Immobilien Fonds

[valueseeker]

Wann hättest du denn umgeschichtet?

 

jetzt wäre doch ein guter zeitpunkt, oder nicht? fallende immopreise sind überall eingepreist, insbesondere bei immo-aktien, außer halt bei immofonds. wenn ich jetzt verkaufe zahlt mir die fondsgesellschaft durch die seltsame ertragswertbewertung zu viel (mehr als mark to market fair value) für meine anteile, auf kosten der investoren, die ihre anteile halten.

 

im nächsten immo-boom verkauf ich meine teuren immo-aktien und kaufe mich zu billig (für weniger als mark to market fair value) in die immofonds wieder ein, wiederum zu lasten der anderen immo-fonds investoren.

 

klingt schon gut!

[maush]

jetzt wäre doch ein guter zeitpunkt, oder nicht?

Eventuell. Allerdings denke ich mit der Absicht hätte man viel früher umgeschichtet und damit sicher kein tolles Geschäft gemacht.

[leinad]

Den Effekt kann man auch einfacher haben.

Indem man sich in die Immofonds jetzt über die Börse einkauft.

 

Gruss

leinad

[Sapine]

Den Effekt kann man auch einfacher haben.

Indem man sich in die Immofonds jetzt über die Börse einkauft.

Das ginge davon aus, dass die Kurse bereits unten sind.

 

@Grumel,

für einen passiven Anleger ziemlich aktiv?

[TerracottaPie]

Edit: Post bezieht sich auf Valueseeker, war wieder zu faul zum Zitieren, sorry.

 

Klingt schon gut, ja. Aber woher willst du wissen, dass REITs in den nächsten zwei Jahren stärker steigen als Immobilienfonds?

 

Es ist ja nicht so, dass REITs im Moment definitiv unterbewertet sind. Sie sind einfach weniger wert als vor zwei Jahren. Oder vor einem. Oder vor einem halben Jahr. Und vor einem Jahr hatten Offene Immobilienfonds auch schon eine Jahresrendite von um die 5 Prozent, während REITs um die 30 Prozent minus gemacht hatten. Also hättest du da schon umschichten müssen, oder? Schließlich hatte der Markt die Abwertungen bei den Aktien ja schon vorweg genommen und bei den Fonds nicht.

 

Genauso gut könntest du sagen: Ich schichte vor dem nächsten Boom in Aktien um, und wenn er auf dem Höhepunkt ist, gehe ich wieder in Staatsanleihen. Klar, das sind unterschiedliche Assetklassen. Ich verstehe aber nicht, wieso es zu einem beliebigen Zeitpunkt vorhersehbar sein sollen, dass REITs in der nächsten Zeit besser performen werden als Offene Immobilienfonds.

 

Ich denke, Grumel ist von der Theorie effizienter Märkte überzeugt (oder?). Und das heißt doch dann: Sobald es eine Ahnung gibt, dass Immobilien demnächst abgewertet werden könnten, dann wirkt sich diese Erwartung - gewichtet mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit - auf den Kurs aus. Den Kursverlust hättest du mit einem O. Immofonds nicht gehabt. Aber um rauszugehen, ist es dennoch schon zu spät, die Verluste sind ja schon eingetreten. Und über die Zukunft sagt das erst mal noch nichts aus.

 

Und umgekehrt: Wann willst du deine Immofonds verkaufen, weil demnächst der Boom anfängt? Sobald es ein Zeichen dafür gibt, steigen die Kurse der REITs.

 

REITs haben wahrscheinlich eine höhere erwartete Rendite, geringere Kosten und sind transparenter. Das sind alles Gründe, warum sie mir sympathischer sind. Aber Timing? Ich weiß nicht. Vielleicht hat Grumel Recht, hat er ja meistens. Aber falls das so ist, dann habe ich noch nicht kapiert, warum.

[maush]

Den Effekt kann man auch einfacher haben.

Indem man sich in die Immofonds jetzt über die Börse einkauft.

 

Gruss

leinad

welchen Effekt??

 

Es ging darum dass Immofonds dem Immobilienmarkt nachlaufen. Also bei anziehenden Preisen weniger stark steigen und bei fallenden Preisen geringer fallen oder sogar noch leicht steigen können. Daher wollte Grumel als forumsweit bekannter verfechter für Makettiming in der Phase der fallenden Immobilienpreise von Immofonds auf Reits umschichten, da diese den Abwärtstrend schon eingepreist haben und demächst wieder Richtung Norden wandern.

[Dächsin]

Die "seltsame Ertragsbewertung" ist übrigens in der Wertermittlungsverordnung geregelt.

Die Kritiker könnten ja vielleicht mal fundiert darlegen, was aus ihrer Sicht konkret gegen die Anwendung eines Ertragswertverfahrens spricht, wenn es um die Bewertung einer langfristig gehaltenen, vermieteten Immobilie geht.

[heinketchup]

Aber das ist alles nix Neues. Jeder, der Immobilienfonds hat, ist dieses Risiko (hoffentlich) bewusst eingegangen. In ungünstigen Situationen wie derzeit, kann es eben sein, dass diese Asset-Klasse dran glauben muss. Das hängt stark von der Psychologie ab.

Side-note: Das Tagesgeldkonto hat genau die selbe Eigenschaft. Am "Kurs" konnte man da auch nichts ablesen.

 

Unterschied ist allerdings, dass beim Tagesgeldkonto der Staat zur rettenden Hilfe eilt falls es zum "Run" kommt (bzw. schon kurz vorher). Die Immofonds können stattdessen einfach überrollt werden.

[Longshort]

CS Euroreal heute 3 % minus - warum?

[odenter]

Side-note: Das Tagesgeldkonto hat genau die selbe Eigenschaft. Am "Kurs" konnte man da auch nichts ablesen.

 

Unterschied ist allerdings, dass beim Tagesgeldkonto der Staat zur rettenden Hilfe eilt falls es zum "Run" kommt (bzw. schon kurz vorher). Die Immofonds können stattdessen einfach überrollt werden.

Tagensgeldkonten können, im Gegensatz zu Immobilien, aber kein Spekulationsobjekt werden.

[leinad]

KanAm gibt heute auch in Hamburg stark nach

 

KANAM GRUNDINVEST FONDS Inhaber-Anteile

27.01.09 16:46 Uhr

 

52,26 EUR

 

-1,00 % [-0,53]

 

Gruss

leinad

[H.B.]

Die "seltsame Ertragsbewertung" ist übrigens in der Wertermittlungsverordnung geregelt.

die auf wessen Betreiben erstellt wurde ...

Die Kritiker könnten ja vielleicht mal fundiert darlegen, was aus ihrer Sicht konkret gegen die Anwendung eines Ertragswertverfahrens spricht, wenn es um die Bewertung einer langfristig gehaltenen, vermieteten Immobilie geht.

 

Schau mal: Fondsmanager und Berater erläutern stets ausführlich die Chancen (stabile Renditen, geringe Vola, geringe Korellationen).

Und verschwenden kaum Energie, die Risiken angemessen darzustellen.

 

Solange

* die Märkte funktionieren

* die Beteiligten das gleiche Interesse eint

* das jeweilige Management kompetent ist

* sich genügend Menschen finden, die denen, die aussteigen wollen, die Produkte abkaufen

 

ist alles wunderbar.

 

Wenn sich jedoch Zweifel an der Nachhaltigkeit des Wachstums oder am der Stabilität einer Volkswirtschaft mehren,

das Management sich mit den Bewertungsteams abspricht oder schlicht mangels Alternativen die Fonds zweckentfremdet werden, kannst du dies den Hasen geben.

Erstell einfach ein Chance-Risiko-Profil. Du wirst dich wundern, wie ist asymmetrisch dies ausfällt.

 

Die Publikationen von Talib und Mandelbrot sind in diesem Zusammenhang recht aufschlußreich. Dort wird recht anschaulich der Effekt dieser sich keiner Normalverteilung unterwerfenden Risikofaktoren beschrieben.

 

Wenngleich ich aktuell schon fast bereit bin, die Chancen in den Vordergrund zu stellen und ich mir eine zeitlich limitiert Anlage im vermögenserhaltenden Depotanteil im verlaufe des Jahres durchaus vorstellen könnte.

[H.B.]

CS Euroreal heute 3 % minus - warum?

Vielleicht hilft folgende Überlegung:

Das Fondsmanagement des Axa-Immoselekt hat nicht unerhebliche Wertberichtigungen vorgenommen.

Da die Kommunikationspolitik dieses Fonds vorbildcharakter hat, kann man annehmen, dass auch die übrigen Fonds entsprechende Risiken enthalten.

[heinketchup]

Tagensgeldkonten können, im Gegensatz zu Immobilien, aber kein Spekulationsobjekt werden.

Spekulation durch wen?

 

In beiden Fällen wird durch den Anleger darauf spekuliert, dass 1.) der Verwalter (Bank/Immofonds) mit dem Geld "gut umgeht" und 2.) es keinen "Run" gibt. Sehe da keinen prinzipiellen Unterschied. Die Immofonds investieren es halt in Immobilien die sie mehr oder weniger langfristig vermieten, die Bank vergibt mehr oder weniger langfristig Kredite und macht vielleicht noch das ein oder andere weitere mehr oder weniger (un)anständige Geschäft. Solange es keinen "Run" gibt ist alles gut, sobald es einen gibt sind beide (Bank wie auch Immofonds) geliefert. Und in beiden Fällen ist es eben eine Spekulation darauf, dass diese Bedingungen einigermaßen stabil sind.

[Dächsin]

@ficoach: Das hat eigentlich nichts mit meiner Frage zu tun. Es geht darum, dass im Anschluss an dieses - leider quellenlose - Zitat von Grumel

 

Dagegen zeigen Immobilienmarkt-Indizes, die nur die Preise jeweils aktueller Neuvermietungen messen, deutlichere Schwankungen. Dieses Bewertungsverfahren führt dazu, dass Immobilien in Boom-Phasen überwiegend zu niedrig und in Krisenjahren zu hoch im Vergleich zum tatsächlich am Markt erzielbaren Preis (Verkehrswert) bewertet werden.(...)

 

offenbar einige davon ausgehen, dass das Ertragswertverfahren systematisch zu falschen Ergebnissen führt.

 

Wenn der Fonds nicht fair bewertetet wird sondern in schlechten Zeiten zu gut und in guten zu schlecht müsste man Immofonds timen.

 

Was meines Erachtens daruf beruht, dass die Aussage zum Bewertungsverfahren nicht richtig verstanden wurde. Ich habe mir erlaubt, die Hervorhebung im Zitat mal anders zu setzen als Grumel.

 

Die Anwendung eines Ertragswertfahrens zur Wertermittlung scheint mir nicht grundsätzlich falsch und die oben zitierte Aussage im ersten Teil logisch. Unlogisch ist der zweite Teil mit der Aussage zum Verkehrswert: Effiziente Märkte unterstellt, ergibt ein Verkehrswert unter dem Wert der mit dem Objekt erzielbaren Erträge keinen Sinn.

 

Ob die Bewertung im konkreten Fall immer zu richtigen Ergebnissen kommt, ist eine andere Frage. Wie bei Unternehmensbewertungen auch kommt es darauf an, die Prämissen hinsichtlich der langfristig zu erwartenden Erträge richtig zu setzen - und gegebenenfalls im Hinblick auf negative wirtschaftliche Entwicklungen zu korrigieren.

 

das Management sich mit den Bewertungsteams abspricht oder schlicht mangels Alternativen die Fonds zweckentfremdet werden,

 

Na, wenn ich dem Fondsmanagement kriminelle Energie unterstelle, dürfte ich in keinen Fonds investieren.

[Longshort]

Vielleicht hilft folgende Überlegung:

Das Fondsmanagement des Axa-Immoselekt hat nicht unerhebliche Wertberichtigungen vorgenommen.

Da die Kommunikationspolitik dieses Fonds vorbildcharakter hat, kann man annehmen, dass auch die übrigen Fonds entsprechende Risiken enthalten.

 

Gute These!

[sekino]

Die "seltsame Ertragsbewertung" ist übrigens in der Wertermittlungsverordnung geregelt.

Die Kritiker könnten ja vielleicht mal fundiert darlegen, was aus ihrer Sicht konkret gegen die Anwendung eines Ertragswertverfahrens spricht, wenn es um die Bewertung einer langfristig gehaltenen, vermieteten Immobilie geht.

 

Es spricht gar nichts gegen diese Bewertungsmethode. Ganz im Gegenteil. Aber auch in dieser Bewertungsmethode ist eine Stellschraube drin, die sehr subjektiv "gedreht" werden kann, nämlich der Liegenschaftszins. Dieser ändert sich natürlich im Laufe der Zeit in Abhängigkeit von Konjunktur, Kapitalmarktzins, Risiko usw usf

 

Ich denke, dass die Risikokomponente als Bestandteil des Liegenschaftszinses in letzter Zeit angestiegen ist und dass damit die Ertragswerte gewaltig unter Druck gekommen sind bzw. noch unter Druck kommen werden. Das Ergebnis ist leicht nachzuvollziehen:

 

bei konstanten Erträgen(Mieten) sinkt der Ertragswert, wenn der Liegenschaftszins steigt.

[horst37]

CS Euroreal heute 3 % minus - warum?

 

Meinst Du in Hamburg? Da scheint seit einigen Stunden der Zugang zu den Seiten kaputt zu sein...oder nur von mir aus?

Alle anderen Seiten klappen jedenfalls.

Vorher sah ich bei allen geschlossenen eine kontinuierliche Abwärtskuve

 

Bei der KAG gab es kein Minus, nur bei Axa Immoselect sehe ich 7 Hundertstel % Minus.

 

Gruß, Horst

[valueseeker]

Effiziente Märkte unterstellt, ergibt ein Verkehrswert unter dem Wert der mit dem Objekt erzielbaren Erträge keinen Sinn.

 

doch klar, es kommt aufs risiko an.

[Sirius]

Es spricht gar nichts gegen diese Bewertungsmethode. Ganz im Gegenteil.

 

Eben, im Immobilienbereich macht nur dieses Bewertungsverfahren einen Sinn, aus der Sicht von Langfristinvestoren. Immobilien werden in der Regel länger gehalten und nicht täglich gekauft und verkauft, hier geht es in erster Linie um die Mieterträge und nicht Wertveränderungen. Das Problem bei offenen Immobilienfonds ist nicht das Bewertungsverfahren sondern das Konstrukt als solches (Fristentransformation). Daher kann man davon ausgehen, dass es auch gesetzliche Änderungen geben wird.

 

Aber auch in dieser Bewertungsmethode ist eine Stellschraube drin, die sehr subjektiv "gedreht" werden kann, nämlich der Liegenschaftszins. Dieser ändert sich natürlich im Laufe der Zeit in Abhängigkeit von Konjunktur, Kapitalmarktzins, Risiko usw usf

 

Ich denke, dass die Risikokomponente als Bestandteil des Liegenschaftszinses in letzter Zeit angestiegen ist und dass damit die Ertragswerte gewaltig unter Druck gekommen sind bzw. noch unter Druck kommen werden. Das Ergebnis ist leicht nachzuvollziehen:

 

bei konstanten Erträgen(Mieten) sinkt der Ertragswert, wenn der Liegenschaftszins steigt.

 

Wobei der Anpassungsfaktor des Liegenschaftszinses an den inversen Kaufpreisfaktor von der Länge der Laufzeit der Mietverträge abhängt, was ja auch logisch ist, da es hier um den zeitlichen Abstand zu einer Neuvermietung geht.

[Stoxx]

Der Kanam + CS Euroreal schmieren weiter ab ... fu**, halte je 5% von beiden ...

[billy-the-kid]

Der Kanam + CS Euroreal schmieren weiter ab ... fu**, halte je 5% von beiden ...

 

immer schön locker bleiben; im Vergleich z.B. zur Tagesanleihe des Bundes (Rendite derzeit 1,05%) vergleichen sich die Mietrenditen doch vorteilhaft, oder?

 

Grüße, billy-the-kid

 

 

 

P.S. Hältst du tatsächlich je 5% der beiden Fonds, du Großanleger, du?

[valueseeker]

Eben, im Immobilienbereich macht nur dieses Bewertungsverfahren einen Sinn, aus der Sicht von Langfristinvestoren. Immobilien werden in der Regel länger gehalten und nicht täglich gekauft und verkauft, hier geht es in erster Linie um die Mieterträge und nicht Wertveränderungen.

 

Ja genau, und im Aktienbereich macht auch nur so ein Bewertungsverfahren einen Sinn, aus der Sicht von Langfristinvestoren. Aktien werden in der Regel länger gehalten und nicht täglich gekauft und verkauft, hier geht es in erster Linie um die Gewinne und Dividendenerträge und nicht um Wertänderungen.

 

:-

[Dächsin]

Der Kanam + CS Euroreal schmieren weiter ab

 

Müsst ihr einen immer so erschrecken. Ich sehe da bisher nur ein leichtes Nachgeben der Kurse. Nach Bekanntgabe der Fortsetzung der Schließung gibt es vermutlich einige, die jetzt über die Börse verkaufen wollen, das hatte ich eigentlich erwartet. Bisher mache ich mir noch keine Sorgen.

 

halte je 5% von beiden ...

 

Ach, also mit 5% von 4.727,1 Mio. EUR würde ich mir keine allzu großen Sorgen machen.

[Stoxx]

immer schön locker bleiben; im Vergleich z.B. zur Tagesanleihe des Bundes (Rendite derzeit 1,05%) vergleichen sich die Mietrenditen doch vorteilhaft, oder?

 

Grüße, billy-the-kid

 

 

 

P.S. Hältst du tatsächlich je 5% der beiden Fonds, du Großanleger, du?

Ja sicher, ist doch nicht viel ... B)

 

Müsst ihr einen immer so erschrecken. Ich sehe da bisher nur ein leichtes Nachgeben der Kurse. Nach Bekanntgabe der Fortsetzung der Schließung gibt es vermutlich einige, die jetzt über die Börse verkaufen wollen, das hatte ich eigentlich erwartet. Bisher mache ich mir noch keine Sorgen.

 

 

 

Ach, also mit 5% von 4.727,1 Mio. EUR würde ich mir keine allzu großen Sorgen machen.

Nachgeben der Kurse ist gut ... für einen ImmoFonds schon ne Menge!