Immobilien Fonds

[giobav]

Ich versuch mal eine knappe Peilung zum Thema, seinen Ursachen und die Unruhe drumherum:

1. Grund zur Panik wegen des Closings bei den Offenen Immobilienfonds besteht meines Erachtens nicht.

2. Aus dem Handel an den Fondsbörsen, der interimsmässig mit Opportunitätspreisen wie ein Bypass installiert wird, auf die Kernverfassung der Immobilienwerte zu schliessen, das greift schlicht daneben.

3. Weiter oben hat frank05 in einem Beitrag auf die Schweizer "Zeitbremse" (= 1 Jahr Kündigungsfrist) verwiesen. Hier steckt die Hauptursache für den Stress hier auf den Threads: BETON IST EBEN NICHT SO SCHNELL wie Aktien oder Anleihen zu handeln und zu händeln.

 

Und wer sich die Stellungnahme eines Dachfondsmanagers mal anschauen mag, der klicke mal auf -->

http://sauren.de/downloads/tmp/Kurzinforma...-2008-10-31.pdf <--

 

Ich fasse die Zeilen von SAUREN mal in eigene Worte: Auch Dachfonds müssen Mittelabflüsse hinnehmen - mindestens prinzipiell darauf eingestellt sein. Ein vorausschauender Dachfondsmanager weiss um die Problematik der Liuquidität bei den offenen Immobilienfonds. Drum kriegt nur der seine Anteile liquidiert, der sie ZUERST zurückgibt. Wenn aus den offenen Immofonds die freie Liquidität raus ist, ist schlicht SCHLUSS. So läuft nun mal das Spiel - in Deutschland!!! Denn wenn ein Dachfondsmanager sehr viel in offenen Immofonds angelegt hat/hatte, dann trifft IHN die Liquditätsklemme, falls er SEINE eigenen Dachfondsanteile zurücknehmen muss. Für mich bleibt das Missbrauch der Anlageklasse, aber danach fragt ja keiner. Die schnellen Dachfondsmanager haben den "Scharzen Peter" also schnell noch weitergeschoben.

 

Fazit: Für Privatanleger und Inhaber von offenen Immobilienfonds jetzt daraus eine Bewertungsdiskussion abzuleiten und Katastrophenszenarien hochzuspielen, das läuft dann m.E. doch in die komplett falsche Richtung. Warum sich einen Stress machen, wo er von der Sache her gar nicht angebracht ist?

[epsilon]

Ich versuch mal eine knappe Peilung zum Thema, seinen Ursachen und die Unruhe drumherum:

1. Grund zur Panik wegen des Closings bei den Offenen Immobilienfonds besteht meines Erachtens nicht.

 

Die Panik entsteht ja nicht aufgrund der ökonomischen Fundamentaldaten der Fonds - die sind weiterhin Top, Mietverträge laufen weiter, Ertragswert robust etc., "Dellen" in der Wertentwicklung werden langfristig problemlos ausgebügelt ....) und wäre insofern tatsächlich "grundlos".

 

Aber das eigentliche Problem ist ein psychologisches: Die Panik vor der Panik der anderen. Gleiches Problem wie bei einem "Bank-Run" nur halt hier bei den offenen Immofonds.

 

Dadurch ist ein nicht mehr rational kalkulierbares Risiko eines "Totalzusammenbruchs" (=Liquidität kann auch nach Schliessung nicht wiederhergestellt werden) entstanden.

 

Und dieses, zwar kleine aber eben doch nicht mehr komplett vernachlässigbare Risiko ist jetzt mit den aktuellen Abschlägen von 5-10% mit eingepreist.

 

Es hängt jetzt alles davon ab, wie schnell sich die Situation an den Märkten beruhigt, damit bis zur Wiederöffnung der Fonds genügend Vertrauen aufgebaut wird, um einen erneuten "Run" auf die Fonds zu verhindern.

 

Ich persönlich hoffe ja, dass die "Profis" welche hauptsächlich für die Mittelabflüsse verantwortlich gemacht wurden mit den ganz großen Summen sowieso schon soweit durch sind; und die Kleinanleger weiter Ruhe bewahren. Zusammen mit einem etwas freundlicheren Umfeld sollte dies in 3 Monaten für eine Wiederaufnahme der Anteilsrücknahme reichen.

 

(Sehr hilfreich zur Vertrauensbildung ist hierbei die Politik der Fonds, weiterhin tagesaktuell die ermittelten Anteilswerte zu veröffentlichen: So kann sich jeder täglich von der weiterhin robusten Wertentwicklung überzeugen .... )

[giobav]

"Aber das eigentliche Problem ist ein psychologisches: Die Panik vor der Panik der anderen. Gleiches Problem wie bei einem "Bank-Run" nur halt hier bei den offenen Immofonds."

 

@epsilon: DANKE! präzise formuliert. DANKE !

[Grumel]

Die Panik entsteht ja nicht aufgrund der ökonomischen Fundamentaldaten der Fonds - die sind weiterhin Top,

 

Das ist leider höchst zweifelhaft. Die nicht vorhandenen Kursschwankungen von offenen Immofonds sind doch recht unnatürlich. Insofern ist zweifelhaft wie objektiv diese Gutachter sind was die Marktwerteinschätzung der Immos betrifft. Insofern kann man sich schon fragen ob die Immofonds wirklich nicht an wert fallen während immoaktien massiv an Wert verlieren.

[epsilon]

Das ist leider höchst zweifelhaft. Die nicht vorhandenen Kursschwankungen von offenen Immofonds sind doch recht unnatürlich. Insofern ist zweifelhaft wie objektiv diese Gutachter sind was die Marktwerteinschätzung der Immos betrifft. Insofern kann man sich schon fragen ob die Immofonds wirklich nicht an wert fallen während immoaktien massiv an Wert verlieren.

 

Ich glaube, dass mit diesen starken Schwankungen lediglich ein Discount für das schlecht kalkulierbare Totalzusammenbruchsrisiko der Fonds, und nicht desssen "eigentlicher" Wert eingepreist wird.

 

Was den "eigentlichen" Wert betrifft kommt mir gerade ein interssanter Gedanke:

 

Könnten offene Immofonds nicht sogar zu Deflationsgewinnern werden ?

 

Selbst wenn im deflationären Umfeld der Verkehrswert (=beim tatsächlichen Verkauf erzielbarer Erlös) der Immobilien stark fallen sollte,

könnte paradoxerweise der Wert von Immofondsaneilen sogar deutlich steigen, da dieser eben nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach dem Ertragswert ermittelt wird.

Vereinfacht: wieviel Geld müsste ich anlegen, so dass die Zinsen denselben Ertrag erzielen wie die Mieteinnahmen.

 

Wenn sich also zum Beispiel im weiteren Verlauf der Deflation die Zinsen in Euroland nochmal halbieren (Wie etwa in USA, Japan bereits geschehen) dann würde sich theoretisch der Wert der Immofondsanteile verdoppeln . Natürlich minus einem Abschlag wegen der Unsicherheit bei neuen oder konkursbedingt vorzeitig aufgelösten Mietverträgen - Aber die Masse der Mietverträge der Fonds sollte ja auf Jahre stabil bleiben

 

Also: Offene Immofonds könnten sogar die Deflations-Gewinner werden.

 

Extrem wichtige Voraussetzug ist aber, dass unter keinen Umständen Immobilien tatsächlich verkauft werden müssen (bzw. nur so viel wie absolut nötig), die dann leider nicht mit dem Ertrags- sondern dem sehr viel geringeren Verkehrswert zu Buche schlagen.

Fondsauflösungen und Zwangsversteigerungen müssten jedenfalls unter allen Umständen vermieden werden: und wenn hierzu die Anteilsrücknahme für viele Jahre ausgesetzt werden müsste (ich wäre ggf. für eine freiwillige Verlängerung der Schliessung auch über das gesetzliche Maximum von 2 Jahren hinaus ).

 

Disclaimer: Ich bin nur Investment-interessierter Informatiker/Mathematiker aber kein Wirtschafts- oder Immobilienprofi . Die obigen Überlegungen beruhen lediglich auf theoretischen Gedankenspielen meinerseits. Von daher würde mich auch die Meinung der Experten hier im Forum zu meiner Einschätzung interessieren.

 

Insbesondere bzgl. der Idee von defaltionär bedingt steigenden Immobilienertragswerten.

 

eps.

[leinad]

Deine Gedankengänge stimmen schon.

Die Renditen der Immos steigen.

Es ist für Leute schlecht die eigentlich mit dem Geld was anderes machen wollten.

Eigene Immo kaufen oder wieder in den Aktienmarkt einsteigen.

Kritisch wird es wenn in der langen geschlossenen Zeit ein großer Mieter durch Insolvenz ausfällt.

Da bringt auch ein Dauermietvertrag nix.

Dann darf man in einer Situation wie der derzeitgen nicht vergessen, dass niemand sagen kann von welcher Seite her noch Gefahren drohen an die man überhaupt nicht im entferntesten jetzt denkt.

Unter normalen Bedingungen wäre ich ewig in den Immos geblieben, aber so eben nicht.

 

Gruss

leinad

[Grumel]

Wenn sich also zum Beispiel im weiteren Verlauf der Deflation die Zinsen in Euroland nochmal halbieren (Wie etwa in USA, Japan bereits geschehen) dann würde sich theoretisch der Wert der Immofondsanteile verdoppeln

 

Das ist ziemlich schief. Wurde aber heute genugmit DDR Verherrlichung genervt, soll jemand anders gaaanz langsam erklären.

[epsilon]

Wenn sich also zum Beispiel im weiteren Verlauf der Deflation die Zinsen in Euroland nochmal halbieren (Wie etwa in USA, Japan bereits geschehen) dann würde sich theoretisch der Wert der Immofondsanteile verdoppeln

[/b]Das ist ziemlich schief. Wurde aber heute genugmit DDR Verherrlichung genervt, soll jemand anders gaaanz langsam erklären.

 

 

ok, ganz grob:

 

Immofondswert = Ertragswert (EW) = Geldmenge die man festverzinst anlegen müsste, so dass Mieteinnahmen = Zinseinnahmen. (Genaue Definition hier)

 

 

also EW = Mieteinnahmen * 1/zinssatz.

 

Beispiel: Eine Immo generiert 10.000 EUR Jahreskaltmiete. Der Zins für Festanlagen stehe bei 4%

 

Also Ertragswert = 250.000 EUR (die man festverzinst anlegen müsste, um bei 4% Zinsen auf das Äquivalent von 10.000 EUR Mieteinnahmen zu kommen.)

 

Angenommen, der Zins fällt deflationsbedingt von 4% auf 2%.

 

Jetzt müsste man schon 500.000 EUR festverzinst anlegen, um auf dieselben 10.000 EUR zu kommen.

 

Der Wert des "Geldgenerators" Mietvertrag hat sich verdoppelt.

 

Die Rechnung vernachlässigt natürlich sehr viele konstante Terme (siehe genaue Ertragswertdefinition), Illustriert aber die wesentliche lineare Abhängigkeit: "fallende Zinsen = steigende Immowerte".

[Grumel]

Arg. Nein, wird jetzt noch falscher.

 

Beispiel: Zeitpunkt a: Inflation 5%, nominal Rendite Renten = 7%

Realrendite Anleihen 2%

 

Eine andere Investition die eine sichere Realrendite von 100 Euro bringt ist jetzt 50*100 wert.

 

Zeitpunkt B

 

deflation -1%, nominalrendite 1%, Realrendite 2%

Investition mit realrendite 100 Euro ist immernoch 50*100 wert.

 

Deflation ändert die Realrendite nicht automatisch, nrr die nominale.

 

Die Realrendite kann sich aber zugegeben auch ändern, Deflation bedeutet aber keine automatische Realrenditeänderung. Aber auch dann gehts nicht so einfach.

[epsilon]

Dann darf man in einer Situation wie der derzeitgen nicht vergessen, dass niemand sagen kann von welcher Seite her noch Gefahren drohen an die man überhaupt nicht im entferntesten jetzt denkt.

Unter normalen Bedingungen wäre ich ewig in den Immos geblieben, aber so eben nicht.

 

Ja, das ist genau der Punkt ... es sind eben keine "normalen Bedingungen". Niemand weiß, wieviele Dominosteine von den um den Globus rasenden Schockwellen noch mitgerissen werden, bevor sich eine Bodenbildung abzeichnet.

 

Und bis dahin bleibt Flexibilität das oberste Gebot, um das Vermögen schnell auf die jeweils sichere Seite zu bringen.

 

In solchen Zeiten hat der Vermögenserhalt, Verlustbegrenzung oder ganz einfach die Vermeidung von Totalverlusten absoluten Vorrang vor der gewöhnlichen Renditemaximierung.

 

Nach der Bodenbildung kann dann wieder nach langfristigen/fundamentalen Gesichtspunkten investiert werden.

[epsilon]

< Unterschied zw. Nominal- und Realwert >

 

Natürlich sehen die Zahlen ganz anders aus, wenn ich die Preisänderungsrate abziehe...

Dein Beispiel zeigt, dass der Realwert der Anlage nicht zwangsweise steigt, wenn deren Nominalwert steigt.

 

Einen wachsenden Realwert würde ich im derzeitigen Umfeld kurz- und Mittelfristig auch gar nicht erwarten, da wäre ich bei einem gleichbleibenden Realwert schon hoch zufrieden.

 

Mein Beispiel war bewusst sehr einfach gewählt und bezog sich nur auf Nominalwerte (das, was man im Preis-Chart sieht) und der Punkt war der relativ hohe Wert von stabilen Mietverträgen im Vergleich zu reinen Sachwerten in der Deflation (Ertragswert vs. Verkehrswert)

 

eps.

[Sirius]

Arg. Nein, wird jetzt noch falscher.

 

Beispiel: Zeitpunkt a: Inflation 5%, nominal Rendite Renten = 7%

Realrendite Anleihen 2%

 

Eine andere Investition die eine sichere Realrendite von 100 Euro bringt ist jetzt 50*100 wert.

 

Zeitpunkt B

 

deflation -1%, nominalrendite 1%, Realrendite 2%

Investition mit realrendite 100 Euro ist immernoch 50*100 wert.

 

Deflation ändert die Realrendite nicht automatisch, nrr die nominale.

 

Die Realrendite kann sich aber zugegeben auch ändern, Deflation bedeutet aber keine automatische Realrenditeänderung. Aber auch dann gehts nicht so einfach.

 

Es gibt verschiedene Ertragswertverfahren, bei einigen wird auch die Inflationsrate im Diskontierungszinssatz herangezogen. Man müsste aber konkret wissen, welches Ertragswertverfahren die offenen Immobilienfonds verwenden.

[epsilon]

Im Chart sieht man bereits sehr schön, wie sich die Immofonds seit der Schliessung wieder stabilisieren: Sinkende Volatilität bei steigenden Kursen.

Die jüngsten Einbrüche an den Aktienmärkten schlagen nicht mehr auf die Immofonds durch

 

Hier am Beispiel des KanAm Grundinvest an der Börse Hamburg (im Vergleich zum DAX):

 

-> link

 

Ebenso CS Euroreal:

 

-> link

 

Sieht ganz gut aus

[TKS]

Sieht ganz gut aus

Stimmt, sieht wirklich fürs erste recht beruhigend aus. Bin trotzdem gespannt, wie es nächste Woche weitergeht, dann dürften die von Ebase und Co. zu Banken mit Börsenhandel umgebuchten Bestände langsam ankommen. Dann könnte es noch mal einen Dipp geben. Kann man aber auch als Einstiegs- oder zumindest Tradingchance nutzen, wenn es so kommt.

[Grumel]

Die schöne Verdopplungsrechnung funktioniert natürlich schon darum nicht weil Anleihen realrenditen wenn sie sich denn überhaupt nennenswert ändern das nur über kurze Zeiträume tun.

[skeletor]

07.11.2008

Halten lohnt sich

 

Profi-Anleger verkaufen im großen Stil Offene Immobilienfonds. Dabei sind die Fonds im Kern gesund. Privatanleger sollten besser investiert bleiben.

Es ist paradox. Trotz Finanzkrise erzielen Offene Immobilienfonds derzeit positive Renditen. Dennoch wollen Dachfondsmanager und Vermögensverwalter ihre Anteile verkaufen. Dem haben einige Anbieter jetzt einen Riegel vorgeschoben, in dem sie die Rücknahme ihrer Anteile zunächst für drei Monate ausgesetzt haben. Den Anfang machten der KanAm US-grundinvest Fonds sowie der KanAm grundinvest Fonds. Es folgten der Axa Immoselect, der Morgan Stanley P2 Value, der SEB ImmoInvest sowie der TMW Immobilien Weltfonds und mit dem DJE Real Estate erstmals auch ein Immobiliendachfonds.

 

Liquidität sinkt

 

Die Mindestliquidität für Offene Immofonds beträgt fünf Prozent, in der Praxis liegt sie aber im zweistelligen Bereich. Jetzt kam die Fünf-Prozent-Marke durch die Anteilsverkäufe offenbar in Reichweite. "Würden wir weiterhin mit solchen Rückflüssen konfrontiert, müssten wir in einem schwierigen Umfeld Immobilien veräußern, mit entsprechend negativen Auswirkungen auf die Wertentwicklung des Fonds", so Achim Gräfen, Fondsmanager des Axa Immoselect. "Nach den Abflüssen bei Aktien- und Geldmarktfonds sind nun die Immobilienfonds dran das ist nicht mehr rational", sagt FondsConsult-Vorstand Rüdiger Sälzle. Die Fonds der Marktführer Deka, Haus-Invest und Union Real Estate sind allerdings weiterhin ausreichend liquide. Beispiel Deka: Der Cash-Anteil beträgt dort im Schnitt 25 Prozent. "Obwohl auch wir Abflüsse verzeichnen, bleiben unsere Anleger besonnen", sagt Deka-Sprecherin Jutta Holtkötter. Für ihre Publikumsfonds nimmt die Deka ohnehin seit einiger Zeit kein institutionelles Geld mehr an. 90 Prozent der Mittel stammen mittlerweile von Privatanlegern.

 

Sicherheit gewährleistet

 

Die Sicherheit und Werthaltigkeit Offener Immobilienfonds sei keinesfalls beeinträchtigt, bestätigt BVI-Präsident Wolfgang Mansfeld. Wer dennoch Anteile an Offenen Immobilienfonds verkaufen will, kann dies über die Börse tun. Dort ermitteln Makler den Preis per Angebot und Nachfrage. Derzeit müssen Anleger aber mit hohen Preisabschlägen gegenüber dem von der Fondsgesellschaft ermittelten Preis rechnen (siehe Tabelle). Ein Verkauf will daher überlegt sein. Übrigens: Käufe von Offenen Immobilienfonds sind weiterhin bei allen Produktanbietern möglich.

 

skeletor

[postguru]

Ich habe eben für meine Töchter über die Börse den CS Euroreal gekauft.

Inklusive Gebühren war das ein Abschlag von 3,4% gegenüber dem veröffentlichtem Kurs der KAG.

[TerracottaPie]

07.11.2008

Halten lohnt sich

 

Profi-Anleger verkaufen im großen Stil Offene Immobilienfonds. Dabei sind die Fonds im Kern gesund. Privatanleger sollten besser investiert bleiben.

Es ist paradox. Trotz Finanzkrise erzielen Offene Immobilienfonds derzeit positive Renditen.

 

Noch mal eine vielleicht dumme Frage, weil mich das nicht loslässt: Wie genau erreichen Sie denn diese positiven Renditen? Vermutlich steigt der Kurs durch Mieteinnahmen, die angerechnet werden, oder? Über die Bewertung der Fondsimmobilien sagt das aber ja erst mal noch nichts aus. Die werden doch einfach in regelmäßigen Abständen begutachtet, oder nicht?

[jogo08]

Wie genau erreichen Sie denn diese positiven Renditen? Vermutlich steigt der Kurs durch Mieteinnahmen, die angerechnet werden, oder?

Ja, tägliche Berechnung vorausgesetzt, erhöht das täglich den Kurs, parallel kommen die Einnahmen aus Liquiditätsanlagen z.B. Geldmarktfonds dazu.

Über die Bewertung der Fondsimmobilien sagt das aber ja erst mal noch nichts aus. Die werden doch einfach in regelmäßigen Abständen begutachtet, oder nicht?

Auch richtig, jede Immobilie einzeln, meist einmal im Jahr, manchmal erfolgen auch zwischenzeitliche Wertberichtigungen, nach welchen Kriterien dies erfolgt, kann ich nicht sagen.

[Gaspar]

Noch mal eine vielleicht dumme Frage, weil mich das nicht loslässt: Wie genau erreichen Sie denn diese positiven Renditen? Vermutlich steigt der Kurs durch Mieteinnahmen, die angerechnet werden, oder? Über die Bewertung der Fondsimmobilien sagt das aber ja erst mal noch nichts aus. Die werden doch einfach in regelmäßigen Abständen begutachtet, oder nicht?

Die Immofonds berechnen ihren Wert aus dem Kaufpreis der Immobilien sowie aus dem Marktwert der Geldmarktanlagen, wobei ich mir bei letzterem nicht ganz sicher bin. In Zeiten stark steigender Preise bei Immoblien profitieren die Anleger daher kaum.

Ich selbst habe ein paar Anteile SEB Immoinvest und bin erstaunt über den Kursverfall. Bis zum Sommer litten die meisten Immo-Fonds unter starker Überliquidität. Der Kanam hatte nur Anteile zurückgenommen.

 

Die IVG-Aktie ist allerdings auch ganz schön im Keller. Da denke ich bereits an Umschichten.

[TerracottaPie]

Danke, das heißt dann aber folglich auch, dass die Kurszuwächse jetzt nur begrenzt aussagekräftig sind, wenn die Bedenken gegenüber Immobilienfonds zumindest zum Teil auch darauf beruhen, dass der Immobilienbestand des Fonds künftig im Wert fallen könnte. Richtig?

[jogo08]

Jede Neubewertung einer Immobilie hat eine Änderung des Fondswertes zur Folge, werden also Immobilien im Wert schlechter bewertet, führt das zwangsläufig zu einem sinkenden Anteilswert. Daher ist es besonders wichtig, das die Fonds ein möglichst breit aufgestelltes Immobilienportfolio haben, welches über viele Länder gestreut ist.

 

Stell dir vor, du bist selbst Vermieter von Wohnungen, wenn du nun nur in einem Stadtviertel Wohnungen besitzt in dem die Infrastruktur schlechter wird und die Leute wegziehen, wirst du deine Miete im Laufe der Zeit nach unten setzen müssen um noch Mieter zu finden. Die Folge ist, das der Wert der Immobilien sinkt, da ja die erzielbaren Mieten geringer werden. Hast du aber Wohnungen in mehreren Stadtvierteln, gleicht sich der Verfall der einen Immobilie mit der möglichen Steigerung einer anderen Immobilie aus.

[Denker77]

Ich habe eben für meine Töchter über die Börse den CS Euroreal gekauft.

Inklusive Gebühren war das ein Abschlag von 3,4% gegenüber dem veröffentlichtem Kurs der KAG.

 

Hallo,

 

grundsätzlich würde ich Immos auch weiter als Langfristanlage nutzen wollen. Seit längerem halte ich den Degi Europa, früher Grundwertfonds und den Euro Real. Eigentlich wollte ich nun 2/3 davon verkaufen und in andere Immos investieren zwecks besserer Streuung. Deshalb war ich einigermaßen genervt, dass das nun nicht gehen soll. Auch wenn Immos von der Abgeltungssteuer deutlich weniger betroffen sind, gibt es auch hier Bestandsschutz und ich würde es vorziehen, noch in diesem Jahr ein Langfristdepot aufzustellen, auch im Immobereich.

 

1. Ist es, wie im obigen Beispiel, so, dass man Immos jetzt günstiger über die Börse kaufen kann, also mit niedrigeren Kursen (abgesehen vom Ausgabeaufschlag, den man ggf. spart)? Wäre dann die weitere Investition über die Börse für alle zu empfehlen, die jetzt noch kaufen wollen?

 

2. Möchte jemand vielleicht Teile seiner Immofonds zwecks Diversifierung in Degi Europa und Euro Real Anteile tauschen? Dies Geschäft müsste doch einigermaßen günstig mit gegenseitigem Übertragen von Anteilen möglich sein. Wenn ja, könnte man ja mal Kontaktdaten austauschen.

[TerracottaPie]

Jede Neubewertung einer Immobilie hat eine Änderung des Fondswertes zur Folge, werden also Immobilien im Wert schlechter bewertet, führt das zwangsläufig zu einem sinkenden Anteilswert. Daher ist es besonders wichtig, das die Fonds ein möglichst breit aufgestelltes Immobilienportfolio haben, welches über viele Länder gestreut ist.

 

Stell dir vor, du bist selbst Vermieter von Wohnungen, wenn du nun nur in einem Stadtviertel Wohnungen besitzt in dem die Infrastruktur schlechter wird und die Leute wegziehen, wirst du deine Miete im Laufe der Zeit nach unten setzen müssen um noch Mieter zu finden. Die Folge ist, das der Wert der Immobilien sinkt, da ja die erzielbaren Mieten geringer werden. Hast du aber Wohnungen in mehreren Stadtvierteln, gleicht sich der Verfall der einen Immobilie mit der möglichen Steigerung einer anderen Immobilie aus.

 

Ich glaube, jetzt schreiben wir ein bisschen aneinander vorbei. Wäre ein Immofonds zum Beispiel ein börsengehandelter REIT, dann würden sich Erwartungen der Marktteilnehmer über die künftige Entwicklung der Immobilienwerte ja direkt im Kurs widerspiegeln. Auch bei praktisch allen offenen Immofonds dürften diese Erwartungen über die künftige Entwicklung ja vor einem Jahr besser ausgesehen haben als heute - aller Diversifizierung zum Trotz.

 

Der von der KAG angegebene Preis/Wert eines Fondsanteils bildet die Möglichkeit, dass Immobilien künftig im Wert fallen, aber nicht ab. Oder? Geben denn die Preise, die momentan an der Börse z. B. für den SEB Immoinvest erzielt werden, solche Erwartungen präzise wieder? Ich habe ja durchaus Lust, ein paar Fondsanteile nachzukaufen. Nur finde ich das alles noch recht intransparent. Und die Tatsache allein, dass die Fonds im Moment Wertsteigerungen ausweisen, beruhigt mich auch nicht allzu sehr. Aber ich habe eben auch nicht allzu viel Erfahrung mit Immofonds (und auch nicht viel Wissen darüber).

[Gaspar]

Geben denn die Preise, die momentan an der Börse z. B. für den SEB Immoinvest erzielt werden, solche Erwartungen präzise wieder? Ich habe ja durchaus Lust, ein paar Fondsanteile nachzukaufen.

So präzise, wie die Börse halt ist. Beim Bewerten der Fonds muss man das allgemeine Zinsniveau berücksichtigen, das derzeit ja bereits deutlich niedriger als vor ein paar Monaten ist. für 5jährige Bobls gibt es ja keine 3% mehr. Die Verkäufer dürften aber auch nicht blöd sein.