Hauskauf+Renovierung+Vermietung = Steuern sparen?

[davidgoldmann]

Servus,

 

jemand wird diesen Monat ein Haus erwerben mit Einliegerwohnung die vermietet werden soll. Im Moment gibt es auch noch die Überlegung das ganze Haus zu vermieten. Nun möchte man in dem Haus noch vorab bevor man es vermietet neue Fenster einziehen, Wände rausreißen, Treppengeländer anbringen, Abdeckung von Rohren, Fensterbänke anbringen, Tapezieren & Streichen, Zaun anbringen, Car Port aufstellen, Außengelände neu pflastern, usw.

 

Kann man die Kosten für diese Modernisierungsmaßnahmen in der Steuererklärung ansetzen, da es sich ja um eine vermietete Immobilie handelt?

 

Das ich mit so einem Thema früher oder später zum Steuerberater muss ist klar. Ich wollte mich gerne vorab mal einbischen schlau machen.

 

VG

davidgoldmann

[Damasus]

Ansetzen kann man die Kosten, weil man das Geld ja benutzt um Einkünfte zu erzielen(hier: V+V)

 

es muss aber auf einem absehbaren Zeitraum eine Gewinnerziehlungsabsicht bestehen.

und wenn man selbst mit drin wohnt, muss man die Kosten i. d. R. nach m² Wohnfläche aufschlüsseln, heißt man kann nur den Teil steuermindernd geltend machen der dem vermieten Teil entspricht.

 

Auch wird man nicht alles im Jahr der Moderisierung abschreiben können, sondern einiges auch über einen längeren Zeitraum.

 

Bitte denken Sie niemals, dass Sie Steuern sparen. Man verschiebt Sie nur auf später, mit dann vielleicht einem geringerem Steuersatz.

[psteinbrech]

Hallo,

 

geh bitte vorher zum Steuerberater. Du kannst gefühlt 1000 Dinge falsch machen.

 

Da ist zunächst der "Investitionsstauparagraph": Modernisierungen in den ersten drei Jahren, die einen bestimmten Betrag vom Hauswert ( != Kaufpreis ) übersteigen, müssen auf 50 Jahre !!! abgeschrieben werden. Das gilt u.U. auch für z.B. eine neue Heizung, die nie im Leben so lange hält. Das muß im Detail gesteuert werden, dann kannst Du auf (nach Wunsch) 1-3 Jahre abschreiben.

 

Zweitens ist es ganz wichtig, eine vernünftige Aufteilung des Kaufpreises auf Grund + Haus vorzunehmen. Das Finanzamt geht gerne mit BORIS (in NRW zumindest - Eine Datenbank mit Einheitswerten pro m2) an die Sache ran und rechnet das Haus schlecht. Das ist deswegen übel, weil die 2% AfA pro Jahr nur auf das HAUS gelten, nicht auf das Grundstück.

 

Dazu kommen noch so Kleinigkeiten dass Du zum Beispiel Handwerkerrechnungen evtl. kürzen musst (wenn der Betrieb keine Freistellungsbescheinigung hat und es über 5000 Euro liegt), Zahlungen immer und komplett per Überweisungen vorgenommen werden (FA akzeptiert sie sonst nicht) und und und.

 

Dann wäre da noch die Absetzbarkeit von Kosten während Leerstand, die genaue Ausprägung der Vermietungsabsicht, Besonderheiten bei Familienangehörigen, der Mietspiegel, die positive Zukunftsprognose der Überschüsse ...

 

Die paar Hundert Euro für den Steuerberater sind in den ersten 4 Jahren gut investiert. Danach kannst Du irgendwann wieder das Wiso Sparbuch quälen.

 

Gruß,

Peter

[Sven82]

Das Finanzamt prüft in 5 Schritten

 

a) Sind es Herstellungskosten in Form einer Erweiterung gewesen, z.B. Anbau, Aufstockung, Flächenvergrößerung oder Substanzvermehrung

Wenn ja sind die Aufwendungen als Herstellungkosten zu klassifizieren und folglich auf die Restnutzungsdauer zu verteilen.

 

B) Sind es jährlich üblicherweise anfallende Arbeiten

Wenn ja sind die Aufwendungen sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Werden diese Aufwendungen jedoch durch die Herstellungsmaßnahmen verursacht werden sie wieder über die Abschreibung berücksichtigt.

 

c) Nettoreparaturkosten der ersten 3 Jahre unterschreiten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (anschaffungsnaher Aufwand) - Investitionsstau habe ich noch nicht gehört, kann man aber auch sagen.

wenn ja sind die Aufwendungen sofort als Werbungskosten abzugsfähig, wenn nicht nur über die Abschreibung.

 

d) Aufwendunge zur Herstellung der objektiven und subjektiven Funktionstüchtigkeit. Eine Reparatur einer defekten Heizung stellt Herstellungskosten dar, da die Wohnung ansonsten nicht nutzbar wäre.

wenn ja sind die Aufwendungen im Rahmen der Abschreibung anzusetzen. Das gilt auch wenn die 15 % nach Buchstabe c) unterschritten wurden.

 

e) Sanierung in Raten

Die Fälle, bei denen in den ersten 3 Jahren die 15 % Grenze nicht erreicht werden, aber in den Folgejahren noch Aufwendungen entstehen, die im Zusammenhang mit denen aus den ersten 3 Jahren stehen.

 

 

Das ist nur ein grober Abriss. Es gibt dazu wieder unendlich viele Ausnahmen und Ausnahmen von der Ausnahme. Ein Steuerberater sollte lieber früh als spät aufgesucht werden.