Wohnung kaufen und vermieten

[modiano]

Ok folgende Hintergrunddaten.

 

Bin 20 Jahre alt und Azubi, habe aber ein Einkommen von etwa 1500€ netto.

 

Mein Vermögen beträgt derzeit um die 40.000€.

 

Macht es jetzt Sinn für mich eine Wohnung für 55.000€ zu kaufen die für 420€/Monat vermietet ist?

 

Wo seht ihr Vor-/Nachteile an so einer Aktion?

 

Bitte ernst nehmen ich habe mir das durchaus schon öfter überlegt.

 

Sollte ja Sinn machen da Mieteinnahmen>Zinsen.

[Basti]

420 Euro warm oder kalt? D.h. ggf. Nebenkosten abziehen, Rücklage abziehen, Hausverwaltung abziehen...

 

willst du die Wohnung zum größten Teil aus EK finanzieren? -> Stichwort steuerliche Absetzbarkeit

 

woher kommt der Restbetrag von 15 000 Euro?

 

Nebenkosten des Kaufes mit berücksichtigen (Makler, Einträge etc.)

 

eine Wohnung mit bereits versteuertem Einkommen zu kaufen, wäre nicht mein Fall. :-

[DrFaustus]

Nun, spontan fallen mir da ein paar Sachen ein die dagegen sprechen könnten.

 

1. Mieter ziehen auch mal aus. Wenn dann die neuen Mieter nicht die besten Mietzahler sind hat man ein Problem. Und kein Kleines!

2. Instandhaltung, Reparaturen, Grund(erwerb)steuer, Steuern auf die Mieteinnahmen, evtl. Hausgeld sollte man auf jeden Fall berücksichtigen wenn man eine Rechnung aufmacht.

3. In welcher Lage ist die Wohnung? Wenn der Mieter auszieht, stellt sich die Frage ob man die Wohnung überhaupt zur derzeitigen Miete wieder vermieten kann.

 

Im Grunde sind 55.000 EUR für eine Wohnung die für 420EUR / Monat (kalt) vermietet ist ein Schnäppchen. Ich würde mich auf die Suche nach einem Haken machen.

[Geldmachine]

Nun, spontan fallen mir da ein paar Sachen ein die dagegen sprechen könnten.

 

1. Mieter ziehen auch mal aus. Wenn dann die neuen Mieter nicht die besten Mietzahler sind hat man ein Problem. Und kein Kleines!

2. Instandhaltung, Reparaturen, Grund(erwerb)steuer, Steuern auf die Mieteinnahmen, evtl. Hausgeld sollte man auf jeden Fall berücksichtigen wenn man eine Rechnung aufmacht.

3. In welcher Lage ist die Wohnung? Wenn der Mieter auszieht, stellt sich die Frage ob man die Wohnung überhaupt zur derzeitigen Miete wieder vermieten kann.

 

Im Grunde sind 55.000 EUR für eine Wohnung die für 420EUR / Monat (kalt) vermietet ist ein Schnäppchen. Ich würde mich auf die Suche nach einem Haken machen.

 

Ich werde demnächst ein ähnliches Objekt kaufen und ich habe die Erfahrung gemacht, das einfach einige Leute nicht mit ihrem Geld umgehen können und somit sehr schnell und billig verkaufen müssen, damit die Lage nicht noch schlimmer wird, von daher... . ^^

[modiano]

Ich hatte vorgehabt die Hälfte über Fremdkapital zu finanzieren.

 

Denke dass so eine eigene Immobilie eine gute Absicherung wäre, unter anderem gegen Inflation.

 

Und ich denke auch dass es ein Schnäppchen ist.

 

Darf ich hier den link zu dem Angebot posten?

[Andyzwei]

Ich hatte vorgehabt die Hälfte über Fremdkapital zu finanzieren.

 

Denke dass so eine eigene Immobilie eine gute Absicherung wäre, unter anderem gegen Inflation.

 

Und ich denke auch dass es ein Schnäppchen ist.

 

Darf ich hier den link zu dem Angebot posten?

 

Bei dieser hohen Verzinsung wirklich kein Haken vorhanden ?

 

Aufgrund meiner persönlichen Erfahrung von 20 Jahren Vermietungstheater mit unterschiedlichen Objekten

und Lagen: vermieten hat etwas mit Menschen zu tun, weniger mit Objekten, daher absolut unkalkulierbar

und geht früher oder später mit Streitigkeiten einher.

 

Über mehrere Jahre hinweg andauernde Prozesse und jede Menge Geldverlust durch

Mieterverschulden haben mein persönliches Meinungsbild im laufe der Zeit leider entsprechend geprägt,

owohl ich ursprünglich sehr "mieterfreundlich" eingestellt war.

 

Viel Erfolg wünscht

 

Andyzwei

[harryguenter]

Mein Tip:

Nein, nicht machen!

Wenn Du eine "rundum sorglos" Lösung erhälst, bleibt keine Rendite für Dein Eigenkapital.

Wenn Du kein "rundum sorglos" Paket erhälst hast Du viel Risiko (keine Mieter, schlechte Mieter) und damit Verbunden viel Aufwand und Ärger welches in keinem Verhältnis zum Ertrag steht.

 

In meinen Augen gibt es nur 3 Modelle wie man vermietet:

a) man macht es im großen Stil über eine Vermietungsgesellschaft die einem selbst gehört und in der man entsprechendes Personal beschäftigt. Da du nicht Multimillionär bist scheint das für mich auszuscheiden

 

B) man macht es im kleinen Stil indem man sich in eine Vermietungsgesellschaft einkauft (in welcher Form auch immer).

Nach Gebühren bleibt hier zumeist kaum Ertrag übrig. Ggfs. als Steuersparmodell nutzbar.

Auch diese Anwendung sehe ich bei Dir nicht.

 

c) im kleinen Stil privat verwaltet:

Der Ertrag ist mäßig, und(!) man darf dazu seinen ganzen Zeitaufwand nicht(!) einrechnen weil man es als Hobby betrachtet. Es bleibt zudem das Mietausfallrisiko. Nichts für Leute mit 2 linken Händen und ohne ein gewisses Durchsetzungsvermögen den Mietern gegenüber.

Ich kann Dir auch von diesem Modell nur abraten.

 

Ich würde mir in Deinem Alter diese Lasten alle nicht ans Bein binden wollen.

Und falls irgend ein "Berater" (auch ein Freund mit entsprechendem Beruf) Dich auf diese Idee gebracht haben sollte, habe ich nur einen Tip für Dich: RENN' SO SCHNELL ES GEHT!

[georgewood]

Absicherung gegen Inflation? Dann musst du aber mit einer sehr hohen Inflation rechnen, ansonsten macht es gar keinen Sinn. Meine Eltern vermieten selbst und ich kenne die Probleme die auch schon in Sachen Mietern angesprochen wurden. Ich werde das natürlich übernehmen weil es mich nichts kostet aber erstmal Geld dafür ausgeben würde ich nicht.

[modiano]

Naja die Wohnung ist Baujahr 1955 ich weiß nicht ob man das als Haken bezeichnen kann.

 

Vielleicht bin ich mit meinen 20 Jahren auch noch zu naiv bzw. ich gehe immer davon aus dass die Leute ihre Miete zahlen.

 

Mein Grundgedanke war einfach wenn die Mieteinnahmen mehr als doppelt so hoch sind wie die Zinsen kann das doch gar nicht so falsch sein.

 

Und in 3 Jahren wär das Ding eh abbezahlt.

[DrFaustus]

Naja die Wohnung ist Baujahr 1955 ich weiß nicht ob man das als Haken bezeichnen kann.

Kommt drauf an wann zum letzten Mal renoviert wurde. Wenn seit 55 nicht mehr renoviert wurde, wirst du die Wohnung sollte der Mieter ausziehen nicht mehr so einfach für den Preis vermieten können. Es sei denn die Wohnung hat eine Toplage. z.B. München Marienplatz oder so.

Vielleicht bin ich mit meinen 20 Jahren auch noch zu naiv bzw. ich gehe immer davon aus dass die Leute ihre Miete zahlen.

Wenn du so denkst bist du auf jeden Fall zu naiv.

Mein Grundgedanke war einfach wenn die Mieteinnahmen mehr als doppelt so hoch sind wie die Zinsen kann das doch gar nicht so falsch sein.

i.d.R. gilt:

höhere Rendite = höheres Risiko!

[opes]

Naja die Wohnung ist Baujahr 1955 ich weiß nicht ob man das als Haken bezeichnen kann.

 

Vielleicht bin ich mit meinen 20 Jahren auch noch zu naiv bzw. ich gehe immer davon aus dass die Leute ihre Miete zahlen.

 

Mein Grundgedanke war einfach wenn die Mieteinnahmen mehr als doppelt so hoch sind wie die Zinsen kann das doch gar nicht so falsch sein.

 

Und in 3 Jahren wär das Ding eh abbezahlt.

 

Lass dir doch hier nix einreden...es geht nich um Menschen, es geht um das Objekt und die Lage bzw die Umgebung dessen.

Stell dir folgende Fragen:

 

Ist es ne Großstadt?Wenn nein, kannst dus vergessen.

 

Lage nahe Zentrum oder Außerhalb, bzw wie sind die Bezirke eingeteilt und welchen Ruf hat jeder Bezirk,du musst die Stadt kennen.

 

Was ist der Motor der Stadt? Gibts nen großen Hauptarbeitgeber oder ne große Universität usw.

 

Finde etwas heraus über das Objekt und die Umgebung und dann wirst du in der Lage sein zu beurteilen ob es eine gute Investition ist.

Natürlich können immer mal Mieter nicht zahlen oder ähnliches aber das Problem haben alle.

Um das klarzustellen:

Ich würde dir auch nicht dazu raten die Wohnung zu kaufen, weil ich erstens keine Informationen drüber habe und zweitens weil ich das Geld anders anlegen würde.

Worum es mir bei diesem Posting geht ist, dass du dir nicht von anderen Leuten, die noch weniger Ahnung vom Objekt selber haben als du, nicht reinreden lassen sollst weil dir dadurch evtl eine gute Möglichkeit entgeht.

[georgewood]

Worum es mir bei diesem Posting geht ist, dass du dir nicht von anderen Leuten, die noch weniger Ahnung vom Objekt selber haben als du, nicht reinreden lassen sollst weil dir dadurch evtl eine gute Möglichkeit entgeht.

 

Ich gebe dir ja recht. Falls die Wohnung (oder eben das ganze Haus) schon länger nicht mehr renoviert wurde dann hast du aber eher das Problem dass die Mieter nicht bezahlen oder dass du Mietnomaden hast (ich weiß dass es die in jeder Lage gibt). Bei Studenten sehe ich noch eher das Risiko dass sie nicht bezahlen. Natürlich sind nicht alle so aber ich glaube dass das Risiko höher ist als bei einem der in einem großen Unternehmen beschäftigt ist.

Ich kenne eben durch meine Eltern die Probleme. Wir haben auch einen Mieter der schon 10 Jahre in der Wohnung ist (insgesamt sind es drei) und der pünktlich zahlt, im Winter auch gerne den Schnee weg räumt und sonstige Aufgaben erledigt. Wenn natürlich alle so wären wärs super.

Aber auch bei Immobilien wird gelten: Je höher die Rendite desto höher das Risiko.

 

Mein Fachgebiet sind die Immobilien allerdings nicht und deshalb lasse ich mein Geld lieber an den Börsen.

[modiano]

Mir gings auch eher darum ob das in meiner speziellen Situation Sinn macht.

 

Ist halt die Frage ob man sich als 20-jähriger verschulden soll.

 

Darf ich hier nun den Link posten oder nicht?

 

 

Esslingen ist keine Großstadt aber in der Nähe von Stuttgart und soweit ich das beurteilen kann auch keine üble Gegend.

 

Letzte Sanierung 2005

[modiano]

Naja inwiefern kann hier das Risiko höher sein als bei anderen Objekten. Auf die Mieter bezogen.

Weil in ner Problemgegend ist es eigentlich nicht.

Habs mal durchgerechnet, das entspricht einer Rendite von über 9%!

 

Wird natürlich durch die Zinsen gedrückt aber trotzdem ein guter deal.

 

Weiß echt nicht ob ich das machen soll, mich juckts schon in den Fingern.

[losemoremoney]

Denke auch die Sache hat einen Haken, vermutlich ist die Butze stark renovierungsbedürtig.

Außerdem kauft Du Dich mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit in das Ende einer Immobilienblase ein und den letzten beißen die Hunde.

Warum Immo-Blase die Fremdkapitalfinanzierung ist im Moment sehr günstig,

dem entsprechend die Nachfrage nach Hypotheken sehr groß, was die Nachfrage nach

Immobilien anheizt.

 

Ansonsten nen Mietspiegel der Region besorgen und alle laufenden Kosten ermitteln.

[jogo08]

 

Darf ich hier nun den Link posten oder nicht?

 

 

Na dann mach mal, Werbung ist's ja nicht und vielleicht kann ja einer helfen das Dingen besser zu beurteilen.

 

Wie bist du denn überhaupt auf die Sache gestossen, selbst gefunden, oder hat dir ein freundlicher Verteter was von Steuern sparen erzählt?

[opes]

Wie bist du denn überhaupt auf die Sache gestossen, selbst gefunden, oder hat dir ein freundlicher Verteter was von Steuern sparen erzählt?

 

Das is auch noch ein guter Punkt.

 

Und wie Georgewood schon sagte: an der Börse verdiene ich das Gleiche bei geringerem Risiko....so gesehn beträgt dein Risiko nämlich 100%.

[Regina]

Überprüfe was an Rücklagen für Reparaturen bzw. Sanierung vorhanden ist

Nimm Einblick in die letzten 5 Protokolle der Eigentümerversammlung und

überprüfe auf nicht oder aufgeschobene Sanierungsmaßnahmen und Streitigkeiten

Lies nach ob zahlungsschwache Miteigentümer des Gebäudes vorhanden sind (Haftung)

Alter und Art der Heizung

Wärmegutachten und geplante/durchgeführte Isol.maßnahmen

Ausstattung des Gebäudes z.B. Aufzug

Dann entscheide

Gruß

Regina

[fireball]

Schlauer Ratschlag Regina, aber ich bezweifel das der TO da den Durchblick hat.

Bei solchen Geschäften steht meist jemand anderer früher auf.

[modiano]

http://www.immobilienscout24.de/53768308?navigationbarurl=/Suche/S-T/Wohnung-Kauf/Umkreissuche/neuhausen/73765/-52354/2086715/-/-/15/-/-/EURO--70000,00/true

[Aktiencrash]

Ok folgende Hintergrunddaten.

 

Bin 20 Jahre alt und Azubi, habe aber ein Einkommen von etwa 1500 netto.

 

Mein Vermögen beträgt derzeit um die 40.000.

 

Macht es jetzt Sinn für mich eine Wohnung für 55.000 zu kaufen die für 420/Monat vermietet ist?

 

Wo seht ihr Vor-/Nachteile an so einer Aktion?

 

Bitte ernst nehmen ich habe mir das durchaus schon öfter überlegt.

 

Sollte ja Sinn machen da Mieteinnahmen>Zinsen.

 

Nettomiete*12*100/55000 = X % Rendite (ohne private Reparaturen an der Wohnung)

 

Wenn 420 die Warmmiete ist, dann bleibt dir nicht viel Rendite. Makler für Kauf/Verkauf und jährliche Steuerzahlungen nicht vergessen abzuziehen.

[modiano]

Nettomiete = Mieteinnahmen - Zinsen?

[Geparda]

O.k. mal kurz rekapituliert.

55 k da kommen mindestens drauf 3,5 % Grunderwerbssteuer und 1,5 % für den Notar.

Für weiteres würde ich mindestens noch 3 % einrechnen, selbst wenn da kein Makler dran beteiligt ist.

Damit sind wir bei 59.400 .

Gesetzt den Fall, dass die 420 die Kaltmiete sind (was schon die günstigste Annahme ist), gehen da immer noch die 110 Euro Hausgeld von runter.

D.h. effektiv bleiben 310 Euro pro Monat übrig.

Die Wohnung ist anscheinend bereits durch die Mieter gekündigt. Sollte im Vertrag eine ungültige Renovierungsklausel stehen (sehr wahrscheinlich) oder sich der Mieter einfach weigern ordnungsgemäß zu renovieren, kann man noch einmal 5 k rechnen, um die Wohnung vermietbar zu machen, andernfalls wird man wohl mit ca. 2 k hinkommen.

D.h. anzunehmenden 310 Euro monatlicher Einnahmen stehen Investitionen von ca. 64 k gegenüber.

Damit läge die Bruttorendite bei unter 6 %.

Nach dem Auszug der alten Mieter müssen erst einmal neue Mieter gefunden werden. Ohne die Einschaltung eines Maklers muss das selber finanziert werden. Erfahrungsgemäß gehen dafür ca. 100 Euro im Monat drauf, wenn man es selber macht.

Ich würde damit rechnen, dass die Wohnung mindestens 3 Monate unbewohnt sein wird. Und ob der gleiche Mietpreis noch einmal vertraglich vereinbart werden kann ist fraglich, vor allem wenn der Druck da ist, dass vermietet werden muss.

Mitsamt dem Mietausfallrisiko würde ich mich dagegen entscheiden.

[modiano]

Ja vermutlich habt ihr Recht, wahr wohl ne blöde Idee.

 

Denke ich werde in 2-3 Jahren nochmal darüber nachdenken wenn ich das Geld zusammengespart habe.

 

Woran erkennt ihr hier dass die Mieter schon gekündigt haben?

 

Und was ich mich schon die ganze Zeit frage: wenn die Wohnung noch vermietet ist, darf man sie dann bei einem Kauf überhaupt besichtigen?

 

Ich meine das is ja irgendwie ziemlich privat.

[Geparda]

Ja vermutlich habt ihr Recht, wahr wohl ne blöde Idee.

 

Denke ich werde in 2-3 Jahren nochmal darüber nachdenken wenn ich das Geld zusammengespart habe.

 

Woran erkennt ihr hier dass die Mieter schon gekündigt haben?

 

Und was ich mich schon die ganze Zeit frage: wenn die Wohnung noch vermietet ist, darf man sie dann bei einem Kauf überhaupt besichtigen?

 

Ich meine das is ja irgendwie ziemlich privat.

Im Angebot steht frei ab 1.3., damit steht wohl fest dass die Mieter dann raus sind.

Besichtigen darf man in einem solchen Fall. Steht auch in den meisten Mietverträgen so drin. Bei einer Kündigung dürfen die potenziellen Nachmieter ja auch besichtigen.