GSW Immobilien AG

[andy]

Hallo zusammen,

 

bald steht wohl der nächste Börsengang vor der Tür.

Auch wieder ein relativ bedeutender, nach Verlautbarungen wäre das Unternehmen ein Kadidat für den MDAX.

 

Berliner Wohnungen bald an der Börse

Nach vier erfolgreichen Börseneinführungen in diesem Jahr, strebt auch der Berliner Wohnungskonzern GSW eine Notierung an. Knapp eine halbe Milliarde Euro könnte das IPO in die Kassen spülen. Anfang Mai soll es soweit sein.

Angestrebt werde eine Notierung im Prime Standard der Frankfurter Börse sowie an der Berliner Börse, teilte das Unternehmen am Morgen mit. Tatsächlich dürfte die GSW aber ein Kandidat für das Nebenwertesegment MDax sein, in dem bereits der Rivale Gagfah gelistet ist.

 

Zum möglichen Emissionserlös machte die GSW keine Angaben. Nach Berechnungen von Experten verfügt das Unternehmen über ein Eigenkapital von 950 Millionen Euro, so dass bei dem veranschlagten Verkauf von rund der Hälfte der Anteile knapp 500 Millionen Euro erzielt werden dürften.

 

Stärkung der Eigenkapitalbasis

Das Unternehmen teilte lediglich mit, die Mittel sollten unter anderem der Stärkung der Eigenkapitalbasis und dem Schuldenabbau dienen. Begleitet wird der Börsengang von Goldman Sachs und der Deutschen Bank, in zweiter Reihe stehen Commerzbank, Berenberg und HSBC Trinkaus.

 

Das Land Berlin hatte die GSW 2004 an die Investoren Whitehall (die Fondsgesellschaft der US-Bank Goldman Sachs) und Cerberus für 405 Millionen Euro verkauft. Die neuen Eigentümer übernahmen zudem 1,6 Milliarden Euro Schulden.

 

Konzernüberschuss verbessert

Die GSW verwaltet insgesamt knapp 67.000 Wohnungen mit 130.000 Mietern und ist damit ein Schwergewicht in der Hauptstadt. Ende 2009 wurde das Immobilienportfolio mit rund 2,6 Milliarden Euro bewertet, wie die GSW nun mitteilte. Das konsolidierte operative Ergebnis (Ebit) der Gesellschaft stieg im abgelaufenen Jahr auf 229 (2008: 186) Millionen Euro. Der Konzernjahresüberschuss kletterte auf 172 von 108 Millionen Euro.

 

Obwohl der Berliner Senat dem Börsengang bereits zugestimmt hat, gibt es in der Hauptstadt teilweise entschiedenen Widerstand gegen die Pläne. Vor allem die Mieter befürchten weiter steigende Mieten bei gleichzeitig ausbleibenden Investitionen.

 

Quelle:

http://www.boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_427258

 

Offizielle Pressemitteilung:

http://www.gsw.de/de/investor-relations/downloads/2010_04_09_GSW_ITF_DE.pdf

Hier ist die Rede von 49.700 Wohnungen und nicht wie von boerse.ard. geschrieben 67.000 Wohnungen.

 

Jahresabschluss 2008:

http://www.gsw.de/de/investor-relations/downloads/GSW_Konzernjahresabschluss_2008_DE_F.pdf

 

Jahresabschluss 2009:

http://www.gsw.de/de/investor-relations/downloads/GSW_Konzernjahresabschluss_2009_DE_F.pdf

 

 

Ok, wie geh ich jetzt weiter vor? Was sind die ersten Steps um herauszufiltern, ob man sich mit diesem Unternehmen weiter beschäftigen sollte?

Danke!

[andy]

Da das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit nur in Berlin hat, wäre es ja interessant, den Berliner Wohnungsmarkt etwas zu analysieren.

Habe da auch etwas auch der GSW Website gefunden:

 

http://www.gsw.de/de/unternehmen/downloads/downloads_Pressemeldungen/downloads_Wohnmarktreport/downloads_Wohnmarktreport-2010/100308_PM_6_Berliner_WohnmarktReport_FINAL.pdf

[obx]

Ok, wie geh ich jetzt weiter vor? Was sind die ersten Steps um herauszufiltern, ob man sich mit diesem Unternehmen weiter beschäftigen sollte?

Wenn das eingesammelte Geld dazu verwendet werden soll, Schulden abzubauen und Eigenkapital zu stärken, kann auch die Vermutung von Modernisierungen nahe liegen. Wäre jetzt nen Schuss ins Blaue, daher sollte man mal gucken welchen Wohnungsbestand die haben. Ich glaub da sind viele Bauten Hochhäuser aus den 70er Jahren. Die GSW könnte also massiv in Sanierungen reingehen und von den Mietern eine Modernisierungserhöhung von bis zu 11%/ Jahr von den Kosten verlangen. Dies stärkt die Einnahmen- und damit die Gewinnseite auf längere Sicht von 10-20 Jahren, da durch die Erhöhung die Kosten der Modernisierung nach nicht mal 10 Jahren wieder eingespielt wären...

[andy]

Mhh, sicher das könnte sein.

Aber grade das Thema Modernisierung ist ja sehr heikel. Oft kann man die nicht durchsetzen, grade in 70er Jahren Hochhäuserklötzen befinden sich oft eine gewisse Klientel, die die 11% Mod-Umlage nicht bereit sind zu zahlen.

Kann also durchaus ein zweischneidiges Schwert sein.

Langfristig kann eine Modernisierung gut für die Gewinnentwicklung sein, da muss man aber wirklich genau auf die Objekte schauen und deren Mieter.

 

Ich schau mir mal erstmal die Schulden an.

[WarrenBuffet1930]

Da das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit nur in Berlin hat, wäre es ja interessant, den Berliner Wohnungsmarkt etwas zu analysieren.

 

Ganz pauschal, natürlich starke regionale Unterschiede.

 

Der Wohnungsmarkt in Berlin gehört zu den günstigsten. Das liegt daran, dass in früheren Jahren lange Zeit exzessiver subventionierter Wohnungsbau betrieben wurde. Die Mieterstruktur in Berlin ist eher finanziell schwach. In Berlin bezieht von allen erwerbstätigen Personen ca. jeder 2 oder 3. staatliche Transferleistungen. Nennenswerte größere Unternehmen gibt es auch nicht, die Verschuldung pro Kopf in Berlin von öffentlicher Seite gehört zu den höchsten in Deutschland. Die Verschuldung der privaten Haushalte auch. Der Arbeitsmarkt ist auch schwach. Außer Regierungstätigkeiten gibt es nicht viel Substanz. Die Leerstandsquote ist höher als in anderen Großstädten. Zudem herrscht seit Jahren eine leichte Tendenz in die Umlandsregionen zu ziehen. Die Unterschiede verschiedener Stadtteile sind extrem, neben teuren und guten Lagen zeigt sich Multi-Kulti, darin dass die Ghettorisierung in einigen Stadtteilen stark zunimmt. Es gibt Stadtteile mit mehr als 300.000 Einwohnern, wo mehr als die Hälfte der erwerbstätigen Personen keiner Arbeit nachgehen. Fazit: Günstiger Leben kann man in kaum einer Großstadt, gute Geschäfte macht man aber in München, Düsseldorf, Schweiz, Österreich, Süddeutschland usw. Interessant dürften in Berlin nur die Top-Lagen sein, alles andere könnte sich schnell zum Desaster entwickeln.

[obx]

Mhh, sicher das könnte sein.

Aber grade das Thema Modernisierung ist ja sehr heikel. Oft kann man die nicht durchsetzen, grade in 70er Jahren Hochhäuserklötzen befinden sich oft eine gewisse Klientel, die die 11% Mod-Umlage nicht bereit sind zu zahlen.

Nach meiner Erinnerung war es so, dass Mieter gegen Modernisierungserhöhungen ziemlich machtlos sind. Bleibt am Ende also nur das Ausziehen. Dann ist natürlich fraglich, inwieweit sich hier Mieter finden, die willens und auch in der Lage sind, die erhöhten Mieten zu tragen.

 

Da das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit nur in Berlin hat, wäre es ja interessant, den Berliner Wohnungsmarkt etwas zu analysieren.

Der Wohnungsmarkt in Berlin gehört zu den günstigsten.

Die Verschuldung der privaten Haushalte auch. Der Arbeitsmarkt ist auch schwach.

Zudem herrscht seit Jahren eine leichte Tendenz in die Umlandsregionen zu ziehen.

Da sprechen die Tatsachen, die Warren aufgeführt hat, nicht unbedingt für die GSW. Auch zu bedenken. In der Vergangenheit wurden in Ost-Berlin auch eine Reihe von Plattenbauten abgerissen. Ob das den Wohnungsmarkt stabilisiert hat weiß ich nicht. Auch wird über kurz oder lang die deutsche Bevölkerung wegen des Demographie-Wandels schrumpfen. 2050 werden wir einige Milliönchen weniger hier haben. Rosige Aussichten für Immobilienmärkte stell ich mir anders vor.

[Sladdi]

Auch wird über kurz oder lang die deutsche Bevölkerung wegen des Demographie-Wandels schrumpfen. 2050 werden wir einige Milliönchen weniger hier haben. Rosige Aussichten für Immobilienmärkte stell ich mir anders vor.

 

Hi,

 

man muß allerdings bedenken, daß es durch Siedlungseffekte durchaus noch wachsende Regionen gibt, zu denen i.d.R. die Großstädte gehören. Wie es in Berlin aussieht, weiß ich allerdings nicht, kann mir aber vorstellen, daß die Geburtenrate dort höher als im Bundesdurchschnitt ist, da in Berlin viele von der Sozialhilfe leben und somit statistisch mehr Kinder zu erwarten sind. Allerdings ist das kaum die Klientel, mit der man als Firma Geld verdienen kann.

 

Gruß

Sladdi

[obx]

...da in Berlin viele von der Sozialhilfe leben und somit statistisch mehr Kinder zu erwarten sind. Allerdings ist das kaum die Klientel, mit der man als Firma Geld verdienen kann.

Glaubst DU B)

Andererseits ist dass die sicherste Miete die sich ein Vermieter vorstellen kann. Bezahlt der Mieter nicht, setzt der Vermieter die ARGE davon in Kenntnis. Die zahlt dann zukünftig direkt an den Vermieter. Es ist also zwar nicht die höchste zu erzielende Miete, aber dafür kann man das Risiko von Mietausfällen begrenzen...

 

Nochmal zu andy und dem Wohnungsmarkt:

 

Da kriegst Du sogar nen schönen 106cm Plasma wenn Du einen Mietvertrag unterschreibst

Berlins Wohnungsbaugesellschaften sind erfinderisch geworden. Um Mietverträge für ihre oft leerstehenden Wohnungen in Hochhaussiedlungen abzuschließen, locken sie ihre Klientel mit Mietvergünstigungen oder ermäßigten Kinokarten.

 

Berlins Wohnungsbaugesellschaften sind erfinderisch geworden. Um Mietverträge für ihre oft leerstehenden Wohnungen in Hochhaussiedlungen abzuschließen, locken sie ihre Klientel mit Mietvergünstigungen oder ermäßigten Kinokarten.

 

Die Berliner Wohnungsbaugesellschaften kämpfen gegen den Leerstand an. Die Wohnungsbaugesellschaft Mitte ist in wirtschaftlicher Schieflage, auch andere sind mittlerweile gezwungen, Objekte zu verkaufen. Um überleben zu können, werben jetzt die Wohnungsbaugesellschaften mit Schnäppchen-Angeboten um jeden Mieter.

 

Vor allem in den Hochhaussiedlungen, wie zum Beispiel im Märkischen Viertel, aber auch in Hohenschönhausen oder Marzahn, finden die Wohnungsbaugesellschaften nur noch schwer Mieter für ihre Objekte. Die Wohnungen stehen lange leer und kosteten oft zu viel Geld. Da mußten Ideen her. Angebote etwa, die Mieter nur schwer ausschlagen können. Der neue, potentielle Mieter des gemeinnützigen Wohnungsunternehmens Gesobau zum Beispiel hat die Qual der Wahl: Bei Mietvertragsabschluß gibt es entweder einen 1000-Euro-Möbel-Gutschein oder einen 106-Zentimeter-Plasmafernseher. Dieses Angebot gilt allerdings nur für ausgewählte Wohnungen - so heißt es kleingedruckt in der Anzeige.

(...)

Aus der Berliner Morgenpost, Stand: 2008

[andy]

Mhh, sicher das könnte sein.Aber grade das Thema Modernisierung ist ja sehr heikel. Oft kann man die nicht durchsetzen, grade in 70er Jahren Hochhäuserklötzen befinden sich oft eine gewisse Klientel, die die 11% Mod-Umlage nicht bereit sind zu zahlen.

Nach meiner Erinnerung war es so, dass Mieter gegen Modernisierungserhöhungen ziemlich machtlos sind. Bleibt am Ende also nur das Ausziehen. Dann ist natürlich fraglich, inwieweit sich hier Mieter finden, die willens und auch in der Lage sind, die erhöhten Mieten zu tragen.

Da das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit nur in Berlin hat, wäre es ja interessant, den Berliner Wohnungsmarkt etwas zu analysieren.

Der Wohnungsmarkt in Berlin gehört zu den günstigsten. Die Verschuldung der privaten Haushalte auch. Der Arbeitsmarkt ist auch schwach. Zudem herrscht seit Jahren eine leichte Tendenz in die Umlandsregionen zu ziehen.

Da sprechen die Tatsachen, die Warren aufgeführt hat, nicht unbedingt für die GSW. Auch zu bedenken. In der Vergangenheit wurden in Ost-Berlin auch eine Reihe von Plattenbauten abgerissen. Ob das den Wohnungsmarkt stabilisiert hat weiß ich nicht. Auch wird über kurz oder lang die deutsche Bevölkerung wegen des Demographie-Wandels schrumpfen. 2050 werden wir einige Milliönchen weniger hier haben. Rosige Aussichten für Immobilienmärkte stell ich mir anders vor.

Es gibt schon noch einige Möglichkeiten, wobei die dann nicht unbedingt ins Gewicht fallen werden:

Grundsätzlich hast du Recht, hat der Mieter die Modernisierung zu dulden.

Aber so gilt bei "besonderer Härte" das Verweigerungsrecht (Krankheit, hohes Alter...). Wird der Charakter der Wohnung bei einer Modernisierung grundlegen umgestaltet, muss der Mieter dies ebenfalls nicht dulden. Oder die zu erwartende Mieterhöhung steht in keinem Verhältnis zur Verbesserung.

Dies können alles nur Einzelfälle sein, aber letztendlich wäre ja erstmal ein Auszug der Mieters schlecht. Keine eingehenden Mieter, Nachmieter muss erstmal gefunden werden...

 

...da in Berlin viele von der Sozialhilfe leben und somit statistisch mehr Kinder zu erwarten sind. Allerdings ist das kaum die Klientel, mit der man als Firma Geld verdienen kann.

Glaubst DU B)

Andererseits ist dass die sicherste Miete die sich ein Vermieter vorstellen kann. Bezahlt der Mieter nicht, setzt der Vermieter die ARGE davon in Kenntnis. Die zahlt dann zukünftig direkt an den Vermieter. Es ist also zwar nicht die höchste zu erzielende Miete, aber dafür kann man das Risiko von Mietausfällen begrenzen...

 

Nochmal zu andy und dem Wohnungsmarkt:

 

Da kriegst Du sogar nen schönen 106cm Plasma wenn Du einen Mietvertrag unterschreibst

Berlins Wohnungsbaugesellschaften sind erfinderisch geworden. Um Mietverträge für ihre oft leerstehenden Wohnungen in Hochhaussiedlungen abzuschließen, locken sie ihre Klientel mit Mietvergünstigungen oder ermäßigten Kinokarten.

 

Berlins Wohnungsbaugesellschaften sind erfinderisch geworden. Um Mietverträge für ihre oft leerstehenden Wohnungen in Hochhaussiedlungen abzuschließen, locken sie ihre Klientel mit Mietvergünstigungen oder ermäßigten Kinokarten.

 

Die Berliner Wohnungsbaugesellschaften kämpfen gegen den Leerstand an. Die Wohnungsbaugesellschaft Mitte ist in wirtschaftlicher Schieflage, auch andere sind mittlerweile gezwungen, Objekte zu verkaufen. Um überleben zu können, werben jetzt die Wohnungsbaugesellschaften mit Schnäppchen-Angeboten um jeden Mieter.

 

Vor allem in den Hochhaussiedlungen, wie zum Beispiel im Märkischen Viertel, aber auch in Hohenschönhausen oder Marzahn, finden die Wohnungsbaugesellschaften nur noch schwer Mieter für ihre Objekte. Die Wohnungen stehen lange leer und kosteten oft zu viel Geld. Da mußten Ideen her. Angebote etwa, die Mieter nur schwer ausschlagen können. Der neue, potentielle Mieter des gemeinnützigen Wohnungsunternehmens Gesobau zum Beispiel hat die Qual der Wahl: Bei Mietvertragsabschluß gibt es entweder einen 1000-Euro-Möbel-Gutschein oder einen 106-Zentimeter-Plasmafernseher. Dieses Angebot gilt allerdings nur für ausgewählte Wohnungen - so heißt es kleingedruckt in der Anzeige.

(...)

Aus der Berliner Morgenpost, Stand: 2008

Ok, das mit dem Plasmafernseher ist auch für mich neu. Aber das es oft nicht mehr ausreicht, die Wohnung als Produkt zu vermieten, müssen andere Anreize her. Natürlich geschieht dies dann nur bei schwer vermietbaren Wohnungen. Aber dann holt man sich aber auch Mieter rein, die ein großes Potential an Ärger mitbringen.

[molari]

Was die Bevölkerung betrifft so gibts Hier eine Prognose bis 2030. Seite 18.

[obx]

Aber so gilt bei "besonderer Härte" das Verweigerungsrecht (Krankheit, hohes Alter...). Wird der Charakter der Wohnung bei einer Modernisierung grundlegen umgestaltet, muss der Mieter dies ebenfalls nicht dulden. Oder die zu erwartende Mieterhöhung steht in keinem Verhältnis zur Verbesserung.

Dies können alles nur Einzelfälle sein, aber letztendlich wäre ja erstmal ein Auszug der Mieters schlecht. Keine eingehenden Mieter, Nachmieter muss erstmal gefunden werden...

Andererseits kann dies ein Vorteil für die GSW sein, wenn sie dieses gezielt umsetzen. Die haben an die 50.000 Wohnungen, also bildet schon die GSW selbst eine mittelgroße Stadt.

 

Wenn sie also nur punktuell da modernisieren, wo es ein gutes Wohnumfeld gibt, können sie die Lebensqualität noch mehr steigern. Einem Klientel wie Sozialhilfeempfänger, die die erhöhte Miete nicht zu tragen in der Lage sind, bietet die GSW dann einfach Ersatzwohnraum in unattraktiven Wohngegenden an. Die freiwerdenden modernisierten Wohnungen können durch ein gesteigertes Wohnumfeld nun an besser situierte vermietet werden.

 

Das begünstigt zwar ein Ghettobildung, aber schafft dadurch der GSW Vorteile, dieses durch Modernisierungen steuern zu können. Und die modernisierten Wohnungen in besseren Lagen, die dann mehr Miete einbringen und von einkommensstärkeren Bevölkerungsschichten bewohnt werden, bilden dann die Filetstücke des Konzerns.

 

Langfristig gesehen sind die entstehenden Ghettos dann Aufgabe Berlins, hier durch Städtebauförderungen, Maßnahmen der sozialen Stadt etc Herr zu werden. Gewinne werden privatisiert, Verluste werden sozialisiert :'(

[Kezboard]

Bei Immobilienwerten bin ich immer vorsichtig - ich habe noch keinen Kandidaten gesehen, der mich vom Hocker reißt (so viel zur aktuellen Umfrage "Jetzt will ich's wissen: worauf sitzt ihr?"). Deswegen bin ich den GB für 2009 kurz überflogen. Was mir am meisten Kopfschmerzen bereitet, sind die enormen langfristigen Verbindlichkeiten von 1,7 Mrd. Da hilf es auch nicht viel, dass der JÜ von 108 auf 172 Mio. gesteigert werden konnte. Vielleicht kann ja der IPO etwas daran ändern ...

Bei der Konzern-GuV ist mir erst mal folgendes aufgefallen: ca. 1/3 der Umsätze ergeben sich aus einem Posten "Erträge aus Aufwertungen von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien". Leider bin ich nicht sehr bewandert im Bereich Immobilien, aber ich bin erst mal kritisch, wenn man durch irgendwelche "Taschenspielertricks" seine Umsatzzahlen erhöht. Die Umsatzrendite scheint jedenfalls ganz ok, die EKR ist ausbaufähig ...

Nun noch zum wichtigsten: zum CashFlow. Der scheint ganz solide zu sein - der Posten "Auszahlungen (-)/ Rückzahlung (+) von Darlehen an Gesellschafter" beim CashFlow aus Investitionstätigkeit macht mich dann doch etwas stutzig. 340 Mio. an zurückgezahlten Darlehen .. ?! Hier müsste man ggf. tiefer einsteigen, was es damit auf sich hat und wer wem noch Geld schuldet.

 

Fazit: es gibt bessere Unternehmen, bei IPOs wäre ich generell vorsichtig (da gewinnen meistens die Alteigner und Emissionsbanken).

 

Edit: vielleicht noch kurz zur eher demographischlastigen Diskussion bislang - Berlin ist eher strukturschwach, die Mieten dementsprechend gering. Weiterhin wird in Berlin im Moment gebaut wie blöde, was zusätzlichen Druck auf den Wohnungsmarkt ausüben sollte. Daneben vollzieht Deutschland gerade einen Wandel von einer Mietgesellschaft hin zu Wohneigentümern. Macht summa summarum m.E. eher zweifelhafte Zukunftsaussichten ...

[andy]

Auf die schnelle:

 

Gearing:

 

2008:

129,37%

 

2009:

172,87%

 

EK-Quote:

 

2008:

40,3%

 

2009:

34,5%

 

EK Rentabilität:

Bin vom Gesamtperiodenergebnis ausgegangen.

2008:

8,3%

 

2009:

15,1%

[Wave XXL]

Immobilienwerte sind nur sehr schwer mit "normalen" Unternehmen vergleichbar. Die gängigen Kennzahlen kann man hier sicherlich nicht 1 zu 1 anwenden. Dazu kommen die von Kezboard angesprochenen Erträge/Aufwendungen aus der Bewertung der Immobilien. Diese Größe ist quasi nicht prognostizierbar und kann sich schnell zum Insolvenzgrund entwickeln, wenn die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt schwächer wird oder man generell zu hohe Schätzungen angestellt hat in der Vergangenheit.

 

Ich lasse von Immobilien-, sowie von Finanztiteln die Finger, da ich bei diesen Unternehmen nicht einmal ansatzweise einschätzen kann, wie sich die zukünftige Ertragslage darstellen wird.

[obx]

HB BERLIN. Der Berliner Wohnungskonzern GSW hat sich vor seinem geplanten Börsengang zuversichtlich für das laufenden Jahr gezeigt. "Wir sind ganz optimistisch, wieder ein gutes Ergebnis liefern zu können", sagte Vorstandschef Thomas Zinnöcker der "Börsen-Zeitung" (Samstagausgabe). Er erwarte, dass sich die zuletzt positive Geschäftsentwicklung auch 2010 fortsetzen werde. Im vergangenen Jahr war der Nettogewinn auf 172 von 108 Millionen Euro gestiegen.

 

GWS hat seine Börsenpläne am Freitag offiziell gemacht und könnte bereits Anfang Mai an die Börse gehen. Der Konzern wolle für institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionsfonds interessant sein und hoffe auf eine Mischung aus langfristig und etwas kurzfristiger orientierten Investoren, sagte Zinnöcker. Den Anlegern stellte er in Aussicht, künftig regelmäßig am Unternehmenserfolg beteiligt zu werden. "Wir werden ein klassische Dividendenpapier sein."

 

Das Berliner Abgeordnetenhaus muss den Börsengang noch absegnen. Das Land hatte die GSW 2004 an den Goldman-Sachs- -Fonds Whitehall und den Finanzinvestor Cerberus verkauft. Die Eigentümer wollen Finanzkreisen zufolge etwas mehr als 50 Prozent der GSW an die Börse bringen, was knapp eine halbe Milliarde Euro einbringen könnte. GSW gilt als Anwärter für eine Mitgliedschaft im Nebenwerteindex MDax, in dem der Rivale Gagfah bereits gelistet ist.

 

Allein im vergangenen Jahr hat die GSW den Wohnungsbestand um netto 129 Millionen Euro höher bewertet, 2008 bereits um 60 Millionen. Die Kritik von Analysten an diesen Zuschreibungen wies Zinnöcker zurück und begründete die Anhebungen mit extrem niedrigen Werte zuvor. "Die letzte Bewertung für den Geschäftsbericht 2009 stammt von dem renommierten Immobilienberatungshaus CB Richard Ellis", sagte der Vorstandschef. GWS habe deutlich machen können, dass die Wertentwicklung auf operativen Verbesserungen beruhe.

REUTERS

[SkyWalker]

Könnte ein Interessanter Wert sein werden ich mir aufjedenfall mal genauer anschauen, zurzeit bin ich noch bei der Colonia Real Estate (WKN:633800) investiert welche auch einen Schwerpunkt auf die Bundeshauptstadt setzt. Hat sich jemand mit den Bilanzen der letzten Jahre, insbesondere den Zuschreibungen, schon näher befasst?

[Prospektständer]

Abgeordnetenhaus entscheidet über GSW-Börsengang

 

]Das Berliner Abgeordnetenhaus entscheidet am Montag (19. April, 16.00 Uhr) in einer Sondersitzung über den Börsengang des 2004 privatisierten Wohnungsunternehmens GSW. Die Abstimmung wird mit Spannung erwartet, weil es vor allem in der SPD-Fraktion eine Reihe von Kritikern gibt. Sie fordern unter anderem die Verlängerung des Mieterschutzes wie Ausschluss von Luxussanierungen und Eigenbedarfskündigungen, die laut Vereinbarung zwischen dem Senat und den GSW-Eigentümern Goldman Sachs und Cerberus bis 2014 gelten sollen.

 

In der SPD-Fraktionssitzung hatten am Dienstag 15 Abgeordnete die Zustimmung verweigert. Wenn es dabei bliebe, hätte die rot-rote Koalition in der Plenarsitzung keine eigene Mehrheit. Sie wäre dann auf Stimmen der Opposition angewiesen, selbst wenn die Linke komplett das Projekt mittragen sollte. Die FDP hat bereits Zustimmung signalisiert, während CDU und Grüne den Börsengang ablehnen wollen.

 

In der Regel beugen sich unterlegene SPD-Abgeordnete der Mehrheit. Wie sie sich diesmal entscheiden, ist aber noch offen. SPD-Fraktionschef Michael Müller geht davon aus, dass die Mehrheit von Rot-Rot steht. Er ist mit den Kritikern im Gespräch, um Möglichkeiten für eine einvernehmliche Lösung auszuloten. Die Fraktion kommt am Montag nochmals kurz vor der Plenarsitzung zusammen.

 

In der Sitzung wird Finanzsenator Ulrich Nußbaum (parteilos) nochmals für die Vereinbarung werben. Anschließend nehmen Vertreter der fünf Fraktionen Stellung. Die Abstimmung wird auf Antrag der CDU namentlich erfolgen.

 

Die GSW, die in Berlin rund 70 000 Wohnungen bewirtschaftet, braucht laut Kaufvertrag die Zustimmung des Landes Berlin, wenn sie mehr als die Hälfte der Anteile an die Börse bringen will. Dafür sind die Eigentümer bereit, über den damaligen Kaufpreis von rund 400 Millionen Euro hinaus 30 Millionen Euro zu zahlen. Als eine Möglichkeit, den Kritikern entgegen zu kommen, ist die Verwendung eines Teils dieser Summe für den Mieterschutz im Gespräch, statt sie komplett zur Schuldentilgung zu nutzen.

[Prospektständer]

Ich mach mal weiter:

 

Goldman Sachs versuchte Berlin beim GSW-Börsengang mit Gutachten unter Druck zu setzen

 

Beim Börsengang der Berliner Immobiliengesellschaft GSW wollte sich die Investmentbank Goldman Sachs trickreich um die Zahlung von 30 Millionen Euro drücken. Das Land Berlin hatte die Summe im Gegenzug für die Zustimmung zu dem geplanten Börsengang des Unternehmens verlangt. Goldman aber legte ein Rechtsgutachten vor, demzufolge durch die Zahlung "eines nicht unerheblichen Geldbetrages" eine "Strafbarkeit wegen Bestechung eintreten" würde. Die Anwälte rieten den Investmentbankern, von "dem Anbieten, Versprechen und der Zahlung eines nicht unerheblichen Geldbetrages an das Land Berlin Abstand zu nehmen". Doch der Finanzsenator der Bundeshauptstadt, Ulrich Nußbaum, blieb hart. Nun aber hatte die Bank ein Problem. Sollte sie den Deal machen, würden Sie sich dem Verdacht der Bestechung aussetzen. Auf das Geschäft verzichten wollten die Banker aber auch nicht. Also orderten sie ein weiteres Gutachten, das ihnen die "strafrechtliche Unbedenklichkeit" bescheinigte. Zudem ließ en sie sich von der Zentralstelle Korruptionsbekämpfung bei der Berliner Generalstaatsanwaltschaft einen weiteren Freibrief geben. Am Montag will nun das Berliner Abgeordnetenhaus über den Börsengang entscheiden.

 

Quelle

 

Der Countdown läuft, um 16 Uhr wird entschieden ob GSW an die Börse geht...

[Prospektständer]

Die Sitzung im Abgeordnetenhaus Berlin läuft gerade auf rbb live im Fernsehen: http://www.parlament-berlin.de/pari/web/wdefault.nsf/vHTML/B01-00182?OpenDocument

 

Wer Lust auf ein bisschen Paragraphen hat, hier mal die Vorlage des Senats für die Abgeordneten zur Beschlussfassung:

 

http://www.parlament-berlin.de/ados/16/IIIPlen/vorgang/d16-3118.pdf

[Prospektständer]

Die Sitzung im Abgeordnetenhaus Berlin läuft gerade auf rbb live im Fernsehen: http://www.parlament-berlin.de/pari/web/wdefault.nsf/vHTML/B01-00182?OpenDocument

 

Wer Lust auf ein bisschen Paragraphen hat, hier mal die Vorlage des Senats für die Abgeordneten zur Beschlussfassung:

http://www.parlament-berlin.de/ados/16/IIIPlen/vorgang/d16-3118.pdf

 

Börsengang ist durchgewunken... :-

[Prospektständer]

Trickserei IPO:

 

Tom Tailor, Brenntag, Kabel Deutschland. Der lange verstopfte Markt für Börsenneulinge belebt sich langsam wieder, und das ist prinzipiell ein gutes Zeichen für eine Normalisierung an den Börsen.

 

Nicht jede Emission hat dabei das Potenzial zum Börsenstar, das war schon in der Vergangenheit so, und das wird sich auch künftig nicht ändern, wie die zähe Preisfindung beim Modelabel Tom Tailor eben eindrücklich unter Beweis stellte.

 

Jeder Börsenaspirant bedarf also einer genauen Vorprüfung, bevor sich der Anleger zur Zeichnung entscheidet – oder auch nicht. Schließlich soll die Investition in absehbarer Zeit ordentliche Früchte tragen. Was ist der Laden wirklich wert, wie groß ist das Kurspotenzial, wer bekommt eigentlich den Emissionserlös? Die Altaktionäre (schlechtes Zeichen) oder das Unternehmen (grundsätzlich positiv)?

 

Dabei ist zu beachten, dass nahezu alle an der Emission Beteiligten (Banken, Unternehmen, PR) ein großes Interesse daran haben, die präsentierten Zahlenwerke so aufzuhübschen, dass der Betrachter über den Zustand des Unternehmens in Begeisterung verfällt oder doch zumindest ziemlich angetan ist. Die Braut schön zu machen, gehört fraglich zum unverzichtbaren Outfit im Rahmen eines gelungenen Going Public.

 

Wenn das Window-Dressing allerdings zu dreist ausfällt, sollten sämtliche Alarmglocken in Gang gesetzt werden, damit der Anleger bloß keinen Schaden nehme. Derlei Schönfärberei, so scheint es mir, ist beim Berliner Immobilienunternehmen GSW AG ziemlich maßlos praktiziert worden.

 

Der Börsenaspirant, der sein IPO (Initial Public Offering) für den kommenden Monat Mai plant, hat für meinen Geschmack ziemlich herumgetrickst und in der Bilanz rumgematscht. Alles nach dem Motto „wenn mein Unternehmen nicht so viel wert ist, machen wir es einfach teurer“. So hat die GSW in der eben veröffentlichten Konzernbilanz 2008 sogenannte Zuschreibungen in Höhe von 60 Millionen Euro vorgenommen, was nichts anderes als eine Höherbewertung des Wohnungsbestands bedeutet.

 

Nun sind bilanzielle Zuschreibungen eigentlich nichts Ungewöhnliches, aber eben nur eigentlich. Es kommt halt auf die Branche an, ob solche Operationen üblich oder denkbar sind. Und das sind sie genau in der Immobilienbranche gerade nicht. Im Gegenteil. 2008 war für Wohnungsgesellschaften (GAGFAH, IVG-Immobilien, Deutsche Wohnen, Patrizia-Immobilien) ein Annus horribilis mit der (zwingenden) Folge hoher Bestandsabschreibungen, also dem exakten Gegenteil der von der GSW vorgenommenen Zuschreibungen. Alle börsennotierten Immobiliengesellschaften werden derzeit mit einem gewaltigen Abschlag auf den Nettoinventarwert NAV (Net Asset Value) gehandelt. Bei der GSW entspricht der NAV eben dem Wert des Unternehmens, nach Zuschreibung!

 

Diese irre Aktion besagt letztlich nichts anderes, als dass die GSW in der Vergleichsgruppe (Peergroup) um mindestens 20 bis 30 Prozent zu teuer ist. Die pure Veräppelei also. Woher hier also die Kursfantasie für einen Zeichner kommen soll, ist mir ein großes Rätsel. Finger weg von der GSW, kann mein Fazit demnach nur lauten.

 

Quelle

[obx]

GSW-Aktien sind günstiger als erwartet

[obx]

Hier mal ein ziemlich interessanter Artikel zur Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Doch nicht so uninteressant wie ich dachte.

[andy]

Danke für den Link.

[Gast240123]

GSW verschiebt Börsengang

 

Die GSW Immobilien AG verschiebt wegen der Volatilität und Unsicherheit an den weltweiten Aktienmärkten ihren für den 7. Mai geplanten Börsengang. Die jüngsten makroökonomischen Entwicklungen hätten ohne Bezug zur GSW zu einer signifikanten Verschlechterung des Kapitalmarktumfeldes geführt, teilte das Berliner Unternehmen am Mittwoch mit.

 

http://de.reuters.com/article/companiesNews/idDEBEE64400H20100505