Immobilien Fonds

[Fleisch]

was glaubt ihr warum sein avatar ein porsche ist

[Stoxx]

was glaubt ihr warum sein avatar ein porsche ist

Matchbox meine Lieben, Matchbox ... B)

[schwaebele]

was glaubt ihr warum sein avatar ein porsche ist

 

ihm gehört halt noch 5% an porsche *g*

[Sirius]

Ach, also mit 5% von 4.727,1 Mio. EUR würde ich mir keine allzu großen Sorgen machen.

[H.B.]

Eben, im Immobilienbereich macht nur dieses Bewertungsverfahren einen Sinn, aus der Sicht von Langfristinvestoren. Immobilien werden in der Regel länger gehalten und nicht täglich gekauft und verkauft, hier geht es in erster Linie um die Mieterträge und nicht Wertveränderungen. Das Problem bei offenen Immobilienfonds ist nicht das Bewertungsverfahren sondern das Konstrukt als solches (Fristentransformation). Daher kann man davon ausgehen, dass es auch gesetzliche Änderungen geben wird.

 

 

Ja genau, und im Aktienbereich macht auch nur so ein Bewertungsverfahren einen Sinn, aus der Sicht von Langfristinvestoren. Aktien werden in der Regel länger gehalten und nicht täglich gekauft und verkauft, hier geht es in erster Linie um die Gewinne und Dividendenerträge und nicht um Wertänderungen.

 

:-

 

Steilvorlage.

 

Das ist doch auch die Bewertungsgrundlage für CDO's und anderen "toxic waste", wo man Angst hat, den wahren Marktpreis berücksichtigen zu müssen, oder?

 

(Sorry für das OT )

[Malvolio]

Eben, im Immobilienbereich macht nur dieses Bewertungsverfahren einen Sinn, aus der Sicht von Langfristinvestoren.

 

Anteile an offenen Immobilienfonds sind aber keine Immobilien, sondern Wertpapiere die täglich zurückgegeben können. Viele Käufer haben diese Fonds eher als Liquiditätsreserve oder Tagesgeldersatz gesehen. Diese "tägliche Fälligkeit" hat ja auch zu den aktuellen Fondsschließungen geführt und legt eigentlich nahe, daß man das Fondsvermögen zum Verkehrswert abzüglich eines großzügigen Sicherheitsabschlages bewerten und ausweisen müsste.

 

Die Lösung könnte vielleicht ein Immobilen-ETF sein, der nur börsengehandelt wird, aber nicht (oder nur mit langen Kündigungsfristen) zurückgegeben werden kann.

[harryguenter]

Ja genau, und im Aktienbereich macht auch nur so ein Bewertungsverfahren einen Sinn, aus der Sicht von Langfristinvestoren. Aktien werden in der Regel länger gehalten und nicht täglich gekauft und verkauft, hier geht es in erster Linie um die Gewinne und Dividendenerträge und nicht um Wertänderungen.

Und wenn ich ERgänzen darf: die aktuellen "Gewinn-"aussichten (auch langfristig) bei den Unternehmen die nahezu pleite sind (GM, Chrysler, HRE, IKB,...) spiegeln sich doch wunderbar im Kurs wieder. Sozusagen wird dieses "Bewertungsverfahren" ja auch implizit auf Aktien angewendet. Man sagt ja auch: "an der Börse werden Erwartungen gehandelt".

Bei den Immofonds eben auch, nur dass dort die Erwartungen wenigsten etwas kalkulierbar sind.

[wolf1a]

http://www.gewerbeimmobilien24.de/gi24-new...opp-auf-243051/

 

FOCUS NORDIC CITIES hebt als erster Offener Immobilienfonds Rücknahmestopp auf

[leinad]

Also ich kämpfe ja im Augenblick einen harten Kampf mit dem Finanzamt.

Irgendwie will ich es nicht einsehen, dass ich bei einer Immofondsauschüttung den steuerbaren Anteil komplett versteuern muß wenn ich die Anteile in der Mitte des Jahres gekauft habe.

Damit habe ich doch die Hälfte der Ausschüttungen mit bereits versteuertem Geld selbst bei Kauf des Fonds bezahlt.

Aber irgendwie wollen die das beim Finanzamt nicht akzeptieren.

Das reißt doch die Rendite nochmals voll runter......

 

Gruss

leinad

[maush]

Also ich kämpfe ja im Augenblick einen harten Kampf mit dem Finanzamt.

Irgendwie will ich es nicht einsehen, dass ich bei einer Immofondsauschüttung den steuerbaren Anteil komplett versteuern muß wenn ich die Anteile in der Mitte des Jahres gekauft habe.

Damit habe ich doch die Hälfte der Ausschüttungen mit bereits versteuertem Geld selbst bei Kauf des Fonds bezahlt.

Aber irgendwie wollen die das beim Finanzamt nicht akzeptieren.

Das reißt doch die Rendite nochmals voll runter......

 

Gruss

leinad

Dann musst du doch beim Kauf in der Mitte des Jahres Zugänge im Stückzinstopf gehabt haben die das ausgleichen.

[leinad]

Dann musst du doch beim Kauf in der Mitte des Jahres Zugänge im Stückzinstopf gehabt haben die das ausgleichen.

Also ich bin bei ebase, diesen Stückzinstopf von dem du schreibst, der wurde bei ebase erst 2009 auf der Homepage einsehbar gemacht.

Ansonsten steht bei den Unterlagen die man für die Steuer von ebase bekommt, dass man sich die Werte für die Steuer bei den offenen Immobilienfonds selbst besorgen muß.

 

Also wenn ich bei ebase für z.B. 2000 Euro über die KAG Anteile eines offenen Immobilienfonds kaufe, dann bekomme ich auch exakt so viel Anteile wie die 2000 Euro ergeben, ohne dass da irgendwas dazugerechnet oder abgezogen wird.

 

Gruss

leinad

[leinad]

Ich hab gerade nochmals nachgeschaut.

Bei ebase gibt es jetzt einen:

Verlustverrechnungstopf

und einen

Quellensteuertopf

einen

Stückzinstopf gibt es nicht, höchstens ich übersehe was und jemand anderes weiß es besser.

 

Gruss

leinad

[odenter]

Spekulation durch wen?

Die Eigentümer.

 

In beiden Fällen wird durch den Anleger darauf spekuliert, dass 1.) der Verwalter (Bank/Immofonds) mit dem Geld "gut umgeht" und 2.) es keinen "Run" gibt. Sehe da keinen prinzipiellen Unterschied.

Du spekulierst doch mit einem Immobilenfonds nicht darauf das es keinen Run gibt, sondern das Deine Anteile mehr Wert werden. Das geht aber nur, wenn die Immobilien im Preis mehr Wert werden (korrigiert sich gerade), oder aber wenn die Erträge genutzt werden um den Bestand an Immobilien zu vergrößern.

 

Beim Tagesgeld spekuliere ich nicht darauf das meine Bank das gut anlegt, wie Sie das anlegt ist mir nämlich völlig egal. Ich weiss ja vorher was für Zinsen ich bekomme, was das genaue Gegenteil von einem Immobilienfonds ist.

[Delphin]

leinad, das mit dem Stückzinstopf (in 2008, richtig?) sollte auf der Kaufabrechnung stehen. Bei mir (DiBa) steht da:

 

Zwischengewinn je Anteil: xy

In Stückzinstopf eingestellt: z

 

Der Zwischengewinn ist immer Teil des aktuellen Fondspreises, also der Fonds notiert immer "inkl. aufgelaufenem Zwischengewinn" (genau wie Aktien, aber anders als Anleihen).

 

Wenn Ebase das nicht auf die Abrechnung geschreiben hat, dann weiß ich auch nicht, dann müsstest du wohl die Daten für den konkreten Tag von der KAG besorgen, also welcher Teil deines Kaufpreises aufgelaufene Zwischengewinne waren.

[jogo08]

Du spekulierst doch mit einem Immobilenfonds nicht darauf das es keinen Run gibt, sondern das Deine Anteile mehr Wert werden.

Nicht zwangsläufig, die Mieterträge sollten zu einer regelmäßigen Wertsteigerung führen, langsam aber beständig.

Das geht aber nur, wenn die Immobilien im Preis mehr Wert werden (korrigiert sich gerade), oder aber wenn die Erträge genutzt werden um den Bestand an Immobilien zu vergrößern.

Siehe oben, permanentes Wachstum gibt es nicht, also wäre höchstens der zweite Punkt interessant.

 

Beim Tagesgeld spekuliere ich nicht darauf das meine Bank das gut anlegt, wie Sie das anlegt ist mir nämlich völlig egal. Ich weiss ja vorher was für Zinsen ich bekomme, was das genaue Gegenteil von einem Immobilienfonds ist.

Im Prinzip ja, nur werden die Zinsen sehr schnell dem Markt angepasst und ruck zuck habe ich auch nur noch 1+X% beim Tagesgeld.

[Sven82]

Der bisherige Stückzinstopf, worin die Zwischengewinne geflossen sind, wurde 2009 erweitert in einen allgemeinen Verlustverrechnungstopf. Neben den Zwischengewinn fließen also auch die Verluste mit ein. Dies ging vorher nicht, da Dividenden, Zinsen und Kursgewinne unterschiedlich besteuert wurden.

[leinad]

leinad, das mit dem Stückzinstopf (in 2008, richtig?) sollte auf der Kaufabrechnung stehen. Bei mir (DiBa) steht da:

 

Zwischengewinn je Anteil: xy

In Stückzinstopf eingestellt: z

 

Der Zwischengewinn ist immer Teil des aktuellen Fondspreises, also der Fonds notiert immer "inkl. aufgelaufenem Zwischengewinn" (genau wie Aktien, aber anders als Anleihen).

 

Wenn Ebase das nicht auf die Abrechnung geschreiben hat, dann weiß ich auch nicht, dann müsstest du wohl die Daten für den konkreten Tag von der KAG besorgen, also welcher Teil deines Kaufpreises aufgelaufene Zwischengewinne waren.

Also jetzt weiß ich auch nicht mehr weiter.....

Bei ebase habe ich noch nie eine Kaufabrechnung bekommen.

Das fällt mir jetzt erst auf......

Wenn man ordert bekommt man eine Auftragskopie.

Im Postkorb befinden sich nur immer wieder aktualisierte Depotauszüge.

 

Kann es sein dass das der Haken bei ebase ist ? Weil das keine Vollbank ist ?

Oder steh ich jetzt auf dem Schlauch und es gibt irgendwo noch ein Postfach mit all den Kauf- und Verkaufsabrechnungen ?

Ich selbst kann nix finden.

 

Gruss

leinad

[Quark]

(Quelle: Fondsbörse Hamburg, News-Ticker)

 

Mittwoch 28.01.2009 11:08

Reinhard Kutscher, Union Investment Real Estate: "Weiter positive Renditen bei Immofonds"

"Stabile Mieten sind die Basis unserer Performance"

 

? Herr Kutscher, sind Offene Immobilienfonds in Krisenzeiten für konservative Anleger kaufenswert?

 

Reinhard Kutscher: Ja. 2008 haben sich viele Investments als nicht oder nur wenig stabil erwiesen. Die Offenen Immofonds erzielten dagegen im Schnitt ein Plus von 4,8 Prozent. Ich bin optimistisch, dass sie auch weiterhin eine positive Rendite erzielen werden. Zudem bleiben sie durch ihre Steuervorteile attraktiv.

 

? In vielen Städten gehen die Immobilienpreise derzeit aber in den Keller. Speziell in London oder Frankfurt werden drastisch sinkende Büromieten und steigende Leerstände erwartet. Sind Warnungen vor Bewertungsabschlägen von bis zu 40 Prozent realistisch?

 

Kutscher: Die Immobilienmärkte stehen sicher vor einen markanten Abschwung. Anpassungen wird es daher geben. Doch derart hohe Bewertungsabschläge sind auch bei einer weiteren Verschärfung der Krise nicht zu erwarten. Die Offenen Immobilienfonds erzielen sehr stabile Erträge durch die Mieten. Das ist die Basis der Performance auch in einem schwierigem Marktumfeld.

 

"Unsere Vermietungsquote liegt bei über 96 Prozent"

 

? Rund acht Prozent der von den Gesellschaften abgeschlossenen Mietverträge laufen in diesem Jahr aus. Mieterträge sind die für die Renditeerzielung entscheidende Größe. Müssen die Fonds sich im Zuge der Rezession auf drastisch sinkende Einnahmen einstellen?

 

Kutscher: Auch in schlechteren Marktphasen haben wir über 50 Prozent der auslaufenden Mietverträge verlängern können. Selbst wenn die Zeiten schlecht sind, bedeutet die Nachvermietung auch nicht unbedingt, das ein neuer Vertrag zu deutlich geringeren Kondition abgeschlossen werden muss. Das hängt vielmehr vom aktuellen Mietniveau der auslaufenden Verträge ab, die ja zu unterschiedlichen Zeiten abgeschlossen wurden. Die Vermietungsquote in allen vier von Union Investment angebotenen Publikums-Immobilienfonds liegt derzeit bei über 96 Prozent. Zudem weisen die Verträge, die sich auf ein Objekt beziehen, unterschiedliche Laufzeiten auf. Wir können daher weiter von stabilen Cash Flows ausgehen?

 

? Wie viele Ihrer Mieter sind Banken?

 

Kutscher: Unsere Fonds weisen auch bei der Mieterstruktur eine hohe Diversifizierung auf. Flächen, die an Finanzdienstleister vermietet sind, machen nicht mehr als sieben Prozent der Portfolios aus.

 

"Offene Immobilienfonds sind Sondervermögen"

 

? Trotz der soliden Entwicklung der Offenen Immobilienfonds Fonds haben Anleger im Herbst fünf Milliarden Euro abgezogen. Blinde Panik?

 

Kutscher: Der Mittelabfluss hatte mehrere Gründe. Zum einen haben einige institutionelle Investoren Geld abgezogen, weil Sie Liquidität benötigten. Zudem waren Privatanleger kurzfristig irritiert, dass ihr in Offenen Immobilienfonds angelegtes Geld nicht wie Spareinlagen von der Regierung garantiert wird. Dabei ist dies wegen der von den jeweiligen Kapitalanlagegesellschaften separierten Sondervermögen gar nicht nötig.

 

? Zwölf Fonds reagierten auf den Mittelabfluss mit Schließungen. Nun sind 40 Prozent des mehr als 80 Milliarden Euro betragenden Marktvolumens eingefroren. Wie groß ist der Imageschaden für die Anlageklasse?

 

Kutscher: Ohne Zweifel ist eine Schließung für die betroffenen Anleger schmerzlich, weil sie vorübergehend nicht an ihr Geld kommen. Die Mehrheit hat unverändert Zugriff auf ihre Anlagen. Das Produkt Offener Immobilienfonds wird aus der aktuellen Phase gestärkt hervorgehen.

 

"Wir investieren. Der Zeitpunkt ist günstig."

 

? Warum mussten Sie Ihre Fonds nicht schliessen?

 

Kutscher: Wir sind bei den für Privatanleger konzipierten Fonds seit jeher sehr restriktiv mit institutionellen Geldern umgegangen. Anlagen über eine Million Euro lehnen wir für unsere privaten Fonds konsequent ab. Für institutionelle Anlagen haben wir bereits 2004 einen eigenen Publikumsfonds aufgelegt, und damit dafür Sorge getragen, dass sich institutionelle und private Anlagen nicht vermischen. Die Berater in den Volksbanken Raiffeisenbanken kennen ihre Anleger persönlich. Unsere Fonds werden nicht über Drittvertriebe vertrieben. Das bringt zusätzliche Sicherheit.

 

? Fließen Ihnen derzeit weiter Geld zu?

 

Kutscher: Ja. Wir erhalten täglich Beträge zwischen zwei und zehn Millionen Euro netto.

 

? Wie verwenden Sie die Mittel?

 

Kutscher: Wir investieren. Der Zeitpunkt ist günstig. In London lagen die Anfangsrenditen vor einem Jahr noch bei vier Prozent. Mittlerweile sind wieder über sechs Prozent zu erzielen. Wir achten jedoch sehr genau darauf, dass wir uns nicht die Vermietungsrisiken von morgen einkaufen.

 

IM PROFIL: Reinhard Kutscher

 

Reinhard Kutscher ist seit 2007 Vorstandssprecher der AGUnion Investment Real Estate. Vor seinem Wechsel zur Union Investment Real Estate führte der promovierte Jurist acht Jahre lang die Geschäfte der Deutschen Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH, der Kapitalanlagegesellschaft für Offene Immobilienfonds der Deutschen Bank. Kutscher ist im Vorstand der Union Investment Real Estate AG u.a. für Portfoliostrategie, Fondsmanagement, Marketing und Kommunikation sowie für den Bereich Finanzen & Beteiligungen zuständig.

[odenter]

Nicht zwangsläufig, die Mieterträge sollten zu einer regelmäßigen Wertsteigerung führen, langsam aber beständig.

Siehe oben, permanentes Wachstum gibt es nicht, also wäre höchstens der zweite Punkt interessant.

 

Im Prinzip ja, nur werden die Zinsen sehr schnell dem Markt angepasst und ruck zuck habe ich auch nur noch 1+X% beim Tagesgeld.

Stimmt, deswegen ist Tagesgeld auch sicherer als Anlagen in Fonds, welcher Art auch immer.

[leinad]

Der bisherige Stückzinstopf, worin die Zwischengewinne geflossen sind, wurde 2009 erweitert in einen allgemeinen Verlustverrechnungstopf. Neben den Zwischengewinn fließen also auch die Verluste mit ein. Dies ging vorher nicht, da Dividenden, Zinsen und Kursgewinne unterschiedlich besteuert wurden.

Noch eine Frage dazu:

Wird ein + oder - im Verlustverrechnungstopf eigentlich in das nächste Jahr übertragen ?

 

Wenn man bei mehreren Banken ist, kann man ein Pluss bei der Einen und ein Minus bei der Anderen über die Steuererklärung verrechnen ?

 

Gruss

leinad

[rocman]

Noch eine Frage dazu:

Wird ein + oder - im Verlustverrechnungstopf eigentlich in das nächste Jahr übertragen ?

 

Wenn man bei mehreren Banken ist, kann man ein Pluss bei der Einen und ein Minus bei der Anderen über die Steuererklärung verrechnen ?

 

Gruss

leinad

Nein, der Stückzinstopf (vor 2009) wurde nicht ins neue Jahr übertragen, sondern am Jahresende "genullt".

Der Inhalt kann aber über die Steuererklärung "verrechnet" werden.

 

Den Stückzinstopf gibt es mit der Abgeltungssteuer nicht mehr!

Es gibt jetzt einen Verlustverrechnungstopf Aktien, Verlustverrechnungstopf allgemein und einen ausländischen Quellensteuertopf.

Die Fondszwischengewinne landen also jetzt im allgemeinen Verlustverrechnungstopf. Am Jahresende wird nur noch der Quellensteuertopf automatisch "genullt". Die beiden anderen Töpfe werden automatisch ins neue Jahr übertragen, wenn du der Bank nichts anderes mitteilst.

Das Problem ist nur neuerdings, dass du Verluste aus Aktien nicht mit Dividenden und Zinsen verrechnen kannst, sondern nur mit Aktiengewinnen - deswegen die vielen Töpfe.

[vanity]

Noch eine Frage dazu:

Wird ein + oder - im Verlustverrechnungstopf eigentlich in das nächste Jahr übertragen ?

 

Wenn man bei mehreren Banken ist, kann man ein Pluss bei der Einen und ein Minus bei der Anderen über die Steuererklärung verrechnen ?

 

Gruss

leinad

Im Verlustverrechnungstopf kann es immer nur einen noch nicht steuerlich verrechneten Verlust geben, nie einen Gewinn. Ein Gewinn wird sofort versteuert und ist damit außen vor. Ggf. wird dem Verlustverrechnungstopf ein vorgetragener Verlust entnommen, um ihn mit einem aktuell anstehenden Gewinn zu verrechnen, natürlich aber nie mehr, als im Topf drin ist. Der verbleibende Gewinn wird dann versteuert. Ist am Jahresende noch ein Verlust im Topf vorhanden, wird er (innerhalb einer Bank) aufs nächste Jahr vorgetragen.

 

Damit erübrigt sich die zweite Frage. Nochmal anders formuliert: Im Verlustverrechnungstopf sind nicht die Verluste/Gewinne, sindern die steuerlich noch nicht verrechneten Verluste. Das trägt dem Rechnung, dass ein Verlust erst mit dem nächsten Gewinn steuerlich wirksam wird. Man erhält keine Abgeltungssteuer-Gutschrift bei einem Verlust (auch wenn das schön wäre).

[Sirius]

Das ist doch auch die Bewertungsgrundlage für CDO's und anderen "toxic waste", wo man Angst hat, den wahren Marktpreis berücksichtigen zu müssen, oder?

 

Das aktuelle Problem der offenen Immobilienfonds in der jetzigen Konstruktion ist eben kein Problem des Bewertungsverfahrens, sondern ein Liquiditätsproblem. Was nützt Dir ein Wechsel des Bewertungsverfahrens, wenn an einem Tag große Anteilsrückgaben stattfinden? Nichts! Es können nämlich nicht viele Immobilien am gleichen Tag verkauft werden.

 

Die Lösung könnte vielleicht ein Immobilen-ETF sein, der nur börsengehandelt wird, aber nicht (oder nur mit langen Kündigungsfristen) zurückgegeben werden kann.

 

Ja, die Lösung für die Fonds sind bei der Rückgabemöglichkeit - Börsenhandel findet ohnehin schon statt - lange Kündigungsfristen, so wie in der Schweiz. Ob Du nun einen Immobilienfonds in der bisherigen Form oder einen ausschließlich börsengehandelten Immobilien-ETF hast, bewertet werden müssen die Immobilien dennoch. Und da bleibt das Verkehrswertverfahren bei individuellen Immobilien problematisch.

[Delphin]

Ja, die Lösung sind bei der Rückgabemöglichkeit - Börsenhandel findet ohnehin schon statt - lange Kündigungsfristen, so wie in der Schweiz.

Finde ich auch richtig. Haben wir ja im Prinzip derzeit auch mit den Rücknahmestopps. Soweit so gut, was ist aber mit den ganzen Leuten, denen es sehr wichtig ist, jeden Tag zu verkaufen, wenn ihnen die Nase danach steht? Diejenigen werden jetzt natürlich für umso mehr Panik sorgen, und das könnte nunmal den Fonds auch das Genick brechen. Ist leider so.

 

Das mit den Bewertungen ist eine anderes Thema, aber die Angst vor Abwertungen scheucht natürlich erst recht die Kurzfristanleger raus -> also die geliche Wirkung. Nicht gut, aber was will man machen, die Kurzfristanleger oder "Zittrigen" sind halt offenbar noch nicht alle raus.

 

Geldanlage hat auch immer viel mit Vertrauen zu tun. Wenn es einen "Run" auf deine Bank gibt, geht sie auch pleite, egal ob du selbst mitgerannt bis oder nicht.

[odenter]

Finde ich auch richtig. Haben wir ja im Prinzip derzeit auch mit den Rücknahmestopps. Soweit so gut, was ist aber mit den ganzen Leuten, denen es sehr wichtig ist, jeden Tag zu verkaufen, wenn ihnen die Nase danach steht? Diejenigen werden jetzt natürlich für umso mehr Panik sorgen, und das könnte nunmal den Fonds auch das Genick brechen. Ist leider so.

Wobei das eigentlich doch kein Argument ist oder? Ich meine wer Geld in einem Immobilienfonds anlegt mit dem Ziel schnell etwas zu Geld machen zu können, macht sich doch eigentlich was vor, denn jeder weiss doch eigentlich das eine Immobilie nicht mal eben zu Geld zu machen ist, also eigentlich doch sehr unflexibel.