Immobilien Fonds

[Chemstudent]

auch andere fonds und deren abartige swap-konstrukte dürfen/können die rückgabe verweigern, mit den begründungen die weiter vorne genannt wurden, dass das überhaupt möglich ist war mir neu - deshalb meine reaktion, illiquide märkte und nur ein handelspartner der jederzeit und ohne vorwarnung den sack zuziehen kann und das sogar juristisch korrekt ist - aus seiner sicht einfach perfekt - aus meiner sicht harakiri

Die Schließung eines Fonds wird im Interesse der Anteilseigner gemacht.

 

Beispiel:

Nehmen wir einen Aktienfonds der sich auf Frankreich konzentriert und ein großteil siener Aktien an der Pariser Börse handelt. Nun wird aber - auf Grund unvorhersehbarer Ereignisse (bspw. Terroranschlag, Stromausfall etc.) - die Pariser Börse für ein paar Tage geschlossen. Folge: Der Wert des Fonds ist nicht mehr feststellbar, da die in ihm enthaltenen Aktien temporär nicht gehandelt werden. Er wird deshalb die Rücknahme zum Schutz der Anleger aussetzen.

 

Ebenso ergeht es Fonds, die plötzlich sehr hohen Rücknahmewünschen ausgesetzt sind. Sie müssten dann in ihre Vermögenswerte schlagartig verkaufen, und dies kann zu einem negativen Market Impact führen. Folge: Der NAV würde sinken und damit würden jene Anleger Geld verlieren, die nicht zurückgeben wollen.

Was macht also der Fonds? Genau: Er wird geschlossen, zum Schutze der Anleger.

 

Fonds und ETFs sind deshalb aber weder illiquide, noch harakiri. Solche Regelungen sind schlichtweg notwendig.

[Malvolio]

Bei offenen Immobilenfonds ist es insofern nur schon ein besonderer Fall weil es für Immobilien eben keine so liquiden und standardisierten Märkte gibt wie z.B. für Aktien und Renten. In den "guten Zeiten" waren viele Immos je schon halbe Geldmarktfonds, weil sie so hohe Liquiditätsreserven gehalten haben. Immobilien kann man eben nicht so schnell und einfach kaufen und verkaufen, selbst in nicht-Krisenzeiten. Insofern wären lange Kündigungsfristen auch im Interesse der Anleger, weil die Fonds besser planen könnten und nicht so viel Liquidität zu halten bräuchten. Für den Fall das ein Anleger vorher aussteigen möchte bliebe ja immer noch der Börsenhandel der Anteile.

[Chemstudent]

Bei offenen Immobilenfonds ist es insofern nur schon ein besonderer Fall weil es für Immobilien eben keine so liquiden und standardisierten Märkte gibt wie z.B. für Aktien und Renten. In den "guten Zeiten" waren viele Immos je schon halbe Geldmarktfonds, weil sie so hohe Liquiditätsreserven gehalten haben. Immobilien kann man eben nicht so schnell und einfach kaufen und verkaufen, selbst in nicht-Krisenzeiten. Insofern wären lange Kündigungsfristen auch im Interesse der Anleger, weil die Fonds besser planen könnten und nicht so viel Liquidität zu halten bräuchten. Für den Fall das ein Anleger vorher aussteigen möchte bliebe ja immer noch der Börsenhandel der Anteile.

Richtig. Offene Immofonds investieren selbst in einen recht illiquiden Markt. Doch das sollte der Anleger wissen, bevor er sowas kauft.

Natürlich haben die Immofonds schon einen Konstruktionsfehler bzgl. der täglichen Verfügbarkeit. Hier besteht durchaus Nachbesserungsbedarf.

Aber alle Fonds und ETFs als illiquid zu bezeichnen, das ist einfach Unsinn.

[Raccoon]

Richtig. Offene Immofonds investieren selbst in einen recht illiquiden Markt. Doch das sollte der Anleger wissen, bevor er sowas kauft.

 

Natürlich haben die Immofonds schon einen Konstruktionsfehler bzgl. der täglichen Verfügbarkeit. Hier besteht durchaus Nachbesserungsbedarf.

Es gibt geschlossene (Immo-)Fonds, nur kauft man dann die Katze im Sack. Und wahrscheinlich waeren Immofonds nicht so beliebt, wenn sie nicht offen waeren.

[Malvolio]

Geschlossene Immobilienfonds sind wieder ganz 'ne andere Baustelle mit davon unterschiedlichen Vor- und Nachteilen. Aber die sind ja für Otto-Normalanleger eh nichts, schon weil man hier ja i.d.R. mit ganz anderen Anlagebeträgen herangeht, die man dann i.d.R. in ein einzelnes spezielles Projekt investiert. Außerdem kann man hier die Fondsanteile auch nicht so einfach an der Börse verkaufen wie bei einem Publikumsfonds.

 

Sicher würden einige Anleger keine offenen Immobilienfonds mehr kaufen, wenn sie sie nicht sofort zurückgeben könnten. Aber das ist ja im Grunde genau die Idee dahinter, solche Leute eben rauszuhalten, die sich lieber einen geldmarktnahen Fonds kaufen sollten. Die Frage ist, ob die Fondsgesellschaften freiwillig riskieren wollen, auf solche Kunden zu verzichten. Da bin ich ehrlich gesagt etwas skeptisch.

[Elvis77]

Aber die sind ja für Otto-Normalanleger eh nichts, schon weil man hier ja i.d.R. mit ganz anderen Anlagebeträgen herangeht, die man dann in ein spezielles Projekt investiert. Außerdem kann man hier die Fondsanteile auch nicht so einfach an der Börse verkaufen wie bei einem Publikumsfonds.

 

Ich hab den Eindruck die geschlossenen gehen langsam den Weg größerer Portfolios um das Risiko zu senken, Ab und an tauchen inzwischen welche auf, die über Milliardengrenze hinaus Immobilien in einem geschlossenem Fonds bündeln, mit völlig unterschiedlichen Objekten und Chancen/Risiken Profil um den Sicherheitsaspekt zu stärken. Nachteil ist natürlich das unter 10K nichts geht und der Zugriff auf Liquidität zwar bei den größeren prinzipiell häufiger in Form von zusätzlichen Entnahmen möglich ist, aber eben vom Kassenbestand abhängt.

Als Immobilienanlage können die Fonds ganz attraktiv sein. Aber ich glaube nicht das offene Fondsbesitzer ihre Fonds wirklich als Immobilienanlage betrachten und das schon deshalb keine wirkliche Alternative ist.

Zudem ist die Anlagedauer völlig offen.

[Malvolio]

Ich hab den Eindruck die geschlossenen gehen langsam den Weg größerer Portfolios um das Risiko zu senken, Ab und an tauchen inzwischen welche auf, die über Milliardengrenze hinaus Immobilien in einem geschlossenem Fonds bündeln, mit völlig unterschiedlichen Objekten und Chancen/Risiken Profil um den Sicherheitsaspekt zu stärken. Nachteil ist natürlich das unter 10K nichts geht und der Zugriff auf Liquidität zwar bei den größeren prinzipiell häufiger in Form von zusätzlichen Entnahmen möglich ist, aber eben vom Kassenbestand abhängt.

Als Immobilienanlage können die Fonds ganz attraktiv sein. Aber ich glaube nicht das offene Fondsbesitzer ihre Fonds wirklich als Immobilienanlage betrachten und das schon deshalb keine wirkliche Alternative ist.

Zudem ist die Anlagedauer völlig offen.

 

Aber welche Alternativen hat Otto-Normalanleger dann noch, um sich Immobilien in's Portfolio zu hole?. Bleiben noch REITS oder ETFs darauf. Das vermeidet zwar einige Nachteile der Fonds, bringt aber natürlich wieder eine höhere Kapitalmarktabhängigkeit ins Spiel. Und außerdem ist es (zumindest in Deutschland) noch kein sehr entwickelter Bereich.

[H.B.]

Aber welche Alternativen hat Otto-Normalanleger dann noch, um sich Immobilien in's Portfolio zu hole?. Bleiben noch REITS oder ETFs darauf. Das vermeidet zwar einige Nachteile der Fonds, bringt aber natürlich wieder eine höhere Kapitalmarktabhängigkeit ins Spiel. Und außerdem ist es (zumindest in Deutschland) noch kein sehr entwickelter Bereich.

 

Mir fällt da schon einiges ein.

 

Fangen wir zuhause an: Deutsche Euroshop. (Wenn Immobilien in Deutschland, dann allererste Wahl)

Weiter gehts, nach Frankreich: Unibail-Rodamco, dort ein Blue-chip und IMHO der dt. IVG vorzuziehen.

Dann USA: folgen wir der Fam.Otto. Die ist recht prominent beim US-Pendant der Euroshop, der Developers Diversified Realty dabei.

Spannend sind auch HongKong und Singapore.

 

Mit börsennotierten Immobilienunternehmen kann man sich ohne großes Research ein geographisch und strukturell diversifiziertes Portfolio zusammenstellen.

Die Abhängigkeit zu den Kapitalmärkten bleibt, keine Frage. Dafür sind die Investments aber auch fungibel.

[Quark]

Quelle: Das Investment

 

"iii-Investments behält ihre Sorgenkinder"

 

"III-Investments zieht sich nicht aus dem Geschäft mit den offenen Immobilienfonds zurück. Medienberichte über eine baldige Abwicklung der beiden ungeliebten Fonds Euro Immoprofil und Inter Immoprofil stimmen definitiv nicht. Wie die beiden Problemfonds zukünftig gemanagt werden sollen, konnte die Immobilientochter der Hypo Vereinsbank indes nicht erklären."

[Elvis77]

Ich denke offene Immobilienfonds bleiben wohl eine Alternative. Aber eben nicht völlig unbeobachtet.

Überlegt mal wieviel Zeit ins Land zog von der Diskussion einer Immobilienproblematik bis zum Schließen der Fonds.

Schätze man hatte schlappe 2 Jahre Zeit sich darauf einzustellen.

Die Immobilienuhr tickt recht langsam (Mit Außnahme der Emerging Markets). Man hat also vermutlich mehr als genug Zeit um sich zurück zu ziehen. Bedingung ist halt, das man die Nachrichten nicht völlig ignoriert.

[Grumel]

Wo seht ihr große probleme mit den Imofonds für ernsthafte langfrist immo Anleger? Das die professionellen schneller rausgehen bei Überbewertung?

[Malvolio]

Das Hauptproblem sehe ich darin, dass die Fonds unter Umständen Immobilien in größerem Umfang verkaufen müssen, was speziell im Rahmen einer Immobilienkrise sicher kein leichtes Unterfangen sein dürfte. Und selbst wenn sie es schaffen einige "Perlen" zu verkaufen, dann dürfte sich das auf den Wert der Anteile vermutlich nicht vorteilhaft auswirken und wird unter Umständen noch mehr Anleger zum Ausstieg animieren. Ist sicher das "worst-case" Szenario. Aber Ausschließen kann man sowas heutzutage nicht, wenn sich die Lage in den nächsten 1 - 1,5 Jahren nicht erheblich bessert.

 

§ 81 InvG - Aussetzung der Rücknahme

 

Verlangt der Anleger, dass ihm gegen Rückgabe des Anteils sein Anteil am Immobilien-

Sondervermögen ausgezahlt wird, so kann die Kapitalanlagegesellschaft die Rückzahlung

bis zum Ablauf einer in den Vertragsbedingungen festzusetzenden Frist verweigern, wenn

die Bankguthaben und der Erlös der nach § 80 Abs. 1 angelegten Mittel zur Zahlung des

Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung

nicht ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen. Reichen nach Ablauf dieser

Frist die nach § 80 Abs. 1 angelegten Mittel nicht aus, so sind Vermögensgegenstände

des Sondervermögens zu veräußern. Bis zur Veräußerung dieser Vermögensgegenstände

zu angemessenen Bedingungen, längstens jedoch ein Jahr nach Vorlage des Anteils

zur Rücknahme, kann die Kapitalanlagegesellschaft die Rücknahme verweigern. Die

Jahresfrist kann durch die Vertragsbedingungen auf zwei Jahre verlängert werden.

Nach Ablauf dieser Frist darf die Kapitalanlagegesellschaft Vermögensgegenstände

des Sondervermögens beleihen, wenn das erforderlich ist, um Mittel zur Rücknahme der

Anteile zu beschaffen. Sie ist verpflichtet, diese Belastungen durch Veräußerung von

Vermögensgegenständen des Sondervermögens oder in sonstiger Weise abzulösen, sobald

dies zu angemessenen Bedingungen möglich ist. Belastungen und ihre Ablösung sind der

Bundesanstalt unverzüglich anzuzeigen.

[juro]

Das Hauptproblem sehe ich darin, dass die Fonds unter Umständen Immobilien in größerem Umfang verkaufen müssen, was speziell im Rahmen einer Immobilienkrise sicher kein leichtes Unterfangen sein dürfte. Und selbst wenn sie es schaffen einige "Perlen" zu verkaufen, dann dürfte sich das auf den Wert der Anteile vermutlich nicht vorteilhaft auswirken und wird unter Umständen noch mehr Anleger zum Ausstieg animieren. Ist sicher das "worst-case" Szenario. Aber Ausschließen kann man sowas heutzutage nicht, wenn sich die Lage in den nächsten 1 - 1,5 Jahren nicht erheblich bessert.

 

Als "worst-case" Szenario würd ich das nicht mal bezeichnen. Offene Immofonds versuchen den Spagat zwischen langfristiger Anlage in Immobilien vs. kurzfristiger Liquidierbarkeit seitens der Anleger. An sich ein Widerspruch in sich - was die offenen Immofonds zu permanent hohen Cash-Quoten zwingt um ständig auszahlbereit zu sein - ansonsten Fondsschiessungen, was aber insbesondere auf Druck der Anleger auch nicht ewig möglich ist. Ein weiteres Problem ist das sehr "spezielle" u. marktferne Bewertungssystem.

 

Jedenfalls sind offene Immofonds nicht die sichere Anlage mit überdurchschnittlichen Nachsteuerrenditen, wie hier oft suggeriert wird - mE egal ob worst case oder nicht.

[Malvolio]

Als "worst-case" Szenario würd ich das nicht mal bezeichnen. Offene Immofonds versuchen den Spagat zwischen langfristiger Anlage in Immobilien vs. kurzfristiger Liquidierbarkeit seitens der Anleger. An sich ein Widerspruch in sich - was die offenen Immofonds zu permanent hohen Cash-Quoten zwingt um ständig auszahlbereit zu sein - ansonsten Fondsschiessungen, was aber insbesondere auf Druck der Anleger auch nicht ewig möglich ist. Ein weiteres Problem ist das sehr "spezielle" u. marktferne Bewertungssystem.

 

Jedenfalls sind offene Immofonds nicht die sichere Anlage mit überdurchschnittlichen Nachsteuerrenditen, wie hier oft suggeriert wird - mE egal ob worst case oder nicht.

 

.... wie gesagt: https://www.wertpapier-forum.de/topic/22200-immobilien-fonds/?do=findComment&comment=527036

 

Wenn ich den obigen Paragraphen aus dem InvG richtig lese, dann sind Fondsschließungen max. für 2 Jahre möglich, wenn die Fondsbedingungen das zulassen. Ich glaube wenn ein Fonds spätestens dann quasi zwangsliquidiert werden muss, wennl immer mehr Anleger aussteigen, kann man das schon als "worst case" bezeichnen.

[Hedger99]

Tja, auch wenn Immo-Fonds gerade hier immer wieder totgesagt wurden, gestern

gab es z.B. beim SEB und erst recht beim HausInvest global schöne Aufschläge. Ich

sehe noch immer keine zwingenden Gründe mich von diesen beiden zu trennen.

Wem zwischenzeitliche Kursschwankungen/Abwertungen oder vorübergehende

Schließungen nichts ausmachen, kann sich bei den guten Fonds trotzdem über

schöne Ausschüttungen freuen.

[tom1978]

Es geht aber nur so lange gut, wie nicht massenhaft Anleger abspringen - ist das nämlich der Fall, müssen u.U. Immobilien deutlich unter Buchwert verkauft werden, die entsprechenden Kurseinbrüche, die daraus resultieren, sind dann nicht nur vorübergehend.

[Hedger99]

Es geht aber nur so lange gut, wie nicht massenhaft Anleger abspringen - ist das nämlich der Fall, müssen u.U. Immobilien deutlich unter Buchwert verkauft werden, die entsprechenden Kurseinbrüche, die daraus resultieren, sind dann nicht nur vorübergehend.

 

Das ist schon klar, aber deshalb werden sie dann geschlossen - zum Schutz der Anleger. Wer unbedingt

raus möchte, kann dies ja über die Börse tun.

[jogo08]

Und ewig grüßt das Murmeltier ...

 

Ich glaube, mittlerweile sind alle Pros und Contras so oft wiederholt worden, dass es jetzt jeder verstanden hat.

[Quark]

Quelle: FTD

Abrissarbeiten in der Fondsbranche

 

Interessante Spekulationen über iii-Investments bzw. Euro ImmoProfil und eine angebliche Veräußerung von 54 Objekten.

[Tenzing Norgay]

Die iii-Fonds sind durch den Verkauf jedenfalls nicht unattraktiver georden (...kein großes Kunststück):

Zumindest die Vermietungsquote hat sich deutlich verbessert!

[H.B.]

Die iii-Fonds sind durch den Verkauf jedenfalls nicht unattraktiver georden (...kein großes Kunststück):

Zumindest die Vermietungsquote hat sich deutlich verbessert!

Schau dir den Artikel noch mal genau an.

 

Gerade die Passage, wo der "Deal" bewertet wird, ist der Schlüssel zum Verständnis.

Nimm einfach an, dass die Basis für diese Meldung die PR-Abteilung von iii ist und die Redakteure der ftd chronisch überarbeitet sind.

Da werden dann auch schon mal wertende Aussagen aus dem PR-Material übernommen.

 

Ich komme jedenfalls zu einem völlig anderen Schluß.

[Tenzing Norgay]

Schau dir den Artikel noch mal genau an.

 

Gerade die Passage, wo der "Deal" bewertet wird, ist der Schlüssel zum Verständnis.

Nimm einfach an, dass die Basis für diese Meldung die PR-Abteilung von iii ist und die Redakteure der ftd chronisch überarbeitet sind.

Da werden dann auch schon mal wertende Aussagen aus dem PR-Material übernommen.

 

Ich komme jedenfalls zu einem völlig anderen Schluß.

Und zwar? Zu welchem Schluss kommst du?

 

Die Vermietungsquote hat sich definitiv verbessert, ein Blick in die Daten auf der KAG-Webseite reicht.

Vermutung: Die Immobilien wurden aufgeteilt nach ihrer Attraktivität, wobei die attraktiveren in den offenen Fonds behalten wurden und die unattraktiven wurden abgeschoben.

[H.B.]

Und zwar? Zu welchem Schluss kommst du?

 

wobei die Attraktiveren in den offenen Fonds behalten wurden und die Unattraktiven wurden abgeschoben.

 

Das ist der springende Punkt.

 

"Die unattraktiven Gebäude werden in einen Spezialfonds für Institutionelle abgeschoben."

 

 

1. Die abgewerteten Immobilien sind jetzt teilweise fair bewertet. Es finden sich wieder Käufer für die Fondsanteile und ggf auch Käufer für die Immobilien --> ab in den Spezialfonds.

2. Der Restfonds wurde für den Vertrieb hübsch gemacht und eine begleitende PR-Kampange wurde gestartet.

3. Ich halte das für eine Nebelkerze.

4. Ein aktuell hoher Vermietungsgrad sagt überhaupt nichts über die Attraktivität eines Objekts aus. Man kann den Status-Quo aber gut nutzen, um die Gebäude für die Öffentlichikeit wertvoller zu machen.

[fondsanleger]

Offener Immofonds, der sich über einen langen Zeitraum bewährt hat: CS Euroreal (lDE0009805002). Jährliche Wertentwicklung über 15 Jahre: 5,7%.

[harryguenter]

Der Durchschnitt der letzten 5 Jahre dürfte aber eher bei 4,x liegen.

Nicht zu vergessen: auch der CS Eureal war für mehrere Monate geschlossen.