Kosten einer Immobilie

[harryguenter]

Mal so ganz dumm gefragt.

Was ist mit offenen Immobilienfonds? (Wenn es unbedingt eine Immobilie sein muss)

Mein Reden. Selbst Bundesschatzbriefe haben im langjährigen Schnitt sicherlich nicht viel weniger Rendite (wenn überhaupt) als eine Immo zur Vermietung gebracht. Das aber mit viel weniger Arbeit.

[chartprofi]

wenn man sich ein haus für 200.000€ baut, darin selbst wohnt und jeden monat die besagten 250€ in die reparatur des hauses steckt, dann kostet das haus in 50 jahren inkl. errichtung und Instandhaltung 350.000€ ... aber das haus selbst ist ja dennoch nur 200.000€ wert, denn man könnte es ja für 200.000€ neu bauen.

 

macht mal eben 150.000 nasse

 

man könnte auch einfach nichts renovieren und dafür dann alle 66 jahre ein neues haus für 200.000€ bauen ... kommt aufs gleiche raus

 

was ich damit sagen will ist

im laufe des Lebens investiert man die Errichtungssumme nocheinmal für die Instandhaltung ... das steht aber nicht in den bankprospekten ... das heißt also das die von der Bank errechnete Rate nur 2/3 der wahren rate ist

[Pfennigfuchser]

wenn man sich ein haus für 200.000 baut, darin selbst wohnt und jeden monat die besagten 250 in die reparatur des hauses steckt, dann kostet das haus in 50 jahren inkl. errichtung und Instandhaltung 350.000 ... aber das haus selbst ist ja dennoch nur 200.000 wert, denn man könnte es ja für 200.000 neu bauen.

 

macht mal eben 150.000 nasse

 

man könnte auch einfach nichts renovieren und dafür dann alle 66 jahre ein neues haus für 200.000 bauen ... kommt aufs gleiche raus

 

was ich damit sagen will ist

im laufe des Lebens investiert man die Errichtungssumme nocheinmal für die Instandhaltung ... das steht aber nicht in den bankprospekten ... das heißt also das die von der Bank errechnete Rate nur 2/3 der wahren rate ist

@ chartprofi: Du hast die Inflation vergessen...

 

Noch mal zurück zum Thema: Ich glaube, dass es bessere Investments als Immos gibt, aber so schlecht, wie einige sie hier machen, sind sie auch nicht.

 

Ich bin unfreiwillig durch einen beruflichen Umzug Vermieter geworden und es läuft eigentlich ganz gut. Bei einer Altbauwohnung in einem westdeutschen Ballungsraum komme ich derzeit auf ca. 5% Nachsteuer(miet)rendite, wobei ich mich dadurch schönrechne, dass da die Transaktionskosten nicht umgelegt sind (hatte die Whg ja für mich selbst gekauft), die steuerlichen Möglichkeiten allerdings auch nicht ausgeschöpft wurden, da die bei der ursprünglich geplanten Selbstnutzung keine Rolle spielten. Eine "echte" Rendite kann man natürlich erst nach einem Verkauf ermitteln, läge aber auch bei ca. 5%, da Transaktionskosten etc durch Immobilienpreissteigerungen aufgefangen wurden. Damit kann ich leben. Etwas Inflation würde der Sache jedoch mehr Schwung verschaffen

 

Die Instandhaltungen sollte man nicht unterschätzen, aber die Fristen, die Chartprofi genannt hat, sind etwas kurz gegriffen. Ich rechne langfristig (sanierter Altbau) mit nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten in Höhe von 2,50 pro m² pro Monat, da ist dann aber auch das neue Bad mit drin.

 

Die Rechungen, die Banken aufmachen, sollte man sehr kritisch hinterfragen. Grundsätzlich ist es viel besser, sich selbst ein Excel-Sheet zu basteln und die Cashflows der nächsten 20 Jahre anzuschauen. Dann bekommt man nämlich auch ein Gefühl dafür, welch riesige Auswirkung kleine Stellschrauben haben. Der bekannte Warentester rechnete z.B. neulich mit 1,5% Miet- und Preissteigerungen pro Jahr. Klingt wenig, treibt die Rendite aber ungemein, zumal man üblicherweise über seinen Kredit ja auch noch gehebelt ist. Wenn man dann noch Zahlen sieht, die besagen, dass die Mietsteigerungen im letzten Jahrzehnt eher bei 1% pro Jahr lagen, einen Sicherheitsabschlag macht, etc. wird das schöne Bild recht schnell trübe.

 

Für ein allererstes grobes Gefühl (aber nicht mehr!) kannst Du so rechnen: Kaltmiete - nicht umlegbare Kosten - ((Kaltmiete-steuerl. Kosten-AfA-Schuldzinsen)*Steuersatz) - Schuldzinsen = nach Steuer Einnahmen p.a. vor Mietausfall, Leerständen, etc. Bei Mehrfamilienhäusern in brauchbarer Lage rechnet man mit 2,5% Mietausfall p.a., als (Einzel-)Wohnungsvermieter trifft so etwas natürlich viel härter.

[XYZ99]

Baufinanzierung: Wie Bauherren und Käufer vom Zinstief profitieren handelsblatt.com

 

Das Handelsblatt zeigt, mit welcher Strategie Führungskräfte, Familien, Investoren und Zocker das Zinstief optimal ausnutzen können.

 

Vor allem Zocker also.

 

"Darlehen für Börsen-Zocker" emphiehlt die Gegenfiananzierung mit hochprofitablen Börsengeschäften.

 

Dabei wird eine Strategie gefahren, genauso wie in der "subprime"-Entwicklung:

 

Variable Darlehen können Immobilienbesitzer fast beliebig zurückzahlen und in Einzelfällen können Anleger die Kreditsumme sogar erhöhen. Die Idee: Sind die Hypothekenzinsen niedrig ist dies oft eine gute Zeit für Aktienkurse und umgekehrt. Steigen die Zinsen, ist es Zeit, aus Aktien auszusteigen und sein Erspartes zur Darlehensrückzahlung einzusetzen. In der Hausse wird statt Tilgung in Aktien angelegt oder die Kreditsumme sogar erhöht, um voll von den Kurssteigerungen zu profitieren.

 

Das Problem: Kein Anleger weiß, wie sich die Märkte entwickeln. Wer geliehenes Geld verzockt, riskiert den Ruin. Wer trotzdem diese Variante wählt, sollte zumindest rudimentäre Sicherungen einbauen. Eine Absicherung der Zinsen mit einem Cap und bei den Aktien ein Stop-Loss-Auftrag ist Pflicht, sagt Herbst.

 

Wenn die stop-losses aber zu hoch gesetzt sind, dann werden sie leicht gerissen.

 

Auch Fremdwährungskredite werden emphohlen. Dies hat schon halb Osteuropa an den Rand des Ruins getrieben.

 

Immer wieder kommen in dieses Forum ein paar Spassvögel, die auf Kredit Aktien und Immobilien kaufen wollen, weil die Inflation sie für sie bezahlen würde. Genau diese sind angesprochen. Aber irgendwie sind sie schon selbst daran schuld wenn die Finanzlast viel stärker ausfällt als gedacht.

[el galleta]

@ chartprofi: Du hast die Inflation vergessen...

Nicht unbedingt, die folgende Aussage etwa ist ja auch unter Berücksichtigung der Inflation korrekt:

aber das haus selbst ist ja dennoch nur 200.000 wert

Freilich wird man später für diesen Wert mehr Scheine auf den Tischlegen müssen, aber aus heutiger Sicht...

 

Was ich in dem Zusammenhang aber nciht verstehe, ist Deine Aussage:

Etwas Inflation würde der Sache jedoch mehr Schwung verschaffen

Inwiefern?

 

saludos,

el galleta

[Pfennigfuchser]

Was ich in dem Zusammenhang aber nciht verstehe, ist Deine Aussage:

Etwas Inflation würde der Sache jedoch mehr Schwung verschaffen

Inwiefern?

 

saludos,

el galleta

Naja, die Rendite speist sich aus grob aus Miete - Kosten - Kreditrate. Der Kredit ist über längere Zeit fest, wenn er ausläuft, kann ich die Restschuld bar bezahlen. Mit mehr Inflation stiegen Kosten und Miete. Da der Kredit aber gleich bleibt, steigt folglich meine (Miet-)Rendite (zumindest, wenn die Kosten vertretbar klein bleiben). Die Gesamtrendite vermutlich auch, da ich bei einem Verkauf vermutlich einen höheren Preis erzielen würde, was ich aber nicht beabsichtige.

 

PS: Aus genau dem Effekt kommen die vielen schönen Zahlen bei den Immoanbietern. Lass die mal mit 0% Kosten-, Miet- und Preissteigerung rechnen, dann sehen viele der Geschäfte ganz übel aus...

[Pfennigfuchser]

Immer wieder kommen in dieses Forum ein paar Spassvögel, die auf Kredit Aktien und Immobilien kaufen wollen, weil die Inflation sie für sie bezahlen würde. Genau diese sind angesprochen. Aber irgendwie sind sie schon selbst daran schuld wenn die Finanzlast viel stärker ausfällt als gedacht.

Als Immobilienkauf würde ich das nicht mehr bezeichnen. De facto spekuliert da jemand auf Kredit mit Aktien und stellt als Sicherheit eine Immobilie. Der Kredit ist dadurch billiger, als wenn er z.B. einen Konsumentenkredit dafür aufnehmen würde.

 

Ansonsten würde ich solche Käufe immer nur so finanzieren, dass sie sich auch ohne Inflation rechnen (und Immo ohne Kredit wäre schon komisch). Wenn dann noch Inflation dazukommt, ist das halt ein nettes Bonbon.

[el galleta]

...steigt... Die Gesamtrendite vermutlich auch, da ich bei einem Verkauf vermutlich einen höheren Preis erzielen würde

Ein Inflations bedingt höherer Preis ist nix wert.

 

saludos,

el galleta

[Geparda]

Innerhalb der ersten 10 Jahre darf man sogar noch Spekulationssteuer auf den "Inflationsgewinn" abdrücken. Herzlichen Glückwunsch auch.

[chartprofi]

also die angebliche wertsteigerung eines hauses kann doch nicht erfolgen, denn auch bei häusern gilt das prinzip von angebot und nachfrage. und selbst in den ballungszentren von deutschland wird die bevölkerung weniger. also die nachfrage sinken ... also der wettbewerb steigen ...

 

davon unbeachtet wird doch ein haus in 100 Jahren den gleichen (inflationsbereinigten) preis haben wie jetzt ... oder gibt es in 100 Jahren keine steine, kein Holz, kein Glas und keinen Beton mehr??? Sind Baustoffe mangelware und daher 10mal teurer als heute??? Die Inflation ist doch bei nem Haus irrelevant.

 

Wenn das haus in 100 jahren den gleichen (inflationsbereinigten) errichtungspreis wie jetzt hat, dann wird doch der wert eines "alten hauses" maximal den verkaufspreis erzielen können, den ein gleichwertiger Neubau auch kosten würde ... ansonsten wäre das liebhaberei und hätte nichts mit investition zu tun .... aber von der reden wir doch.

 

das bedeutet, dass das Haus maximal den gleichen wert behält, den es jetzt hat ... das aber nur wenn die nachfrage stabil bleibt ... da aber die nachfrage sinkt und der wettbewerb steigt und die häuser z.Z. über dem errichtungswert verkauft werden wird der (inflationsbereinigte) hauspreis wahrscheinlich sinken ... aber er kann ja langfristig nur bis zum errichtungspreis sinken ... es sei denn man kann es sich leisten in den Toplagen ( zentrum) zu kaufen

 

da 1/3 instandhaltungskosten entstehen lohnen sich nur käufe die weniger als 2/3 der errichtiungskosten kosten. z.B. Zwangsversteigerungen (von gut instandgehaltenen objekten) ... das heißt, dass man erst bei der 2. Auktion hingehen braucht

[Roter Franz]

.. es sei denn man kann es sich leisten in den Toplagen ( zentrum) zu kaufen

 

da 1/3 instandhaltungskosten entstehen lohnen sich nur käufe die weniger als 2/3 der errichtungskosten kosten. z.B. Zwangsversteigerungen (von gut instandgehaltenen objekten) ... das heißt, dass man erst bei der 2. Auktion hingehen braucht

 

Dann aber nur in Lagen, die von der Erwartung her eine Wertsteigerung haben werden.

Also nicht in der Uckermark, in weiten Teilen Thüringens, der Röhn, dem Frankenwald, der Oberpfalz, dem Harz, Mc. Pom ( bis auf den Küstenspeckgürtel) dem Emsland und und und.

 

So arg viel bleibt da nicht übrig. Und das was übrig bleibt ist teuer.

Mit und ohne Zwangsvollstreckung.

[Chevprolet]

Was mir gerade durch den Kopf ging: Wie darf man sich die zukünftige Wertentwicklung älterer Häuser angesichts der immer strenger werdenden Energieverordnungen vorstellen? Neubauten erfüllen ja i.d.R. die neusten Standards wohingegen die wenigsten Altbauten nachgebessert wurden bevor sie zum Verkauf kommen (weil es mehr kostet als neu zu bauen).

[Raccoon]

Manche Leute brauchen den Streß...

Allerdings. Meine Eltern kommen aber auch langsam zu der Schlussfolgerung, dass es sich nicht lohnt, weder finanziell noch fuer die Gesundheit. Glaubts oder nicht, ein Mieter hat meinen Vater beinahe ueberfahren (absichtlich, ohne Frage) und die Polizei konnte nichts machen, weil ihm nix passiert war. Gleicher Mieter kuerzt auch unberechtigt Miete und droht bei jeder Kleinigkeit mit dem Anwalt, seit er einen Prozess gegen meine Eltern verloren hat. So kann's gehen, und ich w(u)erde mir das auf keinen Fall antun.

[Pfennigfuchser]

...steigt... Die Gesamtrendite vermutlich auch, da ich bei einem Verkauf vermutlich einen höheren Preis erzielen würde

Ein Inflations bedingt höherer Preis ist nix wert.

Das stimmt nicht ganz. Der reale Preis bleibt (bei ordentlicher Instandhaltung) gleich, klar. Durch den Kredit hat man aber einen Hebel. Wenn die Inflation um 1 % steigt, steigt meine Rendite (da der Kredit fest ist) deutlich stärker als 1%. Daher steigt in dem Fall auch die Realverzinsung der Anlage.

 

Unter konservativen Annahmen sieht das dann so aus, dass ich bei 20-jähriger Laufzeit bei

0% Inflation eine Nachsteuerrendite von 3,7%

1% Inflation eine Nachsteuerrendite von 5,4%

2% Inflation eine Nachsteuerrendite von 6,9%

3% Inflation eine Nachsteuerrendite von 8,3%

5% Inflation eine Nachsteuerrendite von 10,8%

usw habe. Davon geht dann eben noch die Inflation runter. Das ist keine Monsterrendite, aber nach Steuern und Inflation ok.

[BondWurzel]

...steigt... Die Gesamtrendite vermutlich auch, da ich bei einem Verkauf vermutlich einen höheren Preis erzielen würde

Ein Inflations bedingt höherer Preis ist nix wert.

Das stimmt nicht ganz. Der reale Preis bleibt (bei ordentlicher Instandhaltung) gleich, klar. Durch den Kredit hat man aber einen Hebel. Wenn die Inflation um 1 % steigt, steigt meine Rendite (da der Kredit fest ist) deutlich stärker als 1%. Daher steigt in dem Fall auch die Realverzinsung der Anlage.

 

Unter konservativen Annahmen sieht das dann so aus, dass ich bei 20-jähriger Laufzeit bei

0% Inflation eine Nachsteuerrendite von 3,7%

1% Inflation eine Nachsteuerrendite von 5,4%

2% Inflation eine Nachsteuerrendite von 6,9%

3% Inflation eine Nachsteuerrendite von 8,3%

5% Inflation eine Nachsteuerrendite von 10,8%

usw habe. Davon geht dann eben noch die Inflation runter. Das ist keine Monsterrendite, aber nach Steuern und Inflation ok.

 

Für welchen Lagen soll dass denn gelten? Meine ETW hat in 20 Jahren ca. 1% pro Jahr an Wert verloren vor Inflationsrate, wenn ich die Instandhaltungskosten berücksichtige ist der Verlust natürlich wesentlich grösser. Diese theoretischen Rechenmodelle kann man sich auch sparen.

[Pfennigfuchser]

Für welchen Lagen soll dass denn gelten? Meine ETW hat in 20 Jahren ca. 1% pro Jahr an Wert verloren vor Inflationsrate, wenn ich die Instandhaltungskosten berücksichtige ist der Verlust natürlich wesentlich grösser. Diese theoretischen Rechenmodelle kann man sich auch sparen.

Ich stimme Dir ja prinzipiell zu und möche auch niemandem zu einer Immobilie raten. Der Punkt ist einfach, dass man das Investment vorher durchrechen muss und sich sehr (!) viele Gedanken über die Annahmen (Inflation, Mieten, Kosten, Leerstand, Renovierungen, Verkaufspreise) machen sollte. Ich bin z.B. überzeugt, dass sich Inflation zum einen erst mit Verzögerung im Immobilienmarkt bzw. in Mietpreissteigerungen bemerkbar macht und zum anderen die Mietsteigerungen auch bei weiterem nicht so stark ausfallen wie die Inflation. Die LBS schreibt z.B. im "Markt für Immobilien 2009" "Gleichzeitig lagen die Mieterhöhungen mit 1,2% unverändert deutlich unter der allgemeinen Preisstiegerungsrate von 2,6%". Ein Effekt, den man nun schon über Jahre sehen kann. In den meisten Fällen wird die reale Verzinsung mickrig ausfallen.

 

Trotzdem kann sich eine Immobilie in einer guten Lage rechnen. Ich wollte mit meinem Beitrag eigentlich nur daraufhinweisen, dass man überhaupt keine pauschale Aussage machen kann, sondern wohl oder übel jeden Einzelfall durchrechen muss. Der von mir dargestellte Einzelfall ist eine teilsanierte Altbau ETW, kleine, fast nur von Eigentümern bewohnte Wohnanlage, gute Makro- und Mikrolage, in einer kaufkräftigen rheinischen Stadt. Die Stadt verzeichnet seit Jahren kontinuierlichen Zuzug und befindet sich im Einzugsgebiet einer weiteren Großstadt. Daher steigen die Preise nicht nur wegen der Inflation, sondern auch wegen der Nachfrage. Diese nachfragegetriebene Preissteigerung habe ich allerdings in meiner Berechung völlig aussen vor gelassen, die sehe ich als Notfallpuffer.

[juliusjr]

Chartprofi schrieb:

davon unbeachtet wird doch ein haus in 100 Jahren den gleichen (inflationsbereinigten) preis haben wie jetzt ... oder gibt es in 100 Jahren keine steine, kein Holz, kein Glas und keinen Beton mehr??? Sind Baustoffe mangelware und daher 10mal teurer als heute??? Die Inflation ist doch bei nem Haus irrelevant.

 

Ja stimmt es wird den gleichen inflationsbereinigten preis wie jetzt haben, aber da geld an wert verliert(inflation) muss die inflation berücksichtigt werden.

 

z.b. könnte es sein dass in 10jahren eine handwerkerstunde 150,-euro kostet oder der m² baugrund doppelt so viel wie heute usw.

[chartprofi]

die inflation kostet nur diejenigen geld, die ihr geld nicht ausgeben ... wer immobilien hat, der hat sein geld ausgegeben und somit keine probleme mit der inflation ... wer eine immobilie auf kredit hat, dem geht es noch besser ... wer den geldwert eines hauses im sparstumpf hat wird täglich ärmer ...

 

das haus hat wertverlust ... das geld hat inflation ...

[crosplit]

Die Immobilie. Das „Betongold“?

 

Und trotz der niedrigen Preise ist das Potential nicht sehr hoch: Deutschland hat eine schrumpfende Bevölkerung. Die Einkommen stagnieren. Die Gebäudeauflagen und Nebenkosten steigen. Die Mietmoral sinkt. So wird die fremdvermietete Immobilie zum nächsten Objekt, mit dem man die Vermögen bürgerlicher Sparer schröpft, denn letztlich hängen SIE, als kleiner Immobilienbesitzer, am Haken.

 

 

[Kezboard]

Die Immobilie. Das Betongold?

Auf dem Land, in mittleren und schlechten Lagen sowie in Mittelstädten sind die Preise oftmals deutlich gefallen.

Folgendes reales Szenario: ich weiß, dass bis 2012 aufgrund betriebsbedinger Standortwechsel die Bevölkerung meines Wohnortes (Mittelstadt) um ca. 2% wachsen wird. Nicht eingerechnet angehörige Familienmitglieder, die mit umziehen (gleicht sich wieder aus abzüglich der Pendler oder Umzüge ins weitere Umland).

Nun spiele ich mit dem Gedanken, zwei bis drei Objekte (ETW, 50-80 qm) fremdfinanziert zu erwerben und zu vermieten, da ich mit Wohnungsknappheit und steigendem Mietspiegel rechne. Dazu muss ich sagen, dass ich keinerlei Erfahrung als Wohneigentümer habe, geschweige denn als Vermieter. Mein handwerkliches Geschick ist wahrscheinlich auch ausbaufähig :-

 

Dennoch handelt es sich hier m.E. um eine einmalige Chance - zumal die Zinsen für wohnwirtschaftliche Darlehen im Moment im Keller sind. Soll ich mir den Gedanken lieber ganz schnell aus dem Kopf schlagen?

 

Falls nein: welcher Kaufpreis/qm wäre angemessen bzw. was kann ich an Miete/qm verlangen (näherungsweise, ich vermute hier einen Zusammenhang unabhängig vom Standort ). Nach wie viel Jahren wären die Immobilien abbezahlt und könnten veräußert werden (sehr gern nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren)?

[nord_sued]

Folgendes reales Szenario: ich weiß, dass bis 2012 aufgrund betriebsbedinger Standortwechsel die Bevölkerung meines Wohnortes (Mittelstadt) um ca. 2% wachsen wird. Nicht eingerechnet angehörige Familienmitglieder, die mit umziehen (gleicht sich wieder aus abzüglich der Pendler oder Umzüge ins weitere Umland).

Nun spiele ich mit dem Gedanken, zwei bis drei Objekte (ETW, 50-80 qm) fremdfinanziert zu erwerben und zu vermieten, da ich mit Wohnungsknappheit und steigendem Mietspiegel rechne. Dazu muss ich sagen, dass ich keinerlei Erfahrung als Wohneigentümer habe, geschweige denn als Vermieter. Mein handwerkliches Geschick ist wahrscheinlich auch ausbaufähig :-

 

Etwas Einblick in die private Vermieterei habe ich, daher mal meine Gedanken aus der hohlen Hand.

 

Ist das Wachstum Deiner Stadt Dein persönlicher Informationsvorsprung oder allgemein bekannt? Aber ohnehin wegen solcher Trends würde ich kein so langfristiges und aufwendiges Investment wagen.

 

Ganze (Zins-)Häuser sind einzelnen Wohnungen vorzuziehen. Du hast sonst immer diese Versammlungen bei denen Du Dich u.U. nicht durchsetzen kannst und ggf. Kram bezahlen musst, den Du nicht willst. Wenn Du 100 - 240qm sollte das doch schon eher in Frage kommen.

 

Thema Verwaltung: Hast Du Spass, Zeit und Muße Dich mit dem Kram rumzuschlagen? Manchem machts ja Spaß. Der Gedanke alles in Verwaltung zu geben kostet Dich viel Geld und Du wirst trotzdem ständig befragt. Wäre ja auch notwendig, da Du Dich in Deinen Objekten auch auskennen solltest.

 

Thema Mieter: Du kannst Glück haben.

Du kannst aber auch auf Leute reinfallen die

a) Dich ständig mit irgendwelchen minderwichtigen Briefchen und kleinen Anliegen nerven

b) Handwerker und Ablesedienste nicht in die Wohnung lassen

c) Ihre Miete zu spät zahlen, kürzen oder gar nicht zahlen. Wie lange es dauert, bis Du jemanden raus hast, ist absolut ungewiss

d) ein ernstes psychisches Problem haben, welches dazu führt, dass die Nachbarn terrorisiert werden (macht besonders viel Spass solche Leute los zu werden).

e) die Wohnung zerstören oder vermüllen. Man kann z.B. 20cm Löcher in Wände schlagen oder Türen komplett zertreten. Irgendwann sind die Leute dann einfach weg und Du hast einige cbm Müll zu entsorgen.

 

Zu den Fällen gibt es jeweils nette Anekdoten

 

Frage gerade bei der Fremdfinanzierung: wieviel Einnahmeausfall/Kosten kannst Du Dir im Ernstfall leisten? Wieviel Zeit/Arbeit bist Du bereit zu investieren. Ich würde die praktischen Fragen weit höher gewichten als die Frage ob nun 0,5% Rendite mehr oder weniger auf dem Planungspapier rauskommen. Wirst Du die nächsten Jahrzehnte in Deiner Stadt wohnen bleiben? Wenn nicht wird es natürlich schwieriger die Verwaltung selbst zu machen.

 

Mögliche Einnahmen? Am besten mal den Wohnungsmarkt Deiner Stadt beobachten. Persönliche Daumenregel: max. 12 Jahresmieten als Kaufpreis - ein bisschen margin of safety sollte schon sein.

[Kezboard]

Vielen Dank für deine hilfreichen Kommentare. Ich schreibe mal, was mir dazu einfällt:

 

Ist das Wachstum Deiner Stadt Dein persönlicher Informationsvorsprung oder allgemein bekannt? Aber ohnehin wegen solcher Trends würde ich kein so langfristiges und aufwendiges Investment wagen.

Naja, jeder der den Wirtschaftsteil der Lokalzeitung liest, wird darum wissen. Die Frage wird jedoch eher sein, wer handelt auch danach?

 

Ganze (Zins-)Häuser sind einzelnen Wohnungen vorzuziehen. Du hast sonst immer diese Versammlungen bei denen Du Dich u.U. nicht durchsetzen kannst und ggf. Kram bezahlen musst, den Du nicht willst. Wenn Du 100 - 240qm sollte das doch schon eher in Frage kommen.

Das ist im Grunde auch meine Meinung. Wenn schon Objekte vermieten, dann auch welche, bei denen es sich lohnt. Nur kann ich (und will ich) mir im Moment ein Mehrparteienwohnhaus nicht leisten.

 

Thema Verwaltung: Hast Du Spass, Zeit und Muße Dich mit dem Kram rumzuschlagen? Manchem machts ja Spaß. Der Gedanke alles in Verwaltung zu geben kostet Dich viel Geld und Du wirst trotzdem ständig befragt. Wäre ja auch notwendig, da Du Dich in Deinen Objekten auch auskennen solltest.

Einen kleinen Einblick in die Materie habe ich durch meine Eltern, die selber vermieten. So darf ich einmal im Jahr bei der Hausnebenkostenabrechnung helfen - zumindest was das EDV-technische angeht

 

Thema Mieter: Du kannst Glück haben.

Du kannst aber auch auf Leute reinfallen [...]

Das wäre mit meine größte Sorge. Auf jahrelange Rechtstreitigkeiten, wie man sie aus dem Fernsehen kennt, habe ich ehrlich gesagt wenig Lust. Ich denke aber, dass es sich bei der Klientel, die für meine Objekte in Frage kommt, um rechtschaffene Bürger handelt, die gut verdienen und gesicherte Jobs haben.

 

Frage gerade bei der Fremdfinanzierung: wieviel Einnahmeausfall/Kosten kannst Du Dir im Ernstfall leisten? Wieviel Zeit/Arbeit bist Du bereit zu investieren. Ich würde die praktischen Fragen weit höher gewichten als die Frage ob nun 0,5% Rendite mehr oder weniger auf dem Planungspapier rauskommen. Wirst Du die nächsten Jahrzehnte in Deiner Stadt wohnen bleiben? Wenn nicht wird es natürlich schwieriger die Verwaltung selbst zu machen.

Mir schwebt vor, dass der Kredit bei 3 Objekten so gewählt sein sollte, dass die Zins- und Tilungszahlungen auch bei Leerstand eines Objektes aus den Mieteinnahmen bedient werden können. Eine 100%-Auslastung wird man in den Anfangsmonaten sicherlich nicht erreichen. Ich spekuliere ja auch etwas darauf, dass sich der Wohnungsnotstand etwas verschärft und dementsprechend die Preise anziehen werden.

Zeit und Arbeit? Je nachdem, wie viel verlangt wird. Grundsätzlich bin ich nicht bereit, eine Wohnung von Grund auf zu sanieren, sondern die ersten Jahre im Bestand zu halten. Falls ich umziehe, wird es nicht sehr weit sein ... ich bin ein sehr heimatverbundener Mensch

 

Mögliche Einnahmen? Am besten mal den Wohnungsmarkt Deiner Stadt beobachten. Persönliche Daumenregel: max. 12 Jahresmieten als Kaufpreis - ein bisschen margin of safety sollte schon sein.

Das wird meine nächste Aufgabe sein. Ich schaue mir einige interessante Kaufobjekte an und gleichzeitig einige Mietangebote in vergleichbarer Größenordnung. Dann wird man ja sehen, ob die Daumenregel passt oder nicht.

 

Im Moment ist wie gesagt alles ein Hirngespinst und ich stehe der Sache eher kritisch gegenüber. Nichtsdestotrotz handelt es sich hier um eine interessante Option und wenn ich sehe, dass es lukrativ sein könnte, schlage ich einfach mal zu ...

 

Danke erstmals

[nord_sued]

Das wird meine nächste Aufgabe sein. Ich schaue mir einige interessante Kaufobjekte an und gleichzeitig einige Mietangebote in vergleichbarer Größenordnung. Dann wird man ja sehen, ob die Daumenregel passt oder nicht.

 

Im Moment ist wie gesagt alles ein Hirngespinst und ich stehe der Sache eher kritisch gegenüber. Nichtsdestotrotz handelt es sich hier um eine interessante Option und wenn ich sehe, dass es lukrativ sein könnte, schlage ich einfach mal zu ...

 

 

 

banal wie richtig. Die Entscheidung nicht überstürzen und in das Thema einfinden. ;-)

 

Die Wahrscheinlichkeit von Mietausfällen ist im sozial schwachen Bereich höher - aber man sollte die Möglichkeit nicht unterschätzen. Wir hatten z.B. eine Rentnerin mit 70+ der Strom und Miete nicht gezahlt hat und dann im Dunklen saß. Manchmal ändern sich auch die Verhältnisse der Leute, Mieter hat man ja normalerweise über einige Jahre.

 

 

 

[Raccoon]

Das wäre mit meine größte Sorge. Auf jahrelange Rechtstreitigkeiten, wie man sie aus dem Fernsehen kennt, habe ich ehrlich gesagt wenig Lust. Ich denke aber, dass es sich bei der Klientel, die für meine Objekte in Frage kommt, um rechtschaffene Bürger handelt, die gut verdienen und gesicherte Jobs haben.

Dass du dich da mal nicht taeuschst, denn das eine schliesst das andere nicht aus. Gut verdienen und gesicherte Jobs schuetzen nicht vor Klagen und Aerger, unberechtigte Mietkuerzungen z.B. haben naemlich weniger mit Verdienst als mit Provokation und "psychologischer Kriegsfuehrung" zu tun.

 

Sorry fuer die negativen Ansichten, aber ich bekomme es dauernd von den Eltern zu hoeren, was fuer einen Aerger sie haben (nicht nur mit dem Mieter aber auch Reparaturen, Vorschriften usw.), so dass ich niemals Vermieter sein moechte.

[harryguenter]

Das wäre mit meine größte Sorge. Auf jahrelange Rechtstreitigkeiten, wie man sie aus dem Fernsehen kennt, habe ich ehrlich gesagt wenig Lust. Ich denke aber, dass es sich bei der Klientel, die für meine Objekte in Frage kommt, um rechtschaffene Bürger handelt, die gut verdienen und gesicherte Jobs haben.

Es klingt diskreminierend, aber unter (Privat-)Vermietern kursiert immer mal wieder die Warnung vor bestimmten Berufsgruppen als Mieter. Ich habe nie eine Statistik dazu gesehen, aber aus meiner Erfahrung könnte ich das mittlerweile bestätigen.

Und keine dieser Berufsgruppen würde man erstmal als "nicht rechtschaffend, schlecht verdienend oder mit ungesicherten Arbeitsplätzen" betiteln.