Immobilien Fonds

[H.B.]

24.11.2008

Sichere Immo-Fonds

 

Aus Gründen der Ausgewogenheit:

 

Profianleger hadern mit Immobilienfonds

 

 

 

Vertrauen in Anlageklasse teils dauerhaft beschädigt

 

Profianleger sprechen der Fondsbranche erneut ihr Misstrauen aus. Die meisten Investoren finden, dass das Einfrieren offener Immobilienfonds das Vertrauen in die Anlageform zumindest vorübergehend, wenn nicht gar nachhaltig beschädigt habe. Das ergab eine Umfrage von Feri Rating & Resarch unter 75 Profianlegern mit einem Gesamtvermögen von 320 Mrd. Euro. Die Investoren hatten sich bereits im Vormonat unzufrieden über Vermögensverwalter geäußert. Die Mehrheit gab damals an, Mandate aufzulösen oder einen Mittelabzug zu prüfen. Sie monierten unter anderem die zögerliche Informationspolitik einiger Fonds.

 

Aktuell meinen 24 Prozent der Befragten, dass das Vertrauen in offene Immobilienfonds nachhaltig beschädigt sei. 59 Prozent finden, es handle sich um einen vorübergehenden Vertrauensverlust. Der Rest sieht keine Auswirkungen. Nachdem vor allem Profianleger, Dachfonds und Vermögensverwalter im Oktober große Summen aus Immobilienfonds abgezogen hatten, mussten kurz nacheinander zwölf offene Fonds sowie ein Dachfonds schließen.

 

FTD, 25.11.2008, Seite 15

[maush]

@skeletor

von dem schweizer Modell habe ich auch schon gelesen ohne konkrete Hinweise auf Fonds. Welche sind davon eigentlich interessant und ist eine Investition von Deutschland aus einfach möglich?

 

@ficoach

Jaja die Profianleger. Was meinten sie den vor der Schließung zu den Immobilienfonds. Bestimmt fanden sie alles total spitze. Beides interessiert mich nicht die Bohne.

Die rote Farbe der FTD kommt übrigens wohl auch nicht von ungefähr. Lese ich zwar trotzdem, muss man aber nicht alles ernst nehmen...

[harryguenter]

Nachdem vor allem Profianleger, Dachfonds und Vermögensverwalter im Oktober große Summen aus Immobilienfonds abgezogen hatten, mussten kurz nacheinander zwölf offene Fonds sowie ein Dachfonds schließen.

Das ist nämlich der entscheidende Punkt.

Die sogenannten Profianleger haben die Immos als sicheren Hafen für ihre Kurzfristinvestments / Tagesgeldersatz missbraucht. Dabei hätten diese eigentlich am Besten wissen müssen, dass Immobilien einerseits und kurzfristige Invests mit täglicher Verfügbarkeit grundsätzlich nicht zusammenpassen.

 

Wie immer wenn die Herde in Panik erstmal losgerannt ist gibt's Opfer.

 

Bin mal gespannt wie groß der Vertrauensverlust gegenüber Tagesgeld erst sein wird, wenn irgendwann eines Tages mal nennenswerte Anteile desselben kurzfristig ausbezahlt werden sollen.

Wahrscheinlich glauben die "Profianleger" dann auch: "Es steht doch tägliche Verfügbarkeit drauf - dann müssen die Banken das im Tresor geparkte Geld doch einfach nur hervorholen."

 

Ich würde da erstmal Ruhe bewahren. Gegen weitere hohe Mittelablüsse nach Wiedereröffnung können die Fonds mit weiteren Stops reagieren. Falls das passiert gehe ich davon aus, dass dann auf absehbare Zeit die Profianleger bezüglich der Mittelabflüsse reguliert werden. Möglicherweise mag es auch zu einigen Zwangsverkäufen unter Wert kommen aber andererseits gehe ich davon aus, dass sich die Lage beruhigt.

Die größten Angsthasen oder Liquiditätsabrufer dürften jetzt eh zu Abschlägen an der Börse raus sein. Nicht vergessen - auf der anderen Seite sitzen auch Käufer der Anteile die darin eine Chance sehen und zu den "Hartgesottenen" mit Gedult zählen dürften.

[jogo08]

Ich hätte nichts dagegen wenn sich die "Profianleger" in Zukunft aus den Immofonds raushalten, dann sind solche Massnahmen wie Rücknahmestopps vielleicht nicht mehr nötig. Ich meine gelesen zu haben, das die Hausinvestfonds nur sehr wenige Institutionelle Großanleger haben und daher die Fonds auch weiter offen sind. Das ist für mich ein deutliches Signal.

[Sirius]

Das ist nämlich der entscheidende Punkt.

Die sogenannten Profianleger haben die Immos als sicheren Hafen für ihre Kurzfristinvestments / Tagesgeldersatz missbraucht. Dabei hätten diese eigentlich am Besten wissen müssen, dass Immobilien einerseits und kurzfristige Invests mit täglicher Verfügbarkeit grundsätzlich nicht zusammenpassen.

 

Ich hätte nichts dagegen wenn sich die "Profianleger" in Zukunft aus den Immofonds raushalten, dann sind solche Massnahmen wie Rücknahmestopps vielleicht nicht mehr nötig. Ich meine gelesen zu haben, das die Hausinvestfonds nur sehr wenige Institutionelle Großanleger haben und daher die Fonds auch weiter offen sind. Das ist für mich ein deutliches Signal.

 

Auch beim Grundbesitz Global ist das so - Anfang des Jahres wurde extra eine neue Anteilsklasse für Institutionelle geschaffen.

 

Es wurde ja in den letzten Wochen in der Presse vermutet, dass Institutionelle wie Sauren diese Liquiditätskrise verursacht haben - Sauren hat das natürlich von sich gewiesen. Tatsache ist, dass alleine er mehrere hundert Millionen Euro abgezogen hat. Ich würde mich nicht wundern, wenn Institutionelle jetzt wieder zu erheblich verbilligten Kursen über die Börse sukzessive einsteigen um bei einer späteren Wiedereröffnung mit sattem Gewinn erneut zu verkaufen. Die Fonds könnten dann erneut gezwungen sein zu schließen.

 

Ich denke auch, dass die KAGs den guten Ruf der offenen Immobilienfonds nur dann wiederherstellen können, wenn es ihnen in der Zukunft gelingt, Institutionelle aus den für Privatanleger bestimmten Anteilsklassen dauerhaft heraus zu halten. Mit freiwilligen Verpflichtungen u.ä. wird das nicht gelingen, sondern nur mit harten gesetzlichen Maßnahmen.

[skeletor]

Nicht nur Sauren war der ausschlaggebende Punkt, wenn viele Institutionelle auf einmal auch nur Bruchteile abziehen passiert schon dieses was wir jetzt gerade haben. Kann natürlich sein das sauren etwas mehr abgezogen hat, das werden wir kleinen Anleger eh nie erfahren.

 

skeletor

[Grumel]

http://www.fundresearch.de/index.asp?intPa...;pkRubrikNr=474

 

Die quelle liest sich wie ein heile Welt Werbetext. Wer bezahlt diese Seite fundresearch, sind die besonders von der Immmofondsindustrie abhängig?

[Longshort]

Die quelle liest sich wie ein heile Welt Werbetext. Wer bezahlt diese Seite fundresearch, sind die besonders von der Immmofondsindustrie abhängig?

 

Gesellschafter

Axel Springer Finanzen Verlag GmbH

Bayerstr. 71-73

80335 München

 

 

http://www.fundresearch.de/index.asp?intPageID=14

[Stephan09]

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immob...aecheln;2098729

 

Die Fonds-Ratingagentur Scope erwartet im Jahr 2009 durchschnittlich Renditen zwischen vier und 4,5 Prozent über alle Publikumsfonds. Per Ende September 2008 betrug die durchschnittliche Einjahresrendite nach Angaben des Branchenverbands BVI noch 4,9 Prozent.

[Grumel]

Gesellschafter

Axel Springer Finanzen Verlag GmbH

Bayerstr. 71-73

80335 München

 

 

http://www.fundresearch.de/index.asp?intPageID=14

 

 

Von der direkten Kontroll Seite zwar eine schreckliche Firma aber neutral. Ich vermute trotzdem, das auf Seite der Werbekunden sehr viele Immfonds Anbieter was zu der Ausrichtung des Artikels beigetragen.

[Stichling]

http://www.handelsblatt.com/finanzen/immob...aecheln;2098729

 

In dem Artikel wird auch der DEKA-Vorstand zitiert:

 

Matthias Danne, Vorstand des Marktführers Deka Bank, gab gestern die Prognose, dass sich die Renditen der fünf Deka-Publikumsfonds in dem am 30. September endenden Geschäftsjahr 2008/2009 auf knapp vier bis gut fünf Prozent einpendeln werden.

 

Wenn sich DEKA ihrer Prognose sicher ist, dann könnte sie doch Anlegern für das laufende Geschäftsjahr eine Mindestrendite oder zumindest den Werterhalt der Einlagen garantieren. Das würde die Verkaufspanik stoppen. Es würden sogar viele Anleger in den sicheren Hafen "offene Immogarantiefonds" flüchten und die Fonds könnten mit der gewonnen Liquidität auf Schnäppchenjagd gehen.

[saibottina]

Wenn sich DEKA ihrer Prognose sicher ist, dann könnte sie doch Anlegern für das laufende Geschäftsjahr eine Mindestrendite oder zumindest den Werterhalt der Einlagen garantieren. Das würde die Verkaufspanik stoppen. Es würden sogar viele Anleger in den sicheren Hafen "offene Immogarantiefonds" flüchten und die Fonds könnten mit der gewonnen Liquidität auf Schnäppchenjagd gehen.

*schmunzel* Find ich gar keine so schlechte Idee, das wär mal ein Service, wär aber für deutschland total unüblich. Bei dem Gedanken könnte man ja komplett wahnsinnig werden und denken: "Wenn es einmal eine Telefongesellschaft geben würde, die echten Service bieten würde und über die man sich nicht ständig schwarzärgern müsste (Anmelden, Ummelden, Wartezeiten, keine Scheiß-teuren Service-Hotlines, bei denen man nie den gleichen Bearbeiter erreicht wie vorher, dafür garantiert einen, der einem genau das Gegentiel erzählt wie der andere letztes mal,...), dann würde sich das doch rasend schnell rumsprechen und alle würden zu ihr rennen"... Passiert leider trotzdem nicht. Ich schweife ab...

[pummelchen]

BVI-Hauptgeschäftsführer Stefan Seip in der FTD :

 

 

 

Siehe auch: Offene Immobilienfonds schwächeln

 

 

weiß jemand ob UBS wie gewohnt im Dez ausschüttet?

[epsilon]

Die Fonds-Ratingagentur Scope erwartet im Jahr 2009 durchschnittlich Renditen zwischen vier und 4,5 Prozent über alle Publikumsfonds. Per Ende September 2008 betrug die durchschnittliche Einjahresrendite nach Angaben des Branchenverbands BVI noch 4,9 Prozent.

 

Das wäre der Hammer: 4.5% (Steuerfreie) Rendite im Vergleich zu 2+x% (Tendenz fallend & voll zu versteuern) Zinsen bei

Staatsanleihen oder Bankguthaben und das in einem für 2009 erwarteten deflationären Umfeld, in dem so gut wie jede Assetklasse ausser Cash

eher negative Renditen einfährt...

 

(Ich hab's doch gesagt: die Offenen Immofonds werden noch die Gewinner der Krise sein )

 

Kann mir aber ehrlich gesagt wirklich nicht vorstellen, dass diese Renditeprognose eintrifft.

 

Das Problem der Fonds bleibt weiter der eingebaute "Systemfehler", der bei Liquiditätsentzug drohenden Kettenreaktion von Geldabzug und Zwangsverkäufen ... das ist ein Instabiles System wo man letztlich der Anlegerpsychologie vertrauen muß, dass es nochmal gut geht. Mit anderen Worten: das Risiko ist unkalkulierbar und somit ist das Rendite/Risikoverhältnis inakzeptabel, egal wie hoch die Rendite ist.

 

Eigentlich sehr schade ! Ich hatte die offenen Immos seit 10 Jahren als konservatives Basisinvestment sehr liebgewonnen, und ohne diesen häßlichen Systemfehler wäre jetzt noch ein Großteil meines Vermögens darin geparkt.

 

Bin gespannt, ob sie es diesmal lernen werden, bessere Regelungen (Rückgabebeschränkungen für größere Beträge etc.) durchzusetzen.

[Longshort]

ohne diesen häßlichen Systemfehler wäre jetzt noch ein Großteil meines Vermögens darin geparkt.

 

Geparkt?

[epsilon]

Geparkt?

 

Nein, eher "Investiert" ( Seit über 10 Jahren ).

"Geparkt" in so fern als, dass ich es als Solide Basis betrachte, von wo aus man bei Bedarf immer wieder einen kleineren Teil in riskantere

Anlagen (und wieder zurück) stecken kann...

 

Damit nutzte ich schon auch den Liquiditätsvorteil dieser Anlageklasse (dafür sind sie ja geschaffen worden, ... sonst könnte man ja gleich in geschlossene Immofonds gehen)

 

Das Problem ist nur, wenn die Fonds von sehr großen institutionelle Summen ausschließlich zum Parken mißbraucht werden.

 

Die Grundidee, das "Betongold" nach Art der offenen Immofonds zu verflüssigen, finde ich nach wie vor sehr gut: nur muss sie eben technisch besser umgesetzt werden

[zocker]

Nein, eher "Investiert" ( Seit über 10 Jahren ).

.... ... sonst könnte man ja gleich in geschlossene Immofonds gehen)

 

 

 

...geschlossene Immfonds sind in aller Regel großer Beschiß, Häuser wie MPC und Co greifen 15-18% der Investitionssumme für sich ab und lassen dem Investor 84-85% um zu seinem Recht zu kommen - kein Wunder, daß das im Rgelfall nicht gut gehen kann:

 

...ich habe von mehreren geschlossenen Immfonds viele, die nichts oder wenig rentieren und keinen, der über Plan ist :'(

...mein Rat Finger weg davon

[Shjin]

...geschlossene Immfonds sind in aller Regel großer Beschiß, Häuser wie MPC und Co greifen 15-18% der Investitionssumme für sich ab und lassen dem Investor 84-85% um zu seinem Recht zu kommen - kein Wunder, daß das im Rgelfall nicht gut gehen kann:

 

...ich habe von mehreren geschlossenen Immfonds viele, die nichts oder wenig rentieren und keinen, der über Plan ist :'(

...mein Rat Finger weg davon

 

Solch pauschale Aussagen sind weder sinnvoll noch objektiv. Gibt sicher auch Bereiche wo Sie Sinn machen.

[Longshort]

Loipfinger von fondestelegramm.de schreibt, daß nach wie vor die meisten off. Immofonds nur die Bruttoliquidität, nicht aber die nach Abzug aller Verbindlichkeiten (z. B. für Immokäufe) relevante Nettoliquidität ausgewiesen wird.

 

Beim Degi Europa wurden bis zur Schließung nur 48 Mio € (2,8 % des Fondsvolumens) ausgezahlt. Zuvor war die (Brutto-) Liquidität noch mit 18,4 % angegeben worden.

 

Degi International: 154 Mio € ausgezahlt = 5,8 %

KanAm Grundinvest: 223 Mio € = 4,6 % - Angabe kurz zuvor: 25 % Liquidität.

TMW Weltfonds: 60 Mio € = 5,6 % - Angabe Bruttoliquidität 34,8 5 - Nettoliquidität 8,4 %.

Morgan Stanley P 2 Value: 529 Mio € = 23,7 % .

Grundbesitz Global: 702 Mio € - 19,9 % - Fonds nach wie vor offen.

 

alle Zahlen für Oktober 08

 

Deka und Union weisen nur geringe Rückflüsse auf, was darauf schließen läßt, daß Eigenankauf in erheblichem Maß vorliegt.

 

Interview mit Loipfinger

[Grumel]

Solch pauschale Aussagen sind weder sinnvoll noch objektiv. Gibt sicher auch Bereiche wo Sie Sinn machen.

 

Gähn. Natürlich ist die Pauchalaussage sinvoll und objektiv. Bestimmte Produkgattungen sind einfach systematisch fehlerhaft.

[epsilon]

Loipfinger von fondestelegramm.de schreibt, daß nach wie vor die meisten off. Immofonds nur die Bruttoliquidität, nicht aber die nach

 

Loipfinger ist ja als Pessimist bzgl. offener Immofonds bekannt. Seine Analyse ist etwas plakativ, aber im Grunde zutreffend.

 

Ich glaube, das Schicksal der offenen Immofonds hängt von der Dauer der Wirtschaftskrise ab: Bei einer relativ kurzen Rezession

(bis 1 Jahr) wird der Puffereffekt der bestehenden Mietverträge (zusammen mit dem konservativ geglätteten Ertragswertverfahren) das Schlimmste verhindern: Die Fonds könnten dann sogar am Ende als Krisengewinner dastehen.

Falls aber die Krise länger andauern sollte, dann sieht es düster aus:

 

- Mietverträge laufen aus, sinkende Mieten bei Neuverträgen

- Immer mehr Mieter werden durch Rezession insolvent

- Objekte müssen in einen toten Markt hinein (zwangs)verkauft werden

- Teufelskreis aus Vertrauensverlust -> Mittelabflüsse -> Verlängerung der Schließungen und/oder Notverkäufe -> weiterer Vertrauensverlust -> ...

 

Halte momentan beide Szenarien für gleich wahrscheinlich. ... wir werden sehen...

[harryguenter]

Also in der letzten Rezession 2000 bis 2003 haben sich die meisten Immofonds ziemlich gleichmäßig aufwärts entwickelt.

[Sirius]

Die Krise bei den offenen Immobilienfonds bringt mehrere Zehntausend deutsche Rentner in finanzielle Schwierigkeiten. Nach FTD-Informationen hat die Finanzaufsicht BaFin elf große Publikumsfonds aufgefordert, die sogenannten Auszahlungspläne für meist ältere Kunden zu stoppen.

 

Quelle Financial Times Deutschland

 

 

 

Die Entscheidung der BaFin ist grundsätzlich in Ordnung, schließlich müssen alle Anleger gleich behandelt werden. Auch die Besitzer von offenen Immobilienfonds ohne Auszahlungspläne sind ja davon ausgegangen, dass sie jederzeit an ihr Geld zum Rücknahmekurs kommen - die wenigsten dürften Verkaufsprospekte mit einhundert und mehr Seiten gelesen haben, in denen der Hinweis auf eine mögliche zeitlich befristete Schließung steht.

[TerracottaPie]

In Ordnung bzw. nachvollziehbar ist die Entscheidung sicher. Strategisch/psychologisch hätte ich mir eine andere Entscheidung gewünscht, denn dass das Vertrauen der Anleger (auch der ohne Auszahlpläne) in die Fonds dadurch nicht unbedingt gestärkt wird, erscheint mir einsichtig. Und weniger Vertrauen dürfte letztlich schlecht für alle sein, die in Immofonds investiert sind.

[Sirius]

Loipfinger ist ja als Pessimist bzgl. offener Immofonds bekannt. Seine Analyse ist etwas plakativ, aber im Grunde zutreffend.

 

Ich glaube, das Schicksal der offenen Immofonds hängt von der Dauer der Wirtschaftskrise ab: Bei einer relativ kurzen Rezession

(bis 1 Jahr) wird der Puffereffekt der bestehenden Mietverträge (zusammen mit dem konservativ geglätteten Ertragswertverfahren) das Schlimmste verhindern: Die Fonds könnten dann sogar am Ende als Krisengewinner dastehen.

Falls aber die Krise länger andauern sollte, dann sieht es düster aus:

 

Du bist hier einer der wenigen, die sich über das Bewertungsverfahren (Ertragswertverfahren) Gedanken gemacht hat. Ich habe mir jetzt einmal beispielhaft den Rechenschaftsbericht vom Kanam angeschaut, da er einer der am meisten diskutierten offenen Immobilienfonds im Forum ist. In dem Rechenschaftsbericht vom 30.06.2008 fällt auf, dass der gutachterliche Verkehrswert und die gutachterliche Bewertungsmiete der vier Londoner Immobilien um 12 bis 16 % gegenüber dem Rechenschaftsbericht 2007 abgewertet wurden. Das zeigt, dass die Gutachter bei der Bewertung sehr konservativ vorgehen und Wertverluste am Immobilienmarkt auch einpreisen, obwohl alle Londoner Immobilien des Kanam lange Mietvertragslaufzeiten von über 10 Jahren haben. Es gibt aber auch eine Position der tatsächlichen Mieteinnahmen im Rechenschaftsbericht, die aber bei einigen Immobilien (weniger als fünf Mietern pro Immobilie) nicht veröffentlicht wird. Die tatsächlich gezahlten Mieten sind bei den veröffentlichten Positionen zum Teil deutlich höher als die gutachterlichen Bewertungsmieten.

 

Trotz der Abwertung der Londoner Immobilien um 12 bis 16 % wird unter "Renditekennzahlen" eine Wertveränderung für die Immobilien in Großbritannien (=London) von + 1,3 % ausgewiesen - anders könnte der Fonds auch nicht über 5 % Rendite erreichen. Das bedeutet doch, dass sich die Verkehrswerte an der tatsächlich gezahlten Miete und am Zinssatz orientieren müssen - anders ist die Differenz zwischen den abgewerteten gutachterlichen Verkehrswerten und der positiven Wertveränderung bei den Renditekennzahlen nicht zu erklären.

 

Das bedeutet, dass bei langfristigen Mietverträgen wohl nur die tatsächlich gezahlte Miete für die Verkehrswertbestimmung zählt (Zinssatz im Nenner) und erst bei einem nahen Ende des Mietvertrags oder einem Zahlungsausfall der gutachterliche Verkehrswert stärker herangezogen wird, der sich ja am Marktpreis orientiert.

 

Vereinfachtes Zahlenbeispiel (der Nenner ist komplizierter und umfangreicher als der bloße Zinssatz)

 

Mieteinnahmen: 10 Geldeinheiten, Zinssatz (Umlaufrendite): 5 %

 

10/0,05 = 200 Verkehrswert/Ertragswert

 

Absinken des Zinses auf 4 %:

 

10/0,04 = 250 Verkehrswert/Ertragswert

 

Absenkung der gutachterlichen Bewertungsmiete um 10 %:

 

9/0,05 = 180 gutachterlicher Verkehrswert

 

Absinken des Zinses auf 4 %:

 

9/0,04 = 225 gutachterlicher Verkehrswert

 

Mein Fazit: Bei langlaufenden Mietverträgen wird wohl der Verkehrswert/Ertragswert sehr hoch gewichtet, mit zunehmender Zeit und Annäherung an das Mietvertragsende fließt der gutachterliche Verkehrswert stärker in die Bewertung mit ein.

 

- Mietverträge laufen aus, sinkende Mieten bei Neuverträgen

- Immer mehr Mieter werden durch Rezession insolvent

- Objekte müssen in einen toten Markt hinein (zwangs)verkauft werden

- Teufelskreis aus Vertrauensverlust -> Mittelabflüsse -> Verlängerung der Schließungen und/oder Notverkäufe -> weiterer Vertrauensverlust -> ...

 

Deshalb ist es entscheidend, sich die Zusammensetzung der Fonds genau anzuschauen. Bei einigen Fonds laufen in den nächsten zwei Jahren 25 % der gesamten Mietverträge aus, beim Kanam beispielsweise sind es nur 8 %. Auch die Mieterbonität ist wichtig. Sollten allerdings viele Konzerne wie die Deutsche Bank, ING, IBM u.s.w. als Mieter ausfallen, dürften offene Immobilienfonds noch das kleinere Problem im Depot sein. Dann dürften wohl auch westliche Staaten und deren Staatsanleihen Probleme bekommen (so wie Island, Ungarn u.s.w.) und nur noch Gold sicher sein.

 

Also in der letzten Rezession 2000 bis 2003 haben sich die meisten Immofonds ziemlich gleichmäßig aufwärts entwickelt.

 

Auch in den bisher größten Nachkriegsrezessionen nach 1973 und 1980 war das so. Die pessimistischen Einschätzungen von Loipfinger in den letzten 5 Jahren sind jedenfalls bisher nicht eingetreten.