Hausbau mit Genotrade

[Sun]

Hallo Genossen!

 

 

Wie die Verfolger meiner Posts wissen, plane ich einen Hausbau. Schon oft habe ich nach Sinn und Unsinn von Geldanlagen und Finanzierungen gefragt. Da ein BSP für mich nicht in Betracht kommt bin ich weiterhin am Suchen nach Finanzierungs-Ideen. Hier nun eine neue, vielversprechende:

 

Die Genossenschaft "Genotrade"

 

hier kann man sich belesen: http://www.geno-trade.de/content/genokonzept.html

 

 

Mal ganz kurz umrissen wie es funktionieren soll (soweit ich es verstanden habe)

- man zahlt einmalig oder mtl. in die Genossenschaft ein (Ziel sind bspw. 20.000 EK)

- ist die Summe erbracht muss man um die 3 Jahre warten

- nach Wartezeit stehen einem dann rund 180.000,- zur Verfügung

(natürlich stehen einem bei entsprechend anderer Anzahlung eine andere Summe zur Verfügung)

 

Mit diesem Geld kann nun gebaut werden. Anschließend zieht man in "sein" Haus und zahlt ab da eine Art Miete. Derzeit sind wohl 4% auf 25 Jahre möglich. Also bei 180.000,- zahle ich 600,- Miete im Monat (600,- x 12 = 7200 = 4% von 180.000)

Ich habe also "mein" Eigenheim und zahle anstatt eines teuren Kredites nur 600,- Miete (dabei ist natürlich keinerlei Tilgung)

 

Diese 600,- sind auf 25 Jahre fest geschrieben! Beachtet man die Inflation wohnt man quasi von Jahr zu Jahr günstiger!

 

Während dieser Laufzeit ist man gezwungen 1,1% der Summe (180.000,-) in einen wählbaren Sparvertrag zu stecken. Somit wird nebenbei schonmal Kapital angespart. Das macht nochmal 165,- im Monat, jedoch ist dies mein Geld in meinem Sparvertrag (hoffe ich)

 

Nach den 25 Jahren hat man dann das Vorkaufsrecht auf das Gebäude. Man kann es dann zum Preis von 180.000,- erwerben! Egal ob es bis dahin schon 300.000,- an Wert har oder nicht. Man zahlt nur seine 180.000,-!

 

 

Man kann jederzeit (3 Monate Kündigung) ausziehen und vom Vertrag zurücktreten! Was dabei mit dem angesparten Geld (1,1%) passiert weiß ich noch nicht.

Man kann nach den 25 Jahre den Kauf ablehnen. Man hat also einfach nur 25 Jahre günstig gewohnt. Wiederum ist mir noch nicht klar was dabei mit der Ansparsumme passiert.

Man kann jederzeit zwischendurch das Haus kaufen, insofern das EK dafür ausreicht. Hierfür kann/muss dann das Geld aus dem Sparvertrag genommen werden.

 

 

 

Tjo... soweit sogut

Nun bin ich auf eure Meinungen gespannt!!! Schrott oder ne gute Idee?

 

 

 

hier nochmal kurz die Vorteile:

- feste Miete, keine Mieterhöhung auf 25 Jahre!

- keine Bindung, jederzeit kündbar (3 Monate)

- geringe EK-Leistung, nur ca. 10%

- keine Verschuldung! Man gilt als Schuldenfrei! Schulden hat die Genotrade

- keine Verpflichtungen wie bspw. Zwang zum Hauskauf

- kein Hausbesitz! Man ist nicht Besitzer des Hauses --> keine Verpfändung und sonstwas möglich! Man steht im Grundbuch im 2. Rang

 

 

Nachteile:

- nach EK-Leistung 3 Jahre warten...

 

 

Fragen:

- Was passiert wenn Genotrade pleite geht?!?

- Wie Sicher ist diese Anlage allgemein?

- Ist die "Miete" tatsächlich günstig wie von mir vermutet? Oder sind 600,- etwa doch viel? (ich denke für nen Eigenheim nicht)

- Ist man an die Häuser (GenoHausSerie) von Genotrade gebunden? Evtl. sogar an spezielle Bauunternehmen?

 

 

 

Ich bitte um entscheidungsfindungshelfende Kritik

Viele Grüße

und noch nen frohes und gesundes neues Jahr!

[herr_welker]

Seitens staatlich geförderter Verbraucherschützer (Verbraucherzentralen, Stiftung Warentest) sowie in einigen großen Wochenmagazinen wurden das Genotec-Modell harsch kritisiert und Verbraucher explizit gewarnt: Am 15. November 2005 veröffentlichte die Verbraucherzentrale Sachsen eine Warnung vor Genotec[1]. Am 15. Dezember 2005 erschien ein kritischer Bericht im STERN[6]. Am 5. Februar 2008 erschien ein sehr kritischer FOCUS-Artikel[7]. Am 16. Juni 2006 sprach die Verbraucherzentrale Sachsen eine erneute Warnung aus[2]. 2008 veröffentlichte das deutsche Institut für Anlegerschutz (DIAS) eine Studie, die sich kritisch mit weiteren Produkten von Genotec und deren zweifelhafter Zertifizierung befasste. Genotec steht auf der „grauen Liste“ von Börse Online, auf der vor Anbietern des grauen Kapitalmarktes gewarnt wird. Genotec wehrte sich gegen diese Kritik mit heftigen Vorwürfen gegen Verbraucherschützer und berichtende Journalisten, hat aber gerichtlich keine Gegendarstellung oder Unterlassung durchgesetzt.

 

Quelle

 

Wenn du noch etwas weiter Googelst, dann wirste noch mehr Sachen finden. Auch direkt beim Verbraucherschutz. Siehe Einzelnachweise in Wikipedia. Also lieber schnell wieder vergessen.

[Sun]

Ohhhja, danke

 

tztzzzz

das sind ja genau meine Fragen/Befürchtungen gewesen...

 

 

Schade, es hörte sich so gut an

[billy-the-kid]

Da ein BSP für mich nicht in Betracht kommt

 

- Was passiert wenn Genotrade pleite geht?!?

 

Zu 1: weshalb kommt der nicht in Betracht? Als EIN Element der Gesamtfinanzierung könnte ein BSV durchaus rentabel sein (Bausparsumme ca. ein Drittel des Kaufpreises).

 

Zu 2.

Das dürfte das Hauptproblem sein. Was zu gut klingt, um wahr zu sein, ist auch meist nicht wahr, hieß es nach Madoff. 20.000 Einlage für nur 3 Jahre, dann 180.000 Kredit - gerade der Vergleich mit typischen BSP-Tarifen gebietet hier Vorsicht - woher soll all das Geld kommen?

 

Grüße, billy-the-kid

[tom1978]

Wenn Dir jemand deutlich bessere Konditionen bietet als der Marktdurchschnitt, ist immer Vorsicht angesagt - in der Regel ist irgendwo ein Haken.

[Sun]

Zu 1: weshalb kommt der nicht in Betracht? Als EIN Element der Gesamtfinanzierung könnte ein BSV durchaus rentabel sein (Bausparsumme ca. ein Drittel des Kaufpreises).

 

 

Hallo,

 

 

habe mehrere BSVs durchgerechnet - selbst mit "Beratern" an meiner Seite die nun wirklich alles für den BSV gegeben haben.

Der BSV hat dabei immer verloren im Gegensatz zu meinem derzeitigen Noch-Plan:

- 50% in TG/FG ansparen

- in 4 Jahren 50% als Annuität aufnehmen

- bauen

 

In der Ansparphase macht der BSV sehr sehr sehr viel Verlust durch die geringe Verzinsung zum einen und aber auch deutlich durch die hohen Kosten.

Dann nach 3-4 Jahren Ansparen versagt der BSV wiederholt weil es Zuteilungszeiten gibt (die ich beim TG/FG nicht habe). In dieser Zuteilungszeit (2-3 Jahre) macht mein TG/FG soooo viel Zinsen, dass ich einiges weniger an Kredit brauchen würde. Also wenn man BSV und Annuität vergleich dann muss man auch genau auf die Zeiten achten.

 

Am Ende störte dann die (evtl.?!?) höhere Verzinsung des Annuitätendarlehens nicht mehr und der BSV verlor jeden Vergleich. Das mussten nach einigem Hin und Her in Excel selbst 2 verschiedene Berater zugeben. Diese sagten dann natürlich, dass das ja nur in meinem speziellen Fall so sei und bei anderen lohnt sich der BSV natürlich!

Völliger Quatsch

 

Ob Teil- oder Vollfinanzierung über den BSV - er war immer schlechter.

Das einzige wo er nahezu gleich auf lag war, wenn man eine Teilfinanzierung damit macht, die Zuteilungszeit nur 1 Jahr beträgt und der Annuitätenzins bei 7% liegt.

Dann waren beide Sachen gleich auf... (so ungefähr - kann mich nicht mehr genau erinnern)

 

 

 

Bin also immernoch auf der Suche nach DEM Hausfinanzierungsplan

Das mit dem TG/FG und Annuität kann es doch noch nicht gewesen sein?!?

Grüße

[Sapine]

Einfach, transparent und kostengünstig, sofern die Hypothekenzinsen nicht stark ansteigen. Warum also nicht?

[Muggel]

Hallu Sun

1.

Genotrade ist eine Genossenschaft.

Wenn also von 3 Jahre Wartezeit gesprochen wird, wird die Mindestwartezeit benannt. Eine Genossenschaft muss einen Ziel verpflichtet sein, nicht einem Ergebnis. Und die Mittelverwendung muss lediglich durch die Satzung und die Beschlüsse abgesegnet sein. ob diese Verwendung tatsächlich effektiv und wirksam zur Zielerreichung beitragen, ist nicht relevant. Eine wirklich schöne Sache für den Initiator der Geschäftsidee....Nur wollen, nicht können!

2.

Alle wirklich wirtschaftlich sinnvollen Geschäftsmodelle sind merkwürdiger Weise aus der Genossenschaft ausgesourct (Vertrieb, Hausbau etc) und ziehen sofort Geld von der Genossenschaft oder dem Genossen. Wer Leistung und Gegenleistung betrachtet, stellt jetzt auch nicht unbedingt eine angemessene Vergütung fest.

3.

Es handelt sich bei der Geschäftsidee um ein dynamisches Gleichgewicht. Insofern sind die Ähnlichkeiten zum Bausparen nicht zufällig. Ich benötige für dieses Modell immer nachfolgende Kunden (und zum Anfang auch ein überdurchschnittliches Kundenwachstum (hier einen Faktor 1:9) , denn das Geschäftsmodell ist ja nicht auf eine Fremdfinanzierung der 180.000 € ausgelegt. Dieses Kundenwachstum wurde jedoch noch nie in dem fast 7jährigen Leben der Genotrade erreicht. Warum kann man an der Beispielrechnugn sehen. Insofern sind eben die Erfolge= Hausbau durch Genotrade-Genossen sehr bescheiden und haben eher Musterhaus-Charakter. Und dieses dynamische Gleichgewicht erreicht wird und ein überdurchschnittliches Wachstum nicht mehr notwendig ist, hast Du mehr Mitglieder als in Deutschland in den nächsten 3 Jahren bauen wollen.

Jahr 1: 1000 Mitglieder x 20.000 Einlage= 20.000.000 Gesamteinlagen

Jahr 2: 9000 x 20.000 = 180.000.000

Jahr 3: 81000 x 20.000 = 1.620.000.000

Hier die Ausgabenbetrachtung* nach jeweils 3 Jahren:

1000 x 180.000 = 180.000.000

9000 x 180.000 = 1,62 Mrd Einnahmen 1000 x 600 Miete x 12 Monate (7,2 Mio €) sowie Ansparung 1,1 % =1.980.000 Gesamt= 9,2 Mio

81000 x 180.000 = 14,58 Mrd. Einnahmen 10.000 x Miete 72 Mio sowie Ansparung 1,1 % von 1,8 Mrd= 198 Millionen = 270 Millionen

Also Du brauchst für die Bedienung der 81000 Mitglieder 14, 3 Mrd = das entspricht 715.500 Neu-Mitglieder (das ist dreimal soviel, wie an Bauherren im EFH-Bereich überhaupt in DE vorhanden sind)

*Zinsgewinne habe ich als Organisationskosten der Gesellschaft nicht berechnet.

 

Um eine Analogie mit dem Bausparen zu machen: Beim Bausparen gibt es in der Mehrheit unechte Bausparer (die legen dort ihre VL an oder Geld für staatliche Prämie und wollen kein Darlehen) Die Zuteilungen sind durchschnittlich bei 4-7 Jahren. Die Tilgungszeiten bei 7 -11 Jahren. Die maximale Darlehenproportion 1:4 und nicht 1:9.

Mehr als 1:1,2 Kundenwachstum verkraften auch grosse Bausparkassen nicht und die haben zumindenst noch einen Fonds zur bauspartechnischen Absicherung. (seit den 70ziger Jahren als die BabyBoomer kamen und BHW als Bauen heißt Warten übersetzt wurde)

 

Ein reelles Angebot würde bei einer Hebelwirkung von 1:9 auch von Mindestzeiten von 9 Jahren ausgehen. Oder den Hebel minimieren und damit die Einlagenquote deutlich erhöhen. Aber dann wäre das Angebot nicht verlockend. Und man weiss schon, dass dieses Angebot für Leute gemacht ist, die

1. keine Finanzierung bekommen

2. nicht rechnen können

3. naiv sind

 

Zu Deinen Fragen:

Was passiert, wenn die Genossenschaft pleite geht?

Nachschlusspflicht und das Eigentum der Genossenschaft wird verwertet.

Wie sicher ist die Anlage?

Überhaupt nicht sicher. Deine Geno-Anteile werden in einem Auseinandersetzungsguthaben bewertet und zur aktuellen Bewertung ausgezahlt. Nichts an dem Geschäftsmodell läßt Gewinnmöglichkeiten innerhalb der Genossenschaft vermuten. Also wird Dein Guthaben schwinden. Nach Geno-Recht muss die Genossenschaft die Auszahlung auch nicht sofort vornehmen. Das Ding läuft eher so: Der Verkäufer erhält satte 6%. Das neue Mitglied bekommt nach 3 Jahren mit, dass er die 180.000 € nicht (noch nicht) bekommt, kündigt die Anteile irgendwann genervt und erhält nach 6 Jahren einen kümmerlichen Restwert. Solange die Genossenschaft peinlich genau auf eine exakte Buchhaltung und saubere Vorstandsbeschlüsse achtet, kann das enttäuschte Mitglied sich durch die Instanzen klagen. Er wird verlieren. Der Vorstand besteht spätestens nach 3 Jahren gewonnene Prozesse nur noch aus Anwälten oder deren Familienmitgliedern.

Hausbaubindung?

Man wird dies eher subtil verbinden und nicht offiziell. Denn dies wäre ein rechtlich bedenkliches Kopplungsgeschäft und evtl. zum Fallen der gesamten Vertragsgrundlage führen. Damit wären die gewinnorientierten Zweckgesellschaten rund um die Genossenschaft und der schöne Schutz durch die Genossenschaft in diesem Einzelfall perdü.

[asche]

Sehr schön dargestellt, danke!

[Sun]

Vielen Dank!

 

Sehr schön beschrieben... ja.

 

 

 

bleib ich also wohl beim TG/FG und werde dann in 3 Jahren den Rest als Annuität aufnehmen

 

 

Grüße

[littleracer]

ich sehe irgendwie die Vorteile eines BSV im aktuellen Markt- bzw. Konditionsumfeld nicht - aber das ist wohl ein anderes Thema.

 

Hier mal kurz ein Finanzierungsangebot als Beispiel:

 

kondition1.pdf

 

lg

little

[Sun]

ich sehe irgendwie die Vorteile eines BSV im aktuellen Markt- bzw. Konditionsumfeld nicht - aber das ist wohl ein anderes Thema.

 

Ja genau! Es scheint keinen Vorteil beim BSV zu geben

 

 

Grüße

[Peski]

Voteile des BSV: Jederzeitige Sondertilgungen möglich! Ein für mich sehr wichtiger Punkt, der hier wenig thematisiert wird. Aussedem wird in einer Niedrigzinsphase gerne übershehen, dass Zinsen über 7% so lange noch nicht her sind. Gerade wenn man annimmt, dass die Ansparphase oft mindestens 10 Jahre beträgt.

[harryguenter]

Voteile des BSV: Jederzeitige Sondertilgungen möglich! Ein für mich sehr wichtiger Punkt, der hier wenig thematisiert wird. Aussedem wird in einer Niedrigzinsphase gerne übershehen, dass Zinsen über 7% so lange noch nicht her sind. Gerade wenn man annimmt, dass die Ansparphase oft mindestens 10 Jahre beträgt.

Sondertilgungsrechte kann man mittlerweile in vielen Annuitätendarlehn vereinbaren und nach 10 Jahren hat man ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 3 Monatsfrist.

Die Zeiten in denen 7% Hypothekenzinsen üblich waren (nicht in den letzten 10 Jahren meines Wissens) waren auch die Zeiten, in denen die Inflationsrate bei etwa 4% und die Sparzinsen bei 6% lagen. Das heißt wenn die EZB ihr Ziel der Inflationsraten unter 2% nicht hinbekommt, geht im Bausparvertrag mit 1,irgendwas% Sparzinsen in der Ansparphase auch so richtig Geld verloren.

 

Da die Zinsen derzeit erstmal massiv sinken, gehe ich für die nächsten 5 Jahre nicht von Hypothekenzinsen

von über 6% aus (eher weniger). Zumal es auch bei Annuitätendarlehen noch die Möglichkeit von "Forwarddarlehn" gibt um sich niedrige Zinssätze zu sichern wenn massive Zinssteigerungen absehbar werden.

[littleracer]

Sondertilgungsrechte kann man mittlerweile in vielen Annuitätendarlehn vereinbaren und nach 10 Jahren hat man ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 3 Monatsfrist.

Die Zeiten in denen 7% Hypothekenzinsen üblich waren (nicht in den letzten 10 Jahren meines Wissens) waren auch die Zeiten, in denen die Inflationsrate bei etwa 4% und die Sparzinsen bei 6% lagen. Das heißt wenn die EZB ihr Ziel der Inflationsraten unter 2% nicht hinbekommt, geht im Bausparvertrag mit 1,irgendwas% Sparzinsen in der Ansparphase auch so richtig Geld verloren.

 

 

genau meine meinung! nach 10 jahren hat man als kunde sowieso das recht in die prolongation zu gehen und sich nach besseren konditionen umzuschauen, außerdem ist eine sondertilgung i H v 10% der darlehenssumme möglich.

 

im aktuellen zinsumfeld macht es wirklich sinn darlehen aufzunehmen

[Muggel]

Bausparen hat Vorteile. Man ist in der Lage über das Sparverhalten relativ risikolos die höhere monatliche Belastung zu prüfen und erhält für den nachrangigen Teil gute und sichere Zinsen. 1a-Hypothek und Bausparen sind sinnvoll. Alle anderen Ansparinstrumente haben immer den NAchteil, dass Sie renditeträchtig erst bei Höchstständen auflösbar sind und damit eine gute Gelegenheit (die meist bei niedrigen Kursen kommt) mit Kursverlusten bezahlt werden muss.

 

Sondertilgungen bei den eh schon hohen Tilgungsleistungen des Bausparens halte ich für Illusion und nicht für ein ernsthaftes Argument.

 

Beim selbstgenutzten Wohneigentum sehe ich aber ein sehr konservatives Anlageverhalten für richtig an und deshalb gibt es von mir auch kein Vedikt zum Bausparen.

 

Warnen muss man jedoch davor, dass Bausparkassen gerne viel zu grosse Verträge verkaufen und weit über die sinnvollen 20-30% der Gesamtkosten Bausparsummen anbieten.

Ich sehe eher das Thema KfW-Wohneigentum vs. Bausparvertrag, weil hier auch eine 1a-Hypothek möglich ist.

[Sun]

Hallo!

 

Ich verstehe so einiges nicht am letzten Beitrag:

 

Bausparen hat Vorteile. Man ist in der Lage über das Sparverhalten relativ risikolos die höhere monatliche Belastung zu prüfen

Das kann ich nicht nachvollziehen... "die mtl. Belastung prüfen"??? Was ist damit gemeint? Ist das tatsächlich ein Vorteil vom BSV?? Meine mtl. Belastung kann ich auch prüfen indem ich nen Dauerauftrag auf mein Sparbuch setze?!

 

und erhält für den nachrangigen Teil gute und sichere Zinsen.

"gute Zinsen"? ? ? Reden wir noch vom BSV?

 

1a-Hypothek und Bausparen sind sinnvoll. Alle anderen Ansparinstrumente haben immer den NAchteil, dass Sie renditeträchtig erst bei Höchstständen auflösbar sind und damit eine gute Gelegenheit (die meist bei niedrigen Kursen kommt) mit Kursverlusten bezahlt werden muss.

Mein Ansparinstrument sind TGs/FGs. Da gibt es keine gute und schlechte Gelegenheit.... oder? Es mag stimmen, wenn ich in Risiko-Anlagen anspare (wie Aktienfonds usw.)

Und was meinst du mit "1a-Hypothek"? Eine Hypothek bekomme ich doch erst auf schuldenfreie, fertiggebaute Häuser... und nicht vorher zur Finanzierung!? Oder wie oder was?

 

Sondertilgungen bei den eh schon hohen Tilgungsleistungen des Bausparens halte ich für Illusion und nicht für ein ernsthaftes Argument.

Ganz genau! Und wie schon mehrmals erwähnt - das Recht hat man auch bei Annuitäten. Wenn auch nicht in dem Umfang

 

Beim selbstgenutzten Wohneigentum sehe ich aber ein sehr konservatives Anlageverhalten für richtig an

Warum? Ist ein TG/FG nicht auch sehr konservativ? Und wesentlich besser als nen BSV, oder?!

 

 

Warnen muss man jedoch davor, dass Bausparkassen gerne viel zu grosse Verträge verkaufen und weit über die sinnvollen 20-30% der Gesamtkosten Bausparsummen anbieten.

Wer hat eigentlich diese 30% errechnet? Und warum sollten 30% BSV sinnvoll sein? Ein 100% Annuitätendarlehen ist rechnerisch besser. Wenn ich dann einen BSV einmische zu x% dann verringert sich einfach nur meine rechnerisch bessere Lage. Ich verstehe einfach nicht warum ich 30% meines Kapitals aus einem schlechterem Angebot nehmen soll! Ich vergleiche das mal mit nem Reifen-Kauf beim Auto. Ich brauche 4 Reifen und habe Angebot A und Angebot B. A (=Annuität) ist günstiger - also nehme ich 4 Reifen von A. Warum sollte ich jetzt nur 3 Reifen von A nehmen und 1 Reifen von B (=BSV)?

 

Ich sehe eher das Thema KfW-Wohneigentum vs. Bausparvertrag, weil hier auch eine 1a-Hypothek möglich ist.

Da ist schon wieder dieses "1a-Hypothek" *grübel*

 

 

Helft einem Unwissendem!!

 

Grüße

[Boersifant]

Ein BSV ist bei den üblichen Konditionen nur dann sinnvoll, wenn man sich klar für einen Immobilienkauf entschieden hat und mit (stark) steigenden Zinsen rechnet. Von einer rentablen Geldanlage kann keine Rede sein, wenn die Rendite deutlich unter der von Tagesgeldkonten liegt.

[Muggel]

Hallo!

 

Das kann ich nicht nachvollziehen... "die mtl. Belastung prüfen"??? Was ist damit gemeint? Ist das tatsächlich ein Vorteil vom BSV?? Meine mtl. Belastung kann ich auch prüfen indem ich nen Dauerauftrag auf mein Sparbuch setze?!

Kannst Du auch. Nur kann dein Sparbuch keine Darlehensansprüche entwickeln.

 

 

"gute Zinsen"? ? ? Reden wir noch vom BSV?

1-4 % Zinsen aufs Guthaben. 1,6 -4 % aufs Darlehen. Entscheidend ist doch die Zinsdifferenz zwischen Guthaben und Darlehen. Aber bitte den Beitrag in seiner gesamten Darstellung zur Kenntnis nehmen. Ich sehe Vorteile in einem sehr begrenzt definierten Rahmen und halte es für unsinnig, pauschal Produkte zu verteufeln. Jedes hat seine Zielgruppe. (siehe Börsifant) Auch ist hier die persönlich abgestimmt Mischung zwischen TG und BSV wichtig und richtig.

 

Mein Ansparinstrument sind TGs/FGs. Da gibt es keine gute und schlechte Gelegenheit.... oder? Es mag stimmen, wenn ich in Risiko-Anlagen anspare (wie Aktienfonds usw.)

Und was meinst du mit "1a-Hypothek"? Eine Hypothek bekomme ich doch erst auf schuldenfreie, fertiggebaute Häuser... und nicht vorher zur Finanzierung!? Oder wie oder was?

Baufinanzierungen von spezialisierten Banken nennt man Hypothek. Diese Institute bieten die Hypothek inkl. einer Vorfinanzierung zum gleichen Zinssatz an. Diese Unterteilung nach Fertigstellung ist nicht mehr relevant. Schuldenfrei? Das verstehe ich nun wieder nicht. Natürlich können vorrangige Hypotheken vorhanden sein. Grenzt aber die Konditionsgestaltung und evtl. die Zusagefähigkeit ein.

Tagesgelder und Festgelder haben einen täglich oder zum Fälligkeitstermin veränderbaren Zinssatz. DIe Ansparleistung für den Hausbau ist selten in diesen überschaubaren Zeiten zu machen. Bei Festgelder mit dem üblichen Zeithorizont schmilzt der Renditevorsprung beträchtlich.

 

Warum? Ist ein TG/FG nicht auch sehr konservativ? Und wesentlich besser als nen BSV, oder?!

Genauso konservativ. Aber auch hier: Dein TG/FG kann kein Darlehensanspruch hebeln. Beim Bausparen ist es möglich aus einem 1 EURO bis zu 4 Hausbau-Euros zu machen.

 

 

Wer hat eigentlich diese 30% errechnet? Und warum sollten 30% BSV sinnvoll sein? Ein 100% Annuitätendarlehen ist rechnerisch besser.

Die 100% Finanzierung ist eher ein Modell aus der Vergangenheit. Aber man kann es rechnen:

Zinssatz 60% Auslauf 4,15 %

Beleihungszuschlag 100% 0,6

Zinssatzangebot 4,75 %

Die Banken werden diese Geschäfte kaum noch ausserhalb der eigenen Bücher verkauft kriegen und selber kaum in den Büchern haben wollen. Wenn doch, dann mit Aufschlägen von 0,6 -1 %. Und dass muss man dann bitte auf der Passivseite (BSV vs. TG/FG) erst mal wieder reinholen.

 

Alternativ

Zinssatz 60% Auslauf 4,15 %

Zinssatz BSV 3,75 % -4 %

 

Die überschläglich 30% kommen also aus der Beleihungsbewertung der erstrangigen und zweitrangigen Hypothek. Und der jeweiligen Besicherung durch das Pfandbriefbanken bzw. Bausparkassengesetz.

[Jean]

Hallu Sun

1.

Genotrade ist eine Genossenschaft.

Wenn also von 3 Jahre Wartezeit gesprochen wird, wird die Mindestwartezeit benannt. Eine Genossenschaft muss einen Ziel verpflichtet sein, nicht einem Ergebnis. Und die Mittelverwendung muss lediglich durch die Satzung und die Beschlüsse abgesegnet sein. ob diese Verwendung tatsächlich effektiv und wirksam zur Zielerreichung beitragen, ist nicht relevant. Eine wirklich schöne Sache für den Initiator der Geschäftsidee....Nur wollen, nicht können!

 

>> Die Wartezeit liegt doch zwischen 12 und 39 Monaten, habe ich zumindest so mit eigenen Augen gelesen.

 

2.

Alle wirklich wirtschaftlich sinnvollen Geschäftsmodelle sind merkwürdiger Weise aus der Genossenschaft ausgesourct (Vertrieb, Hausbau etc) und ziehen sofort Geld von der Genossenschaft oder dem Genossen. Wer Leistung und Gegenleistung betrachtet, stellt jetzt auch nicht unbedingt eine angemessene Vergütung fest.

3.

Es handelt sich bei der Geschäftsidee um ein dynamisches Gleichgewicht. Insofern sind die Ähnlichkeiten zum Bausparen nicht zufällig. Ich benötige für dieses Modell immer nachfolgende Kunden (und zum Anfang auch ein überdurchschnittliches Kundenwachstum (hier einen Faktor 1:9) , denn das Geschäftsmodell ist ja nicht auf eine Fremdfinanzierung der 180.000 ausgelegt. Dieses Kundenwachstum wurde jedoch noch nie in dem fast 7jährigen Leben der Genotrade erreicht. Warum kann man an der Beispielrechnugn sehen. Insofern sind eben die Erfolge= Hausbau durch Genotrade-Genossen sehr bescheiden und haben eher Musterhaus-Charakter. Und dieses dynamische Gleichgewicht erreicht wird und ein überdurchschnittliches Wachstum nicht mehr notwendig ist, hast Du mehr Mitglieder als in Deutschland in den nächsten 3 Jahren bauen wollen.

Jahr 1: 1000 Mitglieder x 20.000 Einlage= 20.000.000 Gesamteinlagen

Jahr 2: 9000 x 20.000 = 180.000.000

Jahr 3: 81000 x 20.000 = 1.620.000.000

Hier die Ausgabenbetrachtung* nach jeweils 3 Jahren:

1000 x 180.000 = 180.000.000

9000 x 180.000 = 1,62 Mrd Einnahmen 1000 x 600 Miete x 12 Monate (7,2 Mio ) sowie Ansparung 1,1 % =1.980.000 Gesamt= 9,2 Mio

81000 x 180.000 = 14,58 Mrd. Einnahmen 10.000 x Miete 72 Mio sowie Ansparung 1,1 % von 1,8 Mrd= 198 Millionen = 270 Millionen

Also Du brauchst für die Bedienung der 81000 Mitglieder 14, 3 Mrd = das entspricht 715.500 Neu-Mitglieder (das ist dreimal soviel, wie an Bauherren im EFH-Bereich überhaupt in DE vorhanden sind)

*Zinsgewinne habe ich als Organisationskosten der Gesellschaft nicht berechnet.

 

>> Der Zins ist doch mit anzurechnen, da er als Rückfluss in den Genossenschaftstopf fließt und so wieder für weitere Finanzierungen zur Verfügung steht. Dazu kommt, dass die Genossen nach 25 Jahren Ihre Häuser bei der Genossenschaft ablösen und so der Kaufpreis doch auch wieder zurückfließt und zur Verfügung steht.

 

Um eine Analogie mit dem Bausparen zu machen: Beim Bausparen gibt es in der Mehrheit unechte Bausparer (die legen dort ihre VL an oder Geld für staatliche Prämie und wollen kein Darlehen) Die Zuteilungen sind durchschnittlich bei 4-7 Jahren. Die Tilgungszeiten bei 7 -11 Jahren. Die maximale Darlehenproportion 1:4 und nicht 1:9.

Mehr als 1:1,2 Kundenwachstum verkraften auch grosse Bausparkassen nicht und die haben zumindenst noch einen Fonds zur bauspartechnischen Absicherung. (seit den 70ziger Jahren als die BabyBoomer kamen und BHW als Bauen heißt Warten übersetzt wurde)

 

Ein reelles Angebot würde bei einer Hebelwirkung von 1:9 auch von Mindestzeiten von 9 Jahren ausgehen. Oder den Hebel minimieren und damit die Einlagenquote deutlich erhöhen. Aber dann wäre das Angebot nicht verlockend. Und man weiss schon, dass dieses Angebot für Leute gemacht ist, die

1. keine Finanzierung bekommen

2. nicht rechnen können

3. naiv sind

 

Zu Deinen Fragen:

Was passiert, wenn die Genossenschaft pleite geht?

Nachschlusspflicht und das Eigentum der Genossenschaft wird verwertet.

 

>>Ich habe mir mal die Satzung der Genotec eG durchgelesen und da steht unter § 42 glaube ich, dass eine Nachschusspflicht ausgeschlossen ist, d.h. es besteht dann wohl auch kein Durchgriff auf das Privatvermögen der Genossen. Übrigens, was passiert denn, wenn eine Bank pleite geht?

 

Wie sicher ist die Anlage?

Überhaupt nicht sicher. Deine Geno-Anteile werden in einem Auseinandersetzungsguthaben bewertet und zur aktuellen Bewertung ausgezahlt. Nichts an dem Geschäftsmodell läßt Gewinnmöglichkeiten innerhalb der Genossenschaft vermuten. Also wird Dein Guthaben schwinden. Nach Geno-Recht muss die Genossenschaft die Auszahlung auch nicht sofort vornehmen. Das Ding läuft eher so: Der Verkäufer erhält satte 6%. Das neue Mitglied bekommt nach 3 Jahren mit, dass er die 180.000 nicht (noch nicht) bekommt, kündigt die Anteile irgendwann genervt und erhält nach 6 Jahren einen kümmerlichen Restwert. Solange die Genossenschaft peinlich genau auf eine exakte Buchhaltung und saubere Vorstandsbeschlüsse achtet, kann das enttäuschte Mitglied sich durch die Instanzen klagen. Er wird verlieren. Der Vorstand besteht spätestens nach 3 Jahren gewonnene Prozesse nur noch aus Anwälten oder deren Familienmitgliedern.

>>Eine eingetragenen Genossenschaft hat doch den Zweck der Förderung Ihrer Mitglieder und nicht den Zweck, Gewinn zu erzielen, wenn ich dass richtig verstanden habe. Wie sicher ist denn meine Anlage bei einer Bank? Die Bankenkrise hat uns doch gezeigt, dass da so einiges im argen liegt.

Was ich jetzt noch nicht verstanden habe ist das mit dem "Verkäufer, der satte 6% erhält" - wer ist damit gemeint und was sind diese 6%?

 

Hausbaubindung?

Man wird dies eher subtil verbinden und nicht offiziell. Denn dies wäre ein rechtlich bedenkliches Kopplungsgeschäft und evtl. zum Fallen der gesamten Vertragsgrundlage führen. Damit wären die gewinnorientierten Zweckgesellschaten rund um die Genossenschaft und der schöne Schutz durch die Genossenschaft in diesem Einzelfall perdü.

[Muggel]

Die Wartezeit liegt doch zwischen 12 und 39 Monaten, habe ich zumindest so mit eigenen Augen gelesen.

 

Dann bitte die Details zur Kenntnis nehmen. Es werden weitere Bedingungen genannt. Insofern ist der Begriff MINDESTWARTEZEIT richtig.

 

>> Der Zins ist doch mit anzurechnen, da er als Rückfluss in den Genossenschaftstopf fließt und so wieder für weitere Finanzierungen zur Verfügung steht. Dazu kommt, dass die Genossen nach 25 Jahren Ihre Häuser bei der Genossenschaft ablösen und so der Kaufpreis doch auch wieder zurückfließt und zur Verfügung steht.

 

Den Mietzins habe ich erfaßt. Zinsen aus Kapitalerträgen können nicht anfallen bzw. nur dann, wenn die Gewinnung von nachfolgenden Genossenschaftsmitgliedern überhalb des Faktor 9 gesteigert wird.

Den Hokus-Pokus auf 25 Jahre zu rechnen, habe ich mir erspart, weil es bereits im 4. Jahr mehr Mitglieder braucht als Hausbauinteressenten in DE vorhanden sind. Ich weiss gar nicht genau, wo Du bei 25 Jahren landest aber Du brauchst neben der Erdbevölkerung noch die Sippschaft von E.T. Der ist zwar auf Wohneigentum fixiert ....Ich will nach Hause....aber ist seine Sippe gross genug?

 

NAchschußpflicht gibt es nicht. Das ist richtig.

 

>>Eine eingetragenen Genossenschaft hat doch den Zweck der Förderung Ihrer Mitglieder und nicht den Zweck, Gewinn zu erzielen, wenn ich dass richtig verstanden habe. Wie sicher ist denn meine Anlage bei einer Bank? Die Bankenkrise hat uns doch gezeigt, dass da so einiges im argen liegt.

Was ich jetzt noch nicht verstanden habe ist das mit dem "Verkäufer, der satte 6% erhält" - wer ist damit gemeint und was sind diese 6%?

 

Deshalb sind ja alle gewinnbringenden Unternehmen ausgelagert. Selbst die Mitgliederwerbung erfolgt durch einen eingetragenen Kaufmann. Da gehen die 6% hin. Natürlich nicht ratierlich, sondern sofort. Den Liqui-Abfluss habe ich in meiner Berechnung gar nicht aufgeführt.

[Jean]

Die Wartezeit liegt doch zwischen 12 und 39 Monaten, habe ich zumindest so mit eigenen Augen gelesen.

 

Dann bitte die Details zur Kenntnis nehmen. Es werden weitere Bedingungen genannt. Insofern ist der Begriff MINDESTWARTEZEIT richtig.

>> ich halte fest, die Mindestwartezeit liegt je nach Eigenkapitalquote zwischen 12 und 39 Monaten.

 

>> Der Zins ist doch mit anzurechnen, da er als Rückfluss in den Genossenschaftstopf fließt und so wieder für weitere Finanzierungen zur Verfügung steht. Dazu kommt, dass die Genossen nach 25 Jahren Ihre Häuser bei der Genossenschaft ablösen und so der Kaufpreis doch auch wieder zurückfließt und zur Verfügung steht.

 

Den Mietzins habe ich erfaßt. Zinsen aus Kapitalerträgen können nicht anfallen bzw. nur dann, wenn die Gewinnung von nachfolgenden Genossenschaftsmitgliedern überhalb des Faktor 9 gesteigert wird.

Den Hokus-Pokus auf 25 Jahre zu rechnen, habe ich mir erspart, weil es bereits im 4. Jahr mehr Mitglieder braucht als Hausbauinteressenten in DE vorhanden sind. Ich weiss gar nicht genau, wo Du bei 25 Jahren landest aber Du brauchst neben der Erdbevölkerung noch die Sippschaft von E.T. Der ist zwar auf Wohneigentum fixiert ....Ich will nach Hause....aber ist seine Sippe gross genug?

>> mathematisch ist das System aber nicht endlos, denn alle Genossen zahlen doch den Kaufpreis nach spätestens 25 Jahren wieder zurück. Wo liegt jetzt das Problem?

 

NAchschußpflicht gibt es nicht. Das ist richtig.

 

 

>>Eine eingetragenen Genossenschaft hat doch den Zweck der Förderung Ihrer Mitglieder und nicht den Zweck, Gewinn zu erzielen, wenn ich dass richtig verstanden habe. Wie sicher ist denn meine Anlage bei einer Bank? Die Bankenkrise hat uns doch gezeigt, dass da so einiges im argen liegt.

Was ich jetzt noch nicht verstanden habe ist das mit dem "Verkäufer, der satte 6% erhält" - wer ist damit gemeint und was sind diese 6%?

 

Deshalb sind ja alle gewinnbringenden Unternehmen ausgelagert. Selbst die Mitgliederwerbung erfolgt durch einen eingetragenen Kaufmann. Da gehen die 6% hin. Natürlich nicht ratierlich, sondern sofort. Den Liqui-Abfluss habe ich in meiner Berechnung gar nicht aufgeführt.

>>Das habe ich jetzt überhaupt nicht verstanden. Die 6% sind genau was? Provision? Ich habe gelesen, dass 1,6% der Finanzierungssumme an Abschlussgebühren anfallen, nicht 6%. Die Abschlussgebühr ist auch ratierliech zahlbar, steht da ganz klar!

Was ist ein Liqui-Abfluss?

 

Fazit: Wo ist jetzt das Problem bei der ganzen Angelegenheit?

Dass die Banken und Bausparkassen eine Konkurenz bekommen haben?

Ich habe nach dem Theater der letzten Zeit jedenfalls kein Vertrauen mehr in die Banken. Die verbrennen wirklich Geld und werden dafür nicht ein Mal bestraft! Das ist doch die Realität! Ich werde mir genau überlegen, ob ich zu einer Bank gehe, eher nicht. Ich werde wohl bei der Genotec landen, erscheint mir deutlich sicherer, da kann ich kein horrendes Minus machen.

[Muggel]

>> mathematisch ist das System aber nicht endlos, denn alle Genossen zahlen doch den Kaufpreis nach spätestens 25 Jahren wieder zurück. Wo liegt jetzt das Problem?

 

Nach rechne doch bitte selbst bei erfüllter MIndestwartezeit 3 Jahre

1 1.000

3 9.000

6 81.000

9 729.000 (das dreifache was in Deutschland gebaut wird)

12 6.561.000

15 59.049.000

18 531.441.000

21 4.782.969.000

24 43.046.721.000

 

Wenn ich 4 Personen je Haus rechne, dann wird im 20. JAhr Kim Jong Il Generalsekretär von Genotec.

[asche]

>> mathematisch ist das System aber nicht endlos, denn alle Genossen zahlen doch den Kaufpreis nach spätestens 25 Jahren wieder zurück. Wo liegt jetzt das Problem?

 

Nach rechne doch bitte selbst bei erfüllter MIndestwartezeit 3 Jahre

Vereinfacht:

 

1. Mathematisch mag das System klappen (ich hab's jetzt nicht geprüft).

2. Faktisch klappt es nicht.

 

Denn: Soviele Menschen auf der ganzen Welt gibt es nicht, um die erforderliche Mitgliederzahl zu erreichen. Ausser die Erdbewohner verzehnfachen(!) sich in den nächsten zwanzig Jahren.

 

Und im übrigen ist es eine saudumme Idee, aus Frust, Enttäuschung und Ärger über den einen Bauernfänger (manche Bankberater) dem nächsten Bauernfänger (dubiose Schneeballsysteme) in die Arme zu laufen.

[Muggel]

Aber genau das muss die Auflage vom Gewerbeamt sein, jeder zieht mit diesem Spruch Verbraucher ab.

Ich habe das aus Spass mal im Grenzwert berechnet. Also keine Vertriebskosten, keine Inflation und Genotec leitet Mutter Theresa.

 

Jahr Mitglieder

1 1.000

3 7.500

6 62.000

9 510.000

12 4.190.000

15 34.424.000 (EU wird EUropäische Union von Genonien)

18 282.820.000

21 2.323.586.000 ( 1o Mrd Menschen leben jetzt in Genotec-Häuser)

24 19.090.064.000 ( Capt. Spook besiedelt das Universum)