Gerd Kommer - Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen

[Schinzilord]

Bei wenigen Immobilien zur Vermietung dominieren doch die unsystematischen Risiken, da macht meines Erachtens eine Analyse des Immomarktes keinen Sinn.

Kurz gesagt:

Man kann Glück oder Pech haben, bzw. mit viel Erfahrung /Know How in einem nicht total effizienten lokalen Markt besser als andere sein.

 

Bei einer selbstgenutzten Immobilie dominieren Effekte, die man nicht mit Geld aufwiegen kann.

Wer es will, macht es eh, egal wie der Markt oder der Leitzins grad steht.

[Powerboat3000]

Kommer ist ja vor dem Hintergrund der Renditegesichtspunkte eher für das Kaufen als für das Mieten, da die Aktienmarktrendite im langfristigen Trend oberhalb der Wertsteigerung von Immobilien liegt (mal grob zusammen gefasst).

 

Wie aber werten wir die ganze Geschichte vor dem aktuellen Hintergrund, wo man für 2,5% Zinsen eine Finanzierung hinstellen kann?

 

Selbst wenn man mal in Gedanken mit einer Vollfinanzierung rechnet, erscheint das Kaufen doch im Moment interessanter als das Mieten, denn selbst ohne Tilgung würde man ja mit 2,5% Zinsen weniger Zinsen zahlen als für eine vergleichbare Wohnung an Miete zahlen, wo wir irgendwo zwischen 4 und 7% liegen.

 

Ich war eigentlich ein Freund vom Mieten (Flexibilität, Rendite) aber derzeit denke ich wirklich darüber nach, anstatt Miete zu zahlen lieber günstig etwas zu finanzieren. Verbunden mit einer guten oder perspektiven Lage in der Stadt sollte man nach 10-15 Jahren zumindest nicht schlechter dastehen als heute....

 

Wie denkt ihr hierüber?

[Bärenbulle]

Kommer ist ja vor dem Hintergrund der Renditegesichtspunkte eher für das Kaufen als für das Mieten, da die Aktienmarktrendite im langfristigen Trend oberhalb der Wertsteigerung von Immobilien liegt (mal grob zusammen gefasst).

 

Wie denkt ihr hierüber?

Anders. Meines Wissens ist Kommer auch eher für Mieten als für Kaufen und nicht wie oben von Dir beschrieben umgedreht.

[Bass-T]

Kommer ist ja vor dem Hintergrund der Renditegesichtspunkte eher für das Kaufen als für das Mieten, da die Aktienmarktrendite im langfristigen Trend oberhalb der Wertsteigerung von Immobilien liegt (mal grob zusammen gefasst).

 

Wie denkt ihr hierüber?

Anders. Meines Wissens ist Kommer auch eher für Mieten als für Kaufen und nicht wie oben von Dir beschrieben umgedreht.

 

Genau so ist es!

 

Gruß

Bass-T

[ramirez_asdf]

...

Wie aber werten wir die ganze Geschichte vor dem aktuellen Hintergrund, wo man für 2,5% Zinsen eine Finanzierung hinstellen kann?

 

Selbst wenn man mal in Gedanken mit einer Vollfinanzierung rechnet, erscheint das Kaufen doch im Moment interessanter als das Mieten, denn selbst ohne Tilgung würde man ja mit 2,5% Zinsen weniger Zinsen zahlen als für eine vergleichbare Wohnung an Miete zahlen, wo wir irgendwo zwischen 4 und 7% liegen.

 

Ich war eigentlich ein Freund vom Mieten (Flexibilität, Rendite) aber derzeit denke ich wirklich darüber nach, anstatt Miete zu zahlen lieber günstig etwas zu finanzieren. Verbunden mit einer guten oder perspektiven Lage in der Stadt sollte man nach 10-15 Jahren zumindest nicht schlechter dastehen als heute....

 

Wie denkt ihr hierüber?

 

Problem ist, dass das niedrige Zinsniveau die Preise in die Höhe treibt. Ich bezweifle insgesamt sehr (zu meiner Schande will ich es aus Aufwandsgründen nicht nachrechnen), dass beim günstigen Zinsniveau der Kreditnehmer bevorteilt wird, sondern der Kuchen eher bei den anderen (Bauträger, Bauindustrie, Grundstücksbesitzer) landet.

[Powerboat3000]

Kommer ist ja vor dem Hintergrund der Renditegesichtspunkte eher für das Kaufen als für das Mieten, da die Aktienmarktrendite im langfristigen Trend oberhalb der Wertsteigerung von Immobilien liegt (mal grob zusammen gefasst).

 

Wie denkt ihr hierüber?

Anders. Meines Wissens ist Kommer auch eher für Mieten als für Kaufen und nicht wie oben von Dir beschrieben umgedreht.

 

Du hast Recht. Kommer ist für das Mieten. Das war mir klar, trotzdem habe ich es versehentlich falsch herum geschrieben.

[Bärenbulle]

Problem ist, dass das niedrige Zinsniveau die Preise in die Höhe treibt.

 

Wenn Du Dir da sicher bist, dann nimm einen Kredit auf und gehe so vor:

1) damit Immobilie n kaufen

2) Hypothek auf Immobilie n aufnehmen

3) n=n+1 und Goto 1)

 

Wenn Du Warren Buffet eingeholt hast gibt Bescheid und wir arbeiten an einem Exitplan.

 

Du hast Recht. Kommer ist für das Mieten. Das war mir klar, trotzdem habe ich es versehentlich falsch herum geschrieben.

Ja, das hatte ich mir schon fast gedacht, denn man kann es eigentlich auch aus den Aussagen im zweiten Teil Deines Posts interpretieren. Ich teile Kommers Meinung in Bezug auf Immobilien nur sehr eingeschränkt. Je nach Situation des Investors und der wirtschaftlichen Rahmenparameter halte Sie für undifferenziert bis falsch.

[RichyRich]

Ich teile Kommers Meinung in Bezug auf Immobilien nicht und halte Sie für undifferenziert bis falsch.

 

Habe "Kaufen oder mieten?" nicht gelesen, aber ich sag mal so, wer ne günstige(s) ETW / Haus findet

oder unter der Voraussetzung, dass er den Neubau größtenteils selbst bewohnt, einen Bauplatz außerhalb

großer Ballungsräume findet (somit also günstiger / aber auch wertloser ist), der sollte kaufen / bauen.

 

Auf der anderen Seite, wer erstmal Geld scheffeln will und mit 60 m² auf Dauer auskommt, dem ist ein Aktien-

investment zu empfehlen um dann beim günstigen Angebot zuschlagen zu können.

Aber ob dann auch noch die Zinsen niedrig sind, wage ich zu bezweifeln...

[Flughafen]

Auf der anderen Seite, wer erstmal Geld scheffeln will und mit 60 m² auf Dauer auskommt, dem ist ein Aktien-

investment zu empfehlen um dann beim günstigen Angebot zuschlagen zu können.

Aber ob dann auch noch die Zinsen niedrig sind, wage ich zu bezweifeln...

 

Auch ist nicht sicher, dass man dann überhaupt noch einen Kredit braucht.

[RichyRich]

Auch ist nicht sicher, dass man dann überhaupt noch einen Kredit braucht.

 

Hmh, sicher ist eigentlich nichts. - Ob man dann überhaupt noch lebt??? - Langfristig sind wir alle tot, also find´ich.

[oliotb]

Wäre. Wenn er umsonst wäre. Ist aber nicht.

 

Dann lebst Du anscheinend in einem Paralleluniversum. Seid dem Erscheinen des Buches haben globale Immobilien eine beträchtliche Realrendite abgeworfen. In D sowieso. Im langjährigen, Rückblick über Dekaden haben Sie auch mehr als Anleihen erwirtschaftet. Und die Aussichten auf Langfristperspektive sind verglichen mit Anleihen signifikant vorteilhafter.

 

koenntest du mir bezueglich der betrachtlichen rendite ein paar links oder referenzen geben? woher beziehst du diese infos? (hab gerade das buch gelesen und bin sehr an der anderen seite interessiert..)

[John Silver]

Studie des IW Köln

Wohneigentümer leben günstiger als Mieter

Eigentum lohnt sich, zumindest laut einer neuen Studie des IW Köln. Wer zur Miete wohnt, kommt demnach teurer weg. Das dürfte auch langfristig so bleiben – und zwar in ganz Deutschland.

28.11.2016, von MICHAEL PSOTTA

...

Die Studie entstand im Auftrag des Immobilienunternehmens Accentro Real Estate, das sich nach den Angaben des Vorstandsvorsitzenden Jacopo Mingazzini mit dem Verkauf von Wohnungen an bisherige Mieter vor allem in Berlin befasst.

...

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/neue-studie-des-iw-koeln-wohneigentuemer-leben-guenstiger-als-mieter-14549334.html

 

Interessant, aber wie so oft: ..."Die Studie entstand im Auftrag...". Wenn das der Mieterbund gewesen wäre, hätte die Studie in meinen Augen mehr Gewicht. So bleibt das Ergebnis durch die Annahmen in der Studie einwenig schal.

 

EDIT: Ergänzung, und hier ist die Gegenargumentation:

 

IMMOBILIEN IMMOBILIEN

Die Wahrheit über „Kaufen ist besser als mieten“

Von Michael Fabricius, Karsten Seibel | Stand: 18:58 Uhr | Lesedauer: 6 Minuten

...

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article159818370/Die-Wahrheit-ueber-Kaufen-ist-besser-als-mieten.html

[BruceETF]

Hallo,

 

ich hatte dieses Thema auch recht lange. Kaufen oder mieten.

Pauschal kann man das nicht beantworten, soviel ist sicher.

 

Ist es doch abhängig,  was das Objekt kosten soll. Gerade bei gebrauchten kann einem die EnEV doch etwas "überstapazieren".

Neubauen wäre, meiner Meinung nach, vorzuziehen, wenn es machbar ist. Oder man ist Handwerklich begabt, dann könnte

es sich schon lohnen. Stundenlohn könnte da sinnvoller "investiert" werden. ;-)

 

Aber.....Möchte ich wirklich nur für's Eigenheim arbeiten gehen? Eventuell noch Zweitjob?

Arbeitslage ist auch nicht mehr, das was es mal war. Egal in welchem Bereich.

 

Ich habe eine günstige ETW gekauft, ist abbezahlt und habe "nur" noch das Hausgeld. Weit unter der Miete.

Klar, der Kaufpreis ist da nicht dabei! Unter dem Strich, über eine entsprechende Laufzeit, aber trotzdem unter der Miete.

Wie gesagt, ist abhängig, was ich ausgeben will. Und ich wollte nicht viel, wohne aber jetzt schön am Stadtrand mit Fluss.

Pure Erholung jeden Tag. Trotzdem gute Infrastruktur, Autobahnen in alle Richtungen in der Nähe. Großstädte innerhalb 30 Minuten zu erreichen. Wie gesagt, für mich perfekt, für andere vermutlich nicht.

Für mich war der Preis in erster Linie ausschlaggebend, vorher schaue ich mir ein Objekt nicht an.

 

Macht Euch nicht verrückt! Geniest Euer Leben! In Miete oder gekauft!

 

Gruß

Burce

 

[StepHue]

Nach den ersten paar Kapiteln habe ich mich gefragt, warum es eigentlich noch Immobilienbesitzer gibt, die Häuser und Wohnungen privat nutzen. 

Kommer schreibt schon sehr polemisch. Er bildet dabei aber auch einen netten Gegenpol zur "Kauf jetzt dein Eigenheim"-Hysterie, die es gerade in Zeiten niedriger Zinsen immer wieder gibt.

Besonders in Zeiten, wo oftmals hohe Flexibilität im Job erwartet wird, halte ich die "Mieten und das restliche Geld anlegen"-Variante für sinnvoller.

 

Am Ende schließe ich mich aber meinem Vorredner BruceETF an: Man sollte eine Anlageentscheidung schon sehr gut überlegen. Aber trotzdem sollte man dabei entspannt bleiben und das Leben genießen.

[Juninho]

Am 28.11.2016 um 20:41 schrieb John Silver:

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/neue-studie-des-iw-koeln-wohneigentuemer-leben-guenstiger-als-mieter-14549334.html

 

Interessant, aber wie so oft: ..."Die Studie entstand im Auftrag...". Wenn das der Mieterbund gewesen wäre, hätte die Studie in meinen Augen mehr Gewicht. So bleibt das Ergebnis durch die Annahmen in der Studie einwenig schal.

 

EDIT: Ergänzung, und hier ist die Gegenargumentation:

 

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article159818370/Die-Wahrheit-ueber-Kaufen-ist-besser-als-mieten.html

 

Wer eine Studie finanziert, ist doch für die Qualität der Studie egal. Wichtig ist das Design und die Ergebnisse. 

vor 49 Minuten schrieb StepHue:

Besonders in Zeiten, wo oftmals hohe Flexibilität im Job erwartet wird, halte ich die "Mieten und das restliche Geld anlegen"-Variante für sinnvoller.

Unter hohe Flexibilität verstehe ich eigentlich, dass man sich seinen Wohnort selber aussuchen kann...

[Joseph Conrad]

vor 8 Stunden schrieb StepHue:

Nach den ersten paar Kapiteln habe ich mich gefragt, warum es eigentlich noch Immobilienbesitzer gibt, die Häuser und Wohnungen privat nutzen. 

Kommer schreibt schon sehr polemisch. Er bildet dabei aber auch einen netten Gegenpol zur "Kauf jetzt dein Eigenheim"-Hysterie, die es gerade in Zeiten niedriger Zinsen immer wieder gibt.

Besonders in Zeiten, wo oftmals hohe Flexibilität im Job erwartet wird, halte ich die "Mieten und das restliche Geld anlegen"-Variante für sinnvoller.

 

Am Ende schließe ich mich aber meinem Vorredner BruceETF an: Man sollte eine Anlageentscheidung schon sehr gut überlegen. Aber trotzdem sollte man dabei entspannt bleiben und das Leben genießen.

 

Kommer ist da viel zu pessimistisch. Man hat nur ein Leben und das will gelebt werden. Wer Kinder hat möchte in aller Regel ein Häuschen mit Garten. Mit Fleiß, Augenmaß, Sparsamkeit, Bescheidenheit und dem Willen zur Einschränkung und Konzentration auf ein Ziel gelingt das auch sehr vielen Familien. So düster sieht die Lage meiner Meinung nach gar nicht aus.

Aber natürlich gibt es Familien deren Einkommen und Vermögen nicht ausreicht ein Haus zu kaufen. Das darf man aber nicht pauschalisieren.

 

Gruß

Joseph

[Schwachzocker]

vor 47 Minuten schrieb Joseph Conrad:

...viel zu pessimistisch. 

 

vor 48 Minuten schrieb Joseph Conrad:

... Mit Fleiß, Augenmaß...

 

vor 49 Minuten schrieb Joseph Conrad:

...So düster sieht die Lage meiner Meinung nach gar nicht aus.

 

vor 50 Minuten schrieb Joseph Conrad:

... nicht pauschalisieren.

 

Ich staune! Joseph, bist Du es, oder wurde Dein Account gehackt?

[Joseph Conrad]

vor 38 Minuten schrieb Schwachzocker:

 

 

 

 

Ich staune! Joseph, bist Du es, oder wurde Dein Account gehackt?

 

Aus der düsteren Raupe schlüpfte ein schillernder Schmetterling 

 

Gruß

Joseph

[StepHue]

Am 17.1.2018 um 10:02 schrieb Juninho:

Unter hohe Flexibilität verstehe ich eigentlich, dass man sich seinen Wohnort selber aussuchen kann...

Klar, für mich selber sehe ich das auch so.

Der Arbeitgeber (falls man Angestellter ist) sieht das aber meistens anders. Da bedeutet Flexibilität, dass du da arbeitest, wo es für ihn am besten ist.

Dann kann sich ein Haus schnell als Klotz am Bein erweisen.

[magicw]

vor einer Stunde schrieb StepHue:

Der Arbeitgeber (falls man Angestellter ist) sieht das aber meistens anders. Da bedeutet Flexibilität, dass du da arbeitest, wo es für ihn am besten ist.

Dann kann sich ein Haus schnell als Klotz am Bein erweisen.

oder den Arbeitgeber wechseln.

[JosefSpa]

Kaufen oder Mieten ist meiner Erachtens zu einseitig für die Mietseite geschrieben.

Es wurden bewusst Statistiken gewählt, die Mieten besser dastehen lassen.

 

Es kommt IMMER auf das Objekt und die eigene Situation an.

Ein Eigenheim ist kein Fehler, wenn man

1. eine hohe Kreditwürdigkeit besitzt und gute Zinsen aushandeln kann

2. die Rate so bemessen kann, dass sie nicht höher wäre als eine vergleichbare Wohnungsmiete

3. einen guten Preis für das Objekt zahlt (und ja das ist auch noch heute möglich)

 

Und Flexibilität ist einfach ein schwachsinniges Argument. Wenn man umziehen muss, kann man sein zuvor selbstbewohntes Eigenheim vermieten und wenn vorher genannte Punkte stimmen, zahlt sich die Wohnung von selbst ab.

 

Die Frage Kaufen oder Mieten führt immer zur selben Antwort: Es kommt auf deine Situation an.

[Calis]

 

Am 8.2.2018 um 17:01 schrieb JosefSpa:

Kaufen oder Mieten ist meiner Erachtens zu einseitig für die Mietseite geschrieben.

Es wurden bewusst Statistiken gewählt, die Mieten besser dastehen lassen.

 

Es kommt IMMER auf das Objekt und die eigene Situation an.

Ein Eigenheim ist kein Fehler, wenn man

1. eine hohe Kreditwürdigkeit besitzt und gute Zinsen aushandeln kann

2. die Rate so bemessen kann, dass sie nicht höher wäre als eine vergleichbare Wohnungsmiete

3. einen guten Preis für das Objekt zahlt (und ja das ist auch noch heute möglich)

 

Und Flexibilität ist einfach ein schwachsinniges Argument. Wenn man umziehen muss, kann man sein zuvor selbstbewohntes Eigenheim vermieten und wenn vorher genannte Punkte stimmen, zahlt sich die Wohnung von selbst ab.

 

Die Frage Kaufen oder Mieten führt immer zur selben Antwort: Es kommt auf deine Situation an.

 

Ich bin selbst Eigentümer, und ich liebe die Wohnung !!!

Tolle Lage, gute Verwaltung, die Kosten werden auf viele Schultern verteilt, und ich kann die Wohnung mit Sondertilgungen schnell abzahlen. (Bankkredit unter 11 jahre, danach kommt noch der Bausparer --> kleiner Restbetrag)

 

Aber aus Finanzieller Sicht ist es keine gute Anlage, beim Kauf kommen die Grundbuch,Notar- und Makler Kosten dazu,

und monatlich zahlt man noch in den Topf für die Rücklagen ein. (das kann je nach Instandhaltung/Reparatur sehr hohe Kosten mit sich bringen)

Und als Kirsche obendrauf,  kann man als Eigentümer (wenn man selbst darin wohnt)  fast nichts mehr von der Steuer absetzten. (außer 20% der Lohnkosten von Handwerken)

 

Wenn ich die gesamten Kosten addiere , und durch die potentielle Kaltmiete teile, könnte ich davon ca. 24 Jahre zur Miete wohnen.

 

Hätte ich das so gemacht, und das Geld was ich auf die Seite legen kann, sinnvoll investiert würde ich finanziell viel besser da stehen...

 

Die selbst genutzte Immobilie ist  eher eine Lifestyle Entscheidung, als gute Geldanlage.

 

 

[JosefSpa]

vor 11 Stunden schrieb Calis:

Wenn ich die gesamten Kosten addiere , und durch die potentielle Kaltmiete teile, könnte ich davon ca. 24 Jahre zur Miete wohnen.

 

Hätte ich das so gemacht, und das Geld was ich auf die Seite legen kann, sinnvoll investiert würde ich finanziell viel besser da stehen...

 

Die selbst genutzte Immobilie ist  eher eine Lifestyle Entscheidung, als gute Geldanlage.

 

 

Du würdest finanziell sicher besser da stehen, aber du hättest keine eigene Wohnung 

[maibaum2015]

Habe zuletzt die 2016er-Version gelesen. ME machen die Rechnungen schon Sinn, zumal es rein renditetechnisch natürlich gleicher Randbedingungen / monatlicher Zahlungsströme bedarf. Anders ist die Frage renditetechnisch nicht zu beantworten und das tut Kommer auf sachliche Weise.

Ob die Annahme realistisch ist, dass der durchschnittliche Mieter die entsprechenden Differenz- oder Anfangsbeträge in ein Weltportfolio oä investiert, ist eine andere Sache. Und letztlich ist es eben eine Lebensstilentscheidung ob Kaufen oder Mieten.

Kommt im Buch auch so rüber. Daumen hoch.

[ETFKäufer]

In der 2010er-Version schreibt Kommer, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren eher nicht großartig ansteigen, was er unter anderem begründet, dass Nominalzinsen nicht negativ werden können. Diese Prognose ging völlig daneben. Seit 2010 ist der Eigentümer generell im Vorteil gegenüber dem Mieter (was sich natürlich auch wieder ändern kann). Wie bekommt Kommer hier in der 2016er-Version die Kurve?