Immobilien Fonds

[postguru]

So präzise, wie die Börse halt ist. Beim Bewerten der Fonds muss man das allgemeine Zinsniveau berücksichtigen, das derzeit ja bereits deutlich niedriger als vor ein paar Monaten ist. für 5jährige Bobls gibt es ja keine 3% mehr. Die Verkäufer dürften aber auch nicht blöd sein.

 

Ich denke es gibt immer noch mehr Verkäufer als Käufer. Daher gibt es einen Abschlag auf den Kurs.

[epsilon]

Die Bewertung der Immos ist (noch) nicht das Problem der Fonds.

 

Im Gegensatz zur Immofondskrise 2005/2006 haben wir diesmal kein Bewertungs- sondern "nur" ein Liquiditätsproblem.

 

Die Fonds werben ja damit, dass die Bewertung ihrer Immos eben gerade nicht nach dem zu erwartenden Verkaufswert

(was in der Tat sehr problematisch wäre), sondern Ertragswertorientiert erfolgt.

 

Der Ertragswert einer Immobilie ist sehr viel präziser und stabiler kalkulierbar, da er im wesentlichen nur von den Mieteinnahmen abhängt.

(Ertragswert = Kapitaläquivalent welches festverzinst angelegt werden müsste, so dass die Zinseinahmen gleich hoch wären, wie die Mieteinnahmen)

 

D.h. ein Ertragswertorientierter Gutachter wird im Grunde eher die Mietverträge begutachten, als die Gebäude selbst

 

Daraus ergeben sich für die Immofonds zwei Vorteile in der jetzigen Situation:

 

Der Wert der Anteile

 

- wird von kurz- und mittelfristigen Einbrüchen der Immobilienpreise kaum berührt, da die Mietverträge langfristig laufen.

 

- wird bei weiter fallendem Zinsniveau sogar "automatisch" steigen.

 

Beides wird man in nächster Zeit an den Preisentwicklungen der von den KAGs weiter veröffentlichten Anteilswerte verfolgen können.

 

Also, das Problem der Immofonds ist nicht die Bewertung, sondern die mangelnde Liquidität . Gerade das könnte sich als allerdings fatal erweisen,nämlich dann, wenn es (durch eben diesen Liquiditätsmangel erst bedingt !) zu Fondsauflösungen mit Zwangsversteigerungen kommen sollte.

In diesem Fall ist nämlich der Ertragswert nur Schall und Rauch, denn die Immos werden nun zwangsläufig mit dem tatsächlichen Verkaufserlös bewertet.... und der hat in einem schwachen Immomarkt mit dem Ertragswert leider nicht mehr viel zu tun.

 

Fazit: solange die Anleger ruhig halten, und die Fonds nicht durch andauernden Geldabzug letztlich doch zum Immobilienverkauf zwingen,

hat die Anlageklasse sehr gute Aussichten: sogar kurz- und mittelfristig in der Krise und langfristig sowieso

[Gaspar]

Ich denke es gibt immer noch mehr Verkäufer als Käufer. Daher gibt es einen Abschlag auf den Kurs.

Hmmm ... and der Börse sind es immer gleich viele. Da die Fondsgesellschaften derzeit keinen Kurs mehr stellen, kann man auch nicht von einem Abschlag sprechen.

[TerracottaPie]

Danke für die sehr gute Erklärung.

[horst37]

Hmmm ... and der Börse sind es immer gleich viele. Da die Fondsgesellschaften derzeit keinen Kurs mehr stellen, kann man auch nicht von einem Abschlag sprechen.

 

Es werden doch weiter täglich "Kurse" , richtiger "Preise ohne Ausgabeaufschlag" , (normalerweise "Rücknahmepreise", wobei "Rücknahme" zur Zeit nicht passt) von den KAGs veröffentlicht. Wenn es von meinen geschlossenen Fonds am Freitag auch nur AXA Immoselect und am Donnerstag CS Euroreal und SEB Immoinvest waren.

Aber auch in "normalen" Zeiten hat nicht jede KAG jeden Tag Änderungen gemeldet.

 

Gruß, horst37

[PSTVA]

Quelle:fondsxpress:

 

 

MfG

[postguru]

Hmmm ... and der Börse sind es immer gleich viele.

 

Wenn du meinst.

 

An der Börse kommt nur ein Kurs zustande wenn sich Käufer und Verkäufer einig sind.

 

Da sind im Moment eben nicht immer gleich viele auf beiden Seiten, die den gewünschten Kurs zu zahlen bereit sind. Dann stehen eben mehr Stücke auf der Angebotsseite, die keiner oder nur einer niedrigeren Nachfrage gegenüberstehen.

 

Was machst du also um mit aller Gewalt deine Anteile loszuwerden? Richtig, den Preis der Nachfrage schrittweise anpassen.

[epsilon]

Link

Es habe Anzeichen gegeben, dass es zu einer angespannten Liquiditätslage kommen könne. Daraufhin habe man vorausschauend handeln müssen, was der Kunde auch erwarte.

Immerhin:

Wenn es stimmt, dass die Institutionellen (dank eventuellem Informationsvorsprungs) noch rausgekommen sind, bevor den Kleinen die Tür zugeschlagen wurde ... dann hat das wenigstens einen positiven Aspekt: Wir hätten den Großteil der Mittel-Abflüsse bereits hinter uns, d.h. die Wahrscheinlichkeit für eine erneute Schließung nach der Wiederöffnung in 3 Monaten wäre geringer.

(Und der Rest der Profis hätte bis dahin wohl sowieso schon längst über die Börse verkauft)

 

EDIT: Link zum Thema oben eingefügt

[Gaspar]

Wenn es stimmt, dass die Institutionellen (dank eventuellem Informationsvorsprungs) noch rausgekommen sind, bevor den Kleinen die Tür zugeschlagen wurde ...

Ob alle 'raus gekommnen sind, die 'raus wollten, ist ungewiss. Die Börsen sind vielleicht nicht liquide genug. Da werden doch meist nur kleine Mengen gehandelt. (18.126 Stück SEB Immoinvest am Freitag in Hamburg. Ca. 980.000 €. Das ist nicht viel.)

 

Stellt sich die Frage, ob diejenigen umschichten sollten, die auf noch liquiden Fonds sitzen.

[TKS]

Stellt sich die Frage, ob diejenigen umschichten sollten, die auf noch liquiden Fonds sitzen.

Alles eine Frage der persönlichen Chance/Risiko-Einschätzung und der Anlagealternativen. Ich habe die Fonds verkauft, bei denen das noch möglich war und wenn ich noch welche halten würde, die offen sind, dann würde ich die (Stand heute) auch verkaufen. Momentan (aber wahrscheinlich nur noch sehr kurze Zeit) bekomme ich auch auf 1-Jahres-Festgeld über 5% und das mit Staatsgarantie.

 

Immofonds kann ich später jederzeit wieder kaufen, falls die Lage sich beruhigt und diese wieder einen dem Risiko angemessenen Renditevorteil gegenüber Festgeld bieten. Für mich ist am wichtigsten, daß ich mich mit meinen Investments wohlfühle, jeden Tag. Bei den Immofonds ist das seit 2 Wochen nicht mehr der Fall.

[epsilon]

Ob alle 'raus gekommnen sind, die 'raus wollten, ist ungewiss. Die Börsen sind vielleicht nicht liquide genug. Da werden doch meist nur kleine Mengen gehandelt. (18.126 Stück SEB Immoinvest am Freitag in Hamburg. Ca. 980.000 . Das ist nicht viel.)

 

Falls welche von den "Großen" jetzt noch aussteigen (müssen), dann tun die das bestimmt eher in kleineren Päckchen über Wochen verteilt, um sich den Preis nicht kaputt zu machen.

 

Was mir Sorgen macht sind diejenigen, die jetzt evtl. über die Börse günstig einsteigen, mit der Absicht, bei Wiedereröffnung sofort mit dem dann kleinen aber praktisch sicheren (*) Gewinn wieder auszusteigen ...

(*) Kann aber böse nach hinten losgehen, nämlich dann wenn die Fonds gerade wegen solcher Gewinnmitnahmen gleich wieder dicht machen müssten.

 

P.S.: follow-up der Diskussion am besten in dem anderen Immfondsthread, um diesen Thread hier für die Fonds-News freizuhalten ....

[TerracottaPie]

Falls welche von den "Großen" jetzt noch aussteigen (müssen), dann tun die das bestimmt eher in kleineren Päckchen über Wochen verteilt, um sich den Preis nicht kaputt zu machen.

 

Was mir Sorgen macht sind diejenigen, die jetzt evtl. über die Börse günstig einsteigen, mit der Absicht, bei Wiedereröffnung sofort mit dem dann kleinen aber praktisch sicheren (*) Gewinn wieder auszusteigen ...

(*) Kann aber böse nach hinten losgehen, nämlich dann wenn die Fonds gerade wegen solcher Gewinnmitnahmen gleich wieder dicht machen müssten.

 

P.S.: follow-up der Diskussion am besten in dem anderen Immfondsthread, um diesen Thread hier für die Fonds-News freizuhalten ....

 

Aber wenn ich jetzt kaufe, um langfristig zu halten, ist es schon sinnvoll, in einen Fonds zu investieren, den ich günstiger über die Börse erwerben kann. Oder gibt es da noch Pferdefüße (bzw. Nachteile gegenüber den noch offenen Fonds), die ich übersehe?

[leinad]

Kleiner Nachteil, deine Ausschüttungen werden nicht kostenfrei wieder angelegt, wenns für den Fonds beim Kauf über die KAG einen AA gibt.

 

Gruss

leinad

[Denker77]

Kleiner Nachteil, deine Ausschüttungen werden nicht kostenfrei wieder angelegt, wenns für den Fonds beim Kauf über die KAG einen AA gibt.

 

Hab ich gerade nachgerechnet, bei 6 % Abschlag Kauf an der Börse, unterstellten 5 % jährl. Ausschüttung zur Wiederanlage, auf die wiederum 5 % AA bezahlt werden:

 

ab 14 J. Haltedauer fängt es an, über die Börse teurer zu werden, danach steigt es in größeren Sprüngen (Zinseszinseffekt)

 

Am liebsten würde ich mit dem Kauf von Immofonds noch warten, aber da ist ja noch die Abgeltungssteuer...

 

Weiß jemand, wie es sich auswirkt, wenn der Bestandschutz Abgeltungssteuer für nach 2009 gekauft Immofonds wegfällt? Sie sind auch von der Abgeltungssteuer betroffen, natürlich in geringerem Ausmaß, aber dies Ausmaß wüsste ich gern, sprich: wieviel Rendite geht uns durch die Lappen bei Kauf ab 2009?

[Chemstudent]

Weiß jemand, wie es sich auswirkt, wenn der Bestandschutz Abgeltungssteuer für nach 2009 gekauft Immofonds wegfällt? Sie sind auch von der Abgeltungssteuer betroffen, natürlich in geringerem Ausmaß, aber dies Ausmaß wüsste ich gern, sprich: wieviel Rendite geht uns durch die Lappen bei Kauf ab 2009?

 

Schau dir einfach mal einen "Kurschart" (auch: "Preischart") eines Immofonds an.

Dieser zeigt dir die reine Kursentwicklung, also ohne Ausschüttungen. Und nur für Kursgewinne gilt ja die Abgeltungssteuer.

 

Bsp. hatte der SEB Immoinvest über 10 Jahre einen Kursgewinn von ca. 6%.

[Longshort]

Hab ich gerade nachgerechnet, bei 6 % Abschlag Kauf an der Börse, unterstellten 5 % jährl. Ausschüttung zur Wiederanlage, auf die wiederum 5 % AA bezahlt werden:

ab 14 J. Haltedauer fängt es an, über die Börse teurer zu werden, danach steigt es in größeren Sprüngen (Zinseszinseffekt)

 

Wäre es nicht möglich, die an der Börse erworbenen Fondsanteile auf ein Depot bei einer Fondsbank (z. B. ebase) zu übertragen, so daß die Wiederanlage der Ausschüttungen ausgabeaufschlagsfrei wäre? Oder gilt das definitiv nur für unter Einschaltung eines Vermittlers bei der KAG erworbene Anteile?

[TKS]

Wäre es nicht möglich, die an der Börse erworbenen Fondsanteile auf ein Depot bei einer Fondsbank (z. B. ebase) zu übertragen, so daß die Wiederanlage der Ausschüttungen ausgabeaufschlagsfrei wäre?

Natürlich geht das.

[Longshort]

Natürlich geht das.

 

Aha, danke. Der Vermittler, den man bei ebase zwingend braucht, erhält ja auch für die börslich erworbenen Anteile seine Bestandsprovision.

[skeletor]

DWS : News : PRODUCT NEWS: Information zu den Immobilienfonds grundbesitz europa / grundbesitz global

12-11-2008

 

Beigefügt erhalten Sie wichtige aktuelle Informationen für ihre angebunden Partner und Kunden zur

 

Performance

 

Liquidität

 

Portfolio

 

Transaktionen und Rating

 

unserer Immobilienfonds grundbesitz europa und grundbesitz global.

Fazit für den grundbesitz europa

Der Fonds besitzt ein breit diversifiziertes Portfolio aus qualitativ hochwertigen Immobilien. Der

Schwerpunkt liegt auf ertragsstarken Objekten mit guter Standort - und Objektqualität.

 

(See attached file: PN grundbesitz europa_Aktuelle Situation_10 2008.pdf)

PN_grundbesitz_europa_Aktuelle_Situation_10_2008.pdf

 

Fazit für den grundbesitz global

 

Der Fonds besitzt ein breit diversifiziertes Portfolio aus qualitativ hochwertigen Immobilien.

Der Schwerpunkt liegt auf ertragsstarken Objekten.

 

(See attached file: PN grundbesitz global_Aktuelle Situation_10 2008.pdf)

PN_grundbesitz_global_Aktuelle_Situation_10_2008.pdf

 

skeletor

[H.B.]

Alle, die keine schlechten Nachrichten über den Immobilienmarkt mehr sehen mögen, bitte nicht weiter lesen.

 

 

Für alle anderen, hier ein mögliches Katrastrophenszenario, für das eigene mentale Modell.

 

Was auf die jetzt geschlossenen offenen Fonds in 2009 zukommen könnte (NICHT MUSSS!!), macht ein Anbieter geschlossener Fonds, die Westfonds Immobilien-anlagegesellschaft gerade vor:

Die Westfonds Immobilien-Anlagegesellschaft hat den seit einem Jahr beabsichtigten Verkauf ihres Tristar-Pakets gestoppt. Einzig die Verhandlungen zum Verkauf des acht Objekte umfassenden Hotelportfolios würden fortgesetzt, teilte Westfonds gestern mit. Dagegen wurden die Gespräche über die drei Teilpakete Büro, Handel und Gewerbe eingestellt. Im Oktober 2007 hatte die Westfonds Immobilien-Anlagegesellschaft von einem Großteil ihrer 23 500 Anleger die Zustimmung für eine vorzeitige Auflösung von 23 geschlossenen Immobilienfonds bekommen. Die Immobilien sollten in einem oder mehreren Paketen verkauft werden, so die Vorstellung des Fondsinitiators der WestLB. Angestrebt war ein Erlös von 1 Mrd. Euro. Angesichts der Finanzkrise sind Gewerbeimmobilien nur schwer oder allenfalls zu großen Abschlägen verkäuflich.

FTD von heute

 

 

Was lernen wir:

1. Bereits seit etwa 1 Jahr versuchen einige "Profis" den Exit aus Immobilien

2. Die Preisvorstellungen konnten nicht mehr durchgesetzt werden

3. Fonds, die auf die Bewirtschaftung ihres Immobilienbestands abheben, haben derzeit nur sehr begrenzte Möglichkeiten zu Optimierung ihres Portfolios

4. Größere Mittelabflüsse sind absolut kritisch und könnten tatsächlich eine Kettenreaktion auslösen.

 

Fazit:

Hoffentlich gelingt es den Fondsgesellschaften, mit der aktuellen Vertrauensoffensive die düsteren Wolken lange genug zu vertreiben und hoffentlich behalten genügend Investoren nach einem Blick über den Tellerrand die Nerven.

[epsilon]

ficoach,

 

dass die Fonds in der jetzigen Lage auf keinen Fall Immobilien verkaufen dürfen, ist schon klar.

 

Für langfristig orientierte Anleger ist das aber nicht so problematisch, da die Lage in zwei Jahren wieder ganz anders aussehen wird.

Und solange die Immos nicht verkauft werden müssen, ist deren Wert aufgrund der langfristigen Mietverträge gesichert, bzw.

kann bei weiter fallenden Zinsen sogar steigen.

(siehe meine Beiträge zum Thema Ertragswert vs. Verkehrswert weiter oben)

Notfalls bleiben die Fonds eben weiter geschlossen, verkaufen nichts und generieren die 5 Prozent Rendite wie gehabt aus den Mieteinnahmen.

 

eps.

 

P.S.: Gerade in den letzen Tagen sind die Immofonds-Anteilspreise (sowohl an der Börse als auch bei den KAG)

gegen einen wieder einmal sehr stark fallenden Aktienmarkt stabil geblieben oder sogar deutlich gestiegen.

 

EDIT: wie man hier sehr schön sieht:

 

-> chart KanAm Grundinvest an der Börse Hamburg seit Fondsschliessung gegen Dax

[Gallo]

P.S.: Gerade in den letzen Tagen sind die Immofonds-Anteilspreise (sowohl an der Börse als auch bei den KAG)

gegen einen wieder einmal sehr stark fallenden Aktienmarkt stabil geblieben oder sogar deutlich gestiegen.

 

 

Das Bildchen unten wird ja einige Skeptiker hier nicht beruhigen aber langfristig orientierte Anleger dürften sich aufgrund der kleinen (auf längere Sicht sicher noch verschmerzbareren) Delle wohl sagen: Na und?

 

Gruss vom Gallo

[Grumel]

Die gerade Linie beunruhigt mich ja grade. Reits als zeitnahster Immowertindikator ja selbst reale verkaufspreise schwanken viel stärker. Das lässt sich mit konservativer Anlage allein nichtmehr erklären. Es stinkt nach Gemauschel bei der Bewertung. Vielleicht müssen die anlager jetzt über die nächsten 10 Jahre unter unauffälligen 1% niedrigeren Renditen, statt einer ehrlichen 10% abschreibung sofort.

[asche]

Aber ich bewerte die Immobilienbestände doch nicht jeden Tag aufs neue - die gerade Linie könnte sich daher doch aus der Fortschreibung bestehender Bewertungen erklären?

[Gallo]

Wobei man den Käufern von Immo-Fonds eine 1%-Abschreibung über einen langen Zeitraum aber besser verkaufen kann als einen ehrlichen, 10-prozentigen Einbruch welcher ja eine sofortige Flucht aus dieser Anlageklasse auslösen würde. Haben wir ja gerade in den vergangen Wochen schon im Ansatz erlebt...