Fondskauf auf Kredit

[sustanon]

Hallo,

ich denke darüber nach, Immobilien- bzw. Aktienfonds auf Kredit zu kaufen. Der Hintergrund ist folgender:

 

Ich besitze eine schuldfreie Immobilie, welche ich vermiete. Aufgrund der momentan sehr niedrigen Zinsen kam in mir der Gedanke auf, eine weiter Immobilie, voll finanziert, zu erwerben. Rechnerich kein Problem, da ich durch die schon vorhanden Immobilie einen günstigen Beleihungsauslauf und somit gute Konditionen bekomme.

 

Nun ist es aber auch so, dass ich auch einige Risiken im direkten Investment in eine Immobilie sehe. Ärger mit Mietern, gesetzlich Auflagen (Energieeinsparungen) oder Abhängigkeit von einigen wenigen Personen (Mietern).

 

Meine Idee ist es nicht direkt mit dem geliehenen Geld in ein Immobilie sondern in eine entsprechendes Finanzprodukt wie z.B. Fonds zu investieren.

 

Bei den mir vorliegenden Konditionen (CHF-Darlehen zu unter 3%) würde eine Invest schon bei kontinuierlichen 5,5 % Wertzuwachs interessant werden. Ich denke, dass einige Produkte gibt, welche das schaffen.

 

Meine Frage an euch ist wie Ihr das einschätzt (manchmal ist mal so verrannt in einen Gedanken, dass man den Blick für das Wesentliche verliert) und wie denkt ihr ist die steuerliche Behandlung meiner Kapitalbeschaffungskosten? Bei einem direkten Immobilienkredit gehe die Aufwendungen durch alle Einkommensarten. Ich befürchte aber, dass bei Kapitalbeschaffungskosten für Kapitalanlagen diese auch nur mit Gewinne aus Kapitalanlagen verrechnet werden können.

 

Schon im Voraus danke für eure Zeit und viele Grüße

 

OJ

[XYZ99]

5,5 % Zuwachs ist viel für eine Zeit, die möglicherweise von anhaltender Rezession und Deflation geprägt sein wird. Auf die vage Hoffnung hin mit Aktien- oder Immobilienfonds (!) Profit zu machen, seine Habe zu beleihen ....? Sind die CHF denn noch ein Fremdwährungsrisiko für dich? Oder enthält die Anlage eins?

[Chris89]

Also das Mieterrisiko sehe ich wesentlich geringer als das Risiko mit dem kreditfinanzierten Fonds in die Miesen zu fahren.

Hinzu kommt, dass du die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen kannst und somit mit deinen Mieteinahmen verrechnen kannst.

Wenn du Fonds kaufst ist dies nicht möglich und somit kannst du die Zinsen nicht ansetzen und musst deinen Fondsertrag auch noch voll versteuern.

 

Den Beleihungsauslauf mit deiner Immobilie zu drücken und damit einen günstigen Zinssatz zu bekommen ist schon eine gute Idee.

Übrigens gibt es auch sog. MietpoolsMietpools. Das würde doch sicher deine Bedenken um einiges entschärfen, oder?

Weiterhin kannst du die Immobilie auch über einen Hausverwalter verwalten lassen, der würde sich dann auch mit den Mietern rumärgern wenn was kaputt ist oder einen Nachmieter finden, Strom/Gas abrechnen etc. Geht aber natürlich alles auf die Mietrendite, logisch.

 

€: Es gibt 3entscheidende Dinge bei einem Immobilienkauf: Die Lage, die Lage und ........ DIE LAGE.

Und lass dich nicht übers Ohr werfen. Immo-Kapitalanleger werden sehr gerne abgezockt, weil die meisten nämlich keine Ahnung haben und alles kaufen wenn der Tag lang ist.

[sustanon]

5,5 % Zuwachs ist viel für eine Zeit, die möglicherweise von anhaltender Rezession und Deflation geprägt sein wird. Auf die vage Hoffnung hin mit Aktien- oder Immobilienfonds (!) Profit zu machen, seine Habe zu beleihen ....? Sind die CHF denn noch ein Fremdwährungsrisiko für dich? Oder enthält die Anlage eins?

 

5,5% ist mich ein Anhaltswert. Irgendwo sollte man ja einen Aufsetzpunkt für seine Betrachtungen finden. Zudem ist der Profitgedanke eher sekundärer Natur. Natürlich möchte ich Vermögen vermehren aber auch das schon erreichte konservieren. Ich sehe eben mehr die Möglichkeit der inflationären Entwicklung. Also mit "billigem" Geld von heute Sachwerte für Morgen kaufen. Ist aber zugegebener Maße eine Philosophiefrage von daher danke für Deine Einschätzung der möglichen Marktsituation. Die CHF wäre ein Währungsrisiko die Anlage selbst würde in Euro laufen. Nach meiner Einschätzung ist jedoch das Risiko des CHF/Euro Verhältnis ertragbar da ich ich durch die feststehen Sicherheit (Immobilie würde nur zu ca. 50% beliehen werden) genug "Luft" hätte um die immer kommenden Währungsschwankungen auszusitzen. Für ein durch das Schweizer Institut erzwungenes "Glattstellen" des Kredits müsste es schon CHF/Euro = 1, also 50 % Volatillität kommen und daran hat die Schweizer Notenbank kein Interesse. Denke ich jedenfalls..die Schweiz will ja auch noch was exportieren ;-)

[XYZ99]

...Die CHF wäre ein Währungsrisiko die Anlage selbst würde in Euro laufen. Nach meiner Einschätzung ist jedoch das Risiko des CHF/Euro Verhältnis ertragbar da ich ich durch die feststehen Sicherheit (Immobilie würde nur zu ca. 50% beliehen werden) genug "Luft" hätte um die immer kommenden Währungsschwankungen auszusitzen. ...

Wenn du plötzlich und sofort zahlen musst, dann musst du den Gegenstandswert eventuell weit unter Wert verkaufen. Die 50 % Beleihung scheinen dem ja schon Rechnung zu tragen .... Ein sehr hoher Einsatz!

Du weisst doch nicht, wie sich der CHF entwickelt. Der kann ganz schnell noch teurer werden, wenn die schweizer Banken auf einmal meinen noch viel mehr billigen Kredit exportieren zu wollen.

Im Prinzip handelt es sich hier um einen carry-trade. Leihen in CHF, zu den niedrigen Zinsen da und anlegen in Euro. Wenn es schief geht, so hängt das collateral von Leuten wie dir zur bequemen 100 %igen Absicherung zu deinem möglichen Nachteil drin.

 

Viel besser wäre folgendes: verkauf dein Eigentum in Ruhe zum für dich fairen Preis und such nach einer guten Anlagemöglichkeit (dieses Forum bietet dazu mehr als genug Anhaltspunkte), lass dich auf kein Spiel ein, welches du nicht überblickst. Oder (wenn du von der Inflation überzeugt bist) mach nichts und behalt die Immo einfach.

[sustanon]

Wenn du plötzlich und sofort zahlen musst, dann musst du den Gegenstandswert eventuell weit unter Wert verkaufen. Die 50 % Beleihung scheinen dem ja schon Rechnung zu tragen .... Ein sehr hoher Einsatz!

Du weisst doch nicht, wie sich der CHF entwickelt. Der kann ganz schnell noch teurer werden, wenn die schweizer Banken auf einmal meinen noch viel mehr billigen Kredit exportieren zu wollen.

Im Prinzip handelt es sich hier um einen carry-trade. Leihen in CHF, zu den niedrigen Zinsen da und anlegen in Euro. Wenn es schief geht, so hängt das collateral von Leuten wie dir zur bequemen 100 %igen Absicherung zu deinem möglichen Nachteil drin.

 

Viel besser wäre folgendes: verkauf dein Eigentum in Ruhe zum für dich fairen Preis und such nach einer guten Anlagemöglichkeit (dieses Forum bietet dazu mehr als genug Anhaltspunkte), lass dich auf kein Spiel ein, welches du nicht überblickst. Oder (wenn du von der Inflation überzeugt bist) mach nichts und behalt die Immo einfach.

XYZ99,

 

 

danke für die Gesamteinschätzung. Vielleicht sehe ich das Währungsrisiko wirklich zu blauäugig. Im Hinterkopf habe ich zwar die Exitstrategie bei einer 15%'tiger Verpflichtungserhöhung in Euro umzuschulden aber auch 15% währen in dem Fall schon 5 stellig und müssten an andere Stelle erst mal wieder erwirtschaftet werden. Und ja ich habe schon ein gewisses Problem mit dem Risikocontrolling da mir einfach die Erfahrung für die Risikobewertung fehlt. Deswegen bin ich auch für klare Ansagen dankbar. Da sich meine Vermutung, dass ich die Kapitalbeschaffungskosten nicht steuerlich würdigen lassen kann, bestätigt hat ist meine Ursprungsidee auch nicht mehr attraktiv. Hättest Du den einen Tipp für mich in welche Richtung

ich mich orientieren könnte? Was mich reizen würde wäre mit einem gewissen Fremdkapitalhebel zu arbeiten. Die Fremdkapitalquote wäre bei der im Initialbeitrag angedachten Methode (50% Immobilienbeleihung) in der Größenordnung eines Jahrsnettoeinkommen. Und somit aus meiner, zugegebener Maßen nicht von langjähriger Erfahrung geprägten Sicht, wie auch das Fremdwährungsdarlehen im Risiko überschaubar.

[sustanon]

Also das Mieterrisiko sehe ich wesentlich geringer als das Risiko mit dem kreditfinanzierten Fonds in die Miesen zu fahren.

Hinzu kommt, dass du die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen kannst und somit mit deinen Mieteinahmen verrechnen kannst.

Wenn du Fonds kaufst ist dies nicht möglich und somit kannst du die Zinsen nicht ansetzen und musst deinen Fondsertrag auch noch voll versteuern.

 

Den Beleihungsauslauf mit deiner Immobilie zu drücken und damit einen günstigen Zinssatz zu bekommen ist schon eine gute Idee.

Übrigens gibt es auch sog. MietpoolsMietpools. Das würde doch sicher deine Bedenken um einiges entschärfen, oder?

Weiterhin kannst du die Immobilie auch über einen Hausverwalter verwalten lassen, der würde sich dann auch mit den Mietern rumärgern wenn was kaputt ist oder einen Nachmieter finden, Strom/Gas abrechnen etc. Geht aber natürlich alles auf die Mietrendite, logisch.

 

: Es gibt 3entscheidende Dinge bei einem Immobilienkauf: Die Lage, die Lage und ........ DIE LAGE.

Und lass dich nicht übers Ohr werfen. Immo-Kapitalanleger werden sehr gerne abgezockt, weil die meisten nämlich keine Ahnung haben und alles kaufen wenn der Tag lang ist.

 

Chris89,

somit hast du meine Frage nach der steuerlichen Berücksichtigung beantwortet. Ein Blick in WIKI hatte mich das schon befürchten lassen da auch hier bei Immobilienfonds von Kapitalerträgen gesprochen wird. Somit ist die Sache klar. Mietpooling kenne ich und bin sogar an einer entsprechenden GbR selbst beteiligt. Ist im Grund keine schlechte Idee. Nur das GbR Konstrukt passt mir in dem Falle wegen der Haftung aller Gesellschafter mit ihrem Privatvermögen nicht so recht. Ich kenne im übrigen kein Mietpooling das nicht über eine GbR abgewickelt wird. Aber wie gesagt teile ich Deine Auffassung das es eine interessante Alternative zum alleinigen Vermieten ist. Hat jedoch auch seine Nachteile da dies meist bei Eigentumswohnungen gemacht wird. Ich wollte mit meiner Ursprungsidee eben gerade weg von Wohn und hin zu Gewerbeimmobilien.

[helios]

Hi sustanon,

 

wie lange sind die 3% fix?? - beim Umschulden werden Dir keine super Konditionen mehr geboten - mit billigem Geld wirst *angefixt* um später abgezockt zu werden.

 

Mach Dir einfach mal Gedanken was passieren würde, wenn das Ding gegen Dich läuft und wen Du, außer Deinem Ego, noch mit hineingezogen hast - kannst dieser Person noch unter die Augen treten um die Wahrheit zu sagen???

z.B. Deiner Frau, dass Eure Wohung/Haus weg ist???

 

Ich hab mal in einer super Lage zu einem irrsinnigen hohen Preis eine Wohnung erstanden - hab vollfinanziert. Ich war derartig überdreht und hab meine Umgebung zu wusig gemacht, dass meine Mutter (damals über 60 Jahre) auch eine wollte und zu 1/3 finanziert hat mit kürzerer Laufzeit, dafür noch besseren Zinskonditionen als ich. Sie bekam kurz vor Laufzeitende neue Konditionen angeboten - viel höheren Zinssatz. Ich wollte verhandeln - die Bank hat blockiert - ich einen Kollegen gebeten nach Zinskonditionen für Neukunden zu fragen - ohne dass sie ihn kanten, hat er einen super Zinssatz bekommen. Ich kam mir wie ein begossener Pudel vor - ich hab die Situation meiner Mutter gebeichtet - ja, hat sie gemeint, das Spiel kenne ich von früher, das machen die Banken immer so - sie hat die Restschulden auf einen Schlag abgelöst - als ich dann zum Umschulden dran war, gab es bessere Konditionen - aber immer noch höher als bei Neukunden. Ich hab mich dann neu positioniert mit unterschiedlichen Laufzeiten und unterschiedlichen Summen, dabei versucht die Restschulden jeweils auf einmal tilgen zu können - es war manchmal hart, hat aber gefunzt.

 

Danach die Grundschulden löschen lassen, erst dann gehört es Dir tatsächlich und jeder kann das dann auch sofort erkennen.

 

grüsse

Jürgen

 

P.S. - mit der halben Kaltmiete der 1 Wohnung kannst jaauch was anfangen - dauert zwar etwas, dafür bekommst aber ein Gespür was geht und was nicht

[Chris89]

Das Darlehen in CHF halte ich auch für sehr kritisch. Egal wie deine Einschätzung ist, sollte man in dem Fall sehr überlegt handeln. Ein negative Entwicklung in Höhe von gerade mal 10% kann dir schon deine komplette Rechnung versauen.

 

Ich hab noch die Konditionen von der ING-Diba vor zwei Wochen hier. Die bieten bei 10Jahres fest, bis 100.000€ und bis 70% Beleihung einen Zins von 4,35%. Eigentlich nicht übel. Bei 8Jahren sogar nur 4,05%. Da würde ich mir das Währungsrisiko genau durch den Kopf gehen lassen. Hinzu kommt: Beleihungswert = Kaufpreis!

 

Zum Mietpool über GbR: Du haftest so oder so mit deinem kompletten Privatvermögen.

 

@ helios:

Das kann natürlich passieren bei der Hausbank. Ärgerlich, keine Frage. Bei einer Folgefinanzierung kannst du ja aber auch ohne Probleme bei einer weiteren Bank anfragen oder einen Finanzierungsmakler beauftragen. Aufgrund des geringeren Beleihungsauslauf sind Folgefinanzierungen meist sowieso einfacher.

[XYZ99]

.... Ich wollte mit meiner Ursprungsidee eben gerade weg von Wohn und hin zu Gewerbeimmobilien.

Wie kommst du eigentlich dazu und was hast du dir dabei schon gedacht?? Das wäre noch sehr aufschlussreich!

Wie sieht die Chance aus?

[sustanon]

Wie kommst du eigentlich dazu und was hast du dir dabei schon gedacht?? Das wäre noch sehr aufschlussreich!

Wie sieht die Chance aus?

 

Die Motivation kommt aufgrund meiner persönlichen Rahmenbedingungen. Ich besitze schon mehre Wohnimmobilien und habe schon gewisse Erfahrungen in Hinblick auf das direkte Vermieten von Räumen zu Wohnzwecken sammeln können. Im großen und ganzen läuft es ganz gut jedoch habe ich auch schon die Schattenseiten des direkten Vermieten erleben dürfen. Ganz zu schweigen von den energiepolitischen Vorstellungen mancher politischer Gruppierung in diesem Lande. Diese Jahr habe ich nahezu 20.000 in energetischen Sanierung investiert und die Nachhaltigkeit der Vermietbarkeit zu fördern ( meine Variante der Risikominimierung). Momentan ist es jedoch so, dass man Mieterhöhungen nur schwer durchsetzen kann da den Mietern einfach das Geld fehlt. Die Nebenkosten der Mieter sind um fast 30% gestiegen was heißt, dass Konzerne wie Energieversorger oder auch Abfallwirtschaftsbetriebe ihre Umsatzziele auf Kosten der Vermieter umsetzen. Natürlich habe auch gewerblich genutzte Räume ihren Anteil an den Nebenkosten aber ich denke, dass dieser dort nicht so dominierend wirkt wie bei Wohnräumen. Zudem gerade Mieter von gewerblichen Immobilien auch einen gewissen Teil der Kostenerhöhungen (Miete oder Nebenkosten) über die Produktpreise weitergeben bzw. über interne Kostenreduktionsmaßnahmen auffangen können. Das können meine Mieter nicht oder nur im sehr begrenzten Umfang. Um noch ein weiteres Beispiel zu nennen möchte ich was zur Kurzabeit schreiben. Wenn ein gewerblicher Betrieb in der momentanen Situation bekundet Probleme mit der Auslastung zu haben (ob er die nun wirklich hat sei dahingestellt) hat er unter anderem die Möglichkeit für seine Mitarbeiter Kurzarbeitergeld zu beantragen. Somit wird seine Kostenlast reduziert und der Vermieter seiner gewerblich genutzten Räume bekommt indirekt staatliche Unterstützung. Anders sah es bei einem meiner Mieter vor einem 3/4 Jahr aus. Sein Betrieb hatte Kurzarbeit angemeldet und dadurch, dass sein Bruttogrundgehalt wie auch seine Schichtzulagen schmäler ausfielen als wie bisher, war der Mieter zu der Auffassung gekommen, dass die bei mir angemietet Wohnung nun zu teuer sei und sprach die Kündigung aus. Nebenbei bemerkt ist es nicht so das er wirklich weg wollte er konnte es sich einfach nur nicht mehr leisten. Da er in den letzen Jahren ein zuverlässiger und angenehmer Mieter war hatte ich mich zu dem damaligem Zeitpunkt entschlossen im für die Zeit der Kurzarbeit entgegen zu kommen. Er nahm daraufhin die Kündigung zurück und heute ist die Kurzarbeit vorbei und das Mietverhältnis läuft wieder wieder wie eh und je.

 

 

Bezüglich der Chancen denke ich mir, dass substanziell gute Immobilien kontinuierliche Erträge und sowie stabile Wertentwicklung bieten. Dabei denke ich an z.B. Kaufhäuser oder Bürokomplexe in guter Lage. Die Mietverträge sind meist langfristiger, Büroräume können in unterschiedlichster Weise bewirtschaftet werden (Praxen, Studios, Büros, etc.) und wenn ein (gewerblicher) Mieter der Meinung ist er müsste den Mietzins nicht mehr bedienen dann hat man ganz andere gesetzliche Möglichkeiten als bei Wohnräumen.

[sustanon]

Zum Mietpool über GbR: Du haftest so oder so mit deinem kompletten Privatvermögen.

 

Das ich grundsätzlich als Privatperson mit meinem Privatvermögen hafte ist ja grundsätzlich in Ordnung. Was mich der der Haftungsreglung der GbR stört, ist das jedes Mitglied für die Verbindlichkeiten der GbR haftet. Oder um es konkret auf den Punkt zu bringen: Ich hafte mit meinem gesamtem Privatvermögen für die Handlungen, welche der Geschäftsführer der GbR in Namen der GbR vollzieht. Grundsätzlich kann ich mich dann zwar an den Geschäftsführer hinsichtlich Schadensersatz wenden aber der Geschäftsführer bzw. in meinem die Geschäftsführerin ist eine juristische Person in Form einer GmbH.... somit fallen mögliche Schadenersatzforderung mangels Masse reichlich gering aus.

[obx]

Hinzu kommt, dass du die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen kannst und somit mit deinen Mieteinahmen verrechnen kannst.

Wenn du Fonds kaufst ist dies nicht möglich und somit kannst du die Zinsen nicht ansetzen und musst deinen Fondsertrag auch noch voll versteuern.

Naja, beleiht er, wie er gesagt hatte, seine Immobilie, dann kann er den Kredit ja auch seinen Einnahmen aus der Vermietung zurechnen. Soweit ich weiß müsste das doch seine Entscheidung sein. Er kann genauso gut seine Immobilie verkaufen und das Geld für einen Fondskauf nutzen. Hier nimmt er aber Geld auf, möchte trotzdem Erträge aus seiner Vermietung erzielen und setzt die Kreditzinsen dann natürlich als Werbungskosten bei der Vermietung an. Für mich spricht da nichts gegen.

[sustanon]

Naja, beleiht er, wie er gesagt hatte, seine Immobilie, dann kann er den Kredit ja auch seinen Einnahmen aus der Vermietung zurechnen. Soweit ich weiß müsste das doch seine Entscheidung sein. Er kann genauso gut seine Immobilie verkaufen und das Geld für einen Fondskauf nutzen. Hier nimmt er aber Geld auf, möchte trotzdem Erträge aus seiner Vermietung erzielen und setzt die Kreditzinsen dann natürlich als Werbungskosten bei der Vermietung an. Für mich spricht da nichts gegen.

 

In etwa die gleiche Richtung hat sich mir gegenüber eine Mitarbeiter eines Kreditinstitut (nach Rücksprache mit seiner Fachabteilung) geäußert. Ich finde aber einfach nirgends einen entsprechende Regelung bzw. Durchführungsrichtlinie und vom Ermessen meines Finanzamtes möchte ich einen solche Entscheidung nicht abhängig machen.

[obx]

In etwa die gleiche Richtung hat sich mir gegenüber eine Mitarbeiter eines Kreditinstitut (nach Rücksprache mit seiner Fachabteilung) geäußert. Ich finde aber einfach nirgends einen entsprechende Regelung bzw. Durchführungsrichtlinie und vom Ermessen meines Finanzamtes möchte ich einen solche Entscheidung nicht abhängig machen.

Hmmm, verstehe ich schon... Zwar ist das nicht verbindlich, aber ich denke schon das Du als Steuerpflichtiger die "Freiheit" genießt, die Werbungskosten die Du hast, der Einkunftsart zuzuordnen... Und wenn Du eine Kreditbeleihung auf eine Immobilie vornimmst kann ich mir keinen Grund vorstellen, warum dies dann nicht der Einkunftsart zugeordnet werden sollte. Wenn Du einen Wertpapierkredit aufnimmst, spricht vieles für Kapitalvermögen. Aber bei einem Immokredit...