren. Oder andes formuliert. So ein Verkehrswert / Wert aus einem Wergutachten oder Wert auf Basis der Erstellungskosten ist so ein bisschen wie der Preis für eine Anleihe, die seit Jahren nicht mehr gehandelt wurde. Halt reine Theorie ... sehr vereinfachter Vergleich ... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
