Immobilienkauf - finanzieren oder sofort bezahlen?

[zahnfee]

hallo,

 

ich überlege mir eine immobilie in berlin zuzulegen und habe dazu einige fragen zwecks (nicht) finanzierung und vorgehen allgemein:

 

erstmal ein paar daten:

- 33 jahre alt, single, verdienst 2000,- pm cash, 130.000 euro verfügbar, keine weiteren altersvorsorgen (kein riester usw) ...soll also auch eine altersvorsorge sein

 

was ich möchte:

- immobile zur eigennutzung, später evtl. zum vermieten (falls man mal umziehen müsste), sicherheit f. alter, geldanlage.

 

 

- erste frage die sich mir stellt besser haus oder wohnung? was kommt auf dauer günstiger?

 

- sollte ich die immobilie finanzieren oder gleich bezahlen? ...stelle mir vor, das ich ein kredit f. 2,8% bekomme und mein geld fest f. z.b. 10 jahr für 4% -5% anlege ...hätte somit ca. 2% + auf mein kapital, was bei ca 100.000,- pro jahr 2000,- und in 10 jahren 20.000,- euro wären ...ist ja nicht zu unterschätzen. was würde bei dem 2. fall passieren wenn ich in harz 4 rutschen sollte? könnte ich die Immobilie dann sofort ablösten, also festsparen/zinsanlage kündigen und kredit sofort abbezahlen? was gibt es noch für risiken bei fall 2?

 

- gibt es noch andere möglichkeiten ...wichtig sind mir immer sicherheit, altersvorsorge und kapital am sinnvollsten "verwerten"

 

vielen dank schonmal

[€-man]

...stelle mir vor, das ich ein kredit f. 2,8% bekomme und mein geld fest f. z.b. 10 jahr für 4% -5% anlege ...hätte somit ca. 2% + auf mein kapital

 

Darüber solltest Du noch einmal nachdenken.

 

Gruß

-man

[zahnfee]

...stelle mir vor, das ich ein kredit f. 2,8% bekomme und mein geld fest f. z.b. 10 jahr für 4% -5% anlege ...hätte somit ca. 2% + auf mein kapital

 

Darüber solltest Du noch einmal nachdenken.

 

Gruß

-man

 

habe ich nur aufgeschnappt ...passt wohl nicht ;-)

was wären denn die aktuellen sätze für kredit und anlage?

[Chevprolet]

Zahl die Immobilie mit 130000 abzüglich Notgroschen an, denn 4-5% wirste einerseits nicht kriegen, und 2,8% andererseits auch nicht!

100%-Finanzierung würde ich nur machen, wenn das Einkommen wirklich gut ist (also höher als 2k netto und relativ sicher) und kein EK vorhanden, oder die Immo sofort vermietet werden soll.

 

Ob eine Wohnung oder ein Haus günstiger kommt kommt immer ganz drauf an.

[Malvolio]

Auf den ersten Blick sieht das wie ein gutes Geschäft aus. Aber ein Kredit für 2,8%? (in Euro?) Hast du da schon ein konkretes Angebot vorliegen? Kommt mir ein wenig zu schön vor, um wahr zu sein. 4-5% p.a. für eine 10-jährige Anlage sind machbar, aber auch nicht risikolos. Mit Bundesanleihen kriegst du das nicht hin. Wenn du dir die Möglichkeit zwischenzeitlicher Liquidierung/Tilgung vorbehalten willst, dann musst du bei der Anlage auch noch mögliche Kursrisiken einkalkulieren .... und das Darlehen muss eine vorzeitige Tilgung zulassen.

[€-man]

Zahnfee, umgekehrt würde eher ein Schuh daraus.

 

Es kommt halt immer auf die Lebenssituation und die Zukunftserwartungen an. Meine Grundsatzaussage dazu ist die, dass man seine Verschuldung auf ein Minimum herunterfahren sollte.

Natürlich spielen manchmal persönliche - auch steuerliche Überlegungen - eine Rolle. In Deinem Fall würde ich vom bestehenden Kapital zwischen 50 und 90% in das Vorhaben einbringen. Den Rest dann über einen lang laufenden Kreditvertrag (>10 Jahre) abwickeln.

 

Gruß

-man

[Hannah]

würde ich vom bestehenden Kapital zwischen 50 und 90% in das Vorhaben einbringen. Den Rest dann über einen lang laufenden Kreditvertrag (>10 Jahre) abwickeln.

 

Nur 10% Kreditfinanzieren? Ich weiß ja nicht, in welchen Dimensionen der Kaufpreis ist, ich vermute, all der Aufwand für einen Immobiliarkredit würde sich dabei nicht lohnen (wenn man es ansonsten finanzieren kann).

 

Zum Thema nach Umzug Weitervermieten und Geldanlage: Da gibt es viele Diskussion im Forum, ob das so gute Idee ist. Viele sind skeptisch. Wenn man das auch so skeptisch sieht, geht es allein um die Frage, ob die Eigennutzung den Preis rechtfertigt.

 

zur 1. Frage: Haus oder Wohung. Die Frage hängt doch davon ab, wo man wohnen will, also in der Stadt oder auf dem Land oder in der Vorstadt. Anderes dürfte doch in Berlin (in dieser guten, aber noch normalen Einkommensklasse) kaum finanzierbar sein.

 

Ansonsten: Aus meiner Lieblingskolumne zu dem Thema vielleicht interessant (ein paar Bookmarks, eine systamtsiche Suche mit Google würde vielleicht zu besseren Treffern führen:)

-Risikobereitschaft bestimmt Eigenheimfinanzierung http://www.faz.net/s/RubD0AD9A6D94EE4658B9DDDAEB8EE726B0/Doc~EE8A6AAC823BA49B8880521233EBA5C73~ATpl~Ecommon~Scontent.html

-Vor Eigenheimfinanzierung kommt Vermögensanalyse http://www.faz.net/s/RubD0AD9A6D94EE4658B9DDDAEB8EE726B0/Doc~EBDC26D179FFB4DCDA0CC0AEDA73B2101~ATpl~Ecommon~Scontent.html

-Theorie und Praxis der Kreditaufnahme http://www.faz.net/s/RubD0AD9A6D94EE4658B9DDDAEB8EE726B0/Doc~E0FD9F1AA0BE4448B99B4D9024C83D819~ATpl~Ecommon~Scontent.html

-Immobil in jungen Jahren http://www.faz.net/s/RubD0AD9A6D94EE4658B9DDDAEB8EE726B0/Doc~E1B68CA90B52942A5836C1E160324D036~ATpl~Ecommon~Scontent.html

[€-man]

Nur 10% Kreditfinanzieren? Ich weiß ja nicht, in welchen Dimensionen der Kaufpreis ist, ich vermute, all der Aufwand für einen Immobiliarkredit würde sich dabei nicht lohnen (wenn man es ansonsten finanzieren kann).

 

Wenn man von 130.000,-- 90% als Eigenkapital einbringt, dann sind das 117.000,-- .

Jetzt habe ich natürlich keine Ahnung, was man in Berlin für 117.000,--, respektive 130.000,-- bekommt. Und wenn man etwas bekommt, ob das auch den Vorstellungen von Zahnfee entspricht.

 

Somit könnte der Kreditbedarf dann doch höher ausfallen, als 13.000,-- .

 

 

Gruß

-man

[tenderman]

Hallo!

M.E. sollte man da genau aufpassen: Hier besteht meistens ein Konflikt zw. den eigenen Wohn-Vorlieben und denen der angestrebten Zielgruppe für eine eventuelle, spätere Vermietung. Als 33jähriger Single kann sich zudem ja eh noch einiges ändern und somit würde ich ne Immobilie für den Eigenbedarf (an deiner Stelle) erst mal hinten anstellen.

 

Nebenbei: lukrativen Wohnraum in Berlin für 130.000 halte ich für etwas illusorisch. Das läuft dann wahrscheinlich auf jeden Fall auf eine Teilfinanzierung hinaus. Aber ansonsten finde ich ne Immobilie als (Teil einer) Altersvorsorge in B grundsätlzich ne Klasse Variante!

 

Gruß

tenderman

[zahnfee]

danke für die tips.

 

130.000 für die immobile war ja nur eine hausnummer, aber 160.000 könnten schon realistischer sein für eine 3-4 Raum 90 m² Wohnung in Berlin. Die Lage ist mir sehr wichtig, also zentral und gute Anbindung an Fern und Nahverkehr.

 

zur zeit wohne ich ja gut und würde von der lebensqualität in der dann neuen wohnung eher abstriche machen, aber ich denke die preise für immobilien sind z.z recht günstig, ausserdem würde ich das eher noch mindestens 1 jahr vor mir herschieben.

 

rentieren wird sich dann wohl am besten sofort bezahlen + kleinen kredit.

 

probleme könnten eher sein, dass ich beruflich mal umziehe oder gar in ein anderes land ziehe. aber ich denke, man könnte dann verkaufen oder vermieten.

 

generell bin ich eigentlich der auffassung, dass eine immobilie nie falsch sein kann. sollte inflation anziehen, dann müsste auch der wert der immobile mit anziehen. wenn ich selbst drinn wohne wäre ja die rendite die mietersparnis (meinetwegen 400,- pm).

wenn die lage der wohnung top ist ...und ich denke mal hauptstadt metropole ist schon eine gute lage werde ich sie vermutlich immer vermietet bekommen oder zu einem guten preis wieder verkaufen können. in dünnbesiedelten regionen wäre mir das zu heikel, wenn dort z.b. ein großer arbeitgeber dicht macht.

 

was bleiben noch für alternativen für eine altersvorsorge, die harz4 sicher und kriesensicher ist?

in den staat und zum euro verliere ich immer mehr das vertrauen, deswegen habe ich bei riestersachen ein ungutes gefühl,

[Ramstein]

.... aber 160.000 könnten schon realistischer sein für eine 3-4 Raum 90 m² Wohnung in Berlin.

 

.... wäre ja die rendite die mietersparnis (meinetwegen 400,- pm)

Irgendwie habe ich da ein komisches Gefühl mit dem Realitätsbezug deiner Vorstellungen. Du würdest also 33 Jahresmieten für eine Wohnung bezahlen? Und glaubst, dass sich das bei Vermietung rechnet?

 

Mein Rat wäre: Tagesgeldkonto bis du weisst, wie du das Geld besser anlegen kannst. Und mieten, bis deine Lebensplanung etwas stabiler ist.

[zahnfee]

.... aber 160.000 könnten schon realistischer sein für eine 3-4 Raum 90 m² Wohnung in Berlin.

 

.... wäre ja die rendite die mietersparnis (meinetwegen 400,- pm)

Irgendwie habe ich da ein komisches Gefühl mit dem Realitätsbezug deiner Vorstellungen. Du würdest also 33 Jahresmieten für eine Wohnung bezahlen? Und glaubst, dass sich das bei Vermietung rechnet?

 

Mein Rat wäre: Tagesgeldkonto bis du weisst, wie du das Geld besser anlegen kannst. Und mieten, bis deine Lebensplanung etwas stabiler ist.

 

 

ich weiß nicht, ob ich da was falsch verstehe oder ein denkfehler drinn habe,

 

also, wenn ich eine wohnung für 160.000 kaufe, kann ich sie doch idealerweise auch jederzeit für diesen Preis wieder verkaufen. Und die Preise sollten doch mit der Inflation mitgehen?

Ich zahle momentan 700,- Miete, das sind in 10 Jahren 84.000,- und in 20 Jahren über 160.000,- euro ...die weg sind. jetzt müsste ich ja in der wohnung hausgeld zahlen, sagen wir mal hoch angesetzt grob 300,-, d.h. die mietersparnis ist 400,-, und diese 400,- würde ich ja monat für monat "sparen" und in 20 Jahren wären das dann knapp 100.000,- euro. d.h. ich hätte dann, wenn ich die wohnung verkaufen sollte 260.000 euro (zinsen, inflation und wertsteigerung mal nicht mitgerechnet)

ich sehe noch einen vorteil, dass wenn man mal wirklich in harz4 rutschen sollte man mit der immobilie sicherheit hat.

die immobilie kann ich doch auch bei änderung der lebenssituation verkaufen und z.b. ein haus oder was anders dafür kaufen

nach meinem rechenbeispiel müsste ich eine alternative finden, die jeden monat aus 160.000,- 400,- nach steuern abwirft.

 

habe ich da ein gedankenfehler drinn?

[Hannah]

also, wenn ich eine wohnung für 160.000 kaufe, kann ich sie doch idealerweise auch jederzeit für diesen Preis wieder verkaufen.

 

Das ist gerade eines der Hauptprobleme. Den Preis jederzeit wiederzubekommen setzt voraus, dass die konkrete Immobilie beim Kauf richtig bewertet ist, zwischenzeitlich keine Dramen vor Ort passieren (wie zB nebenan mietet sich Schnellimbiss samt Bordell ein, unter und über Dir mehrere Großfamilien bzw. Mietnomaden, vor deinem Haus verdreifacht sich der Verkehr, der verwendete Dämmstoff ist gesundheitsschädlich und muss erneuert werden) oder zwischenzeitlich nichts dramatisches in der Region (Berlin verarmt) oder in Deutschland (das steigt wirtschaftlich total ab) passiert. Gefahr ist auch, dass die Märkte komisch sind: Angenommen du ziehst in 12 Jahren weg und willst binnen Jahresfrist verkaufen: Dann ist aber gerade vielleicht (wie zur Zeit in Amerika) der Immobilienmarkt zusammengebrochen, es werden nur sehr geringe Preise gezahlt. Aus Australien lässt sich aber eine Vermietung schlecht betreiben, deshalb musst du halt verkaufen.... All das weiß man eben nicht. Wenn soetwas unwahrscheinliches passiert, sind deine ganzen Lebensersparnisse entwertet. Deshalb immer der Hinweis auf ein Klumpenrisiko. Aber all das steht in den oben von mir verlinkten Artikeln viel ausführlicher mit besseren Beispielen erklärt.

 

 

 

Du würdest also 33 Jahresmieten für eine Wohnung bezahlen? Und glaubst, dass sich das bei Vermietung rechnet?

 

33 Jahresmieten hieße etwa 3% Rendite jährlich. Für normale Einzelimmobilie ist das nicht viel - das bekommt man häufig sogar auf dem Tagesgeldkonto und in den letzten 30 Jahren gab es bei den bisher risikoarmen offenen Immobilienfonds (die viel weniger verwaltungsaufwendig) fast immer 1-2% mehr.

 

 

Mein Rat wäre: Tagesgeldkonto bis du weisst, wie du das Geld besser anlegen kannst. Und mieten, bis deine Lebensplanung etwas stabiler ist.

Immer eine gute Idee. Immobilie kaufen viele nur einmal im Leben. Auf ein halbes Jahr oder Jahr kommt es da nicht an.

 

 

nach meinem rechenbeispiel müsste ich eine alternative finden, die jeden monat aus 160.000,- 400,- nach steuern abwirft.

400 nach Steuern sind jährlich 6000 vor Steuern. 6000 aus 160000 hieße eine jährliche Rendite von 3,75%. Das sollte im Schnitt mit einem Mischportfolio aus Tagesgeld, offenen Immobilienfonds und Aktienfonds (ich denke, am besten ETFs, aber das ist ein anderes Thema) erreichbar sein.

 

 

ich weiß nicht, ob ich da was falsch verstehe oder ein denkfehler drinn habe,

Ich zahle momentan 700,- Miete, das sind in 10 Jahren 84.000,- und in 20 Jahren über 160.000,- euro ...die weg sind. jetzt müsste ich ja in der wohnung hausgeld zahlen, sagen wir mal hoch angesetzt grob 300,-, d.h. die mietersparnis ist 400,-, und diese 400,- würde ich ja monat für monat "sparen" und in 20 Jahren wären das dann knapp 100.000,- euro. d.h. ich hätte dann, wenn ich die wohnung verkaufen sollte 260.000 euro (zinsen, inflation und wertsteigerung mal nicht mitgerechnet)

Zinsen bei 20 Jahreshorziont zu ignorieren ist ein großer Fehler, was ist mit den 130T€, die du ohne Wohnungskauf auf dem Konto hast, die man zB in ein Mischportfolio aus Tagesgeld, offenen Immobilienfonds und Aktienfonds investieren könnte, so dass sie jährlich etwa (vorsichtig geschätzt) 4% abwerfen, also um die 5T€? Wo sind die Reparaturen und die Abnutzung der Immobilie? Irgendwo im Forum gibt es einen Thread, in dem es um eine genaue Aufstellung von Kosten geht, sowie die Alternativen über die Jahre. Oder übersehe ich was hierß

 

Das Forum ist toll. Sicherheitshalber könntest du einen freien Finanz/Vermögensberater mal aufsuchen und alles mit dem durchrechnen. Das kostet dann vielleicht 300€, aber ein Paar qualifizierte Augen mehr kann bei den hohen Summen um die es geht, nie schaden.

[Hannah]

um ein Gefühl für das Verhältnis Miete-Kaufen zu bekommen hilft vielleicht soetwas wie http://www.immobilienscout24.de/de/finanzen/baufinanzierung/rechner/mieten_kaufen/index.jsp

wobei die Zahlen da nicht alles sind

[ImperatoM]

also, wenn ich eine wohnung für 160.000 kaufe, kann ich sie doch idealerweise auch jederzeit für diesen Preis wieder verkaufen.

 

Das ist gerade eines der Hauptprobleme. Den Preis jederzeit wiederzubekommen setzt voraus, dass die konkrete Immobilie beim Kauf richtig bewertet ist, zwischenzeitlich keine Dramen vor Ort passieren (wie zB nebenan mietet sich Schnellimbiss samt Bordell ein, unter und über Dir mehrere Großfamilien bzw. Mietnomaden, vor deinem Haus verdreifacht sich der Verkehr, der verwendete Dämmstoff ist gesundheitsschädlich und muss erneuert werden) [...]

 

Man sollte auch nicht davon ausgehen, dass der Zustand der Immobilie über die Zeit immer gleich gut bleibt. Außerdem könnte sich der Anspruch an Immobilien wandeln (z.B. durch die Alterung der Gesellschaft). Von einemW erterhalt würde ich also nicht unbedingt ausgehen.

 

Andererseits sollte zumindest längerfristig gelten, dass Du mindestens die Investition abzüglich der Mietersparnisse zurückbekommen kannst. Insofern ist Dein Risiko wohl nicht zu hoch, wenn die Immobilie keien Altlasten o.ä. hat.

[XYZ99]

aus faz: Familien bauen nur schwer Vermögen auf

 

Die hohen Lebenshaltungskosten in den Ballungsräumen lassen jungen Akademikern in vielen Fällen kaum Spielraum für das Eigenheim und die Altersvorsorge. Schnell wird da klar: Ohne Verzicht wird es nichts mit dem Häusle bauen. ...

[checker-finance]

aus faz: Familien bauen nur schwer Vermögen auf

 

Die hohen Lebenshaltungskosten in den Ballungsräumen lassen jungen Akademikern in vielen Fällen kaum Spielraum für das Eigenheim und die Altersvorsorge. Schnell wird da klar: Ohne Verzicht wird es nichts mit dem Häusle bauen. ...

 

Völlig richtig. Allerdings sind m. E. die steuerlichen Aspekte hier noch nicht erwähnt: 25% Abgeltungssteuer + Soli + ggf. Kirchensteuer auf den Anlageerfolg steht Steuerfreiheit beim Verkauf der Immobilie nach einer Haltedauer von 10 Jahren gegenüber.

 

Apropos Soli: Schon seltsam, wenn ein FAZ-Autor in einem dermaßen belehrenden Artikel den Soli als Abgabe "für die Brüder und Schwestern im Osten" bezeichnet. Sehr peinlich. Und dann wird dem Anwalt noch unterstellt, er sei Angestellter - kann bei einem anwalt sein, muss aber nicht. Also wer seinen Artikel so dahinrotzt, würde ich nix glauben.

[Archimedes]

Liquidität ist ein Wert an sich, denn sie eröffnet Chancen zu nutzen die sich erst im Laufe der Zeit ergeben.

Da wäre z.B. die Möglichkeit etwas bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben.

 

Zur Miete zu wohnen ermöglicht einen schnellen Standort wechseln.

Überleg doch mal ob du nicht direkt neben deinen Arbeitgeber ziehst,

dann kannst du dir z.B. die 2x 30min Fahrt jeden Tag sparen

und hast eine Stunde mehr Freizeit und das jeden Tag.

Arbeitgeber können auch wechseln, da wäre eine Immobilie ungünstig.

[black_math]

[und dann wird dem Anwalt noch unterstellt, er sei Angestellter - kann bei einem anwalt sein, muss aber nicht. Also wer seinen Artikel so dahinrotzt, würde ich nix glauben.

 

Nur mal nebenbei: Die meisten Anwälte sind Angestellte in einer Kanzlei, es macht sich ja nicht jeder sofort nach dem Studium selbständig.