Immobilien Fonds

[Denker77]

weiß jemand, ob hausinveste europa und grundbesitz europa schon bewertet wurden?

[TerracottaPie]

weiß jemand, ob hausinveste europa und grundbesitz europa schon bewertet wurden?

 

Wie schon mal geschrieben: Der Normalfall ist, dass einzelne Objekte bewertet werden - nicht das ganze Portfolio auf einmal. So gesehen gibt es bei den meisten Fonds ständig Neubewertungen. Ich gehe davon aus, dass das auch bei den beiden so ist.

[Tenzing Norgay]

Problem des P2 ist, dass er ausschließlich in den "teuren Jahren" (2006-2007) gekauft hat. Die meisten anderen hier besprochenen Immofonds haben über viele Jahre hinweg investiert. Ich denke daher nicht, dass seine Probleme auf die anderen Fonds irgendwie abfärben. Hier noch etwas Lesestoff+Lesestoff.

[Quark]

weiß jemand, ob hausinveste europa und grundbesitz europa schon bewertet wurden?

 

Da ich mir erst kürzlich den Hausinvest-Europa-Jahresbericht (31.3.09) zu Gemüte geführt habe, zitiere ich S. 64:

 

"Zum 31. März 2009 betrug das Immobilienvermögen des hausInvest europa 9.282,7 Mio.

EUR. Es errechnet sich aus der Summe der Verkehrswerte der Immobilien, angesetzt

zu den jeweiligen Beteiligungsquoten, umgerechnet zu den Fremdwährungskursen per

30. 3. 2009. Grundlage sind die gutachterlichen Bewertungsmieten in Höhe von insgesamt

561,2 Mio. EUR, die eine wesentliche Bewertungskomponente darstellen. Die

Bewertungsmieten bezeichnen die Summe der in den Verkehrswertgutachten für die

einzelnen Immobilien angegebenen nachhaltig erzielbaren Erträge. Im Regelfall bilden

dabei die tatsächlich erzielten Einnahmen die Ausgangsbasis. Diese müssen jedoch

daraufhin überprüft werden, ob sie auch in naher Zukunft nachhaltig erzielt werden

können.

Insgesamt ergaben sich im Berichtszeitraum aus den Verkehrswertgutachten Marktwertanpassungen

in Höhe von 122,0 Mio. EUR, umgerechnet zum Fremdwährungskurs per

30. 3. 2009. Diese Wertänderung setzt sich zusammen aus Mehrwerten von 229,6 Mio.

EUR sowie aus Minderwerten von -107,6 Mio. EUR.

Die sonstigen Wertänderungen in Höhe von insgesamt 32,9 Mio. EUR ergeben sich aus

Änderungen im Buchwert der Immobilie, die nicht auf der laufenden Bewertung beruhen,

und aus Ergebnissen von Immobilienveräußerungen. Gründe für Buchwertänderungen

sind in der Regel nachträgliche Änderungen von Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten

sowie Nachaktivierungen auf Grundstücken und Gebäuden innerhalb der Immobilien-

Gesellschaften."

 

Fazit: Nach-bzw. Neubewertungen einzelner Objekte finden dauernd statt, manches geht rauf, manches runter, aber zumindest beim Hausinvest Europa überwiegen bislang noch die Aufwertungen.

Dass der MS P2 als bislang einziger jetzt offenbar doch deutlich abwerden muss, finde ich doch erstaunlich. Haben die ein anderes Bewertungsverfahren? Dass deren Portefeuille deutlich schlechter wäre, kann ich mir eigentlich nicht vorstellen. Liegt es also doch an zu hohen Einstandspreisen, die jetzt korrigiert werden? Lässt sich das belegen?

[TKS]

Der einzige andere Fonds, von dem ich weiß, dass er komplett auf einmal neu bewertet worden ist, war der Kanam Grundinvest - im Januar. Der hat es aber auch gut überstanden.

 

Das war im nachhinein auch sehr clever von Kanam. Ob jetzt noch mal das selbe Ergebnis herauskäme, da bin ich mir nicht so sicher. Immobiliengutachter folgen der Marktentwicklung prinzipbedingt nun mal mit erheblicher Zeitverzögerung. Dafür wird es dann nächsten Januar um so spannender.

 

ob das kurzfristig Auswirkungen auf die anderen Offenen Immos haben wird, sehe das aber kurzfristig nicht so kritisch. Die meisten Privatanleger dürften von dieser "P2-Value-Krise" ja gar nicht so viel mitbekommen. Aber schaun mer mal...

 

Hm, naja. Damals, bei der ersten Meldung zum Kanam US habe ich sofort alle Immofonds (waren 8 oder 9) zum Verkauf gestellt. Trotzdem kam ich bei Kanam, Axa und Ubs nicht mehr heraus. Und heute sollten die Leute doch eher noch sensibler bei dem Thema sein.

[Sirius]

Dafür wird es dann nächsten Januar um so spannender.

 

Wieso im Januar? Die Komplettbewertung war eine Ausnahme und ist nicht die Regel. Quark hat ja bereits darauf hingewiesen:

 

 

Fazit: Nach-bzw. Neubewertungen einzelner Objekte finden dauernd statt, manches geht rauf, manches runter, aber zumindest beim Hausinvest Europa überwiegen bislang noch die Aufwertungen.

[Sirius]

Da ich mir erst kürzlich den Hausinvest-Europa-Jahresbericht (31.3.09) zu Gemüte geführt habe, zitiere ich S. 64:

 

"Zum 31. März 2009 betrug das Immobilienvermögen des hausInvest europa 9.282,7 Mio.

EUR. Es errechnet sich aus der Summe der Verkehrswerte der Immobilien, angesetzt

zu den jeweiligen Beteiligungsquoten, umgerechnet zu den Fremdwährungskursen per

30. 3. 2009. Grundlage sind die gutachterlichen Bewertungsmieten in Höhe von insgesamt

561,2 Mio. EUR, die eine wesentliche Bewertungskomponente darstellen. Die

Bewertungsmieten bezeichnen die Summe der in den Verkehrswertgutachten für die

einzelnen Immobilien angegebenen nachhaltig erzielbaren Erträge. Im Regelfall bilden

dabei die tatsächlich erzielten Einnahmen die Ausgangsbasis. Diese müssen jedoch

daraufhin überprüft werden, ob sie auch in naher Zukunft nachhaltig erzielt werden

können.

Insgesamt ergaben sich im Berichtszeitraum aus den Verkehrswertgutachten Marktwertanpassungen

in Höhe von 122,0 Mio. EUR, umgerechnet zum Fremdwährungskurs per

30. 3. 2009. Diese Wertänderung setzt sich zusammen aus Mehrwerten von 229,6 Mio.

EUR sowie aus Minderwerten von -107,6 Mio. EUR.

Die sonstigen Wertänderungen in Höhe von insgesamt 32,9 Mio. EUR ergeben sich aus

Änderungen im Buchwert der Immobilie, die nicht auf der laufenden Bewertung beruhen,

und aus Ergebnissen von Immobilienveräußerungen. Gründe für Buchwertänderungen

sind in der Regel nachträgliche Änderungen von Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten

sowie Nachaktivierungen auf Grundstücken und Gebäuden innerhalb der Immobilien-

Gesellschaften."

 

Fazit: Nach-bzw. Neubewertungen einzelner Objekte finden dauernd statt, manches geht rauf, manches runter, aber zumindest beim Hausinvest Europa überwiegen bislang noch die Aufwertungen.

Dass der MS P2 als bislang einziger jetzt offenbar doch deutlich abwerden muss, finde ich doch erstaunlich. Haben die ein anderes Bewertungsverfahren? Dass deren Portefeuille deutlich schlechter wäre, kann ich mir eigentlich nicht vorstellen. Liegt es also doch an zu hohen Einstandspreisen, die jetzt korrigiert werden? Lässt sich das belegen?

 

Das liegt daran, dass der MS P2 Value - anders als die meisten anderen Fonds - der jüngste Fonds ist, der nur in den Jahren 2006 und 2007 gekauft hat. Das geht auch aus einer der beiden Quelle hervor, die Tenzing Norgay genannt hat.

[Denker77]

Neubewertung Morgan S.

Hier noch ein Artikel zur Neubewertung Morgan Stanley

[TKS]

Wieso im Januar? Die Komplettbewertung war eine Ausnahme und ist nicht die Regel. Quark hat ja bereits darauf hingewiesen:

 

Weil nur einmal jährlich neu bewertet werden muss und ich davon ausgehe, daß Kanam diese gewonnene Atempause nun auch ausschöpfen wird. Frühere Neubewertungen von Einzelobjekten würden nur Sinn machen, wenn mit Wertsteigerungen zu rechnen wäre, aber wie realistisch könnte das derzeit wohl sein? Deshalb erscheint mir eine weitgehend komplette Neubewertung im nächsten Januar beim Kanam recht wahrscheinlich.

[checker-finance]

Auweia. Die nächsten Tage werden wieder spannend bei den Immos...

 

Also letztes mal hat das Schließen der Immos die Panik ausgelöst. Wenn ich das richtig lese macht der MS P2 Value das Gegenteil: Er gibt keine vorübergehend keine Fondsanteile mehr an Anleger aus! Das machen Fonds sonst, wenn sie die Mittelzuflüsse sonst nicht am Markt platzieren können. Hier geht aber eher darum, den Käufern eine verläßliche Bewertungsgrundlage zu bieten. Dazu sind die wahrscheinlich aus Rechtsgründen (US-Law?) gezwungen. Jedenfalls steht da nicht, dass keine Anteile mehr zurück genommen würden.

[TKS]

Jedenfalls steht da nicht, dass keine Anteile mehr zurück genommen würden.

Die Rücknahme ist ja auch schon seit Oktober ausgesetzt.

[Tenzing Norgay]

Die Wirtschaftswoche bezeichnet den P2 als Unruhestifter und als Exoten unter den Immofonds. Auswirkungen auf andere Fonds erwartet die Wirtschaftswoche keine: "Für Anleger anderer offener Immobilienfonds gibt es eine Entwarnung. Sie müssen nicht auch noch zittern, dass ihre Fonds die Neubewertung nach Art von Morgan Stanley durchführen wird."

 

Hier der Artikel.

[Marcise]

Schon aus Januar, aber interessant...

 

Quelle

[skeletor]

Crédit Suisse AM : News : CS EUROREAL: Stellungnahme zu den Abwertungen des Immobilienportfolios von Morgan Stanley P2 Value

24-07-2009

 

in einer heutigen Pressemitteilung verkündet Morgan Stanley für den offenen Immobilienfonds Morgan Stanley P2 Value den Abwertungsbedarf des globalen Immobilienportfolios um 10,4 Prozent, was zu einem Anteilpreisrückgang von 13,9 Prozent führt. Dem daraus bei unseren Vertriebspartnern und Anlegern resultierenden Informationsbedarf kommen wir mit der beigefügten Stellungnahme der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien KAG gerne nach.

 

Fazit: Beim CS EUROREAL sind aus heutiger Sicht weiterhin keine außerordentlichen Wertberichtigungen erkennbar. Aufgrund der unverändert soliden Positionierung erwartet das Fondsmanagement für das Kalenderjahr 2009 weiterhin eine Rendite von über 4% (aktuelle Einjahresperformance: 4,3% per 30.06.2009).

 

20090723_Stellungnahme_zur_Neubewertung_MS.pdf

 

CREDIT SUISSE (DEUTSCHLAND) AG

 

--skeletor-

[Marcise]

Ob es nun auch andere Immofonds treffen kann oder nicht ist eine Sache. Das niemand hier diesen massiven Abwertungsbedarf konkret vorhersehen konnte ist eine andere Sache. Beides zusammen läst den Rückschluss zu, dass Ähnliches genau so bei anderen Fonds passieren kann. Und es geht hier nicht mehr um eine "reduzierte Jahresperformance" von nur noch 3% oder so, sondern in diesem Fall um 14% Abschlag.

 

Wenn man sich dazu vor Augen hält, dass die Bewertungsagenturen von den Immobilienfondsgesellschaften für die Bewertung engagiert werden bzw. Agenturen mit eher negativen Bewertungen ggf. nicht mehr beauftragt werden, dann kann man durchaus daraus schließen, dass die Immobilien tendenziell nicht unterbewertet sind.

 

Die schönen Performancegeraden suggerieren hier eine völlig falsche Sicherheit...

[leinad]

..................Und es geht hier nicht mehr um eine "reduzierte Jahresperformance" von nur noch 3% oder so, sondern in diesem Fall um 14% Abschlag.

 

Und ob das genug war ???????????????

Wenn man so liest wie die Preise in den USA eingebrochen sind...................da ist als von fast 50 % die Rede...................

 

Gruss

leinad

[jogo08]

Beziehen sich die 50% auf Gewerbeimmobilien?

[Swai]

Und ob das genug war ???????????????

Wenn man so liest wie die Preise in den USA eingebrochen sind...................da ist als von fast 50 % die Rede...................

Preisrückgänge bei den CREs sind definitiv hoch, inzwischen fast auf Augenhöhe mit den privaten Immobilienpreisen. Letzte Meldung spricht von etwa 30% auf Jahressicht und 35% vom Top im Oktober 2007:

 

 

Gute Zusammenstellung liefert wie immer der calculated risk blog (generell ist der Blog ein Must-read!)

Bernanke: CRE May Pose Risk

 

Federal Reserve Chairman Ben S. Bernanke said a potential wave of defaults in commercial real estate may present a “difficult” challenge for the economy, without committing to additional steps to aid the market.

...

It “may be appropriate” for the government and Congress to consider “fiscal” steps to support the industry, Bernanke said today. Ideas for fresh support for the market could include government guarantees for commercial mortgages, Bernanke also said today ...

 

“As the recession’s gotten worse in the last six months or so, we’re seeing increased vacancy, declining rents, falling prices -- and so, more pressure on commercial real estate,” Bernanke said yesterday. “We are somewhat concerned about that sector and are paying very close attention to it. We’re taking the steps that we can through the banking system and through the securitization markets to try to address it.”

 

Moody's: Commercial Real-Estate Prices Fall 7.6% In May

Commercial real-estate prices fell 7.6% in May ... The indexes are down 29% from a year ago and 35% from their October 2007 peak.

 

U.S. Commercial Construction to Drop 16% This Year, Report Says

Construction spending on offices, retail centers and hotels is likely to fall 16 percent this year and 12 percent in 2010, more than previously forecast...

 

“Why do you build new office buildings? You need to see job numbers pick up,” Baker said. “Why do you build new retail centers? You need to see consumer spending pick up.”

Verständlich, so lange der Arbeitsmarkt weiterhin schwach ist und mind. bis Ende 2010 auch schwach bleibt, besteht kein Grund für Ausweitung der Gewerbeflächen. Vermutlich ist ohnehin das Überangebot immer noch viel zu hoch (siehe massive Defaultwelle bei den shopping malls). Dazu Einzelhandelsumsätze auch im Sturzmodus.

 

Strip Mall Vacancy Rate Hits 10%, Highest Since 1992

"[W]e do not foresee a recovery in the retail sector until late 2012 at the earliest ."

Victor Calanog, director of research for Reis on Retail CRE

 

 

U.S. Office Vacancy Rate Hits 15.9% in Q2

The U.S. office market vacancy rate reached 15.9 percent in the second quarter, the highest level in four years, and rent fell by the largest amount in more than seven years as demand remained weak, according to a leading real estate research firm.

 

"It's bad," Reis Inc director of research Victor Calanog said. "It's decaying and getting worse. Given the depth and magnitude of the recession, you can argue that we are facing a storm of epic proportions and we're only at the beginning.

 

...The weak second-quarter performance prompted Reis to maintain its February forecast calling for the U.S. office vacancy rate to top out at 18.2 percent in 2010 and for rent to continue to fall through 2011. It also sees the commercial real estate default rate reaching 4.2 percent by year-end, and peaking at 5.2 percent in 2011.

 

 

Quelle: http://web.mit.edu/cre/research/credl/rca.html

 

 

 

Deswegen ist die ganze Hysterie in den Medien um die "Green Shoots" auch so lächerlich. Ohne ein Bottoming bei den Immobilienpreisen (in erster Linie die privaten) keine Eholung der Wirtschaft. Schätze, der Herbst/Winter wird es schon richten und wieder die Realität einkehren lassen...

 

 

Gruß,

Swai

[Quark]

FTD: "Wende am Immobilienmarkt London"

[tommi4711]

fondsprofessionell.de:

 

Offene Immobilienfonds Gefahr in Verzug?

 

Gruß

tommi4711

[Longshort]

Das Investment:

 

Offene Immobilienfonds: Der Morgan-Stanley-Effekt

[Quark]

Börse Online:

Offen Immos in der Vertrauenskrise

 

2. Immo-Fonds hat abgewertet (EuroImmoprofil, -6 %)!

[jogo08]

2. Immo-Fonds hat abgewertet (EuroImmoprofil, -6 %)!

Keine Überraschung, KLICK

[juro]

Hier ist es sehr, sehr still geworden. Vorbei die euphorischen Zeiten als offene Immobilienfonds als sichere Anlagen mit stetiger Wertentwicklung gepriesen wurden? Dem Bewertungsverfahren sei Dank. Manche sprachen sogar von Festgeldersatz nur mit viel höherer Rendite. Immobilienaktien sind idR eingebrochen ohne Ende - obwohls sie im Grossen u. Ganzen nichts anderes machen.

 

Willkommen in der Realität - oder besser gesagt in der fairen Bewertung.

[webwude]

Naja, jetzt lassen wir mal die Kirche im Dorf (drei Euro ins Phrasenschwein). So eine Abwertung kann schon mal vorkommen, aber damit die Gesamtheit der offenen Immos abzuwerten, halte ich für verfrüht...

 

Viele Grüße,

ww