Immobilien Fonds

[cre]

Ich bespare den hausInvest europa [WKN: 980701 / ISIN: DE0009807016] mit 50€ mtl. (17% meines Depots).

 

Den gibt es seit 37 Jahre und der Chart bewegt sich seit Beginn aufwärts (kurze Zeit auch seitwärts).

In 37 Jahren hat man sicher jede Marktphase gehabt, die auftreten kann.

Wenn er in solange noch nie abgewertet wurde, halte ich es für unwarscheinlich das es jetzt passiert.

 

Klar, irgendwann gibt es immer ein erstemal, aber wirklich besorgt bin ich nicht...oder sollte ich?

[Jose Mourinho]

mm.de: Wie lautet die Schlussfolgerung für Anleger - Finger weg von jungen

Fonds?

 

Rissel: Die Story des offenen Immobilienfonds muss neu geschrieben werden. Da

die globalen Immobilienmärkte volatiler geworden sind, kann auch von den offenen

Fonds kein gleichförmig-stetiger Verlauf erwartet werden. Ein negatives Ergebnis

dürfte ebenfalls keineswegs eine Katastrophe sein, sondern lediglich Ausdruck

der Tatsache, dass die Märkte volatiler geworden sind und die Bewertungen dies

widerspiegeln. Die offenen Fonds haben durch die Kommunikation der "alten

Story", die sehr einseitig darauf abhob, dass es mit der Fondsperformance in den

letzten 40 Jahren stets nur aufwärtsging, Erwartungshaltungen bei Anlegern,

Vertrieben und Medien aufgebaut, die sie in Wahrheit nicht mehr einhalten

können. In den nächsten Monaten sollte der Anleger bei der Auswahl von

Immobilienfonds auf die folgenden drei Eigenschaften achten:

mm.de: Die da sind ...

 

Rissel: Erstens, die in 2009 und Folgejahren aufgelegten Immobilienfonds mit

spezialisierten Managern, die sich in einem reinen Käufermarkt rentierliche

Immobilien aussuchen können. Zweitens Immobilienfonds mit einer flexiblen

Anlagestrategie, die bereits heute über eine faire und plausible

Immobilienbewertung verfügen und somit die tatsächlichen Marktpreisanpassungen

im aktuellen Kurs widerspiegeln. Und drittens große und breit diversifizierte

Immobilienfonds mit mehr als 100 Immobilien, die aufgrund der

Portfoliodiversifikation potenzielle Abwertungen besser absorbieren. Gegenüber

Fonds, die keine der drei Eigenschaften reflektieren, wäre ich vorsichtig.

Insgesamt unterstreicht die aktuelle Entwicklung des Fonds Morgan Stanley P2

Value unsere Marktthese von zeitverzögerten Bewertungsmechanismen für indirekte

Immobilienanlagen. Während die asiatischen Immobilienaktien teilweise seit

Jahresbeginn mit bereits plus 60 Prozent eine dortige Bodenbildung vorwegnehmen

und die rein institutionellen Immobilienfonds bereits seit zwölf Monaten

deutlich abwerten, reagieren die Immobilienbewertungen der deutschen offenen

Immobilienfonds erst seit Anfang 2009 spürbar auf die veränderten

Marktbedingungen. Somit sollte der Anleger für Neuinvestitionen eher auf

frühzyklisch reagierende Immobilienanlagen setzen, um sowohl von einer

Bodenbildung als auch einer moderaten Erholung der fundamentalen

Immobilienmärkte zeitnah zu partizipieren

 

http://www.manager-magazin.de/geld/geldanl...38653-2,00.html

[Geldmachine]

Also der Fond ist mir bissi zu teuer, wegen den 0,9 % im Jahr, da wären 0,5 bzw. max. 0,6 angemessener.

 

Und bei Großbritannien mit 23,50%, da kann ich mir gut vorstellen das es noch Abwertungen geben wird, zumindest intern. Ob nun der Kurs einbricht, das ist wieder eine andere Frage, aber vorstellen kann ich mir das ziemlich gut.

[Hedger99]

Also ich habe beim SEB ImmoInvest (980230) als er geschlossen war über die Börse günstig

nachgekauft und nun läuft er sehr schön weiter aufwärts. Desweiteren kaufe ich auch

beim hausInvest global (254473) jeweils direkt nach der Ausschüttung nach. Bei beiden sehe

ich im Moment keine ernsthafteren Probleme.

[Swai]

Bei beiden sehe

ich im Moment keine ernsthafteren Probleme.

Und Du kennst jemanden aus dem Fondsmanagement oder worauf gründet Deine Aussage?

 

 

Die schönen gerade Linien suggerien, dass es so immer weiter geht. Nur haben mich die vielen negativen Artikel in letzter Zeit sehr nachdenklich gemacht, siehe z.B. auch von Josi über mir:

 

Rissel: Die Story des offenen Immobilienfonds muss neu geschrieben werden. Da die globalen Immobilienmärkte volatiler geworden sind, kann auch von den offenen Fonds kein gleichförmig-stetiger Verlauf erwartet werden. Ein negatives Ergebnis dürfte ebenfalls keineswegs eine Katastrophe sein, sondern lediglich Ausdruck der Tatsache, dass die Märkte volatiler geworden sind und die Bewertungen dies widerspiegeln.

Auf Grund der historischen Kursverläufe sind Verluste gar nicht zu erwarten, die Fonds werden von den Banken mit sehr geringem oder geringem Risiko ausgewiesen. Ein negatives Ergebnis wäre deshalb in der Tat eine Katastrophe!

 

Und ich lese in letzter Zeit vermehrt solche Artikel (siehe mein Thread im Konkurrenzforum) und das von solchen Seiten, die ständig nur aktive Fonds lobpreisen und als Werbemaschine der Fondsbranche dienen. Da muss irgendetwas faul sein...

 

 

Ich habe lediglich noch den AXA und der fliegt am Montag.

 

 

Gruß,

Swai

[Swai]

Offene Fonds in der Vertrauenskrise

von Richard Haimann

Massive Abwertungen bei zwei offenen Immobilienfonds haben die Diskussion um einen generellen Wertberichtigungsbedarf der Produkte neu entbrennen lassen. Experten glauben, dass viel stärkere Korrekturen nötig seien als von den Anbietern ausgewiesen.

 

 

Massive Abwertungen bei zwei offenen Immobilienfonds haben die Diskussion um einen generellen Wertberichtigungsbedarf bei den Branchenprodukten neu entbrennen lassen. "Angesichts des drastischen Preiseinbruchs an den internationalen Immobilienmärkten scheint es fraglich, dass tatsächlich nur bei 2 der 25 Publikumsfonds größerer Korrekturbedarf besteht", sagt Christian Meyer, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein. "Anleger müssen auch bei anderen offenen Immobilienfonds mit Verlusten rechnen."

 

Sachverständige hatten im Sommer die Immobilien des P2 Value von Morgan Stanley und des Euro Immoprofil von iii-Investments, einer Tochter der HypoVereinsbank (HVB), deutlich abgewertet. Durch die Korrekturen sanken die Preise der Anteilscheine beider Fonds. Beim P2 Value betrug das Minus Ende Juli 11,8 Prozent, beim iii-Fonds 6,3 Prozent.

 

HVB-Insider sprechen hinter vorgehaltener Hand davon, dass noch weitere Abwertungen beim iii-Fonds erfolgen könnten. Darauf deutet auch eine der FTD in Auszügen vorliegende "indikative Wertfindungsanalyse", die der TÜV Süd intern 2004 für die iii-Fonds Nr. 1 und Nr. 2 vorgenommen hatte. Die beiden Fonds wurden 2005 zum Euro Immoprofil verschmolzen.

 

Dabei war ein Abwertungsbedarf von 38,7 Prozent beim Immobilienportfolio ermittelt worden. Statt der von iii Investments ausgewiesenen 1,37 Mrd. Euro attestierten die TÜV-Prüfer den Fondsobjekten nur einen Wert von insgesamt 842 Mio. Euro; eine Differenz von rund 528 Mio. Euro.

 

Ein HVB-Sprecher wollte die Wertfindungsanalyse des TÜV Süd nicht kommentieren. Eine Auswertung der Fondsjahresberichte zeigt aber, dass das Portfolio des Euro Immoprofil seit 2004 bislang um insgesamt 318,9 Mio. Euro oder 19,7 Prozent abgewertet wurde.

 

"Die TÜV-Untersuchung macht deutlich, wie sehr die momentanen Wertangaben einer Fondsgesellschaft von den Preisermittlungen anderer Marktkenner abweichen können", sagt der unabhängige Fondsexperte Stefan Loipfinger. Im Gegensatz zum Euro Immoprofil und zum P2 Value wiesen die übrigen 23 für alle Anlegerschichten zugänglichen offenen Immobilienfonds zu Ende Juli eine positive Rendite aus.

 

Für alle Fonds liegt die Rendite im Schnitt bei 2,7 Prozent. Spitzenreiter ist aktuell der Deka Immobilien Global mit einem Plus von 4,9 Prozent. "Die positiven Erträge stehen in totalem Gegensatz zur Marktrealität", sagt Loipfinger.

 

Seit die Spekulationsblase an den globalen Immobilienmärkten durch die Finanzkrise geplatzt ist, sind die Preise von Bürotürmen, Shoppingcentern und Hotels massiv gefallen. In London, dem wichtigsten europäischen Investmentstandort, verloren die Objekte zum Teil mehr als 40 Prozent an Wert. Offene Immobilienfonds in anderen Ländern mussten bereits die Buchwerte ihre Bestände deutlich korrigieren. In Österreich bescherte der Real Invest Europe der Bank Austria seinen Anleger auf Jahressicht deshalb ein Minus von 17 Prozent. Mit dem Immobilienfonds der Wiener Raiffeisenbank verloren Investoren mehr als zehn Prozent.

 

Vor derartigen Verlusten könnten sich auch Anleger deutscher offener Fonds nicht sicher wähnen, meint Finanzexperte Meyer. "Sobald ein Fonds aus Liquiditätsnöten zum Verkauf von Objekten gezwungen ist, zählen nicht mehr die Buch-, sondern allein die Marktwerte."

 

Zumindest bei fünf Fonds steigt der Verkaufsdruck allmählich: Degi Europa, Morgan Stanley P2 Value, TMW-Weltfonds, UBS 3 Kontinente sowie Kan Am US-Grundinvest sind seit Oktober 2008 mangels ausreichender Liquidität eingefroren. Bis vor wenigen Tagen gehörte dazu auch der Fonds Axa Immoselect, der aber inzwischen wieder geöffnet worden ist.

 

Die Sparer haben seither keinen Zugriff mehr auf ihr Vermögen. Inklusive Axa Immoselect betrug die Summe rund 8,9 Mrd. Euro. Bislang ist es keinem der sechs Fonds gelungen, durch größere Immobilienverkäufe zum Buchwert wieder flüssig zu werden.

 

Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS), die die Marktwerte der Fondsobjekte ermitteln, weist den Verdacht von Fehlbewertungen zurück: "Die Sachverständigen haben während des vergangenen Spekulationsbooms die Fondsimmobilien nur zurückhaltend aufgewertet und die damals gezahlten Mondpreise nicht berücksichtigt." Deshalb sei der Abwertungsbedarf deutlich geringer ausgefallen als die Korrektur der weit übertriebenen Preise an den Märkten.

 

Andreas Fink, Sprecher des Fondsverbands BVI, führt die hohen Abwertungen bei den Fonds von Morgan Stanley und iii-Investments auf Sondereffekte zurück: "Der P2 Value ist im Gegensatz zu den übrigen Fonds stark in Asien investiert, wo die Immobilienpreise viel stärker schwanken." Der Euro Immoprofil habe mit überalterten Beständen und einer weit überdurchschnittlichen Leerstandsquote von 12,9 Prozent zu kämpfen.

 

http://www.ftd.de/boersen_maerkte/immobili...ise/558792.html

 

 

Gruß,

Swai

[TerracottaPie]

Ich lese gerade den Fondsprospekt des Deka ImmobilienEuropa und finde dabei unter dem beliebten Punkt "Verwaltungs- und sonstige Kosten" folgenden Text:

 

"Die Gesellschaft erhält eine einmalige Vergütung in Höhe von 1 % des Kauf-/Verkaufspreises bzw. der Baukosten; bei von der Gesellschaft für das Sondervermögen durchgeführten Projektentwicklungen kann eine Vergütung von bis zu 2 % der Baukosten erhoben werden. Der Gesellschaft steht es frei, eine niedrigere Vergütung zu berechnen.

 

Sie kann hierbei unter anderem umfassende Auftragsvergaben an Dritte (gegenwärtig: Deka Immobilien GmbH) berücksichtigen, durch deren Beauftragung der Gesellschaft Nebenkosten im Zusammenhang

mit dem Erwerb, der Bebauung, der Veräußerung und Belastung der Immobilie (nachfolgend Buchstabe a)) entstehen."

 

Das heißt, es gibt zusätzlich zu den Verwaltungsgebühren immer dann Geld, wenn das Management etwas tut? Oder verstehe ich das falsch? Ist das Standard, und wie wird diese Gebühr gerechtfertigt? Transaktionskosten sind das schließlich nicht, oder?

 

Ich stehe also mal wieder auf dem Schlauch, bin aber für jede Antwort dankbar. :-

[Chemstudent]

Das heißt, es gibt zusätzlich zu den Verwaltungsgebühren immer dann Geld, wenn das Management etwas tut? Oder verstehe ich das falsch? Ist das Standard, und wie wird diese Gebühr gerechtfertigt? Transaktionskosten sind das schließlich nicht, oder?

 

Ich stehe also mal wieder auf dem Schlauch, bin aber für jede Antwort dankbar. :-

Ja, das heißt es.

Ist eine ganz normale Regelung. Findest du bspw. auch beim AXA Immoselect und beim SEB Immoinvest. (Höhe der Gebühren variiert)

Diese Kosten sind in der TER nicht enthalten,soweit ich weiß.

[TerracottaPie]

Hmm, jetzt verstehe ich nur noch nicht, warum diese Kosten anfallen. Gerade der zweite Teil des von mir zitierten Abschnitts liest sich für mich ungefähr wie Finnisch. Aber vielleicht erklären andere Prospekte das ja verständlicher...

[Basti]

Verständnisfrage:

steuerfreier Anteil der Ausschüttung -> heißt Mieteinnahmen etc. im Ausland, wird hier nicht nochmal besteuert (Doppelbesteuerungsabkommen)

 

soweit so gut... wie verhält sich die Abrechnung der gezahlten Steuern auf Mieterträge im Ausland? Zahlt der Fonds das aus dem Kassenbestand? Wird das alles in der TER versteckt? Wie werden die gezahlten Steuern auf die Mieteinnahmen im Ausland verrechnet?

 

Verständnisfrage:

steuerfreier Anteil der Ausschüttung -> heißt Mieteinnahmen etc. im Ausland, wird hier nicht nochmal besteuert (Doppelbesteuerungsabkommen)

 

soweit so gut... wie verhält sich die Abrechnung der gezahlten Steuern auf Mieterträge im Ausland? Zahlt der Fonds das aus dem Kassenbestand? Wird das alles in der TER versteckt? Wie werden die gezahlten Steuern auf die Mieteinnahmen im Ausland verrechnet?

[fondsanleger]

Ein offener Immobilienfonds eignet sich nicht als Hauptinvestment, sondern eher als Beimischung und längerfristiges Basisinvestment im Depot. Vor allem als Schutz gegen eine drohende Inflation wird eine Depotbeimischung künftig von Bedeutung sein. Beispielsweise hat der CS Euroreal (DE0009805002) über einen Zeitraum von 15 Jahren eine Wertentwicklung von 5,7% p.a. erreicht.

[Marcise]

Ein offener Immobilienfonds eignet sich nicht als Hauptinvestment, sondern eher als Beimischung und längerfristiges Basisinvestment im Depot.

 

Das sind aber einige Widersprüche in nur einem Satz...

[TKS]

Vor allem als Schutz gegen eine drohende Inflation wird eine Depotbeimischung künftig von Bedeutung sein.

Das "wird" würde ich ersetzen durch "könnte". Und mit dem Kauf hat's dann auch Zeit bis die Inflation da ist.

[Basti]

Ein offener Immobilienfonds eignet sich nicht als Hauptinvestment, sondern eher als Beimischung und längerfristiges Basisinvestment im Depot. Vor allem als Schutz gegen eine drohende Inflation wird eine Depotbeimischung künftig von Bedeutung sein. Beispielsweise hat der CS Euroreal (DE0009805002) über einen Zeitraum von 15 Jahren eine Wertentwicklung von 5,7% p.a. erreicht.

 

 

sollte das für mich gelten? das ist nicht der Punkt! Mich interessiert nur mal, von was die ausl. Steuern auf Mieteinnahmen gezahlt und inwieweit das in der Rendite berücksichtigt ist...

[skeletor]

Feri ratet RREEF Fonds grundbesitz europa und grundbesitz global mit sehr gut (A

 

2009_09_01_PM_Feri_Rating_grundbesitz_Fonds.pdf

 

 

18.09.2009 - Top-Platzierungen für grundbesitz europa und grundbesitz global

 

DWS

 

skeletor

[blah]

Hat jemand den Link zu dem Vergleich der Immobilienfonds bezüglich Steuerfreiheit der Ausschüttungen zur Hand? Ich suche nämlich gerade eine Ergänzung zum Kanam und kann mich zwischen den beiden Hausinvest und dem SEB nicht entscheiden.

[skeletor]

Hat jemand den Link zu dem Vergleich der Immobilienfonds bezüglich Steuerfreiheit der Ausschüttungen zur Hand? Ich suche nämlich gerade eine Ergänzung zum Kanam und kann mich zwischen den beiden Hausinvest und dem SEB nicht entscheiden.

 

Was gibt es da zu entscheiden, natürlich hausInvest.

[Hedger99]

Was gibt es da zu entscheiden, natürlich hausInvest.

 

Eine kleine Begründung wäre ganz nett. Der SEB ImmoInvest hat sich seit der

Öffnung im Frühsommer ebenfalls sehr gut entwickelt.

[bärenbeißer]

Eine kleine Begründung wäre ganz nett. Der SEB ImmoInvest hat sich seit der

Öffnung im Frühsommer ebenfalls sehr gut entwickelt.

Natürlich Hausinvest Europa:

Steuerfreier Anteil SEB ca. 34%

Steuerfreuer Anteil H.E. ca 73%

[Quark]

Hat jemand den Link zu dem Vergleich der Immobilienfonds bezüglich Steuerfreiheit der Ausschüttungen zur Hand? Ich suche nämlich gerade eine Ergänzung zum Kanam und kann mich zwischen den beiden Hausinvest und dem SEB nicht entscheiden.

 

In Sachen Performance nehmen sich die beiden Fonds (wenn Du den Hausinvest Europa meinst) auf Sicht von 1 Jahr nichts (beide ca. 4,5 % und damit an der Spitze). Auch spricht die geringere TER (0,50 % vs. 0,90 %) für den SEB.

 

Für mich entscheidend wären im direkten Vergleich aber:

 

-der abschreckend hohe Deutschland-Anteil des SEB (43 % vs. 19,70 % beim Hausinvest Europa)

-der Unterschied bezüglich des steuerfreien Anteils (s. Post von Bärenbeißer)

-der Fakt, dass der Hausinvest Europa letztes Jahr nicht schließen musste, d.h. einen finanzstarken Konzern hinter sich hat, und man einigermaßen beruhigt sein kann, dass sich das nicht ändert, während man bei den jetzt wieder geöffneten Fonds sich ausrechnen kann, dass die beim nächsten Sturm wieder dicht machen müssen

-der Fakt, dass der Hausinvest Europa sogar so liquide ist, dass er JETZT kauft, wo's billig ist, statt wie andere Immos händeringend nach Cash zu suchen oder wie z.B. der Kanam groß angekündigte Projekte (Stichwort Moskau) absagen zu müssen

 

Gibt's noch was, was für den SEB spricht?

[jogo08]

Natürlich Hausinvest Europa:

Steuerfreier Anteil SEB ca. 34%

Steuerfreuer Anteil H.E. ca 73%

 

Ich muss dich etwas korrigieren, beim SEB waren bei der letzten Ausschüttung 56,07% Steuerfrei, HIE = 73,6%, HIG = 58,82%.

[skeletor]

Der hausInvest (oder auch beide hausInvest Fonds) mußten wie schon gesagt nicht schließen. Das hängt vor allem mit der guten Struktur der Investoren zusammen.

Die hausInvest Fonds eher weiniger Großinvestoren, das gesamtvermögen verteilt sich somit viel breiter auf eher kleinere Hände.

 

Das ist beim KanAm das negative, das der Fonds eher zu viel großinvestoren hat.

 

Und auf die Steuerfreiheit bei der Ausschüttung muss man schon achten, doch nicht allein deswegen den Fonds kaufen. Denn wo kein Gewinn auch keine Ausschüttung.

 

skeletor

[Tenzing Norgay]

Und auf die Steuerfreiheit bei der Ausschüttung muss man schon achten, doch nicht allein deswegen den Fonds kaufen. Denn wo kein Gewinn auch keine Ausschüttung.

Ja, aber das spricht ja beides für den Kanam. Ordentlicher Gewinn UND kein Steuerabzug.

 

Ursprünglich hatte ich SEB und (nicht lachen) den DJE Real Estate als Immofonds-Komponente im Depot. Vom DJE hab ich mich zum Glück frühzeitig getrennt. Den SEB hatte ich übrigens 2007 kurz nach der Ausschüttung gekauft und 2009 kurz vor der Ausschüttung verkauft. So habe ich ihn fast 2 Jahre gehalten, musste aber nur 1 Ausschüttung versteuern.

 

Naja, mittlerweile hab ich komplett in 50% Hausinvest Europa und 50% Kanam umgeschichtet... und die sollen langfristig im Depot bleiben.

[bärenbeißer]

Ich muss dich etwas korrigieren, beim SEB waren bei der letzten Ausschüttung 56,07% Steuerfrei, HIE = 73,6%, HIG = 58,82%.

uups .... danke für die Info. Habe meine Zahlen ungeprüft aus dieser Exceldatei entnommen, die mal hier im Forum gepostet wurde.

[jogo08]

Die Datei stammt von mir, muss natürlcih immer wieder mal mit den aktuellen Zahlen aktualisiert werden.