Bausparvertrag als Eigenkapital?

[Granini]

Hallo Welt,

 

ich habe gelesen, dass Anbieter von BSV das Darlehen oft nachrangig vergeben, so dass die komplette Bausparsumme als Eigenkapital angerechnet wird. Sowas ist natürlich toll, da dann ja der Zins den die Bank nehmen will, sinkt.

 

Meine Frage: wie läuft das, machen das alle Bausparkassen oder nur manche? Nur bis zu einer gewissen Summe? Wird sowas bei Abschluss BSV schon schriftlich festgehalten oder kann man nur "hoffen" dass das zu dem Zeitpunkt wo man das Darlehen abruft, auch so funktionieren wird?

 

Vielen, vielen Dank für eure Erfahrungen!

 

Gruß

Granini

[polydeikes]

Hallo Welt,

 

ich habe gelesen, dass Anbieter von BSV das Darlehen oft nachrangig vergeben, so dass die komplette Bausparsumme als Eigenkapital angerechnet wird. Sowas ist natürlich toll, da dann ja der Zins den die Bank nehmen will, sinkt.

 

Meine Frage: wie läuft das, machen das alle Bausparkassen oder nur manche? Nur bis zu einer gewissen Summe? Wird sowas bei Abschluss BSV schon schriftlich festgehalten oder kann man nur "hoffen" dass das zu dem Zeitpunkt wo man das Darlehen abruft, auch so funktionieren wird?

 

Vielen, vielen Dank für eure Erfahrungen!

 

Gruß

Granini

 

Vorsicht. Der "Zins der Bank sinkt" ist nicht ganz exakt. Gestatte mir vor Beantwortung deiner Frage das etwas zu spezifizieren. Maßgeblich für die Konditionen ist der Beleihungswert. Die Werbekonditionen aus Aushang, Werbung und Internet gelten idR bis 60 % Beleihungswert.

 

D.h.: Wenn du für 200.000 Euro baust und 50.000 Euro Nebenkosten hast (Notar, Steuern, Anschlüsse, Garten etc.), gelten die 60 % auf die 200.000 Euro. Du darfst also für die Top Konditionen im Regelfall nur 120.000 Euro in diesem Beispiel finanzieren. Das sind dann die "günstigen" erstrangigen Konditionen.

 

Nehmen wir an, du brauchst aber 150.000 Euro Darlehen. Bei der Bank wird dann ein Aufschlag fällig, ca. 0,1 bis 0,3 % höhere Zinsen auf die gesamte Darlehenssumme. Manche Banken geben da auch 2 Darlehen, bis 60 % ein günstiges und alles drüber ist dann 0,2 - 0,8 % teurer. Wenn du Angebote diesbezüglich vergleichen willst, nimm die gleichen Parameter (Laufzeit, Tilgung etc.) und vergleiche die Restschuld.

 

Um das Problem zu lösen gibt es diverse Möglichkeiten. Gewährt die Bank 2 Darlehen, kann man zunächst das teurere verstärkt tilgen. Alternativ kannst du auch ein Darlehen bei einer zweiten Bank über den Rest aufnehmen und zuerst dieses verstärkt tilgen. Das zweite Darlehen ist dann immer nachrangig. D.h. bei Zahlungsunfähigkeit deinerseits werden erst die Ansprüche des ersten Darlehensgebers, dann die des zweiten Darlehensgebers bedient. Geregelt wird das im Grundbuch. Was im Grundbuch (Abteilung 3) an erster Stelle steht ist das erstrangig, das andere alles nachrangig.

 

Bauspardarlehen sind grundsätzlich immer nachrangig. Die Tilgung kann aber je nach gewähltem Tarif zum Teil sehr knackig sein. Du solltest in der Lage sein, diese auch bedienen zu können. Ein Bauspardarlehen zählt also gegenüber der Bank bei der du dein erstrangiges Darlehen beantragst quasi als Eigenkapital im Sinne des Beleihungswertes.

 

Je nach Laufzeit, Beleihungswert und Finanzierungssumme sind die durchschnittlich 0,5 % Aufschlag bei über 60 % Beleihungswert nicht zu unterschätzen. Auf die Raten schlägt sich das brutal nieder, auch wenn 0,5 nach wenig klingt. Es macht daher praktisch immer Sinn die Darlehen zu splitten und den Schwerpunkt auf das teurere nachrangige in der Tilgung zu legen.

[Granini]

Super, vielen Dank für die ausführliche Antwort!

 

Ist ja erstmal eine wundervolle Nachricht, dass Bauspardarlehen grundsätzlich nachrangig sind und dem EK zugerechnet werden.

 

Da ich sonst voraussichtlich nicht mal in die Nähe von 60% Beleihwert kommen würde, ist das also für mich wichtig.

 

Nochmals Danke und Gruß

Granini

[polydeikes]

Ein Bausparvertrag muss da aber nicht unbedingt die günstigste und in deinem Fall empfehlenswerteste Lösung sein. Beim Bausparen gibt es ein paar Probleme.

 

1) Du zahlst Abschlussgebühren von idR 1 % der Bausparsumme

2) Die Zuteilung von Bausparverträgen ist schlechter planbar als ein Darlehen bei der Bank

3) Bausparen kostet idR Zinserträge während der Ansparphase

4) Die Tilgung von Bauspardarlehen kann richtig happig werden, wenn die Zeit zu kurz gewählt ist (bspw. nur 7 Jahre)

 

Ein Bausparvertrag muss also keinesfalls immer die günstigere Variante sein. Du kannst unter Umständen mit einem 2. Darlehen (teurer) besser fahren. Hattest ja sonst keine Angaben zu deiner Person gemacht, die mir jetzt beim Tipp geben helfen würden.

 

Allgemein solltest du evtl. mal versuchen Angebote selbst durchzurechnen oder durchrechnen zu lassen. Empfehlenswert ist häufig (auch bei längeren Sparzeiten - bspw. 7 Jahre) ein Riester Bausparvertrag, vorausgesetzt man ist förderberechtigt. Bei 2.100 Euro Fördersumme kommen in 7 Jahren schon 14.700 Euro zusammen. Man geht davon aus, dass idR 50 % angespart und 50 % Darlehen genommen wird. In der Praxis sind die meisten Verträge bei 40 % Ansparsumme schon zuteilungsreif. Es gibt aber auch Verträge wo bspw. nur ein Drittel angespart werden muss. Die Riester Förderung + deine Beiträge könnten also verdreifacht werden (im Sinne des Beleihungswertes).

 

Fakt ist, in den letzten Jahren ergaben Bausparkonditionen auf Grund des fallenden Zinsniveaus fast nie einen Zinsvorteil für den Sparer (ggü. bei Inanspruchnahme gültigen Konditionen). Glaubst du jetzt jedoch an steigende Zinsen, wäre auch das ein Grund für einen Bausparvertrag.

 

Welche Variante besser ist, kann man nicht mit 2-3 Worten und schon gar nicht ohne die Details zu kennen sagen. Du kannst aber bei deiner Hausbank einfach mal nachfragen, was die dir auf Basis deines Einkommens überhaupt finanzieren würden. D.h. allerdings noch lange nicht, dass du dir das auch leisten kannst . Das kann nämlich (wenns zu wenig ist) durchaus auch ein Kriterium sein, welches für einen Bausparvertrag als Komponente spricht.

 

 

PS: Es gibt so viele andere Möglichkeiten. Bspw. geteilte Wohneinheiten die bei Fremdvermietung dann auch mit 2% p.a. abgeschrieben werden können, Förderprogramme der KFW, Vollfinanzierte PV Anlagen, Förderprogramme Bund/Länder/Gemeinden/Kirche etc. pp. ... Es muss nicht immer ein Bausparvertrag sein.

[Granini]

Die Nachteile eines BSV sind mir durchaus bewusst. Aber da die Zinsen ja fast unmöglich noch mehr sinken können, will ich mich schon gerne gegen steigende Zinsen absichern. Das Ganze wird ja erst in einigen Jahren über die Bühne gehen...

 

Es soll auch ein Riester-BSP werden, laut Rechnung der Finanztest lohnt sich das, sobal die Zinsen in einigen Jahren (7 z.B.) über 5% steigen. Das halte ich auf jeden Fall für realistisch.

 

Da man in einen Riester-BSV ja eh nur 2100 pro Jahr einzahlen kann, wird der ja automatisch nur einen kleineren Teil der Finanzierung ausmachen, so dass der Rest eh nochmal wohlüberlegt sein will (KfW usw.)

 

Nochmal ganz herzlichen Dank für deine Mühen! Wenn es soweit ist, werde ich mich natürlich entsprechend beraten lassen, das ist klar. Bloß die Entscheidung BSV oder nicht muss man sich ja nunmal schon einige Jahre vorher stellen...

[Granini]

Hmm mir hat gerade ein Vertreter einer Bausparkasse erzählt, dass das Bauspardarlehen von Banken NICHT zum EK gezählt wird, obwohl es nachrangig ist. Nur der angesparte Teil, klar, der ist ja auch schon vorhanden...

Sehr, sehr schade...

[polydeikes]

Sehr schade ist nur, dass der Vertreter wahlweise sch***** erzählt hat oder du etwas falsch verstanden hast. Klar zählt der Darlehensteil nicht zum Eigenkapital. Es ist ja nicht dein Geld. Darum gehts doch aber auch gar nicht. Die Bank, die dein Haus finanziert will als erster im Grundbuch stehen. Steht sie da als erster, kann sie dir eben das Haus unterm Ar**** wegpfänden, wenn du das Darlehen nicht mehr bezahlen kannst.

 

Ein besonders "gutes Geschäft" für die Bank ist das, wenn das Darlehen nicht mehr als 60 % des für sie zu erwartenden Verkehrswerts bzw. Erstellungswerts des Wohnraums beträgt. Da kommt der Beleihungswert ins Spiel. Die Bank rechnet mit dem für Sie günstigsten Maß an umschlossenen m³ einen Erstellungswert aus (Tabelle vereinfacht) und klammert Kosten darüber hinaus und Nebenkosten aus. Schon bist du vereinfacht gesagt bei Beleihungswert. Wenn das Darlehen davon nur 60 % (manchmal auch 80 %) beträgt, kriegst du die beworbenen Konditionen.

 

Wie du den Rest stemmst ist doch der Bank scheiss egal, Hauptsache die stehen als erste im Grundbuch. Darum gehts. Das Bauspardarlehen ist ein Eigenkapitalhebel gegenüber dem Hauptdarlehensgeber Bank, mehr nicht. Das hab ich aber eigentlich auch umfassend erklärt.

 

Die Alternative zur Beleihungswert Problematik sind halt Direktbanken, die verhökern deine Kreditschuld direkt am Markt und somit kommen andere Kriterien zum tragen. Ist aber nur für wenige gut verdienende Menschen und Schnelltilger wirklich interessant ...

[RandomWalker]

Klinke mich hier mal ein, weil ein Freund von mir gestern auch erzählt hat, dass er einen Bausparvertrag hat. Hier einige Fragen, die ich ihm leider nicht beantworten konnte:

 

1. Der Bankberater hat gemeint, er könne das Geld auch nach 7 Jahren Ansparphase für etwas anderes als zum Kauf einer Wohnung etc. nutzen. Das stimmt wohl aber welche Nachteile ergeben sich daraus?

2. Kann man beim Bausparen auch die Riester-Förderung kassieren? Förderungsberechtigt ist mein Kumpel (Azubi) ob er jedoch Riester und/oder VWL nutzt weiß ich (noch) nicht.

3. Welche zus. Kosten fallen bei Kündigung eines Bausparvertrages an? Ich glaube mit einem Mix aus Fondssparen, Riester-Banksparlan für die Rente und Tagesgeld wäre er besser bedient.

[polydeikes]

1) Verlust evtl. Wohnungsbauprämie, Zinsverlust ggü. anderer Geldanlage - Bei manchen Produkten aber teilweise oder gänzliche Erstattung der Abschlussgebühren bei Darlehensverzicht

2) Ja, das ganze nennt sich Wohn Riester bzw. Riester Bausparen

3) Bei einer vorzeitigen Kündigung? Evtl. Zinsverluste, kleine Bearbeitungsgebühr etc. je nach Produkt. Ist der Bausparer zuteilungsreif, kannst du das Kapital normal auszahlen lassen, das ist dann keine Kündigung.

[RandomWalker]

Klingt ja wirklich mal fair. Werde ihm dann empfehlen, doch mal in diesem Vertrag zu bleiben.