DEGI Europa

[checker-finance]

Aber seit Freitag ist klar, dass für die Abwicklung 3 Jahre zur Verfügung stehen. Damit ist der Verkaufsdruck geringer und die möglichen Preise wohl besser, die längere Frist ist auf jeden Fall besser. Weiterhin ist klar, dass halbjährlich ausgeschüttet wird und zu Beginn von 2011 schon ein Großteil. Bei 16 EUR liquiden Mitteln pro Anteil macht das immerhin bis zu 50% Kapitalrückfluss aus. Weitere Verkäufe von 280 Mio sind auch wohl im Endstadium der Verkaufsverhandlungen. Jetzt kann man viel einfacher mögliche Erträge errechnen und das zieht die Kurse.

 

Zudem beinhalteten die 26 auch den Panikabschlag. Nach den meisten großen sell-offs steigen die Kurse wieder.

[akku5]

Aber seit Freitag ist klar, dass für die Abwicklung 3 Jahre zur Verfügung stehen. Damit ist der Verkaufsdruck geringer und die möglichen Preise wohl besser, die längere Frist ist auf jeden Fall besser. Weiterhin ist klar, dass halbjährlich ausgeschüttet wird und zu Beginn von 2011 schon ein Großteil. Bei 16 EUR liquiden Mitteln pro Anteil macht das immerhin bis zu 50% Kapitalrückfluss aus. Weitere Verkäufe von 280 Mio sind auch wohl im Endstadium der Verkaufsverhandlungen. Jetzt kann man viel einfacher mögliche Erträge errechnen und das zieht die Kurse.

 

Auf die 16 im Januar würde ich aber nicht hoffen. Aberdeen hatte angekünigt einein Teil davon zur Kredittilgung einzusetzen.

[pause]

Das mit der Kredittilgung habe ich auch gelesen. Nur leider ist mir gar nicht klar, warum denn. Solange keine LTV-Barrieren gerissen werden, sollten die Kredite doch weniger Kosten als die Immobilien abwerfen. Darum sollten sie doch auch erst mit dem Verkauf die Kredite zurückgeführen. Je weiter man vom Ablauf der Zinsbindung entfernt ist, umso höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei den aktuell tiefen Zinsen aus. Also auch kein Grund für die Tilgung. Lediglich bei aktuell neu zu prolongierenden Krediten ist eine Tilgung natürlich der beste Weg. Dann müssen die Anleger auch nicht mehr über Verluste durch Vorfälligkeitsentschädigungen fürchten. Sicherlich wird man bald Neues erfahren.

[Plutos]

Das mit der Kredittilgung habe ich auch gelesen. Nur leider ist mir gar nicht klar, warum denn. Solange keine LTV-Barrieren gerissen werden, sollten die Kredite doch weniger Kosten als die Immobilien abwerfen. Darum sollten sie doch auch erst mit dem Verkauf die Kredite zurückgeführen. Je weiter man vom Ablauf der Zinsbindung entfernt ist, umso höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei den aktuell tiefen Zinsen aus. Also auch kein Grund für die Tilgung. Lediglich bei aktuell neu zu prolongierenden Krediten ist eine Tilgung natürlich der beste Weg. Dann müssen die Anleger auch nicht mehr über Verluste durch Vorfälligkeitsentschädigungen fürchten. Sicherlich wird man bald Neues erfahren.

 

Die Kredite müßten auch immer an einzelne Immos gebunden sein. Wenn man diese jetzt so bald wie möglich schon verkauft (was das Mangement ja vor hat), würde man vermutlich auch den entsprechenden Kredit dazu ablösen müssen.

Ein schneller Verkauf muss also nicht unbedingt gut sein. Leider geben die Unterlagen von Aberdeen nicht viele Infos über die Kredite her, so dass eine Einschätzung schwierig ist. Eine wichtige Info ist für mich allerdings, dass nur knapp 20% des Kreditvolumens nach 2013 fällig wäre, davon die letzte Tranche i.H.v. 8,1% in 2018.

[teffi]

Das mit der Kredittilgung habe ich auch gelesen. Nur leider ist mir gar nicht klar, warum denn. Solange keine LTV-Barrieren gerissen werden, sollten die Kredite doch weniger Kosten als die Immobilien abwerfen.

 

Ich hoffe doch stark, dass die Immobilien keine Kosten, sondern Erträge bringen. Die Miete macht iirc mindestens 8% des derzeitigen Börsenwertes aus. Schon aus dem Grund hoffe ich nicht, dass zu schnell verkauft wird:o).

[checker-finance]

Das mit der Kredittilgung habe ich auch gelesen. Nur leider ist mir gar nicht klar, warum denn. Solange keine LTV-Barrieren gerissen werden, sollten die Kredite doch weniger Kosten als die Immobilien abwerfen. Darum sollten sie doch auch erst mit dem Verkauf die Kredite zurückgeführen. Je weiter man vom Ablauf der Zinsbindung entfernt ist, umso höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei den aktuell tiefen Zinsen aus. Also auch kein Grund für die Tilgung. Lediglich bei aktuell neu zu prolongierenden Krediten ist eine Tilgung natürlich der beste Weg. Dann müssen die Anleger auch nicht mehr über Verluste durch Vorfälligkeitsentschädigungen fürchten. Sicherlich wird man bald Neues erfahren.

 

Die Kredite müßten auch immer an einzelne Immos gebunden sein. Wenn man diese jetzt so bald wie möglich schon verkauft (was das Mangement ja vor hat), würde man vermutlich auch den entsprechenden Kredit dazu ablösen müssen.

Ein schneller Verkauf muss also nicht unbedingt gut sein. Leider geben die Unterlagen von Aberdeen nicht viele Infos über die Kredite her, so dass eine Einschätzung schwierig ist. Eine wichtige Info ist für mich allerdings, dass nur knapp 20% des Kreditvolumens nach 2013 fällig wäre, davon die letzte Tranche i.H.v. 8,1% in 2018.

 

Es ist ja nun keineswegs so, dass Gebäude immer lastenfrei verkauft werden. Die Kredite sind an immobilien gebunden, d. h. Hypotheken oder Grundschulden. Der noch ausstehende Kredit mindert damit die Höhe des Kaufpreises. Das ist eine rein recherische Angelegenheit. Es gibt aber auch Kredite, die sind nicht nur an die Immobilien gebunden, sondern haben auch einen Zustimmungsvorbehalt für den Fall des Verkauf. Solche klauseln sollten m. E. aber nicht die Regel sein.

 

Allerdings kann m. E. nicht alles, was jetzt an Liquidität da ist ausgeschüttet werden, weil unklar ist, wann frisches Geld aus Objektverkäufen rein kommt. Daher wird die KAG wohl zumindest den für die 2011 zu tilgenden Kredite notwendigen Betrag zurückhalten müssen.

[teffi]

Allerdings kann m. E. nicht alles, was jetzt an Liquidität da ist ausgeschüttet werden, weil unklar ist, wann frisches Geld aus Objektverkäufen rein kommt. Daher wird die KAG wohl zumindest den für die 2011 zu tilgenden Kredite notwendigen Betrag zurückhalten müssen.

 

Allerdings kommt ja auch nächstes Jahr noch Miete rein, d.h. es kann auch etwas weniger sein. Aber wir stochern hier schon ganz schön im Nebel, was das nämlich für Kredite sind (oder wie viel) haben wir keine Ahnung. Die letzte Info war wimre igendwo bei 700-800 Mio. Mieteinnahmen 64mio+x, davon etwa 40% Kreditquote. Weiß jemand mehr?

[BörsenWilli]

Hat eigentlich jemand eine Erklärung, warum der Kurs seit Freitag nach oben geht? Bis zur letzten Woche gab es doch noch zwei Optionen: der Fonds öffnet wieder (gut) oder er wird abgewickelt (schlecht), und dabei ging es bis rund 26 runter (am 22.10). Seit Freitag ist klar, daß es die schlechte Möglichkeit ist, und heute sind wir wieder bei knapp 31 .

 

Ist m.E. das klassische Fait accompli (französisch: vollendete Tatsache) nach Kostolany : Die Angst-Phantasien, nur genährt durch die Unsicherheit und die abstürzenden Kurse, sind raus, weil das befürchtete Ereignis Wirklichkeit geworden ist und wieder mit kühlem Verstand kalkuliert und gerechnet werden kann. Offenbar setzt sich die Meinung durch, daß es nicht so schlimm sein kann, daß ein Kurs von 26 EUR gerechtfertigt ist. Eher schon 30 ( oder 40 oder die 48 von den Gutachtern oder noch mehr, falls sich bei anziehender Konjunktur die Immobilien noch besser verkaufen lassen ?) Siehe da, schon wieder ist Phanasie drin, nur diesmal in Richtung Hausse. Ich habe mir vor ca 2 Jahren mal 100 St in Hamburg für 61 gekauft, gedacht als Langzeitinvestment mit Schließungsrabatt, und bin hängengeblieben. Um den Verlust

kleinzukaufen habe ich am Fr nochmal 100 ST zu 28,71in Hamburg bekommen. Jetzt komme ich bei ca 45 EUR Kurziel mit +/-0 wieder aus der Sache raus (Hoffentlich). Am liebsten würde ich jetzt noch einen von den Dingern ( Axa, SEB) schorten. Weiß jemand eine Möglichkeit für den Privatanleger, diese Fonds leerzuverkaufen ?

[gibsondessert]

Hoffe, dass die Degi wieder ihre monatlichen Berichte einstellt - wie bisher. Kredite um die 800 Mio müsste hinkommen.

 

Habe heute beim Blick auf meinen Bloombergschirm den Eindruck gewonnen, dass im Hintergrund permanent grosse Blöcke weggekauft werden. Es scheinen sich Interessenten zu finden, die diese Kurse als Kaufkurse sehen. Wenn es die grossen machen, sie haben meist bessere Infos als die Kleinanleger, sehe ich gute Chancen auf steigende Kurse. Schaut mal auf die letzte Quote in Hamburg 17.000 im Geld zu 2000 Brief. Da gehts zu Sache. Das sind keine Rentner die hier kaufen um ihre Pension aufzubessern. Bei 32 ist noch lange nicht Schluss. Im Zuge von Inflationsängsten und sich belebender Konjunktur sind Immo´s mit "Discount" doch eine gute Alternative. Auf jetziger, abgewerteter Basis sind bei den meisten Immos 5% Rendite drin. Hier hat Degi gute Arbeit in der Immopräsentation geleistet - alte Bewertung aufgeführt und noch den neuen, abgewerteten Kurs danebengeschrieben. Komme mir vor wie im Supermarkt auf Schnäppchenjagd. Und das ist gut so. Verkäufer braucht das Land!!!! Die Immos müssen aktiv angeboten werden. Sind ja gute Positionen dabei.

[gibsondessert]

Hallo? Jemand hier? Es ist so ruhig geworden. Seid Ihr alle in Schockstarre gefallen?

 

Hat jemand news, was die Abwertungen in den letzten 2 Tagen anbelangt? Ich habe die Vermutung, dass 1 Objekt abgewertet wurde, um es jetzt zu verkaufen.

[teffi]

Keine Ahnung, der Börsenkurs ist jedenfalls gestiegen und eine Erklärung zu einer Abwertung gibts nicht.

 

Habe Anfang der Woche mal eine Mail an den Verein geschrieben wegen der Monatsberichte und des nächsten Jahresberichtes. Keine Reaktion

[gibsondessert]

noch eine Vermutung von mir: analog den letzten Monaten (immer am letzten Tag eines Monates) wurden Steuern für künftige realisierte Veräusserungsgewinne zurückgestellt.

 

Es stand heute ein dicker Artikel über Immofonds in der Euro am Sonntag. Nun ja, es gab nichts neues. Nur so viel - ein Ende des mauen Immogeschäftes ist in Sicht. Dumm ist nur, dass alle wissen, dass gewisse Fonds verkaufen müssen. Allerdings wird auch geschrieben, dass die abgeschriebenen Immopreise nunmehr den Marktpreisen entsprechen und in einen anziehenden Immomarkt in den nächsten 3 Jahren gute Veräusserungschancen haben. DIe Grossen, die überlebt haben, werden es für sich zu nutzen wissen. Als Degi Fondsinhaber klingt es für mich, dass ich mit einem tiefblauen Auge davonkomme - was für ein Trost ;-).

[checker-finance]

Dumm ist nur, dass alle wissen, dass gewisse Fonds verkaufen müssen.

 

Das würde ich nicht überbewerten. Wenn es gelingt, mehrere Interessenten zu finden, kommt es zu einem Bietergefecht und dann spielt es für die Bieter keine Rolle, ob der Verkäufer verkaufen muss, sondern wie man den anderen Bieter übertrumpft. Nun könnten sich die Bieter zwar absprechen, das scheint aber nicht all zu häufig zu gelingen.

[gibsondessert]

na bitte, es geht voran:

 

Informationen zur Anteilpreisänderung

 

29. Oktober 2010

Änderung des Anteilpreises beim DEGI EUROPA

Für den DEGI EUROPA konnte der Verkauf einer Immobilie in Hürth durchgeführt werden.

 

Aufgrund des Verkaufs der Immobilie erhöht sich die Liquiditätsquote nach Rückführung der

Fremdfinanzierung um ca. 3%.

 

Es ergibt sich jedoch ein negativer Effekt auf den Anteilwert, da die Veräußerung leicht unter

dem zuletzt festgestellten Verkehrswert erfolgte und aufgrund von anfallenden

Veräußerungsnebenkosten.

 

Daher ist am 29. Oktober 2010 der Anteilwert des DEGI EUROPA von 48,59 Euro um

0,26 EUR auf 48,33 Euro je Anteilschein zurückgegangen. Dies entspricht einem

prozentualen Preisrückgang von ca. 0,54%.

 

[teffi]

Dies entspricht einem prozentualen Preisrückgang von ca. 0,54%.

wenn die Abwertungen für die übrigen Objekte in der Größenordnung bleiben, kommen wir am Ende bei über 40 EUR raus. Das wär doch mal was.

[teffi]

Jetzt mal folgende sehr grobe und eigentlich wohlwollende Rechnung:

 

Liquiditätsquote + 3%, d.h. bei geschätzter bisheriger Liquidität von 500 Mio sind das 15 Mio.

oder bedeutet das, dass die Liquiditätsquote sich von 33% auf 36% erhöht (also ein Anstieg um 9%), dann wären es wohlwollend 50 Mio EUR

 

0,26 EUR Preisrückgang pro Schein - bei 26 Mio ausgegebenen Scheinen sind das 7 Mio (ich sag ja grob)

 

Lt. Portfolio beträgt der Verkehrswert von Hürth 163 Mio.

 

163Mio Verkehrswert - 50Mio Liquidität - 7Mio Preisrückgang = 141Mio.

 

Wo sind die 140 fehlenden Millionen? Alles Rückführung der Fremdfinanzierung, d.h. Hürth war zu 86% fremdfinanziert? Oder wird nicht Objektgebunden sondern insgesamt die Fremdfinanzierung zurückgeführt?

 

Wo ist mein Denkfehler?

[Tenzing Norgay]

163Mio Verkehrswert - 50Mio Liquidität - 7Mio Preisrückgang = 141Mio.

 

Wo sind die 140 fehlenden Millionen? Alles Rückführung der Fremdfinanzierung, d.h. Hürth war zu 86% fremdfinanziert? Oder wird nicht Objektgebunden sondern insgesamt die Fremdfinanzierung zurückgeführt?

 

Wo ist mein Denkfehler?

 

Da: 163-50-7 = 106 !

 

Wäre aber immer noch eine auffällig hohe Rückführung der Fremdfinanzierung.

[gibsondessert]

Meine Rechnung ist die folgende:

 

3% Kasse vom Fondsvolumen (48,33/Anteil * 26,2 Mio Anteile) entsprechen ca. 38 Mio . Der Verkaufspreis meinetwegen schon abgerundet 160 Mio abzgl. 38 Mio verbliebene Kasse ergibt eine Kredittilgung inkl. Nebenkosten von 122 Mio. Das müsste auch ungefähr hinkommen, wenn Ihr im Halbjahresbericht den damaligen Verkehrswert von ca. 190Mio mit der damaligen ausgewiesenen Kreditquote von 61% multipliziert ergibt dies ca. 116 Mio. Der Halbjahresbericht zeigte auch dass von den direkten Schulden zum Stichtag 31.03. ca. 30% eine Vertragslaufzeit von kleiner 1 Jahr haben und Gebäude in Deutschland betreffen - soll heissen, dass dieses Jahr noch ein wenig mehr getilgt werden muss (550Mio * 30% = 150 Mio). Korrigiert mich, falls ich mich verrechnet habe. Auf jeden Fall ist es positiv zu werten, dass über 100 Mio !!!!!!!! Schulden getilgt wurden. Kann mir vorstellen, dass die Schnäppchenjäger auf jeden Fall auch bei den anderen Immos unter Buchwert kaufen wollen - GEIZ ist geil Mentalität. Von mir aus soll Degi ihnen noch ein kleines Stück entgegenkommen - auf keinen Fall aber verramschen. Die Nachfrage wird steigen. Denkt an die grossen Adressen, die Ihr Geld langfritsig anlegen müssen und mit 2% Rendite (Anleihen) die eigenen Kunden nicht zufrieden stellen werden können - als Alternative bietet sich dort aus meiner Sicht auf jeden Fall eine bereits runtergeschriebene Immobilie geradezu an. Die Restlaufzeiten der Mietverträge sind bei den meisten Immos ja auch noch ein paar Jahre.

 

Wo ich allerdings einen richtig dicken Hals bekomme ist, dass die Verwaltungsvergütung nicht reduziert wurde und 1% Transaktionskosten/Provision bei Verkauf fällig werden. Goldgräberstimmung bei Aberdeen - zu Lasten der Anleger. Nun ja, hätte jede andere Bank sicherlich auch gemacht. Wieso sollen sie reduzieren, wenn der Fonds sowieso abgewickelt wird. Ethisch auf jeden Fall stark fraglich.

[bb_florian]

Wo ich allerdings einen richtig dicken Hals bekomme ist, dass die Verwaltungsvergütung nicht reduziert wurde und 1% Transaktionskosten/Provision bei Verkauf fällig werden. Goldgräberstimmung bei Aberdeen - zu Lasten der Anleger. Nun ja, hätte jede andere Bank sicherlich auch gemacht. Wieso sollen sie reduzieren, wenn der Fonds sowieso abgewickelt wird. Ethisch auf jeden Fall stark fraglich.

 

Beim Morgan Stanley P2 Value verzichtet die KAG im Zuge der Abwicklung auf diese Verkaufsprovisionen, wenn ich das richtig sehe. Nur so als Kommentar.

[teffi]

Da: 163-50-7 = 106 !

 

Stimmt natürlich, die 140 gelten für 15Mio Liquidität

[teffi]

3% Kasse vom Fondsvolumen (48,33/Anteil * 26,2 Mio Anteile) entsprechen ca. 38 Mio . Der Verkaufspreis meinetwegen schon abgerundet 160 Mio abzgl. 38 Mio verbliebene Kasse ergibt eine Kredittilgung inkl. Nebenkosten von 122 Mio. Das müsste auch ungefähr hinkommen, wenn Ihr im Halbjahresbericht den damaligen Verkehrswert von ca. 190Mio mit der damaligen ausgewiesenen Kreditquote von 61% multipliziert ergibt dies ca. 116 Mio.

 

Die Rechnung kommt natürlich besser hin als meine, siehe oben. Ich hoffe mal, dass die Kredittilgung in der Größenordnung so vorgenommen wurde, das wäre wirklich ausgezeichnet.

Die Kreditquote ist allerdings so viel ich weiß nicht das gleiche wie die Fremdkapitalquote, sondern hat etwas mit den Kreditkosten zu tun. Im März waren es ungefähr 700Mio Fremdkapital, das dürfte aber jetzt schon deutlich niedriger liegen.

[Xover]

Hier nochmal die Zahlen aus dem März Bericht (http://www.aberdeen-...IEUROPA20100331) für die Immobilie:

Verkehrswert: 190,1 Mio.

Verschuldungsgrad: 63,1% (119,9 Mio)

 

Abwertung am 29.09.10 auf 163,2 Mio. (->73,5% Verschuldungsgrad)

Veräußerungspreis: 157,3 Mio.

 

157,3-119,9 = 37,4 Mio. Zunahme der Liquidität

Bei 1,28 Mrd. Fondsvermögen -> 2,9% höhere Liquiditätsquote (der Kredit für die Immobilie war wahrscheinlich wie von gibsondessert beschrieben dieses Jahr fällig, da anscheinend -so gut wie- keine Vorfälligkeitsentschädigungen gezahlt wurden).

[MonacoFranzl]

.

 

[teffi]

Verkehrswert: 190,1 Mio.

Verschuldungsgrad: 63,1% (119,9 Mio)

 

Ah, Klasse. Ich hatte völlig vergessen, dass es so detaillierte Informationen gibt, und immer nur mit der Fremdkapitalquote des gesamten Fonds (30%, bzw. 54% bezogen auf die Immobilien) gerechnet.

[checker-finance]

So langsam kommen die Preise in London schon wieder in Fahrt. Es wird bereits sogar neu gebaut.

 

http://www.ftd.de/finanzen/immobilien/:immobilien-londons-bueromarkt-erwacht/50186916.html

 

Also keine schlechten aussichten für den DEGI. Jetzt nicht die Nerven verlieren und gleich zu Anfan´g der Erholung verkaufen, dann lassem sich bestimmt wieder ordentliche Preise auf oder über aktuellen Verkehrswertniveau erzielen.