Wohneigentum vs. Wertpapieranlage

[Emilian]

Anders als im vom Titel her ähnlichen Thread möchte ich hier mal einen etwas anderen Rechenansatz vorstellen:

 

Die meisten zukünftigen Immobesitzer wohnen zunächst einmal in einer mehr oder weniger finanziell adäquaten Wohnung. Für diese wird natürlich monatlich gewisse Miete (all. inkl.) fällig. Zieht man von dieser Miete alle laufenden Kosten für Steuer, Abnutzung, Verwaltung, etc. ab erhält man den Reingewinn des Vermieters.

 

Diesen Reingewinn und nur diesen gilt es durch den Besitz einer Immobilie auszugleichen(einzusparen) bzw. in die eigene Tasche zu wirtschaften (durch andere Wertanlagen)! 

 

Ein Beispiel (zugegebener nicht repräsentativ, aber real!):

 

Wohnung (65 qm) - Miete komplett: 516 €

 

Reingewinn Vermieter komplett: 120 €

 

Als Rendite für Wertpapiere nehmen wir 5% nach Steuern an. Dann heisst das also, dass ab einem angesparten Vermögen von mind. 24.000 (besser 30.000 zw. kommender Inflation) Euro der Faden bereits abgebissen ist. Ab diesem Moment wohne ich defacto (natürlich nur finanziell gesehen!) in "meiner eigenen Eigentumswohnung"!

 

Alles andere darüber hinaus ist Luxus, den man sich gerne zugestehen kann und soll - aber eine mit Wertpapieren vergleichbare Anlage ist es bereits ab diesem Moment nicht mehr unbedingt!

 

Gruß Emilian.

 

 

 

 

PS.: Die Summe ist natürlich von Familienverhältnissen, Platzbedarf und Stadt abhängig und muss auf die eigenen Verhältnisse angepasst werden, aber ich hoffe Ihr versteht, wie ich es meine. Bin mal auf Eure Meinung gespannt.

 

 

 

[John Silver]

Hallo Emilian,

 

ich verstehe Deine Rechnung leider nicht ganz: 120 von 516 sind für Dich nehme ich an Ertrag nach Kosten etc. für den Vermieter.

Diesen Betrag möchtest Du nun hochrechnen. D.h. 120 * 12 Monate = 1440 Euro Ertrag im Jahr. 1440 * 20 (wegen 5%) = 28800 .

Und hier versteh ich Deine Rechnung nicht. Wieso nach Steuern? Das finde ich immer einwenig problematisch. Oder 1440 bei 7% vor Steuern sind 20572?

5% Rendite NACH Steuern aus Wertpapieren als Grundlage finde ich in der gegenwärten Zinssituation auch einwenig hoch gegriffen.

Außerdem sind 28800, s.o. NICHT 24000 oder 30000? Wie kommst Du auf diese Zahlen? Wie kommst Du zudem auf die 120 aus 516 Euro?

Oder sind das Ertrag nach Kreditzahlung etc? Führ Deine Rechnung doch bitte einwenig mehr aus oder versteh ICH Dich nur so falsch?

[el galleta]

Zieht man von dieser Miete alle laufenden Kosten für Steuer, Abnutzung, Verwaltung, etc. ab erhält man den Reingewinn des Vermieters.

Diesen Reingewinn und nur diesen gilt es durch den Besitz einer Immobilie auszugleichen(einzusparen) bzw. in die eigene Tasche zu wirtschaften (durch andere Wertanlagen)!

 

Mindestens die Steuer, die der Vermieter auf seine Einnahmen zahlt, kannst Du nicht abziehen. Das ist kein Betrag, den Du als Eigentümer auch zahlen würdest, denn der gesparte Mietzins ist für den Eigentümer nicht zu versteuern. Ich denke aber, dass sogar der gesamte Vermieterbruttogewinn den Unterschied ausmacht. Da Du Dir als Eigentümer selbst keine Rechnungen schreibst, hast Du keine Aufwendungen für die Verwaltung, die ein Mieter nicht auch hätte.

 

Warmmiete minus Betriebskosten = Kaltmiete

Kaltmiete minus Instandhaltungsrücklage/Abnutzung = Vermieterbruttogewinn

 

saludos,

el galleta

[maush]

Mindestens die Steuer, die der Vermieter auf seine Einnahmen zahlt, kannst Du nicht abziehen. Das ist kein Betrag, den Du als Eigentümer auch zahlen würdest, denn der gesparte Mietzins ist für den Eigentümer nicht zu versteuern. Ich denke aber, dass sogar der gesamte Vermieterbruttogewinn den Unterschied ausmacht. Da Du Dir als Eigentümer selbst keine Rechnungen schreibst, hast Du keine Aufwendungen für die Verwaltung, die ein Mieter nicht auch hätte.

Verwaltungskosten fallen bei Eigentumswohnungen auch bei Selbstnutzern an. Bezüglich der Steuern gebe ich dir recht. Das ist ja gerade der Vorteil von selbstgenutzten Immobilien. Tatsächlich muss man sogar so rechnen, dass man seine eigenen Zinserträge versteuern muss. Also die 5% müssen Nettorendite sein.

 

Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten sind insbesondere Instandhaltungskosten und die Verwaltung. Andere Kosten können bei entsprechender Ausgestalltung des Mietvertrages umgelegt werden. Dazu zählt auch die Grundsteuer (wird oft fälschlicherweise als Steuer für Eigentümer betrachtet).

 

Ob man Abschreibung abzieht ist so eine Sache. Kommt darauf an ob man mit sinkenden Immobilienpreisen rechnet. Aber meine Glaskugel ist gerade nicht greifbar...

[harryguenter]

Ach Leute - laßt es doch sein.

Warum wir jetzt ausgerechnet beim Vergleich Wohneigentum vs. "Kapitalanlage mit Miete" jetzt auch noch die Vermietereinkünfte mit ihrer völlig abweichenden steuerlichen Betrachtung hinzuziehen sollten, leuchtet mir gerade gar nicht ein.

Zudem vermischen wir dann jetzt schon 3 Interessenslagen, die in m.E. nicht vergleichbar sind: Mieterinteressen nach billigen Wohnungen, Vermieterinteressen nach hoher Rendite und Eigentümerinteressen nach hohem, bezahlbarem Wohnwert.

 

Um den Vergleich durchzuführen müssen schon die voraussichtlichen Zahlungsströme von heute bis zum Lebensende (Verkauf der der Immobilie) betrachtet werden. Dies ist hier in verschiedenen Threads ja auch schon versucht worden.

Ich muß bedenken, dass der Eigentümer irgendwann mal "aufhört" fürs wohnen zu bezahlen, und "nur" noch Instandhaltungskosten trägt. Da darf ich nicht einfach seine heutigen Belastungen betrachten und für die nächsten 50 Jahre fortschreiben.

 

5% Nettorendite ist voraussichtlich viel zu hoch. Die bekannten Aktienindizes haben bei optimaler Zeitraumauswahl über 30 Jahre gerade mal rund 6% Brutto gebracht. Davon gehen die Kapitalsteuerun noch runter. Wer erwischt aber schon optimale 30 Jahreszeiträume (oder ist gar besser als der Marktdurchschnitt)? Und wer möchte überhaupt das Risiko einer Aktienanlage mit der Berechenbarkeit eines Kreditverlaufs vergleichen?

 

Zumal die Beantwortung der Ausgangsfrage in meinen Augen hochindividuell ist, und sich nicht allein durch finanzielle Aspekte erschließt:

Welcher Mieter wohnt denn 30+ Jahre in derselben Wohnung? (kann pro und Con für beide Seiten sein in Bezug auf Felxibilität und Wohngefühl)

Welche Mietwohnung wird denn wirklich energetisch regelmäßig auf den Stand gehalten wie man es als Eigentümer machen würde? (dafür besteht aus Vermietersicht oft gar kein Anreiz und aus Mietersicht kein Anspruch)

Wer will denn als handwerklich begabter oder unbegabter eine Immobilie billig/teuer rechnen?

Wer will denn die Lebensqualität messen wenn ich als Eigentümer einen Kaminofen toll finde und einbaue, mein Vermieter zum Bau eines weiteren Schornsteins aber "nein" sagt?

Wer will denn die Vor- und Nachteile der Vermögensallokation auf einen Sachwert "Immobilie" bewerten? (Hyperinflation vs. Naturkatastrophe/Krieg?)

Wer hat den die Willensstärke bei einem dicken Depotstand das nächste Auto nicht mit den netten 2-3 zusätzlichen Gimmicks auszustatten, die sich der Eigentümer nicht genehmigen würde/könnte und der Mieter eigentlich nicht leisten dürfte?

 

Für meine Entscheidung zu einer Immobilie standen ganz andere Fragen im Fordergrund, als die Überlegung ob ich mit 90 Jahren 30.000 EUR auf der einen oder anderen Seite besser gestanden hätte. Ich kann jedem nur empfehlen sich über diese Fragen der Entscheidung anzunähern, und erst dann eine grobe Abschätzung vorzunehmen ob sich eine Immobilie rechnen kann.

[Emilian]

@el galleta: Ok, du hast recht - nennen wir es also Vermieterbruttogewinn.

 

@harrygünther: Mir gehts hier nicht ums "Feeling" sondern um die kurze Frage: Wie schaffe ich es in kürzester Zeit aus finanzieller Sicht mietfrei zu wohnen? Nicht mehr und nicht weniger.

 

1. Der eine zahlt weiter Miete und spart in eine Wertpapier-Depot. (Ich hab andere Quellen und geh von 5% nach Steuern aus)

2. Der andere holt sich einen Kredit und zahlt diesen ab.

 

Beide fangen zur Klarheit der Betrachtung bei 0 an. Gewinner ist der, welcher zuerst außer Betriebskosten/Instandhaltungsrücklage nichts mehr bezahlen muss.

 

Gruß Emilian.

 

Ps: Das mit dem Wohnfeeling sei allen zugestanden aber auch mieten hat eben Vorteile, hier bei mir z.B. Flexibilität, Preissetzungsmacht, Anpassung von Wohnungsgröße, - qualität und -gegend an die jeweiligen Lebensverhältnisse. Für mich muss sich der Besitz einer Immobilie lohnen, ansonsten brauch ich keine. Hier gibt es reichlich coole Wohnungen auf technisch neuestem Stand, deren Vermieter sogar noch die Maklergebühren übernehmen. Für die Aufgabe eines solchen Vorteils muss sich das schon rechnen. Aber darum soll es hier nicht gehen. Hier soll das nur aus finanzmathematischer Sicht betrachtet werden.

[maush]

1. Der eine zahlt weiter Miete und spart in eine Wertpapier-Depot. (Ich hab andere Quellen und geh von 5% nach Steuern aus)

2. Der andere holt sich einen Kredit und zahlt diesen ab.

 

Je nach dem wie du deine Annahmen hinsichtlich Inflation, Kapitalmarktrendite, Immobilienpreisentwicklung etc. machst gewinnt mal der eine und mal der andere. Da sind wir wieder bei dem Thema: man kann sich beides schönrechnen.

[BondWurzel]

Je nach dem wie du deine Annahmen hinsichtlich Inflation, Kapitalmarktrendite, Immobilienpreisentwicklung etc. machst gewinnt mal der eine und mal der andere. Da sind wir wieder bei dem Thema: man kann sich beides schönrechnen.

 

Schnäppchen gibt es genug und wer z.B. in landshaftlich schöner Umgebung leben möchte inkl. Krisenszenario ( Ackerland ) bitte:

 

Schöne Auffahrt für einen romantische Kutsche oder Traktor

 

http://www.immonet.de/niedersachsen/ammerland-rastede-bauernhaus-kaufen-135373c1128-1.html

[etherial]

1. Der eine zahlt weiter Miete und spart in eine Wertpapier-Depot. (Ich hab andere Quellen und geh von 5% nach Steuern aus)

2. Der andere holt sich einen Kredit und zahlt diesen ab.

 

Beide fangen zur Klarheit der Betrachtung bei 0 an. Gewinner ist der, welcher zuerst außer Betriebskosten/Instandhaltungsrücklage nichts mehr bezahlen muss.

 

Wie kann sich der Mieter denn von der Miete entlasten? Sobald sein Depot große genug ist kauft er die Immobilie?

[el galleta]

Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten sind insbesondere Instandhaltungskosten...

Faktisch stimmt das nicht, da die Instandhaltung (= Abschreibung) letztlich natürlich vom Mieter bezahlt wird.

 

Der einzige Ausgabenunterschied zwischen Mieter und Eigentümer ist m.E. die Vermieterbruttorendite.

 

saludos,

el galleta

[harryguenter]

@harrygünther: Mir gehts hier nicht ums "Feeling" sondern um die kurze Frage: Wie schaffe ich es in kürzester Zeit aus finanzieller Sicht mietfrei zu wohnen? Nicht mehr und nicht weniger.

1. Der eine zahlt weiter Miete und spart in eine Wertpapier-Depot. (Ich hab andere Quellen und geh von 5% nach Steuern aus)

2. Der andere holt sich einen Kredit und zahlt diesen ab.

Beide fangen zur Klarheit der Betrachtung bei 0 an. Gewinner ist der, welcher zuerst außer Betriebskosten/Instandhaltungsrücklage nichts mehr bezahlen muss.

Dieses jetzt(!) skizzierte Szenario ist ein völlig anderes als Dein Eingangspost. Dort spart dein Mieter nämlich nichts und der Umweg über eine Vermieterbruttorendite ist m.E. nicht nur überflüssig sondern führt zu falschen Betrachtungen da die steuerlichen Aspekte eines Vermieters bei einem Vergleich Miete vs. Eigentum rein gar nichts zu suchen haben.

Dieses skizzierte Szenario wurde hier im Forum aber schon mehrfach diskutiert und mit Excel-Rechnern unterlegt.

Es kam immer dasselbe raus: jeder kann sich durch treffen "seiner" (durchaus plausiblen) Ausgangsparameter bezüglich erwarteter Mietsteigerungen, Inflation, Nettokapitalrenditen (inkl. Prognosen über zukünftige Steuerentwicklungen), Immobilienpreisentwicklung, Maklergebühren, Instandhaltungsaufwendungen usw. "sein" gewünschtes Endergebnis hinrechnen. Mir zeigt das nur, dass beide Szenarien deshalb gar nicht so eindeutige Ergebnisse liefern dass es sich nicht lohnt auch ein wichtiges Augenmerk auf die nichtmonetären Aspekte zu legen.

 

 

Ps: Das mit dem Wohnfeeling sei allen zugestanden aber auch mieten hat eben Vorteile, hier bei mir z.B. Flexibilität, Preissetzungsmacht, Anpassung von Wohnungsgröße, - qualität und -gegend an die jeweiligen Lebensverhältnisse.

Diese Punkte hatte ich ja auch alle erwähnt. Man beachte aber, dass diese teilweise auch direkte Auswirkungen monetärer Art haben. Ich sag nur "3 mal Umgezogen = einmal neu eingerichtet".

 

Für mich muss sich der Besitz einer Immobilie lohnen, ansonsten brauch ich keine. Hier gibt es reichlich coole Wohnungen auf technisch neuestem Stand, deren Vermieter sogar noch die Maklergebühren übernehmen. Für die Aufgabe eines solchen Vorteils muss sich das schon rechnen. Aber darum soll es hier nicht gehen. Hier soll das nur aus finanzmathematischer Sicht betrachtet werden.

Das sind leider alles persönliche Ansichten und regionale Gegebenheiten. Deshalb kann man das Ergebnis nicht verallgemeinern, und deshalb wird auch dieser Thread wieder wie's Hornberger Schießen ausgehen.

[BondWurzel]

Diese Punkte hatte ich ja auch alle erwähnt. Man beachte aber, dass diese teilweise auch direkte Auswirkungen monetärer Art haben. Ich sag nur "3 mal Umgezogen = einmal neu eingerichtet".

 

Och, mein neuer Mieter wohnt möbliert.

[el galleta]

der Umweg über eine Vermieterbruttorendite ist m.E. nicht nur überflüssig sondern führt zu falschen Betrachtungen da die steuerlichen Aspekte eines Vermieters bei einem Vergleich Miete vs. Eigentum rein gar nichts zu suchen haben.

Ja, eben, deswegen ja brutto - also vor Steuern!

 

saludos,

el galleta

[jogo08]

Wie kann sich der Mieter denn von der Miete entlasten? Sobald sein Depot große genug ist kauft er die Immobilie?

Oder der Ertrag des Wertpapierdepots reicht, um die Miete zu zahlen.

[BondWurzel]

Oder der Ertrag des Wertpapierdepots reicht, um die Miete zu zahlen.

 

Wie sieht es mit Tilgung und Zinsen plus Reparaturen/Nebenkosten beim Eigenheim aus?

[harryguenter]

Faktisch stimmt das nicht, da die Instandhaltung (= Abschreibung) letztlich natürlich vom Mieter bezahlt wird.

Der einzige Ausgabenunterschied zwischen Mieter und Eigentümer ist m.E. die Vermieterbruttorendite.

Das Problem dürfte doch sein einen brauchbaren Wert für die Vermieterbruttorendite zu verwenden.

Eine gesetzliche Abschreibung mit tatsächlichen Instandhaltungskosten gleichzusetzen erscheint mir fragwürdig. Verwaltungskosten von Vermietern und Eigentümern sind stark unterschiedlich. Verbrauchserfassungskosten fallen für den Eigentümer auch nicht an. Versicherungskosten sind abweichend. Nicht immer kann alles umgelegt werden.

 

Und, und, und... mir scheint dieser Umweg über Vermieterbruttoeinnahmen deshalb die ganze Vergleicherei nur weiter zu verkomplizieren unter Ergänzung weiterer 10 Parameter mit denen ich mir alles schönrechnen kann.

[harryguenter]

- Beitragsedit als Antwort - datt war nix. -

[Emilian]

@el galleta: Ok, die Vermieterbruttorendite ist 120 . Eine entsprechende Wohnung kostet hier ca. 50.000 . Dann bräuchte ich alles andere aussen vor gelassen 20 Jahre (5%) bevor ich als Mieter finanzielle Nachteile hätte. Hmm, soo uninteressant wie ich dachte ist ne ETW vielleicht doch nicht?

 

Gruß emilian.

[el galleta]

@el galleta: Ok, die Vermieterbruttorendite ist 120 . Eine entsprechende Wohnung kostet hier ca. 50.000 . Dann bräuchte ich alles andere aussen vor gelassen 20 Jahre (5%) bevor ich als Mieter finanzielle Nachteile hätte. Hmm, soo uninteressant wie ich dachte ist ne ETW vielleicht doch nicht?

Das große Problem ist die Inflation: Sie entwertet das Geld und erhöht damit nominell den Preis für die Immo. Das spielt dem Eigentümer in die Hände, da er sein Vermögen darüber "verzinst" bekommt. Wenn er in 20 Jahren verkaufen würde, bekäme er allein aufgrund der Inflation mehr Scheine als er bezahlt hat - auch wenn die Immo gar nicht real im Wert gestiegen ist. Dieser Effekt ist so groß, dass er nach meinen Berechnungen selbst bei kleinsten Veränderungen in den Inflations-Annahmen zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen führt - und alle anderen Variablen überschattet. Kurz: Allein mit kleinen Veränderungen am Wert der angenommenen Inflation kannst Du jedes gewünschte Ergebnis erreichen.

 

saludos,

el galleta