WinstonChurchill Januar 13, 2011 Ich stehe momentan vor der Frage, ob es sich derzeit nicht lohnt, sein Kapital in eine Immobolie zu investieren statt ETF nach BIP anzulegen. Hierzu folgender Vergleich: 1. Aussage Supertobs zur durchschnittlichen Rendite seit 2005 :6% Meines Erachtens gut machbar. Effektiv bleiben nach Inflation etwa: 4,5% 2. Berechnung zu eine Wohnung als Kapitalanlage ohne grißartige Optimierung: Kosten: 100000EUR Kredit: 100000EUR Durchschnittlicher Zinssatz: 4 über 15 Jahre gebunden incl. Kfw-Darlehen Darlehensrat gesamt : 725 EUR/Monat monatliche Mieteinnahmen: 325EUR/kalt Ergibt: 400EUR/Monat Restkosten, hierauf entfallen steuerliche Ersparnisse 4000 EUR Zins + 2500 EUR AfA= darauf knapp 1/3 Steuerersparnis = 1800 = Eur150/Monat Effektiv.: 250EUR/Monat für Kapitalwert 100000 nach 15 Jahren Vergleich ETF mit 6% Rendite p.a.: 346,75 EUR oder anders herum: eine Rendite von über 9%!! Verblüffend und das obwohl nicht schön gerechnet, sondern wirklich realistisch: die Immobilie gewinnt gegenüber ETF deutlich! Bitte um Kritik! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Herr S. Januar 13, 2011 Ich stehe momentan vor der Frage, ob es sich derzeit nicht lohnt, sein Kapital in eine Immobolie zu investieren statt ETF nach BIP anzulegen. Hierzu folgender Vergleich: 1. Aussage Supertobs zur durchschnittlichen Rendite seit 2005 :6% Meines Erachtens gut machbar. Effektiv bleiben nach Inflation etwa: 4,5% 2. Berechnung zu eine Wohnung als Kapitalanlage ohne grißartige Optimierung: Kosten: 100000EUR Kredit: 100000EUR Durchschnittlicher Zinssatz: 4 über 15 Jahre gebunden incl. Kfw-Darlehen Darlehensrat gesamt : 725 EUR/Monat monatliche Mieteinnahmen: 325EUR/kalt Ergibt: 400EUR/Monat Restkosten, hierauf entfallen steuerliche Ersparnisse 4000 EUR Zins + 2500 EUR AfA= darauf knapp 1/3 Steuerersparnis = 1800 = Eur150/Monat Effektiv.: 250EUR/Monat für Kapitalwert 100000 nach 15 Jahren Vergleich ETF mit 6% Rendite p.a.: 346,75 EUR oder anders herum: eine Rendite von über 9%!! Verblüffend und das obwohl nicht schön gerechnet, sondern wirklich realistisch: die Immobilie gewinnt gegenüber ETF deutlich! Bitte um Kritik! Wohngeld musst du auch bezahlen, dazu regelmäßige Instandsetzungen, nicht umlegbare Kosten etc. Also gaaanz realistisch ist es nicht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
nord_sued Januar 13, 2011 Es gibt ja schon den ein oder anderen Thread dieser Art .... in Deinem Beispiel ist der Kaufpreis 25,64 Jahresmieten --> sehr teuer Klumpenrisiko das klingt nach einer Eigentumswohnung --> Eigentümergemeinschaft --> Du kannst nicht selbst entscheiden Risiko von Leerständen, Zahlungsausfall, ggf. Zwangsräumungen 100% Fremdfinanzierung als Risiko Fazit: es gibt, man in Immos geben will, mit Sicherheit bessere Lösungen Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
WinstonChurchill Januar 13, 2011 Es gibt ja schon den ein oder anderen Thread dieser Art .... in Deinem Beispiel ist der Kaufpreis 25,64 Jahresmieten --> sehr teuer Klumpenrisiko das klingt nach einer Eigentumswohnung --> Eigentümergemeinschaft --> Du kannst nicht selbst entscheiden Risiko von Leerständen, Zahlungsausfall, ggf. Zwangsräumungen 100% Fremdfinanzierung als Risiko Fazit: es gibt, man in Immos geben will, mit Sicherheit bessere Lösungen Ich hatte die Daten aus Vereinfachungszwecken gezielt etwas abgeändert, insbesondere die Kaltmiete fällt tatsächlich etwas gering aus. Hausgeld oder Renovierung kann ich darüber hinaus wiederrum steuerlich geltend machen. Nicht berücksichtigt sind außerdem der Inflationsfaktor und Wertsteigerung, die ja teilweise miteinader korrelieren. Rechne ich allein mit 1,5 % jährliche Inflation, wären dies 25% Mietsteigerung und mind. 25% Objektwertsteigerung. Wo ist meine Denkfehler?= Gibt es einen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
vanity Januar 13, 2011 ... Wo ist meine Denkfehler?= Gibt es einen? Ich finde die Rechnung etwas verworren und schwer nachzuvollziehen. Ich denke aber, dass du vergessen hast die Mieteinnahmen zu versteuern (soll ja vorkommen). Dann entsprechen überschlägig die Mieteinnahmen den Zinsen (steuerneutral) und die Rendite resultiert ausschließlich aus der Steuerrückerstattung auf die Abschreibung. Im Lauf der Zeit ändert sich aber das Bild, da die Zinsen sukzessive durch Tilgung abgelöst werden. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schinzilord Januar 13, 2011 Auch hast du das Risiko, dass die Immobilien in 15 Jahren weniger wert ist (jaja, ich weiß, in München steigen Immobilien schon seit der Gründung von vor 850 Jahren...). Rechne nur mal mit 90000 Euro Immobilienwert, wie dann deine Rendite ausschaut. Wenn du dann so alle Risiken (Klumpenrisiko, Mietnomaden, Entscheidungen, Instandsetzungen) etc. adäquat aufrechnest, brauchst du auch eine überdurchschnittliche Rendite gegenüber einem konservativen BIP Portfolio (welches keine unsystematischen Risiken mehr enthält). Eine einzelne Immobilien besteht de facto fast nur aus unsystematischen Risiken. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
harryguenter Januar 13, 2011 folgende Hinweise von mir: - Der Prozentsatz der Anschlussfinanzierung ist unbekannt und stets ein Risiko - Steuern auf Kaltmiete kommen später hinzu - Die Darlehnsrückzahlung (725 EUR an die KfW) setzt sich zusammen aus Zins + Tilgung. Tilgungsleistungen sind NICHT steuerlich absetzbar, so dass Du im laufe der Jahre abnehmende Steuerersparnisse hast. - Die Wertentwicklung der Immobilie ist eine gefährliche Unbekannte (und nach Inflation in vielen Gegenden Deutschlands rückläufig) - Mietshäuser wollen renoviert und instandgehalten werden. - Die Hausverwaltung kostet Geld und ist nicht abwälzbar auf Mieter - die Gefahr zahlungsunfähigen oder -unwilligen Mietern Was Du mir hiermit sagen willst weiss ich nicht "Vergleich ETF mit 6% Rendite p.a.: 346,75 EUR oder anders herum: eine Rendite von über 9%!!". Eine 9% Rendite aus einer Mietswohnung ist aber unrealistisch. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
WinstonChurchill Januar 13, 2011 Hmm, tatsächlich vergessen, was für ein Fehler! Bei richtiger Rechnung, halbiert sich der steuerliche Effekt. Dennoch: Setze die Miete auf realistische EUR 400 und du kommst auf die identische Rendite. Selbst wenn ich die angeführten Punkte, wie Leerstand, Renovierung, miteinpreise bleibe ich realistisch betrachtet bei 7% Rendite....nichtzu vergesses, dass man die Wohnung auch nach Ablauf der 15 Jahre weiter vermieten kann, die Renovierungskosten, aber nicht gleich dem Anschaffungspreis sein werden und absetzbar sind. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
WinstonChurchill Januar 13, 2011 folgende Hinweise von mir: - Der Prozentsatz der Anschlussfinanzierung ist unbekannt und stets ein Risiko - Steuern auf Kaltmiete kommen später hinzu - Die Darlehnsrückzahlung (725 EUR an die KfW) setzt sich zusammen aus Zins + Tilgung. Tilgungsleistungen sind NICHT steuerlich absetzbar, so dass Du im laufe der Jahre abnehmende Steuerersparnisse hast. - Die Wertentwicklung der Immobilie ist eine gefährliche Unbekannte (und nach Inflation in vielen Gegenden Deutschlands rückläufig) - Mietshäuser wollen renoviert und instandgehalten werden. - Die Hausverwaltung kostet Geld und ist nicht abwälzbar auf Mieter - die Gefahr zahlungsunfähigen oder -unwilligen Mietern Was Du mir hiermit sagen willst weiss ich nicht "Vergleich ETF mit 6% Rendite p.a.: 346,75 EUR oder anders herum: eine Rendite von über 9%!!". Eine 9% Rendite aus einer Mietswohnung ist aber unrealistisch. Steuer auf Kaltmiete nun berücksichtig. Wie sich Darlehnszahlung zusammensetzt und wie sich dies auf Steuer auswirkt ist mir bekannt. Abnehmende steuerliche Ersparnisse sind hingegen in der Tat ein Punkt. Instandhaltung wurde berücksichtigt. Leerstand ist unrealistisch, in Frage kommt nur Wachstumsregion. Liest man sich den ganzen Text durch, versteh man auch, was mit der letzten Zeile gemeint war. Ausgang war die Annahme mit ETF eine Rendite von 6% zu erwirtschaften. Nach meiner usprünglichen Rechnung stehen diesen 9% gegenüber. Nach Berücksichtung diverser Anmerkung erreicht man nach diesen Vorgaben derzeit wohl zumindest eine identische Rendite. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schinzilord Januar 13, 2011 Identische Rendite für nur systematisches Risiko vs. unsystematischen Risiko? Das ist ein schlechtes Geschäft. Wenn dann nur selbstgenutzte Immobilie oder irgendwann mal die Absicht, die Immo selbst zu nutzen. Oder über viele Immos diversifizieren. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
WinstonChurchill Januar 13, 2011 Identische Rendite für nur systematisches Risiko vs. unsystematischen Risiko? Das ist ein schlechtes Geschäft. Wenn dann nur selbstgenutzte Immobilie oder irgendwann mal die Absicht, die Immo selbst zu nutzen. Oder über viele Immos diversifizieren. Hmm, was noch nicht berücksichtigt wurde ist die Abgeltungssteuer. Nur teilweise berücksichtig wurde das Inflationsrisiko. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Zinsjäger Januar 13, 2011 Ich würde noch einen ordentlichen Batzen an Aufwendungen für Dienstleister einrechnen. Oder kannst du eine gerichtsfeste Kostenabrechnung unter stetiger Berücksichtigung aktueller Rechtsprechung selber erstellen? Auch einen Rechtsbeistand wirst du wohl öfter brauchen als jetzt angenommen. Wenn der Mieter mal pauschal 25% der Miete kürzt mit der schriftlichen Stellungnahme samt Fotodokumentation "Schimmelbefund" - was machst du dann? Einzelne Immobilien kauft - bei realistischer Betrachtung - fast kein Privatmensch als Renditeobjekt. Der Faktor "Betongold" / Emotionen spielen immer eine Rolle. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
WinstonChurchill Januar 13, 2011 Ich würde noch einen ordentlichen Batzen an Aufwendungen für Dienstleister einrechnen. Oder kannst du eine gerichtsfeste Kostenabrechnung unter stetiger Berücksichtigung aktueller Rechtsprechung selber erstellen? Auch einen Rechtsbeistand wirst du wohl öfter brauchen als jetzt angenommen. Wenn der Mieter mal pauschal 25% der Miete kürzt mit der schriftlichen Stellungnahme samt Fotodokumentation "Schimmelbefund" - was machst du dann? Einzelne Immobilien kauft - bei realistischer Betrachtung - fast kein Privatmensch als Renditeobjekt. Der Faktor "Betongold" / Emotionen spielen immer eine Rolle. Nö, ich brauch keinen. Bin selber Jurist und hab als Student meine wahnsinnigen Vermieter geärgert. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Ramstein Januar 13, 2011 · bearbeitet Januar 13, 2011 von Ramstein Überlege es mal anders herum - mit deinen Zahlen; ob die stimmen sei dahin gestellt: Immobilie 100.000 Euro Miete 400/Monat = 4.800/Jahr Rendite 4,8% Die Steuervorteile müssen die Bankzinsen, die laufenden Eigentümerkosten, die Reparaturen und die Mietrisiken abdecken plus 1.200 Euro/Jahr. Wenn ein "Anlageberater" mir das als risikolos verkaufen wollte, würde er hochkant rausfliegen. Nächste Frage: Würdest du Aktien einer einzigen Gesellschaft für 100.000 Euro auf Kredit kaufen? E.ON, da 6,35% Dividendenrendite? Dt. Telekom, da 8% Dividendenrendite? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Kerz Januar 13, 2011 · bearbeitet Januar 13, 2011 von Kerz Bisher bin ich mit meinen 1 Zimmer Studenten Wohnklos verdammt gut gefahren. Allerdings ist es schwierig etwas vernünftiges zu finden. In guten Lagen strukturstarker Regionen sind die Preise schon so hoch, dass eine Rendite nur unter Annahme einer Wertsteigerung zu erzielen ist. Die Margin of safety ist nicht vorhanden. In schwachen Regionen gibt es ein in Zukunft zunehmendes Risiko für Leerstände und sinkende Mieten, Bevölkerungsrückgang, Abwanderung usw. Ansonsten sollte man auch einigermaßen die Qualität der Bausubstanz beurteilen können. Vollfinanzierung würde ich nicht machen, maximal 50%, damit noch Luft ist. Deine juristische Ausbildung wird dir wenig bei der NK-Abrechnung helfen. Wenn der Mieter nicht zahlt und nichts zu holen ist, auch nicht. Daher würde ich auch eher 2-3 Wohnungen zwischen 30 und 60 qm kaufen als eine mit 120qm. Höhere Rendite, geringeres Risiko, besser zu vermieten, immer mehr Singles. Gerichtskosten musst du auch als Anwalt zahlen. Bei Streitereien mit der Hausverwaltung bist du dagegen gut aufgestellt und kannst dir Unterlagen notfalls per Einstweiliger einklagen. Google mal etwas nach Schrottimmobilien und "hänsler hecker und hollmann". Gerade als RA kann es sich lohnen, sich in solche WEG´s einzukaufen... Können wir gerne per PN ausdiskutieren. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Pfennigfuchser Januar 13, 2011 2. Berechnung zu eine Wohnung als Kapitalanlage ohne grißartige Optimierung: Kosten: 100000EUR Kredit: 100000EUR Durchschnittlicher Zinssatz: 4 über 15 Jahre gebunden incl. Kfw-Darlehen Darlehensrat gesamt : 725 EUR/Monat monatliche Mieteinnahmen: 325EUR/kalt Ergibt: 400EUR/Monat Restkosten, hierauf entfallen steuerliche Ersparnisse 4000 EUR Zins + 2500 EUR AfA= darauf knapp 1/3 Steuerersparnis = 1800 = Eur150/Monat Effektiv.: 250EUR/Monat für Kapitalwert 100000 nach 15 Jahren Vergleich ETF mit 6% Rendite p.a.: 346,75 EUR oder anders herum: eine Rendite von über 9%!! Auch auf die Gefahr hin, dass einige Kritikpunkte schon erwähnt wurden, gehe ich Deine Argumentation mal von oben nach unten durch: Eine Vollfinanzierung ist teuer. Kredite für Fremdnutzung sind teurer als solche zur Eigennutzung. KfW Darlehen sind bei Fremdnutzung kaum möglich, es sei denn, es stehen Renovierungen an oder es handelt sich um einen besonders energieeffizienten Neubau. Bei dem Preis eher unwahrscheinlich. Die Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Vom Hausgeld erhältst Du vielleicht die Hälfte über die Nebenkosten zurück. Der Rest muss selbst getragen werden, kann allerdings teilweise von der Steuer abgesetzt werden. Du musst noch ein Rücklage für Renovierungen in der Wohnung bilden. 2,5% AfA hast Du nur bei Immos vor 1925. Außerdem wird die AfA nur auf den Gebäudeanteil gewährt. Altbauwohnungen stehen oft auf großzügigen Grundstücken, in guten Lagen kann daher der Grund- und Boden-Anteil auch mal über 30% betragen. Also ist die AfA nur noch 0,7*100000*2,5%=1750 (wenn vor 1925). Du könntest allerdings auch eine Denkmalimmo kaufen, da sind die Abschreibungen besser. Wenn Du nicht endfällig tilgst, sinkt der Zins im Laufe der Jahre. Auch das schmälert Deine Steuerersparnis. Falls Du Renovierungskosten hast, dürfen diese in den ersten 3 Jahren nicht zu hoch sein, sonst sind es Herstellungskosten und Du musst sie über die gesamte Nutzungsdauer abschreiben. Du solltest den "Ausgabeaufschlag" in Höher der Grundsteuer und der Erwerbsnebenkosten wie Finanzierungskosten mit berücksichtigen. Je nach Bundesland zusammen mind. 5,5%, mit Makler mehr. Die kannst Du zwar abschreiben, schmälern aber bei einem Verkauf nach nur kurzer Zeit gehörig die Rendite. Ich besitze selbst eine vermietete Immobilie, habe sie allerdings sehr günstig erwerben können und daher einen ordentlichen Sicherheitspuffer. Meine Rendite ist ganz ordentlich (ungefähr Dein etf-Vorschlag), die Mieter solvent, die Region sehr gut. Trotzdem hätte ich die Immo ohne den Kaufpreispuffer (den ich in der Rendite nicht berücksichtigt habe) nicht gekauft. Und Arbeit macht sie auch hin- und wieder. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
€-man Januar 13, 2011 Ich besitze selbst eine vermietete Immobilie, habe sie allerdings sehr günstig erwerben können und daher einen ordentlichen Sicherheitspuffer. Meine Rendite ist ganz ordentlich (ungefähr Dein etf-Vorschlag), die Mieter solvent, die Region sehr gut. Trotzdem hätte ich die Immo ohne den Kaufpreispuffer (den ich in der Rendite nicht berücksichtigt habe) nicht gekauft. Und Arbeit macht sie auch hin- und wieder. Jammere nicht. Sollte tatsächlich ein Haircut kommen, dann wirst Du froh sein, dass wenigstens noch die Miete kommt. Deine Papierinvestitionen haben sich dann nämlich größtenteils in Luft aufgelöst. Gruß -man Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Pfennigfuchser Januar 13, 2011 · bearbeitet Januar 13, 2011 von Pfennigfuchser Ich besitze selbst eine vermietete Immobilie, habe sie allerdings sehr günstig erwerben können und daher einen ordentlichen Sicherheitspuffer. Meine Rendite ist ganz ordentlich (ungefähr Dein etf-Vorschlag), die Mieter solvent, die Region sehr gut. Trotzdem hätte ich die Immo ohne den Kaufpreispuffer (den ich in der Rendite nicht berücksichtigt habe) nicht gekauft. Und Arbeit macht sie auch hin- und wieder. Jammere nicht. Sollte tatsächlich ein Haircut kommen, dann wirst Du froh sein, dass wenigstens noch die Miete kommt. Deine Papierinvestitionen haben sich dann nämlich größtenteils in Luft aufgelöst. Gruß -man Wie geschreiben, "leide" ich unter den aufgezählten Punkten selbst und erwirtschafte trotzdem über 5% nach Steuern. Und das auch noch mit Puffer. Mir macht meine Immo Spaß! Aber ich behaupte auch, dass dazu viel Glück gehört, eine ordentliche WEG, ordentliche Mieter, gute Region, usw. Und wenn man die Immo für das 25-Fache der Jahresmiete kauft, wird es deutlich enger als bei uns. Das wäre mir zu riskant gewesen, gemessen an der potentiellen Rendite. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
