Portfolio: Immobilien gewichtet nach Weltmarkt oder beschraenkt auf Euroraum?

[oyh]

Es geht mir um die Frage, wie man innerhalb des Immobilienanteils (bei mir z.B. 15%) gewichten sollte.

 

Die 2 Extreme sind:

( 1 ) Gewichtung nach Weltmarkt: Immobilien repraesentieren den Weltmarkt, also z.B. NA/EU/APJ zu je einem Drittel. (Dieser Ansatz waere analog zur Gewichtung innerhalb des Aktienanteils - dort nach market cap.)

( 2 ) Beschraenkung auf Euroraum: Nur Immobilien innerhalb EMU werden aufgenommen. (Dieser Ansatz waere analog zum Rentenanteil am Portfolio.)

 

Die Antwort auf die Frage haengt sicherlich auch davon ab, warum man Immobilien seinem Portfolio beimischen moechte (bei mir trifft a und b zu):

( a ) Rendite-Residualrisiko-Optimierung (also Ausnutzung der Korrelation)

( b ) Inflationsschutz - TIPS-Ersatz

( c ) Ersatz fuer Renten bei hoeherer Rendite (bei OIFs nur valide, wenn man sich ueber die mangelnde Liquiditaet im Klaren ist)

 

Zum Waerungs-Hedging: Die OIFs (ausser US Kanam) sichern sich gegen nicht-EUR-Waehrungen ab. Allerdings koennen sie das nur fuer die bekannten zukuenftigen Cash-Flows tun. Gegen Waehrungsrisiken des Immobilienwerts oder zukuenftig ausgehandelter Mietvertraege kann also nicht abgesichert werden (so viel fuer die Motivation zu Extrem 2).

 

Was meint Ihr? Gibt es hier noch weitere Aspekte?

[Bärenbulle]

Eine zentrale Frage ist wohl, wie man die Währungskursrisiken-/chancen einschätzt.

 

Es gibt ja volkswirtschaftliche Theorien, nach denen die Wechselkurse immer um die Kaufkraftparität schwanken. Ich persönlich sehe darin ein wichtiges Kriterium für oder gegen einen Kauf von Immobilien ausserhalb des Euroraums.

 

Gerade USA ist relativ einfach abschätzbar, da nur eine Währung betroffen. Hier dürfte die derzeitige Währungsverhältnis positiv für eine Investition sein.

 

In Asien wird es schon schwieriger. Hier müßte man AUD, YEN und eine ganze Menge weitere Währungen und Ihr Verhältnis zum Euro berücksichtigen je nach Länderverteilung der Fonds. Aufgrund des hohen AUD- bzw YEN-Anteil vieler Fonds sehe ich hier die Wechselkursrisiken zum EUR überwiegen.