Bausparen zur Zinssicherung für Folgefinanzierung

[Stueck]

Hallo,

 

ich habe in den Augen in etwa 5 Jahren (vielleicht auch erst in 10?) eine Immobilie zu erwerben.

 

Dazu habe ich von meinem Horbach-Berater den Vorschlag bekommen, jetzt einen Bauspavertrag abzuschließen, um mir für die Folgefinanzierung in 15 Jahren die jetzt so günstigen Zinsen zu sichern. Was ich ziemlich raffiniert finde.

Die üblen Zinsen sollen durch Sofortauffüllung 5 Jahre vor Zuteilung minimiert werden. Aber 5 Jahre 20.000 Euro zu 1% anlegen kommt mir unschön vor.

 

Jetzt ist die Frage: LOHNT SICH DAS - wenn ich das Darlehen in Anspruch nehme?

So ein Vorgehen schon mal gehört? Mir ist das alles sehr neu.

Kennt ihr bessere Angebote?

 

 

 

Der Bausparvertrag (Deutsche Bank) hat diese Daten

Bausparsumme: 50.000 Euro

Unverbindlicher Zuteilungstermin: 2025

Monatliche Zahlungsweise von 25 Euro ab 2010

Sonderzahlung von 20.000 Euro im Jahr 2020

Guthabenzinsen: 1%

Darlehensgebühr: 1%

Kontogebühr: 9,20 Euro p.a.

 

Einmalige Kosten:

- Dafür, dass ich die Sofortauffüllung machen darf, verlangt man von mir dass ich 500 Euro bei Vertagsabschluss entrichte (Vorkasse anstatt Entnahme von den mtl. Beträgen)

- Darlehensgebühr für das Bausparderlehen: 248 Euro

- Bereitstellungszinsen: 2% pro Jahr ab dem 3. Monat nach Darlehensvertragsabschluss (keine Ahnung was das ist)

 

Es sammeln sich über 10 Jahre mit 1% Zinsen also: 2872 Euro an (da sind Zinsen, Kapitalertragssteuer und jährl. Gebühr schon enthalten). Eingezahlt wurden bis dahin 2950 Euro + 500 Euro Abschlusskosten per Vorkasse = 3450 Euro.

Dann kommen noch mal 20.000 Euro für 5 Jahre 1% schlecht verzinst dazu - das tut natürlich richtig weh.

Bis zur Zuteilung kommen nochmal 1350 Euro per mtl. Zahlungen hinzu (laut diesem Sparverlaufs-Plan)

 

Eingezahlt wurden dann im endeffekt: 24800 Euro

Bausparguthaben wäre: 25115 Euro

Nettodarlehensbetrag wäre: 24885 Euro

 

Kurzfristige Tilgungsvariante:

350 Euro (ca.6 Jahre 4 Monate)

Sollzinsatz p.a 1%

Effektiver Jahreszins ab Zuteilung (PAngV): 1,74%

 

Mittelfristige Tilgungsvariante:

250 Euro (ca. 9 Jahre 7 Monate)

Sollzinsatz p.a 2,5%

Effektiver Jahreszins ab Zuteilung (PAngV): 3,05%

 

Langfristige Tilgungsvariante:

150 Euro (ca. 19 Jahre 6 Monate)

Sollzinsatz p.a 3,5%

Effektiver Jahreszins ab Zuteilung (PAngV): 3,86%

[herr_welker]

um mir für die Folgefinanzierung in 15 Jahren die jetzt so

 

Also du hast jetzt ein Haus gebaut? Und der Kredit läuft jetzt 15 Jahre? Und in 15 Jahren brauchst du 50.000 Euro zur Anschlussfinanzierung?

Soweit richtig?

 

Ich bin zwar kein Experte, aber ein Bekannter hat auch einen Bausparvertrag für die Anschlussfinanzierung gemacht. Sowas gibt einen halt Sicherheit. Nur er zahlt monatlich rein.

 

Ob sichs rentiert weist du nur, wenn du weist wie die Zinsen in 15 Jahen sind.

[Stueck]

Nein, ich plane den Hausbau erst in 5 bis 10 Jahren.

Der Bausparvertrag soll reinvorsorglich sein um die Zinsen zu sichern - die bis in 15 Jahren wahrscheinlich wieder einen höheren Level haben werden.

[Gerald1502]

Nein, ich plane den Hausbau erst in 5 bis 10 Jahren.

Der Bausparvertrag soll reinvorsorglich sein um die Zinsen zu sichern - die bis in 15 Jahren wahrscheinlich wieder einen höheren Level haben werden.

Hallo Stueck,

 

hier kannst Du ein paar Infos sammeln. Hausbau

[RichyRich]

Hallo und Willkommen im Forum, Stueck !

 

Vorab, als Anschlussfinanzierung eignen sich Bausparer recht gut. Für das Erstdarlehen ist ein Bausparer zumindest zu Zeiten von Zinstief einfach zu teuer.

Bevor Du Dir Gedanken zur Anschlussfinanzierung machst, solltest Du erstmal Dein Haus finanzieren. Bis Du in einer sehr guten Einkommenssituation, brauchst Du Deine Haus-/Baufinanzierung auch nicht bei Deiner Hausbank abzuschließen. Wenn Du Dich gut informierst, wird es Dir gelingen, bei einen Kreditvermittlungsinstitut eine Finanzierung mit einer höheren Tilgung und dem Anrecht jährlich Sondertilgungen in einer bestimmten Höhe zu leisten.

 

Daher halte ich im Moment einen Bausparer mit einer Bausparsumme von 50000 für überzogen. Das hängt jedoch voll und ganz von der Restsumme nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei Deinem Hauptdarlehen ab. Und wenn Du halt Sondertilgungen eingebaut hast, kommst Du schneller von Deinem Kredit runter, als Du dachtest. Daher also eins nach dem anderen...

 

Aber 5 Jahre 20.000 Euro zu 1% anlegen kommt mir unschön vor.

Nun, hast Du Dich gefragt, wie niedrige Darlehenszinsen zustande kommen? - Aber stimmt, eine Hand voll bessere Angebote gibt es. - Nur: Warum muss man sowas auch bei der Deut. Bank abschließen ? Und warum lässt man sich von einem Strukturvertrieb betreuen ?

 

Jetzt ist die Frage: LOHNT SICH DAS - wenn ich das Darlehen in Anspruch nehme?

Ja, siehe oben. - Nur eins nach dem anderen und nicht erst den Bausparer...

 

So ein Vorgehen schon mal gehört? Mir ist das alles sehr neu.

Kennt ihr bessere Angebote?

Ja, im Prinzip machst Du dem Berater schon mal die Taschen voll. Nur solltest Du doch noch etwas Eigenkapital scheffeln, damit Du für die Immobilie nicht zuviel Kredit aufnehmen musst.

 

Hier kannst Du Bauspartarife vergleichen

 

EDIT: Schau mal, hier kommt Gerald1502 auf Strukturvertriebe und ganz kurz auch auf die Muttergesellschaft von Horbach zu sprechen. Zu AWD gibt es also auch einen älteren Thread, den Gerald da verlinkt.

[Stueck]

hier kannst Du ein paar Infos sammeln. Hausbau

Vielen Dank für den Link. Hatte ich noch gar nicht gefunden.

 

 

Daher halte ich im Moment einen Bausparer mit einer Bausparsumme von 50000 für überzogen. Das hängt jedoch voll und ganz von der Restsumme nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei Deinem Hauptdarlehen ab. Und wenn Du halt Sondertilgungen eingebaut hast, kommst Du schneller von Deinem Kredit runter, als Du dachtest. Daher also eins nach dem anderen...

Danke für deine Meinung. Ich sehe das eigentlich auch als viel zu früh an, da ich ohnehin nicht weiß, wie sich die nächsten Jahre dann entwicklen. Aber in der Zinsentwicklung steckt man halt nicht drin, und so könnte ich mir zumindest 25.000 € für 1% sichern. Werde ich wohl nochmal ganz genau überlegen und nachrechnen müssen.

 

Nur: Warum muss man sowas auch bei der Deut. Bank abschließen ? Und warum lässt man sich von einem Strukturvertrieb betreuen ?

Ich muss mitnichten etwas bei der Dt. Bank abschließen. Das war lediglich der Vorschlag von meinem Berater, weil die Darlehenszinsen hier am niedrigsten wären.

Das Problem und den Thread von den Strukturbetrieben kenne ich. Ich war auch vorher mal bei MLP, aber die versuchen einen ja sogar Riester Fonds-Policen aufzuschwatzen.

Ich dachte mir eben, ich kann mir ruhig mal anhören, was die Herren zu sagen haben. Ich entscheide mich ohnehin nicht bevor ich mich selbst informiert habe - tue ich ja hiermit auch gerade.

Und die Beratungsleistung von Horbach war bisher sogar recht gut. Mir wurden genau die Dinge bzgl. Riester empfohlen die ich Online und per Finanztest für mich selbst auch als optimal herausgefunden hatte. Nur eben nicht mit so guten Rabatten wie bei freien Vermittlern. Aber selbst das konnte ich offen ansprechen und mir wurde empfohlen, das dann auf die günstige Art und Weise zu machen.

Naja aber vielleicht kommt der "Bock" ja noch - wie gesagt, ich bin ohnehin kritisch.

 

Ja, im Prinzip machst Du dem Berater schon mal die Taschen voll. Nur solltest Du doch noch etwas Eigenkapital scheffeln, damit Du für die Immobilie nicht zuviel Kredit aufnehmen musst.

Das ist klar. Deswegen kaufe ich ja nicht sofort, sondern erst in einigen Jahren, wenn ich mindestens 30% Eigenkapital hätte.

 

Hier kannst Du Bauspartarife vergleichen

Danke, schau ich mir an!

EDIT: Hier kommt sogar der hier genannte Dt. Bank Bausparvertrag (O1K) heraus wenn ich nach den Kriterien 50k €, Niedriger Darlehenszins, Geringe Mindestansparung filtere.

[herr_welker]

EDIT: Hier kommt sogar der hier genannte Dt. Bank Bausparvertrag (O1K) heraus wenn ich nach den Kriterien 50k , Niedriger Darlehenszins, Geringe Mindestansparung filtere.

 

Es kommt fast immer die Deutsche Bank raus. Egal was für Kriterien. (zumindest, wenn man einen nierdigen Zins wünscht --> wer wünscht sich das nicht)

 

Das ganze ist nach Tilgungsrate geordnet. Ist Tilgungsrate = monatliche Zahlrate?

[Gerald1502]

Vielen Dank für den Link. Hatte ich noch gar nicht gefunden.

Keine Ursache.

 

Machen wir es doch mal etwas genauer. Ergänze bitte mal, gemäß der von mir eingefügten Richtlinie, Deine Angaben. Da kann man bestimmt einen guten Plan erstellen.

 

Hier kannst Du berechnen, wie hoch der Preis der Immobilie sein darf. Immobilienrechner zum Hauskauf

 

Frage:

Hast Du schon ein Grundstück?

Wieviel willst Du denn überhaupt für Deine Immobilie inklusive Grundstück, falls nicht vorhanden, ausgeben?

Hast Du schonmal die Finanzierung ausrechnen lassen?

 

Danke RichyRich für die Verlinkung.

[RichyRich]

Danke, schau ich mir an!

EDIT: Hier kommt sogar der hier genannte Dt. Bank Bausparvertrag (O1K) heraus wenn ich nach den Kriterien 50k €, Niedriger Darlehenszins, Geringe Mindestansparung filtere.

 

Wie wärs denn mit schnelle Zuteilung - geringe Regelbesparung und auch gleich noch mal umgekehrt, geringe Regelbesparung - schnelle Zuteilung ? Oder Schnelle Zuteilung - niedrieger Darlehenszins ? Das Teil soll doch neben der Tilgung des Erstdarlehen laufen... man muss sich doch nicht totbezahlen... und man soll das Darlehen auch mal irgendwann zugeteilt bekommen:

Immer die Mindest- und die Wartezeit im Auge behalten. Klick auch mal auf das "i"-Symbol, hinter den einzelnen Ergebnissen. Da erhältst Du mehr Infos.

Aber wer braucht schon ein Bausparer über 50.000 € und die 20.000,- würde ich dann lieber in die Soforttilgung der Erstfinanzierung einfließen lassen. Geschweige denn, diese zählen nicht eh schon zum Eigenkapital. Und wer schaut schon beim Bausparer nur auf den Darlehenszins? Dann doch gleich zur "Auf diese Schweine - können Sie hauen..."

 

Achso, der erste in der Liste, muss nicht zwangsweise der Beste sein. Oft finden sich die Perlen, in den oberen Rängen, gleich nach dem Ersten...

 

Danke RichyRich für die Verlinkung.

Manchmal kann ich echt ein netter Kerl sein, ne.

[RichyRich]

Das ganze ist nach Tilgungsrate geordnet. Ist Tilgungsrate = monatliche Zahlrate?

 

Ja!

 

 

Ach fällt mir grad noch ein: Kleinere Bausparer, kann man schneller zuteilsreifer besparen und viele Bausparkassen können Darlehenssummen um die 25000 ganz ohne Absicherung im Grundbuch auszahlen...

[Gerald1502]

Manchmal kann ich echt ein netter Kerl sein, ne.

Wohl wahr.

 

Eine Kurze Anmerkung, da das Thema zwecks niedriger Zinsen sichern, schonmal diskutiert wurde. Es kam raus, dass man eher Bausparer mit höheren Guthabenzinsen nehmen sollte, da mehr Kapital angespart wird.

 

Finde aber das Thema nicht, wo es behandelt wurde.

[vanity]

Jetzt ist die Frage: LOHNT SICH DAS - wenn ich das Darlehen in Anspruch nehme?

Bei den Überlegungen und der angedachten Konstruktion darfst du Folgendes nicht außer Betracht lassen:

 

Während du bereits Fremdkapitalbedarf hast (nämlich in der Phase, in der das Haus bereits gekauft ist), erlaubst du dir den Luxus, vorhandene Eigenmittel (die etwa 25k, die im BSV stecken) aus der Finanzierung heraus zu nehmen und wenig verzinst, aber obendrein noch versteuert rumdümpeln zu lassen.

 

Diesen Betrag musst du natürlich gegenfinanzieren. In deinem Besipiel: Während der 5 Jahre von 2020 bis 2025 benötigst zusätzlich etwa 25k Fremdkapital zu den von dir vermuteten dann widerwärtigen Konditionen. Das relativiert den Vorteil des späteren günstigen Zinssatzes erheblich.

 

Eine Aussage, was besser ist, ist aber nur bei Kenntnis der Rahmenbedingungen möglich und die genaue Durchrechnung gestaltet sich einigermaßen kompliziert. Unter anderem hängt es davon ab, welche Tilgungsleistung du insgesamt erbringen kannst (je höher, desto ungünstiger wird die BSV-Variante). Eine relativ grobe Einschätzung von mir (quick 'n dirty ermittelt): Das Zinsnveau für die Nicht-BSV-Finanzierung müsste über 8% liegen, damit der BSV Vorteile bietet (für die mittelschnelle Tilgung des BSV mit 2,5% Zins. Das hängt aber wie gesagt von der Gesamtilgungsrate ab).

 

Fazit: Es kann Situationen geben, unter der der Vorschlag besser als eine klassische Finanzierung ist. Hauptparameter sind der zu erwartende Zins sowie das Tilgungsvermögen. Vor allem ersteres ist eine unbekannte Größe, die wohl keiner für einen Zeitraum in 10 und mehr Jahren weissagen kann.

 

Persönliche Meinung: Ich halte es für widersinnig, auf Basis solch unsicherer Annahmen (Zinsniveau in 10 bis 15 Jahren, Finanzierungsbedarf in 5, vielleicht aber auch erst in 10 Jahren, vielleicht hast du dir's bis dahin aber auch wieder anders überlegt) eine langfristige Bindung einzugehen, die möglicherweise einen Vorteil bringt. Bei Netto-Finanzierungsbedarf Eigenmittel anders als zur Reduktion der Fremdmittel einzusetzen, rechnet nur unter ganz speziellen Prämissen, die nicht ganz trivial zu ermitteln sind.

 

Was mir schon sinniger erschiene, wäre die Besparung eines BSV, der bereits mit Beginn der Finanzierungsphase (in 5 bis 10 Jahren) eingesetzt werden kann, so dass die teure Zwischenfinanzierung entfällt. Aber auch das ist natürlich erst durchzurechnen.

 

Btw: Der Nutzen des Bauspar-Links ist beschränkt. Eigentlich kannst du dich nur ein paar verfügbare Anspar- und Tilgungsszenarien informieren. Welche für dich dann gut ist, musst du selbst ausrechnen. Was oben oder unten in der Liste steht, ist wenig aussagekräftig. Meines Wissens dürfen Bausparkassen vorab keine verbindlichen Zusagen zum Zuteilungszeitpunkt treffen (und gerade das ist die interessanteste Information).

[vanity]

Zum Herumrechnen: bsv_zwifi.xls

 

Verglichen wird eine

 

- kombinierte Finanzierung BSV (Spalte CDE) + Hypothek (Spalte FGH) mit Ansparphase des BSV (Spalte B ) mit einer

. reinen Hypothekenfinanzierung (Spalte LMN)

 

Einstellbar sind

 

- Bausparsumme (B1)

- Eigenkapital (B2), fließt bei Kombi zunächst in BSV, reduziert sonst das Darlehen

- Gesamtinvestition (B3)

 

- Habenzins BSV (D1)

- Sollzins BSV (F1)

- Sollzins Hypothek (F2)

 

- Tilgungsannuität BSV (H1), wenn diese nicht für BSV benötigt, fließt sie ins andere Darlehen

- Tilgungsannuität Hypothek (H2)

 

Fest ist die Ansparphase bis Zuteilung mit 5 Jahren. Soll dies geändert werden, muss man das Sheet umbauen und die beiden roten Werte in Zeile 10 entsprechend verlegen (diese bilden die tw. Tilgung der Hypothek durch das Bauspardarlehen ab). Ausgegangen wird von einer BSV-Ansparung per Einmalzahlung zu Beginn des Finanzierungsbedarfs.

 

Der Vergleich kann anhand der jeweiligen Restschuld vorgenommen, und zwar, wenn die Tilgungsphase des BSV vorüber ist (Spalte R, unterer Bereich): Ist der Wert negativ, ist die BSV-Variante überlegen, sonst die reine Hypo-Lösung (rote Kurve am Ende oberhalb X-Achse).

 

Verblüffende Erkenntnis Nr. 1: Ob die BSV-Variante vorteilhaft ist, hängt im Wesentlichen von deren Tilgungsdauer ab! Je länger diese dauert, um so eher erwischt man ein Zinsfenster mit Vorteil BSV. In Praxis relaviert sich dies dadurch, dass bei längerer Tilgungsdauer der Darlehenszins für den BSV steigt, was den Effekt tw. oder ganz zunichte macht.

 

Verblüffende Erkenntnis Nr. 2: Bei gegebenem Zins und Tilgung BSV gibt es ein Zinsfenster für die Hypothek, in der sie ungünstiger ist. Liegt der Hypothekenzins unter- oder oberhalb dieses Fensters, ist die reine Hypothekenvariante besser. Im eingestellten Beispiel umfasst das Fenster bspw. die Spanne von etwa 2,5% bis 6,5% (erhöht man die Annuität oder den Zins für den BSV, wird das Fenster kleiner oder verschwindet ganz). EIn sehr hoher Hypothekenzins ist also nicht vorteilhaft für den BSV! Weder die Gesamtinvestitionssumme noch die Annuität, die nicht in den BSV fließt, haben hierauf einen Einfluss.

 

Tipp: Plausible Werte in den türkis unterlegten Feldern einstellen und mit der Zielwertsuche auf Zelle F2 den Zins suchen lassen, bei der die Zelle R35 = 0 wird. Achtung: Die Lösung kann zweiwertig sein - von oben und von unten suchen!

[Stueck]

Frage:

Hast Du schon ein Grundstück?

Wieviel willst Du denn überhaupt für Deine Immobilie inklusive Grundstück, falls nicht vorhanden, ausgeben?

Hast Du schonmal die Finanzierung ausrechnen lassen?

 

Ich kann leider keine deiner Fragen beantworten, da bisher alles nur ein Wunsch/Plan ist. Ich habe weder Grundstück noch konkrete Finanzierungsrechnungen. Auch um den Preis hab ich mir noch keine Gedanken gemacht. Kommt darauf an, was für mich den besten Kompromiss darstellt - aber von 300.000 Euro kann man wohl locker ausgehen.

 

 

Aber wer braucht schon ein Bausparer über 50.000 € und die 20.000,- würde ich dann lieber in die Soforttilgung der Erstfinanzierung einfließen lassen. Geschweige denn, diese zählen nicht eh schon zum Eigenkapital. Und wer schaut schon beim Bausparer nur auf den Darlehenszins?

Darlehenszins wäre ja im Moment das einzige Argument das mir dafür einfiehle. Wahrscheinlich ist es wirklich zu früh, sich darüber gedanken zu machen, wenn man noch nicht mal den Zeitpunkt kennt, zu dem man bauen will.

 

Während du bereits Fremdkapitalbedarf hast (nämlich in der Phase, in der das Haus bereits gekauft ist), erlaubst du dir den Luxus, vorhandene Eigenmittel (die etwa 25k, die im BSV stecken) aus der Finanzierung heraus zu nehmen und wenig verzinst, aber obendrein noch versteuert rumdümpeln zu lassen.

Diesen Betrag musst du natürlich gegenfinanzieren. In deinem Besipiel: Während der 5 Jahre von 2020 bis 2025 benötigst zusätzlich etwa 25k Fremdkapital zu den von dir vermuteten dann widerwärtigen Konditionen. Das relativiert den Vorteil des späteren günstigen Zinssatzes erheblich.

Ja das ist ein wichtiger Punkt. Ich denke so ganz durchdacht ist das noch nicht. Da ja vorallem die 20.000 Euro über fast 5 Jahre rumliegen würden. Da muss ich nochmal drüber nachdenken und ggf. den Berater als Strukki abstempeln .

 

Eine Aussage, was besser ist, ist aber nur bei Kenntnis der Rahmenbedingungen möglich und die genaue Durchrechnung gestaltet sich einigermaßen kompliziert. Unter anderem hängt es davon ab, welche Tilgungsleistung du insgesamt erbringen kannst (je höher, desto ungünstiger wird die BSV-Variante). Eine relativ grobe Einschätzung von mir (quick 'n dirty ermittelt): Das Zinsnveau für die Nicht-BSV-Finanzierung müsste über 8% liegen, damit der BSV Vorteile bietet (für die mittelschnelle Tilgung des BSV mit 2,5% Zins. Das hängt aber wie gesagt von der Gesamtilgungsrate ab).

 

Fazit: Es kann Situationen geben, unter der der Vorschlag besser als eine klassische Finanzierung ist. Hauptparameter sind der zu erwartende Zins sowie das Tilgungsvermögen. Vor allem ersteres ist eine unbekannte Größe, die wohl keiner für einen Zeitraum in 10 und mehr Jahren weissagen kann.

 

Persönliche Meinung: Ich halte es für widersinnig, auf Basis solch unsicherer Annahmen (Zinsniveau in 10 bis 15 Jahren, Finanzierungsbedarf in 5, vielleicht aber auch erst in 10 Jahren, vielleicht hast du dir's bis dahin aber auch wieder anders überlegt) eine langfristige Bindung einzugehen, die möglicherweise einen Vorteil bringt. Bei Netto-Finanzierungsbedarf Eigenmittel anders als zur Reduktion der Fremdmittel einzusetzen, rechnet nur unter ganz speziellen Prämissen, die nicht ganz trivial zu ermitteln sind.

 

Was mir schon sinniger erschiene, wäre die Besparung eines BSV, der bereits mit Beginn der Finanzierungsphase (in 5 bis 10 Jahren) eingesetzt werden kann, so dass die teure Zwischenfinanzierung entfällt. Aber auch das ist natürlich erst durchzurechnen.

 

Vielen Dank für deine Mühe. Es sind wohl einfach zu viele Variablen, die auf keinen Fall bis zur Zuteilung vorraussehbar sind. Zinsniveau von 8% kann man sich ja derzeit kaum vorstellen - wobei das ja auch nicht unüblich war.

Für mich als Laie gestaltet sich eine korrekte Durchrechnung der möglichen Szenarien als quasi unmöglich. Falls ich dieses BSV Angebot in betracht ziehe, werde ich noch mal einiges an Zeit investieren müssen.

 

Zum Herumrechnen: bsv_zwifi.xls

 

Hey, super Rechner. Vielen Dank. Hast du den jetzt extra gebastelt?

Da werde ich gleich ein bisschen damit rumspielen. Trifft ja mein Problem ganz gut, mit der Einmalzahlung und der 5-jährigen Zuteilungszeit.

 

Edit: Hab den Rechner jetzt ein wenig getestet. Wahnsinn da durchzublicken.

Die Felder P10 und R10 verwirren mich etwas, weil da irgendwas mit der Formel schief geht.

Ansonsten hab ich jetzt Beispielsweise die

Investition auf 250000 gestellt.

Zins BSV auf 1%

Zins Darl auf 3%

Annuität BS auf 4200 (12*350)

Annuität Hyp auf 6000 (12*500)

 

Aber so richtig interpretieren kann ich das noch nicht *G*

[billy-the-kid]

Ich verstehe nur Bahnhof.

 

Warum sollte sich jemand ein bestimmtes Zinsniveau heute in 15 Jahren bei der Folgefinanzierung sichern wollen, wenn er heute nichts dafür unternimmt, in 5 oder 10 Jahren ein bestimmtes Niveau bei der Erstfinanzierung festzuschreiben (was ihm jedoch zumindest in gewissem Umfang gelänge, wenn er bestimmungsgemäßen Gebrauch von einem Bausparer machen würde, also regelmäßige Einzahlung des Regelsparbetrages, Inanspruchnahme des Darlehens zum fixen Niedrigzins zum Kaufzeitpunkt, soweit schon zuteilungsreif).

 

Einer der Vorteile eines - bestimmungsgemäß genutzten - Bausparers ist es, dass das BS-Darlehen nachrangig eingetragen werden kann. D.h. der Bausparer bekommt ein erstrangig einzutragendes Hypothekendarlehen für 50-60% des Kaufpreises zu absoluten Top-Konditionen, weitere etwa 20% (für die er bei einer Hypothek deutlich höhere Zinsen zahlen müsste) finanziert er günstig über das BS-Darlehen. Ob er überhaupt eine Folgefinanzierung braucht, und wenn ja, zu welchem Zeitpunkt, kann er über die Zinsbindung der Hypothek steuern.

 

Steuerlich macht es ebenfalls Sinn, den "bestimmungsgemäßen Gebrauch" zu nutzen: niedrige Guthabenzinsen in der Ansparphase (geringe Abgeltungssteuer), später niedriger Darlehenszins. Bei der geschilderten Methode des Ansparens zunächst geringer Beträge im Bausparer muss der Löwenanteil während der Ansparphase anderswo angespart werden, daduch wird höhere Abgeltungssteuer fällig.

 

Dank Excel sollten alle Effekte relativ leicht vergleichbar sein.

 

Grüße,

billy-the-kid

[JavaDirk]

Ich verstehe nur Bahnhof.

 

Warum sollte sich jemand ein bestimmtes Zinsniveau heute in 15 Jahren bei der Folgefinanzierung sichern wollen, wenn er heute nichts dafür unternimmt, in 5 oder 10 Jahren ein bestimmtes Niveau bei der Erstfinanzierung festzuschreiben (was ihm jedoch zumindest in gewissem Umfang gelänge, wenn er bestimmungsgemäßen Gebrauch von einem Bausparer machen würde, also regelmäßige Einzahlung des Regelsparbetrages, Inanspruchnahme des Darlehens zum fixen Niedrigzins zum Kaufzeitpunkt, soweit schon zuteilungsreif).

Schließe mich da an, das macht keinen Sinn, den BSV für in 15 Jahren abschliessen zu wollen. Sieh zu, dass du für in 5 Jahren soviel wie möglich auf die Seite legst und gut is.

[vanity]

....

Edit: Hab den Rechner jetzt ein wenig getestet. Wahnsinn da durchzublicken.

Die Felder P10 und R10 verwirren mich etwas, weil da irgendwas mit der Formel schief geht.

Typisch Excel, tritt bei OpenOffice (welches ich verwende) nicht auf: In Zelle B10 eine 0 eintragen, dann tut es.

 

Ansonsten hab ich jetzt Beispielsweise die

Investition auf 250000 gestellt.

Zins BSV auf 1%

Zins Darl auf 3%

Annuität BS auf 4200 (12*350)

Annuität Hyp auf 6000 (12*500)

Aber so richtig interpretieren kann ich das noch nicht *G*

Wo klemmt es denn? Jetzt fehlt dir noch der Zinssatz für das Hypothekendarlehen. Leider gibt es in dieser Konstellation keinen (positiven), bei dem die BSV-Variante irgendwelche Vorteile bietet.

 

Ich verstehe nur Bahnhof.

...

Dank Excel sollten alle Effekte relativ leicht vergleichbar sein.

Sehr schön dargestellt ganz meine Meinung ...

 

Was mir schon sinniger erschiene, wäre die Besparung eines BSV, der bereits mit Beginn der Finanzierungsphase (in 5 bis 10 Jahren) eingesetzt werden kann, so dass die teure Zwischenfinanzierung entfällt. Aber auch das ist natürlich erst durchzurechnen.

... und hier ist das erweiterte Spreadsheet dazu, damit Stueck sich auf die Bauplatzsuche konzentrieren kann und nicht mit Excel rumplagen muss:

 

bsv_zwifi.xls

 

Im zweiten Tab ("BSV vor") ist jetzt die Variante abgebildet, bei der die Ansparphase des BSV vor dem Finanzierungsbedarf liegt (die Variante Billy). Wieder mit fix 5 Jahren angenommen, als zusätzlicher Parameter wird jetzt in Zelle M1 die Verzinsung einer Alternativanlage zum BSV in der Ansparphase angegeben. Worauf Billy-the-Kid schon hingewiesen hat: Habenzinsen nach Steuern ansetzen, Sollzinsen vor Steuern!

 

Deine Beispieldaten führen zu dem Ergebnis, dass bei angenommenen 2,25% Nettozins (auf z. B. einen Sparbrief, sollte bei 5 Jahren Ansparung möglich sein) bei einem Hypothekenzins oberhalb von 5,66% die BSV-Variante Vorteile bringt (leider reicht dann die Annuität von 10.200 nicht mehr aus, um die Zinsen zu bedienen! Also fleißig weiter sparen und Eigenkapital aufbauen - egal ob mit oder ohne BSV)

 

Die Anomalie, dass nur ein spezielles Zinsband vorteilhaft ist, tritt jetzt nicht mehr auf. Jedes Zinsniveau obehalb des Grenzwertes bietet Vorteile für den BSV. Was bleibt, ist der Effekt, dass der BSV um so eher vorteilhaft ist, je länger man dessen Tilgung strecken kann.